Blok Denetçiliği, görev ve sorumlulukları
2013 yılı bitmek üzere. Bu yıl Toki'de bir "Site Yönetimi devri ve deneyimi" yaşandı. Bu tecrübeye kendi alanımda katkıda bulunmak üzere yaz aylarında "Bütçe" üzerine notlarımı paylaştım.
Şimdi ise site yönetiminde görev alan sorumlular hakkında bir dizi yazıyı bilgilerinize sunacağım.
Tabi öncelik Blok Deneticileri ve Yöneticilerinde. Onları Ada Denetçileri ve Yöneticileri takip edecek. Daha sonra da Toplu Yapı denetim ve Yönetim kurullarıyla ilgili yazılar gelecek. Yapabilirsem site yönetiminin toplantı ve karar mekanizması üzerinde de yazmak istiyorum. Çünkü iyi bir yönetim ve denetimin sağlıklı bir bilgi üzerinde, yasal ve demokratik bir zeminde gelişeceğine inanıyorum. Dilerim sitemizin daha iyi yönetilmesi konusunda elimden gelen katkıyı yapmış olurum. Şimdi müsadenizle bu yazı dizisinin ilkine, "Blok Deneticiliği" konusuna geçelim.
Denetçilerin seçimi,
görev ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Yönetimin
denetlenmesi” başlıklı 41.maddesi [1] ile düzenlenmiştir. Ayrıca KMK’na göre hazırlanan yönetim
planlarında da denetçilerin nasıl seçilecekleri ve ne görevleri açıkça [2] yazılıdır. Bu
çerçevede denetçiler kat malikleri kurulu adına vekil olarak yönetici veya
yönetim kurulunu denetleyen kişilerdir. Bu anlamda tek kişi veya bir kurul
şeklinde olabilirler.
Deneticiler veya
denetim kurulu üyelerinin kat malikleri kurulu içinden seçilmesi [3] şarttır. Buna
göre, kat malikleri kurulu kendi arasından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
denetici veya denetçiler seçer. Bunlar kat malikleri kurulunun temsilcisi
niteliğindedirler.
Deneticiler olağan
genel kurulda yöneticiler ile birlikte seçilirler. Kat malikleri kurulu
kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belli bir ücret [4] alır. Öte yandan aksi bir hüküm
yoksa deneticinin görevi yönetimin görevinin sona erdiği tarihte biter. Bu
tarih yöneticilerin ve deneticilerin ibra edildikleri bir sonraki genel
kuruldur.
Kat malikleri
kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir
sebebin çıkması halinde onu değiştirebilir. Aynı şekilde haklı bir sebebin
çıkması halinde deneticileri de istediği zaman değiştirebilir.
Bu konudaki kanun,
mevzuat ve genel teamüllere göre denetçiler; Öncelikle yöneticinin görevdeki
tutumunu (kayıtlar uygun tutuluyor mu? İşletme Projesine uygun hareket ediliyor
mu? Vs) denetlerler. Bu arada doğal olarak blok hesapları denetlenmiş olur. Doğal
olarak bu çalışmaları sonucunda düzenledikleri denetleme raporlarını kat
malikleri kuruluna verirler.
Denetim kurulu ya da
denetçi yönetim planında yazılı zamanlarda denetim yapar. Hesapların
denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her
üç ayda bir yapılır. Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap
denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Denetçi veya denetim
kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim
yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir rapor ile
denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini
bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine
gönderilir.
Denetçiler bu raporu
ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları birden başlayıp
sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli
bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Hiç bir kat maliki
Yönetici veya denetici olmaya zorlanamaz. Denetçiler kat malikleri kuruluna
karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Denetim kurulu kararlarında da birlikte
hareket etmek zorunlulukları vardır.
Denetçi vefat ederse
veya istifa ederse kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve
usulüne uygun olarak yeni denetici seçilir.
Park Eymir Toplu
Konutları Toplu Yapı Yönetim Planının 20. maddesi Blok Denetçilerinin
“seçimini” [5],
21. maddesi ise “Görev, Yetki ve Sorumluluklarını” [6] düzenlemiştir
Buna göre Blok
Denetçileri en geç iki yılda bir Haziran ayında Kat Malikleri Kurulu
toplantısında seçilecektir. Seçilecek kişi kat maliki olmalıdır. Yenisi
seçilinceye kadar da eski denetçinin görevi devam edecektir. Blok Kat malikleri
Kurulu Blok Denetçisi için ücret ödenmesini kararlaştırabilir, ancak karşılığının blok bütçesinde gösterilme zorunluluğu vardır.
Denetçiler çoğunluk
oyu ile seçilirler. Ancak, birinci ve ikinci turda salt çoğunluk sağlanamazsa
üçüncü turda en çok oy alan denetçi seçilmiş olur. Eski denetçiler de tekrar
seçilebilirler. Seçim sonuçları seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak
üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisinde, ikincisi
Ada Yönetim Kurulunda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu
tutanaklar Kat Malikleri Kurulu Karar Defterine de yazılır; imzalanır. Bu
defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere
kapattırılması mecburidir
Denetçi, yöneticinin
hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetleyecektir. Bir yıllık dönem
sonunda da Kat Malikleri Kuruluna nihai bir rapor verirler. Bu raporda denetim
sonucu, blokun yönetim tarzı hakkındaki görüşleri ile aklama ve sorumlu tutma
önerileri bulunur.
Denetçi bu raporu ve
kararlarını noter onaylı bir deftere yazarak imza edecektir. Bu arada Blok Kat
Malikleri Kurulu gerekli görürse yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir
uzmana da inceletebilir.
-----------------------
[1] Madde
41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin
bu görevdeki tutumunu devamlı
olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman
değiştirebilir.Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman
konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir
sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu
denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir
denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya
denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her
takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir
raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki
düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla
kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve
gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa
numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip
tarih koyarak altını imza ederler.
[2] Şayet Yönetim
planında böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar. Ya
da yeterli çoğunluk ile toplanarak yönetim planında değişiklik yaparak denetici
hususunu belirler.
[3] Seçimlerde Şayet
gerekli çoğunluk bir aday üzerinde anlaşamaz ise mahallin sulh hukuk
mahkemesine başvurulur. Hakim deneticiyi kat malikleri kurulu arasından
seçmekle yükümlüdür.
[4] Genel kural
ücretsiz vekillik yapılması yönündedir. Denetici bir ücret talep ederse ve kat
malikleri kurulu bu talebini reddederse denetici istifa eder. Zira hiç kimse
denetici olmaya zorlanamaz.
[5] C-BLOK
DENETÇİSİ, Seçimi, Madde 20-
a-Blok Kat Malikleri
Kurulu en geç iki yılda bir Haziran ayında yapacağı toplantıda kendi arasından
birini Blok Denetçisi seçer. Seçilecek kişinin kat maliki olma zorunluluğu
vardır. Eski denetçinin görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder. Ticaret Bloklarında
da aynı usul uygulanır. Blok Kat malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok
Denetçisi için de ücret ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde
gider kalemi olarak gösterir.
b- Denetçi kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Birinci ve ikinci tur
seçimlerinde denetçi adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise,
üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday denetçi seçilmiş olur. Eski denetçi
tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları seçime katılanların tamamı tarafından
imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok
Yöneticisinde, ikincisi Ada Yönetim Kurulunda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim
Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar Kat Malikleri Kurulu Karar Defterine de
yazılır; imzalanır. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir
ay içinde notere kapattırılması mecburidir.
[6] C-BLOK
DENETÇİSİ, Görev, Yetki ve Sorumlulukları, Madde 21-
a- Denetçi,
Yöneticinin hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetler ve bir yıllık dönem
sonunda Kat Malikleri Kuruluna vereceği raporda denetim sonucu ve blok yapının
yönetim tarzı hakkında görüşlerini bildirir. Aklama ve sorumlu tutma kararı
alınmasını önerir.
b- Denetçi bu raporu
ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere yazarak imza eder.
c- Blok Kat Malikleri
Kurulu gerekli görürse yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir uzmana
inceletebilir.