Uzun zamandır SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞİN NEDEN GEREKLİ OLDUĞUNU anlatmaya çalışıyoruz. Çalıştayın
16.sorusu da bu konuyla ilgili. Kooperatifin
geçmiş uygulamalarına ve Mevcut duruma baktığımızda en başta bu güne kadar “SİTE YÖNETİMİ KURULMADIĞINDAN MEVCUT YÖNETİMLERİN YETKİ GASPI” içinde
olduğunu işin uzmanları söylüyor. Bizler de bu durumu defalarca yazdık ve
yorumladık.
Aslında süreç 1985’te 634 sayılı Kat Mülkiyeti
kanununun 1 ve 14.maddeleri bağlamında Kat
İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili ile başlamıştı. Böylece
daha ortada inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği öngörülmüş ve genel
kurullarda defalarca görüşülmüştü. Bu arada evi olan, yeni satın alan herkes
tapuya tescil edilen Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı. Bu
belge aynı zamanda kurulması gereken site yönetiminin de anasözleşmesi
hükmündeydi.
1985’ten 2014’e kadar
yaklaşık 30 yıl serbestlik kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik.
YAPILAR TAMAMLANIP YAPI KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ
FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17. maddesi hükmü söz
konusuydu. Zira “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen bu
maddenin 3.fıkrası “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde YAPI FİİLEN TAMAMLANMIŞ VE BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANMIŞSA, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR” diyordu.
İşte bu yasal alt yapıya dayalı olarak Kat İrtifakı Kurulmuş ve Yönetim Planı
tescil olunarak 25.03.185 tarihinden itibaren Orjanda KAT
MÜLKİYETİ HUKUKU doğmuştu. Ancak KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLMASINA
RAĞMEN Kat İrtifaklı tapu sahipleri olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı
yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı haklarımıza sahip çıkamadık. Hiç
değilse maliki olduğumuz yapılar tamamlanıp Yapı Kullanma İzinleri alınarak
fiilen kullanılan BAĞIMSIZ BÖLÜMLER 2014 yılı itibariyle 2/3 çoğunluğu
sağladığında YÖNETİCİ SEÇME ve SİTE YÖNETİMİNİ KURMA hakkımız
vardı bilmedik ve kullanmadık/kullanamadık. Kooperatif te kendisine düşen
görevleri bilhassa yapmadı yada yapamadı. O zaman hatırlatılmış olmasına rağmen
ne Kat Maliklerinden ne de Kooperatif Yönetimlerinden bu yönde herhangi bir
girişim gelmedi.
Neticede bizler bu hakkımızı sorgulamadığımız için yıllarımızdan
olduk. Kooperatif yönetimleri de bilinçli yada değil görev ve sorumluluklarını
yerine getirmediler. 1803 ortaklı genel kurullarda bile bir
araya gelmesi zor bir kitleye liderlik
edip Site Yönetimi kurulmasına yardımcı olmaları beklenirdi, yapmadılar.
Daha da vahimi konutların %99,7’si bittiği halde kalan birkaç subasmanı da
tamamlamadı yada tamamlayamadılar. Üstüne üstlük kendi amaçlarına
odaklanmaları gerekirken zaman uzadıkça bilinçli yada bilinçsiz SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ davranmaya
başladılar. Çünkü Orjan fiilen bir SİTE OLMUŞ, ihtiyaç, talep ve beklentiler
bir yapı kooperatifinin amaçlarını çoktan aşmıştı.
Neticede işler işleri, dolu gündemler başka gündemleri
takip etti. Pandemiydi, alt yapıydı üst yapıydı, seçimdi derken on yıl
geçiverdi. Güncel meselelerin harareti
ve ağırlığı ufkumuzu daralttı. Birkaç
yıldan ötesini göremez hale geldik. ASLINDA SÜREKLİ ERTEME VE ÖTELEMELERLE
GELECEĞİMİZİ ÇOK DAHA AĞIR BİR YÜKÜN ALTINA SOKMUŞ OLDUK.
Öte yandan YÖNETİMLER bu süreçte kooperatifin faaliyet
alanı olmayan pek çok konuda SİTE YÖNETİMİNİN YETKİLERİNİ kullanarak bir tür “GASP” fiili
işlediler. Bizler de yasal olmayan bu duruma herhangi bir tepki göstermeyerek kabahate
ortak olmuş olduk. Neticede aradan 10 yıl, 1985 ten beri
de 40 yıl geçti ama HALA KOOPERATİF OLARAK DEVAM EDİYORUZ.
Bir kez daha belirtelim ki uzman görüşleri “ister KAT
İRTİFAKLI ister Kat Mülkiyetli TAPU SAHİBİ
OLSUNLAR 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak
alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ.
Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi
634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına
müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş
olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi
kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat
toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur” şeklindedir.
Özellikle 2014 yılından bu yana “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YASALAR GEREĞİ TERCİH DEĞİL KANUNİ BİR ZORUNLULUK”
olarak karşımızdadır. Kaldı ki Kooperatifler
Kanunu'nun 81.maddesi ve anasözleşmenin 64.maddesine göre, “anasözleşmede
gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar
adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır” ise de, uzmanlara göre “site
yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul
bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif
anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı
kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde,
ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini
sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.”
Tapularımızın tümünün cins tashihi yoluyla Kat Mülkiyetine dönüşememiş
olması da SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK için geçerli bir mazeret değil. Çünkü bu konu da uzmanlara göre 634 sayılı yasanın
17.maddesi açısından bir engel teşkil etmiyor. SİTE YÖNETİMİ KURULABİLMESİ için 2/3 çoğunluğun Kat İrtifaklı Tapu
sahibi olması yeterli. Kaldı ki Kooperatif anasözleşmesinin 64. maddesi zaten
Orjan Yönetimini FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ açısından sorumlu tutuyor. Bundan kaçışı yok. Sonuçta tüm kat
malikleri söz konusu kooperatif amacı çerçevesinde FERDİLEŞME SÜRECİNİN TAMAMLANMASI
suretiyle eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar. Sadece bu işlemlerin bir an
önce gündeme alınarak TAMAMLANMASI GEREKİYOR.
Hâlbuki Orjan için SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK aynı zamanda “BİR AVANTAJDI” değerlendirilemedi. Şayet bugüne kadar geçilseydi
bugüne kadar sıkça sorulan “bize ne
avantajı olacak?” sorusunun cevapları yaşanarak görülmüş olacaktı. Çünkü görüşünü
aldığımız uzmanlara göre “Konut Yapı Kooperatiflerinin görevi, bir ’inşaat
müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut ve alt/üst yapı
tesislerini inşa etmektir. Bu açıdan “YÖNETİM
KURULLARININ, SİTEYİ YÖNETME GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUĞU YOKTUR”. Buna
rağmen KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI
1985 TARİHLİ YÜRÜRLÜKTEKİ ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI 40 YILDAN BERİ
UYGULAMAMIŞLARDIR.
Şayet bu yönetim planı uygulansaydı, blok ve site
yönetimleri kurulacak, bu planda yazılı kurallara uyulacak, 1803 konutun imar
projelerine aykırı tadilatlar yapılmayacak, “ORJAN konutları yamalı
bohçaya dönüşmeyecekti”. 634 sayılı
yasanın 18.maddesinde yazılı “doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını
çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler” GENEL KURALINA uygun olarak ortak
yerlerde ilgili kurallara uyulacaktı. Ortaklarının/kat maliklerinin veya
kiracılarının “birbirleri arasında çıkan anlaşmazlıklara” KAT MÜLKİYETİ HUKUKU çerçevesinde çözüm
bulunacaktı. “kurallara uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava
açılmak suretiyle” tüm ortakların/kat maliklerinin ortaya konan TOPLU
YAŞAM KURALLARINA uymaları sağlanacaktı.
Son olarak Orjanda sıkça
karşımıza çıkan “NE GETİRİR NE GÖTÜRÜR?”sorusuna değinelim. Bu
sorunun aslında “Cebimizi nasıl etkileyecek?” anlamında kullanıldığını
pekâlâ biliyoruz. O yüzden önce bunu kısa ve net olarak cevaplandırıp,
devamında asıl farkları ana başlıkları itibariyle özetlemeye çalışalım. Öncelikle
belirtmeliyiz ki site yönetimi de aynen kooperatif gibi yıldan yıla
hazırlanacak bütçeler kapsamında alınan aidatlarla yürür. Bunlarla yönetim
hakkı huzurları, personel ücretleri ile ortak alan bakım, onarım, idame ve
işletme giderleri karşılanır. Ayrıca öngörülen bir yatırım varsa, o projelerin
maliyeti için de bütçeye konulan ek ödemeler kat maliklerinden talep edilir. Bu
sistem aynen devam edecektir.
Öte yandan Site yönetimi 3
kişi + 2 denetçiden oluşmaktadır. Kooperatif yönetimleri ise 5 +2 toplam 7
kişidir. Bu anlamda site yönetiminde daha az hakkı huzur söz konusudur.
Ayrıca 95 blok ve denetçiye herhangi bir ücret ödenmeyecektir. Bu açıdan
site yönetiminin daha avantajlı olacağı açık. Olağanüstü bir hizmet talebi
ya da gider olduğu takdirde doğal olarak aynı kooperatifte olduğu gibi yine genel
kurulda görüşülecek ve karar uyarınca aidatlar bu miktar kadar artacaktır. Örneğin
Orjanın ihtiyacı olan güvenlik hizmeti 5188 Sayılı Özel Güvenlik
yasasına göre satın alınacaksa bu işin bedelinin bütçeye konulması ve
istenmesinden tabii bir şey olamaz.
Neden? Çünkü günümüz
yaşamının bir gerekliliği olan site yaşamı, düzenli bir yönetim sistemi olmadan
sürdürülemez. Toplu yaşam alanlarında huzurlu ve güvenli bir ortam
sağlanması, hem bireylerin yaşam kalitesini artırır hem de mülklerin değerini
korur. SİTE YÖNETİMİ, bağımsız bölümlerin, blokların, ortak alanların ve
genel olarak sitenin toplu yaşam kurallarına uygun bir şekilde yönetilmesini
amaçlar. Belli bir düzen içinde ihtiyaçları karşılar ve gerekli hizmetleri
sunar.
Bu bağlamda Kat Mülkiyeti
Kanunu ve Yönetim Planı çerçevesinde belirlenen TOPLU YAŞAM KURALLARI,
site yönetimi uygulamalarının temelini oluşturmaktadır. Bu iş bir yapı
kooperatifi tarafından yapılamaz. Yapılmaya çalışılsa da en ufak bir sorunda “yetkisizlik”
suçlamasına muhatap olurlar. O yüzden zaten şimdiye kadar bu sorumluluğu açık
açık kimse üzerlerine almadı/alamadı. Kaldı ki etkili bir site yönetimi,
yalnızca günlük işleyişi düzenlemekle kalmaz, aynı zamanda sakinlere güvenli ve
konforlu bir yaşam sunmak için de çalışır. Çünkü geleceği öngörmek ve
ona uygun hazırlıkları ihmal etmemek de en az günün gerekleri kadar önem ve
önceliklidir.
Site Yönetimi ana başlıklar
itibariyle; Hukuki Uyumun Sağlanması, Düzenli ve Huzurlu Bir Yaşam Ortamı
Sağlama, Maddi ve Manevi Değerlerin Korunması gibi açılardan ÖNEMLİDİR. Böylece Ortak alanların bakımı, temizlik ve
güvenlik hizmetleri yapılabilir. Bunlar sürdürülebilir yaşam kalitesini
doğrudan etkileyecektir. Hepimizin gözbebeği Orjanın maddi ve manevi değerlerinin
korunması iyi bir yönetişim ile mümkün olur. Sitenin estetik ve yapısal bütünlüğü
korunarak mülklerimizin değeri artırılabilir.
Öncelikli olarak Hukuki
Uyumun Sağlanması içinde bulunduğumuz karmaşık durumdan çıkılması ve normale
girilmesi için temel önemdedir. NİHAYET 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI
TEMELİNDE KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNA UYUM SAĞLANMIŞ OLACAKTIR. Ki bu husus “bir
tercih değil zorunluluk” olması hasebiyle zaten her türlü “pazarlığa”
kapalıdır. Zira yasalarla “ne getirir, ne götürür” pazarlığı yapılamaz. Herhangi
bir müeyyidesi olmasa bile bizatihi o yolda olmamak bile “normal değildir”.
Özellikle de kooperatifimizin öyle olmadığı halde “site imiş gibi davranması”
yanlış üstüne yanlıştır. Bir zaman çokça söylenen bir deyim vardı; “Doğan
görünümlü şahin”. Bu kurnazlık bazılarını tatmin etse de Orjanı her an
sıkıntıya sokacak gelişmelere açık. Emin olun duvara çarpmış gibi oluruz.
“Nasıl?” diye soranlara konuyu biraz yumuşatarak; Batı Karadeniz dağlarında bazı
ikaz amaçlı levhaların yöre ağzıyla "ayı da çıkabülü, taş da
düşebülü" şeklinde olduğunu ifade ederek karşılık verebiliriz. Bu
konuda bir başka latife “kamyonu devirdikten sonra akıl veren çok olur”
söylencesidir. Zamanında hazırlık yapmazsak, olması gerekenleri sürekli
erteleyip/ötelersek kaçınılmaz olarak “eyvah şimdi ne yapacağız?”
noktasına düşeriz. Çıkacak faturayı da o gün geldiğinde başkaları değil katlamalı
olarak yine Orjan halkı ödeyecektir.
Hâlbuki yasal yollar uyulmak içindir ve sadece “NASIL
UYUM GÖSTEREBİLİRİM?” çabalarını zorlar. Bu çabalar çıkabilecek güçlükleri yada olmazları sayarak gösterilemez. Ama
KURULACAK SİTE YÖNETİMİ aidat ödemelerinden kararların uygulanmasına, toplu
yaşam kuralları konulmasından uygulama müeyyidelerine ve Yönetim-kat malikleri
ihtilaflarından komşuluk anlaşmazlıklarına kadar pek çok konuda yasal
süreçlerin işlemesine imkân verecektir. OLMASI GEREKEN DE BUDUR. Neyi
anlamıyoruz ki?
Bugün kooperatif genel
kurullarının verimsizliği herkesin malumudur. 1803 ortağın vekâletlerle beraber
ancak ¼’ü ile toplanıp 300-400 arasında bir oyla kararlar alıyoruz. Kalabalık
ortak yapımız sebebiyle; eziyetli imza kuyruğu, sorunlu vekâlet sistemi, sıcak
altında ve dar zamanda bir hengâme halinde geçiyor. Oysa site yönetiminde
TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISI daha az bürokrasi ve en çok 190 kişiyle
yapılabilecek. Yönetim kurulları uygulama sırasında 95 Blok yöneticisiyle
muhatap olacak. Bu avantajı yok mu sayalım?
Bu arada “Çift başlılık
ne olacak?” sorusunu duyar gibiyim. Evet, kooperatif esas görevlerini yapıp
İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜNCEYE KADAR, muhtemelen 2028’e kadar bu kaçınılmaz.
Ama aynı zamanda kooperatifin bir an önce FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMASI için de
büyük bir baskı oluşturacak. Sonuç olarak bu süreç tamamlandığında anasözleşme
değişikliği yoluyla İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşeceğiz. Böyle olunca
da TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA kanuna uygun olarak “yönetici
seçilmesi” mümkün olacak. Bu konu da haliyle sorun olmaktan çıkarak yönetimde
tek başlılık sağlanacak.
Halâ “AVANTAJIMIZ NE
OLACAK?” diyorsanız, aşağıda sayılan birkaç hizmeti daha örnek
verebilirim. Meselâ teknik bakım, temizlik ve güvenlik gibi hizmetler,
sakinlerin günlük yaşamını kolaylaştırır ve Daha
Konforlu Bir Yaşam demektir. Site
yönetiminin yasal araç ve yöntemlerle yapılması sakinlerin üzerindeki yükü
azaltır, kurum ve kuruluşlarla ilişkileri arttırır. Böylece Zaman,
para ve Enerji Tasarrufu sağlar. İyi yönetilen bir sitede evlerimizin Mülk
Değerinin Artması da beklenen bir sonuçtur. Ayrıca sitemiz de itibar görür
ve talep edilen bir yer haline gelir. Güvenlik ve temizlik hizmetleri iyiyse
sakinler kendilerini daha güvende hissederler. Bu da Huzurlu ve Güvenli Bir
Ortam demektir. Sosyal etkinlikler ve düzenli iletişim başlı başına bir
avantajdır. Daha Güçlü Komşuluk İlişkileri kurulmasına ve sakinler
arasında güçlü bağlar oluşmasına yardımcı olur. Bu kadarı yeterli ama daha çok
ayrıntı isteyenler artık bir zahmet ÇALIŞTAY RAPORUMUZU beklesinler.
Sonuç olarak Orjan için “SİTE
YÖNETİMİNE GEÇMEK MEVCUT DURUMUMUZA GÖRE ÇOK DAHA AVANTAJLIDIR”.
Öncelikle Kat Mülkiyeti Hukukunun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ve
yürürlükte olan Yönetim Planımızın gereğidir. 1163 sayılı kanuna ve
anasözleşmeye göre Kooperatif olarak devam etmek ise yanlış yolda, adeta çıkmaz
sokakta ısrar etmektir. Hatta 634 sayılı kanuna ve Kat Mülkiyeti hukukuna bilinçli
muhalefettir. SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK
bu açıdan her şeyden evvel yasal olmayan bu durumumuzun doğru yöne çevrilmesi
ve konumumuzun yasal hale gelmesini sağlayacaktır. Düşünülecek olursa bu
mesele bütün diğer avantajların önündedir.
KOOPERATİF olmaktan SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEKLE aslında bir
tür makas değiştirmiş
olacağız. Ama sadece yön değiştirmiş olmayacağız, aynı zamanda içinde yol
alacağımız bambaşka bir seyahate de çıkmış olacağız. Bu seyahat;
avantajları, gündemleri, sorun çözme yöntemleri ve geleceğe uyum sağlama
açısından kendine özgü olacaktır. Görülecektir ki o andan itibaren
tartışmalı olan pek çok şey geride kalacak. Sorunlarımızı yasal olan daha doğru zeminlerde ele alabileceğiz. Zaman
kaybetmeden, doğru araçlarla ve doğru çözümlerle ilerleyebileceğiz. Faaliyetlerimiz
ile iş ve işlemlerimizin 634 sayılı yasa ve Yönetim Planına dayalı olarak yürümesi
mümkün olabilecek. Böylece VAR OLUŞ NEDENİMİZ VE AMACIMIZ NETLEŞECEK, daha güzel ve huzurlu bir Orjan
vizyonumuza doğru hızla yol almaya başlayacağız.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder