1-21
OCAK 2014 TARİHİNDE BİMER’E YAPTIĞIM BAŞVURU VE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK
BAKANLIĞININ CEVABI:
Bu
cevabi belgenin aslı şahsi dosyamdadır ve arzu edenlere gösterebilirim. BİMER’e
yaptığım başvuruda özetle site yönetimine geçişle ilgili yasal gerekçeleri
sunduktan sonra bakanlık özetle; “başvurumu öncelikle noter kanalıyla
kooperatif organlarına iletmemi, çözüm alınamaması halinde kooperatifin
bulunduğu yerdeki adli mercilere başvurmamı” tavsiye etti. Ben de aşağıda
2’inci maddedeki ihtarnameyi noter kanalı ile kooperatifin yönetim kurulu
başkanlığına verdim.
2-15
MART 2016 TARİHİNDE KOOPERATİF YÖNETİMİNE NOTER KANALI İLE VERDİĞİM İHTARNAMENİN
AÇIKLAMA KISMI:
Bu
belgenin aslı da şahsi dosyamdadır ve arzu edenlere gösterebilirim.
a-
ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 6’ıncı maddesine göre
kooperatifin ana amacı (343/3 No.lu parsel üzerindeki);’’Ortaklarının
konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.’’ Konut Yapı Kooperatifi; Genel
Kurulun 1978, 1981, 1984, 1988, 1989 ve 19991 tarihlerinde aldığı kararlarla,
ortaklarının konut ihtiyacını karşılama amacını (görevini) ‘’ortaklarının
takdirine bıraktığından’’, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun
81/7nci maddesine göre ‘’kuruluş amacını, geri dönüşü mümkün olmayacak
şekilde tamamen yitirmiştir.’’ Bu nedenle, daha ilk kuruluş yılında
(1978) ‘’yasal olarak dağılma sürecinin şartları doğmuştur.’’ Ancak buna rağmen Kooperatif Yönetim
Kurulları ‘’kooperatifin dağılma ve tasfiye sürecini’’ hiçbir
Genel Kurulun gündemine almamış ve Genel Kurulun kararını sorgulamamıştır.
b-
ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 44ncü maddesinde, Konut Yapı
Kooperatifinin ‘’ORJAN Sitesini yönetmesiyle ilgili hiçbir hüküm yoktur’’.
Sözleşmenin 64ncü ve 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17nci maddesine (Ek:
13.04.1983 – 2814/7 Mad.) göre; 31 ARALIK 2014 tarihi itibarıyla 343/3 No.lu
parseldeki 1803 bağımsız konuttan 1782 adedinde ferdi münasebete geçiş yapılmış
(2/3’ü 1202 konuttur) ve bu konutların kat malikleri kat irtifaklı tapularını
almışlardır. Bu durumda site yönetiminde, yakın komşu sitelerde (DENETKO,
HABERKENT VE İMKO) olduğu gibi ‘’634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
uygulanması gerekmektedir”.
c-Konut
Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu; 1303 No.lu parseldeki Kat Maliklerini
yönetmesi gereken ORJAN Sitesi Yönetim Kurulunun kurulmasına engel olmaya, bu
kurulun yönetim yetkilerini kanunsuz olarak gasp etmeye, Ana Sözleşmedeki Genel
Kurulun toplanma ve karar alma
nisaplarını kötüye kullanarak sözleşmedeki tali amaçlara yönelik usulsüz sosyal
tesisler inşa etmeye ve siteyi; ‘’1163 sayılı Kooperatifler Kanunu,
Kooperatif Ana Sözleşmesi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. Bölümüne
aykırı olarak yönetmeye devam etmektedir.’’ Bu konuda Konut Yapı
Kooperatifi Denetim Kuruluna resmen gönderdiğim 23 Ağustos 2012 ve 30 Ekim 2013
tarihli dilekçelerime de olumlu ve yapıcı cevap verilmemiştir. Yine bu konuda
Başbakanlık İletişim Merkezi’ne (BİMER) gönderdiğim ve onun da Çevre ve Şehircilik
Bakanlığına havale ettiği 21 Ocak 2014 tarihli ve 60050 sayılı dilekçeme
cevaben, özet olarak; ‘’Konuyla ilgili Konut Yapı Kooperatifi Yönetim
Kuruluna Noter kanalı ile ihtarda bulunmam ve herhangi bir sonuç alamadığım
takdirde mahkemelerde dava açmam’’ bildirilmiştir.
4-Sonuç olarak; ‘’Konut Yapı Kooperatifinin dağıtılması ve ORJAN Sitesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. Bölümüne göre yönetilmesi’’ konusunun 2016 yılı Genel Kurul toplantısının gündemine alınmasını; bu konuda Konut Yapı Kooperatifi Denetim Kuruluna ve Genel Kurula gerekli bilginin verilmesini; konunun Genel Kurulda dürüst ve yapıcı bir şekilde oylanarak gerekli kararın alınmasını; bu taleplerim yerine getirilmediği takdirde Burhaniye Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava açacağımın bilinmesini ihtar en bildiririm. 15 Mart 2016
3-TEMMUZ
2016 TARİHİNDE KOOPERATİF YÖNETİMİNE BURHANİYE ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
HÂKİMLİĞİNDE (TİCARET MAHKEMESİ SIFATIYLA) AÇMAKTAN VAZGEÇTİĞİM DAVANIN
DİLEKÇESİ (ÖZET):
KONU:
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifinin dağıtılması ve ORJAN Sitesinin
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (9. Bölüm) göre yönetilmesi.
AÇIKLAMALAR:
1-
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi, 1163 sayılı Kooperatifler
Kanunu’na ve Ana Sözleşmesine göre, ilk kurulduğu 1978 yılından itibaren
kuruluş amacını yitirerek yasal dağılma sürecine girdiği halde, 38 yıldan beri
kanunsuz olarak varlığını idame ettirmektedir. Şöyle ki;
1163
sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre hazırlanmış olan S.S. ORJAN Konut Yapı
Kooperatifi Ana Sözleşmesinin (DELİL-1) 6’ıncı maddesine göre kooperatifin ana
amacı; (343/3 No.lu parsel üzerindeki)’’ortaklarının konut ihtiyaçlarını
karşılamaktır.’’ Ancak Konut Yapı Kooperatifi; Genel Kurulunun aldığı
aşağıdaki kararlarla, ortaklarının konut ihtiyacını karşılama amacını/görevini
ortaklarının takdirine bıraktığından, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81/7’inci
maddesine göre kuruluş amacını geriye dönüşü mümkün olmayacak şekilde tamamen yitirmiş
ve daha ilk kuruluş yılında (1978) yasal olarak dağılma sürecinin şartları
oluşmuştur. Bu kararlar şunlardır (DELİL-2, DELİL-3);
a-
26 /3 /1978 tarihinde yaptığı ilk Olağan Genel Kurul Toplantısında aldığı
karar; ‘’Üyeler, kooperatifçe yaptırılacak toplu konut inşaatına iştirak
edip etmemekte serbesttirler. Ancak üyelerimizden herhangi biri arsasına konut
yaptırmak istediğinde, genel kurulca tayin ve tespit edilmiş olan ve tasdik
edilen projeyi uygulamak zorundadır.’’,
b-
4/ 7/ 1981 tarihinde yaptığı 3. Olağan Genel Kurul Toplantısında aldığı karar; ‘’üyeler
adına düzenlenecek bağımsız tapuların alt yapının bitirilmesinden sonra
verilmesi’’,
c-
9/ 12 /1984 tarihinde yaptığı 6. Olağan Genel Kurul Toplantısında aldığı karar;
‘’Ana sözleşmenin 6. Maddesinin; ‘’konut yapımının mümkün olmaması
halinde mevcut taşınmazı parselleyip müstakil parseller halinde ortaklarına
hisseli olarak dağıtabilir’’ şeklinde değiştirilmesi, “inşaatın
su basman seviyesine kadar olan kısmının üyelerin isteğine bağlı tutulmasına,
isteyenlerin kooperatif aracılığı ile isteyenlerin kendisinin yaptırmasına,
yaptırmak istemeyenlerin de serbest bırakılmasına…..’’.
d-1988,1989
ve1991 yıllarına ait Konut Yapı Kooperatifi Olağan Genel Kurul Tutanaklarında
yer alan kararlar da yukarıdaki tespitimi doğrulamakta ve konut inşaatlarını
Konut Yapı Kooperatifinin yapması yerine ortakların takdirlerine bırakıldığını
ifade etmektedir. Özetle, Konut Yapı Kooperatifi, 1991 yılından itibaren Ana
Sözleşmesindeki ortaklarına (üyelerine) konut yapma ana amacını/görevini
gündeminden çıkarmıştır.
2-
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na
ve Ana Sözleşmesine göre, ferdi münasebete geçerek amacına ulaşmasına rağmen,
38 yıldan beri ORJAN Sitesini kanunsuz olarak yönetmeye devam etmektedir. Şöyle
ki;
Ana
sözleşmesinin 64ncü maddesine göre; yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan
sonra ‘’kooperatif aradan çekilir ve konutların mülkiyetleri ortaklara
aktarılarak ferdi münasebete geçiş işlemlerine başlanır.’’
Her
ortağın kendi konutlarının ‘’Kat Mülkiyetli Tapu Senetlerini ve Yapı
Kullanma İzin Belgelerini/İskân Ruhsatlarını almalarını müteakip ortağın artık
kooperatifle ilişiği kesilmiş olur. Kooperatif yönetiminin en çok bir yıl
içinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortaklarının ferdi münasebet
işlerini sonuçlandırması şarttır. ‘’
1163
sayılı Kooperatifler Kanunun 81nci, Ana Sözleşmesinin 85nci maddesine göre; ‘’Kooperatif
Ana Sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların
ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak,
tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana
sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi
(İşletme Kooperatifine dönüşmesi) halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.
Konut Yapı Kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç
bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri
sonuçlandırılır. (5983 sayılı Kanunun 2. Maddesi ile değişik).
Konut
Yapı Kooperatifinin Ana Sözleşmesinin 44ncü maddesinde, ‘’ORJAN Sitesini
yönetmesiyle ilgili hiçbir hüküm yoktur.’’
634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12 b) maddesine (Değişik madde: 13/04/1983-
2814/4 Md.; Değişik Madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./5.Md.) göre, kat mülkiyetinin
kurulması, yapılan konutların ortaklar adına tescil edilmesi ve ferdi mülkiyete
geçilebilmesi için, bir yönetim plânı gerekmektedir.
634
sayılı kat mülkiyeti kanununun 17nci maddesine (Ek: 13.04.1983 – 2814/7 Mad.)
göre; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapı fiilen tamamlanmış ve
bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi, gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır.”
Bu
kanunların ve sözleşmenin hükümlerine rağmen;
a-
Konut Yapı Kooperatifi, kuruluşundan bu yana 38 yıl geçmesine ve süresini
ikinci defa (20+20 yıl) uzatmasına rağmen Yönetim Kurulları/Kurulu, ‘’kooperatifin
dağılma, tasfiye veya işletme kooperatifine geçiş sürecini hiçbir genel kurulun
gündemine almamış ve genel kurulun kararını sorgulamamıştır.’’
b-
1985 yılında hazırlanan ‘’ORJAN Sitesi Yönetim Planı’’ (DELİL-4),
bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olmasına ve komşu
HABERKENT Kooperatif/Site Yönetimleri, kendi Yönetim Planlarını uygulamalarına
rağmen; “ORJAN Sitesi Yönetim Planı 31 yıldan beri uygulanmamaktadır.’’
c-
DELİL-5’ e göre 31 ARALIK 2014 tarihi itibarıyla 1803 bağımsız konuttan 1782
adedinde ferdi münasebete geçiş yapılmış (2/3’ü 1202 konuttur) ve bu sayıdaki
üye kat irtifaklı tapularını almıştır.
Henüz 21 su basmanı seviyesindeki (1803-1782) bağımsız konut maliki ile
ferdi münasebete geçiş yapılamamış ve 677 (1803-1126) bağımsız bölümün kat
maliki de kat mülkiyetine geçememiştir. Bağımsız bölümlerin 2/3’ünden fazlası
kat irtifakı tapularını aldıkları halde sitenin yönetiminde Kat Mülkiyeti
Kanununun hükümleri uygulanmamaktadır.
3-
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulları ve mevcut Yönetim
Kurulu 343/3 No.lu parseldeki Kat Maliklerini yönetmesi gereken ORJAN Sitesi
Yönetim Kurulunun kurulmasına engel olmaya ve Site Yönetim Kurulunun
yetkilerini kanunsuz olarak gasp etmeye devam etmektedir. Şöyle ki;
a-
Konut Yapı Kooperatif Yönetim Kurulu, Ana Sözleşmesindeki Genel Kurulun
toplanma ve karar alma nisaplarını kötüye kullanarak üyelerden tahsil ettiği
aidatlarla sözleşmedeki tali amaçlara yönelik usulsüz sosyal tesisler inşa
etmektedir. Bir örnek vermek gerekirse;
Yönetim
Kurulunun, üyelerinden tahsil ettiği aidatlarla ‘’üyelerinin konutlarını
ve ortak alanlardaki tesisleri inşa etmesi gerekir’’. Ancak Konut Yapı
Kooperatifi Yönetim Kurulu, ortak alanlardaki tesisleri inşa etmeyi müteakip bu
amaç ve görevini daha ilk kuruluş yılında (1978) kaybettiği için üyeler kendi
konutlarını kendileri inşa etmiştir. Bu durumda Konut Yapı Kooperatifi Yönetim
Kurulu, halen üyelerinden tahsil ettiği aidatları, doğrudan doğruya yetkilerini
gasp ettiği ve kurdurmadığı ‘’ORJAN Sitesi Yönetim Kurulunun’’
giderlerini (çalışan işçilerin maaşları, ortak alanlardaki tesislerin ve yeşil
alanların bakım ve onarımları, güvenlik hizmetleri vb.) karşılamak amacıyla
kullanmaktadır.
b-
Bu durum, Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinde yer almayan yetkilerin kullanılmasına yol açtığı gibi Kooperatifin
amacının gerçekleşmeyeceğini de göstermektedir.
4-
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi Yönetim ve Denetim Kurulları,
yukarıdaki konularda yaptığım başvurularıma yapıcı ve olumlu cevaplar
vermediğinden bu davanın açılması zorunlu hale gelmiştir. Şöyle ki;
a-
Bu konularda Konut Yapı Kooperatifi Denetim Kuruluna verdiğim dilekçelerim ve
karşı cevapları DELİL-6, 7, 8 ve 9’da olup dilekçelerime olumlu ve yapıcı her
hangi bir cevap verilmemiştir.
b-
Dava konusuyla ilgili Başbakanlık İletişim Merkezine (BİMER) gönderdiğim,
BİMER’ in de Çevre ve Şehircilik Bakanlığına havale ettiği dilekçem DELİL-10’da
ve ekte, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının cevabi yazısı ise DELİL-11’de ve
ektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, özet olarak; ‘’Konuyla ilgili
Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanlığına Noter kanalı ile başvuruda
bulunmamı ve herhangi bir sonuç alamadığım takdirde mahkemelerde dava açmamı’’
bildirmiştir.
c-
S.S. ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanlığına 15 MART
2016 tarihinde Noter kanalıyla gönderdiğim ihtarnameye rağmen (DELİL-12), ihtar
konusu 2016 yılı Genel Kurul toplantısının gündemine alınmadığından (DELİL-13)
bu davanın açılması zorunlu hale gelmiştir.
4-SONUÇ:
a-Davanın
takibi için daha önce bu tür davalarda deneyimli bir avukatla yaptığım
görüşmede; davayı kurumsal değil de “kişisel” olarak açtığımdan
dava kazanıldığı taktirde mahkemenin beni 634 sayılı Kat mülkiyeti kanunun
9’uncu Bölümündeki esaslara göre “Site Yöneticisi” olarak
atayacağını ve benim de “tek başıma 1800 kişilik genel kurula ve
Kooperatif Yönetim Kuruluna karşı kanunun öngördüğü site yönetimini kuracağımı”
ifade etti ve davanın lehime sonuçlanması için “yüksek vekalet ücreti”
talep etti.
b-Hem
“tek başıma genel ve yönetim kurulu ile (bir kişiye karşı 1800 kişi) iki
hasım olarak karşı karşıya gelmemek hem de (sanki bu dava kişisel
davam imiş gibi) yüksek avukatlık ücretini ödememin mümkün olması”
nedenleriyle davayı açmaktan vazgeçtim.
25
Ağustos 2023
Güray
Tekin
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder