yazı/yorum...: 27 Aralık 2024 Cuma 22:30 ORJAN POSTASI III.............................NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?

NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?

Çalıştay sorularından 5.ncisi “SÜREKLİ TARTIŞILAN; TEMİZLİK, ÇEVRE, HAYVAN HAKLARI, GÜVENLİK, KOMŞULUK İLİŞKİLERİ, PROJE DIŞI İŞLER, GÜRÜLTÜ, SOSYAL FAALİYETLER, ORTAK ALAN BAKIM VE KORUMA, TRAFİK VB. GİBİ TALEP VE MESELELER SİZCE KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN MIDIR? DEĞİLSE BU TALEP VE UYGULAMA NEDİR? NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ? DOĞRUSU NASIL OLMALI?” şeklindedir. Bu sorunun belirlenmesinden amaç; son yıllarda sıklıkla tartışılan “TOPLU YAŞAM KURALLARI” üzerindeki belirsizlikleri aydınlatmak.

Öncelikle vurgulayalım ki Orjan bir Konut Yapı Kooperatifidir. 1969 yılında 1163 sayı ile yasalaşan KOOPERATİFLER KANUNU ve ANASÖZLEŞMESİNE göre faaliyet göstermektedir. Kanunun 3.maddesi YAPI KOOPERATİFLERİNİN AMACI ve FAALİYET KONULARINI ana sözleşmeye bırakmış durumda. (1)

Nitekim “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ ANA SÖZLEŞMESİNİN” AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6. Maddesi “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır “ diye başlıyor. Sonra da “Bu amaçla kooperatif” neler yapar onları saymış: “1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ORTAKLARINA KONUT YAPTIRIR. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.” (2)

Görüldüğü üzere ne 1163 sayılı kanununda ne de ona dayalı olarak çıkarılan Ana sözleşmede TOPLU YAŞAM KURALLARI bulunmuyor. Zira, ana sözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI arasında son yıllarda Orjan kamuoyunda sürekli tartışılan temizlik, çevre, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyal faaliyetler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler yok.

Bu konu aynı ana sözleşmenin DÖRDÜNCÜ BÖLÜM, KOOPERATİFİN ORGANLARI VE YÖNETİMİ başlıklı kısımda ne GENEL KURUL Görev ve Yetkilerini düzenleyen 23.maddede ne de YÖNETİM KURULU Görev ve Yetkileri (Madde 44) kapsamında da YER ALMIYOR.

Yani tartışılan kurallar KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN DEĞİL. O halde “BU TALEPLER” son yıllarda neden yoğunlaştı? Kooperatif yönetimlerinin buna sebep olan “UYGULAMALARI” mı var? Evet, meselâ sahilin sezona hazırlanması, sezon sonunda toplanması, sahil temizliği, bahçe atıklarının toplanması ve çevre bakımıyla ilgili çalıştıklarını görüyoruz. Ayrıca tören ve müzikli eğlenceler gibi bazı sosyal faaliyetler de yapılıyor diyelim. Ortak alanların bakım ve koruması da yıllardır imkânlar ölçüsünde kooperatif tarafından yürütülüyor. Bunlar Kooperatifin amacı ve faaliyet konuları içinde olmamasına rağmen “DE FACTO” uygulamalar. Yani yıllar içinde güncel gerçeklikler doğrultusunda doğal olarak yerleştiler. Bütçedeki aidat miktarı da bu hizmetlerin maliyeti de dikkate alınarak hesaplanıyor.

Öte yandan çöpler belediye tarafından alınıyor. Güvenlik, trafik, gürültü (Emniyet), sokak hayvanları (Belediye), komşuluk ilişkileri (Mahkeme), proje dışı işler(Belediye imar) ve ilaçlamalarsa (Sağlık Müd.) İLGİLİ KAMU KURUMLARINDAN bekleniyor. Bu taleplerle ilgili kooperatif yönetimi ve çalışanları kendilerine iletilen sorun ve talepleri ilgili kamu kuruluşlarına aktarıyor ve önemi ölçüsünde takip ediyor olmalılar. Ama TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN BU MESELELER kesinlikle KOOPERATİF AMAÇ VE FAALİYETLERİ KAPSAMINDA DEĞİLLER.

Sahilde şezlong, şemsiye ve duşların idaresi, 414 ya da havuz işletmesinden kaynaklı sorunlar, medeni ilişkiler, görgü kuralları, giriş çıkış kontrolü ve yabancılar meselesi vb. gibi tartışmalara neden olan daha pek çok irili ufaklı konu daha sayılabilir. Bunların muhatabı da belki kaçınılmaz olarak kooperatif yönetimi oluyor ama ÇÖZÜM ADRESİ BU DEĞİL!

Çünkü sayılan “Tüm bu işler ve görevler site yönetimine aittir.” Dolayısıyla adres 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI (3) VE YÖNETİM PLANIDIR.(4) İşte yanlış burada. Aramızda tartışıp durduğumuz bu konular bir KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN işi değil. Bu noktada hem kooperatif yönetimlerinin amaç ve faaliyet konuları dışına çıkarak yaptıkları yanlış, hem de ortakların bu meselelerin çözümünü kooperatif yönetiminden beklemeleri YANLIŞ. Kooperatif 2014 ten beri Orjanda site yönetimi kurulmasına önayak olmadığı gibi, kısmen YETKİSİ OLMADIĞI HALDE durumdan vazife çıkararak sanki site yönetimi imiş gibi davranmaya devam etti.

Oysa Orjanda uygulanması gereken TOPLU YAŞAM KURALLARI dediğimiz zaman temel kaynağımızın Kat Mülkiyeti hukuku olduğunu bilmeliyiz. Bu hukukun da iki dayanağı var; ilki 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI, diğeri de ona dayalı çıkarılmış SİTE ANASÖZLEŞMESİ niteliğindeki YÖNETİM PLANIDIR. Genel uygulamalara baktığımızda buna ilave olarak, dayanağını yönetim planından alan APARTMAN KURALLARI, SİTE KURALLARI, UYULMASI GEREKEN KURALLAR veya SİTE YÖNETMELİĞİ gibi araçların da var olduğunu görebiliyoruz.

İnsanların birlikte bulunduğu yaşam alanlarında düzeni sağlamak, anlaşmazlıkların çıkmasını engellemek ve herkesin daha mutlu ve huzurlu yaşaması için elbette bazı SİTE YAŞAM KURALLARI olmalıdır ve çok daha önemlisi ONLARA UYMAK gerekir. Site Yaşam Kuralları ile amaç site sakinlerinin, güvenlik ve huzurunun sürekliliğini sağlamak, daha güzel ve yaşanabilir mekânlar elde edebilmek için uyulması gereken temel kuralların ortaya konulmasıdır. Site dahilinde kullanılan tüm ortak alanlar, taşınabilir ve taşınmaz tüm demirbaşlar kapsama dahildir. Site sakini olmayıp, geçici olarak bulunan kişiler, site hizmetlerinde, sosyal tesislerin işletimin de görev yapanlar dahil olmak üzere site içinde bulunan tüm kişiler açıklanan SİTE YAŞAM KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIR.

Bütün bunlar sonuçta “ortak yaşam alanlarının daha düzenli ve yaşanılası olması adına tercih edilen kuralları” içermektedir. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASININ “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ (15, 16 ve 17.maddeleri), burada yer alan 17.madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ de düzenleyen önemli bir madde. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”

Bu madde Orjanda 2/3 çoğunluğun sağlandığı 2014 yılı itibariyle site yönetimine geçmemiz gerektiğini söylüyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış yoldayız. Nasrettin hoca fıkrası gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da bu konudaki tartışmalarımız havada ve etkisiz kalıyor. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Nitekim aynı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜM “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” kısmında “B) Kat Maliklerinin borçları” da sayılmış. 18.maddede yer alan “I -Genel kural”: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” diyor.

O halde bir de esas odaklanmamız gereken belgeye, ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI’na bakalım. 1985’ten beri var olan ama bir kenarda unutulmuş duran Yönetim Planımızın B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI başlıklı 7,8 ve 9.maddeleri uymak durumunda olduğumuz ama unuttuğumuz “Toplu yaşam kurallarını” ayrıntılı olarak saymış.

Meselâ “Madde–8) Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” diyor. 9.madde ise “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” dedikten sonra ”Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” diyor ve (a) dan (l) ye tam 13 KURAL sayıyor.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye, patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırabilirsiniz.

Bu kuralların 40 yıldır var olduğunu, uyulması gerektiğini kaçımız biliyor? Unutmuş olabiliriz ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı.

Dolayısıyla da yapılan tartışmalar havanda su dövmek gibi sadece klavye silahşorlüğü ile sınırlı kaldı. Doğru zeminde doğru şeyleri konuşarak etkin olunamadı ve Orjan için olumlu katkıya dönüşemedi. Peki, yönetim bu konularda tamamen yetkisiz ve etkisiz mi? İşte Çalıştay sorularından 6.ncısı da bu meseleye ışık tutuyor. “TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ TARAFINDAN ORTAYA KONABİLİR Mİ? KOOPERATİF BU KONUDA CAYDIRICI VE ZORLAYICI MÜEYYİDELER UYGULAYABİLİR Mİ?”

El cevap; “Sayılan tüm bu işler ve görevler site yönetimine aittir. Ancak kooperatif yönetiminin de Yönetim planından kaynaklı görev ve sorumlulukları yok mu?” Evet var. Örneğin YÖNETİM PLANININ 9.ncu maddesinin (d), (f), (g), (h), (k) ve (l) şıklarıyla özellikle konutların görünümü, ilave tadilatlar ve bahçe duvarları ile ilgili kuralların değiştirilmesinde KAT MALİKLERİ KURULU ve YÖNETİM KURULU kararları işaret edilmiş. Bunun anlamı şu; Kooperatif Genel kurulları ve yönetimleri SİTE YÖNETİMİ kurulmadığı yıllarda YÖNETİM PLANINDA yer alan bu yetkileri kullanabilirlerdi. Ama özellikle son 25 yıldır bilinçli olarak yönetim planının gereğini yaptıklarına dair bir uygulamaları olmadı/görülmedi.

Kaldı ki ülkemizde benzer sitelerde uygulama olarak YÖNETİM PLANINA DAYALI OLARAK Site yönetmeliği, site kuralları ya da uyulması gereken kurallar başlığı ile ilave düzenlemeler yapıldığı görülüyor. Merak edenler için aşağıdaki linklerde böyle bazı site kuralları ÖRNEK OLARAK verilmiştir. (5)(6) Bakıp bilgi edinebilirler. Burada sıralanan maddeler, hiç kuşku yok ki toplu yaşam alanlarının daha yaşanabilir kılınması için gerekli olan kurallar olup, tüm bağımsız bölüm malikleri, misafir, işçi-usta ve ziyaretçilerce uyulması istenir. Niçin bizim de böyle TOPLU YAŞAM KURALLARIMIZ olmasın ki?