16 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 9 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

09 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 9:

SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE ORJAN İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ DE GEREKMEYECEK Mİ? YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Arşivimizdeki bilgilere göre Orjan Mevzi İmar planı Burhaniye Belediyesince 28.11.1980 günü kabul ve tasdik edilerek Balıkesir valiliğine gönderilmiş. Valiliğin 23.12.1980 günlü yazısıyla da o günün şartlarında son tasdik mercii olan İmar iskân Bakanlığına 25.12.1980 tarihinde intikal ettirilmiş. Mevzi İmar planının tasdiki sonrası İmar planının hazırlanması ve tasdikini üstlenen firma tarafından 1/1000 ölçekli DETAY PARSELASYON VE APLİKASYON PLANLARI hazırlanarak Burhaniye Belediyesine tasdiki sonrası PARSELLERİN ÜYELER ADINA TAPUYA TESCİLİ için Balıkesir il idare kurulundan karar alınarak uygulamaya konulmuş. Böylece kur’a çekimine hazır olunmuştu.

04.07.1981 tarihinde yapılan 3.ncü olağan GENEL KURUL TUTANAĞINDAN da anlaşıldığına göre; “Harita, mevzii imar planı, parselasyon vs. hakkında ilgili çalışmalar ve varılan sonuçlarla ilgili bilgi verilmiş ve alınan sonuçlarla elde edilen başarıların genel kurul üyelerince memnuniyetle karşılanmıştır.” Böylece 5-6 Mayıs 1984 tarihinde Ankara’da yapılan kura çekimi mümkün olabilmiştir. O günden bu yana yönetimlerin birkaç kez değişiklik teklifi olduysa da kabul edilmediğinden Orjan İmar Planı 44 yıldır aynı kalmıştır. Bugün hepimizin bildiği ORJAN YERLEŞİM PLANI da ona dayalıdır ve değişmemiştir.

1980’li yıllardan bu yana neredeyse yarım yüzyıla yakın bir zaman geçti. Orjan arazisi yıllar içinde şekillendi, yapısı ve görünümü değişti. Bugün üzerinde 1803 konut, Yönetim ve ticaret merkezi, İskele, Su deposu, Su kuyuları, Eski gazino, sahil cafeleri, 414, marketler, Kır kahvesi, Sağlık ocağı, Cami, futbol sahası ve Yüzme havuzu gibi pek çok yapı bulunuyor. Bu nedenle özellikle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE Orjanın mevcut İMAR PLANININ bugünün gerçekleri ve ihtiyaçlarına göre GÜNCELLENMESİ daha da önem kazanıyor. Bu yüzden sorunun ilk bölümünün cevabı tek kelimeyle “Evet” olmasına rağmen hemen peşinden “Neden?” ve “YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?” sorularını da cevaplamak gerekiyor.

Meselâ “EVET, GÜNCELLENMESİ GEREKİR. Çünkü Yeni imar planında sitenin güvenliği ve sorumluluğu için kooperatifin arsaları ile kamuya (belediye veya kaymakamlığa) ait arsalar takas edilerek yeniden düzenlenmelidir.” (GT) görüşünü ele alalım:

“Bu konuda yapılan bir incelemeden alınan bilgilere göre;  

a- 343/1 ve 343/ 2 No.lu parseller: Mevzi imar planlarında “turistik ve günübirlik tesisler alanları” olarak gösterilmiş bu parseller, kooperatif ortaklarının hisseli tapulu arazileridir. “634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 67, 68, 69’uncu maddeleri gereğince kooperatif ortakları aynı zamanda kat malikleri olduklarından”, bu parsellerin üzerindeki yeşil alanlar ve parklar da “kat maliklerinin (kooperatif ortaklarının) ortak yerleridir.” Bu nedenle Site Yönetimine geçilip 1985 tarihli Yönetim Planı yerine yeni yönetim planı yapıldığında “bu parsellerin, parseller arasındaki boşlukların ve 343/2 No.lu parselin dışında kalan yürüyüş yolunun da bu parsele eklenecek şekilde; mevzi imar planının değiştirilmesi” ve Sitenin (Toplu Yapının) “ortak yerlerine” dahil edilmesi gerekir.

b- 343/3 No.lu parsel:Bu parsel içinde 95 Blokun ve siteye ait çeşitli ortak yerlerin bulunması nedeniyle 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre “Site Yönetiminin tesis edileceği” ana parseldir. Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi ile takas edilerek  halen kullanıldığı gibi bu parsele eklenmesi gerekir. Aksi takdirde bu bölgelerde giriş-çıkışlar, ulaşım ve site güvenliğinin sağlanmasında sorunlar devam eder”. (GT)

Buna göre yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulunun karar vermesi gereken konular şunlardır:

(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığı Özel İdaresine takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Bu konuda bir başka görüş te şöyle:

“Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan “Kapsam” maddesinin dikkate alınması gerekiyor:

“Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Ortak yerler Madde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır…” Bu konuda önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

O zaman şu meselelerin de masaya yatırılması kaçınılmaz olur.

“Bizim Ada dediğimiz 22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan Blokların 343/3 parselde ifraz işlemi yapılarak ayrı parseller haline getirilmesi olacak mıdır? Olmayacak mıdır? Böyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li bloklar üçer üçer birleştirilerek 21’er bağımsız bölümlü parseller haline getirilebilir. Bu durumda da 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 9 adet azıyla 86 Blok olarak örgütlenebilecektir. Böylece Blok yönetimlerinin bir yönetici bir denetici olacağını dikkate alırsak Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 172 (86 x 2) kişiden oluşabilir.

Şayet amacımız Orjan Kooperatifinin amaç ve görevi tamamlandığında tasfiye etmek değil de İşletme Kooperatifine dönüştürmekse, o zaman bu oluşumun üzerinde kalması gereken tapuların da yeniden değerlendirilmesi gerekebilir. Şu anda aksine bir değişiklik olmadığı takdirde 343/3 ana gayrimenkul dışında kalan 343/1, 343/2 ve 313/2 parseller İşletme Kooperatifinde kalacaktır. Bunlara ilaveten Eski Gazinodan Yönetim merkezine kadar, yürüyüş yolu ile tel örgü arasında kalan arazinin de ana gayrimenkulden ifraz edilerek ayrı bir parsel olarak İşletme Kooperatifi mülkü olması bir seçenek olarak değerlendirilmelidir.    

Ayrıca, Orjanda 1’i Atatürk Bulvarı olmak üzere, 20 dolayında cadde ve bir o kadar da sokak bulunuyor. Bunların bir kısmı da İnönü Caddesi, Atatürk Bulvarının Kır Kahvesi sonuna kadar olan Orjan girişi, 343/1 ve 343/2 parsellerin denize çıkan araları vb. nin tapuları bize ait değil hazinenin/Belediyenin. Bilindiği gibi bu alan, cadde ve sokaklarda parası Orjanlılar tarafından ödenip yapılmış alt yapı tesisleri (Kanalizasyon, Yağmur suyu kanalları, Su ve Doğalgaz şebekesi) ile Üst yapılar (yollar, sokaklar, otoparklar, refüj ve yaya kaldırımları) var. Öncelikle bunların tıpkı bir üst yapı olarak Elektrik sistemini UEDAŞ’a devrettiğimiz gibi gelecekteki akıbetlerinin tartışılması ve netleştirilmesi gerekiyor. Zira bu yapılmazsa yıllar boyu bunların bakım onarım, işletme ve yenileme masraflarının defalarca cebimizden çıkmasına razı olmuş olacağız.”(YY)

MEVZİ İMAR PLANINDA sol öndeki 343/1 nolu parsel TURİSTİK TESİSLER ALANI olarak belirtilmiş. Aynı mevzi imar planında bulvar çıkışından 414’e kadar olan 343/2 nolu parsel ise GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI olarak kayıtlı. Günübirlik tesislerin “ortakların sosyal ihtiyaçları“ için bugün için de yarın içinde lüzumlu ve gerekli olduğu tartışılmaz. Ancak soldaki turistik tesisler alanının ilk yıllardaki amacı otel vb. tesisler yapılması ile konutların finansmanında o yıllarda revaçta olan Turizm kredilerinin alınmasına yönelikti. BUGÜN HER İKİ SEBEP TE GEÇERLİLİĞİNİ YİTİRMİŞ DURUMDA. Orjan ortakları artık hiçbir şartta o arsada otel yapılmasına razı olmaz. Bu nedenle söz konusu parselin gelecekte ne adla ve ne suretle devam edeceği ele alınıp değerlendirilmelidir.

Bu konuda bir görüş şöyle: “Kooperatifin tasfiye edilmeyip işletme kooperatifine dönüşmesi gerektiği, bu parsellerin ÖZELLİKLERİ NEDENİYLE (TURİSTİK ve GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI) TİCARİ FAALİYETE KONU OLACAKLARINDAN işletme kooperatifinde kalmalarının daha yararlı olacağıdır.  Hatta şayet site içi yollar kamuya terk edilirse bu aşamada zaten ZORUNLU YAPILMASI GEREKEN MEVZİ İMAR PLANI GÜNCELLEMESİ sırasında ZEYTİNLİKLER, ÇAMLIKLAR, YÖNETİM MERKEZİ VE EKLENTİLERİ İLE ESKİ GAZİNO ALANI, 414 VE HAVUZ TESİSİ gibi alanlar ayrı parseller halinde tapuları yine İşletme Kooperatifinde bırakılmalıdır.” (YY)

Dolayısıyla yapılacak bir imar planından önce bu konuların/sorunların da değerlendirilerek netleştirilmesi ve yeni Orjan İmar Planının TOPLU YAPI ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına hazırlanması stratejik önemde olacaktır.” (YY)

“Bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya  belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. Bu komisyon, mevzi imar planlarında gerekli değişiklikleri ve tapu ifrazlarını yaptırmalı, “kat maliklerinin arsa paylarını ve kooperatif ortaklarının hisselerini yeniden belirlemeli, sitenin ortak yerleri netleşmeli ve gerekirse Site Yönetim Planı bu değişikliklere göre güncellenmelidir”. (GT)

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 09.01: Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbeti,

Srn 09.02: ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanlar,

Srn 09.03: 44 yıllık İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ gereği,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 09.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Hdf 09.02:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi,

Hdf 09.03:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİNİN tamamlanması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.09.2027.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.09.2028.01:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi ve bu bağlamda 2028 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”(GT).

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.09.2030.01:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda “bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. 2027 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”. 2030 Genel Kuruluna kadar da bu komisyonun önerileri istikametinde, “mevzi imar planında gerekli değişiklik, takas, tapu tevhid ve ifrazları tamamlanmalıdır“ (GT) Böylece 5 yıl içinde; kurulacak ORJAN TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına uygun olarak ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ sağlanacaktır. “Site yönetimine geçiş sürecinde Orjan imar planı o günkü mevzuata uygun şekilde hem çevre ve şehircilik il müdürlüğünden hem de Burhaniye Belediyesinden güncellenmesi gerekecektir. Yeni imar planında günün mevzuatına uygun yeşil alanlar, ticari alanlar, turizm alanları vs. gibi konular üzerinde sitemizin ilgili Burhaniye Belediyesi imar servisi ile görüşülerek gereken değişiklikler Belediye imarına uygun şekilde adlandırılabilir. Tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap eder.” (KB)