Şurası bir gerçek; Orjan kaçınılmaz
değişime gebe. Bir yol ağzına yaklaşıyoruz. O yol
ağzı ki bir yandan konut kooperatifi olmaktan çıkıp çoktan olmamız gereken hale,
yani site yönetimine geçeceğiz. Öbür yandan da kooperatifimizi küçülterek, bir
işletme kooperatifine dönüştürmüş olacağız. Biri zorunlu, diğeri Orjan’ın
durumuna en uygun tercih.
Varsayalım ki şu an o yol ağzındayız. “NE
YAPMAMIZ, HANGİ YÖNE GİTMEMİZ GEREKİYOR?” Bu soru artık her an, hatta en
ummadığımız zamanda birdenbire karşımıza çıkabilir. Biz bambaşka gündemler
içinde, daha iyi yaşama peşinde uğraşırken o gün adeta bir duvara çarpmış gibi
oluruz. Daha önceden hazırlıklı değilsek inanın bu
olacak! O şok ve kargaşa içinde
de kendimizi toparlayıp yolumuzu bulmamız bir hayli zor. Tabi ki kime denk
gelirse ona patlayacak katlamalı maliyetlerden söz etmiyorum bile.
O yüzden “geleceği inşa etmek bugünden başlar!”
diyorum. Geç kalmış olsak da, ihmal ya da müteredditlikten
sebep bugüne kadar gereğini yapamamış olsak da artık bir şekilde başlamalı.
Bugün yarından erken sayılır. Yarın çok daha geç olabilir. Ama adım atmak için
o yol ağzını da, sonrasını da iyi bilmek gerekiyor.
Öncelikle kanun maddelerine boğulmadan şunu anlamalıyız: “Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde amaç ortaklarına
konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun
için tanınan süre de öyle yıllarca değil sadece 1 (bir) yıldır. Konutlar bitip
iskân raporu alındığında işlemeye başlar. Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa
artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluktur!”
Peki, Orjan’da ne oldu? Konutlar tamamlanıp 9 tanesi hariç %99,5’u
fiilen kullanıldığı halde yaklaşık 20-25 yıldır hem 1163 sayılı kooperatifler
yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak bu süreci
erteleyip duruyoruz. Bilerek erteleme,
ayak direme açık bir suç, ancak ORJAN’DA YAŞAYANLARIN KAÇI BÖYLE BİR DURUMDA OLDUĞUMUZU BİLİYOR?
Elimizdeki kat irtifakı tapularının
arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında geçici bir ara form olduğundan
kaç kişinin haberi var? “Arsa üzerindeki inşaata yönelik mülkiyet hakkı” belgesi sahibiyiz. Ancak bu geçici belgenin proje
tamamlanıp konutlar bittiğinde kat
mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şart.
Bu işlem de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde
yapılması lazım. BİLGİMİZ VAR MI?
Oturduğumuz 131m2 lik bina alanı için 277 m2’lik bir tür “hisseli tapu” sahibiyiz.
Neden? Çünkü; Orjan arazisinin konut alanı durumundaki 500 bin m2’lik ana
gayrimenkulün ortak alanlarında (cadde, sokak, parklar, çarşı, 414, gazino, yönetim
merkezi, havuz, spor alanları, cami, sağlık ocağı vb) hepimizin hissesi var. Ayrıca
ortaklar olarak, kooperatif mülkiyetinde olan Turizm ve Günübirlik tesis yerlerinde
de dolaylı olarak hissedarız. YÖNETİMLERCE BU
KONULARDA BİLGİLENDİRİLDİĞİNİZİ HİÇ HATIRLIYOR MUSUNUZ?
Haydi kanalizasyonu neden bizim yaptırdığımızı biliyoruz diyelim.
Çünkü yıllarca bu tür yatırımları cebimizden yapmaya alıştık. Peki başka bir
seçenek var mıydı? Elbette vardı ama “Geçti
Bor’un pazarı, sür eşeğini Niğde’ye” demiş atalarımız. Onu daha önce
düşünecektik. Hiçbir şey için son değil, şimdi de düşünülmesi gereken şeyler var
elbette. Meselâ kanalizasyon sistemini bittiğinde Baski’ye devretmek gibi.
Neden mi?
Elektrik sistemini neden devrettiğimizi hatırlıyor musunuz? Neden,
ekstradan ciddi bir yatırım yaparak sistemi baştan aşağı yenilemiş ve öyle
devretmiştik? Böylece hem yüksek şantiye elektriği ödemekten, hem de sistemin
bundan sonraki bütün bakım, onarım, yenileme ve işletme masraflarından
kurtulmadık mı? BU OLAY DA MI
BİZE BİR ŞEYLER ÖĞRETMEDİ?
Gelelim doğalgaz konusuna. Gaz altyapısını yapan ilgili firmanın “Siz özel mülksünüz, verin parayı yapalım”
demesinden de mi bir şey anlamadık? Cadde ve sokaklarımızı imarlı yollar haline
getirseydik böyle diyebilecek miydi? İşte o zaman devlet “hık, mık” etmeden, evlerimizin
önüne kadar doğal gazı çekmiş olacaktı. BUNDAN DA
MI DERS ALMAYACAĞIZ?
Bitmedi, dahası da var: 1980’li yıllarda hazırlanıp, “Gelecekte Orjan bununla yönetilecek” denilen yönetim planı üzerinde düşünen,
uygulayan ya da güncelleyen var mı? Yok. Bırakın uygulamayı, bir kenara konup
bilhassa unutulması sağlanmış. Çünkü, üzerinden yıllar
geçmiş, güncellenmeden şimdi uygulanmaya kalkılsa adeta kıyamet kopar
da ondan. Bunları daha önceki yazılarımda maddeler halinde etraflıca açıkladığım
için bir kez daha tekrar etmeyeceğim.
SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE
YÖNETİMİNE GEÇECEĞİZ. Kooperatif
olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hatta görmüyor-duymuyor-bilmiyor
olmanın hiçbir yararı yok. Peki, “Kooperatifi
ne yapacağız?”, “Hisselerimiz olan yerlerden vaz mı geçeceğiz?”, “Burası yol
geçen hanı mı olacak?” ve “iki başlı
yönetim olur mu?” gibi pek çok sorunun zihninizden
geçtiğini görür gibiyim. Ama “korkunun
ecele faydası yok” bilirsiniz. Korkularla, tereddütlerle yol yürünmez.
Bunlarla yüzleşmek ve ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre
hareket etmek mecburiyetindeyiz.
Öyle bir yol ağzındayız ki yol önce: “Kooperatif
olarak devam etmek” ya da “Site
yönetimine geçmek” şeklinde ikiye ayrılıyor:
Sola dönersek kooperatif olarak kanunlara
aykırı bir yürüyüşü sürdürmüş olacağız. Ya Bakanlık denetimi sonucunda, ya da
bir mahkeme kararıyla “Buraya kadar! Kooperatif dağılmış sayıldı. Tasfiyesi
için kayyım tayin edilmiştir” duvarına
çarpmazsak bu yol 60 yılın bitimi 2038’e kadar gider. O zaman 20 yıl daha süre
mi isteyeceğiz. Hangi mazeretle? Buna izin verilir mi sanıyorsunuz? Mümkün
değil, o zaman ne olacak? Geri dönmek zorunda kalırsak, geçen 16 yılı nasıl
telafi edeceğiz?
“Görünen
köy kılavuz istemez” denilmiş
hazır yol ağzındayken “Mecburi
istikamet” yönünü tercih
etmeliyiz. Bu yol site yönetimine çıkar ama adım atmadan önce son bir soru daha
sorabiliriz: “Orjan Kooperatifi ne olacak?” Orada
da iki seçenek var: “Biri
dağılma/tasfiye” diğeri
ise “şekil değiştirme”.
Hissedarı olduğumuz gayrimenkuller, ticari mal ve faaliyetler sebebiyle dağılma
pek mümkün görünmüyor.
Diğer yolda, kat mülkiyeti konusu evler ve devlete bırakılacaklar dışındaki
gelir getirici tüm ortak varlık ve faaliyetlerin işletilebilmesi için mevzuatımıza
göre uygun bir oluşum gerek. Orjan için de bunun adı; “İşletme Kooperatifi”. Böylece,
hem kooperatif yasal yoldan farklı bir şekle dönüşecek, hem de hissedarı
olduğumuz mal ve faaliyetler sahipsiz kalmayacak.
Sonuç olarak mecburi istikamet “SİTE
YÖNETİMİ”ne geçişle birlikte yavru bir “İŞLETME KOOPERATİFİ”miz daha olacak
ve yolumuza öyle devam edeceğiz. Bu asla iki
başlılık yaratmaz. Asıl
kütle site yapısı. Orjan Sitesini yönetecek olan o. İşletme kooperatifi ise ondan
çok daha küçük, amacı ve faaliyeti ticari olan profesyonel bir müessese. Onun
üzerinden hissedarı olduğumuz mallar ve faaliyet alanlarının ortağı olmayı
sürdürebileceğiz.
Ancak iş sırf bu adımla bitmediği gibi, gerçekleşmesi de kolay
değil. İki önemli düzenleme, iki de güncelleme yapılması gerekiyor. Bunlardan
biri “Tapu ile ilgili işlemler ve ferdi mülkiyete
geçiş”, diğeri de “Yeni imar planı” düzenlemesi. Güncellemelerden
ilki “Yönetim Planı”,
diğeri de “İşletme Kooperatifi ana sözleşmesi”
ile alakalı.
Bu noktada 1163 sayılı kanunda yapılan son değişiklik sebebiyle
2023 sonuna kadar anasözleşme değişikliği yapma ve yeni düzenlemelere uyum
sağlama sürecini unutmamamız lazım. Bu yüzden bir an evvel “konut kooperatifi olarak devam mı edeceğiz, dağılacak
mıyız, yoksa başka bir şekle dönüşecek miyiz?” sorusunun cevabını vermek zorundayız. İki
yıl sonra dağılmak durumunda kalacak bir kooperatif için yapılacak her düzenleme
emek ve zaman israfı olur.
Tabi ki bütün bu işlerde seçilmiş Orjan Yönetim Kurulu ve Genel
Kurulun kilit önemi var. Öncelikle bu süreci doğal olarak yönetimin görev
addetmesi, inanç ve kararlılıkla sürdürmesi gerekiyor. Bir tür “kurucu”
misyonu üstlenecek. Hazırlıkları yürütecek ve stratejik karar önerilerini genel
kurul gündemine koyacak.
Öte yandan Orjan Genel Kurulunun oluşumundaki bütün güçlüklere,
toplantı verimsizliğine ve 2/3 karar gerektiren
çoğunluk sorununa rağmen
alınması gereken kararları cesaretle alması şart. Belki iki-üç yıl biri normal,
diğeri olağanüstü yılda iki genel kurul yapılması icap edebilir.
Bütün bunlar “YOL AĞZINDA” önceden düşünülmesi gereken hususlar. Geçirilecek
hiç boş zamanımız yok. Kesinlikle “yumurta
kapıya geldiğinde” olacak işler değil. Elbette uzman kişilerden yararlanılması, insanların
süreç hakkında bilgilendirilmesi, anlamaların sağlanması, inanılması, teknik olarak
ciddi hazırlıklar yapılması ve çıkabilecek tüm olumsuzluklara karşı dirençli olunması
gerekiyor.
Neden, işe bu günden başlamalı; yarın,
gelecek yıl, üç yıl sonra yükümüz daha da ağır olacak dediğimi şimdi ANLAYABİLİYOR
MUSUNUZ?
Gelecek hafta bu konuya devam edeceğiz. Sağlıkla ve esenlikte
kalın.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder