13 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 13:
SİTE
YÖNETİMİ İLE İŞLETME KOOPERATİFİ OLUŞUM SÜRECİ EŞZAMANLI MI OLACAKTIR? ÖNCE
SİTE YÖNETİMİ SONRA İŞLETME KOOPERATİFİ Mİ KURULUR? YADA TERSİ Mİ OLUR? 634
SAYILI YASADA SİTE YÖNETİMİ KURMAMA GİBİ BİR SEÇENEK VAR MIDIR? BÖYLE BİRŞEY
MÜMKÜN DEĞİLSE HER İKİSİNİN DE VARLIĞI ÇİFT BAŞLILIK OLUŞTURACAĞI İÇİN BÖYLE
BİR SORUNUN ÇÖZÜMÜ NASIL OLACAKTIR?
CEVAP:
MEVCUT
DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:
Sorunun ilk kısmında ifade
edilen mesele “site yönetimine geçişle
işletme kooperatifine geçiş” sürecinin
birbirine bağlı mı yoksa bağımsız iki süreç mi olup olmadığını ortaya
koymaktır. (GT) Bu yüzden net cevaplarla başlayalım. “SİTE YÖNETİMİ İLE İŞLETME
KOOPERATİFİ OLUŞUM SÜRECİ EŞZAMANLI MI OLACAKTIR?” “Hayır!” “Site yönetimi ile işletme kooperatifi
oluşum sürecinin “eşzamanlı olmasına gerek yoktur”, çünkü her
iki oluşumun da tabi olduğu yasalar ve koşullar farklıdır.” (GT)
Ayrıca bu mümkün de değildir. Zira öncelikle ve daha fazla
gecikilmeden Orjanda 634 sayılı yasanın 17.maddesi uyarınca önce GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI akabinde
de SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI zorunludur.
Böylece olması gereken doğru rotaya girilmiş olacaktır. Bu adım aynı zamanda yönetimde herhangi bir boşluğa meydan
verilmeden Kooperatife tasfiye yada dönüşüm işlemleri için zaman
tanınması anlamına gelecektir. Ki bu süreçte 81.maddeye göre ferdileşmenin tamamlanması ve bu durumun tapuda
tescili yapılabilsin.
Kooperatifin anagayrimenkulden yani 343/3 parselden tamamiyle ilişkisinin
kesilmesini müteakip yapılacak ilk genel kurulda tasfiyeye gidilmesi yada ana sözleşme değişikliği suretiyle tür
değişikliği kararı alınması gerekiyor. Karar tasfiye değil de dönüşüm
istikametinde olduğu takdirde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı
alınarak 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği ile İŞLETME VE YÖNETIM
KOOPERATİFİNE geçiş mümkün olabiliyor.
Dolayısıyla önce
“SİTE YÖNETİMİ kurulacak daha sonra da Kooperatif tarafından
81.madde gerekleri yerine getirilerek “İŞLETME KOOPERATİFİ” kurulmasıyla
ilgili işlemler yapılacaktır. TERSI MÜMKÜN DEĞILDIR.
Bugün artık Kooperatifle Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı arasında 2013-2017 yılları
arasında “işletme kooperatifine geçme
talebi ile ilgili” bir yazışma olduğunu biliyoruz. Yine “Kooperatifçe
yapılan başvuruların Bakanlıkça değerlendirilmesi neticesinde 22.12.2017 tarih ve
17525 sayılı yazı ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda”
reddedildiğini de öğrenmiş bulunuyoruz.
Nitekim Bakanlık
Çalıştayımızın 01.11.2024 tarihli başvurusuna verdiği 11.11.2024 tarih ve
E-28526468-345.99-10916577 sayılı resmi cevabında; “…kooperatife ait tüm taşınmazların mevcut durumu, tüm ortaklar adına
kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılıp yapılmadığı hakkında başkaca
bir bilginin yer almadığı, yazı ekinde
yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği,
dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin
gerçekleşmediği görüldüğünden dolayı kooperatifin anasözleşme değişikliği
yaparak işletme kooperatifine dönüşmesine Bakanlığımızca izin verilmemiştir..”ifadesini
kullanmıştır.
Aynı yazıda dosyada
bulunan “..yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat
mülkiyetine dönüşmediği..” gerekçesiyle kabul edilmediği de
bildirilmektedir. Buna göre 22.12.2017 tarih
ve 17525 sayılı yazı ile Kooperatife önce “tüm
ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılması, kat
irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi, dolayısıyla da Kooperatifler
Kanunu uyarınca FERDİLEŞME işlemlerinin gerçekleşmesi” gerektiğinin hatırlatıldığı
ve uyarıldığı anlaşılıyor.
Aradan 7 yıl
geçmesine rağmen, “İşletme kooperatifine geçiş şartı henüz
sağlanmamıştır. Bunun uzun zaman alacağı tahmin edilmektedir ve tamamlanma
zamanı belirsizdir, çünkü henüz sayısı kesin olarak bilinmeyen arsa
tapusuna sahip “su basmanlarının” hisseli ortaklarının
konutlarını inşa etmeleri ve ferdileşmelerini tamamlamaları gerekmektedir.” (GT)
Bakanlık “bugünkü şartlarda yeniden işletme
kooperatifine geçiş talebi yapılsa uygun bulur musunuz?” sorumuza ise; “…mevcut durumda konutların kat mülkiyet
tapularının ortaklara verilmiş olması ve durumunda değişiklik olduğuna dair
tevsik edici belgelerle kooperatif yönetim tarafından Bakanlığımıza
başvurulması halinde gerekli değerlendirme yapılabilecektir” cevabını
vermiş bulunuyor.
KUŞKUSUZ DAĞILMA VE TÜR DEĞİŞİKLİĞİ KONUSUNDA UYULMASI GEREKEN YASAL MEVZUAT var. Bunların arasında 1163
sayılı Kooperatifler yasasının 81.maddesi en başta geliyor. Kaldı ki bu
maddeye paralel olarak anasözleşmenin “Dağılma
Sebepleri” başlıklı 85.Maddesi de var.
Ki söz konusu maddede “..Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden
itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği
yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya
ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklinde çok net ifadeler yer alıyor.
Ayrıca yine anasözleşmenin 64. Maddesine de uyma
zorunluluğu vardır. Bu maddede de; “.. Yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan .. sonra,
kooperatifin aradan çekilmesi ve .. konutların mülkiyetleri de ortaklara
aktarılarak ferdi münasebete geçiş muamelesine başlanır…Yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde, ortakların Kat
Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılması şarttır” denilmektedir.
“Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine (anasözleşme
md.64) göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete
geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına
ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına
ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2.
maddesine göre, yapı kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip
bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet
işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)
Orjan için TASFİYE seçeneğini uygun
bulmuyoruz. Kooperatifimizin 343/3 parsel anagayrimenkul dışında 3 adet daha
tapulu mülkü var. Yarım yüzyıla yakın bir tecrübe birikimi, sermayesi, mal
varlığı, hizmette kullanılan araç gereç ekipmanı, oturmuş bir muhasebe sistemi
ve personel kadrosu var. Dolayısıyla Orjan için tasfiye seçeneği doğru bir
seçim olmaz. Zaten bu çapta büyük ve yürüyen bir organizasyonu tasfiye etmek
imkânsız değilse bile çok zordur. Gereksizdir de. Süreç uzun yıllar alır. Buna
karşılık tür değişikliğine gidilerek İşletme Kooperatifine dönüşüm ise hem çok
kolay hem de hizmeti durdurmayacak bir çözümdür.
Bu yüzden önerdiğimiz çözüm tür
değişikliği yapılarak “SİTE İŞLETME
KOOPERATİFİ”ne dönüşümün sağlanmasıdır. Bunun için Ticaret Bakanlığı
tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca
hazırlanan tip SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ
ANASÖZLEŞMESİ ilişik linkte verilmiştir.
Kuşkusuz bu örnek anasözleşmeye Orjan için
ihtiyaç olan değişiklik ve eklemeler yapılması gerekecek. Meselâ ilk ve önemli
değişiklik muhtemelen adının “ORJAN
SİTESİ İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ” olması olacaktır. Zira
ondan evvel kurulacak ORJAN SİTE YÖNETİMİ için TEMSİLCİLER KURULU kararıyla atanan YÖNETİCİ olarak göreve devam etmesi planlanmaktadır. Böylece
yapılması gereken hizmet ve faaliyetler eskiden olduğu gibi ancak yeni bir
misyonla yine kooperatif tarafından yürütülecektir. Mevcut kooperatifin tüm
aktif pasifi yeni kurulacak oluşuma geçecek, değişen sadece yeni misyonu ve
Orjan levhasından ibaret kalacaktır.
Ticaret Bakanlığının hazırlamış olduğu TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN özellikle AMAÇ VE FAALİYET
KONULARI başlıklı 6.Maddesi şu haliyle bile kurulacak İşletme
kooperatifinin Orjan sitesinin ihtiyaç ve hizmetlerini karşılama amacına ışık
tutmaktadır:
“KOOPERATİFİN AMACI,
ortaklarının sahibi bulunduğu konutlardan oluşan sitenin ve site sakinlerinin
ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini
üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmektir. Bu amaçla kooperatif; 1-Kat
Mülkiyeti Kanununa göre oluşan Kat Malikleri Kurulu veya alt kurullarınca
yönetici seçilmesi halinde, anılan Kanun hükümlerine göre yöneticilik görev ve
yetkilerini kullanarak siteyi yönetir.
2-Mülkiyetinde olan ortak ve genel
hizmet tesislerinin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uyarınca
işletilmesini ve kiraya verilmesini sağlar, bunların bakım, koruma ve
onarımları ile ilgili gerekli önlemler alır. 3-Amacına uygun gördüğü menkul ve
gayrimenkulleri satın alır veya yaptırır, gerekirse ihtiyaç fazlasını satar,
site içinde mülkiyetinde olan boş alan veya uygun yerlere imar planı esaslarına
göre ortak ihtiyaçları karşılayacak, işletme faaliyetinin gerekli kıldığı
inşaatları yapar veya yaptırır. 4-Site sakinlerinin ihtiyaçları doğrultusunda,
gıda ve diğer ihtiyaç maddelerini ucuza temin ederek, bu maksatla ayrılmış
genel hizmet tesislerinde satışını sağlar, gerekirse ulaşım hizmetlerini
düzenler. 5-Site sakinlerinin sportif faaliyetleri ile sosyal dayanışma ve
yardımlaşmalarını temin maksadıyla, yardım fonları oluşturur, eğitim yayın ve
benzeri faaliyetlerde bulunur. 6-Kooperatifin kredi ihtiyacının karşılanması
amacıyla ilgili finansman kuruluşlarına başvuruda bulunur, borçlanır, açılan
kredinin zamanında ve amacına uygun kullanılmasını sağlayıcı tedbirleri alır.
7- Diğer kooperatiflerle işbirliği yapar. 8-Site işletme kooperatifleri üst
kuruluşlarına girer. 9-Site sakinlerinin ve site içerisinde yer alan menkul ve
gayrimenkullerin sigorta ihtiyaçlarına aracı olur. 10-Amaçları doğrultusunda faaliyet
gösteren şirketlere ortak olabilir. 11- Faaliyetleri kapsamında verilen
hizmetlerde verimlilik ve etkinliğin artırılmasına yönelik araştırmalar yapar,
bu amaçla danışmanlık hizmeti alabilir, gerekli personeli istihdam edebilir.
12-Gerektiğinde konusu ile ilgili eğitim, yayın, araştırma ve benzeri
faaliyetlerde bulunur. 13-Amaçları doğrultusunda fonlar oluşturabilir.”
Zaten
Çalıştayımızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığına; “..İşletme kooperatifine
dönüştüğünde onun amacı ve işlevi ne olacak?”
sorusuna Bakanlığın
verdiği cevap da bu maddeye işaret etmektedir: ”Ticaret
Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme
Kooperatifi Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları
başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,..” (BAKANLIK)
13.sorunun ikinci
kısmı “634 SAYILI YASADA SİTE YÖNETİMİ KURMAMA GİBİ BİR SEÇENEK” olup
olmadığına ilişkindir. Bu sorunun cevabı da oldukça net: “Site Yönetimine geçişin ön şartı 2014 yılında
gerçekleşmiştir, yani 634 sayılı KMK’nun 17’inci maddesine göre kooperatif
ortaklarının 2/3’ü kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını almıştır. BU
KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI YÖNETİMİ) “KURMAMA” GİBİ BİR SEÇENEK YOKTUR.” (GT)
KOOPERATİF TASFİYE OLMADAN SİTE KURULABİLİR Mİ? Bu
sorunun cevabı 634 sayılı kanunun 17.maddesinde. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesine
göre, “kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen
tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat
mülkiyeti hükümleri uygulanır.” “O halde Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür
değişikliği olmadan site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel
yoktur.”(Av.H.Sancar KARACA)
Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu
bir ortamda artık bir Konut Yapı Kooperatifinin siteyi yönetmesi yasal olmaz. Bu sebeple bir an evvel ve daha fazla
gecikmeksizin ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN kurulması gerekiyor. Ancak doğal olarak YAPI
KOOPERATİFİNDEN SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ karar verildikten sonra bir yada 2 yıl zaman
alabilecektir. O aşamalarda da uyulması
gereken bazı yöntemler vardır. Öncelikle “(Ferdileşmeden sonra bağımsız bölümler el
değiştirebildiğinden) kooperatif
ortakları değil bağımsız bölümün tapu malikleri veya temsilcileri ile Kat
Malikleri Toplantısı yapıp Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre Site Yönetimi
oluşturulmalı.”(Av.H.Sancar KARACA)
Bir Konut Yapı
Kooperatifinin Site Yönetimine Dönüşmesi teoride kolay olmakla birlikte makas
değiştirme anlamına gelen karar verme eşiğinin aşılması o kadar kolay
değil. Bu konu yalnız bizim değil aynı durumdaki pek çok kooperatifin de
sancısı durumunda. Meselâ benzer bir oluşumda konunun
uzmanına şöyle bir soru sorulmuş: “Yazlık
konutlar üreten bir yapı kooperatifi, inşaatları tamamlayarak ferdi
mülkiyete geçmiş ve tapuları üyelere dağıtmıştır. Çok katlı apartman
yerine bahçeli nizamda dubleks yapılmış (yaygın kat mülkiyeti) konutlar vardır. Amacı tahakkuk etmiş kooperatif
tasfiye edilerek, ortak alanların yönetimi için site yönetimine geçilmek
isteniyor. Genel kurulda bu yönde
alınacak bir karara, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir üyenin
itiraz hakkı olabilir mi?”
Verilen cevap şöyle: “Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinde
"Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır” düzenlemesi var. Anlatımınıza göre adıgeçen kooperatif site alanındaki
yapılar yönünden ortaklar arasındaki ilişki artık "kooperatif
ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir
ilişki olarak yürütülmek zorunda. Dahası da Kooperatifler Kanunu'nun "dağılma
sebepleri" başlıklı 81. maddesinde de "Konut yapı kooperatifleri,
anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip
konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve
dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulune uygun şekilde
anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde
dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma
izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti
Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır" hükmü bulunmaktadır. Kat
mülkiyetinin ortak yerler ve bu yerlere ait giderlere katılma zorunluluğu gibi
hükümleri gözetildiğinde yazınızda ifade olunan gibi bir işlemin haklı
görülebilirliği yoktur.” (Av.Dr.Yahya DERYAL)
Demek ki genel kurulda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YÖNÜNDE ALINACAK BİR KARARA, site
yönetimi dışında kalmak isteyen bir KOOPERATİF
ORTAĞININ İTİRAZ HAKKI DAİ BULUNMUYOR. Zira bir YÖNETİM
PLANI bulunan ve 17.nci madde sebebiyle KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GEÇERLİ OLDUĞU anagayrimenkuldeki
bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki yapılar yönünden ortaklar arasındaki
hukuki ilişki artık "kooperatif
ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak
yürütülmek zorunda.
Sonuç
olarak, hem 1163 sayılı yasa
kooperatifi amacını gerçekleştirip tasfiye yada tür değişikliğine (yani İŞLETME
KOOPERATİFİNE) zorluyor, hem de artık kat mülkiyeti hukukunun geçerli
olduğu anagayrimenkulde 634 sayılı kanunun bize site yönetimi (toplu yapı yönetimi) kurma dışında bir seçenek bırakmadığı çok açık. Yani Site
Yönetimine geçiş Orjan için asla bir tercih değil. Kaçınılması mümkün olmayan
yasal bir zorunluluk.
O zaman merak
edilen soru şu: SİTE YÖNETİMİ KURMA DIŞINDA BIR SEÇENEK MÜMKÜN DEĞİLSE hem
SİTE YÖNETİMİ hem İŞLETME KOOPERATİFİ Orjanda ÇİFT BAŞLILIK oluşturmayacak
mı? BÖYLE BİR SORUNUN ÇÖZÜMÜ NASIL OLACAK?
Bu konuyu Çevre
ve Şehircilik Bakanlığına sormuştuk. Orjan Kooperatifi “..İşletme
kooperatifine dönüştüğünde onun amacı ve işlevi ne olacak? Çift başlılık nasıl
önlenebilir?” Aldığımız cevapta: “Ticaret
Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi'nin Amaç
ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi
belirtilmiş olup, kooperatif tüzel
kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların
bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri
gerektiği, değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK)
Bu görüşe göre Orjan kooperatifinin tüzel kişiliği devam
ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları
mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği ifade
ediliyor. Bu konuda değerlendirilebilecek
bir görüş şöyle: “Site Yönetimi ile Kooperatif (Konut Yapı
veya İşletme) yönetiminde çift başlığı önlemek için “her iki yönetim
kurulunu birleştirmek” en pratik ve akılcı yöntemdir. Çünkü bunun
gerekçesi ORJAN’daki “kooperatif ortaklarının aynı zamanda kat maliki
olmalarıdır”. (GT) Bu görüşün geçiş sürecini başlatacak genel kurulda
özenle hazırlanacak bir GÜNDEM MADDESİ ve uygun bir “YETKİ KARARIYLA” uygulanması mümkün olabilir. Nitekim Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK ta “Mevcut
durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması
bir çözüm olabilir” görüşünde.
Bir
başka uzman Mali Müşavir Evren Özmen’e göre de: “Site
yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK
kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat
maliklerine çağrı yaparak kat malikleri
toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı
geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır.”
ÖNERİMİZ ŞU: 29
Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha iyi
yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM
PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENEBİLMESİ için BİR YILLIĞINA OLMAK kaydıyla
şöyle bir madde konulabilir:
“Yönetim
Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi
Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun
9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin
belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini
kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının
Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki
verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak
sunulması”
Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda
onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük
ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli
olmuş, istikamet netleşmiş olur.
Bir sonraki İşletme Kooperatifine dönüşüm
aşamasında Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu çift
başlılığın önlenmesi sorununa ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu
sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle
ilgili her şey olabilir. Bu amaçla İşletme
kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ
MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2
parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu
anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini
yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Ama
konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse
İŞLETME KOOPERATİFİ ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunun için Site yönetim
planında Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden
oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici
olarak seçilebilir” ifadesini koymak yeterli” şeklinde.
İşte bütün bu görüşler ışığında 2031 yılı genel
kuruluna kadar bu sorunun kalıcı olarak çözülmesi mümkün. Çünkü önümüzdeki 7
yıllık süreçte önce site yönetimi kurulmuş olacak, sonra da İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLDÜĞÜNDE
anasözleşmesinde ve Yönetim planında
buna uygun düzenlemelerın yapılması kaydıyla, genel kurullarda alınacak
kararlar yoluyla siteye hizmet verilmeye devam edilmesi mümkün hale gelecektir.
Böylece hem Site Yönetimi hem de
İşletme Kooperatifi kurulduğunda en azından artık “YÖNETİMDE ÇİFT BAŞLILIK“ diye bir şeyin söz konusu
olmayacağı düşünülmektedir.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI
KARŞIYAYIZ:
Srn 13.01: SİTE YÖNETİMİ ile
İŞLETME KOOPERATİFİ oluşum süreçlerinin BİRBİRİYLE İLİŞKİSİ,
ZAMANI ve SIRALAMASI,
Srn 13.02: 634 sayılı yasaya göre SİTE YÖNETİMİ
KURMAMA gibi bir seçeneğimizin olup olmadığı,
Srn 13.03: Hem SİTE
YÖNETİMİ hem Kooperatif/yada İŞLETME KOOPERATİF yönetiminin
Orjanda ÇİFT BAŞLILIK oluşturması,
Srn 13.04: 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM
PLANININ 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE
GÖRE güncellenmemiş olması,
Srn 13.05: Sayısı az da olsa hala tamamlanmamış su basmanlar, yapı
kullanma izin belgeleri alınmamış konutlar ve Kat irtifaklı tapuları cins tashihi
yoluyla Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş bağımsız bölümler sorunu,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir
önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 13.01: Srn 13.01 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar “ORJAN TOPLU YAPI SİTE
YÖNETİMİNİN” oluşumunun tamamlanarak işler hale getirilmesi,
yine 2025 yılı Genel kurulunda başlatılacak “FERDİLEŞMENİN” 4 yıl içinde sonuçlandırılarak 2029 yılı
Genel Kurulunda “İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM” kararı
alınması, 2030 yılı
Genel Kurulunda “ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN” kabulüyle tür
değişikliği sonuçlanan “İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN” kurulması ve
aynı toplantıda Orjan sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ
YAPILMASI”,
Hdf 13.02: Srn 13.02 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar “ORJAN TOPLU YAPI SİTE
YÖNETİMİNİN” oluşumunun tamamlanarak işler hale getirilmesi,
Hdf 13.03: Srn 13.03 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; 2030 yılı Genel Kurulunda İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN Orjan
sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ YAPILMASI”,
Hdf 13.04: Srn 13.04 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; 2027 yılı
Genel Kuruluna kadar ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ güncellenmesi, kabulü ve uygulamaya
geçilmesi,
Hdf 13.05: 2025 yılı Genel kurulunda
alınacak “FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI KARARIYLA” birlikte bu
çalışmaların 2029 yılı Genel Kuruluna kadar 4 yıl içinde sonuçlandırılması,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay
sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen
hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl
bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 13.2027.01: Srn 13.02numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 13.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Site Yönetimine geçişin
ön şartının 2014 yılında
gerçekleşmiş olduğu düşünülmektedir. 634 sayılı KMK’na dayanılarak 1985 YILINDA TESCİL EDİLMİŞ BİR YÖNETİM
PLANIMIZ VAR ve 17’İNCİ MADDE
KAPSAMINDA KOOPERATİF ORTAKLARININ 2/3’Ü KAT İRTİFAKI VEYA KAT MÜLKİYETİ
TAPULARINI ALMIŞ DURUMDA. Bu nedenle zaten Orjanda 10 yıldan bu yana
Kat Mülkiyeti Hukuku geçerlidir. Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu bir
ortamda artık bir Konut Yapı Kooperatifinin siteyi yönetmesi de yasal değil. O
yüzden KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI YÖNETİMİ) “KURMAMA” gibi
bir seçeneğimiz bulunmuyor. Kaldı ki Kooperatif
dağılma/tasfiye yada tür değişikliği olmadan site yönetiminin teşekkül
ettirilmesine de hukuken bir engel yok. Yani kooperatif ortakları değil
bağımsız bölümün tapu malikleri veya temsilcileri ile Kat Malikleri/yada Temsilciler Kurulu Toplantısı
yapıp Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir an önce SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURULMALIDIR. Genel kurulda bu yönde alınacak bir karara, site
yönetimi dışında kalmak isteyen bir kooperatif ortağının itiraz hakkı da
bulunmuyor. Çünkü Orjan anagayrimenkulünde yer alan 1803 bağımsız bölüm ve
ortak alanlar yönünden ortaklar arasındaki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri"
arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda. Sonuç olarak, hem 1163 sayılı
yasa kooperatifi amacını gerçekleştirip tasfiye yada tür değişikliğine (yani
İŞLETME KOOPERATİFİNE) zorluyor, hem de artık kat mülkiyeti hukukunun geçerli
olduğu anagayrimenkulde 634 sayılı
kanunun bize site yönetimi (toplu yapı yönetimi) kurma dışında bir seçenek bırakmadığı
çok açık. Yani SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ ORJAN İÇİN ASLA BİR TERCİH DEĞİL. KAÇINILMASI MÜMKÜN OLMAYAN
YASAL BİR ZORUNLULUK. Bu yüzden önce
2025 yılı Genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla başlatılacak GEÇİŞ
SÜRECİ ve YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARININ 2027 yılı Genel Kuruluna kadar
sonuçlandırılarak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞUMUNUN sağlanması
gerekiyor. Bununla birlikte aynı genel kurulda GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ
ONAYLANARAK oluşumu tamamlanan ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN işler hale
getirilmesi mümkün.
Str 13.04: 2025 yılı Genel Kurulunda alınacak bir kararla 1985
tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulama ve 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE
göre yapılacak güncelleme ile
Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi
Temsilciler Kurulunun teşkili çalışmalarına başlanmalıdır. Bu
çalışmaların bir yıl içinde tamamlanması 2026 genel kuruluna onay için bilgi
verilmesi hedeflenmeli. Ardından 2027 yılı Genel Kurulu ile eş zamanlı olarak
yapılacak ilk TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen YENİ YÖNETİM PLANININ KABULÜ VE UYGULAMAYA GEÇİLMESİ sağlanabilir
Haziran
2028 genel kuruluna kadar;
Str 13.03: Srn 13.03 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 13.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bakanlık görüşüne göre;
“Orjan Kooperatifi İşletme
kooperatifine dönüştüğünde amacı ve işlevi Ticaret Bakanlığı tarafından
yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları
başlıklı 6'ncı maddesinde belirtilmiştir. O yüzden kooperatif tüzel
kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların
bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri
gerekmektedir.” Bir başka görüşe göre; “Site
Yönetimi ile Kooperatif (Konut Yapı veya İşletme) yönetiminde çift başlığı
önlemek için “her iki yönetim kurulunu birleştirmek” en pratik
ve akılcı yöntemdir. Çünkü ORJAN’daki “kooperatif ortakları aynı
zamanda kat malikidirler.” Bu görüşün geçiş sürecini başlatacak genel
kurulda özenle hazırlanacak bir GÜNDEM MADDESİ ve uygun bir “YETKİ KARARIYLA” uygulanması
mümkün olabilir. Nitekim Prof.Dr.Av.
M.Şeref KISACIK ta “Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için
Kooperatif yönetimine “site
yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici
ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm
olabilir” görüşünde. Bir diğer uzman
görüşü ise; “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site
dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI
OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri
dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını
gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde
sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır” şeklindedir. ŞU HALDE ÖNERİMİZ ŞUDUR: 29 Haziran
2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha
iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE
GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM
PLANININ UYGULANMASI ve
GÜNCELLENEBİLMESİ için BİR/yada İKİ
YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulabilir: “Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak
uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması
ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95
Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin
yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını
güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre
ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula
gündem yapılarak sunulması” Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda
onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük
ama BÜYÜK BİR ADIM” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli
olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bir
sonraki İşletme Kooperatifine dönüşüm aşamasında Prof.Dr.
Şeref KISACIK’ın bu çift başlılığın önlenmesi sorununa ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu
sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle
ilgili her şey olabilir. Bu amaçla İşletme
kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ
MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2
parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu
anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini
yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Ama
konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse
İŞLETME KOOPERATİFİ ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunun için Site yönetim
planında Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden
oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici
olarak seçilebilir” ifadesini koymak yeterli” olacaktır. Bu durumda 2028 yılı Genel Kurulunda “ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN” kabulüyle
tür değişikliği sonuçlanan “İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN” kurulmasıyla
beraber aynı toplantıda Orjan sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ
YAPILMASI” sorunu kalıcı olarak çözecektir. Çünkü önümüzdeki 7 yıllık süreçte önce site yönetimi
kurulmuş olacak, sonra da İŞLETME VE
YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLDÜĞÜNDE anasözleşmesinde
ve Yönetim planında buna uygun düzenlemelerın yapılması kaydıyla, genel
kurullarda alınacak kararlar yoluyla siteye hizmet verilmeye devam edilmesi
mümkün hale gelecektir. Böylece hem Site
Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda en azından artık “YÖNETİMDE ÇİFT BAŞLILIK“ diye
bir şeyin söz konusu olmayacağı düşünülmektedir.
Haziran
2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 13.05: Şu anda hala bazı hisseli
ortakların konutlarını inşa etmemiş olduğunu biliyoruz. Henüz yapı
kullanma izin belgeleri alınmamış konutlar da bulunuyor. Ayrıca Orjanda Kat
İrtifaklı Tapuları cins tashihi yoluyla Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş çok
sayıda bağımsız bölüm de var. Bu sebeple 1163 sayılı yasanın 81 ve
anasözleşmenin 64. maddeleri bağlamında ferdileşmenin tamamlanması süreci
planlı ve zorlayıcı tedbirler alınmadığı takdirde daha uzun yıllar sürebilir.
Tabiatıyla “İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇİŞ SÜRECİ” de uzayacaktır. O
halde önerdiğimiz plan ve strateji şudur: Kısa vadede (2025-2026) ve öncelikle hala
tamamlanmamış hisseli ortaklı az sayıdaki “SU BASMANLARIN”
konutlarını inşa etmelerinin/ettirilmelerinin sağlanması gerekiyor. Orta vadede
(2026-2027) ise bütün kat maliklerinin YAPI
KULLANMA İZİN BELGELERİNİ almış olmaları takip edilip
tamamlattırılmalıdır. Neticede uzun vadede (2027-2029) bütün kat maliklerinin KAT İRTİFAKLI TAPULARINI KAT MÜLKİYETİNE
DÖNÜŞTÜRMELERİ sağlanarak ferdileşme işlemleri sonuçlandırılmalıdır. Böyle
olduğu takdirde 2029 yılı Genel Kuruluna kadar tapu tescil işleminin yapılarak
kooperatifin 343/3 parsel anagayrimenkulden ilişkisinin kesilmesi ile
FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI mümkün olabilecektir. 2029 yılı Genel Kurulunda
da “İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM” kararı alınabilir. Bunun için; ilk önce
Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan
genel kurula sunması ve yapılacak 2025
yılı Genel kurulunda alınacak bu “FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI KARARIYLA”
birlikte söz konusu çalışmaların 2029 yılı Genel Kuruluna kadar 4 yıl
içinde sonuçlandırılması hedeflenmelidir. Bu süreçte YÖNETİM KURULUNUN, tamamlanmamış su basmanların daha önce alınmış
genel kurul kararları da dikkate alınarak inşa edilmesini sağlama GÖREVİ vardır. Ayrıca
ferdileşmenin tamamlanması bağlamında bütün konutların yapı kullanma
izinlerinin alınması, kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi
ile tapu tescil süreçlerini takip, yardım, yönlendirme, yürütme ve
sonuçlandırma SORUMLULUĞUNDAN
da kaçınamaz.
Haziran
2030 genel kuruluna kadar;
Str 13.01: Srn
13.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 13.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Site
yönetimi ile işletme kooperatifi oluşumlarının tabi olduğu yasalar ve koşullar
farklı olması nedeniyle oluşum süreçlerinin eşzamanlı olmasına gerek yoktur. Ayrıca bu mümkün de değildir. Zira öncelikle ve daha fazla
gecikilmeden Orjanda 634 sayılı yasanın 17.maddesi uyarınca önce geçiş
sürecinin başlatılması akabinde de SİTE
YÖNETİMİNİN KURULMASI zorunludur. Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür
değişikliği olmadan da site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir
engel yoktur. Daha sonra sıra Kooperatifin anagayrimenkulden yani 343/3
parselden tamamiyle ilişkisinin kesilmesini müteakip yapılacak ilk genel
kurulda da tasfiyeye gidilmesi /yada ana sözleşme değişikliği suretiyle TÜR DEĞİŞİKLİĞİ KARARI
alınmasına gelecek. Zira Orjan için TASFİYE seçeneği uygun değildir. Karar
tasfiye değil de dönüşüm istikametinde olduğu takdirde de Çevre ve Şehircilik
Bakanlığının onayı alınarak 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği ile İŞLETME VE YÖNETIM KOOPERATİFİNE
geçiş mümkün olabiliyor. Dolayısıyla
önce “SİTE YÖNETİMİ” kurulacak daha sonra da Kooperatif tarafından 81.madde
gerekleri yerine getirilerek “İŞLETME KOOPERATİFİ” kurulmasıyla ilgili işlemler
yapılacaktır. Tersi mümkün değildir. Dolayısıyla önce
2025 yılı Genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla başlatılacak GEÇİŞ
SÜRECİ ve YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARININ 2027 yılı Genel Kuruluna kadar
sonuçlandırılarak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞUMUNUN sağlanması
gerekiyor. Bununla birlikte aynı genel kurulda GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ
ONAYLANARAK oluşumu tamamlanan ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN işler hale
getirilmesi mümkün. Öte yandan yine 2025 yılı Genel kurulunda başlatılacak
FERDİLEŞMENİN 81.madde gerekleri yerine getirilerek 4 yıl içinde sonuçlandırılarak tapu tescil
işlemi sonrası 2029 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM ve
yeni ANASÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASINA dair karar alınması lazım. Ardından
6 ay içinde gerekli hazırlık, başvuru ve bakanlık izni işlemleri bitirilerek
müteakip 2030 yılı
Genel Kurulunda ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN kabulüyle tür
değişikliği sonuçlanan İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması
sağlanabilir. Yine aynı toplantıda TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU tarafından
güncellenmiş Yönetim Planına dayanılarak Orjan sitesine YÖNETİCİ OLARAK
ATAMASININ YAPILMASI suretiyle bütün bu oluşum süreçleri planlı bir eşgüdüm
içinde ve 4 yıllık bir yol haritası uygulanarak tamamlanmış olacaktır.
