07
NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU
7:
2017 YILI
GENEL KURULUNDA (6.NCI MADDE (b) FIKRA) ALINAN KARAR NEYDİ? NİÇİN ALINDI?
UYGULANDI MI? UYGULANMADIYSA SEBEBİ NEDİR? İÇİNDE BULUNDUĞUMUZ HALE GEÇİCİ BİR
ÇÖZÜM OLABİLİR Mİ?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:
Orjanın 40.ncı 2017 yılı Olağan genel kurulu 30 Haziran 2018
tarihinde yapıldı. Gündeme geçilmeden Divan Başkanlığına zamanın Kooperatif
Yönetimi tarafından verilen bir önerge ile gündeme bir madde ilave edilmesi
ve görüşülmesi oy birliği ile kabul edildi. Dolayısıyla önceden öngörülmeyen
bir konu son anda gündeme alınmış oldu. Anlaşıldığına göre konu özetle “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim
Planından doğan yetkileri kullanabilmesini amaçlıyordu”.
Genel kurulun 6.ncı maddesinin (b) fıkrası olarak
görüşülen ve Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edilip
tutanağa giren karar metni şöyleydi: “Kooperatifimizin daha
iyi yönetilebilmesi için 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif
yönetim planından doğan yetkileri kullanmak üzere, kooperatif
Yönetim Kuruluna yetki verilmesi, Genel kurulda müzakereye açıldı. Yapılan
oylama neticesi, Genel Kurulda hazır
bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edildi.”
Bu karar esas itibariyle “süre” belirtilmemiş olması sebebiyle usulsüzdü. Eski başkanın
ifadesiyle de zaten UYGULANMADI.
Ancak bizler kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını
düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN
özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Zaten uygulamada bir tür YETKİ GASPI var. Bu karar ana yaklaşım
değişmezse söz konusu hale kılıf olacaktı.
Aslında bu karar
pek çok bakımdan enteresan. Ayrıca bazı eksik ve yanlışlıkları da olduğu gerçek.
Neden enteresan? Çünkü, ilk olarak önceden
gündemde olmadığı halde son anda verilen bir önerge ile gündeme
alınıyor. İkincisi kooperatif genel kurullarında ilk kez 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı gündeme
gelip müzakere edilmiş. Üçüncüsü burada 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif yönetim planından
doğan yetkilerden bahsediliyor. Son olarak da yönetim bu yetkileri “KOOPERATİFİMİZİN DAHA İYİ YÖNETİLEBİLMESİ
İÇİN” diye talep etmiş.
Önceden gündemde olmadığı halde sonradan
dahil edilmesinin nedenini bilmiyoruz. Ancak, gerekli görülmüş ki yönetim
olarak bu önergeyi verip kabul edilmesini sağlamışlar. Ancak zamanın başkanına
son genel kurul öncesi yapılan tanıtım toplantısında “2017 YILI GENEL
KURULUNDA (6.NCI MADDE (b) FIKRA) ALINAN KARAR NEYDİ? NİÇİN ALINDI? UYGULANDI
MI? UYGULANMADIYSA SEBEBİ NEDİR?” diye
sorulduğunda verdiği cevap konuyu daha da ilginç hale getirdi.
Sayın Başkan aynen şöyle dedi: “Doğrudur biz bu kararı lazım olur diye
aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık”.
Demek ki 30 Haziran 2018’den sonra “LAZIM OLACAĞINI” düşünmüşler. Sebebi
30 Haziran 2017 tarihinde yapılan bir önceki Genel kurulda kooperatifin
süresinin 60 yıla çıkarılması kararı ile Çevre ve şehircilik
bakanlığının Aralık 2017’de Kooperatife yazdığı yazıyla ilgili olabilir. 2018
de kooperatifin 40 yıllık süresi bitiyordu ve elbette bu sorun yönetimi düşündürüyordu.
2013 ten 2017 sonuna kadar tam dört yıl süren
bakanlık yazışması Kooperatif yönetiminin İşletme kooperatifine dönüşerek
Orjanı yönetmeye devam etme planı olduğunu gösteriyor. Ama oradan umut azalınca
daralan zaman nedeniyle 29 Haziran 2017
deki 39. Genel Kurulunda sürenin 60 yıla uzatılmasını sağladılar.
Peki o zaman 30
Haziran 2018 tarihinde yapılan 40.ncı Olağan genel kurulunda gündemde
olmadığı halde verilen bir önerge ile “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri
kullanabilmesi” amaçlı karar ne için alındı? Eski başkanın ifadesiyle “lazım olur” diye almışlar. Neye
lazım olacaktı? “Kooperatifin
daha iyi yönetilebilmesine.” Burası önemli. Gerekçenin “kooperatifin
daha iyi yönetilebilmesi için” şeklinde kaleme alınmış olması, Orjan için
en iyi yönetim biçiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ona dayalı Yönetim
Planından doğan yetkilerden geçtiğinin itirafı aslında.
“Doğrudur. Biz bu kararı lazım olur diye
aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık” itirafı ise büyük ihtimalle Bakanlık yazışmasının
İşletme kooperatifine geçiş talebine red cevabıyla sonuçlanması ve sürenin 60
yıla çıkarılmasıyla ilgili. Neticede sürenin uzaması ve işletme kooperatifine
geçiş için kooperatifin FERDİLEŞME
işlemini bitirmesinin istenmesi “eski tas eski hamam” yönetim biçimine
geri dönmeyle sonuçlanmış belli ki.
Uygulansaydı ne olurdu? Kuşkusuz SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ için önemli bir adım olacaktı. Böylece dikkatler hem 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, hem de Orjan Yönetim Planı üzerine toplanacak,
uygulama konusunda da önemli bazı deneyimler elde edilecekti. Orjan ise belki
alıştığından farklı bir “DAHA İYİ
YÖNETİM BİÇİMİYLE” tanışacak, site yönetimine ilişkin bilgi ve bilinç
düzeyi de artmış olacaktı. Ama maalesef bir anlık ele geçen bu fırsat
değerlendirilmedi/değerlendirilemedi ve hiç olmamışa geri dönmüş olduk.
Öte yandan karar metni önemli bir soruna
da yol açabilirdi. Çünkü bu tür kararlarda “belli
bir süre için yetki alınması” gerekir. Yani “geçici” ara bir karar olarak değerlendirilir. Aksine böyle süresiz
alınmış yetki kararları hukuki olarak sorunlu doğarlar. Dava açılması halinde
iptal edilebilirler.
Bu sebeple anılan karar hakkında; “Kooperatif Yönetim Kuruluna gerektiğinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununu ve bu kanuna göre hazırlanmış 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI
uygulama yetkisi verilmesi yasalara aykırıdır. Çünkü bir kooperatif yönetim
kuruluna 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı olmayan görev ve yetkiler
verilemez ve bu nedenle bu karar asla yeniden genel kurul gündemine alınamaz!”
(GT) şeklinde görüşler de var.
Doğru olan bu kararın “süreli” ve belli “bir
amaç için geçici” nitelikte olmasıydı. Özellikle kooperatif yönetimine
tartışmalı düz bir yetki vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için
görevlendirmek hem yasal açıdan, hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı
kılabilirdi. O zaman karar şu anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen
yetkileri 1 yıl süre ile ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla
kullanacaktır.” Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz,
hizmetler daha iyi yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli
ötelenen yasal adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.
Yani
bu tür bir yetki kararını, süreli
olarak ve site yönetimi kurulana kadar, yönetim planını uygulamak kaydıyla içinde
bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM olarak
kullanabiliriz. En azından başlangıç
fitilini ateşler. Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar site
yönetimiyle ilgili bilgi dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar gelecek
için umut teşkil edebilir. Nasıl mı?
Şöyle; söz gelimi ilk genel kurul 6 ay sonra muhtemelen 29
Haziran 2025 tarihinde ve seçimli olacak. Bugünkü yönetim fırtınalı denizde
limana az kala yolda kalan bir gemi gibi görevi devraldı. Zamanı az, yükü
ağırdı. Bereket genel kurul onu coşku ile destekledi, istediği kaynağı kabul
etti ve gereken yetkileri de verdi. Şu ana kadar da canla başla çalıştıklarını
görüyoruz. Ama zaman dar, kışı geçirdik mi Mayıs Haziran geldi demektir.
Orjanın her şeyi düzelmiş dört dörtlük görmek istediği yaz sezonu gelip çatar.
Önerimiz
şu: 29 Haziran
2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha
iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM
PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENMESİ için BİR YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle
bir madde konulmalı:
“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan
Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti
kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok
Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini
kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay
Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların
2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması”
Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda
onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük
ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli
olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı
ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca
zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ
TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.
BU
DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 07.01: Yönetimin 634
sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri istemesi,
Srn 07.02: Genel kuruldan talep edilen YETKİ KARARLARININ “süre” belirtilmeden alınması,
Srn 07.03: Kooperatif
yönetiminin Yönetim Planını uygulamadan amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ
İMİŞ GİBİ hareket etmesi,
Srn 07.04: 634 sayılı kanun
ve Yönetim Planına dayanılarak DAHA İYİ YÖNETİM olacaksa site yönetimine
geçişin sürekli ötelenmesi,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ
HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 07.01: Srn 07.01 numaralı
soruna çözüm olmak üzere; Yönetimin yetki istemek yerine Yönetim Planıyla ilgili sorumluluğunu hatırlaması,
Hdf 07.02: Srn 07.02 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; Genel kuruldan talep
edilen YETKİ KARARLARININ “süre”
belirtilerek alınması,
Hdf 07.03: Srn 07.03 numaralı
soruna çözüm olmak üzere;
Kooperatif yönetiminin artık SİTE
YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmeyi bırakması,
Hdf 07.04: Srn 07.04 numaralı
soruna çözüm olmak üzere;
Orjan yönetimlerinin DAHA İYİ YÖNETİM için bilinçli
hareket etmesi,
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK
STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.07.2025.01:Srn 07.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.01 hedefini gerçekleştirmek
üzere; Yönetimin genel
kuruldan usulsüz yetkiler istemek yerine önce 634 sayılı yasa ve Yönetim
Planıyla ilgili sorumluluğunu görüp ikrar ederek; Genel kuruldan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ
SÜRECİNİ, YÖNETİM
PLANININ UYGULANMASINI VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARINI BAŞLATACAK
bir karar çıkarması gerekiyor.
BUNUN İÇİN ÖNERDİĞİMİZ GÜNDEM MADDESİ ŞÖYLEDİR:
“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan
Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti
kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok
Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini
kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay
Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların
2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması”
Str.07.2025.02:
Srn 07.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.04
hedefini gerçekleştirmek üzere; 2025 Genel Kurulunda seçilecek yeni Orjan Yönetiminin 81.madde bağlamında Konut Yapı Kooperatifi
olarak faaliyeti sonlanana kadar DAHA
İYİ YÖNETİM İÇİN kendini reforme
etmesi, bu yönde daha etkin ve verimli uygulamalara yönelmesi gerekiyor.
Haziran 2026 genel kuruluna kadar;
Str.07.2026.01:Srn 07.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.02 hedefini gerçekleştirmek
üzere; Genel kuruldan talep edilecek herhangi bir YETKİ KARARININ mutlak surette dayanak,
amaç ve süre belirtilerek alınması zorunludur.
Str.07.2026.02:Srn 07.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.03 hedefini gerçekleştirmek
üzere; Kooperatif
yönetiminin geçmişte yaptığı gibi Kat Mülkiyeti hukukunu göz ardı edip Yönetim Planını
da uygulamaktan kaçınarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmeyi
bırakması gerekiyor. Doğru olan; faaliyetlerini 1163 sayılı
yasanın 3.maddesiyle ana sözleşmeye bırakılan ve bu bağlamda anasözleşmenin
5.maddesiyle düzenlenen AMAÇ VE FAALİYET KONULARI ile yasanın KOOPERATİFLERİN
DAĞILMASI başlıklı 81.maddesine odaklanarak yürütmektir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder