22 Ağustos 2023 Salı16:00 ORJAN SİTE YÖNETİMİ.............................İLİŞKİLER NASIL OLACAK?

SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLDİĞİNDE KOOPERATİFLERLE İLİŞKİLER NASIL OLACAKTIR?

1-YASAL GEREKÇELER:

a-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17’inci maddesine göre;

“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi (2/3) fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi, gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” 31 Aralık 2014 tarihinden itibaren bu kanun maddesi fazlasıyla gerçekleşmiştir. Bu nedenle Site Yönetimine geçişin önünde herhangi bir engel yoktur.

b-Aynı kanunun (9ncu Bölüm: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) 66’ıncı maddesine göre;

 Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. 343/3 No.lu parselde kurulmuş olan “ORJAN Sitesi de bu kapsamda bir toplu yapı olup bu bölüm hükümlerine tabidir (Resme bakınız)”.

c-1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 81nci ve Ana Sözleşmenin 85nci maddesine göre;

‘’Konut Yapı Kooperatifleri, Ana Sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde Ana Sözleşme değişikliği yapılarak, kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde, dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.‘‘

d-Sanayi ve Ticaret Bakanlığının ‘‘1163 Sayılı Kooperatifler Kanununa dair 2004/1 No.lu tebliğine göre;

1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 81nci ve Ana Sözleşmenin 85nci maddesi gereğince, bütün ortakların tapularının dağıtılmış olması halinde’’ kooperatifin amacını gerçekleştiğinin ve ferdileşmenin tamamlandığının kabul edilmesi gerekmektedir. Böylece ferdileşmesini tamamlamış bir Konut Yapı Kooperatifi, ‘’son ortağın tapusunun verildiği tarihten itibaren’’ altı ay içinde amacı değiştirilerek başka bir kooperatif türüne dönüştürülmediği takdirde, herhangi bir genel kurul kararına gerek kalmaksızın dağılma durumuna gireceğinden, yönetim kurulunca anılan Kanunun 81′inci maddesinin verdiği görev ve yetkiye dayanılarak derhal anasözleşmede öngörülen tasfiye işlemlerine başlanması zorunludur. İşletme Kooperatiflerine dönüşen Konut Yapı Kooperatifinin Site İşletme Kooperatifi Ana Sözleşmesi hükümleri kapsamında ‘’634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde’’ site yönetimini üstlenmesi mümkün olabilecektir. Ancak ORJAN Konut Yapı Kooperatifi, henüz 20-25 adet su basmanı seviyesinde bulunan konutların inşaatlarını tamamlayıp bütün ortaklarının kat mülkiyeti tapularını almalarını sağlayamadığından, henüz türünü değiştirip İşletme Kooperatifine geçecek durumda değildir.

2-İLİŞKİLER, GÖREV VE SORUMLULUKLAR:

a-Site Yönetim Kurulu, 343/3 No.lu parselde kurulmuş olan ORJAN Sitesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetir. Görev ve sorumluklarını, bu kanunun 9’uncu Bölümünde açıklanan esaslara göre yerine getirir. Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu ile yapacağı bir protokole uygun olarak, sitenin ortak yerlerinin bakım, onarım ve işletme sorumluluğunu, kooperatifin personel ve iş makinaları desteğiyle yerine getirir. 95 Blok Yöneticisinden teşkil edilecek Site Temsilciler Kurulunun toplantı ve seçimlerini, Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi Genel Kurulu toplantı ve seçimlerinden bağımsız olarak yaptırır.

b-Konut Yapı Kooperatifi henüz işletme kooperatifine dönüşmemişse, Yönetim Kurulu, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve Ana Sözleşmesine uygun olarak, ‘’İşletme Kooperatifine’’ geçmek amacıyla, 20-25 adet su basmanı seviyesindeki konutları inşa ettirir, bu konutlarla ilgili hukuki işlemleri tamamlar, bütün konutların kat mülkiyeti tapu senetlerini aldırır. Site Yönetim Kurulu ile yaptığı protokole uygun olarak, halen yaptığı gibi kuruluşunda bulunan personel ve iş makinaları desteğiyle, sitenin ortak yerlerinin bakım, onarım ve işletilmesini sağlar. Ayrıca 343/3 No.lu parsel dışında üyelerinin diğer parsellerdeki hak ve menfaatlerini korur. Genel Kurulun toplantı ve seçimlerini Site Yönetiminden bağımsız olarak yaptırır.

c-Site yönetiminde iki başlılığı önlemek ve yönetimde sadelik prensibine uymak amacıyla, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’na dair 2004/1 No.lu tebliğine uygun olarak, ‘’Site Yönetim/Denetim Kurulu ile Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi Yönetim/Denetim Kurulları birleştirilir’’. Bu birleşmede; kişilikleri, görevleri ve sorumlulukları farklı olan iki kuruluşun Yönetim Kurulu Başkanları, ‘’ORJAN Sitesi ve Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı’’ adıyla ‘’bir başkanla’’ temsil edilir.

d-Kişilikleri, görevleri ve sorumlulukları farklı olan iki kuruluş ise; ‘’Site yönetiminden sorumlu Başkan Yardımcısı’’ ve ‘’Konut Yapı veya İşletme Kooperatifinin yönetiminden sorumlu Başkan Yardımcısı’’ adıyla iki yönetim kurulu üyesi tarafından ayrı ayrı yönetilir. Site yönetiminden sorumlu Başkan Yardımcısı, ORJAN Sitesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetir. Görev ve sorumluklarını, bu kanunun 9ncu Bölümünde açıklanan esaslara göre yerine getirir. 95 Blokun yöneticilerinden oluşan Site Temsilciler Kurulu; bütün kat maliklerini temsilen İşletme Kooperatifinden bağımsız olarak yıllık olağan toplantısını yapar. ’’Birleşik Yönetim Kurulunu’’ seçer. Sitenin ortak yerleriyle ilgili kararları alır.

e-Konut yapı veya İşletme Kooperatifinin yönetiminden sorumlu Başkan Yardımcısı, Ana Sözleşmede yapılacak değişikliklere ve Site Temsilciler Kurulunun aldığı kararlara uygun olarak, sitenin ortak yerlerinin bakım, onarım ve işletme sorumluluğunu yerine getirir. Ayrıca 343/3 No.lu parsel dışındaki diğer parsellerde üyelerinin hak ve menfaatlerini korur. Seçimsiz yapacağı yıllık olağan toplantılarını Site Temsilciler Kurulunun toplantılarından bağımsız olarak yapar. Kat malikleri aynı zamanda konut yapı veya işletme kooperatifinin de üyesi olacaklarından bir yıl içinde iki ayrı olağan toplantıya katılmamak amacıyla, iki toplantı da birleştirilerek aynı gün içinde, aynı yerde ancak arka arkaya yapılabilir.

3-YÖNETİM PLANI VE ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ:

a-Site Yönetim Kurulu, 1985 tarihli Yönetim Planını iptal eder ve Yönetim Planını 634 sayılı KMK’nun 9’uncu Bölümüne göre (Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) yeniden hazırlar. Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu ile yaptığı protokol gereğince, yeni yönetim planına, ‘’sitenin ortak yerlerinin bakım, onarım ve işletme sorumluğunun Konut Yapı Kooperatifine ait olduğu’’ konusunda gerekli şerhi verir.

b-Daha önce hazırlanmış olan Yönetim Planı yukarıda açıklanan ‘’birleşme esaslarını kapsayacak şekilde’’ güncellenerek yeniden hazırlanır. Her iki durumu da kapsayacak şekilde (Konut Yapı ve İşletme Kooperatifi alternatifleri) hazırlanmış olan ‘’Taslak Yönetim Planı’’ arşivimizde mevcuttur ve bu grupta paylaşılacaktır.

c-Konut Yapı Kooperatifi, İşletme Kooperatifine dönüştüğünde Ana Sözleşmesinin aşağıdaki maddelerinde altı çizili değişiklikler yapılır;

Madde 3- Kooperatifin unvanı Sınırlı Sorumlu ORJAN İşletme Kooperatifidir.

Madde 5- Kooperatifin süresi, devamlıdır.

Madde 6- Kooperatifin amacı, ORJAN Sitesinin ortak yerlerinin bakım, onarım ve işletilmesini sağlamak ve 343/3 No.lu parsel dışındaki diğer parsellerde üyelerinin hak ve menfaatlerini korumaktır.

Madde 31- Olağan genel kurul gündemine aşağıdaki hususlar yazılır;

‘’4-Süresi biten yönetim ve denetim kurulu üyelerinin yerine yenilerinin seçilmesi,’’ maddesi iptal edilir.

Madde 42- Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’na dair 2004/1 No.lu tebliğine uygun olarak, ‘’Site Yönetim Kurulu ile İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulları birleştirilir’’. Yönetim kurulu, bu birleşme ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara uygun olarak Site Temsilciler Kurulu tarafından bir yıl için seçilir ve en az beş üyeden oluşur. Yönetim kuruluna seçilen üye sayısı kadar da yedek üye seçilir. Yönetim kurulunun asıl ve yedek üyeleri genel kurulda en çok oy alanlar arasından sıra ile belirlenir. Oylarda eşitlik halinde kura ya başvurulur. Süresi sona eren üyeler yeniden seçilebilir.

Madde-44 ve 45; iptal edilir ve Site Yönetim Planıyla uyumlu olarak yeniden hazırlanır.

Madde 52- Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’na dair 2004/1 No.lu tebliğine uygun olarak, ‘’Site Denetim Kurulu ile İşletme Kooperatifi Denetim Kurulları birleştirilir’’. Denetim Kurulu, bu birleşme ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara uygun olarak Site Temsilciler Kurulu tarafından bir yıl için ortaklar arasından veya dışarıdan en az iki veya daha fazla yedeği ile birlikte seçilir.

BEŞİNCİ BÖLÜM: ORTAK YERLERİN BAKIM, ONARIM VE İŞLETİLMESİ; İptal edilir ve Site Yönetim Planıyla uyumlu olarak yeniden hazırlanır.

22 Ağustos 2023

Güray Tekin