29 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 12 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

12 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 12:

SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI) KURULDUĞUNDA KOOPERATİF ORJANI YÖNETMEYE DEVAM EDEBİLİR Mİ? AKİBETİ TASFİYE Mİ İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM MÜ OLACAK? NASIL?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

12.sorunun ilk cümlesi “SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI) KURULDUĞUNDA KOOPERATİF ORJANI YÖNETMEYE DEVAM EDEBİLİR Mİ?” idi. Resmi ve uzman görüşleri bu konuda açık ve net: “Yapı kooperatifi yasal olarak site ve apartman yöneticiliği yapamaz!” (Av. İrfan KÖK)   Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde “1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Yasal prosedür budur.” (Pof. Dr. Şeref KISACIK)

Bu görüşün bir dayanağı da Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin E 1982/5014, K 1982/5200 ve T 25.5.1982 sayılı kararı. Özetle söz konusu karar Yapı Kooperatiflerinin Tapuları verdikten sonra siteyi yönetemeyeceklerine dair. 

“Site ve apartman sakinleri toplanıp 634 sayılı yasa gereği yönetim ve denetim kurulu oluşturması yasa gereğidir.” (Av. İrfan KÖK)  Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşü de bu yönde: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun  "Kat irtifakının kurulması"  başlıklı 14 üncü maddesinin birinci fıkrasında anılan yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması mümkündür.”  Bu sorunun Orjanda hala aşılamamış olmasının nedeni “Kat maliklerinin anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramamış olmalarıdır. Bu durum halen devam ediyor”. (Pof. Dr. Şeref KISACIK).

“İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.” (Pof. Dr. Şeref KISACIK).

Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar. Ancak yasal olmamasına rağmen böyle bir iptal durumunda Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos olur. Bu yüzden kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şu söylenmeli ve uyarılmalıdırlar:

“343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması şarttır ve kaçınılamazdır. Bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda site yönetimi bir tercih değil yasal bir zorunluluktur. Bugün değilse yarın birgün bu olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır.”

Çalıştay olarak bu konuyu Çevre ve şehircilik bakanlığına da sorduk. Sorumuz şöyleydi:”6- Toplu yapı yönetimi kurulana kadar bu süreçte kooperatif Orjan'ı bir site yönetimi imiş gibi yönetebilir mi?  Site yönetimi kurulduğunda da yönetmeye devam edebilir mi?” Bakanlığın bize verdiği 11.11.2024 tarih ve E-28526468-345.99-10916577 sayılı cevabı şöyle oldu:

“Konut  yapı  kooperatiflerinin  ortaklarına teslim  ettikleri  konutlarla ilgili  olarak  konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamakta olup kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerinin sonuçlandırılarak site yönetiminin oluşturulması ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetlerin bu Kanun kapsamında oluşturulacak site yönetimince yürütülmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

634  sayılı  Kat  Mülkiyeti  Kanunu'nun  "Kat  irtifakının  kurulması"  başlıklı  14  üncü  maddesinin birinci fıkrasında; "Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. " hükmü uyarınca, anılan yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması mümkündür.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamında yapı kooperatifleri, Ana sözleşmelerinde hedeflenen amacın gerçekleştirilmesi ile dağılır ya da tür değiştirerek başka bir tür kooperatif olarak faaliyetlerine devam edebilmektedir. Yapı kooperatifi unvanı altında yapılacak iş ve işlemler ile yöneticilerin yetki ve sorumlulukları da Kooperatifler Kanunu ve kooperatif anasözleşmesinde belirtilen sınırlar dahilinde kalacağından kooperatif yönetim kurulunun 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi yerine geçerek hareket etmesi mümkün değildir. 

634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi kurulması halinde toplu yaşama dair ihtiyaçlar çerçevesinde hareket etmek site yönetiminin,  yapı kooperatifine dair yetki ve görevler de kooperatif yönetiminin uhdesinde kalacaktır.” (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı)

Özetle; “Site yönetimi kurulduğunda kooperatif ORJAN'ı yönetemez, çünkü yasal görevi, yetkisi ve sorumluluğu yoktur.” (GT) Çünkü Çevre ve Şehircilik Bakanlığının cevabında da açıkça ifade edildiği gibi; “Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına teslim ettikleri konutlarla ilgili olarak konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamakta” olup “kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerinin sonuçlandırılarak site yönetiminin oluşturulması ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetlerin bu Kanun kapsamında oluşturulacak site yönetimince yürütülmesi gerektiği” değerlendirilmektedir.

Bu ciddi bir sorundur ve 2025 yılında yapılacak ilk genel Kurulda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ başlatılarak normale dönülmesi gerekiyor. Mademki Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına teslim ettikleri konutlarla ilgili olarak konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamaktadır, madem ki yasal prosedür kooperatifin 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemeyeceği şeklindedir, madem ki Toplu yapı yönetimi kurulana kadar bile kooperatif Orjan'ı bir site yönetimi imiş gibi yönetemez, madem ki Site yönetimi kurulduğunda da yönetmeye devam edemez o zaman bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş duruma düşmektedir. Çünkü kat malikleri de bugüne kadar anagayrimenkulde örgütlenip bir site yönetimi kuramamışlardır. O halde karşımıza çıkabilecek olası gelişmelere acil tedbir gerekir. Açılabilecek tek bir “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası bile kesinlikle “İPTAL” kararı olarak çıkabilir. Böyle bir iptal durumunda Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos olur. Halbuki 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması şarttır ve kaçınılamazdır. Bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda site yönetimi bir tercih değil yasal bir zorunluluktur. Bugün değilse yarın bir gün bu olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır. Öte yandan kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerini sonuçlandırarak site yönetimini oluşturması gerekiyordu. Kaldı ki yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması da mümkündür. Normali budur ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetler oluşturulacak site yönetimince 634 sayılı Kanun ve Yönetim Planı çerçevesinde yürütülecektir. Dolayısıyla bir an evvel yasal olmayan “doğan görünümlü şahin” biçimindeki yanlış uygulama sona ermeli ve sorunun daha da büyümesi engellenmelidir.

Kooperatif anasözlesmemizde kooperatifin kuruluştaki suresi 20 yıldı. Daha sonra 1998 ve 2018 yıllarında iki kez daha 20’şer yıl süre uzatımı yapıldığından 60 yıla çıktı. Bu durumda süre 2038’de bitecek. İşte 12.sorunun ikinci kısmı da bunu soruyor: Kooperatifimizin “AKİBETİ TASFİYE Mİ İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM MÜ OLACAK? NASIL?”

Şu anda kooperatifin tamamen “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesine” odaklanması gerekiyor. Zira 1163 sayılı Kooperatifler yasasının 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md.ile (değişik birinci cümlesi) değişen 81.maddesi “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır..” diyor. Ardından bu cümle “..sayılır ve dağılır” hükmü ile noktalanıyor.

Dolayısıyla bu iki kelime yapı kooperatiflerinin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle (FERDİLEŞME) amacına ulaşmış sayılacağını ve dağılacağını çok açık bir şekilde belirtmiş. Demek ki tüm bağımsız bölümlerin ortaklar adına tahsis ve tescil işlemi bittikten sonra genel Kurulun toplanarak tasfiye kararı alması ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesi gerekiyor.

Tasfiye süreci özellikle bizim gibi büyük ve kapsamlı bir yapılanmada zor ve uzun bir yol. Nitekim bu yolda“ TÜM borçlar ödenip TÜM alacaklar tahsil edilmelidir. Dolayısıyla mahkeme kararları kesinleşmiş, Asgari tasfiye süreci dolduktan ve borç alacaklar SIFIRLANDIKTAN sonra tasfiyeyi bitirmek üzere SON bir genel kurul daha yapılıp İl Ticaret Sicil Müdürlüğünde (Sanayi Ticaret Bakanlığı değil) tescil ve ilan edilir. Tasfiye Memurları ayrıca seçilmediyse bu işi yönetim kurulu yapar”. (Serdar USTA)

Şayet “kooperatifin tasfiyesini yaparak, kooperatifin ticaret sicilinden kaydını sildirip, vergi dairesinden ilişiğini kesmesi ile beraber Çevre ve şehircilik bakanlığına tasfiye başlangıç ve tasfiye sonu belgelerini ve tasfiye sonu genel kurul kararını verir. Kooperatifin dosyası çevre ve şehircilik müdürlüğünde ve Ticaret Sicil memurluğundan kapattırıldığı zaman da kooperatif ömrünü tamamlamış olur”. (Av. İrfan KÖK)

Ancak 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md. (değişik ikinci cümlesi) ile değişen 81. madde tasfiye sürecinin şu şarta bağlı olarak uygulanmayacağını da hükme bağlamış bulunuyor: ”Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.” İşte bu madde anasözleşmenin 6 ay içinde İŞLETME KOOPERATİFİ olarak değiştirilmesi halinde tasfiye edilmeden yola devam edilebileceğinin yolunu açmıştır. Bu durumda Kooperatif "İşletme kooperatifine" dönüşüp sadece "ortak yerlerin bakım, onarım ve işletmesini" yapmalıdır.” (GT)

Bunun için T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanıp yayımlanan TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ var. Bu bağlamda Site İşletme Kooperatifi süresiz olarak (5.madde) kuruluyor ve Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde de kooperatifin amaç ve işlevleri açıkça belirtilmiş.

(1) KOOPERATİFİN AMACI; ortaklarının ekonomik, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile ekonomik faaliyetleri kapsamında yer alan mal ve hizmet üretimi ve ticaretine yönelik ihtiyaçlarını karşılamak, girişimlerini desteklemek, üretim becerilerini geliştirmek, böylece ortaklarının ekonomik menfaatlerini korumaktır.

(2) Kooperatif bu amaçları gerçekleştirmek üzere aşağıdaki çalışmaları yapar:

b) Ortaklarına ekonomik, sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere diğer kurum ve kuruluşlardan verilecek krediye aracı olur, ortakları ve personel için yardım fonu oluşturur, ortaklarının özel sigorta ihtiyaçlarına aracı olur.

c) Kooperatifin amaç ve konusunun gerektirdiği işletmeler, imalathaneler, atölyeler, sosyal tesisler ve benzeri tesisler kurar ve işletir veya işletilmesini sağlar. ç) Kooperatif amaçları doğrultusunda taşınır ve taşınmaz mallar edinir, bina/arsa alır, kiralar ya da yaptırır, gerektiğinde satar, ayni haklar tesis eder, işletme devralır, kooperatif yatırımları için gerekli tesisleri yapar ya da yaptırır. d) Faaliyetlerini sürdürebilmek için gelir getirici ticari faaliyetlerde bulunur, ticari işletmelere iştirak eder; ticari işletme kurar ve işletir. e) Ortaklarının ve onların yakınlarının ihtiyacı olan mal ve hizmetlerin üretimini yapar ve/veya alım, satımına aracı olur.

ı) Ortaklarının ihtiyaç duyacağı danışmanlık (sosyal, kültürel, hukuki, teknolojik, üretimin geliştirilmesi ve sair) hizmetlerini organize eder ve bu amaçla gerekli personeli istihdam eder. i) Faaliyetleri uygulamak için hizmet alımı yapar. j) Ortaklarının üretiminde kullanacakları araç, gereç ve her türlü ihtiyaç maddelerini iç ve dış piyasalardan temin eder ve uygun fiyatlarla ortaklarına intikal ettirir

Hiç kuşkusuz Orjan kooperatifinin tüm aktif pasifini devralarak kurulacak olan İŞLETME KOOPERATİFİ ORJAN SİTESİ TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI çerçevesinde düzenlenecek anasözleşmesine uygun olarak görev yapacaktır. Kaldı ki güncellenecek yeni YÖNETİM PLANINA göre ve TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI ile YÖNETİCİ olarak atandığı takdirde Site yönetiminin ortak yerlerinin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletme faaliyetleri de İşletme kooperatifi tarafından yürütülebilecektir. Sitenin ihtiyaç duyduğu hizmetler görülebilir, toplu yaşam gerekleri karşılanabilir, ekonomik ve sosyal kültürel faaliyetler de yapılabilir olacaktır. Doğal olarak bu bağlamda tüm muhasebe ve iletişim hizmetleri, dışarıdan temin edilmesi gereken hizmet alımları ile satın almalar da yine aynı işletme kooperatifince yerine getirilebilir.

SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ (ÖRNEK TİP )ANASÖZLEŞMESİ

https://ticaret.gov.tr/data/5d41a0a913b87639ac9e0138/26-%20%C4%B0%C5%9Fletme%20Kooperatifi%20%C3%96rnek%20Anas%C3%B6zle%C5%9Fmesi.pdf

Şu anda kooperatifin tamamen “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesine” odaklanması gerekiyor. 81.madde yapı kooperatiflerinin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle (FERDİLEŞME) amacına ulaşmış sayılacağını ve dağılacağını çok açık bir şekilde belirtmiş. Demek ki tüm bağımsız bölümlerin ortaklar adına tahsis ve tescil işlemi bittikten sonra genel Kurulun toplanarak tasfiye kararı alması ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesi gerekiyor. Tasfiye süreci özellikle bizim gibi büyük ve kapsamlı bir yapılanmada zor ve uzun bir yol. Ancak aynı 81.madde ”tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” diyor. Dolayısıyla İşte bu madde anasözleşmenin 6 ay içinde İŞLETME KOOPERATİFİ olarak değiştirilmesi halinde tasfiye edilmeden yola devam edilebileceğinin yolunu açmış. Bu durumda Kooperatif "İşletme kooperatifine" dönüşüp sadece "ortak yerlerin bakım, onarım ve işletmesini" yapabilecektir. Bunun için T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanıp yayımlanan TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ var. Bu bağlamda Site İşletme Kooperatifi süresiz olarak (5.madde) kuruluyor ve Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde de kooperatifin amaç ve işlevleri açıkça belirtilmiş. Hiç kuşkusuz Orjan kooperatifinin tüm aktif pasifini devralarak kurulacak olan İŞLETME KOOPERATİFİ ORJAN SİTESİ TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI çerçevesinde düzenlenecek anasözleşmesine uygun olarak görev yapacaktır. Kaldı ki güncellenecek yeni YÖNETİM PLANINA göre ve TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI ile YÖNETİCİ olarak atandığı takdirde Site yönetiminin ortak yerlerinin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletme faaliyetleri de İşletme kooperatifi tarafından yürütülebilecektir. Sitenin ihtiyaç duyduğu hizmetler görülebilir, toplu yaşam gerekleri karşılanabilir, ekonomik ve sosyal kültürel faaliyetler de yapılabilir olacaktır. Doğal olarak bu bağlamda tüm muhasebe ve iletişim hizmetleri, dışarıdan temin edilmesi gereken hizmet alımları ile satın almalar da yine aynı işletme kooperatifince yerine getirilebilir.

Yukarıda açıklandığı üzere bütün bu faaliyetler tip anasözleşmenin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6.maddesi kapsamındadır. O zaman geriye çözülmesi gereken bir tek potansiyel sorun kalıyor. O da: “Ortaya çıkacak çift başlılık nasıl önlenebilir?” sorusudur. Çevre ve şehircilik bakanlığına bu konuyu da sorduk. Aldığımız cevap şöyle oldu: “Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi’nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,  kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği, değerlendirilmektedir.”

Bir başka uzman Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu soruna ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunu ana sözleşmeye yazmaya Site yönetim planında da bu kadar detaya gerek yok. Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” demek yeterli” şeklinde oldu. Demek ki “bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve …./.. parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor.

Çevre ve şehircilik bakanlığı “Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi’nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,  kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği” ifade edilmiştir. Bir başka uzman Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu soruna ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunu ana sözleşmeye yazmaya Site yönetim planında da bu kadar detaya gerek yok. Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” demek yeterli” şeklinde oldu. Demek ki “bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve …./.. parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Böylece hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda “Ortaya çıkacak çift başlılığın nasıl önlenebileceği” meselesi kalıcı olarak çözülebilir.   

Hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda potansiyel olarak KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLILIĞININ ortaya çıkarabileceği ciddi meseleler olacaktır. Bu sebeple anasözleşmede “Ortakların aynı zamanda 1803 bağımsız konut malikleri olduğu” ifadesi yer almalı ve “dışardan ortak girmesinin önlenmesine dair” yasak bulunmalıdır. Ayrıca “Kat malikleri bağımsız bölümlerini satmaları yada devretmeleri halinde kooperatif ortaklıklarını da aynı kişiye devretmek zorunda” olmalılar. Şayet böyle olmazsa satan kişinin kooperatif ortaklığı sona erer. Alan da Kat Maliki olup ortak olmayınca Kooperatif Ortakları ile kat malikleri yapıları farklılaşır. Doğru olmaz, sorunlar çıkar.” Şayet İşletme Kooperatifi ana sözleşmesi ve Yönetim Planında birbirine uygun gerekli düzenlemeler yapıldığı takdirde KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLI olmayacaktır. Dolayısıyla da sorunlar doğmadan engellenmiş olur.  

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 12.01: Konut Yapı kooperatifleri SİTE YÖNETİCİLİĞİ YAPAMAZ. Yaparsa bu bir sorundur. 

Srn 12.02: Kooperatifimizin AKİBETİ ne olacak? Tasfiye mi tür değişikliği mi?

Srn 12.03: Ortaya çıkacak ÇİFT BAŞLILIK sorunu nasıl çözülecek? 

Srn 12.04: KAT MALİKLİĞİ ve KOOPERATİF ORTAKLIĞI farklılığı sorunu,

 

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 12.01: Srn 12.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2025 yılında yapılacak ilk genel Kurulda BU UYGULAMADAN VAZGEÇİLMELİ ve sorunun daha da büyümesi önlenmelidir.

Hdf 12.02:  Srn 12.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM kararı alınmalı, 2029 yılı Genel Kurulunda site hizmetlerini görecek şekilde düzenlenen İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ kabul edilerek dönüşüm gerçekleşmelidir.

Hdf 12.03: Srn 12.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kurulunda güncellenen TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI uyarınca İŞLETME KOOPERATİFİNİN Orjan Sitesinin (Toplu Yapı) YÖNETİCİSİ OLARAK atanması sağlanmalıdır.

Hdf 12.04:  Srn 12.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2029 genel kuruluna kadar İşletme Kooperatifi ana sözleşmesinde gerekli düzenleme yapılarak KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLILIĞININ ortadan kaldırılması sağlanmalıdır.

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.12.2025.01:Srn 12.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapı kooperatifi unvanı altında yapılacak iş ve işlemler ile yöneticilerin yetki ve sorumlulukları Kooperatifler Kanunu ve anasözleşmede belirtilmiştir. Bu nedenle kooperatif yönetim kurulunun 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi yerine geçerek hareket etmesi mümkün değildir.  634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi kurulması halinde dahi toplu yaşama dair ihtiyaçlar çerçevesinde hareket etmek site yönetiminin,  yapı kooperatifine dair yetki ve görevler ise kooperatif yönetiminin uhdesinde yürütülecektir. Yani Site yönetimi kurulduğunda da kooperatif ORJAN'ı yönetemez, çünkü yasal görevi, yetkisi ve sorumluluğu yoktur. Bu yüzden 2025 yılında yapılacak ilk genel Kuruldan itibaren BU UYGULAMADAN VAZGEÇİLMELİ alınacak BİR YETKİ KARARIYLA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ başlatılarak sorunun daha da büyümesi önlenmelidir.

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.12.2028.01:Srn 12.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifimizin 2 yıl içinde anasözleşmede belirtilen amacı gerçekleştirip durumunu tescil ettirdikten sonra 6 ay içinde anasözleşme değişikliği yoluyla İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM çalışmasını başlatması gerekiyor. Bu bağlamda Orjan sitesi için ihtiyaç duyulan tüm faaliyetler tip anasözleşmenin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6.maddesi kapsamında düzenlenebilir. Neticede 2028 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM kararı alınabilirse, 2029 yılı Genel Kurulunda site hizmetlerini görecek şekilde düzenlenen İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ de kabul edilerek tür değişikliği gerçekleşmelidir.

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.12.2029.01: Srn 12.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda “Ortaya çıkacak çift başlılığın nasıl önlenebileceği” meselesi hem ana sözleşmede hem yönetim planında eşgüdümlü düzenlemelerle çözülebilir. Bu durumda İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN AMAÇLARI ARASINA Orjan sitesinin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey konabilir. Aynı şekilde güncellenecek ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINDA da “Temsilciler kurulunda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” şeklinde bir düzenleme mümkün.  Böylece 2030 yılı Genel Kurulunda güncellenen TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI uyarınca İŞLETME KOOPERATİFİNİN Orjan Sitesinin (Toplu Yapı) YÖNETİCİSİ OLARAK atanması sorunu kalıcı olarak çözebilecektir.

Str.12.2029.02: Srn 12.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2029 genel kuruluna kadar İşletme Kooperatifi ana sözleşmesinde ve Yönetim Planında birbirine uygun gerekli düzenlemeler yapıldığı takdirde KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile KAT MALİKLİĞİ farklılığının ortaya çıkarabileceği sorunlar önlenebilecektir.