26 Ocak 2025 Pazar 14:00 ORJAN POSTASI III...................................NE OLACAK? NASIL YAPILACAK?

NE OLACAK? NASIL YAPILACAK?

“SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI) KURULDUĞUNDA KOOPERATİF ORJANI YÖNETMEYE DEVAM EDEBİLİR Mİ?” Akıllara takılan ilk sorulardan birisi budur. Resmi ve uzman görüşleri bu konuda açık ve net: “Yapı kooperatifi yasal olarak site ve apartman yöneticiliği yapamaz!” Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde “1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Yasal prosedür budur.” İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar kural değişmiyor. 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİFİN YÖNETEMEYECEĞİ çok açık. Kaldı ki elimizde Yapı Kooperatiflerinin Tapuları verdikten sonra siteyi yönetemeyeceklerine dair bir Yargıtay kararı da var. 

Bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. Yasa gereği olması gereken “Site sakinlerinin toplanıp 634 sayılı yasa gereği yönetim ve denetim kurulu oluşturmasıdır.

Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşü de “yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması” yönünde: “Konut  yapı  kooperatiflerinin  ortaklarına teslim  ettikleri  konutlarla ilgili  olarak  konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamakta olup kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerinin sonuçlandırılarak site yönetiminin oluşturulması ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetlerin bu Kanun kapsamında oluşturulacak site yönetimince yürütülmesi gerektiği değerlendirilmektedir. Yapı kooperatifi unvanı altında yapılacak iş ve işlemler ile yöneticilerin yetki ve sorumlulukları da Kooperatifler Kanunu ve kooperatif anasözleşmesinde belirtilen sınırlar dahilinde kalacağından kooperatif yönetim kurulunun 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi yerine geçerek hareket etmesi mümkün değildir.” 

Ancak bu sorunun Orjanda hala aşılamamış olmasının nedeni “Kat maliklerinin anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramamış olmalarıdır.” Ki bu durum halen devam ediyor. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar. Ancak yasal olmamasına rağmen böyle bir iptal durumunda Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos olur. Bu yüzden kooperatif ortaklarımıza ve kat Maliklerine şu uyarımızı tekrar ediyoruz:  

“Arkadaşlar! 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması şarttır ve kaçınılamazdır. Bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda site yönetimi bir tercih değil yasal bir zorunluluktur. Bugün değilse yarın birgün bu olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır.”

O halde ne olacak? Kooperatif anasözlesmemizde kooperatifin kuruluştaki suresi 20 yıldı. Daha sonra 1998 ve 2018 yıllarında iki kez daha 20’şer yıl süre uzatımı yapıldığından 60 yıla çıktı. Bu durumda süre 2038’de bitecek. İşte 12.sorunun ikinci kısmı da bunu soruyor: Kooperatifimizin “AKİBETİ TASFİYE Mİ İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM MÜ OLACAK? NASIL?”

Şu anda kooperatifin tamamen “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesine” odaklanması gerekiyor. Zira 1163 sayılı Kooperatifler yasasının 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md.ile (değişik birinci cümlesi) değişen 81.maddesi “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır..” diyor. Ardından bu cümle “..sayılır ve dağılır” hükmü ile noktalanıyor.

Dolayısıyla 1163 sayılı Kooperatifler yasasının değişen 81.maddesinde yer alan “..SAYILIR VE DAĞILIR” kelimeleri yapı kooperatiflerinin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle (FERDİLEŞME) amacına ulaşmış sayılacağını ve dağılacağını çok açık bir şekilde belirtmiş. Demek ki tüm bağımsız bölümlerin ortaklar adına tahsis ve tescil işlemi bittikten sonra genel Kurulun toplanarak tasfiye kararı alması ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesi gerekiyor.

Tasfiye süreci özellikle bizim gibi büyük ve kapsamlı bir yapılanmada zor ve uzun bir yol. Orjan için de pek uygun değil. Ancak 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md. (değişik ikinci cümlesi) ile değişen 81. madde tasfiye sürecinin şu şarta bağlı olarak uygulanmayacağını da hükme bağlamış bulunuyor: ”Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.” İşte bu madde anasözleşmenin 6 ay içinde İŞLETME KOOPERATİFİ olarak değiştirilmesi halinde tasfiye edilmeden yola devam edilebileceğinin yolunu açmış.

Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanlığından alınan resmi görüş te: “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamında yapı kooperatifleri, Ana sözleşmelerinde hedeflenen amacın gerçekleştirilmesi ile dağılır ya da tür değiştirerek başka bir tür kooperatif olarak faaliyetlerine devam edebilmektedir. 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi kurulması halinde toplu yaşama dair ihtiyaçlar çerçevesinde hareket etmek site yönetiminin,  yapı kooperatifine dair yetki ve görevler de kooperatif yönetiminin uhdesinde kalacaktır” şeklinde. Bu durumda Kooperatifin anasözleşme değişikliği yapılarak  "İşletme kooperatifine" dönüşmesi suretiyle "ortak yerlerin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletmesini" yapmaya devam etmesi en uygun çözüm.

Bunun için T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanıp yayımlanan TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ var. Bu bağlamda Site İşletme Kooperatifi süresiz olarak (5.madde) kuruluyor ve Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde de kooperatifin amaç ve işlevleri açıkça belirtilmiş.

Hiç kuşkusuz Orjan kooperatifinin tüm aktif pasifini devralarak kurulacak olan İŞLETME KOOPERATİFİ ORJAN SİTESİ TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI çerçevesinde düzenlenecek anasözleşmesine uygun olarak görev yapacaktır. Kaldı ki güncellenecek yeni YÖNETİM PLANINA göre ve TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI ile YÖNETİCİ olarak atandığı takdirde Site yönetiminin ortak yerlerinin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletme faaliyetleri de İşletme kooperatifi tarafından yürütülebilecektir. Sitenin ihtiyaç duyduğu hizmetler görülebilir, toplu yaşam gerekleri karşılanabilir, ekonomik ve sosyal kültürel faaliyetler de yapılabilir olacaktır. Doğal olarak bu bağlamda tüm muhasebe ve iletişim hizmetleri, dışarıdan temin edilmesi gereken hizmet alımları ile satın almalar da yine aynı işletme kooperatifince yerine getirilebilir.

Yukarıda açıklandığı üzere bütün bu faaliyetler tip anasözleşmenin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6.maddesi kapsamındadır. O zaman geriye çözülmesi gereken bir tek potansiyel sorun kalıyor. O da: “Ortaya çıkacak çift başlılık nasıl önlenebilir?” sorusudur.

Bu konuyla ilgili uzmanların görüşü: “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunu ana sözleşmeye yazmaya Site yönetim planında da bu kadar detaya gerek yok. Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” demek yeterli.” Demek ki “bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor.

Bu durumda İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN AMAÇLARI ARASINDA “Orjan sitesinin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir” cümlesi şimdiden önümüzü aydınlatmış bulunuyor. Kaldı ki güncellenecek ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINDA “Temsilciler kurulunda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” şeklinde bir düzenleme yapmak da sorunu kalıcı olarak çözebiliyor.