Özellikle son 10 yıldır 634 sayılı kat mülkiyeti
yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması çok ciddi bir
sorun. 15 numaralı çalıştay sorusunda
ifade edilen mesele de bu. Çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunun 17’inci maddesinde “Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır” hükmü bulunuyor.
Kaldı ki bu yasaya göre
hazırlanmış 1985 tarihli YÖNETİM PLANIMIZ da var. Yönetim planımız
bugüne kadar uygulanmamış da olsa zamanı geldiğinde uygulanması için
hazırlanmıştı. Adeta Orjanın geleceğinin SİTE YÖNETİMİ olacağının da işareti ve
mührüydü. O yüzden bu aşamada yani kooperatif amacını tamamlamamış da olsa, tasfiye
olmadan da site yönetiminin teşekkül ettirilmesi mümkün. Zira bu konunun
Kat Maliklerinin toplanıp yönetici seçmelerine hukuken bir engel teşkil
etmediği konusunda da uzmanlar ittifak halinde. Buna rağmen özellikle de
2014 yılından beri ORJAN’da geçmiş yönetim
kurulları “kat mülkiyeti hukukunu” uygulamamakta ısrar ettiler.
Oysa 2014
yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu
sağlamış durumdaydı. Dolayısıyla söz konusu madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını”
hatırlatmış olmalıydı. Bu nedenle 2014
yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL
YASAL ZORUNLULUK” haline gelmişti. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel
gereğini yapmamız gerekiyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış
yoldayız. Dolayısıyla da Nasrettin hoca gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması
gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da havaya
tartışıp duruyoruz. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Demek
oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.
Altını kalın çizgilerle vurgulamamız gerekiyor ki; “İster
kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün
bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3
PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda
kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE
YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE
YETKİLERİNİ gasp etmiş olur.
Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için
bu durum halen devam ediyor.” Bilinmeli ki bu
yargı benim değil konunun uzmanlarının ve Yargıtay’ın görüşü.
Orjan oldukça eski ve büyük bir yazlık KONUT YAPI KOOPERATİFİ. Ama amacı “konutların
ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tesciliyle” sınırlı. Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit
gibi görebiliriz. 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme çerçevesinde
46 yıldır varlığını sürdürüyor. KONUT
SİTELERİ ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre
kurulup, yönetilmekte. Bu yüzden Orjanda site
yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil
edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat
irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey
bireysel taleplerle aldık. Ancak, aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak
devam ediyoruz. Bu büyük bir sorun.
Ne olmalıydı? Bir kere daha vurgulamalıyım ki 17.maddeye
göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira
KOOPERATİF başka şey SİTE bambaşka bir şey. Farklı yasal
dayanakları ve hukuksal alt yapıları var. Biri KOOPERATİF HUKUNA göre,
diğeri KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNA göre varlıklarını sürdürüyor. Bu
nedenle Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF
OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda.
Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler
oldukça fazla.
Neden?
Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş
gibi” lanse ettiler. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar
normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka
yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda
temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz. Orjan bundan dolayı maalesef
bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki
öyle değildi.
Site
yönetimlerinin oluşturulabilmesi için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te
1'inin çağrı üzerine toplanması gerekiyor. Yönetim seçimi işte bu kat malikleri
genel kurul toplantısının işi. Toplantı sonrasında da yönetime seçilen
kişi "Site yöneticisi" oluyor. Birden fazla
kişi seçilmesi halinde artık bir "Yönetim Kurulu" belirlenmiş oluyor.
Kooperatif açısından bakıldığında nihai amaç olan
FERDİLEŞME elbette yasal bir zorunluluk. Ana sözleşmesinin de
gereği. Ancak ferdi münasebete geçiş SİTE YÖNETİMİ kurulması
için bir ön şart değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3
çoğunluk da yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde
eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece
sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların
üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil,
zorunluluk haline gelmiş oluyor.
Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren
Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve Kat İrtifaklı tapular Kat
mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT
MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyordu. Zira site
yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, “yapı
kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde,
ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini
sonuçlandırmaları zorunluluğu” var.
Bu şartlar Orjanda 2014’ten beri var. O halde hemen,
hiç vakit kaybetmeden ve ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan
başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en
önemli ve öncelikli iş. Çünkü SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ kapsamında BLOK
YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN
OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ var.
Bu işler
en iyimser tahminle üç genel kurul sürer. 2025’te bir yetki kararı ile Blok
yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının
başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk toplantısını yaparak taslak
Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da güncellenen yeni Yönetim
Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber Site Yönetiminin belirlenmesi
mümkün. Böylece 2027 yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİ kurulmuş
olabilir.
PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce
40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl
içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine
dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün
baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor. Bu yüzden gözümüzü iyice açıp ne yapabileceğimizi
vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI?
Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir
bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya
da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha
mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla
yüzleşmemiz gerekiyor.
Fakat kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun
sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket
ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI
DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Bu uygulamada bir tür YETKİ GASPI durumu ortaya çıkarıyor. Doğru olan usulünce bir yetki kararı alarak çözüme
doğru yönelmektir.
Böyle bir yetki kararını süreli olarak ve site yönetimi kurulana kadar, yönetim
planını uygulamak kaydıyla içinde
bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM
olarak kullanabiliriz. En azından
başlangıç fitilini ateşler. Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar
site yönetimiyle ilgili bilgi dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar
gelecek için umut teşkil edebilir.
Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda
onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük
ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli
olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı
ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca
zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ
TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.
Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak
değerlendirilebilir. Böylece geçici
Blok Yöneticileri belirlenerek Blok
yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve
güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur. Bir yıllık
sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula
gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha
uzatılması mümkün olabilir.
Bu takdirde de 2027 genel kuruluna paralel olarak ilk TEMSİLCİLER KURULU toplanarak
hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI
ONAYLAYABİLECEK, hem de SİTE
YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilecektir. Bunun anlamı 2027-2028
yılları itibariyle TOPLU YAPI YÖNETİMİ kurulmuş ve yeni yönetim planının
uygulamasının başlamış olmasıdır.
Mevcut
yönetim taze bir heyecanla ve canla başla çalışıyor. Ama onları bir için
seçtik. Kuşkusuz onların da önceliği genel kurula kadar verilen görevleri
yapmak ve 2025’ten sonrası için yeniden yetki alabilmektir. Bu noktada hem
onlara hem de tüm ortaklara hatırlatıyoruz ki: “Orjan
için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol
apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki
onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de
çalışmalıyız.
Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN
TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir.” O yüzden artan
yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe
ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder