17.Çalıştay sorusunda ifade
edilen mesele “Yönetim
planının ORJAN İÇİN
ANLAMI VE ÖNEMİNİN” ortaya konmasıdır. Ayrıca aynı sorunun devamında “Yönetim planı DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna da cevap isteniyor.
Bir yerde KAT
MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli olabilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12’nci maddesine göre, 28’inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış, “kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir YÖNETİM PLÂNI
GEREKLİDİR. 27. Maddede zaten “Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim
tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul
tarafından kararlaştırılacağını” hükme bağlamış. 28.madde “B) Yönetim
planı” başlığı altında. İlk cümlesi: “YÖNETİM
PLANI yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler” ifadesiyle
de yönetim planının amacını özetlemiş.
Hemen ardından gelen ikinci cümle: “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir
sözleşme hükmündedir” diyor. Dolayısıyla söz konusu madde “YÖNETİM
PLANININ, tıpkı Kooperatifin Ana sözleşmesi gibi BÜTÜN KAT
MALİKLERİNİ BAĞLAYAN BİR SÖZLEŞME HÜKMÜNDE OLDUĞUNU” da beyan ediyor.”
İşte ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANININ bizim için ANLAM
ve ÖNEMİ öncelikle temel
dayanağı olan 634 SAYILI YASADAN
kaynaklanıyor. Kat irtifakının kurulması için TEMEL ŞART. Kat Mülkiyeti hukukunun YASADAN SONRA GELEN İKİNCİ BELGESİ. Sitenin yönetim tarzını
ve kullanma maksat ve şekli ile yönetime ait bütün diğer hususları içermesi
sebebiyle bir ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE.
Ayrıca Kat Malikleri açısından da bir TAAHHÜTNAME
NİTELİĞİNDE. Anlaşmazlıkların nasıl çözüleceğini de kurala bağlıyor. Bütün
bunlar Yönetim Planının yasal açıdan Orjan için ne anlam ifade ettiğini ve
önemini özetleyen ana başlıklar.
Aslında bizim için süreç 1985’te 634 sayılı Kat
Mülkiyeti kanununun 1 ve 14.maddeleri bağlamında Kat İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili ile
başlamıştı. Böylece daha ortada inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği
öngörülmüş ve bu hususlar genel kurullarda defalarca görüşülmüştü. Bu arada evi
olan, yeni satın alan herkes tapuya tescil edilen Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı.
Dolayısıyla bu temel belge kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİNİN ANASÖZLEŞMESİ
olduğu kadar Kat Malikleri için de bir TAAHHÜTNAME
hükmündeydi.
Ne ilginçtir ki bugün baktığımızda Orjanda yaşanan pek
çok sorunun ve tartışmaların çözümünün işte bu elimizin altında saklayıp
durduğumuz 8 sayfalık sözleşmede olduğunu görebiliyoruz. “Orjan Yapı
Kooperatifi Site Yönetim Planı” 40
yıldır Kooperatifin temel belgeleri arasında saklanan ve halen resmi Web
sitesinin https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani bölümünde yayında olan 6 ana başlıkta 38 maddeden
oluşuyor.
2.madde OR-JAN Sitesine ait ORTAK
YERLER ayrı ayrı belirtiliyor. Her bir bağımsız bölümün arka veya ön
cephelerinde bulunan BAHÇELERİN yapılabileceği, Kooperatif Yönetim
Kurulunun alacağı bir kararla da bu kısımların ortaklaşa yeşillendirilebileceği
öngörülüyor. Maddenin (h) fıkrasında ise; “Vaziyet planında görüldüğü
üzere gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler Ana gayrimenkulün
bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında kat mülkiyeti
kanununun 4. Maddesinde sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma ve
faydalanma için zorunlu olan sair yerler KAT MALİKLERİNİN ORTAKLAŞA
İSTİFADE EDECEK YERLER OLUP bunların sevk ve idaresi her sene toplanacak
Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve idaresi yapılacaktır” deniyor.
3.madde 1803 Dubleks
meskenin niteliği sadece konut ve pansiyon olarak
kullanılabileceği, bunun dışında
başka amaçlarla kullanılmayacağına dair. Ayrıca “Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına sebep olan kat malikinin KUSURLU
HAREKETİ SEBEBİYLE o ortak gideri ödeyeceği” de aynı maddede belirtiliyor. 5. madde “Bu yönetim planı, Ana taşınmaz
malın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız
bölümleri sonradan satış veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü
kişileri DE BAĞLAR” hükmünü getirmiş.
Yönetim Planımızın “B-KAT
MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” bölümü 7.maddesinde yer alan “..Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek
veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları
kesinlikle yasaktır” hükmü oldukça dikkat çekici.
Takip eden 8.madde çok daha ilginç: “Kat malikleri ortak yerlerin bakım
ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge
düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar.
Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça BU YÖNETİM PLANI İLE KONULAN YASAKLARA TÜM KAT MALİKLERİ UYMAK
ZORUNLULUĞUNDADIRLAR” diyor. İŞTE
SİZE ORJANIN İHTİYACI OLAN TEMEL KURAL.
1985’ten 2014’e kadar
yaklaşık 30 yıl serbestlik kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik.
1986’da başlayan inşaatlar kooperatifin müteahhide yaptırdığı ilk konutlar
beğenilmeyince tartışmalı genel kurullarda kademeli serbestlik
kararları geldi. Önce subasman
mecburiyeti getirildi, ardından ortaklar kaba inşaatlarını yapmaları
için zorlandılar. Sonrasında da ince işler ve konutların tamamlanmasının
ortakların tamamen kendi imkânları ile yapılmasına izin verildi. Bunun sonucu
olarak 1985-1995 dönemi 10 yıl içinde Orjanda büyük çapta ve yoğun bir konut
yapım faaliyeti gerçekleşti. Bu arada kanalizasyon alt yapısı ve parke taşlı
cadde ve sokak inşaatları da sürüyordu.
O günlerde Yönetim Planından sıkça söz ediliyor,
projeye uygunluk ve dış görünüm konularında belli ölçüde bir disiplin ve
hassasiyet gözleniyordu. Çünkü yönetim planımızın 9.maddesinin “Kat
malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine
gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak
zorundadır” hükmü bunu gerektiriyordu.
Ayrıca maddenin devamında “Özellikle aşağıdaki
yazılı hususları yapamazlar” başlığı altında yer alan (f) den (l) ye kadar
olan 6 fıkra zaten çıkabilecek bu sorunlara mani olmak için düşünülmüş
olmalıydı.
1995’ten 2014’e kadar süren
20 yıl içerisinde YAPILAR TAMAMLANIP YAPI KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17.
maddesi hükmü öne çıkmıştı. Zira “Kat irtifakı sahibinin
haklarını” düzenleyen bu maddenin 3.fıkrası hükmü ve KAT
MÜLKİYETİ HUKUKU uyarınca
şartlar yerine gelmiş, ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN uygulanma zamanı gelmişti.
Demek oluyor ki KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLSA DA Kat İrtifaklı yada Kat Mülkiyetli tapu sahipleri
olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı
haklara sahibiz ve borçlarla yükümlüyüz. E bölümündeki 32.madde “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana
sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir”
diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor.
Bakıldığı zaman bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ
aslında. Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası da var gibi görünse
de burayı “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN
GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okuyacak olursak, buradan Yönetim Planına
göre Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun
yapması gereken BU GÖREVLERİ
de üstlenmesi gerektiği ortaya çıkar.
36.madde ise 6.maddede yer alan bir genel kuralı “İş bu yönetim planında bulunmayan veya
yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur”
şeklinde farklı bir ifadeyle tekrar etmiş. 37.madde ile “Yönetim Planının 25.03.1985 tarihinde düzenlenmiş olduğunu”
anlıyoruz. Ve bu metin ve muhteva hazırlayan o günkü yönetim tarafından “bütün maddeleri ile okunarak arzularına
uygunluğu imzalarıyla kabul ve beyan edilmiş”. Yönetim planının 38. ve
son maddesi ise bir TAAHHÜT
niteliğinde: “Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün
kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine
getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafa
katını alacağımı şartsız taahhüt ederim”. Unutulmuş
olabilir ama bu taahhüdün altını hepimiz imzalamıştık.
O zaman 40
yıldır elimizin altında olan bu belgenin
içinde öncelikle içinde bağımsız bölümlerin ve sitenin nasıl yönetileceği, ortak yer ve araç-gereçlerin nasıl kullanılacağı
ve site sakinlerinin uyması gereken kurallar var. Bu yönetim planı sayesinde,
site sakinleri arasında doğabilecek anlaşmazlıkların da önüne geçilmesi
öngörülmüş. Peki, YÖNETİM PLANI
NEDEN ÖNEMLİDİR? Çünkü, Yönetim
planı ORTAK BİR SÖZLEŞME NİTELİĞİNDE
olduğundan bütün kat maliklerini bağlıyor. Yasal olarak her bir SİTE İÇİN DÜZENLENMEK ZORUNDA. YÖNETİM PLANINA UYMAK TÜM KAT MALİKLERİ
İÇİN GÖREVDİR VE KANUNİ BİR YÜKÜMLÜLÜKTÜR. Tescilini yapan tapudan ya da
yönetimden talep edilebilir.
Sonuç olarak; YÖNETİM
PLANI ORJAN İÇİN 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı YASAL BİR GEREKLİLİKTİR. 40 yıl
önce kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİ için bir ANASÖZLEŞME olarak hazırlanmıştır. Kat Malikleri olarak HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİMİZİ içermektedir.
Ayrıca her birimizin altına imza koyduğu yazılı bir TAAHHÜTNAME niteliğindedir. Bu bağlamda Yönetim
Planında Kooperatif anasözleşmesinde
olmayan pek çok HİZMETLER
634 sayılı yasaya dayanılarak yer almış bulunuyor. Aynı şekilde kooperatif yönetimlerinin yasal görev ve
yetki alanı dışında kalan ve Toplu Yaşamın gereği uyulması gereken KURALLAR da buradadır. Ki
ihtiyaç halinde konabilecek başka kurallar için de yasal dayanak oluştururlar. İşte bütün bunlar YÖNETİM PLANININ Orjan
için NE ANLAMA GELDİĞİNİ VE ÖNEMİNİ yeterince özetlemektedir.
Peki,
Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL? Elbette
değişmelidir. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır.
Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi
gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı yasada bazı değişiklikler olmuştur. Misâl olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ
olmasını gösterebiliriz.
Bugün çevremizde örnek alınacak pek çok iyi
uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için yararlanılacak pek çok teknik ve
hukuki çözümler duruyor. Bu açıdan 40 yıl sonra biz de hem yasaya uyum ve uygunluğun
sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere yönetim
planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ.
Bu
bağlamda en başta “Orjan Yapı
Kooperatifi Site Yönetim Planı” adını
“ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirmeliyiz.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder