“FERDİLEŞME” mevzuatımıza
göre; “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin
alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin
(konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesi ve kooperatif
ortakları adına tapuya tescil işlemi ” demek.
Bu konuyla ilgili kullanılan bir başka ifade “FERDİ MÜNASEBET”. O da “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin
alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin
ortaklara devredilerek,
tapularının verilmesi” olarak tanımlanmış. Ferdileşme süreci “FERDİ
MÜLKİYETE GEÇİŞ”le
başlar. “Konut Yapı
Kooperatiflerinde ferdi mülkiyete geçilmesi
inşası biten konutların kooperatif
tüzel kişiliğinin mülkiyetinden çıkıp her bir ortağın mülkiyetine girmesi ve bu durumun tescili” anlamına
geliyor. Görüldüğü gibi farklı tanımlardaki ortak nokta BİTEN KONUTLARIN ORTAKLARIN MÜLKİYETİNE
DEVREDİLMESİ VE TAPUYA TESCİLİ oluyor.
Öncelikle daha önceki yazılarımda da sık
sık belirttiğim gibi, artık şunu anlamalıyız: KONUT KOOPERATİFLERİ İLEL-EBED KURULMAZLAR. Nihayetinde 1163 sayılı
Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de
dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Çünkü, 1163 sayılı
Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir
yıl içinde ortakların
FERDİLEŞME (FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ) süreci
işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir
şekilde belirtilmekte.
Bu meseleyi Şehircilik ve Çevre Bakanlığına da sorduk ve konu
hakkında bilgi talep ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde yönelttiğimiz
sorumuz şöyleydi: “Bakanlık 2017 Aralığında kooperatife yazdığı yazıda "ÖNCE
FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN" dediğine göre; Ferdileşme nasıl tamamlanacaktır?
Bu süreçte “KAT İRTİFAKLI TAPULARIN KAT MÜLKİYETLİ TAPULARA DÖNÜŞMESİ” gerekiyor
mu? Ferdileşmenin tamamlandığını nasıl anlayacağız? Sonuçları ne olur?
Bu konuda uyulması gereken yasal bir mevzuat var mı?”
Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi: ”Yapı
kooperatiflerinin özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini
kolaylaştırmak için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun "Dağılma sebepleri" başlıklı 81 inci maddesinin ikinci
fıkrasında, "Yapı kooperatifleri,
anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip
konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına
ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde
anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde
dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş
olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma
veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra
oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat
Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır" düzenlemesi yer almaktadır.
Şehircilik bakanlığı yazısında kat irtifaklı tapuyu kabul etmeyerek "FERDİLEŞMEYİ
tamamlayın" dediğine göre bunun anlamı, "iskân raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların
tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmesi gerekir" demiş mi oluyor? Evet,
aynen öyle. Konunun uzmanlarından Av. Serdar USTA “Yapı kooperatiflerinin üzerinde taşınmaz var ise
ferdileşme suretiyle hak sahibi ortaklarına dağıtım ve tescilini yapıp
kooperatifi fes etmek/yada tür değiştirmesi gerekiyor. Çevre şehircilik
Bakanlığı bu uyarıyı onun için yapmış. Ferdilesmenin ne olduğu nasıl yapılacağı belli.
Yöneticiler basiretli olmalı. Denetçiler ve 40 yıldır bekleyen kooperatif
ortakları da. Çünkü Kooperatifin amacı ferdileşmedir. Çevre Şehircilik
Bakanlığı da de üzerine düşen yasa hükmünü hatırlatmış” diyor.
Kooperatif Site Yönetimi Danışmanı Evren Özmen de benzer şeyler söylemiş: “Sadece kat irtifakı kurulması kooperatifin
ferdileşmesini mümkün hale getirmez. Bu nedenle de kooperatifin ortaklarına
ferdi tapularını verip tasfiye olmasını sağlamaz. Ancak imar barışının ikinci
aşaması olan kat mülkiyet süreci ile ilgili gerekli işlemler yapıldığı
takdirde, ferdileşme süreci başlar ve kooperatif tasfiye olup, sicilden terkin
edilebilir”.
Av.H.Sancar KARACA’ya göre; “Kooperatifler
Kanunu'nun 81.maddesine göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve
ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle
kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için
tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif
anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin iskân ruhsatının)
alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre
ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.”
Peki, Orjan’da durum ne? 1803 konutun
birkaç tanesi hariç tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde özellikle son 25 yıldır hem 1163 sayılı
kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak
site yönetimine geçmedik/geçemedik. Oysa konutların bitmesi ve
iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” işleminin
başlatılması gerekiyordu. Serbestlik kararları meseleyi yıllara yaymış olsa da
sorunu ortadan kaldırmıyordu. Üzerine 2/3 çoğunluk sebebiyle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ durumu da
eklendi. Sonuç olarak bu mesele büyüyen bir kartopu gibi kooperatifimizin
önünde çözülmeyi ve adım atılmasını bekliyor. Sürecin
ertelenip durması hayrımıza değil. Kanunlara uymamak çok ciddi bir konu, öte yandan site beklentilerimize ve
menfaatlerimize de aykırı.
Eminim çevrenizde “Tapunuz
var mı?” sorusuna “Elbette var. Niye ki?” diye
cevap veren birçok insan bulabilirsiniz. İşte bu cevap “Doğru
bildiğimiz yanlışlardan” sadece bir tanesi. Çünkü, kooperatif
yönetimleri bugüne kadar süreyi 60 yıla çıkararak elimizdeki KAT İRTİFAKLI TAPULARIN cins tashihi
yapılarak KAT MÜLKİYETİ TAPUSU
haline dönüşmesi için bir
tür süre uzatımı aldılar. Ama bu süre
değerlendirilemeyince hem FERDİLEŞME (FERDİ
MÜNASEBETE GEÇİŞ) yani Kat Mülkiyetli Tapularımızın verilmesi,
hem de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ gibi
devasa iki sorun gelecek yıllara ertelemiş ve ötelemiş oldu.
Oysa
elimizdeki kat irtifakı
tapuları nihayetinde geçici bir belge. Halâ kurasını
çektiğimiz arsa üzerindeki
inşaata yönelik mülkiyet hakkı sahibiyiz. Ancak bu belgenin konutlar
bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. “KAT İRTİFAKI” neticede arsa
payını gösteren bir tapudur. O tapuda maliki olunan dairenin ada ve parsel numarası
ile kaç nolu bağımsız bölüm olduğu yazılıdır. Kooperatif ortağı KAT İRTİFAK TAPUSUNU aldıktan sonra inşaat
oturulur duruma gelip iskân aldımı artık bir KAT MALİKİ olur.”(Av.İrfan KÖK) Bu işlemin de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde yapılması
lazımdı.
Madem sadece yönetim
planı hazırlama ve kat irtifakı tapusu ferdileşmeye/ferdi
mülkiyete geçişi sağlamıyor. Madem elimizde
bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara
form. Yani inşaatın başlamış ama tamamlanmamış olması hali. Madem Kat
mülkiyeti tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bağımsız bölüm” söz
konusu. O zaman ferdileşme süreci nasıl başlayacak ve nasıl
tamamlanacaktır?
Mevzuatımıza
göre FERDİLEŞME sürecini başlatan ilk adım FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ.
Bu işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve
tapu devri ile
sonuçlandırılıyor. Ancak Madde hükmüne
göre yapı kullanma izninin alınmasını MÜTEAKİP EN ÇOK BİR YIL İÇİNDE ferdi
münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi
ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili
değil. Bu talebe istinaden her
bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı
tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif için de söz konusu.
Yani
ferdileşme ile beraber kooperatifin adı da tapu kütüğünden terkin edilmiş
oluyor.
Orjan için SİTE YÖNETİMİ kaçınılmaz ve yasal bir zorunluluk. Bu süreç daha kat
irtifakı aşamasında doğmuştu. Çünkü 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI hepimiz
adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı
alırken o belgeyi imzaladık. Böylece
tescil edilen yönetim planı bütün Orjan ortakları ve yönetimler için uyulması
zorunlu bir taahhütname halini aldı. 40 yıldır da
kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.
Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân
raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin
başlaması, yani KAT
İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu.
Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor.
Bu anlamda Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü
tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site yönetimine geçilmemesi hem 1163
sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa açık
aykırılık teşkil eden bir durum. Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81.
Maddesi son derece açık. Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması
ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına
ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı kullanma izninin
alınmasını müteakip en geç bir yıl
içinde de ortakların 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri
sonuçlandırılır.
PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40
yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde
hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine
dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR
KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder