27 Aralık 2024 Cuma 22:30 ORJAN POSTASI III.............................NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?

NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?

Çalıştay sorularından 5.ncisi “SÜREKLİ TARTIŞILAN; TEMİZLİK, ÇEVRE, HAYVAN HAKLARI, GÜVENLİK, KOMŞULUK İLİŞKİLERİ, PROJE DIŞI İŞLER, GÜRÜLTÜ, SOSYAL FAALİYETLER, ORTAK ALAN BAKIM VE KORUMA, TRAFİK VB. GİBİ TALEP VE MESELELER SİZCE KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN MIDIR? DEĞİLSE BU TALEP VE UYGULAMA NEDİR? NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ? DOĞRUSU NASIL OLMALI?” şeklindedir. Bu sorunun belirlenmesinden amaç; son yıllarda sıklıkla tartışılan “TOPLU YAŞAM KURALLARI” üzerindeki belirsizlikleri aydınlatmak.

Öncelikle vurgulayalım ki Orjan bir Konut Yapı Kooperatifidir. 1969 yılında 1163 sayı ile yasalaşan KOOPERATİFLER KANUNU ve ANASÖZLEŞMESİNE göre faaliyet göstermektedir. Kanunun 3.maddesi YAPI KOOPERATİFLERİNİN AMACI ve FAALİYET KONULARINI ana sözleşmeye bırakmış durumda. (1)

Nitekim “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ ANA SÖZLEŞMESİNİN” AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6. Maddesi “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır “ diye başlıyor. Sonra da “Bu amaçla kooperatif” neler yapar onları saymış: “1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ORTAKLARINA KONUT YAPTIRIR. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.” (2)

Görüldüğü üzere ne 1163 sayılı kanununda ne de ona dayalı olarak çıkarılan Ana sözleşmede TOPLU YAŞAM KURALLARI bulunmuyor.  Zira, ana sözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI arasında son yıllarda Orjan kamuoyunda sürekli tartışılan temizlik, çevre, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyal faaliyetler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler yok.

Bu konu aynı ana sözleşmenin DÖRDÜNCÜ BÖLÜM, KOOPERATİFİN ORGANLARI VE YÖNETİMİ başlıklı kısımda ne GENEL KURUL Görev ve Yetkilerini düzenleyen 23.maddede ne de YÖNETİM KURULU Görev ve Yetkileri (Madde 44) kapsamında da YER ALMIYOR.

Yani tartışılan kurallar KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN DEĞİL. O halde “BU TALEPLER” son yıllarda neden yoğunlaştı? Kooperatif yönetimlerinin buna sebep olan “UYGULAMALARI” mı var? Evet, meselâ sahilin sezona hazırlanması, sezon sonunda toplanması, sahil temizliği, bahçe atıklarının toplanması ve çevre bakımıyla ilgili çalıştıklarını görüyoruz. Ayrıca tören ve müzikli eğlenceler gibi bazı sosyal faaliyetler de yapılıyor diyelim. Ortak alanların bakım ve koruması da yıllardır imkânlar ölçüsünde kooperatif tarafından yürütülüyor. Bunlar Kooperatifin amacı ve faaliyet konuları içinde olmamasına rağmen “DE FACTO” uygulamalar. Yani yıllar içinde güncel gerçeklikler doğrultusunda doğal olarak yerleştiler. Bütçedeki aidat miktarı da bu hizmetlerin maliyeti de dikkate alınarak hesaplanıyor.

Öte yandan çöpler belediye tarafından alınıyor. Güvenlik, trafik, gürültü (Emniyet), sokak hayvanları (Belediye), komşuluk ilişkileri (Mahkeme), proje dışı işler(Belediye imar) ve ilaçlamalarsa (Sağlık Müd.) İLGİLİ KAMU KURUMLARINDAN bekleniyor. Bu taleplerle ilgili kooperatif yönetimi ve çalışanları kendilerine iletilen sorun ve talepleri ilgili kamu kuruluşlarına aktarıyor ve önemi ölçüsünde takip ediyor olmalılar. Ama TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN BU MESELELER kesinlikle KOOPERATİF AMAÇ VE FAALİYETLERİ KAPSAMINDA DEĞİLLER.

Sahilde şezlong, şemsiye ve duşların idaresi, 414 ya da havuz işletmesinden kaynaklı sorunlar, medeni ilişkiler, görgü kuralları, giriş çıkış kontrolü ve yabancılar meselesi vb. gibi tartışmalara neden olan daha pek çok irili ufaklı konu daha sayılabilir. Bunların muhatabı da belki kaçınılmaz olarak kooperatif yönetimi oluyor ama ÇÖZÜM ADRESİ BU DEĞİL!

Çünkü sayılan “Tüm bu işler ve görevler site yönetimine aittir.” Dolayısıyla adres 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI (3) VE YÖNETİM PLANIDIR.(4) İşte yanlış burada. Aramızda tartışıp durduğumuz bu konular bir KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN işi değil. Bu noktada hem kooperatif yönetimlerinin amaç ve faaliyet konuları dışına çıkarak yaptıkları yanlış, hem de ortakların bu meselelerin çözümünü kooperatif yönetiminden beklemeleri YANLIŞ. Kooperatif 2014 ten beri Orjanda site yönetimi kurulmasına önayak olmadığı gibi, kısmen YETKİSİ OLMADIĞI HALDE durumdan vazife çıkararak sanki site yönetimi imiş gibi davranmaya devam etti.

Oysa Orjanda uygulanması gereken TOPLU YAŞAM KURALLARI dediğimiz zaman temel kaynağımızın Kat Mülkiyeti hukuku olduğunu bilmeliyiz. Bu hukukun da iki dayanağı var; ilki 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI, diğeri de ona dayalı çıkarılmış SİTE ANASÖZLEŞMESİ niteliğindeki YÖNETİM PLANIDIR. Genel uygulamalara baktığımızda buna ilave olarak, dayanağını yönetim planından alan APARTMAN KURALLARI, SİTE KURALLARI, UYULMASI GEREKEN KURALLAR veya SİTE YÖNETMELİĞİ gibi araçların da var olduğunu görebiliyoruz.  

İnsanların birlikte bulunduğu yaşam alanlarında düzeni sağlamak, anlaşmazlıkların çıkmasını engellemek ve herkesin daha mutlu ve huzurlu yaşaması için elbette bazı SİTE YAŞAM KURALLARI olmalıdır ve çok daha önemlisi ONLARA UYMAK gerekir. Site Yaşam Kuralları ile amaç site sakinlerinin, güvenlik ve huzurunun sürekliliğini sağlamak, daha güzel ve yaşanabilir mekânlar elde edebilmek için uyulması gereken temel kuralların ortaya konulmasıdır. Site dahilinde kullanılan tüm ortak alanlar, taşınabilir ve taşınmaz tüm demirbaşlar kapsama dahildir. Site sakini olmayıp, geçici olarak bulunan kişiler, site hizmetlerinde, sosyal tesislerin işletimin de görev yapanlar dahil olmak üzere site içinde bulunan tüm kişiler açıklanan SİTE YAŞAM KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIR.

Bütün bunlar sonuçta “ortak yaşam alanlarının daha düzenli ve yaşanılası olması adına tercih edilen kuralları” içermektedir. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASININ “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ (15, 16 ve 17.maddeleri), burada yer alan 17.madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ de düzenleyen önemli bir madde. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”

Bu madde Orjanda 2/3 çoğunluğun sağlandığı 2014 yılı itibariyle site yönetimine geçmemiz gerektiğini söylüyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış yoldayız. Nasrettin hoca fıkrası gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da bu konudaki tartışmalarımız havada ve etkisiz kalıyor. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Nitekim aynı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜM “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” kısmında “B) Kat Maliklerinin borçları” da sayılmış. 18.maddede yer alan “I -Genel kural”: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” diyor.

O halde bir de esas odaklanmamız gereken belgeye, ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI’na bakalım. 1985’ten beri var olan ama bir kenarda unutulmuş duran Yönetim Planımızın B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI başlıklı 7,8 ve 9.maddeleri uymak durumunda olduğumuz ama unuttuğumuz “Toplu yaşam kurallarını” ayrıntılı olarak saymış.

Meselâ “Madde–8) Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” diyor.  9.madde ise “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” dedikten sonra ”Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” diyor ve (a) dan (l) ye tam 13 KURAL sayıyor.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırabilirsiniz.

Bu kuralların 40 yıldır var olduğunu, uyulması gerektiğini kaçımız biliyor? Unutmuş olabiliriz ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı.

Dolayısıyla da yapılan tartışmalar havanda su dövmek gibi sadece klavye silahşorlüğü ile sınırlı kaldı. Doğru zeminde doğru şeyleri konuşarak etkin olunamadı ve Orjan için olumlu katkıya dönüşemedi. Peki, yönetim bu konularda tamamen yetkisiz ve etkisiz mi? İşte Çalıştay sorularından 6.ncısı da bu meseleye ışık tutuyor. “TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ TARAFINDAN ORTAYA KONABİLİR Mİ? KOOPERATİF BU KONUDA CAYDIRICI VE ZORLAYICI MÜEYYİDELER UYGULAYABİLİR Mİ?”

El cevap; “Sayılan tüm bu işler ve görevler site yönetimine aittir. Ancak kooperatif yönetiminin de Yönetim planından kaynaklı görev ve sorumlulukları yok mu?” Evet var. Örneğin YÖNETİM PLANININ 9.ncu maddesinin (d), (f), (g), (h), (k) ve (l) şıklarıyla özellikle konutların görünümü, ilave tadilatlar ve bahçe duvarları ile ilgili kuralların değiştirilmesinde KAT MALİKLERİ KURULU ve YÖNETİM KURULU kararları işaret edilmiş. Bunun anlamı şu; Kooperatif Genel kurulları ve yönetimleri SİTE YÖNETİMİ kurulmadığı yıllarda YÖNETİM PLANINDA yer alan bu yetkileri kullanabilirlerdi. Ama özellikle son 25 yıldır bilinçli olarak yönetim planının gereğini yaptıklarına dair bir uygulamaları olmadı/görülmedi.

Kaldı ki ülkemizde benzer sitelerde uygulama olarak YÖNETİM PLANINA DAYALI OLARAK Site yönetmeliği, site kuralları ya da uyulması gereken kurallar başlığı ile ilave düzenlemeler yapıldığı görülüyor. Merak edenler için aşağıdaki linklerde böyle bazı site kuralları ÖRNEK OLARAK verilmiştir. (5)(6) Bakıp bilgi edinebilirler.  Burada sıralanan maddeler, hiç kuşku yok ki toplu yaşam alanlarının daha yaşanabilir kılınması için gerekli olan kurallar olup, tüm bağımsız bölüm malikleri, misafir, işçi-usta ve ziyaretçilerce uyulması istenir. Niçin bizim de böyle TOPLU YAŞAM KURALLARIMIZ olmasın ki?

(1- 1163 sayılı kanun:  https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.1163.pdf )

(2- Anasözleşme: Kaynak <https://orjan.com.tr/kurumsal/ana-sozlesme>)

(3- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 )

(4- Orjan site yönetim planı: Kaynak <https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani>)

(5- Ayyıldız sitesi: Kaynak <https://ayyildiztatilsitesi.com/Kurallar.aspx>)

(6- Korukent sitesi: Kaynak <https://www.korukentsitesi.com/site-yasam-kurallari.html>) 

23 Aralık 2024 Pazartesi 22:30 ORJAN POSTASI III.............................NEYİ BEKLİYORUZ?

NEYİ BEKLİYORUZ?

Benim gibi ömrünün sonbaharını yaşayan ORJANIN ESKİLERİ bir bir eksiliyorlar. Çevrenize bakın; Orjanın geçmişini, 46 yıllık yolculuğunu bilen, sırası geldiğinde görev ve sorumluluk alan, adeta Orjanın hafızası olan ÇINARLARIN gittikçe azalmakta olduğunu sizler de göreceksiniz. Bugün eski başkanlardan Zafer TEKİNMERİÇ’in de vefat ettiğini üzüntü ile öğrendim. Rahmet olsun, ailesine, sevenlerine ve tüm Orjana başsağlığı dilerim. Kendisiyle 1986-1990 döneminde o yönetim kurulu üyesi ben de denetçi olarak birlikte görev yapmıştık. 1987’de yeni yönetim kurulu başkanlığını o üstlenmişti. Mart 1991’e kadar da iki dönem sürdürdü.

O yıllar hem altyapı hem de konut inşaatları oldukça yoğundu. Serbestlik kararı sebebiyle arazide çok sayıda müteahhid/taşaron/usta faaliyet gösteriyordu. O kadar ki kontrol mühendislerimiz de oldu o dönemde. Bu vesileyle eski yeni hiçbir ayrım gözetmeden Orjana hizmeti geçen tüm başkan, yönetim kurulu üyesi, denetici ve çalışanları ile tüm Orjan ortaklarına şükran hisleriyle doluyum. Her yıl 100 dolayında konutun el değiştirdiğini, bir o kadarının da veraset yoluyla ikinci üçüncü kuşaklara geçtiğini dikkate alırsak ORJAN’IN ORTAK YAPISININ DEĞİL 46, 10 YIL ÖNCESİYLE BİLE AYNI OLMADIĞINI TESLİM ETMELİYİZ. Zira bu farklılaşmayı her genel kurulda eksilen tanıdık simalar yanında yeni çoğalan simalarla da görüp anlayabiliyoruz.

Bazen benim site yönetimi konusundaki yazılarımı ve çabalarımı anlayamayanlar oluyor. Çünkü yazdıklarım Orjanın bugünü ile sınırlı değil. Günün karmaşası içinde boğulmadan daha geniş bir bakışla düşünebiliyorum. Geçmişini yaşamış, bugünkü sorunlarını bilen, geleceği için düşünen, yazan biriyim. Bir saniye sonrasından emin olamayan birinin; Orjanın 10 yıl, 20 yıl sonrasına yönelik çabaları anlaşılmayabilir. Hatta yazılarımı beğeni ile ölçenler, “kimse okumuyor ki”, “çok uzun yazıyorsun”, “Site yönetimini kim görecek?” diyenlere de söylenecek sözüm şu:

“Doğru söylüyorsunuz. Az beğeni alıyor. Beğenilsin diye yazmıyorum ki. Her okuyan beğenmeyebilir, yeter ki okusun. İki satırdan fazlasını okumamak zamanımızın geçeri, yapacak bir şey yok. Yarına ömrüm olup olmayacağını tabi ki bilemem. Belki 2-3 yıl sonra kurulacak bir site yönetimini de göremeyebilirim. Ancak, Orjan için bildiklerimi, düşüncelerimi, uyarılarımı ve endişelerimi paylaşmayayım mı? Geleceğe dair önerilerim bana mı kalsın? Hayır! “İyilik yap denize at, balık bilmezse Halîk bilir” denilmiş. Ben de şairin “Âvâzeyi bu âleme dâvûd gibi sal, Bâkî kalan bu dünyada bir hoş sadâ imiş” dediği gibi tarihe not düşmeye devam edeceğim. İNANIYORUM Kİ BİR GÜN MUTLAKA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLECEK. O zaman belki şaşıranlar, mahcup olanlar olacak ama ben yapması gerekeni yapmış biri olarak müsterih olacağım. Yazdıklarımı herkes okumasa da zaten lazım olduğunda (benim çocuklarım ve torunlarım da dahil) okuyacaklar mutlaka olacaktır.”

ORJANI SEVİYORUM. Üç nesil Orjanlıyız. Torunlarım da orada büyüyorlar. Onun için fotoğraf da paylaşırım, şiir de yayınlarım. Orjan Postası yazılarım ise elimden geleni yaptığımın şahididir. Kaldı ki bu aralar çok daha fazlasını ORJAN ÇALIŞTAYI için yapıyorum. Nisana kadar dur durak bilmeden 22 sorulu ÇALIŞTAY RAPORUNU tamamlamaya çalışacağım.  Geçen haftayla birlikte kooperatifle ilgili ilk 4 soru cevabımız tamamlandı, kalan 7 soru üzerinde diğer arkadaşlarla müşterek çalışıyoruz. Güray bey de son 11 soru üzerinde görüşlerini iletmiş durumda. ORJANA ASIL KATKIMIZ ise, site yönetimine geçiş kılavuzu olacak olan işte bu ÇALIŞTAY RAPORU eserimizle olacak.

Bu haftaki yazımı kısa tutacağım. Ama Orjanın yıllardır ertelenmiş/ötelenmiş iki büyük sorunu FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ üzerine altı çizilmesi gereken bazı konuları özet olarak bir kez daha vurgulamak istiyorum.  ÖNCE BİR DURUM TESPİTİ:

634 sayılı yasa kapsamında bir SİTE YÖNETİMİ kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması yeterli değil. 17.maddedeki şartların, yani; 2/3 çoğunluğun kat irtifaklı konutlarının BİTMİŞ, TESLİM EDİLMİŞ, içinde YAŞANILIYOR ve YAPI KULLANMA İZİNLERİNİN alınmış (1 yıl içinde) olması gerekiyor. Ki bu bize göre söz konusu çoğunluğun sağlandığı yıl 2014’tür. Orjanda FERDİLEŞME İŞLEMLERİNİN tümüyle tamamlanmamış olması site yönetimi oluşturulmamasına mazeret olamaz.  Ancak kooperatifin amacını tamamlayabilmesi için 1803 bağımsız konutun tümünün KAT MÜLKİYETLİ TAPULARA DÖNÜŞÜM SÜRECİ devam edecektir. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.

Bu yavaştan alış, hatta unutma/unutturma bir tür kanuna karşı durma değil midir? Olması gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç de hayrımıza değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir  yararı yok. 1803 KONUTU İÇEREN 343/3 ANAGAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİ HALA KOOPERATİFTE. Ayrıca zaten Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapu bulunuyor. O yüzden ilk genel kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİNİ TAMAMLAMAYA yönelik bir karar alınması son derece önemli. Ama aynı genel kurulda daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ BAŞLATMAK için de yetki alınması gerekiyor. Yapacak çok iş, çözülecek çok sorun, yürünecek çok yolumuz var.

Orjan’da 1985 yılında kat İrtifakı kuruldu. O yıldan bu yana herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik, duymadık. Bu kusur ve ihmal ötesi çok ciddi bir durum.

2017 deki yazısıyla Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek reddetmiş. Bu arada da ne yapmamız gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor!” diyor. Ancak bu uyarıya rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci kaldılar. Bu tutum sürdürülürse Bakanlıkla yapılacak ilk yazışmada kooperatifin daha ağır eleştirilmesi kaçınılmaz olacak.  Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir. 

BU DURUMDA BİLİNMESİ GEREKEN BİR ŞEY DAHA VAR: Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ! Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri için de geçerli bir kural. Maalesef malikler de haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.

Bu durumda “Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17.maddesine göre aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir mi?” sorusunun cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez. (Memduh Demir) “Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz.”(Kemal Dikmen) 

SONUÇ: Şayet hazırlıklı değilsek, yarın bir gün yeni yasal bir düzenleme, ikinci bir bakanlık uyarısı yada bir mahkeme kararı ile karşı karşıya kalırsak ne yapacağımızı düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.

Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Konuşmalarda, yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde hep bu adın kullanıldığını hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal olarak site yönetimine geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız. Neticede kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.

Kural olarak Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz.

Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. Öte yandan aslında site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz. Oysa 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. maddesi gereğince site yönetimine geçişin önünde hiçbir yasal engel yok. Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planımız da var.

Kooperatif açısından Ferdileşme bir zorunluluk, ancak SİTE YÖNETİMİ kurulmasının şartı değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama tekrar edelim Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. NETİCEDE ORJAN’IN GELECEĞİ BU.