23 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 11 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

11 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 11:

GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ? NASIL?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

46 yıl sonra Orjanın önünde halli gereken büyük ve önemli iki temel mesele var. İlki kooperatifle ilgili; Ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163 sayılı yasanın 2021’de değişen 81.maddesi uyarınca FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI. Diğeri en azından 2014’ten beri ertelenen/ötelenen, yokmuş gibi davranılan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI. 

Ferdileşme konusunda yapılacak şey çok açık ve basit. “Ortakların Kat Mülkiyeti Tapularının verilerek/yada almaları sağlanarak” bu işlemin TAPUYA TESCİLİ ile birlikte Kooperatifin 343/3 nolu anagayrimenkul parselinden ilişiğinin tamamen kesilmesi. Bu aşamada kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve ya tasfiye/yada İşletme Kooperatifine dönüşüm süreci başlamış olur. Bu da takip eden 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği yapılarak gerçekleşir. Böylece tasfiye zorunluluğu da ortadan kalkar. Ticaret Bakanlığının İşletme Kooperatifleri için hazırlamış olduğu tip bir ana sözleşme ve tabela değişikliği ile de gerekli dönüşüm tamamlanmış olur.

Bu değişim/dönüşüme paralel olarak bir taraftan da SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci başlatılacaktır. Zira; “634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. Maddesine (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) göre; Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve "bağımsız bölümlerin üçte ikisi" fiilen kullanılmaya başlanmışsa, "kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi" ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır, der. Kaldı ki 1985 tarihi yönetim planı da mevcut olduğuna göre bu şartlarda 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun uygulanmasının önünde bana göre bir engel yoktur”.(GT)

Bu çerçevede önce Blok geçici Yöneticileri atanacak, onlar da Bloklarında bir yönetici bir denetici olmak üzere Blok Yönetimlerini oluşturacaklardır. Ardından yapılacak çağrı ile Site Yönetimi Temsilciler Kurulu toplanacak ve ilk iş olarak 1985’ten beri mevcut olan ancak uygulanmayan/uygulanamayan Site Yönetim Planını TOPLU YAPI YÖNETİMİNE uygun şekilde güncelleyecektir. Kararlı ve sebatkâr olunursa bütün bu işlemlerle her iki sürecin de eşgüdümlü olarak 7 yıllık sürede ve her yıl genel kurullarda adım adım yön verilerek 2031 Genel Kuruluna kadar tamamlanması mümkün olabilir.

Bu noktada “GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ? NASIL?” sorusu gündeme geliyor. Çalıştayımızın 11.sorusu işte bu konuyu açıklığa kavuşturmak üzere düşünüldü.

Şayet 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci de başlamış olacaktır. Peki bu yasal olarak ve uygulamada mümkün müdür? Nasıl olacaktır?

Konuyla ilgili yapılan bir araştırma ve görüşe göre: “ADA”, dört tarafı cadde, meydan, demiryolu, sokak, akarsu gibi yapay ve doğal engellerle çevrilmiş “parseller topluluğuna” verilen isimdir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “Ada No: 343” olarak yazılıdır. “PARSEL” sınırlanmış, ayrılmış arazi parçası demektir. Bir parselin bir veya birden çok sahibi olabilir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “Parsel No: 3” olarak yazılıdır.

“BLOK” ise Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan yerlerde parsel üzerinde birden fazla blok varsa o bloğun numarasıdır. Buna göre Orjandaki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde Blok ve Blok No.; “1‘den başlayarak 95’e kadar numaralanmış içinde 22, 18 ve 7’li bitişik nizam bağımsız bölümlerin bulunduğu yapı gruplarıdır”. Blokun kalk dilindeki adı “Apartmandır.” Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu senedi ve ayrı bir numarası olan her “özel mülk” “BAĞIMSIZ BÖLÜM” olarak nitelendirilmektedir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde Bağımsız Bölüm ve Bağımsız Bölüm No.; “her bloktaki 2 katlı özel mülklerdir” ve numaraları ana giriş kapısında “kırmızı” levha üzerinde yazılı olan rakamdır. Bağımsız Bölümün halk dilindeki adı ise “Apartman dairesi veya konuttur.” (GT)

“Geçici Toplu Yapı Yönetimini atamak için öncelikle Genel Kurulun “1985 tarihli ORJAN Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması” kararını alması gerekir. Bu karar alındıktan sonra  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu  95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar. (GT)

Çünkü 634 sayılı Kanunun GEÇİCİ YÖNETİM başlıklı 73. Maddesi (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.Mad.) “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir” hükmünü amirdir. Bu durumda sorunun cevabı açık ve net olarak “EVET, ATANABİLİR” olmaktadır. Nitekim atanan “Geçici yöneticiler bloklarının kat malikleri kurulu içinden “yedekleriyle birlikte bir asli Yönetici ve Denetici” seçerek” (GT) BLOK YÖNETİMLERİNİ OLUŞTURURLAR.

Bu şekilde “seçilmiş olan 95 Blok Yönetimleri “Site Temsilciler Kurulunu” oluşturur. Site Temsilciler Kurulu da kendi içlerinden yedekleriyle birlikte “Site Yönetim Kurulunu” seçerler.” (GT) Böylece SİTE (TOPLU YAPI) YÖNETİMİ oluşmuş olur.

1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı Kanun çok parselli oluşumlar için TOPLU YAPI seçeneğini ortaya koymuş. (Prof. Şeref Kısacık) DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER Madde 66- (Ek madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./22.mad.) Toplu yapı, “bir veya birden çok imar parseli” üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder,” der. Bu nedenle kanunun bu maddesinde geçen “bir veya birden çok imar parseli” ifadesi ile toplu yapılar için sadece “çok parselli oluşumların” söz konusu edilmediğini anlıyoruz. (GT)

Ayrıca maddenin devamında “..Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır…” hükmü de mevcut.

Şu haliyle “MEVCUT YÖNETİM PLANINA GÖRE 1803 kat maliki toplanarak Kat Malikleri Kurulunu oluşturur. Toplanarak aralarında yönetim ve denetçileri seçerler ve site yönetimi kurulmuş olur.” (Prof. Şeref Kısacık)

Ancak Orjanın Yönetim Planının 1985 tarihli olması, bugüne kadar uygulanmaması/uygulanamaması bu arada 634 sayılı kanunda 22 yıl sonra 2007 yılında yapılan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ gerçekliği dikkate alınarak bu oluşum şöyle olacaktır: “İlk Genel Kurulda alınacak karara dayanılarak öncelikle geçici Blok Yöneticileri atanacaktır. 95 Blokun atanmış geçici yöneticileri, asli yönetici ve deneticilerini seçmek amacıyla, kat malikleri kurulunu toplantıya davet eder ve kendi aralarında yedekleriyle birlikte bir yönetici ve denetici seçerler. Seçilen 95 yönetici ve 95 denetici de Site (Toplu Yapı) Temsilciler Kurulunu oluşturur. Bu kurul toplanarak Site Yönetim ve Denetim Kurullarını seçerler.” (GT) Ancak ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir.

“Bu halde gerek SİTE YÖNETİMİ şekliyle yönetim planının güncellenmesi, gerekse Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ amaçlı değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekiyor.” (Prof. Şeref Kısacık) “Bu nedenle 95 Bloktaki Site Temsilciler Kurulunun temsil ettikleri kat maliki sayısının toplamı en az 1443 olmalıdır.” (GT) “Yasal dayanağı olan salt çoğunluk düzenlemesi birden fazla parsele sahip oluşumlarda ve ilk yönetim planı değişikliği için geçerli.” (Prof. Şeref Kısacık)

Bu nedenle “Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.” (Prof. Şeref Kısacık)

Şu halde “Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan ve yukarda alıntı yapılmış bulunan 66. “Kapsam” maddesinin dikkate alınması gerekiyor. Böylece önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

O zaman şu meselenin de masaya yatırılması düşünülebilir: “Bizim Ada dediğimiz  22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan BLOKLARIN 343/3 parselde ifraz işlemi yapılarak ayrı parseller haline getirilmesi olacak mıdır? Olmayacak mıdır? Böyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li bloklar birleştirilerek 14’er bağımsız bölümlü parseller haline getirilebilir. Bu durumda da 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 8 adet azıyla 87 Blok olarak örgütlenebilecektir. Böylece Blok yönetimlerinin bir yönetici bir denetici olacağını dikkate alırsak Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 174 (87 x 2) kişiden oluşabilir.” (YY)

Ancak bu konuda “Böyle bir düzenlemeye ihtiyaç yoktur, çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu Bölümündeki Toplu Yapılarla ilgili hükümlerde böyle bir yasal düzenleme yapılması söz konusu değildir. Sorun bloklar arasındaki yollar ise bunlar “ortak yerler” kapsamındadır ve bunların sorumluluğu Site Yönetim Kurulunundur.” (GT) şeklindeki farklı görüşlerin de olduğu unutulmamalı. 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 11.01:ADA, PARSEL, ANAGAYRİMENKUL, BLOK ve BAĞIMSIZ BÖLÜM kavramlarının Orjandaki karşılıkları,

Srn 11.02: Anagayrimenkulün YENİDEN PARSELASYONU,

Srn 11.03: BLOK YÖNETİMLERİNİN oluşması,

Srn 11.04: TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumu,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 11.01:Srn 11.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2026 Genel Kuruluna kadar BU KAVRAMLARIN NET OLARAK TANIMLANMASI,

Hdf 11.02:Srn 11.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2026 genel kuruluna kadar BLOK ESASINA  GÖRE YENİDEN PARSELASYON olup olmayacağının netleşmesi,

Hdf 11.03:Srn 11.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 Genel Kuruluna kadar BLOK YÖNETİMLERİNİN belirlenmesi,

Hdf 11.04:Srn 11.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 Genel Kuruluna kadar TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşması,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.11.2026.01:Srn 11.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Güncellenecek Yönetim Planında tanımlanması gereken ADA (güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde TAŞINMAZ BİLGİLERİ kısmında yer alan 343 numarayla gösterilmiştir), ANAGAYRİMENKUL (bu adada 500 bin m2’lik 3 numaralı PARSEL), BLOK (BAĞIMSIZ BÖLÜM kısmı Blok/Giriş/Kat noda belirtilen numara) ve BAĞIMSIZ BÖLÜM (anagayrimenkul üzerinde konumlanmış Bağımsız Bölüm No’da belirtilen yaygın stil 1803 Dubleks Mesken 2 katlı özel mülk konutlar) kavramları 2026 Genel Kuruluna kadar netleştirilmiş ve Yönetim planına eklenmiş olmalıdır.

Str.11.2026.02: Srn 11.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 genel kuruluna kadar şu soruların değerlendirilmesi ve netleştirilmesi gerekiyor. 1) Orjanda Toplu Yapı örgütlenmesine dayanak olacak şekilde 22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan 343 Ada 3 parselde ifraz işlemi yapılarak her BLOK için AYRI PARSEL olabilir mi? 2) Şayet öyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li ve 14’lü bloklar için nasıl bir çözüm mümkün? 3) Bu durumda 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 8 adet azıyla 87 Blok olarak örgütlenebileceğinden Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 174 (87 x 2) kişiden oluşabilir mi?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.11.2027.01:Srn 11.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ de başlamış olacaktır. Bu yetkiye dayanılarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu 95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar. Atanan geçici BLOK YÖNETİCİLERİ de kendi bloklarında seçim yaparak yedekleriyle birlikte bir yönetici bir denetici olmak üzere kendi BLOK YÖNETİMLERİNİ 2027 Genel Kuruluna kadar oluştururlar. Böylece önümüzdeki iki yıllık dönemde Blok Yönetimleri oluşturulabilirse 66. “Kapsam” maddesinin dikkate alınması suretiyle SİTE YÖNETİMİ istikametimiz artık TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.11.2028.01:Srn 11.04numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Seçilen 95 yönetici ve 95 denetici Site (Toplu Yapı) Temsilciler Kurulunu oluşturur. Bu kurul yapılan çağrı üzerine toplanarak Site Yönetim ve Denetim Kurullarını seçerler.” Ancak ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir. Bu nedenle Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi mümkün olur. Böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU 2028 Genel Kuruluna kadar oluşabilir.