17 Ocak 2025 Cuma 11:00 ORJAN POSTASI III......................................GELECEK İÇİN “İLK ADIM”

GELECEK İÇİN “İLK ADIM”

46 yıl sonra Orjanın önünde halli gereken büyük ve önemli iki temel mesele var. İlki kooperatifle ilgili; Ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163 sayılı yasanın 2021’de değişen 81.maddesi uyarınca FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI. Diğeri en azından 2014’ten beri ertelenen/ötelenen, yokmuş gibi davranılan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI. 

Ferdileşme konusunda yapılacak şey çok açık ve basit. “Ortakların Kat Mülkiyeti Tapularının verilerek/yada almaları sağlanarak” bu işlemin TAPUYA TESCİLİ ile birlikte Kooperatifin 343/3 nolu anagayrimenkul parselinden ilişiğinin tamamen kesilmesi. Bu aşamada kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve ya tasfiye/yada İşletme Kooperatifine dönüşüm süreci başlamış olur. Bu da takip eden 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği yapılarak gerçekleşir. Böylece tasfiye zorunluluğu da ortadan kalkar. Ticaret Bakanlığının İşletme Kooperatifleri için hazırlamış olduğu tip bir ana sözleşme ve tabela değişikliği ile de gerekli dönüşüm tamamlanmış olur.

Bu değişim/dönüşüme paralel olarak bir taraftan da 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. Maddesine göre; SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci başlatılacaktır. Zira; anılan madde “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve "bağımsız bölümlerin üçte ikisi" fiilen kullanılmaya başlanmışsa, "kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi" ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” der. Kaldı ki 1985 tarihi YÖNETİM PLANI da mevcut olduğuna göre bu şartlarda SİTE YÖNETİMİ kurulmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu çerçevede önce Blok geçici Yöneticileri atanacak, onlar da Bloklarında bir yönetici bir denetici olmak üzere ikişer kişilik BLOK YÖNETİMLERİNİ oluşturacaklardır. Ardından yapılacak çağrı ile SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU toplanacak ve ilk iş olarak 1985’ten beri mevcut olan ancak uygulanmayan/uygulanamayan Site Yönetim Planını TOPLU YAPI YÖNETİMİNE uygun şekilde güncelleyecektir.

Bu Orjanda geleceğe yönelik İLK ADIM olacaktır ve stratejik önemi kendisinden büyüktür. Ceketin ilk düğmesi doğru iliklenirse diğerleri de doğru olur. İlk adımın böyle bir kıymeti harbiyesi ve değeri var. Kararlı ve sebatkâr olunursa bütün bu işlemler birbiriyle eşgüdümlü olarak 7 yılda tamamlanabilir. Her yıl genel kurullarda adım adım gerekli kararlarla şekil ve yön verilerek 2031 Genel Kuruluna kadar sonuç alabiliriz.  

Şayet 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için ilk adım atılmış ve süreç böylece başlamış olacaktır.

Orjandaki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “1‘den başlayarak 95’e kadar numaralanmış içinde 22, 18 ve 7’li bitişik nizam bağımsız bölümlerin bulunduğu yapı grupları” BLOK olarak adlandırılmıştır. Ki halk dilinde buna “Apartman” denilmekte. Alışık olduğumuz apartman dairelerinin buradaki karşılığı ise her biri birer “özel mülk” olarak “BAĞIMSIZ BÖLÜM” oluyor.

 “Geçici Toplu Yapı Yönetimini atamak için” öncelikle Genel Kurulun buna YETKİ VERMESİ ve “1985 tarihli ORJAN Sitesi Yönetim Planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının başlatılması” kararının alınması gerekiyor. Bu karar alındıktan sonra  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu  95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar.

Bu durumda “GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ?” sorusunun cevabı açık ve net olarak “EVET, ATANABİLİR” olmaktadır. Nitekim atanan “Geçici yöneticiler” bloklarının kat malikleri kurulu içinden “yedekleriyle birlikte bir asli Yönetici ve Denetici” seçerek” BLOK YÖNETİMLERİNİ OLUŞTURURLAR.

Bu şekilde seçilmiş olan 95 Blok Yönetimleri “Site Temsilciler Kurulunu” oluşturur. Site Temsilciler Kurulu da kendi içlerinden yedekleriyle birlikte “Site Yönetim Kurulu ve Denetim kurulunu” seçer. Böylece SİTE (TOPLU YAPI) YÖNETİMİ oluşmuş olur. 1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı Kanun çok parselli oluşumlar için 2007 de yapılan bir değişiklikle TOPLU YAPI seçeneği için özel hükümler ortaya koymuş. Bu nedenle kanunun bu maddesinde geçen “bir veya birden çok imar parseli” ifadesi gereği toplu yapılar için sadece “çok parselli oluşumların” söz konusu edilmediğini anlıyoruz.

Ancak Orjanın Yönetim Planının 1985 tarihli olması, bugüne kadar uygulanmaması/uygulanamaması bu arada 634 sayılı kanunda 22 yıl sonra 2007 yılında yapılan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ gerçekliği dikkate alınarak bu oluşum sağlanabilecektir. Bu nedenle Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.

Bu yüzden ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesi olacaktır. Böylece önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır. Bu da sorunun  “Nasıl?” kısmının cevabı olmaktadır.

Muhtemelen 2025 yılı 29 Haziranında yapılacak olan Olağan Genel kurul Orjanda bu doğumu sağlayacak İLK ADIMIN atılması bakımından çok çok önemli. Kuşkusuz şu anda Kooperatif gündeminde başta alt ve üst yapı projeleri ile peyzaj işinin hesabının görülerek kapatılması ve SU konusunda yaşanan sıkıntılar var. Kanunda 2021 yılında yapılan değişiklik uyarınca yapılması zorunlu ana sözleşme değişiklikleri ve KOOPBİS’e uyum meselesi de sırada. Belki yönetimin daha iyi ve güzel bir orjan için başka bazı projeleri de olabilir. Ancak bunlar halledilebilir güncel meseleler. 

46 yıl sonra Orjanın geleceği için atılması gereken İLK ADIM günceli aşan cesur ve vizyoner bir yaklaşım gerektiriyor. Sürekli ertelenip ötelendiği için bir kartopu gibi büyüyen iki temel meseleyi artık daha fazla görmezden gelemeyiz. Bunlar yazımızın başında da ifade ettiğimiz gibi FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASIDIR. Bu yüzden geminin rotası doğru yöne çevrilmeli ve ilk adım da buna göre gecikmeden ve doğru atılmalıdır. 

16 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 10 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

10 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 10:

SİTE YÖNETİMİ KURULMADAN ÖNCE KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZI İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVRETMEMİZ MÜMKÜN MÜ? BELLİ BİR ŞARTI VAR MIDIR? NASIL OLUR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Bu soruyu 1 Kasım’da Çalıştay olarak ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA şöyle sorduk:

“5- Site yönetimi kurulmadan önce kooperatif tarafından kamu hizmeti almak üzere bazı alt (kanalizasyon,  doğalgaz,  su,  elektrik)  ve üst yapılarımızı(bulvar,  cadde,  sokak,  otopark,  park, cami,  sağlık ocağı) ilgili kamu kuruluşlarına devretmemiz mümkün mü? Belli bir şartı var mıdır? Nasıl olur?”  

11 Kasımda ALDIĞIMIZ CEVAP aşağıdadır:

“Konut  Yapı  Kooperatifi  Örnek  Anasözleşmesi'nin  "Amaç  ve  faaliyet  konuları"  başlıklı  6.ncı maddesinde;  "Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif; 1) Arsa ve arazi satın alır, birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır.2) Yaptırılan konutların mülkiyetini bu anasözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır.3) Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bunları ortaklarına aktarabilir.4) Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder." hükmü bulunmaktadır. (BAKANLIK)

Görüldüğü üzere bakanlık verdiği cevapta Anasözleşmenin "Amaç ve faaliyet konuları"  başlıklı 6.maddesini işaret ediyor. Zira aynı maddenin 4.fıkrasında da “Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder" hükmü bulunuyor.

Yani Kooperatifin asıl amacı “ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.” Bunun için “…birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek…” “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar” ve bu “hususları sağlamak üzere, İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARLA ORTAK ÇALIŞMALARDA BULUNABİLİR, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, … Ve benzeri tasarruflarda bulunur” ifadesiyle Kooperatifin ORTAKLARIN FAYDASI VE GEREKLİLİKLER DEĞERLENDİRİLEREK icap edeni yapabileceği anlaşılmaktadır.

Nitekim aynı cevapta Bakanlık şu çözümlemeyi de yapmış: “Kooperatif tarafından yapılan alt ve üst yapıların ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat çerçevesinde ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek genel kuruldan karar almak suretiyle ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde devredilmesinin mümkün olduğu,  değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK)

Sonuç olarak “KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZNIN İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVREDİLMESİ MÜMKÜNDÜR” diyor. Burada sayılan şartlar bu devrin “ihtiyaçlar”, “alakalı meri mevzuat”, “ortakların faydası ve gereklilikler” değerlendirilerek “genel kuruldan karar almak suretiyle” ve “ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde” yapılmasıdır.  

Buna göre; “Gerekirse alt ve üst yapı tesislerinin bakım-onarım sorumluluğu ULUDAĞ Elektrik ve TÜRKTELEKOM Telefon/İnternet gibi ilgili kurumlara (Burhaniye Belediyesi, BASKİ Su ve AKSA Doğalgaz) devredilmelidir.” (GT) O zaman bu çerçevede; yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulu “yapılan alt ve üst yapıların kamu kurum ve kuruluşlarına devri” konusunda “ ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat” çerçevesinde “ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek” şu sorulara cevap bulmalıdır:

“(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” (Kanalizasyon, doğalgaz ve su şebekesi, yağmur suyu kanalları vb. ile Yollar, sokaklar, kaldırımlar, refüj ve otoparklar) diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığına takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak şekilde), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Ayrıca bu işlemler için 3194 sayılı İMAR KANUNUNUN 11 ve 18.maddeleri ile 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 67 ve 68.maddeleri ile konuyla ilgili diğer meri mevzuat göz ardı edilmemelidir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 10.01: Bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait yerlerin TAKAS EDİLMESİ,

Srn 10.02: Kamu hizmeti almak üzere BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN devredilmesi,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 10.01: Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması,  

Hdf 10.02:  Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2029 yılı Genel kuruluna kadar gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devredilmesi,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2028  genel kuruluna kadar;

Str.10.2028.01:Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun 2027 Genel Kurulunda yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin görüşülmesi, Bu çerçevede 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların (Örneğin “Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi vb.”) TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması” (GT)

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.10.2029.01: Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin 2027 Genel Kurulunda görüşülmesi,  Bu bağlamda; Gerekli görülen bazı alt ve üst yapılar ile bazı tesisler “Orjan yapı kooperatifi ilgili kurumlarla Sağlık Müdürlüğü, Diyanet işleri Vakfı Burhaniye İlçe Başkanlığı, Balgaz Burhaniye İlçe Müdürlüğü, Baski Burhaniye İl Müdürlüğü ile yapılacak olan protokol şartlarına uygun olmak koşuluyla Orjan Yapı koop. Kendi karar defterinde karar almak suretiyle alt ve üst yapılarını Kamu Kuruluşlarına devredilebilir. Ancak tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap ettiğinden” (KB) 2029 yılı Genel kurulunda alınacak kararla gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devri mümkündür.

16 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 9 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

09 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 9:

SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE ORJAN İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ DE GEREKMEYECEK Mİ? YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Arşivimizdeki bilgilere göre Orjan Mevzi İmar planı Burhaniye Belediyesince 28.11.1980 günü kabul ve tasdik edilerek Balıkesir valiliğine gönderilmiş. Valiliğin 23.12.1980 günlü yazısıyla da o günün şartlarında son tasdik mercii olan İmar iskân Bakanlığına 25.12.1980 tarihinde intikal ettirilmiş. Mevzi İmar planının tasdiki sonrası İmar planının hazırlanması ve tasdikini üstlenen firma tarafından 1/1000 ölçekli DETAY PARSELASYON VE APLİKASYON PLANLARI hazırlanarak Burhaniye Belediyesine tasdiki sonrası PARSELLERİN ÜYELER ADINA TAPUYA TESCİLİ için Balıkesir il idare kurulundan karar alınarak uygulamaya konulmuş. Böylece kur’a çekimine hazır olunmuştu.

04.07.1981 tarihinde yapılan 3.ncü olağan GENEL KURUL TUTANAĞINDAN da anlaşıldığına göre; “Harita, mevzii imar planı, parselasyon vs. hakkında ilgili çalışmalar ve varılan sonuçlarla ilgili bilgi verilmiş ve alınan sonuçlarla elde edilen başarıların genel kurul üyelerince memnuniyetle karşılanmıştır.” Böylece 5-6 Mayıs 1984 tarihinde Ankara’da yapılan kura çekimi mümkün olabilmiştir. O günden bu yana yönetimlerin birkaç kez değişiklik teklifi olduysa da kabul edilmediğinden Orjan İmar Planı 44 yıldır aynı kalmıştır. Bugün hepimizin bildiği ORJAN YERLEŞİM PLANI da ona dayalıdır ve değişmemiştir.

1980’li yıllardan bu yana neredeyse yarım yüzyıla yakın bir zaman geçti. Orjan arazisi yıllar içinde şekillendi, yapısı ve görünümü değişti. Bugün üzerinde 1803 konut, Yönetim ve ticaret merkezi, İskele, Su deposu, Su kuyuları, Eski gazino, sahil cafeleri, 414, marketler, Kır kahvesi, Sağlık ocağı, Cami, futbol sahası ve Yüzme havuzu gibi pek çok yapı bulunuyor. Bu nedenle özellikle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE Orjanın mevcut İMAR PLANININ bugünün gerçekleri ve ihtiyaçlarına göre GÜNCELLENMESİ daha da önem kazanıyor. Bu yüzden sorunun ilk bölümünün cevabı tek kelimeyle “Evet” olmasına rağmen hemen peşinden “Neden?” ve “YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?” sorularını da cevaplamak gerekiyor.

Meselâ “EVET, GÜNCELLENMESİ GEREKİR. Çünkü Yeni imar planında sitenin güvenliği ve sorumluluğu için kooperatifin arsaları ile kamuya (belediye veya kaymakamlığa) ait arsalar takas edilerek yeniden düzenlenmelidir.” (GT) görüşünü ele alalım:

“Bu konuda yapılan bir incelemeden alınan bilgilere göre;  

a- 343/1 ve 343/ 2 No.lu parseller: Mevzi imar planlarında “turistik ve günübirlik tesisler alanları” olarak gösterilmiş bu parseller, kooperatif ortaklarının hisseli tapulu arazileridir. “634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 67, 68, 69’uncu maddeleri gereğince kooperatif ortakları aynı zamanda kat malikleri olduklarından”, bu parsellerin üzerindeki yeşil alanlar ve parklar da “kat maliklerinin (kooperatif ortaklarının) ortak yerleridir.” Bu nedenle Site Yönetimine geçilip 1985 tarihli Yönetim Planı yerine yeni yönetim planı yapıldığında “bu parsellerin, parseller arasındaki boşlukların ve 343/2 No.lu parselin dışında kalan yürüyüş yolunun da bu parsele eklenecek şekilde; mevzi imar planının değiştirilmesi” ve Sitenin (Toplu Yapının) “ortak yerlerine” dahil edilmesi gerekir.

b- 343/3 No.lu parsel:Bu parsel içinde 95 Blokun ve siteye ait çeşitli ortak yerlerin bulunması nedeniyle 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre “Site Yönetiminin tesis edileceği” ana parseldir. Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi ile takas edilerek  halen kullanıldığı gibi bu parsele eklenmesi gerekir. Aksi takdirde bu bölgelerde giriş-çıkışlar, ulaşım ve site güvenliğinin sağlanmasında sorunlar devam eder”. (GT)

Buna göre yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulunun karar vermesi gereken konular şunlardır:

(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığı Özel İdaresine takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Bu konuda bir başka görüş te şöyle:

“Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan “Kapsam” maddesinin dikkate alınması gerekiyor:

“Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Ortak yerler Madde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır…” Bu konuda önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

O zaman şu meselelerin de masaya yatırılması kaçınılmaz olur.

“Bizim Ada dediğimiz 22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan Blokların 343/3 parselde ifraz işlemi yapılarak ayrı parseller haline getirilmesi olacak mıdır? Olmayacak mıdır? Böyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li bloklar üçer üçer birleştirilerek 21’er bağımsız bölümlü parseller haline getirilebilir. Bu durumda da 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 9 adet azıyla 86 Blok olarak örgütlenebilecektir. Böylece Blok yönetimlerinin bir yönetici bir denetici olacağını dikkate alırsak Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 172 (86 x 2) kişiden oluşabilir.

Şayet amacımız Orjan Kooperatifinin amaç ve görevi tamamlandığında tasfiye etmek değil de İşletme Kooperatifine dönüştürmekse, o zaman bu oluşumun üzerinde kalması gereken tapuların da yeniden değerlendirilmesi gerekebilir. Şu anda aksine bir değişiklik olmadığı takdirde 343/3 ana gayrimenkul dışında kalan 343/1, 343/2 ve 313/2 parseller İşletme Kooperatifinde kalacaktır. Bunlara ilaveten Eski Gazinodan Yönetim merkezine kadar, yürüyüş yolu ile tel örgü arasında kalan arazinin de ana gayrimenkulden ifraz edilerek ayrı bir parsel olarak İşletme Kooperatifi mülkü olması bir seçenek olarak değerlendirilmelidir.    

Ayrıca, Orjanda 1’i Atatürk Bulvarı olmak üzere, 20 dolayında cadde ve bir o kadar da sokak bulunuyor. Bunların bir kısmı da İnönü Caddesi, Atatürk Bulvarının Kır Kahvesi sonuna kadar olan Orjan girişi, 343/1 ve 343/2 parsellerin denize çıkan araları vb. nin tapuları bize ait değil hazinenin/Belediyenin. Bilindiği gibi bu alan, cadde ve sokaklarda parası Orjanlılar tarafından ödenip yapılmış alt yapı tesisleri (Kanalizasyon, Yağmur suyu kanalları, Su ve Doğalgaz şebekesi) ile Üst yapılar (yollar, sokaklar, otoparklar, refüj ve yaya kaldırımları) var. Öncelikle bunların tıpkı bir üst yapı olarak Elektrik sistemini UEDAŞ’a devrettiğimiz gibi gelecekteki akıbetlerinin tartışılması ve netleştirilmesi gerekiyor. Zira bu yapılmazsa yıllar boyu bunların bakım onarım, işletme ve yenileme masraflarının defalarca cebimizden çıkmasına razı olmuş olacağız.”(YY)

MEVZİ İMAR PLANINDA sol öndeki 343/1 nolu parsel TURİSTİK TESİSLER ALANI olarak belirtilmiş. Aynı mevzi imar planında bulvar çıkışından 414’e kadar olan 343/2 nolu parsel ise GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI olarak kayıtlı. Günübirlik tesislerin “ortakların sosyal ihtiyaçları“ için bugün için de yarın içinde lüzumlu ve gerekli olduğu tartışılmaz. Ancak soldaki turistik tesisler alanının ilk yıllardaki amacı otel vb. tesisler yapılması ile konutların finansmanında o yıllarda revaçta olan Turizm kredilerinin alınmasına yönelikti. BUGÜN HER İKİ SEBEP TE GEÇERLİLİĞİNİ YİTİRMİŞ DURUMDA. Orjan ortakları artık hiçbir şartta o arsada otel yapılmasına razı olmaz. Bu nedenle söz konusu parselin gelecekte ne adla ve ne suretle devam edeceği ele alınıp değerlendirilmelidir.

Bu konuda bir görüş şöyle: “Kooperatifin tasfiye edilmeyip işletme kooperatifine dönüşmesi gerektiği, bu parsellerin ÖZELLİKLERİ NEDENİYLE (TURİSTİK ve GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI) TİCARİ FAALİYETE KONU OLACAKLARINDAN işletme kooperatifinde kalmalarının daha yararlı olacağıdır.  Hatta şayet site içi yollar kamuya terk edilirse bu aşamada zaten ZORUNLU YAPILMASI GEREKEN MEVZİ İMAR PLANI GÜNCELLEMESİ sırasında ZEYTİNLİKLER, ÇAMLIKLAR, YÖNETİM MERKEZİ VE EKLENTİLERİ İLE ESKİ GAZİNO ALANI, 414 VE HAVUZ TESİSİ gibi alanlar ayrı parseller halinde tapuları yine İşletme Kooperatifinde bırakılmalıdır.” (YY)

Dolayısıyla yapılacak bir imar planından önce bu konuların/sorunların da değerlendirilerek netleştirilmesi ve yeni Orjan İmar Planının TOPLU YAPI ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına hazırlanması stratejik önemde olacaktır.” (YY)

“Bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya  belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. Bu komisyon, mevzi imar planlarında gerekli değişiklikleri ve tapu ifrazlarını yaptırmalı, “kat maliklerinin arsa paylarını ve kooperatif ortaklarının hisselerini yeniden belirlemeli, sitenin ortak yerleri netleşmeli ve gerekirse Site Yönetim Planı bu değişikliklere göre güncellenmelidir”. (GT)

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 09.01: Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbeti,

Srn 09.02: ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanlar,

Srn 09.03: 44 yıllık İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ gereği,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 09.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Hdf 09.02:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi,

Hdf 09.03:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİNİN tamamlanması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.09.2027.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.09.2028.01:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi ve bu bağlamda 2028 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”(GT).

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.09.2030.01:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda “bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. 2027 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”. 2030 Genel Kuruluna kadar da bu komisyonun önerileri istikametinde, “mevzi imar planında gerekli değişiklik, takas, tapu tevhid ve ifrazları tamamlanmalıdır“ (GT) Böylece 5 yıl içinde; kurulacak ORJAN TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına uygun olarak ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ sağlanacaktır. “Site yönetimine geçiş sürecinde Orjan imar planı o günkü mevzuata uygun şekilde hem çevre ve şehircilik il müdürlüğünden hem de Burhaniye Belediyesinden güncellenmesi gerekecektir. Yeni imar planında günün mevzuatına uygun yeşil alanlar, ticari alanlar, turizm alanları vs. gibi konular üzerinde sitemizin ilgili Burhaniye Belediyesi imar servisi ile görüşülerek gereken değişiklikler Belediye imarına uygun şekilde adlandırılabilir. Tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap eder.” (KB)