03 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 3.
KOOPERATİFLE BAKANLIK ARASINDA 2013- 2017 YILLARI ARASINDA GERÇEKLEŞEN
YAZIŞMA NEYDİ? KOOPERATİF NE TALEP ETTİ, BAKANLIK NEDEN REDDETTİ VE NE YAPMASI
GEREKTİĞİNİ YAZDI? KONUYA DAİR BUGÜNE KADAR HERHANGİ BİR İŞLEM YAPILDI MI?
YAPILMADIYSA NEDEN?
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
Soruda cevaplandırılması gereken ilk konu; kooperatifle bakanlık arasında 2013- 2017 yılları
arasında gerçekleşen yazışma. Bu yazışmanın ne olduğu, kooperatifin neyi talep ettiği ve bakanlığın
bu talebi neden reddettiğidir. İkincisi
Bakanlık bu yazısında özellikle neyi vurgulamış ve kooperatifin ne yapması
gerektiğini yazmıştır? Üçüncüsü;
Bakanlık uyardığı halde konuya dair bugüne kadar herhangi bir işlem yapılıp
yapılmadığı, yapılmadıysa nedeni sorulmaktadır. Bu durumda mevcut durumun
analizi yapılıp yıllara ötelenmiş bir sorun olarak üzerindeki tespit ve
değerlendirmelerimiz sorulmaktadır.
Kooperatif
yönetimi 24.12.2013 tarihinde Şehircilik ve Çevre Bakanlığına yaptığı yazılı
başvurusunda İşletme kooperatifine geçme talebinde bulunmuştur. Takip eden üç yıl içinde Kooperatifle Bakanlık arasında
konu ile ilgili birkaç yazışma daha olmuş en son 22.12.2017 tarih ve 17525
sayılı yazısı ile de İşletme kooperatifine geçme talebi uygun bulunmamıştır. Bu
yazışmadan zamanın başkanını ziyaretimiz sırasında haberimiz olmuş ancak
içeriği hakkında bilgilenememiştik. 2023 yılında sonraki yönetim de bu
ketumluğu devam ettirmiş, sadece sayın başkanın elinde kısa bir süre görebilme
imkânı bulmuştuk. Anlam veremediğimiz bir davranışla hemen sümeninin altına
koymuştu. Yazıdan aklımızda kalan ise sadece şu cümleydi.
“…Kanun
ve anasözleşmede yer alan hükümler çerçevesinde henüz tüm ortakları bakımından
FERDİLEŞMEYİ gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin bu aşamada İŞLETME
KOOPERATİFİNE dönüştürülmesinin mümkün olmadığı ..” Fakat çok daha garibi sayın başkanın elindeki
bu yazıyı bize “SİTE YÖNETİMİNE
GEÇİLEMEZ!” diye göstermesiydi. Halbuki yazıyı tam olarak görüp okuyamasak
da konunun site yönetimi kurulmasıyla doğrudan bir ilgisi olmadığını kamuda
onca yıl yöneticilik yapmış biri olarak anlamıştım. Ama başkan konuyu farklı
bir yöne saptırıyordu. İtiraz etmemize rağmen sayın başkan asabileşince ortamın
daha fazla gerilmemesi için ziyaretimizi sonlandırmıştık.
Sonrasında
face gruplarında bu konuyla ilgili yayınlanan yazılarımıza da yönetimden bir
açıklama gelmemişti. Yorum şeklindeki birkaç cümle ise asabi bir üslubuyla
yazılmıştı. Bu tartışmalarda bir ara konunun site yönetimiyle ilgili olmadığı
itiraf edilmişse de o cümleler daha sonra silinip kaybedildi. En son genel kurul öncesi bir önceki
sayın başkanın tanıtım toplantısında kendisine bu defa yüzüne karşı soruldu
ancak yine bir cevap alınamadı. Konu gizemini korurken bizde önemli bir
şeylerin gizlendiği algısı oluşuyor, bu algı da giderek konunun üstünün
kapatılmakta olduğu şüphesini besliyordu.
Bu
yüzden Çalıştay sorularının 3.sü bu konu üzerine kaleme alındı. Ardından
Şehircilik ve Çevre Bakanlığına yazılı bir başvuruyla konu hakkında bilgi talep
ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde dile getirilen sorumuz şöyleydi:
“Kooperatifle Bakanlık arasında
2013-2017 yılları arasında gerçekleşen
yazışma işletme kooperatifine geçme talebi üzerineydi. Bu talep Bakanlığınızca
neden reddedildi? Dosyada
bulunan kat irtifaklı tapu örneği neden kabul edilmemişti? Kooperatife önce ne
yapması gerektiği belirtildi?”
Bakanlık
başvurumuza şöyle cevap verdi:
“Kooperatifçe Bakanlığımıza yapılan
başvuruların değerlendirilmesi neticesinde 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı
yazımız ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda değerlendirilerek
kooperatife ait tüm taşınmazların mevcut durumu, tüm ortaklar adına kat
mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılıp yapılmadığı hakkında başkaca bir
bilginin yer almadığı, yazı ekinde yer
alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla
Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin
gerçekleşmediği görüldüğünden dolayı kooperatifin anasözleşme değişikliği
yaparak işletme kooperatifine dönüşmesine Bakanlığımızca izin verilmemiş olup...”
Buna göre Şehircilik
bakanlığı 2017 de yazdığı yazıda “…henüz tüm ortakları bakımından
ferdileşmeyi gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin..” ifadesiyle önce “FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN!” sonra “İşletme
kooperatifi talebinizi yaparsınız değerlendiririz” demiş. Ayrıca
bakanlık, “…yazı ekinde yer alan tapunun
ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla
Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin
gerçekleşmediği görüldüğünden…”ifadesiyle dosyada ekli bulunan KAT İRTİFAKLI TAPUYU da kabul etmemiş. Buradan
çıkarılacak sonuç; Orjanda “kat
irtifaklı tapusu olanların kat mülkiyetine dönüşmediği”, yani "iskan raporlarını almış kat irtifaklı
tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmediği”dir. Özetle 2017 sonu itibariyle ”FERDİLEŞME-Ferdi Mülkiyete geçiş işlemleri gerçekleşmemiştir.
Halbuki Orjan’da
kat İrtifakı neredeyse 40 yıl önce 1985 yılında kurulmuştu. O yıldan bu yana da
herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış durumda. Ama
Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış
konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM
olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu
yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik.
Üstelik Çevre
Şehircilik Bakanlığının bu yazısıyla kooperatif yönetimine dolaylı olarak “İşletme kooperatifine geçebilmek için önce
üzerine düşen yasa hükmünü yerine getirin” uyarısına rağmen aradan geçen
7 yıla rağmen yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi olmadı.
Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi
çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına
da seyirci kaldılar.
Daha önce Bakanlığın
2017 yılı aralığında yazdığı yazı elimizde olmamasına rağmen yazıyı görmüş,
hakkında kısmen bilgi sahibi olmuştuk. Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin işletme
kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul
etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ
TAMAMLAYIN' diyerek reddetmişti.
Bu arada
konu hakkında görüşünü aldığımız Av.Prof.Dr.
Mustafa Şeref KISACIK, bize ferdileşme konusunu netleştiren iki soruyla
önemli bir katkıda bulundu. “1. Herkes tapusunu aldı mı? 2. Koop.
üzerinde tapu kaldı mı?” Bu soruların cevabı açık ve netti: 1.
Herkesin hisseli Kat İrtifaklı Tapusu var ancak bunlar Kat Mülkiyetine
dönüştürülmedi. Dolayısıyla da 343/3 anagayrimenkulün mülkiyeti hala
kooperatifte. 2. Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim
planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapusu bulunuyor.
Bakanlık
yazısından 6 ay sonra o zamanki yönetim, 30 Haziran 2018 tarihli genel kurula kooperatif
süresini 20 yıl daha uzatılması için anasözleşme değişiklik teklifi getirdi.
Böylece KOOPERATİFİN SÜRESİ 60 YILA YANİ
2038’E KADAR UZATILMIŞ OLDU. O günden bu yana geçen 6-7 yılda da FERDİLEŞME ile ilgili herhangi bir adım
atılmadı. İskân raporlarını alan ortakların kat mülkiyetine geçişi yönlendirilmedi.
Fakat bakanlık yazısı maalesef hiç alakası olmayan başka bir konu için kullanıldı.
Bu da “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ OLMAYACAK!”
saptırmasıydı.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 03.01: Bakanlık yazısı gibi
önemli bir belge ve bilgiler ORTAKLARA
DUYURULMUYOR.
Srn 03.02: Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ SÜREKLİ
ÖTELENİYOR. (Srn 01.11 numaralı sorunla bağlantılı)
Srn 03.03: ORJANDA SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ ERTELENMEMELİ. (Srn 01.06,
Srn01.15, Srn01.24 ve Srn02.04 numaralı sorunla bağlantılı)
Srn 03.04: Kooperatif ortakları FERDİLEŞME VE SİTE YÖNETİMİ KONULARINA İLGİSİZ. (YE)
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025),
orta (2026-2029) ve
uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ”
neler olmalı?
Hdf 03.01: Srn 03.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 1163 sayılı kanun çerçevesinde ortakları birinci derecede
ilgilendiren ÖNEMLİ BELGE VE BİLGİLERİN
ORTAKLARA AÇIK OLMASI, DUYURULMASI VE PAYLAŞILMASI.
Hdf 03.02: Srn 03.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ için harekete
geçilmesi.
Hdf 03.03: Srn 03.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedef ile aynıdır.
Hdf 03.04: Kooperatif ortaklarının FERDİLEŞME VE SİTE YÖNETİMİ konularında bilgilendirilmesi
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda
düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025
SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.03.01.2025.01: Srn 03.01 numaralı sorun için
çözüm olmak ve Hdf 03.01 hedefini gerçekleştirmek
üzere; ortakları birinci
derecede ilgilendiren önemli belge ve bilgilerin ortaklara açık olması,
duyurulması ve istendiğinde paylaşılması
ile ilgili mevcut yönetim BİR
İLKE KARARI almalıdır.
Str.03.02.2025.02: Srn 03.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.03.03 - Hdf.01.06 hedeflerini gerçekleştirmek için; Str.01.05.2025.06 stratejisi uygulanır. (Ek: Yapı kooperatifi halinin sonlandırılması ile işletme kooperatifi ve site yönetimi konularında gereğinin yapılabilmesine yönelik genel kuruldan önce konulacak gündem maddesinin açıklaması yapılmalı. Bunun için Çalıştay raporunda tespit edilen sorunlardan hareketle önerilen hedef ve stratejilerden yararlanılmalı. Böylece ortaklar kooperatif yönetiminin site yönetimi olmadığını, görev ve hizmet farklılığı olduğunu, yapı kooperatifi halinin er geç terk etme zorunluluğu olduğunu anlamalıdır. (YE )
Haziran 2026 genel kuruluna kadar;
Str.03.03.2026.01: Srn 03.04 numaralı sorun
için çözüm olmak ve Hdf 03.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Sürekli değişen farklılaşan Orjan Ortak
yapısı ve profili dikkate alınarak, Kooperatif ortaklarının mümkün
olan bütün araçlardan yararlanarak Ferdileşme ve Site yönetimi konularında bilgilendirilmeleri
ve geleceğiyle ilgili olarak yönetimleri
bu yönde almaları gereken stratejik kararlarında destekleyen etkin bir toplum
haline gelmeleri sağlanmalıdır. (YE)
Str.03.03.2026.01: Srn 03.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf 03.02
hedefini gerçekleştirmek üzere; Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ için 1163 sayılı kanunun 81.nci maddesi
uyarınca ve Tapu müdürlüğünden alınan resmi bilgilere dayalı olarak ORTAKLAR BİLGİLENDİRİLMELİ, gündem
yapılarak GEREKEN YETKİ GENEL KURULDAN
ALINMALI ( Ek: Ve bu yetki söz konusu işlerin yapılması için, konu ile
ilgili donanımlı, bilgili, resmi makamlarda temsil kabiliyeti olan, çevresi
geniş EN AZ 5 KİŞİLİK BİR KOMİTENİN
2 yıl için kurulmasını (YE) ve gerekli bütçenin tahsisini de içermelidir. (YE)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder