Orjan için 2030’a kadar önümüzdeki 8
yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden güncel
sorunlara değil, mümkün olduğu kadar geleceğe dair yazmaya devam ediyorum. Çünkü
karşımızda duran ve asıl odaklanılması gereken mesele SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ.
Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe
ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.
Tekrar tekrar vurgulamakta yarar var:
Orjan için site yönetimi daha kat irtifakı aşamasında doğmuştu. Çünkü 1982-85
döneminde tapuya tescil edilen YÖNETİM
PLANI hepimiz adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı alırken o belgeyi imzaladık.
Böylece tescil edilen yönetim planı bütün Orjan
ortakları ve yönetimler için uyulması zorunlu bir taahhütname halini aldı. 36 yıldır da kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU’nun BEŞİNCİ BÖLÜM, Ana
gayrimenkulün Yönetimi başlığında yer alan 28.nci maddesi Yönetim planını şöyle
tanımlıyor: “Yönetim
planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim
planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim
planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”
Orjan
Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planının A-GENEL HÜKÜMLER başlığı altındaki 1.nci
maddesinde de şöyle şöyle bir ifade var: “Bu
yönetim planı 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun hükümlerine göre
hazırlanmış olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik
mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde
yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret olup (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu
Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi adlı ana
gayrimenkul için kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”
Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân
raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin başlaması, yani KAT
İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT
MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu. Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor. Bu
anlamda Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site
yönetimine geçilmemesi hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634
sayılı Kat mülkiyeti kanununa açık aykırılık teşkil eden bir durum.
Çünkü,
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık. Konut
yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış
sayılır ve dağılır. Yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir
yıl içinde de ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa
göre FERDİ MÜNASEBET işleri sonuçlandırılır.
Peki biz ne yaptık? 20 yıllık kooperatif
süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Bu bir tür kanuna karşı
durma değil mi? Olması
gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç
de hayrımıza değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir
bir yararı yok. O yüzden mümkün olan ilk fırsatta genel kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ sürecinin
başlatacak bir karar alınması son derece önemli.
Nefesimizin daha ilk zorlukta tükenmesine izin vermemeliyiz. Orjan
Genel Kurulunun bütün yapısal güçlüklere ve 2/3 karar
gerektiren çoğunluk sorununa
rağmen alınması gereken kararları cesaretle alması şart. ZİRA BU KARARLAR BİR SON DEĞİL YENİ BİR GELECEĞİN
BAŞLANGICI OLACAKLAR. Kurulacak
yeni işletme kooperatifinin de desteğiyle yeniden uzun bir yolculuğa çıkacağız.
İşimiz hiç te kolay değil. Bu yüzden ne yapabileceğimizi önceden düşünüp ona
göre hareket etmek mecburiyetindeyiz.
Bu yolculuk, o KADER
GENEL KURULU sonrası
izlenecek yol haritasıyla gerçekleşecek. Öyle bir yol ağzındayız ki sağ tarafa
dönen yolun başında “SİTE
YÖNETİMİNE GİDER” şeklinde
bir levha var. Fakat hemen altında da bir uyarı yer alıyor: “Bu gidişin dönüşü yoktur, başka seçeneği de. O yüzden hazırlığını
yap ve kararlı bir şekilde yürü!”
Evet, AMAÇ NİHAYETİNDE
YASAL ÇERÇEVEDE GERÇEK BİR SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMAK.
Tekrar etmekte yarar var; bu süreç kooperatif genel kurulunda alınması gereken
iki önemli stratejik kararla başlayacak. FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞ ve
kooperatifin BİR İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüştürülmesi kararları aynı zamanda yarım
asırlık Orjan Konut Yapı Kooperatifinin tasfiyesini de içeriyor.
Böylece her iki karar da hayatımızda yeni bir dönemi başlatacak. Yasal
olarak ferdi mülkiyete geçiş, KAT MÜLKİYETİ
TAPULARIMIZIN verilmesiyle son bulurken, işletme
kooperatifine dönüşüm de ORJAN ANA SÖZLEŞMESİNİN BU YÖNDE DEĞİŞTİRİLMESİ
suretiyle gerçekleşecek. Sonrasında kilitli kapılar açılacak ve adeta ikinci
baharımızı yaşayacağız.
Bunların her ikisi de kendi içinde birer başlangıç olduğu kadar,
diğeriyle de bağlantılı gerçekleşecek şeyler. Ancak, takdir edersiniz ki her ikisi için de ciddi bir hazırlık, emek ve zaman gerekiyor.
Zira kooperatif mülkiyetindeki tapular masaya yatırılacak. Ferdi mülkiyet
konusu olan bina tapularımız ile tapusu işletme kooperatifinde kalması gereken
yerler ve devlete terk edilecek kamusal hizmet alanları tek tek belirlenecek. Tapu
işlemleri yapılacak ve bunlara göre Orjan’ın yeni mevzi imar planı
çıkartılacak.
Bütün bu işlemler bittiğinde –ki en az 3 yıl sürer- artık Orjan Konut
Yapı Kooperatifinin İşletme Kooperatifine dönüşmesi ve Orjan site yönetiminin
doğması için önümüzde artık hiçbir engel kalmayacak. Ancak bütün bunların yapılabilmesi öncelikle buna inanmış kararlı
bir yönetim ve bütünlük içinde bir genel kurula ihtiyaç gösteriyor. Önümüzde çok açık bir gelecek vizyonu olmalı
ki inanıp destek verelim. Bu mesele yuvarlak sözlerle geçiştirilecek, önem
sırasına göre gündemin en sonlarında yer alacak bir konu değil.
Bu yıldan bir şey çıkmaz, ama 2023 yılına geldiğimizde artık iki
şeyi anlamış oluruz. Mevcut yönetim bu
konuyu gereğince sahiplenmiş mi? Orjan kamuoyu bu süreçle alakalı yeterince
bilgilendirilmiş mi? Ortaklar arasında belli bir destek
düzeyi sağlanamaz ve yönetim tarafından benimsenip gündeme alınamazsa patinaja
devam edeceğiz demektir.
Bu durumda ne olur? Belki 2, belki de 4-5 yıl daha zaman kaybetmiş
ve 2030’a dayanmış oluruz. Kooperatifin ikinci uzatması 2038’de bitiyor. İşin
oraya kadar varması sonuç olarak gerekli kararlar alınsa bile 15-16 yıl
gecikmiş olmak demek. ENİNDE SONUNDA
OLACAK OLAN OLACAK! Kooperatif genel kurulu zor olmasına rağmen kendi hakkında “Tamam, buraya kadar!” diyecek. Bu
kaçınılmaz bir şey.
Ancak ayak diremeyi sürdürürsek Bakanlık denetimi ya
da bir mahkeme kararıyla karşılaşmamız kuvvetle muhtemel. Meselâ geçtiğimiz
ekim ayında 1163 sayılı kanunda bazı değişiklikler yapıldı. Bunlardan biri de 9.ncu
madde kapsamında farklı ve çok önemli. Söz konusu madde ile belirlenecek kooperatiflere
artık “DIŞ DENETİM” zorunluluğu geldi.
Yapılan bu değişiklikle, mevcut denetim kurulunun yanı
sıra bazı ülkelerde örnekleri bulunan zorunlu dış denetim sisteminin bizde de
uygulamaya geçirilmesi hedeflenmiş durumda. Dış denetimi yapacak denetçiler bu madde
kapsamında belirtilen denetçiler arasından genel kurulca seçilecekler.
Orjan yönetiminin bu ve diğer değişiklikler için en
kısa sürede gerekli çalışmaları tamamlayıp ana sözleşme değişikliğini Genel
kurul gündemine getirmesi gerekiyor. Aksi halde bunun ciddi bir müeyyidesi var. Madde
19 ile 1163 sayılı Kanuna eklenen geçici madde bu müeyyidelerle ilgili.
Bakanlık zaten 2017 yılında kooperatife verdiği yazılı cevapta ne yapmamız
gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle
kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor” diyor. Bu görüşe rağmen mevcut durum sürdürülürse yapılacak ilk dış denetimde
kooperatifin ağır şekilde tenkit edilmesi kaçınılmaz.
Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık
nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma
eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir. Kaldı ki genel
kurullar bu konuda gerekli kararları alamazsa zaten yasal olarak kooperatif
dağılmış sayılacak ve tayin edilmiş memurlar eliyle bu tasfiye yapılacak.
Çünkü ister konut ister işyeri amaçlı olsun, bütün
yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil
edilmesiyle amaçlarına ulaşmış sayılacakları ve dağılacakları yasa gereği. Yasa
bu su sonun tek istisnasını da açıklamış: “Amacı ve adı
değiştirilirse o takdirde dağılmaya ilişkin hükümler uygulanmaz” diyor.
Peki, ferdi mülkiyete geçiş ne demek? Ferdileşme
mevzuatımıza göre, “konutların
tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına
kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara
devredilerek, tapularının verilmesi” demek. Yani yapı kooperatiflerinin
inşa ettikleri konut ve iş yerlerini kooperatif ortakları adına TAPUYA TESCİL İŞLEMİ oluyor.
Bu
işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve tapu devri ile sonuçlandırılıyor. Madde hükmüne göre yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en
çok bir yıl içinde ferdi münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil
müdürlüğü ile ilgili değil.
Kat
mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (proje, liste, fotoğraf gibi)
tamamlanınca ticaret sicilinden alınmış yetki belgesine istinaden kooperatif
temsilcileri kat mülkiyeti talebinde bulunuyorlar. Bu talebe
istinaden her bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük
sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif
için de söz konusu. Yani ferdileşme talebi ile beraber kooperatifin adı da tapu
kütüğünden terkin edilmiş oluyor.
Bu durumda bilinmesi gereken bir şey daha var. Varlığı işletme
kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA
DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ
YÖNETEMEZ. Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için
de sanayi siteleri için de geçerli bir kural. Maalesef ülkemizde bizim gibi birçok
kooperatif tapu verdiği halde on yıllardır siteleri yönetmeye devam ediyor, malikler
de haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.
Hâlbuki amacını ve işlevini tamamlayan kooperatiflerin derhal
Genel Kurul’u toplayarak tasfiye sürecini başlatmaları gerekiyor. Genel Kurul
toplanmıyor veya kooperatifin dağılması yönünde karar
alınamıyorsa konu dava konusu edilebilir. Bu durumda mahkemenin
vereceği kararla kooperatifin dağılması ve kapatılması sağlanabiliyor.
Şayet hazırlıklı değilsek, böyle herhangi bir emrivaki
ile karşılaştıktan sonra düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.
Meselâ
kanundaki yeni değişikliklere uyum için üç yıllık bir süre konulmuş. Yani, Orjan
kooperatifi olarak 31.12.2023 tarihine kadar gerekli düzenleme ve uyum
adımlarını atmak zorundayız. Demek ki bu ÜÇ YILLIK GEÇİŞ SÜRECİ bizim
için son derece önemli ve stratejik. Çünkü nihai kararımızı verip süre sona
ermeden kooperatifin dağılmasını /ya da değişiklik suretiyle yoluna devam
etmesini tercih edebiliriz.
Belki
birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL
ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Neticede kooperatif ne
olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634
sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış
olacak.
SADECE YÖNETİM PLANI HAZIRLAMA VE KAT İRTİFAKI TAPUSU FERDİLEŞMEYE/FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞİ SAĞLAMIYOR. Zira elimizde bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat
mülkiyeti tapusu arasında bir ara form. Kat irtifakı tapusu için inşaatın
başlanmış ama tamamlanmamış olması gerekiyor. Kat mülkiyeti
tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bina” sözkonusu.
Öte
yandan 634 sayılı yasa kapsamında bir site yönetimi kurulabilmesi için
konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması da site
yönetimi için yeterli değil. 17.maddedeki şartlar tamamlanır ve ana
gayrimenkulün tek maliki olan kooperatif yönetimi tarafından tapuya tescil
edilirse işte o zaman site yönetimi oluşturma hazırlıkları başlayabilir. Bir
başka deyişle yapının ortaklaşa/hisseli olduğu durumlarda 634
sayılı kanun uygulanamaz ve site yönetimi oluşturulamaz.
Proje
tamamlanıp konutlar bittiğinde elimizdeki kat irtifaklı tapuların kat mülkiyeti tapusuna
dönüşmesi şarttı. Somut olarak bu işlemin vakti de iskan raporunun alınmasıydı. Neden?
Çünkü 634 sayılı kanunun 17.nci madde üçüncü fıkrası “Kat irtifakı kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi
fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi
anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” diyor.
Gerek malik,
gerek yönetici, gerekse de kat malikleri
kurulu 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununda tanımlanan kavramlar.
1163 sayılı Kooperatifler kanununda bunların karşılığı ortak,
yönetim ve genel kurul ifadeleri oluyor.
Nitekim, yönetim planının “D-KAT MALİKLERİ KURULU” başlıklı
bölümü de başlı başına bu oluşumu açıklamakta.
Gelecek
hafta bu oluşum üzerinde duracağız. Sağlıkla ve esenlikte kalın.
