30 Kasım 2024 Perşembe 19:30 ORJAN POSTASI III...........................ERTELENEN, ÖTELENEN BÜYÜK İŞLER

ERTELENEN, ÖTELENEN BÜYÜK İŞLER

Orjan toplam 525 bin m2’lik mülkü üzerinde 46 yıllık ve 1803 konutluk dev bir yerleşke. Her ne kadar kooperatifimizin 1163 sayılı yasadan kaynaklı KONUT YAPIM işi ile KÜLTÜREL SOSYAL TESİSLER İNŞA ETME amacı sona ermiş olsa da her geçen yıl gündemimiz dopdolu ve hala yapılacak şeyleri konuşuyor oluyoruz. Sadece bakım, onarım, yenileme ve işletme faaliyetleri bile hem yekûn tutuyor hem de gündemimizi bolca meşgul ediyor. Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçekleri bile yıllardır konuşamıyoruz.

Özellikle pandemiden sonra doğalgazın da gelmesi, Kanalizasyon ve üst yapının yenilenmesiyle beraber daha çok Orjanlı bütün bir yıl boyunca evlerinde yaşıyor hale geldi.  Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, deniz kirliliği, sahil ve plaj kullanımı, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, yabancı kişiler, trafik vb. gibi talep ve meseleler orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılıyor ve tartışılacak ta.

O hale geldik ki KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN OLMAYAN pek çok talep ve uygulama ana gündemimiz oldu. “NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?” diye sormadan düşünmeden yönetimler suçlandı. Bu da yetmedi birbirimize; görgüsüzlük, saygısızlık, çağdaş değerlerden yoksunluk ve hatta hırsızlık imaları bile yönelttik. Bütün bunlar son 15 yıl içinde Elektrik sisteminin yenilenmesi, havuz yapılması, Pandemi, Kanalizasyon sisteminin yeni baştan yaptırılması, doğalgaz şebekesinin bağlanması ve üst yapının tamamen değiştirilmesi gibi son derece ağır bir dönemde gerçekleşti.

Bu gündelik karmaşa ve zorluklar içinde geleceğimizle ilgili son derece önemli konular gündeme gelemedi. Hatta üzerinde bile düşünemedik, konuşamadık. Oysa Orjan Kooperatifinin asıl önemli ve büyük sorunu: FERDİLEŞMENİN TAMAMLANAMAMIŞ OLMASIYDI. Çünkü bir kooperatifin asıl görev ve sorumluluğu; yapılan TÜM KONUTLARIN MÜLKİYETİNİ ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarmaktır. Orjanda bu görev yapılamadığı, yapılmış bitmiş konutların kat mülkiyeti tapuları verilmek suretiyle birer bağımsız bölüm olarak kat maliki sahiplerine aktarılamamış olması nedeniyle neticede FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLEMEMİŞTİR. 

Elbette bu konuda yıllar önce KONUTLARIN YAPIMINDA GENEL KURUL KARARLARIYLA PROJEYE GÖRE SERBEST İNŞAAT YAPMA uygulaması en etkili faktördür. Ancak bu konu 1163 ve 634 sayılı yasalar karşısında “Saldım çayıra Mevlam kayıra” anlayışıyla da yürütülemezdi. Nitekim bu günkü tablo kooperatif yönetimlerinin kendilerine göre sebeplerle bu temel sorunu yıllardır ERTELEMİŞ/ÖTELEMİŞ olmalarından kaynaklanmıştır.

Bu tespiti resmi kayda alan ve duyuran da Şehircilik Bakanlığıdır. Zira 2013 yılında Şehircilik Bakanlığına İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME TALEBİYLE bir başvuru yapılmış, ancak 4 yıl süren yazışmalar 2017 Aralığında RED cevabıyla sonuçlanmıştı. Ancak aynı yazıda bakanlığın “ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYINIZ!” uyarısı dikkate alınmamış, asıl odaklanılması gereken o çalışmalar maalesef daha ileriki yıllara ötelenmiştir.

Artık şunu kesin olarak biliyoruz ki: “Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.” Nasıl mı? Şöyle: 6 Ekim 1988’de “1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında 3476 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 25.10.1988 Sayı :19970) çıkarıldı.

Buna göre 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” hükmü getirilmiştir.  

Görüldüğü gibi, şu anda yürürlükte olan 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde,  konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmiş. Ama neticede biz buna uymamışız. Bu çok ciddi ve ihmal edilemez bir sorun.

Aslında hepimizin KAT İRTİFAKLI TAPUMUZ var. Bunların arasında kendi imkânlarıyla CİNS DEĞİŞİKLİĞİ yaparak tapularını KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRENLER de bulunuyor. Ama kooperatifimiz amacı ve 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesi doğrultusunda inisiyatif kullanarak yıllar içinde biten konutların İSKAN RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde onları cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürme iradesini göstermedi yada gösteremedi. Öte yandan serbestlik kararı yanlış algılanarak konuyla ilgili ortaklar bilgilendirilmedi, yönlendirilmedi ve kendi imkânlarıyla almaları bile zaman içinde tamamen kendi haline bırakılmış oldu.

Bu arada sözkonusu kanun değişikliğinden 30 yıl, bakanlık yazısından 1 yıl sonra “Konutların tümünün bitmediği ve tüm tapuların verilmediği” gerekçe gösterilerek 2018 yılında yapılan genel kurulda kooperatifimizin süresine bir kez daha 20 yıl eklenip ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılmıştır. 2017 den bu yana 7 yıl, 2018 den bu yana da 6 yıl geçti, ancak ne yazık ki FERDİLEŞME konusunda bugüne kadar ne bir bilgilendirme, ne bir karar ne de bir uygulama gördük.

Kooperatif yönetimleri de belli ki bu meseleyi kendilerine göre sebeplerle gündem yapıp Genel Kurullara getirmediler/getiremediler. Bir genel kurul kararı ve kooperatif yönlendirmesi olmayınca da pek çoğumuz bugün hala KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI alamamış durumda. İşte bu nedenle 46 yıllık uzun bir süreye rağmen yasa nezdinde hala FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAMIŞ gözüküyoruz.

1163 sayılı yasaya göre hala S.S ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak devam etmemiz bu yüzden. Önce 40 yıla sonra da 60 yıla varan süre uzatımları nedeniyle kooperatifin asıl amacı olan konutları BİRER BAĞIMSIZ BÖLÜM HALİNE GETİRİP MÜLKİYETLERİNİ KAT MALİKLERİNE DEVRETMEMİŞ OLMAK uzadıkça uzuyor. Dolayısıyla doğrudan ilgisi olmamakla beraber ORJANDA 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 17.NCİ MADDESİ VE YÖNETİM PLANI UYARINCA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK, bizi her sene biraz daha ağırlaşan yükler altına sokuyor.  

Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bunun için elbette ki yapılmamış subasmanlar konusunda yaptırım uygulaması ve kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi (FERDİLEŞME) gibi temel sorunları çözmesi gerekiyor. Kaldı ki site yönetimi temsilciler kurulunun oluşumunu sağlayarak mevcut site yönetim planını güncellenmek üzere kurula sunmak, bunu genel kurulda onaylatmak suretiyle tapuya tescil ettirmek de sıradaki önemli işlerden. Bundan sonrası site yönetim planı uyarınca SİTE YÖNETİMİNİ İŞLER HALİNE GETİRMEK ve ortak alanlarla ilgili hizmetleri görmek üzere KOOPERATİFİ TÜM AKTİF PASİFİYLE ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞTÜRMEKLE ilgili. 

Bence 2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMAYACAK. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. 

Ancak gerek SİTE YÖNETİMİ GEREKSE İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇİŞ SÜRECİ Genel Kurul Kararları ile olacağından Yönetimin ve Orjan Ortaklarının bu konularda bilgilenmeleri, akıllardaki soruların giderilmesi ve oybirliğinin sağlanması gerekiyor. Bu yüzden MEVCUT DURUM TESPİTİ, YILLARDIR ÖTELENMİŞ BÜYÜK SORUNLARIN TANIMLANMASI VE ORJANIN BİLGİLENDİRİLMESİ büyük önem taşıyor.

Kaldı ki SİTE YÖNETİMİNE GEÇME, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi yada şekil değiştirerek İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMESİ hemen hallolabilecek basit konular değil. Çetin, zorlu, karmaşık ve uzun soluklu bir süreç. İşte maalesef o zamana kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu dikkatten kaçırmadan; 1163 sayılı kanun, Türk Ticaret Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni kanun ve Vergi Usul yasası gibi ilgili temel kanunlar çerçevesinde hareket etmek zorundayız.

Doğal olarak 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik gibi zaman içinde bu kanunlarda yapılan değişiklikler de bizi bağlayacak. Tabi bu gibi durumlarda kooperatif ana sözleşmesinin de güncellenmesi gerekiyor. Bunlar da ötelenmenin ve gecikmenin ekstra yükleri olarak omuzlarımızda.

İşte ORJAN SİTE YÖNETİMİ ÇALIŞTAYINI biz bunun için önemsiyor ve gerçekleştirebilmek için elimizden gelen çabayı gösteriyoruz. Bilgilenmek ve kafanızdaki sorulara cevap bulmak istiyorsanız bizi takip etmeye devam ediniz.

  

25 Kasım 2024 Pazartesi 23:30 ORJAN POSTASI III...........................NE YAPMALIYIZ, NEDEN ?

NE YAPMALIYIZ, NEDEN ?

Elimizde resmi bir veri olmamakla birlikte 2010’lu yılların sonunda Orjan’da tamamına yakın çoğunluk konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumdaydı. Bu da 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre 2/3 çoğunluğun daha o zamanlar sağlanmış olduğu iddialarına yol açmıştı.

Hatta 2014 yılında bazı ortaklarımız tarafından kooperatif yönetimine ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI gerektiğine dair başvuruda bulunulduğunu biliyoruz. Zira yaptıkları araştırma; Orjanda 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumda olan ortak sayısının 1500’ü aştığını ortaya çıkarmıştı. Ancak bildiğim kadarıyla zamanın yönetimi bu başvuruyu dikkate almamış. Mahkemeye vermeyi de düşünmüşler ancak çeşitli nedenlerle bu da olmamış. Aramızda bu olayın şahidi pek çok arkadaşımız var.

Şayet o dava açılabilseydi çok muhtemeldir ki şimdiye kadar çoktan SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ ve KOOPERATİFİN ORJANI SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ YÖNETMESİ DE İPTAL EDİLMİŞ OLURDU. O zaman yönetim de mecburen kendi durumunu gözden geçirmek, FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAK ve tasfiye yada İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME seçeneklerinden birini uygulamak zorunda kalırdı. Ama aradan geçecek süre boyunca iki başlı yönetimin bizim için hiç de iyi bir şey olmadığını hepimiz biliyor, getireceği ilave sorunları anlayabiliyoruz.

Aradan 10 sene geçti. Bu süre zarfında pandemi gibi zor bir dönemin ve doğalgaz dahil Orjanın hemen hemen tüm alt yapı ve üst yapısının yeniden inşaası gibi ağır bir yükün altında ezildik. Bu arada toplu yaşam gerekleri ile ilgili talep ve sorunlar son yıllarda adeta tsunami gibi üzerimize yağıyordu. Şimdi bütün bu zor dönem geçtikten sonra daha da artacağını öngörmek kehanet olmaz. Site Yönetimi tam da bu dönem için gerekliyken aksine bu konuyla ilgili hiçbir şey yapılamadı. Adeta bu büyük doğum 10-15 yıl öteye ertelenmiş, ötelenmiş oldu.

Oysa 634 sayılı Kanunun 17.maddesi gayet açık bir şekilde; “…Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) diyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyor.

Yani, herhangi bir bağımsız bölüm sahibinin konuyu mahkemeye taşıması halinde dava 634 sayılı kat mülkiyeti yasası ve hukuku çerçevesinde görülecek. Nitekim 17.nci madde “KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI” konusunda da: “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler”  hükmünü getirmiş.

Madde elbette Kooperatifi sona erdirmiyor ancak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ ve KAT MALİKLERİNİN HUKUKUNU KORUMAYI mümkün kılıyor. Bu da dolaylı olarak kooperatifin tasfiyesini ya da şekil değiştirmesini gündeme getiriyor tabi ki. Kooperatifin amacını tamamlaması kendi yasasına yani 1163 E GÖRE AMACINI TAMAMLAMASIYLA gerçekleşecek. Bana göre bu görev ve sorumluluk Şehircilik Bakanlığının Aralık 2017 de yazdığı şekliyle Orjanda FERDİLEŞMENİN tamamlanmasıyla gerçekleşecek. Bir başka deyişle bütün ortakların KAT MÜLKİYETİ TAPULARI verildiğinde kooperatifin işi de bitmiş olur. Ancak şunu da belirtelim ki kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz.

Hatırlayalım, 1978’de kurulan Kooperatifimizin “AMAÇ VE FAALİYET KONULARI”, “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmıştı.  Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına konut yaptırır”,  2.nci fıkrasında “Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili. Fıkrada “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.

Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış bir elin parmaklarını geçmeyen subasman dışında kooperatifin amacı genelde sona ermiş durumda. Nitekim Kanalizasyon ihalesinde Maliyenin KONUTLARIN TAMAMLANDIĞI bu nedenle de İSTİSNANIN UYGULANMAYACAĞI gerekçesiyle KDV'nin yüzde 1 değil de yüzde 20 uygulanacağını belirttiğini biliyoruz. Öte yandan son 10 yıl içinde yapılmamış subasmanlar hakkında birkaç genel kurul kararı varsa da nihai sonucun alınamadığı da ortada. Bugün itibariyle bunların sayısının 5’e kadar düştüğü, iskân raporunu almamış konut sayısının ise 20 dolayında olduğu sanılıyor. 

Artık şunu anlamalıyız: “Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.”

Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

Önümüzdeki haftaya kadar sağlık ve esenlikle kalın. Orjan postası III devam edecek