Orjan kooperatifinin amacının gerçekleşmiş olduğunu, er geç 634
sayılı kanun uyarınca “site yönetimine” geçilmesinin YASAL BİR ZORUNLULUK olduğunu sürekli
vurguluyorum. Ayrıca bu geçiş sürecinin
de kolay olmayacağını, emek, birliktelik ve zaman gerektirdiğini de defalarca
hatırlattım. Peki, bu geçiş nasıl olacak? Nasıl bir yol haritası var önümüzde?
Şimdi de 3-4 hafta boyu inşallah bu konu üzerinde yazacağım.
Konuya öncelikle “neden
buna mecburuz?” sorusunu açıklığa kavuşturarak başlayalım. Yani “neden
site yönetimine geçmek zorundayız, başka bir tercih imkânımız var mı?” Biliyorsunuz
1163 sayılı yasa üzerinde geçen Ekim ayında bir değişiklik yapıldı. 52 yıllık
kanunda, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek için 7339 sayılı yasa ile
yapılan değişiklikler 26 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi.
Yeni
Kanunun yürürlüğe girmesiyle kooperatifler
artık varlıklarını ömür boyu sürdüremeyecekler.
İster konut
ister işyeri amaçlı olsun, bütün yapı kooperatifleri ana
sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip
konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amaçlarına
ulaşmış sayılacak ve dağılacaklar. Ancak amacı ve adı değiştirilirse o
takdirde dağılmaya ilişkin hükümler uygulanmayacak.
Bu sebeple
işlevini tamamlayan kooperatiflerin derhal Genel Kurul’u toplayarak tasfiye
sürecini başlatmaları gerekiyor. Genel Kurul toplanmıyor veya kooperatifin dağılması yönünde karar alınamıyorsa konu dava
konusu edilebilir. Ayrıca işlevi sona erdiği halde,
ana sözleşme değişikliğiyle kooperatifin amacı ve adı da değiştirilmemişse
kooperatif ortakları dava açarak kooperatifin dağılmasını mahkemeden
isteyebilirler. Bu durumda mahkemenin vereceği kararla
kooperatifin dağılması ve kapatılması sağlanabilecek.
Daha önce
bu zarureti ilgili yasal belgeler açısından tek tek ele alıp açıklamıştım.
Tekrar etmeyeceğim. Ancak, gerek 1163 ve 634 sayılı kanunlar, gerekse de ana
sözleşme ve yönetim planımızın bizi SİTE YÖNETİMİNE
GEÇİŞ istikametinde zorladığını bir kere daha vurgulamakla yetineceğim. Ne
kadar ertelersek erteleyelim bundan kaçışımız yok. Kooperatif mi site yönetimi
mi gibi bir tercih imkânımız hiç yok. O yüzden hala “ne getirir ne götürür bir bakalım, ona göre karar verelim(!)” gibi oyalanmanın da
hiç gereği yok.
Geriye “süreç
içinde ne yapılabilir?” sorusu kalıyor. Yani “site yönetimine
geçelim ama kooperatif dağılmasın” düşüncesi. Bu da abesle iştigal ama
yine de kafalarda bir soru işareti kalmasın, açıklayalım.
KOOPERATİFLER “SİTE”LERİ YÖNETEBİLİR Mİ? Kanuna göre işyeri yapı kooperatifleri gibi, konut
yapı kooperatifleri de ana sözleşme değişikliği yapmak suretiyle amacını
değiştirerek, tasfiyeden dağılmaktan kurtulabilir ve varlığını sürdürebilirler.
Ancak, kooperatifin varlığı bir şekilde (Mesela bizim için sözkonusu olabilecek
işletme kooperatifine dönüşme gibi) devam etse bile inşaatı tamamlayıp FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA
artık o KOOPERATİFLER
SİTEYİ YÖNETEMEZLER. Bu yazlık siteler için de, kışlık
siteler için de sanayi siteleri için de geçerlidir.
Ülkemizde
bu husus yeterince bilinmediği için kooperatifler tapu verdikleri halde on
yıllardır siteleri yönetmeye devam ediyorlar. Malikler de haklarını
bilmedikleri için bunu olağan görüyorlar maalesef.
Kanundaki yeni değişikliklere uyum için üç yıllık bir süre konulmuş.
Yani, 31.12.2023 tarihine kadar gerekli düzenleme ve uyum adımlarını atmak
zorundalar. O halde bu ÜÇ YILLIK GEÇİŞ
SÜRECİ bizim için son
derece önemli ve stratejik. Çünkü nihai kararımızı verip süre sona ermeden
kooperatifin dağılmasını /ya da değişiklik suretiyle yoluna devam etmesini tercih
edeceğiz.
Ama her halukârda
kooperatifimizin ana sözleşmesini en geç 3 yıl içerisinde bu kanunla getirilen
yeni yasal düzenlemelere uyarlamamız gerekiyor.
AKSİ HALDE KOOPERATİF KENDİLİĞİNDEN DAĞILMIŞ
SAYILACAK. Bu
noktada bir boşluk doğmuş olur mu? Hayır. Yönetim
plânına göre temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya
kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun
oluşması için geçici yönetici/yönetim kurulabiliyor.
Peki, bu geçici yönetim aslolan site yönetimine geçişi nasıl
sağlayacak. Bu noktada ilk ve öncelikli sorun FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞ oluyor.
Bu mesele adeta Orjanın bir tür
Gordion/kördüğümü haline gelmiş durumda. Bunca
yıldır beklenense, vizyon sahibi bir yönetimin gelip, artık bu düğümü çözmesi.
Anadolu’da doğan bu efsaneyi bilirsiniz. Yeni bir lider arayışında
olan Friglere bir kahin tarafından, şehre öküz arabası ile giren ilk adamı kral
ilan etmeleri söylenir. Bu kişi kağnısıyla kente giren yoksul bir köylü,
Midas'ın babası, Gordios olur. Gordios, kral ilan edildikten sonra öküz
arabasını Frig tanrısı Sabazios tapınağına adar. Araba kızılcık dallarından bir
düğümle tapınağa bağlanmıştır ve bu düğümü çözecek kişinin Asya'nın hakimi
olacağı söylentisi ile ünlenir. İşte Büyük İskender de Gordion'a geldiğinde (MÖ
334) düğümü çözmeye çalışır ama başaramaz. Sabrı tükenince öfkeyle kılıcını
çekip düğümü keser. Böylece gerçekten de Asya’nın hakimi olur.
Konumuza dönersek elimizde bulunan tapular KAT İRTİFAKLI. Kat irtifakı
kısaca, “arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik
mülkiyet hakkı” olarak
tanımlanıyor. Ülkemiz uygulamasında; kat
irtifakı tapusu, arsa tapusu ve kat mülkiyeti tapusu şeklinde üç tür tapu
bulunuyor. O nedenle kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu
arasında bir ara form niteliğinde. Yani inşaat süresinde geçerli olan, geçici
bir belge.
Arsa tapusunda herhangi bir inşaat bulunmaz. Kat irtifakı tapusu
için inşaatın başlanmış ama tamamlanmamış olması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunda da artık tamamlanmış bir inşaat yani
“bina” vardır. Yani
sözün özü, SADECE YÖNETİM
PLANI HAZIRLAMA VE KAT İRTİFAKI TAPUSU
FERDİLEŞMEYE/FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞİ SAĞLAMIYOR.
Bizim gibi kooperatiflerde 634 sayılı yasa kapsamında bir site
yönetimi kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde
yaşanmaya başlanmış olması da site yönetimi için yeterli değil. 17.maddedeki
şartlar tamamlanır ve ana gayrimenkulün tek maliki olan kooperatif yönetimi
tarafından tapuya tescil edilirse işte o zaman site yönetimi oluşturma
hazırlıkları başlayabilir. Bir başka deyişle yapının ortaklaşa/hisseli olduğu durumlarda 634 sayılı kanun
uygulanamaz ve site yönetimi oluşturulamaz.
17.nci madde 634 sayılı kanunun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı “ÜÇÜNCÜ BÖLÜM”ünde yer alıyor. Son
derece önemli ve dikkat çekici bir madde:
“Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa
üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve
tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı
olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya
birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin
görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da
uygulanır.
Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır.”
Madde öncelikle, kooperatifin “ana
sözleşmesinde yer almayan “temizlik, güvenlik vb.”konularda ortaklarına hizmet
verebilir mi?” sorusuna cevap veriyor.
Nitekim maddenin ikinci fıkrası kooperatif yönetimini işaret etmekte.
Yani çok bilinçli olmasa da kooperatif yönetimi
konutlar tamamlanıncaya kadar bir tür geçici yönetici konumunda. Bu nedenle söz konusu geçiş sürecinde gerekli
olan her şey mümkün olan sistem içinde siteye hizmet için sunulabilir. Zira
geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin, işbirliğinin, iş ve amaçlarının
çözülmesi. Ama tabi ki bu ilanihaye sürecek bir görev değil.
Site yönetim planına göre kanuni süre içinde ve çift başlılığa
meydan vermeyecek şekilde ortak yönetim ve denetim kurulları olabiliyor. Bu da
doğru. Ancak temel
şart, bu süre içinde projenin tamamlaması. Orjan’da konutlar biteli çok olmuş. 9 adet
konut çeşitli sebeplerle bitmemiş ama bu da bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başladığı için (634/17.nci madde ikinci fıkra) asla geçerli
bir mazeret değil. İnsanların çoğu da maalesef işleyen bir site yönetimi
altında yaşadığını sanıyor. Konunun ayırdında değil.
Kooperatifimiz işte bugüne kadar bu işlevi üstlenmiş durumdaydı. Ancak konutların iskan alarak tamamlanmış olması sadece onları
değil, kooperatifin varlığını da sonlandırmış bulunuyor.
Öte yandan site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken (1982-85) tapuya
tescil edilen yönetim planı ile başlamıştı. FERDİLEŞME/FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞ BU SÜRECİN EN KRİTİK VE SOMUT ADIMI. ADETA ORJAN’IN GORDİONU
YANİ ÇÖZÜLMEYİ BEKLEYEN KÖRDÜĞÜMÜ. Ardından 634
sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla;
yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi başlamış olacak.
Yol haritamızda hiç mi alternatifimiz yok? Var elbette ama bu site yönetimine geçişle değil kooperatifin dağılması ya da işletme kooperatifine dönüşmesi seçeneği ile ilgili. Üç yıllık süre içinde önümüzde ana sözleşme ve yönetim planı değişikliği ister istemez gündemde olacak. Önerim şu: bu süre zarfında kooperatifi kanuna uygun hale getirip devam ettirmeye uğraşacağımıza, enerjimizi İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM İÇİN sarf edelim. Onu planlayıp, onun anasözleşmesini düzenleyelim. Bu arada başta ferdi mülkiyete geçiş olmak üzere yönetim planımızı da kendimize göre yeniden yazalım. Böylelikle de önümüzdeki kördüğümü çözerek, bizi içinde hapseden şu fasit daireden çıkmış olalım.
Bu yüzden gelecek hafta bu sürecin kilit önemdeki konusu FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞİ ele
alacağız. Sağlıkla ve esenlikle kalın.
