08
NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU
8:
KOOPERATİFİN
SÜRESİ 2018 YILINDA 20 YIL DAHA UZATILDI. ÜÇÜNCÜ DÖNEM OLAN 60. YIL 2038 DE
DOLACAK. O GÜNE KADAR YAPILACAK ŞEYLER YOK MU? O GÜN GELSİN BAKARIZ MI
DİYECEĞİZ?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME,
TESPİT VE SORUNLAR:
39.Olağan Genel Kurul 29 Haziran 2017
tarihinde yapıldı. Gündemin 11.sırasında Kooperatifin süresinin 60 yıla
çıkarılması vardı. Gerekçe oldukça ilginç ve düşündürücü. “Kooperatifimiz
üyelerinin kura ile almış olduğu yerlerinin tapularının ve yapı kullanım izin
belgelerinin tamamının alınamamış olması sebebi ile İşletme Kooperatifine
geçilemediğinden kooperatifimiz faaliyet süresinin 06.02.2018 tarihinde sona
erecek olması nedeni ile Ana sözleşmenin 5.maddesinin aşağıdaki şekilde
değiştirilmesinin görüşülerek karara bağlanmasına…”
Bu ifadeler karar tutanağında da aynen
var. Böylece ana sözleşme değişikliği ile Orjan Kooperatifinin 40 yıl olan süresi 20 yıl daha uzatılarak 60 yıla
çıkarılmış oldu. Yani 2038’e. Bu
değişikliğin üzerinden 7 yıl 6,5 ay geçmiş durumda. Geriye kalan süre ise 12
yıl 5,5 ay. Sürenin uzatılmasına neden gösterilen gerekçe ne diyordu: “tapuların
ve yapı kullanım izin belgelerinin tamamının alınamamış olması sebebi ile
İşletme Kooperatifine geçilemediğinden..” Yani 1)verilmesi
gereken tapular verilememiş, 2) Yapı
kullanım izin belgelerinin tamamı alınamamış ve bu nedenle de 3) İşletme Kooperatifine geçilememiş.
8.Çalıştay sorusunun içinde
“Üçüncü dönem olan 60. Yıl 2038 de dolacak. O GÜNE KADAR YAPILACAK ŞEYLER YOK
MU?” diye soruluyor. Aslında 2017 Haziranında sürenin uzatılmasına gerekçe
gösterilen üç sorun süre sonu gelmeden yapılacak şeyleri özetlemiş zaten.
Öncelikle 1163 sayılı yasanın 81.maddesinde bahsedilen tapular Kat İrtifakından
(Mavi renkli) KAT MÜLKİYETİNE (Kırmızı renkli) dönüşmüş tapular. Kanun buna FERDİ
MÜLKİYETE GEÇME (FERDİLEŞME) diyor ve “konutların ortaklar adına
tescil edilmesiyle” sonlandırıyor.
Dolayısıyla da bu sürecin
tamamlanmasıyla Yapı Kooperatifinin “amacına
ulaşmış sayılacağı“ ve “dağılacağına”
hükmediyor. Çünkü anılan madde; (Değişik birinci cümle:21/10/2021-7339/11 md.) “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve
ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır” diyor.
Hemen peşinden (Değişik ikinci
cümle:21/10/2021-7339/11 md.) “Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde
anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde
dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” hükmü gelmiş. Bu kısım da tasfiye edilmeyip tür
değişikliği suretiyle İŞLETME KOOPERATİFİ kurulabilmesiyle ilgili.
Yine maddenin devamında bu süreçle ilgili bir de süre konulmuş: (Ek
cümle:3/6/2010-5983/2 md.) “…Konut kooperatiflerinde YAPI KULLANMA İZNİNİN ALINMASINI MÜTEAKİP EN GEÇ BİR YIL İÇİNDE ortakların Kat
Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır”.
Buradan çıkan sonuç şu:
Orjan Kooperatifi 1998’den 2018‘e kadar kendisine tanınan 20 yıl içinde “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLİP KONUTLARIN ORTAKLAR
ADINA TESCİL EDİLMESİNİ” başaramamış. Bunun içinde Yapı Kullanma İzin
belgeleri (İskân Raporu) konusu da var. Çünkü sürenin 60 yıla uzatılma
gerekçesinde “tapuların ve yapı kullanım
izin belgelerinin tamamının alınamamış olmasını” Kooperatif yönetimi bizzat
kendisi itiraf ediyor. Dolayısıyla yönetim 2013 ten itibaren Şehircilik
Bakanlığı ile yazışarak talep ettiği İŞLETME
KOOPERATİFİ kurulabilmesi iznini de alamamış. Bu durumda süreyi 20 yıl daha
uzatmaktan başka seçenekleri kalmadığı için mecburen Genel Kuruldan bu kararı
çıkarmışlar.
Orjan bir Yapı kooperatifi olarak kurulmuştur. Dolayısıyla binaların
inşaatları bitmiş olmasına rağmen bazı üyelerin subasmanı tamamlamadıkları, iskân
ve Kat Mülkiyeti Tapusu için gerekli işlemleri yapmamaları bahane edilerek kooperatifin süresinin 2038 yılına kadar
uzatmak yanlıştı. Ama oldu. Bu
yıla kadar da geçmiş yönetimlerin bu vaziyeti halletmemeleri hatanın tekrarı olmuştur.
(SY)
Çalıştay olarak
BAKANLIĞA bu konuyla ilgili şu soruyu sorduk: “Kooperatifin süresi 2018 yılında 20 yıl daha uzatıldı. Üçüncü dönem
olan 60. yıl da 2038 de dolacak. FERDİLEŞME ve KOOPBİS sistemine uyum dahil o
güne kadar yapılacak şeyler yok mu? O gün geldiğinde bir 20 yıl daha süre
uzatımını uygun bulur musunuz?”
Bakanlığın yazılı
başvurumuza 11 Kasımda verdiği resmi cevap ise aynen şöyle oldu: “1163 sayılı
Kooperatifler Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde kooperatiflerin faaliyet
sürelerini idare eliyle sınırlanmasını düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Bu
süre kooperatif anasözleşmesiyle belirlenmekle birlikte, yapılan yatırım
planlanmasının hayata geçirilmesi ve kooperatif amacına ulaşılmasıyla
gerçekleşmesi sağlanmaktadır. Dolayısıyla kooperatif faaliyetleri devam ettiği
müddetçe süre uzatmasının mümkün olacağı değerlendirilmektedir. Ferdileşmeye
ilişkin daha önceki maddelerde bilgi verilmekle birlikte kooperatifin asli
amacini oluşturduğu, faaliyette olduğu müddetçe ANASÖZLEŞMESI'NIN
"AMAÇ VE FAALIYET KONULARI" başliği altindaki 6'nci maddesinde
belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek AMACA ULAŞMANIN HEDEFLENMESI
GEREKMEKTEDIR.” (BAKANLIK)
Bu görüşe
göre; “bir
yapı kooperatifinin faaliyet süresi
kooperatif anasözleşmesiyle belirlenmekle birlikte, yapılan yatırım
planlanmasının hayata geçirilmesi ve kooperatif amacına ulaşılmasıyla
gerçekleşir”, “Ferdileşme kooperatifin asli amacını
oluşturur”
ve “Kooperatif faaliyette
olduğu müddetçe anasözleşmesinin "amaç ve faaliyet konuları" başlığı
altındaki 6'ncı maddesinde belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek
amaca ulaşmanın hedeflenmesi gerekmektedir.”
Bu noktada ana sözleşmenin “Süre” başlıklı 5.maddesi
ile "amaç ve faaliyet konuları" başlıklı 6'ncı maddesinin il üç
fıkrasını bir kez daha hatırlamakta yarar var: “SÜRE, Madde 5-
Kooperatifin süresi, 20 yıldır. AMAÇ VE
FAALİYET KONULARI, Madde 6- Kooperatifin
amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla
kooperatif: 1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde
böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede
yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik
ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir
veya kiraya verir.”
Ana sözleşme gayet açık. Kooperatif 20 yıl süreyle
kurulmuş. Sonrasında iki defa uzatılarak bu süre 60 yıla çıkarılmış. Oysaki bize göre “Kooperatif
amacına ulaşmış, %99,8 çoğunluğun yapıları bitmiş ve tapu işlemleri yapılmıştır.”
(SY) “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır”
ve “YAPTIRILAN
KONUTLARIN MÜLKİYETİNİ BU ANA SÖZLEŞMEDE YAZILI ESASLARA GÖRE ORTAKLARINA
AKTARIR.” Bu çok açık bir amaç ve hedef. Kaldı ki 46 yıllık bir
kooperatifte hala bitmeyen subasmanlar olmasının ya da alınmamış iskân
raporları sorununun izah edilebilir hiç bir yanı yok.
“Üstelik hala BEKLEYEN
SUBASMANLARIN sahipleri tapuları almadığı için emlâk vergileri kooperatifce
ödenmiştir. Subasman sahiplerinin adreslerinin belli olmadığı ifade edilmektedir.
Bunun için takip edilmesi gereken
yasal prosedür bellidir: Öncelikle onların elimizdeki adreslerine birer
iadeli taahhütlü mektep gönderilir. Mektubun geri geleceği muhakkaktır. Bu
mektup ve ptt belgesi muhafaza edilmelidir. İlâveten mahalli gazetede onlara
hitaben ilan verilerek belli bir sürede netice alınmazsa kendilerinin üyelikten
çıkarılacağına ve gayrimenkulün satılacağına dair noterden ihtarname
gönderilmelidir. (Bu arada dolandırıcılar da çıkabilir, tedbiri düşünmelidir)
İhtarname de geri gelecektir. Devamında bu belgelere dayanarak avukat icra davası
açmalı ve yıllık aidatların, alt ve üst yapıda hisselerine düşen masraflar
talep edilmelidir. Yasal süreler
beklenildikten sonra İlk Genel Kurulda Ortaklıktan çıkarılmalı ve gayrimenkulün
de satışı yapılmalıdır.” (SY) Neticede yeni sahiplerinin aldıkları yeri
1 yıl içinde bitirmeleri ve bu sorunun tamamen gündemimizden çıkması
sağlanmalıdır.
Ayrıca “Binasını yapmış ancak TAPUDA CİNS TAHSİSİ YAPTIRMAMIŞ OLANLAR için de genel kurulda bir
karar maddesi konup kendilerine bir müddet (azami bir ay) verilerek tapu
muamelelerini yapmaları istenmelidir. Bu ihmal edilirse kendileri yüzünden
işletme kooperatifine geçişin engellenmiş olduğu izah edilmeli ve uğranılan
zararların kendilerinden tahsili cihetine gidileceği bildirilmelidir.” (SY)
Sonuç olarak özetle; Kooperatifin amacı öncelikle “ortaklarına konut yaptırmak” ve “Yaptırılan konutların mülkiyetini
ortaklarına aktarmaktır.” Dolayısıyla 2038’e kadar YAPILACAK ŞEYLER de bunlar.
Bakanlığın dediği gibi “Orjan yönetimlerinin kooperatif faaliyette olduğu
müddetçe anasözleşmenin "amaç ve faaliyet konuları" başlığı altındaki
6'ncı maddesinde belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek amaca
ulaşmayı hedeflemeleri” gerekiyor. Ki sonrasında da ana sözleşme değişikliği suretiyle
İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM
aşamasına geçilebilsin.
Bu arada 21/10/2021
tarihinde 1163 sayılı Kanunda değişiklik yapan 7339 sayılı kanun gerekleri de
yerine getirilmelidir. 81. Maddede yapılan değişiklik ile KOOPBİS sistemi de bu
kapsamda değişiklikler. Bakanlık yazılı başvurumuza verdiği cevapta KOOPBİS konusuna
açıklık getirmiş: “21.10.2021 tarihli ve 7339 sayılı Kanun doğrultusunda 1163 sayılı
Kooperatifler Kanunu'na eklenen Ek 5 inci madde ile düzenlenen "Kooperatif
Bilgi Sistemi"nin (KOOPBİS)
kurulumu tamamlanmış ve faaliyete alınmış olup, her bir kooperatifin Kooperatif Bilgi Sistemi Yönetmeliği
çerçevesindeki görevlerini yerine getirerek kooperatife ve ortaklarına dair
bilgilerini güncel tutmaları gerekmektedir.” (BAKANLIK)
Öte yandan geçen her yıl yeni sorunlar, yeni
talepler ve farklı projeler gündeme gelebiliyor. Örneğin 2019’dan sonar gündeme
gelen ve 2025’e kadar süren Kanalizasyon, Yağmur suyu kanalları ve doğalgaz alt
yapıları ile bozulan alt yapı nedeniyle komple yenilemek zorunda kaldığımız üst
yapı ve peyzaj işleri böyle ortaya çıktı. Önümüzdeki süreçte su konusunda artan
sıkıntılara çözüm bulunması amacıyla gündeme gelebilecek projeler de söz konusu
olabilecek.
Bu arada ana sözleşmenin AMAÇ
VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.Maddesi bağlamında “Ortaklarının
sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri
kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” hükmü bağlamında farklı projeler de
mümkün. Meselâ eski gazinonun bir proje kapsamında tadil veya yeniden inşası
suretiyle ORJAN KÜLTÜR MERKEZİ yapılması hiç de uzak ihtimal değil.
Bunlar Orjanın bir Yapı Kooperatifi
olarak önümüzdeki 7 yıla yayılabilecek iş ve meşguliyetleri. Öte yandan Orjanın
en az bunlar kadar önemli ve öncelikli başka yapılacak işleri de var.
Bunlar 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı zorunluluk ve sorumluluklar. Öncelikle
iyice anlaşılması gereken şey şu: “Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını
yapan şirket yada müteahhit gibidir. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde,
ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü
yönetemez. Yasal prosedür budur. Kat malikleri anagayrimenkulde
örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Kat
maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına
müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” (Prof.Dr.Av. M.Şeref
KISACIK)
Aynı uzman
bu nedenle şöyle devam ediyor: “İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803
bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ.
GENEL KURAL
BUDUR. Çünkü bu durumda kooperatif
yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına
müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş
olur. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat
toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.”
Ancak bir taraftan da yasal olmamasına rağmen şu ana kadar Site
yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos çıkabilirdi. Öte yandan
kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şunu söylemeli ve uyarmalıyız: “Mutlaka Site Yönetimine geçiş
yapılmalıdır. (GT) “ARKADAŞLAR,
343/3 ANA GAYRİMENKULDE SİTE YÖNETİMİ
KURULMASI ŞARTTIR VE KAÇINILAMAZDIR. BİZİM GİBİ 1985’TEN BERİ KAT İRTİFAKI
TESİS EDİLMİŞ VE YÖNETİM PLANI TESCİL EDİLMİŞ BİR OLUŞUMDA SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. BUGÜN
DEĞİLSE YARIN BİRGÜN BU OLACAKTIR. YA BİR YASAL DEĞİŞİKLİKLE YA DA BİR MAHKEME
KARARIYLA. ŞAYET ÖNCEDEN HAZIRLIK
YAPMAZ, ÇABA GÖSTERMEZSEK BÖYLE BİR DURUMUN ORJAN İÇİN OLDUKÇA AĞIR SONUÇLARI
OLACAKTIR.”
Şimdi doğal
olarak akla şu soru gelebilir: “Bizim gibi henüz
ferdileşmeyi tamamlamamış ve ana gayrimenkulde hala tek malik olarak bulunan
bir yapı
kooperatifinde kat mülkiyeti kanunu uygulanabilir mi ?” Başka uzmanların bu konudaki görüşlerine de bakalım.
Kooperatif Site Yönetimi Danışmanı Mali
Müşavir Evren Özmen şöyle demiş: “Kat irtifakı kurulmamış (dolayısıyla da Yönetim
planı tapuya tescil edilmemiş) yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz. Kat Mülkiyeti kanunu kat irtifakı kurulmuş, 2/3 oturum
olan (17.madde) ve en az sekiz bağımsız bölüm üzeri yerlerde
uygulanabilmektedir. Site yönetimi kuruluş süreci kat irtifakı kurulurken
tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlar. (634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanunu madde
10-Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile
doğar) Site yönetim planına göre yönetim ve denetim kurulları
oluşturulur ve ilgili organlar siteyi kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına
göre yönetir.”
Peki aynı uzman “Kooperatiflerde site yönetimine geçiş
sürecini” nasıl açıklamış: ”Kooperatiflerde
site yönetimi kurulabilmesi için yukarıda yazılı şartların oluşması
gerekmektedir. Konutların fiilen teslimi ve sitede yaşam başlamış olması site
yönetimi kurulması için yeterli hukuki alt yapıyı oluşturmaz. Bu nedenle ne
zaman kooperatifte KAT İRTİFAKI
kurulur, 17.MADDEDEKİ ŞARTLAR
tamamlanır ve tek malik olan kooperatif yönetim kurulu tarafından tapuya YÖNETİM PLANI tescil edilir ise,
o zaman site yönetimi oluşturulma şartları oluşur.” (Mali Müşavir
Evren Özmen-Kooperatif Site Yönetimi Danışmanlığı, Özmen Mali Müşavirlik)
Bu şartlar
Orjanda 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve
ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN
BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. Kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ
BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM
PLANININ GÜNCELLENMESİ var. Bu süreç en iyimser tahminle üç genel kurul
sürer. 2025’te bir yetki kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim
planının güncelleme çalışmalarının başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk
toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da
güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber Site
Yönetiminin belirlenmesi mümkün. Böylece 2027 yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİ kurulmuş olabilir.
2028 Genel
Kurulundan itibaren Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu kararları ile Orjan yönetilmeye başlanır. Kooperatif
yönetimi de sadece FERDİLEŞMENİN
TAMAMLANMASI çalışmalarına odaklanabilir. Bir taraftan da Site Yönetimi
kararlarına uyumlu olacak şekilde hizmetlerini yürütür. İşletme kooperatifine dönüşüm çalışmaları da 2028’de başlayabilir.
Bu süreç de 2029 ve 2030 genel kurullarında tamamlanabilirse daha sonrasında
çift başlılığı önlemek üzere kurulacak İşletme Kooperatifi tüzel kişiliğinin “Yönetici” olarak seçilmesi gündemde
olacaktır.
Peki kimsenin istemeyeceği çift başlılığı nasıl önleyeceğiz?
“Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”,
“geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere
Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm olabilir.” (Prof.Dr.Av.
M.Şeref KISACIK) Bir başka uzman Mali
Müşavir Evren Özmen’e göre de: “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak
şartı ile site dahilinde çift
başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ
YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları
atanabilir. Bu kurullar süreleri
dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir.
Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin
aksamamasıdır. Ayrıca İŞLETME
KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLMESİ halinde de gerekli işlemler yapılarak kooperatif
tarafından siteye hizmet verilmesi mümkündür.” İşte bütün bu görüşler ışığında 2031 yılı genel
kurulunda da bu sorunun çözülmesi mümkün.
Bu arada 2028 genel kurulunda
başlatılabilecek bir başka süreç işlemeye başlayacak. Bu süreç; Orjanda arazinin
Toplu Yapı (Site) Yönetimi-İşletme Kooperatifi yapılanmasına uygun olarak ifraz
tevhid ve parselasyonla yeniden düzenlenmesi, kamuya devredilmesi
gereken ve takas edilecek alanların belirlenmesi ile bu bağlamda MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ
çalışmalarıdır. Bu konular da 2028 ve 2029 genel kurullarında
olgunlaştırılarak, 2030’da hayata geçirilebilir.
Yine önümüzdeki süreçte su sorununun
halli ve ORJAN KÜLTÜR MERKEZİNİN projelendirilmek suretiyle yapılması da
gündemde olacak. İşte bütün bunlar; Orjanda yapılması gereken işlerin ve
görülmesi gereken hizmetlerin yürütülmesi ile beraber yapı
kooperatifinin sonlanması-Site Yönetiminin kurulması ve işletme
Kooperatifine dönüşüm süreçlerinin birbiriyle EŞGÜDÜM İÇİNDE yapılmasını gerektiriyor. Neticede 2031
yılı yazından itibaren Orjanda SİTE
YÖNETİMİNDE, İŞLETME KOOPERATİFİ HİZMET VE İŞLETMECİLİĞİNDE yeni bir dönem yaşanmaya başlanacaktır.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 08.01:Orjanda
yapılacak önemli işler ve görevler
var. Beklenmemeli,
Srn
08.02:En geç 2026’ya kadar 21.10.2021 tarihli 7339
sayılı Kanuna uyumun sağlanması,
Srn
08.03:Kooperatifin ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163
sayılı kanunun 81.maddesi gereği amacını sonlandırması gerekiyor,
Srn
08.04:634 sayılı kanun kapsamında artık daha fazla
ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken görev ve sorumluluklar var,
Srn 08.05:Orjanda önümüzdeki yedi yıl içinde yapılacaklar mutlak bir koordinasyon gerektiriyor,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ
HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025),
orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler
olmalı?
Hdf
08.01:Srn
08.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere;
Süreç 2025 yılı Genel Kuruluyla başlamalı,
Hdf
08.02:Srn 08.02
numaralı soruna çözüm olmak üzere; En
geç 2026’ya kadar ana sözleşme değişikliği gerçekleştirilmeli,
Hdf
08.03:Srn 08.03 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; Kooperatifin
2028’e kadar amacını sonlandırması gerekiyor,
Hdf
08.04:Srn 08.04 numaralı soruna çözüm olmak
üzere; 634 sayılı kanun kapsamında yapılması zorunlu işler ilk genel kurulda başlatılmalı ve 2031’e
kadar tamamlanmalı,
Hdf
08.05:Srn 08.05
numaralı soruna çözüm olmak üzere; Orjanda 2025 yılından başlayarak
2031’e kadar önümüzdeki yedi yıl
içinde yapılacaklar mutlak bir koordinasyon içinde yürütülmeli,
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK
STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.08.2025.01:Srn 08.01numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 08.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2038 beklenmeden hatta daha önce 2031’e kadar
tamamlanmak üzere hem 1163 açısından hem de 634 sayılı yasa kapsamındaki
süreçler 2025 yılı Genel Kurulunda yeni yönetime yetki, görev ve
sorumluluk vererek başlamalı. Zira önümüzde hem 1163 hem de 634 sayılı kanun kapsamında ilk genel
kuruldan başlamak üzere artık daha fazla ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken
görev ve sorumluluklar var.
Str.08.2025.02: Srn 08.05
numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda günlük yapılması gereken işler ve
görülmesi gereken hizmetler ile Kooperatif ve Site yönetimi konusunda
önümüzdeki yedi yıl içinde yapılması zorunlu olan hususlar MUTLAK BİR
KOORDİNASYON gerektiriyor.
Haziran 2026 genel kuruluna kadar;
Str.08.2026.01:Srn 08.02 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 08.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; KOOPBİS sistemine uyum dahil 21.10.2021 tarihli 7339 sayılı Kanun gerekleri için en geç
2026’ya kadar ana sözleşme değişikliği gerçekleştirilmelidir.
Haziran 2028 genel kuruluna kadar;
Str.08.2028.01:Srn 08.03numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 08.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bu konuda kalan Subasmanların ve FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI öncelikli
mesele. “Özellikle tamamlanamamış subasmanlar mevzuu yaptırımıyla
birlikte açık net bir gündem maddesi ile izah edilerek karar bağlanmalıdır.”
(SY) “Binasını yapmış ancak tapuda cins tahsisi yaptırmamış olanlar için
de genel kurulda bir karar maddesi konup kendilerine bir müddet (azami bir ay)
verilerek tapu muamelelerini yapmaları istenmelidir. (SY) Ayrıca Su sorununa
çözüm olmak ve KÜLTÜR MERKEZİ ihtiyacını karşılamak için GELİŞTİRİLECEK
PROJELER ve İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ GİBİ KONULAR da dahil olmak üzere
ana sözleşmesinin 6.maddesi ve 1163 sayılı kanunun 81.maddesi gereği
Kooperatifin 2028’e kadar amacını sonlandırması ve İşletme kooperatifine
geçmek üzere ana sözleşme değişikliğini yapması gerekiyor.
Haziran
2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.08.2031.01: Srn 08.04 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 08.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634
sayılı kanun kapsamında artık daha fazla ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken; BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU
YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ gibi
temel görev ve sorumluluklar var. Bu arada “Bakanlık görüşleri dikkate alınarak
2038 yılını beklemeden sözleşme değişikliği yaparak işletme kooperatifine geçiş sağlanmalıdır.(SY) Böylece bu kapsamda
yapılması zorunlu işler 2025 yılında
yapılacak ilk genel kuruldan başlatılarak ve 2031’e kadar tamamlanmış olmalıdır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder