Yöneticilikte görev, yetki, sorumluluk ve haklar
634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu “Yönetici” kavramını esas almış, Blok, Ada ve Toplu Yapı
Yönetimlerini bu ortak başlık altında düzenlemiştir.
Nitekim Yöneticinin
Atanması ile ilgili 34. Madde “Kat
malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan
seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye
(Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir” şeklindedir.
Ayrıca, Yöneticinin görevleri: Genel yönetim
işlerinin görülmesi” ile ilgili, 35.Maddede “Yöneticinin
görevleri, yönetim planında belirtilir” demek suretiyle işin odak noktasına yönetim planları yerleştirilmiştir. Buna göre
“yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür” denilerek
35. Maddede sayılan görevler asgari ortak işler olarak sayılmıştır.
Bu nedenle yönetici
denildiğinde bu tanımlamadan salt Blok yöneticiliğini değil aynı zamanda Blok,
Ada ve Toplu Yapı Yönetim kurulları da anlaşılmalıdır. Bir başka deyişle 634
sayılı KMK’da yer alan görev, yetki ve sorumluluklar tüm yönetici ve yönetim
kurulları içindir.
Örneğin Yönetim
Planımızın B- BLOK YÖNETİCİSİ, Görev, Yetki ve Sorumlulukları Madde 19-2)
fıkrasında geçen “Blok Yöneticisi, Kat
Mülkiyeti Kanununun 35, 36, 37 ve diğer maddelerinde öngörülen görevleri ve
özellikle aşağıda belirtilen işleri yapar” ifadesi hem Blok yöneticileri
(ya da yönetim Kurulları), hem de site yönetimi gereği oluşmuş bulunan Ada ve
Toplu Yapı Yönetim kurulları için geçerli bir genelleme şeklindedir.
Ancak kanunda da
belirtildiği üzere Park Eymir Toplu Yönetim Planımızda Görev, Yetki ve
Sorumluluklar hem Blok Yöneticisi (19. Madde), hem Ada Yönetim Kurulları (29. Madde), hem de Toplu Yapı Yönetim Kurulları (39. ve
41 madde) için özel olarak ayrı ayrı düzenlenmiş bulunmaktadır.
Bunlardan bazıları
kanundaki ifadelerle hemen hemen aynı mahiyettedir. Örneğin kurul kararlarının
yerine getirilmesi bunlardan biridir. Bu husus Blok yöneticisi için (19. Maddenin
2/a fıkrası) “a- Blok Kat
Malikleri Kurulu ile Ada Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulunca verilen
kararları yerine getirir, çağrılara uyar” şeklinde yer almış, Ada
Yönetim Kurulu için (29. Maddenin 2/a fıkrası ) “a- Ada Temsilciler
Kurulunca verilen kararları yerine getirir” şeklinde ifade edilmiş,
Toplu Yapı Yönetim Kurulu için de (41. Maddenin b fıkrası) “b-Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun kararlarını yerine getirir” şeklinde
düzenlenmiştir. Bunların Kanundaki karşılığı ise (35. Maddenin a fıkrası) “a) Kat malikleri kurulunca verilen
kararların yerine getirilmesi;” şeklindedir.
Yine kanunun 38.
Maddesinde (Ek
fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) yer alan “Yönetici,
kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur” ifadesiyle bu
ilkenin yöneticilerin sorumluluğu konusunda genel bir kural olduğunu anlıyoruz.
Nitekim Blok Yöneticisi (19. Maddenin 1. fıkrası) için “1-Blok Yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir
vekil gibi sorumludur” denilmiş, Ada Yönetim Kurulları (29. Maddenin 1.
fıkrası) için “1-Ada Yönetim Kurulları aynen bir vekil gibi görevli
ve sorumludur” ifadesi kullanılmış, Toplu Yapı Yönetim Kurulu (39. maddesi) için de
kısaca “Toplu Yapı Yönetim
Kurulu aynen bir vekil gibi sorumludur” cümlesi tercih edilmiştir.
Tebligatların kabul
edilmesi de Yönetim Planımızda kısmen (sadece Toplu Yapı Yönetim Kurulu için böyle bir
görev ve sorumluluk yüklenmemiş) böyle bir ortak görev ve sorumluluk olarak
düzenlenmiş. Bu husus Blok Yöneticisi (19. Maddenin 2/d fıkrası) için“d-
Blok yapının tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder” şeklinde, Ada
Yönetim Kurulları (29. Maddenin 2/h fıkrası ) için de “h-Ada'yı ilgilendiren
tebligatı kabul eder”şeklindedir. Kanunda (35. Maddenin f fıkrası) bu
konu “f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın
kabulü;” olarak
geçmektedir.
Yönetim Planımızda
farklı ifadelerle de olsa kanuna benzer ifadelerle ona paralel olarak
düzenlenmiş bir başka önemli görev ve sorumluluk konusu ise işletme projesi yapılması
hususudur. Kanunun İşletme projesinin yapılması ile ilgili 37. Maddesi “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi
yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar” hükmü ile
başlamaktadır.
Bu konu Blok
Yöneticisi (19. Maddenin 2/b fıkrası) için “b- Blok Kat Malikleri Kurulunca
kabul edilmiş (gerekiyorsa) işletme projesi (bütçe) yok ise, seçimini izleyen
15 gün içinde bir işletme projesi hazırlar” şeklindedir. Aynı amir hüküm Ada Yönetim Kurulları (29.
Maddenin 2/c fıkrası) için de “c-Göreve başladığında, gelecek
zamanı kapsayan, bir işletme projesi (bütçe) yok ise, 15 gün içinde yenisini
hazırlar. Varsa onu uygulamayı sürdürür” şeklinde geçmektedir. Toplu
Yapı Yönetim Kurulu (41. Maddenin c ve d fıkraları) için de öncelikle “c-Ada Yönetim Kurullarının işletme projeleri (bütçeleri) hazırlamalarına
yardımcı olur” denilmiş, ardından
“d-Toplu Yapı Yönetimi için
işletme projesi (bütçesi) hazırlar. Bu bütçeyi, Ada yönetimlerinin
bütçelerinden önce hazırlayarak, kendi bütçesinin giderlerini, o bütçelerden
"gelir" olarak karşılar” şeklinde bir düzenleme
yapılmıştır.
Kanunun 37.
Maddesinin a, b ve c fıkraları işletme projesinin (bütçe) nasıl hazırlanacağını
“Bu
projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak
gelir ve gider tutarları; b)Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci
maddesindeki [1] esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara
göre vermesi gereken avans tutarı; gösterilir” şeklinde
açıklamaktadır.
Bu konu Yönetim
Planımızda Blok Yöneticisi (19. Maddenin 2/b-1,2 ve 3. fıkraları) için “Bu projede özellikle; b-1) Bir yıllık tahmini gelir ve gider
tutarlarını, b-2) Ada ve toplu yapı yönetim giderleri dışında kalan blok ortak
giderlerinden, bu yönetim planına ve KMK. 20'ye göre her kat malikine düşecek
muhtemel miktarı, b-3) Tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat
malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir” ifadesiyle yer
almaktadır.
Benzer konular Ada
Yönetim Kurulları (29. Maddenin 2/c fıkrası) için de “İşletme Projesi
(bütçe) hazırlanırken önce bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin
edilir. Buna Toplu Yapı Yönetim Kurulu Bütçesinden o Adaya isabet eden pay
eklenir. Böylece belirlenecek yıllık gider, KMK.'nun 20. maddesi uyarınca,
Ada'da bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat maliklerine) aidat ortak gider payı
olarak dağıtılarak karşılanır” şeklinde geçmektedir.
Toplu Yapı Yönetim
Kurulu (41. Maddenin d fıkrası) için de öncelikle “Toplu Yapı Yönetimi
bütçe giderleri, Ada yönetimlerinin aidat tahakkuk ve tahsilatının
sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına
ilişkin her türlü büro hizmetlerini kesinlikle içerir. Ayrıca,
kararlaştırılacak Adalar arası ortak öteki hizmetlerin karşılanmasına yönelik
giderleri de kapsar. Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri, her Ada yönetiminin
bütçesine, o Adanın bölümler m2'leri toplamı ile bağımsız bölüm sayısı esas
alınarak Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesindeki kurallara göre dağıtılır”
şeklinde düzenlenmiştir.
İşletme projesinin (bütçe)
duyurulması ve kesinleşmesi ise kanunda “Bu proje,kat maliklerine
veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya
taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye
itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında,
karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır” şeklinde
açıklanmıştır.
Bu konu Yönetim
Planımızda Blok Yöneticisi (19. Maddenin 2/b-3. fıkraları) için “İşletme projesi (bütçe), kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara (kiracı vs.) imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla
bildirilir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye kat maliklerince itiraz
edilirse itiraz Blok Kat Malikleri Kurulunca bir hafta içinde incelenir ve
proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İtiraz
olmazsa proje kesinleşir” ifadesiyle yer almaktadır.
Benzer konular Ada
Yönetim Kurulları (29. Maddenin 2/c fıkrası) için de “İşletme projesi, Ada
Temsilciler Kurulu üyelerine imza karşılığı duyurulup kurulun bunu görüşmek
üzere toplanması sağlanır. Ada Temsilciler Kurulu, İşletme Projesini
kesinleştirir” şeklinde geçmektedir.
Toplu Yapı Yönetim
Kurulu (41. Maddenin d fıkrası) için de öncelikle “Böylece hazırlanacak
Toplu Yapı Yönetim bütçesi, Ada Yönetim Kurulu ile Ada Denetim Kurulu
Başkanlarına (Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyelerine) imza karşılığı
sunulduktan 7 gün sonra toplanıp, görüşülerek kararlaştırılması sağlanır” şeklinde düzenlenmiştir.
Anagayrimenkulün, Blok
yapının ve Ada kapsamı içinde kalan ortak yerlerin gayesine uygun olarak kullanılması, korunması,
bakımı, işletilmesi ve onarımı konusunda yönetim planımızda (19. Madde 2/c
fıkrası) Blok yöneticisi için “c- Blok yapının ve ortak
yerlerin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, işletilmesi ve
onarımı için gerekli olağan tedbirleri alır ve bu tedbirlerin gerektirdiği
sözleşmeleri yapar” denilmektedir.
Bu husus Ada Yönetim Kurulu için (29. Madde 2/b
fıkrası) “b-Ada kapsamı içinde bloklar dışında kalan ortak yerler ile
ortak kullanıma açık olan alanların amacına uygun olarak kullanılması,
korunması, bakımı ve onarımı için gerekli önlemleri alır. Bu önlemlerin
gerektirdiği (kapıcı, bekçi, bahçıvan, elektrikçi, tesisatçı vb.) hizmet
sözleşmelerini imzalar; bu kişilerin çalışmalarını düzenler, onları yönetir ve
denetler. Ada Yönetim Kurulu, blok kapıcılarını işe alır, çalışmalarını düzenler,
onları yönetir ve denetler” ifadesi ile yer almıştır.
Toplu Yönetim
Kurulu için (39. Madde) “Park Eymir Toplu Yapı Alanındaki
ticaret merkezi, konut adaları ile öteki plan/yapı adaları ve yeşil alanlardan
oluşan bu yönetim planında gösterilen sınırlarla çevrili Adalarda yetkili ve
görevlidir“ şeklinde
bir görev ve yetki çerçevesi çizilmektedir.
Esasen bu konu, kanunda
(35. Maddenin b, c ve h fıkraları) yer alan “b) Anagayrimenkulün
gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken
tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; h) Anagayrimenkulün
korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli
tedbirlerin, onlar adına alınması;” şeklindeki görev ve yetkilerle de
desteklenmektedir.
Site yönetiminde
önemli konulardan bir tanesi de Defter tutulması ve belgelerin saklanması ile
ilgilidir. Bu husus 36. Maddede “Yönetici, kat malikleri
kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve
tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede [2]
sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin
belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu
defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici
tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine
getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır” şeklinde yer
almıştır.
32 nci maddede sözü
geçen defter kat malikleri kurulu karar defteridir. Orada bu husus “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa
numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak,
toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler
bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde
çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir
karar varsa kaide olarak ona göre çözülür” şeklinde düzenlenmiştir.
Ancak 36. Maddede bu deftere atıfta bulunulması tüm yöneticiler için benzer usulde
bir karar defteri tutulması gerektiğine işaret etmektedir. Nitekim Yönetim
planında Noter tasdiki ile ilgili Blok yöneticisinin görev ve sorumlulukları
kapsamında (19. Madde 1. Fıkrasında) “Karar defteri, her takvim
yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere
kapattırılması mecburidir” şeklinde ifade edilen zorunluluk bu
hususu teyid etmektedir.
Yönetim Planının Ada
Yönetim Kurulu seçimini düzenleyen 28 maddesinin b fıkrası karar defterinin tutulması
ve tasdiki hakkındadır. “b- Yönetim Kurulu, …
Kararlarını salt çoğunlukla alır ve kararlar Yönetim Kurulu Karar Defterine
yazılır. Bu defterin eksiksiz tutulmasından ve saklanmasından başkan şahsen
sorumludur. Bu defter eski ve yeni yönetim kurulları arasında tutanakla devir
teslim edilir. …Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay
içinde notere kapattırılması mecburidir.”
Bu konu Toplu Yapı Yönetim Kurulu için 38. Maddede “Yönetim Kurulunun kararları her sayfası noterce onaylanmış Toplu Yapı
Yönetim Kurulu Karar Defterine yazılır; toplantıya katılanlar tarafından
imzalanır. Aykırı oyu olanlar ise bunu belirterek imzalamak zorundadır. Bu
defter, Toplu Yapı Yönetimi Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında
saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla devir teslim edilir, durum
kurulun bilgisine sunulur. Tutanak dosyasında saklanır. Bu defterin, her takvim
yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir” ifadeleriyle yer almış
bulunmaktadır.
Ancak, kanunun 36. Maddesinde
geçen “..ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere
tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri
bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden
başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir“
hükmünün sadece karar defteriyle ilgili olmadığı, mali faaliyetlerle de ilgili
olduğu anlaşılmaktadır.
Nitekim Yönetim Planımızın 19. Maddesinin 1. fıkrasında geçen “…Yönetici bu amaçla gelir ve gider durumunu gösteren bir raporu
toplantı çağrısıyla birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici yaptığı
giderleri belgeleri ve bütün gider belgelerini gerektiğinde incelenmek üzere
bir dosyada saklar” ifadesinden de bu konunun teyid edildiği
görülmektedir. Kaldı ki Ada Yönetim kurulu için yönetim Planının 29. Maddesinin
1. fıkrasında yer alan “Yönetim Kurulu, gelir gider
hesabının KMK. ile mevzuata göre usulünce tutulmasını, Başkanı kanalı ile
sağlar”ifadesi bu konuyu yeterince açıklamaktadır.
Bu husus dışındaki
diğer Mali işler Kanunda yöneticinin hem görevi hem de hesap verme sorumluluğu
başlıkları altında düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu bağlamda 35. Maddenin d, e ve
j fıkraları “d) Anagayrimenkulün
genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör
ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında
gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının
ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın
toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar
avans toplanması; e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin
kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri
tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların
toplanması; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak
üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı
gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;” şeklinde temel bazı hususları
içermektedir.
Bu konu Ada Yönetim
kurulu için yönetim Planının 29. Maddesinin 1, 2/e ve 3. Fıkralarında “Yönetim Kurulu, gelir gider hesabının KMK. ile mevzuata göre usulünce
tutulmasını, Başkanı kanalı ile sağlar. e- Ada Yönetim Kurulu, her türlü
gelir-gider izlemelerini, bunların belgelenmesini, muhasebesinin tutulmasını,
banka hesabını, nakit, çek, ödeme talimatı kullanılmasını Toplu Yapı Yönetim
Kurulunun yönetmekte olduğu görevliler eliyle sürdürür. 3- Ada Yönetim Kurulu
bu maddenin 2/c fıkrasında sayılan görevlerin dışında kalan görevlerin
yürütülmesi için, Başkanına yetki verebilir. Yetkilendirme kararında yetkinin
sınırı, borçlandırma ve harcamalarda gösterilerek açık seçik belirtilir. Bu tür
yetkilendirmenin dışında kalan bütün borçlandırma ve harcamalar karara
dayandırılır. Her türlü belgeler ile Ada Yönetiminin hesaplarından para
çekilirken en az iki imza kullanılması zorunludur” şeklinde
geçmektedir.
Bu hizmetler 29. Maddenin 4. Fıkrasına göre “4-Ada Yönetim Kurulu
tarafından yerine getirilmesi öngörülen yukarıdaki hizmetler, Ada Temsilciler
Kurulunca yetki verildiği takdirde sözleşme yapılarak bir gerçek ya da tüzel
kişiye yaptırılabilir.”
Mali işlerle ilgili hesap
verme sorumluluğu Kanunun 39. ve 41 maddelerinde yer almaktadır. Hesap verme
başlıklı 39. Madde “Yönetici, yönetim planında
yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci
ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür” şeklindedir.
Yönetimin
denetlenmesi ne ilişkin 41. Maddesinde ise “Kat maliklerinin yarısı
isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı
zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir”
ifadesi vardır.
Yönetim Planımızın
Blok Yöneticiliği ile ilgili 19. Maddesinin 1. Fıkrasında bu sorumluluk“Yönetici, her yıl Haziran ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle
yükümlüdür, (bütçe yapılmamışsa) Yönetici bu amaçla gelir ve gider durumunu
gösteren bir raporu toplantı çağrısıyla birlikte kat maliklerinin bilgisine
sunar. Yönetici yaptığı giderleri belgeleri ve bütün gider belgelerini
gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar” şeklinde
düzenlenmiştir.
Bu konu Yönetim
Planımızın 29. Maddesinin 1. Fıkrasında Ada Yönetim Kurulu için “Ada Yönetim Kurulu en geç iki yılda bir Ada Temsilciler Kurulunun
yapacağı ilk olağan toplantıda o tarihe kadar görülen hizmetlerin, elde edilen
gelirlerle yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu amaçla
gelir-gider durumunu gösteren bir raporu, Ada Temsilciler Kurulu üyelerinin
bilgisine toplantıdan en az bir hafta önce imza karşılığı sunar. Bu raporu,
toplantıdan yine bir hafta önce her bloğun duyuru tahtasına asarak öteki kat
maliklerinin de bilgisine sunar. Bu hesaplara ilişkin her türlü belgenin Toplu
Yapı Yönetim Kurulu sorumluluğunda yasal süresi boyunca saklanmasını, Başkan
gözetir. Devir teslim tutanaklarının da birer örneğini saklar” ifadeleriyle
yer almış bulunmaktadır.
Yönetim Planımızda
yer alan bazı hususlar sadece Ada yönetim kurulu içindir.
Bunlardan birisi ortak gider payı (aidat) ve gecikme tazminatının istenmesi ile
ilgilidir. (29. Maddenin d fıkrası) “d-Ada Yönetim Kurulu ortak gider
payını (aidatını) ve gecikme tazminatını KMK.'na dayanarak, bağımsız bölümden
kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak yararlanandan da isteyebilir.
Ancak kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı
yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer. Ortak gider payının (aidatın) ödeme
yükümlüsü kat maliki olduğundan yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi
yapılıyor olması, bağımsız bölüm sahibinden de yükümlülüğü yerine getirmesini
istemeye engel değildir. Onun sorumluluğu ortadan kalkmaz.”
Diğeri dava
açma yetkisini düzenlemektedir. (29. Maddenin f fıkrası) “f-Ada Yönetim Kurulu
kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat
maliklerine ve yürütmeye yetkili olduğu hizmetler nedeniyle üçüncü kişilere
karşı Ada'daki bütün kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde
bulunur. Bu çerçevede açılacak davalarda, davalı olarak Ada'yı temsil eder. Bu
davaların gerektirdiği avukatlık ücreti ile her türlü yargılama giderleri ortak
giderden karşılanır.”
Bir diğeri sözleşmesi feshedilen veya sona
eren kapıcı, bekçi vb. görevlilerle ilgilidir. (29. Maddenin g fıkrası) "g-Ada Temsilciler Kurulu
kararı ile veya bunun kurulun verdiği yetkiye dayanarak kendisi tarafından
sözleşmesi feshedilen veya sona eren kapıcı, bekçi vb. görevlilerin oturdukları
yerlerin 15 gün içinde boşaltılmasını sağlar; bu amaçla yerel mülki amirliğe
başvurur.”
Yönetim Planımızda
yer alan diğer bazı hususlar da Toplu Yapı yönetim kurulu içindir. Örneğin 41. Maddenin
ı fıkrası seçimlerin koordinasyonu hakkındadır. “ı-Seçim dönemlerinde,
blok ve Ada'larda yapılacak seçimler için takvim yapar; eşgüdüm amacıyla
tutanak ve vekalet gibi kırtasiyeleri tek biçimde belirler, dağıtır”
Benzer
bir görevi de 41. Maddenin i fıkrasında “i-Toplu Yapı Yönetim Kurulunun kararlarına uymayan, uymakta geciken,
aykırı karar alan veya eylemde bulunan Ada Kurullarının, bu davranışlarını
değerlendirmeleri için o Ada'ların Temsilciler Kurullarını toplar. Toplama
nedenine göre düzenlenecek gündemin sonunda, Temsilciler Kurulunun Yönetim
Kurulu hakkında göreve devam edip etmeyeceğine ilişkin karar alınmasını ister”
şeklinde geçmektedir.
Toplu Yapı yönetim
kurulunun 41. Maddenin a fıkrası ile düzenlenen “a-Kat Mülkiyeti Kanunu
ile bu yönetim planının, blok yönetimlerinde, Ada yönetimlerinde yanlışsız ve
eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler, sonuç alınmasına çalışır” şeklinde
ifade edilen Site Yönetimine has gözetme, izleme ve sonuç alınmasını
yönlendirme görevi bulunmaktadır.
Benzer bir konu bürokratik ve merkezi hizmetlerle
ilgili olarak 41. Maddenin e fıkrasında yer almaktadır. “e-Ada yönetimlerinin
bürokratik hizmetlerini sağlayıcı düzenlemeler yapar, bu amaçla görevliler
çalıştırır. Ada Yönetim Kurulu Başkanlarının bu tür hizmetlerden yararlanması,
kesinlikle Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı aracılığı ile ve O'nun yönergelerine
uygun sağlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı, merkezi hizmetleri görür,
sürdürür, Ada Yönetim ve Denetim Kurulu Başkanlarının ihtiyaç ve dileklerini
dinler, çözümler üretir; her Ada Başkanının görevliler üzerinde ayrı ayrı
üstlük davranışları sergilemesine engel olur.”
Son olarak Yönetim
Planımız 41. Maddenin f,g ve h fıkraları ile Toplu Yapı yönetim kuruluna
temsil, ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesi ve kamuya açık alanların
bakım-onarım ve temizliği konusunda da görevler vermiş bulunuyor.
Nitekim bu
hususlar “f- Park Eymir Toplu Konutlarını üçüncü kişiler önünde Toplu
Yapı Yönetim Kurulu Başkanı temsil eder. Bu sıfatla gerektiğinde davalar açar;
açılacak davalarda taraf olur. g-Ortak kullanım yapı ve alanlarının
işletilmesine yönelik çalışmalara katılır; hukuksal ilişkilerin elverdiği
oranda, bu amaçla yapılacak düzenleme ve sözleşmelerde görüş bildirir. h-Kamuya
açık alanların bakım-onarım ve temizliğinde ilgili idarelerle işbirliği kurarak
hizmet verir” şeklinde ifade edilmişler.
Yönetim Planımızda
yer almayan ancak kanunda ifade edilmiş amir hükümler de vardır. Bunların
Yönetim Planımızda herhangi bir şekilde yer almaması uyulmayacağı anlamına
gelmez. Aksine, kanundaki “yönetici” kavramı site yönetiminde Blok, Ada ve
Toplu Yapı yönetimleri için de esas alınması gereken ortak bir kavramdır. Zaten
kanunun düzenleniş biçimi genel bir çerçeve niteliğinde olduğundan yönetim
planında olmasa bile bu görev, yetki ve sorumluluklar hepsi için geçerlidir.
Kaldı ki bunlar daha ziyade hukuki konulardır.
Örneğin İşletme
projesinin yapılması ile ilgili 37. Maddesinde (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12
md.) “Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri
kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68
inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır” denmektedir.
Bir başkası 35. Maddenin g fıkrasında “g) Anagayrimenkulü
ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek
gerekli tedbirlerin alınması;” şeklinde geçmektedir. Diğeri de bu kez aynı
maddenin i fıkrasında “i) Kat mülkiyetine
ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve
icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi;”
ifadesiyle yer almaktadır.
Görev, yetki ve sorumluluklar bahsini burada kapatırken, haklarla ilgili de bir kaç hususu kısaca belirtmekte yarar vardır. Zira hakları, yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları gibi hukuk açısından tüm yöneticiler için geçerli aynı çerçeve içinde değerlendirmek gerekir.
Örneğin 35. Maddenin
k fıkrası yöneticilere “k) Kat malikleri kurulunun
toplantıya çağırılması” olarak ifade edilen ortak bir görev ve yetki sağlamaktadır.
Yine 38. Maddeyle düzenlenen yöneticilerin hukuki sorumluluklarıyla ilgili
genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir
vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu
yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini
temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle
açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu
yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki
yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır” şeklindedir.
Aynı şekilde
yöneticilerin hakları da 40. Maddede düzenlenmiştir. Buna göre sorumluluğu gibi
“Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” Yani “Kat malikleri, kendilerine
düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara
rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat
ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten
çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.”
Ayrıca “Yönetici, yönetim
planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983 -
2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin
normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda
katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim
süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.”
[1] III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma : Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat
maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi
giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün
sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım
giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; (1) Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki
kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu
gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her
biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere
göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını
ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla
gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun
bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir
hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat
malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi
halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla
yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya
yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler
arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat
malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den
başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle
tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince
imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza
koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan
anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar
varsa kaide olarak ona göre çözülür.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder