Arada sırada değinmek dışında artık kooperatiften söz etmek istemiyorum. Herhangi bir beklentim de yok. Ne adayım, ne de seçme seçilme mücadelesi içindeyim. Yönetimin tarafı ya da muhalifi olmadığım gibi, bütün mücadelesi onu altetmek olanlarla da ortak bir yanım bulunmuyor.
Ama 1979’dan beri içinde olduğum, iki dönem de
şerefle denetim kurulu üyeliği görevinde bulunduğum Orjan’ı seviyorum. Elbette
daha iyi olmasına, gelecek kuşaklara sorunsuz bırakılmasına katkım olsun
isterim. Bunun için de tek yapabileceğim şey yazmak.
Emekli olduğum 2012 yılından bu yana site yönetimi üzerinde kafa
yoruyor, yazıyorum. 2014’ten beri de Ankara’da içinde yaşadığımız 5600 konutluk
toki sitesinde denetçilik yapıyorum. Site yönetimi üzerine yazmaya bu vesile
ile başladım. Önceki başkan sayın Baltacı ile o yönetim kurulu üyesi ben de
denetçi olarak birlikte çalışmışlığımız, 36 yıllık tanışıklığımız var.
Kendisiyle zaman zaman işletme kooperatifine dönüşme ve site yönetimine geçiş
konusunda konuşmalarımızı hatırlıyorum. Ama birçok noktada farklı düşündüğümüzü de görmüştüm.
Nitekim sanıyorum 2017 yılında Orjan’ı işletme kooperatifine dönüştürüp
öyle yönetme fikrini yazılı olarak Bakanlığa sordu. Cevap özet olarak; “önce ferdi mülkiyete geçmelisiniz, sonrasında isterseniz işletme
kooperatifine dönüşebilirsiniz” şeklinde
gelmişti. Sonrasında da bildiğiniz gibi 2018 genel kurulunda kooperatifin
süresi 60 yıla uzatıldı. Bu olay beni Orjan için de site yönetimi üzerine düşünmeye
ve okumaya yönlendirdi. Üç yıldır da yazıyorum. Bu haftaki 27.nci yazım.
Bana göre beş on yıllık süreçte izlenmesi gereken yön, gidilecek
yol apaçık belliydi. KOOPERATİFİN
AMACI SONA ERMİŞ, BU NEDENLE DE SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YASAL BİR ZORUNLULUK
HALİNE GELMİŞTİ. Bu
yüzden güncel rekabetlerin dışında kalmayı, günün sorunları içinde dönüp durmaktan
uzak durmayı tercih ettim. Ama Orjan kamuoyu bir şekilde site yönetimi
konusunda bilgilendirilmeli ve aydınlatılmalıydı. Bu konuda duyarsız olamazdım.
Benden önce de bu konuyu dert edinenler olduğunu biliyorum. Ben de
asıl odaklanılması gereken site yönetimine
geçme konusunda düşünmeye, fikir üretmeye ve yazmaya devam edeceğim.
Kuşkusuz benden sonra da site yönetimi ile ilgili çabalayanlar olacak. Çünkü
Orjan’ın geleceği bu. Bir gün belki bizi hatırlarlar.
Öyle bir yol ağzındayız ki, önümüzde sola ayrılan yol adeta bir
çıkmaz sokak. Çünkü, ilanihaye kooperatif olarak devam etmek hem yasal açıdan
hem de akıl ve mantık açısından mümkün değil. Sağ tarafa dönen yolun başında
ise “SİTE YÖNETİMİNE GİDER” şeklinde bir levha var. Fakat bir de uyarı: “Bu istikametin dönüşü yoktur, başka seçeneği de. O yüzden işin
aslını faslını öğren, yanlış bildiklerinden kurtul, örgütlen, hazırlığını yap
ve kararlı bir şekilde yürü!” Hemen arkasından da “BU YOLUN KİLİDİ KOOPERATİF GENEL KURULU, ANAHTARI DA
SEÇECEĞİN YENİ YÖNETİMDİR” yazıyor.
Neden mi? Çünkü bir site yönetimi oluşumundan önce Kooperatif
genel kurulunda alınması gereken iki önemli stratejik karar var. İlki FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ sürecinin
başlatılması, diğeri de kooperatifin BİR
İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüştürülmesi
kararı. Bu karar aynı zamanda Orjan Konut Yapı Kooperatifinin de tasfiyesini içeriyor.
Yani böylece, yıllardır halledilemeyen ve Orjan için bir nevi “Gordiom’un kör düğümü” haline gelen
konular inşallah o genel kurulda çözülmüş olacak.
Aslında her ikisi de bir son değil, bu süreçleri başlatan, kilidi
açacak olan kararlar. Yasal olarak ferdi mülkiyete geçiş, KAT MÜLKİYETİ TAPULARININ verilmesiyle son bulacak. Bunun için ciddi bir
hazırlık ve zaman gerekiyor. Öte yandan işletme kooperatifine dönüşme doğal
olarak öncelikle ANA SÖZLEŞMEMİZİN
DEĞİŞTİRİLMESİ suretiyle gerçekleşecek. Bunun için
de ciddi bir emek ve zaman harcanması lazım. Ama bunların her ikisi de kendi
içinde birer başlangıç olduğu kadar, diğeriyle son derece bağlantılı süreçler.
Zira öncelikle kooperatif mülkiyetindeki tapuların masaya yatırılması
gerekiyor. Ferdi mülkiyet konusu olan bina tapularımız
ile tapusu işletme kooperatifinde kalması gereken yerler ve devlete terk
edilecek kamusal hizmet alanlar belirlenecek.
Tapu işlemleri yapılacak ve bunlara göre Orjan’ın yeni mevzi imar planı
çıkartılacak. Bütün bu işlemler bittiğinde de Orjan Konut Yapı Kooperatifinin tasfiye edilerek Orjan İşletme Kooperatifine dönüşmesi
ve Orjan site yönetiminin doğması
için önümüzde hiçbir engel kalmayacak.
Görüldüğü gibi bütün bunların yapılabilmesi her şeyden önce kararlı
bir yönetim gerektiriyor. Daha da önemlisi temel kararları alabilecek bilinçli ve
cesur bir genel kurula ihtiyaç gösteriyor. Mevcut yönetim iki yıl sonra yeniden
aday olur mu olmaz mı bilemem ama şu anda ne kendisinin ne de muhalif ekibin bu
konuda net bir vaadi bulunmuyor.
“Bakacağız,
edeceğiz, ne getirir ne götürür araştıracağız, komisyon kuracağız vb.” söylemler
gözümüzün önüne asla açık bir gelecek vizyonu sunmuyor. Bu mesele yuvarlak
sözlerle geçiştirilecek, önem sırasına göre en sonlarda yer bulabilecek bir
konu değil. O sebeple ben şahsen önümüzdeki seçimlerde vizyonu
bu olan ve çözümlerini buna göre programlaştıran ekibe oy vereceğim.
Zaman olarak bu yılki genel kuruldan bir şey beklemiyorum. Muhtemelen
iki ekibin rövanş çarpışmasını izleyeceğiz. Kanalizasyon ihalesi üzerine zaman
israfı konuşmalar, tartışmalar yapılacak. Üst yapı şikayetleri dile
getirilecek. Belki bolca doğalgaz temennileri de dinleyebiliriz. Ancak, ne
yönetimden ne de muhalifinden “SİTE YÖNETİMİNE
GEÇİŞ”le ilgili bir gündem beklemiyorum.
Yapılan konuşmalar da verimsizliğini gayet iyi bildiğimiz o tantana arasında
kaybolup gider zaten. Böylece umudum bir yıl daha ötelenir ve 2023 yılı genel
kuruluna kalır.
2023 yılına geldiğimizde sanıyorum iki şeyi anlamış oluruz. İlki
orjan halâ alt yapı üst yapı girdabında mı, yoksa bunları aşmış ama site
yönetimine geçiş konusunda henüz emekleme evresinde mi? Bunun işareti kooperatif ana sözleşmesinin yeni kanun
değişikliğine uyarlanmasıyla ilgili hazırlık olacak. Bir diğeri ise Site yönetimine geçişle ilgili
belli bir görüşe ulaşmış ancak seçim kaygılarıyla gereken maddeleri
gündemlerine almamışlar mı? Bunun işareti de
“komisyon kuralım, inceleyelim vb.” gibi esnek bir gündem maddesi önermeleridir.
Her iki seçenek de sonuçta mevcut yönetiminin bu konuyu gereğince
sahiplenmediğini gösterecektir. O zaman ister istemez gözümüz diğerlerine
çevrilir. Site yönetimine geçmeyi vadeden aday ekip
bence şanslı. Kaldı ki, bu cendereden çıkışın da anahtarı
onlar olabilir. Ama iki yıl da böylece çöpe gitmiş olacak. Umutlarımız yeni
yönetimin bütün bu stratejik kararları 2024 yılı genel kurulundan alabilmesine
bağlanacak.
Bu da mümkün olmazsa ne olur? Belki 2, belki de 4-5 yıl daha
kaybetmiş, 2030’a dayanmış oluruz. Malum kooperatifin ikinci uzatması 2038’de
bitiyor. İşin oraya kadar varması ise o yılın genel kurulunda gerekli kararlar
alınsa bile 15-16 yıl gecikmiş olmak demek. Yazık olur
hem de çok yazık!
KOOPERATİF GENEL KURULLARI GEÇMİŞTE HER ZAMAN
PROBLEMLİ OLDU. Merkez
Ankara’da iken sürekli ilk davette nisap sağlanamadığından ikincisinde
yapılabildi. Orjan’daki genel kurullar ise sabahtan öğleye kadar imza kuyruğu
çilesiyle ancak öğleyin başlayabildi. Kalabalık ortak sayımız genel kurullarda
her zaman bizim en zayıf yanımız olmuştur. Üstelik her yıl katılan yeni
üyelerle genel kurulun yapısı ve havası da sürekli değişiyordu. Böylece
kooperatifin birliği ve geçmişe yönelik hafızası da giderek zayıflamış oldu.
Yüklü gündemler yarım güne sığmadı tabi. Öğle sıcağında içilen
ayranlar eşliğinde yapılan konuşmalar bittiğinde tabiri caizse çoğu yaşlı olan
ortaklarımızın da pili bitmiş oluyordu. Zor bela aidat (bütçe) maddesini
bekleyip, artmamasını ya da çok az artmasını sağlayarak evlerine döndüler.
Geriye kalanlar ya seçim kaygısında ya da tahammül sınırlarını zorlayanlardı. Böyle bir atmosferde gerilerde kalan en önemli gündem maddeleri,
müzakere bile edilmeden adeta kimsenin bir şey anlamadığı indir kaldır
seronomisi halinde bir çırpıda geçtiler.
Bu sorunu iyi değerlendiren bazı ekipler divan başkanı yoluyla ve
diğer demokratik(!) taktiklerle genel kurulları manipüle etmeyi seçtiler. O
yüzden uzun zamandır genel kurullardan sağlıklı bir sonuç çıkmadığını
düşünüyorum. Değil ki geleceğe yönelik ciddi meseleler görüşülüp karar alınabilsin.
Hele de ¾ çoğunluk gerektiren stratejik kararlar neredeyse imkânsız gibi.
Yanlış bildiğimiz bazı şeyler o kadar çok ve yaygın ki, meselâ böyle
bir ortamda benim gibi biri çıkıp, “Hayır! Şu an
bir Site değiliz. Hala bir kooperatifiz. 634 sayılı yasa kapsamında zorunlu
olarak site yönetimine geçmeliyiz” dese
ne olur, demese ne olur? Bu konu ortaklar arasında belli bir bilinç düzeyine
erişmedikten, yönetim tarafından gündem maddeleri arasına konmadıktan sonra
boşuna çaba.
1163 SAYILI KANUNDA YAPILAN SON DEĞİŞİKLİKLE ARTIK DİJİTAL
ORTAMDA OY KULLANILMASI DA SÖZ KONUSU olacak.
Kooperatif yönetiminin bu değişikliği anasözleşmesine 2023 sonuna kadar yansıtması
lazım. Bu da demek oluyor ki o yıl yapılacak genel kurulun gündem maddelerinden
biri şimdiden belli. Alternatifi var mı, elbette var. Şayet yönetim bu yılın genel kurul gündemine ferdi
mülkiyete geçiş ve işletme kooperatifi kurulması maddelerini koyabilirse Orjan
kooperatifini yaşatmak için bir anasözleşme değişikliği yapmak zorunda kalınmayacak.
Şu anki yönetimin ve muhaliflerinin kanalizasyona dalmış hallerine bakılacak olursa bu son derece düşük bir ihtimal. Kanuna uyum ve anasözleşme değişikliği tercih edilecek olursa gelecekteki genel kurulları düşünmek bile istemiyorum. Uygulamanın nasıl olacağı, nasıl olabileceği gerçekten bizim için şu an soru işaretli. Ama bir an için bunu hayal edelim; zaten genel kurullarımız ve gündemlerimiz kalabalık, bir de uzaktan katılım eklenecek bu tabloya. Değişikliğin kolaylaştırmak bir yana, zorluklarımızı daha da arttıracağını rahatlıkla söyleyebilirim.
Bütün bu olumsuzluklara rağmen neticede “OLACAK OLAN OLACAK!”. Kooperatif genel kurulu zor olmasına rağmen eninde sonunda kendi hakkında “Tamam, buraya kadar!” diyecek. Bundan kaçış yok. Ayak diremeyi sürdürürsek Bakanlık denetimi ya da mahkeme kararıyla karşılaşmamız kuvvetle muhtemel. Daha önceden hazırlıklı değilsek, bir emrivaki ile karşılaştıktan sonra düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olacağız. O zaman emin olun iki ayağımız bir pabuca girecek. Dahası da var. GENEL KURULLAR GEREKLİ KARARLARI ALAMAZSA YASAL OLARAK KOOPERATİF DAĞILMIŞ SAYILACAK VE TASFİYEYE GİRECEK. O zaman bu değişim hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.
Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık. Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde de ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri sonuçlandırılır.
İşin aslı site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1982-85 döneminde tapuya tescil edilen yönetim planı ile başlamıştı. Konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “ferdileşme” yani “ferdi mülkiyete geçiş” işleminin başlaması, yani kat irtifaklı tapularımızın kat mülkiyetine dönüşmesi gerekiyordu. Bu mesele hala kooperatifimizin önünde. Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak site yönetimine geçmedik/geçemedik. Bu sürecin ertelenip durması da hiç hayrımıza değil.
Orjan için adeta bir yol ağzında, DEVASA BİR GENEL KURUL KİLİDİYLE karşı karşıyayız. Zaten uzun bir yolculuğa çıkacağız, işimiz kolay değil. Bu yüzden ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. O KADER GENEL KURULU HEPİMİZ İÇİN ÖNEMLİ. NEFESİMİZİN DAHA İLK RAUNDDA TÜKENMESİNE İZİN VERMEMELİYİZ. Orjan Genel Kurulunun bütün güçlüklere ve 2/3 karar gerektiren çoğunluk sorununa rağmen alınması gereken kararları cesaretle alması şart.
Gelecek hafta o genel kurul sonrası izlenecek yol haritası konusunda düşüncelerimi paylaşacağım. Sağlıkla ve esenlikte kalın.
