14.ncü çalıştay sorusu ile “Site Yönetimine geçiş yapıldığında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan
kaynaklı hak ve sorumlulukların neler olacağı ve yürürlükte olduğu halde
uygulanmadığından meydana gelen sorunların neler olduğunun açıklığa
kavuşturulması” amaçlanmıştı.
SİTE YÖNETİMİ
Kat Mülkiyeti hukukuna dayalı olarak kuruluyor. Onun da “anagayrimenkulde
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI” ile başladığını biliyoruz.
Nitekim bu husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun İKİNCİ BÖLÜM A) Genel
kural: Madde 10’da; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu
siciline tescil ile doğar” hükmü ile belirtilmiş.
Orjanda Kat
İrtifakı 1985 yılında tesis edildi. Yönetim Planının tapuya tescili de aynı
sürecin sonunda olmuştu. Bu sebeple süreç
başladıktan sonra da akla gelebilecek bütün soruların cevabını 634 sayılı kanun
ve Kat Mülkiyeti hukukunda aramak gerekiyor. İşte bu sorulardan en
önemlilerinden birisi de HAKLAR ve SORUMLULUKLAR.
Kanunun “Kat
Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ işte
öncelikle bu sorunun HAKLAR kısmını açıklıyor. Bu bağlamda
genel olarak KAT
MÜLKİYETİNİN BERABERİNDE GETİRDİĞİ HAKLAR şöyle özetlenebilir:
Kat maliklerinin “Malik olunan bağımsız bölüm üzerindeki
mülkiyet hakkı”, “Ortak
kullanım alanları üzerindeki hakları” ve “Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye katılma
hakkı” vardır. “Her kat maliki, ana gayrimenkulün yönetimine kat malikleri kurulu
vasıtası ile katılım sağlayabilir. Kat maliklerinin alınacak kararlar hakkında
fikir belirtmesi, oy kullanması veya hukuki yollara başvurması kısıtlanamaz.” “Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak
tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.” “Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ
UYGULANIR.”
Kat mülkiyetinin kurulması
ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı
ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi
gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları
getirir. Bu yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki
düzenlemeler ışığında özetle şu şekildedir:
634 sayılı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı
Sahiplerinin BORÇLARI” açıklanıyor. Bu konudaki Genel kural ise; “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini,
gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak,
özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve
yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” şeklinde.
Kat maliklerinin en başta “Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü” bulunuyor. Buna
göre “Kat malikleri, hem kendilerine ait bağımsız bölümü kullanırken hem de
ortak alanlardan istifade ederken ortak değerlere saygılı olmalı, diğer kat
maliklerini gözetmeli, taşınmazı özenli şekilde kullanmalı ve belirlenen
kurallara uymaya dikkat etmelidir. Aynı zamanda kat maliki, komşularını ve
taşınmazın kendisini koruyup kollama ödevini de üstlenir. Tüm bu kurallar kat
irtifakı ile bir bağımsız bölümü kiracı olarak kullananlara da sirayet eder”. “Ana
gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu” ise
“Kat maliklerinin genellikle aylık olarak ana gayrimenkulün zorunlu
giderlerinin karşılanması amacıyla aidat ödemesi gerçekleştirmekle mükellef
oldukları” anlamına
gelmektedir. Ayrıca “Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti” ile “Kat malikleri, ana
gayrimenkule verdikleri zararlardan dolayı tüm diğer maliklere karşı sorumlu
tutuluyorlar.” Buna göre; “Kat maliki kendi bağımsız bölümünde olsa dahi ana yapıya zarar verecek
nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Verilen zararların ilgili kat
maliki tarafından giderilmesi esastır.”
Özellikle kat malikinin
yükümlülüğü oldukça ciddi bir konu. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.
maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve
yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini
hakimden isteyebilirler’’ şeklinde. “Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini yerine getirmeyen,
sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet sahibi olduğu bağımsız
bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi halinde diğer maliklere
devredilebilecektir.” Bu maddeye göre meselâ tamamlanmamış subasmanların yasal
olarak ve usulüne uygun prosedürle kendilerinden alınması mümkün bulunuyor.
HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif
arşivinin temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer
alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki
“B”
başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN
HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor. Buna göre “Kat maliklerinin kendi
bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü
bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır.
Ayrıca ”Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine,
korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü
hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin
imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile
konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar.”
9. Maddede “Kat
malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine
gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır”
genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı
ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o
günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR”
yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.
Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye, patlayıcı ve pis kokulu maddeler
bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin
sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi
güzel park edilemeyeceğine kadar pek
çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı,
öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırılabilir.
Örneğin “Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak
yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya
lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını
ileri sürmek suretiyle gider veya avans
payını ödemekten kaçınamaz.” Yine bir başka maddede “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve
yenileme giderlerine mal sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Kat malikleri
kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana gayrimenkuldeki
bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat
malikleri kuruluna giriş yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye kadar olan
maddeler “D-KAT MALİKLERİ
KURULU” bölümünü oluşturuyor.
YÖNETİM
PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak
bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine
getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun
muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” . Bu
haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması
gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama
bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık.
Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi
lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat
en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna
göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi.
Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını
yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan
ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Bu arada geçen yıllar boyunca pek
çok eski Orjan çınarını kaybettik. Veraset yada satışlar nedeniyle aramıza
pek çok yeni komşu katıldı. Her genel kurulda değişik simalar gördük. Doğal
olarak kooperatifin geçmişini bilmeyen, yönetim planından habersiz Ortaklarımız
çoğaldı. Orjanı sadece “tatil yeri”
bilen gençler biriken sorunlara duyarsız kaldı. “Yatırım” yada “yazlık” olarak
görenler Orjana kendi sınırlı bakış açılarıyla baktılar. Gelen yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya
vakit bulamadıkları için de 634
SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda
unutuldu.
Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın
bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU
OLARAK kooperatifi beklemez, toplanır 2014’te
bile site yönetimini kurabilirdik. Site yönetimi kurulmuş olsaydı
herhalde yapılacak ilk iş yönetim
planının güncellenmesi olurdu. Proje
dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez,
kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve
sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM
PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek
kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve
çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda
sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi.
Dolayısıyla da bu boşluktan kaynaklı tartışmalar da havanda su dövmek gibi sadece
birkaç kişi arasında dönüp durdu. Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı,
en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya
dönüşemedi. Orjanın mukadder geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli
olsun olmasın ÖTELENEREK bu
günlere geldik. Kooperatif Yönetim
Kurulları yasal olarak 1985 yılından bu yana Kat Mülkiyeti Hukukunun
geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı. Kısa
bir süre 2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı
dönemde özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen
uygulandıysa da daha sonra tamamen terk edildi.
Ancak özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde oldular. Çünkü “bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır. Bugün değilse yarın bir gün olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır.
“Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için Orjanda bu durum halen devam ediyor.” Orjan halkı da yaşadığı bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. Kooperatif de Kat Mülkiyeti Hukukunun gerekleri konusunda sorumlu davranmadı/davranamadı. Böylece her iki taraf ta aynı yanlışın farklı açılardan içinde olmuş oldular.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder