07 Mayıs 2025 Çarşamba 22:30 ORJAN POSTASI III............................ÇALIŞTAY ÖNERİLERİ (I)

ÇALIŞTAY ÖNERİLERİ (I)

Hatırlanacak olursa ORJAN SİTE YÖNETİMİ ÇALIŞTAYI ile ilgili çalışmalar geçen yılın Kasım ayında başlamıştı. Hazırlık grubunun oluşumu ve üzerinde durulacak soruların belirlenerek katılımcılara dağıtılmasından itibaren altı ay içinde toplam 373 sayfalık bir ÇALIŞTAY RAPORU ortaya çıktı. Süreç nihayet 5 Mayıs 2025 Pazartesi günü Orjan’da yapılan final toplantısı ile de sonuçlandı ve EYLEM PLANI önerimizle birlikte yönetime teslim edilmiş oldu.

ÇALIŞTAY RAPORUMUZUN sonucunda 7 yıllık bir yol haritası öneriliyor. Ayrıca bu süreçte yapılması gereken önemli ve öncelikli işler var. Bunlar:

1. KONUT YAPMA AMACININ SONLANMASI,
2. KAT İRTİFAKLI TAPULARIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ VE FERDİLEŞME-NİN (FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ) TAMAMLANMASI,
3. ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ İLE 7339 SAYILI KANUNA İNTİBAK VE KOOPBİSE UYUM,
4. KOOPERATİFİN SONLANMASI İLE İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜMÜN GERÇEKLEŞMESİ,
5. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN SİTE YÖNETİCİLİĞİ YAPAMAYACAĞINA DAİR YASAL SINIRA UYUM GÖSTERME,
6. SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, ETKİN YÖNETİLMESİ, TAMAMLANMASI VE YÖNETİM PLANI İLE ANASÖZLEŞMEYE DAYALI YASAL UYGULAMA TEMELİNDE İŞLER HALE GETİRİLMESİ,
7. YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, KOMPLE GÜNCELLEME VE TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE UYUM SAĞLAMA,
8. TOPLU YAŞAM GEREKLERİ, ORJAN SİTE KURALLARI OLUŞUMU VE UYGU-LANMASI,
9. İFRAZ-TEVHİD, DEVİR VE TAKAS DAHİL ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜN-CELLENMESİ GEREĞİ,
10. SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN YÖNETİLMESİ,
11. TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNİN İŞLER HALE GELMESİ VE UYGULAMA, 

şeklinde 11 MADDELİK BİR GÜNDEM LİSTESİ oluşturuyor.

 

ÇALIŞTAY RAPORUMUZ belirlemiş olduğu 104 SORUN, 104 HEDEF VE 104 STRATEJİ İLE özet olarak işte bu 11 maddelik son derece ciddi ve önemli gündem için 2025’te başlayıp 2031’de sona erecek 7 YIL SÜRELİ ÜÇ AŞAMALI BİR GEÇİŞ SÜRECİ öneriyor. Bu detayları önümüzdeki günlerde internet üzerinden herkesin okuyabileceği bir platformda paylaşıma açmayı düşünüyorum. Dolayısıyla ÇALIŞTAY RAPORUMUZA ve içeriğine her Orjan’lı kolayca ulaşıp okuyabilecek.

Ancak ÇALIŞTAY RAPORUMUZ, evvela Orjan yönetimine ışık tutması açısından bu hususları içeren bir EYLEM PLANI ekinde sunulmuş bulunuyor. Zira söz konusu öneriler Orjan’ın mevcut gündemlerini ve içinde bulunulan güncel sorunları aşıp geleceğe uzanan bir vizyon oluşturmakta. Öte yandan bu liste pratikte bugüne kadar ötelenmiş ama daha fazla ERTELENMEMESİ GEREKEN STRATEJİK ÖNEMDE ÖNCELİKLİ İŞLERİMİZLE ilgili. Onları özetleyip vurgulayarak da yakın (2025-2027), orta (2027-2029) ve uzun vadede (2029-2301) önümüzü aydınlatıyor.

Bildiğiniz üzere önümüzdeki 29 Haziran 2025 tarihinde seçimli bir Genel Kurul var ve seçilen yönetim kurulu da 2027 Haziranına kadar iki yıl görev yapacak. Bu nedenle ÇALIŞTAY RAPORUMUZDAN alınan özet bilgilerle yeni seçilecek yönetime yararlı olması dileğiyle 2025-2027 dönemini kapsayan İKİ YILLIK KISA VADELİ BİR EYLEM PLANI sunmuş olduk.

Ne var bu eylem planının içinde? Ayrıntıya girmeden şöylece özetleyebilirim:

İlk olarak; 2025 YILI GENEL KURULUNA KADAR YAPILMASI GEREKEN İŞLER listelenmiş:

1. 2025 Genel kuruluyla birlikte SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ başlatmak üzere bir YETKİ KARARI gündem önerisi, 
2. 2025 Genel Kurulu için FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASINA DAİR bir gündem önerisi, 
3. Yine 2025 Genel kurul gündemi için ORJAN SUYUNUN İYİLEŞTİRİLMESİ önerisi,  

İkinci olarak; ALINACAK YETKİ KARARLARINA DAYANILARAK 2025 YILI GENEL KURULU İLE 2026 GENEL KURULU ARASINDA YAPILMASI GEREKEN İŞLER:

1. 2025 yılı yaz aylarında gerek ÇALIŞTAY RAPORU, gerekse başlatılan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ, FERDİLEŞMENİN TAMAMLANARAK KOOPERATİFİN SONLANDIRILMASI ile İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM süreçleri hakkında Orjan ortaklarının bilgilendirilmesine yönelik birden fazla GENİŞ KATILIMLI BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılması, 
2. Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile aynı zamanda KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN SİTE YÖNETİCİLİĞİ YAPAMAYACAĞINA DAİR YASAL SINIRA DA UYUM sağlanması,
3. Yönetim planı güncelleme komisyonu kurulması ve Güncelleme çalışmalarının başlatılması,
4. Geçici Blok temsilcilerinin atanması ve atanan blok yöneticilerinin blok yönetimlerini kurmasına yardımcı olunması,
5. Orjan suyunun kullanılabilir olması için karar verilen projenin ek ödemeleri ile projeye ilişkin ihale ve satın almaların yapılarak 2026 Genel kuruluna kadar gerçekleştirilmesine çalışılması,
6. Ferdileşmenin (ferdi münasebete geçişin) tamamlanması,       

FERDİLEŞME meselesi 1163 sayılı yasanın 81.madddesi ile anasözleşmenin 64.maddesinini gereğidir bu nedenle de kooperatif için en önemli ve öncelikli yasal görev durumundadır. Bu nedenle öncelikle yarım subasmanların bitirilmesi için alınmış genel kurul kararlarına istinaden yasal görev ve yetkilerin tavizsiz kullanılarak konutların yapılmasına yönelik her türlü işlem ve tedbirin yerine getirilmesi gerekiyor.

Ayrıca, yılların birikmiş sorunu olan Kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi için öncelikle Belediye ve Tapu müdürlüğünden gerekli bilgilerin alınması ve ortakların bilgilendirilerek yönlendirilmeleri kaçınılamaz bir zorunluluk. Ama bu sürecin ilerlemesinde Belediye, Tapu müdürlüğü ve anlaşmalı Tapu Kadastro mühendislik büroları ile birlikte hareket etmek, onların destek ve işbirliğini almak da şart.

Eylem planının üçüncü adımı 2026 YILI GENEL KURUL GÜNDEMİ VE ALINACAK KARARLARI ile ilgili:

1.  2025 Genel kurulunda alınan yetki kararları çerçevesinde; Yönetim planı güncelleme çalışmalarıyla oluşan I.taslağın, Blok yöneticilerinin atanmasında gelinen noktanın, Orjan suyunun kullanılabilir olması için uygulanan projenin, Subasmanlar konusunun ve Kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi ile ilgili süreçlerde bir yıllık süre sonunda gelinen aşamanın GÜNDEM YAPILARAK 2026 yılı Genel Kuruluna bilgi verilmesi, görüşülüp değerlendirilmesi ve icap eden konularda YETKİNİN BİR YIL DAHA UZATILMASI ile ilgili karar alınması söz konusu olacaktır. 

2.  Orjan’ın sosyal yaşamı için önemli bir ihtiyaç durumundaki KÜLTÜR MERKEZİ YAPIMINA yönelik olarak Genel kurul gündemine bir gündem maddesi konulmalı ve gereken karar alınmalıdır. 

3.  KOOPERATİFLER KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR 7339 sayılı KANUN 21/10/2021 tarihinde yasalaştı. Bu kanunun 3, 4, 15 ve 18.maddeleri “Kooperatif Bilgi Sistemi (KOOPBİS)” ile ilgilidir. Ancak 7339 sayılı kanun KOOPBİS dışında Genel kurullar, yönetim ve denetim kurulları ile Dış denetime ilişkin hükümler de ihtiva etmektedir. Özellikle MADDE 11 ile ciddi önemde bir düzenleme yapılmış ve 1163 sayılı Kanunun 81 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci ve ikinci cümleleri değiştirilmiş. Bu maddenin anasözleşmemizdeki karşılığı ise 64.madde oluyor. Genel olarak ve özetle bu madde FERDİLEŞME VE KOOPERATİFİN AMACINI GERÇEKLEŞTİREREK SONLANMASIYLA İLGİLİ.

Ayrıca bu değişiklikler son derece ciddi bir UYARI da getiriyor. Çünkü söz konusu madde ile; 1163 sayılı Kanuna eklenen GEÇİCİ MADDE 9 “Kooperatifler ve üst kuruluşları, anasözleşmelerini en geç üç yıl içinde bu Kanun hükümlerine intibak ettirmek zorundadır. Anasözleşmelerini intibak ettirmeyen kooperatif ve üst kuruluşları dağılmış sayılır” hükmünü amir. Bu husus gayet açık ki; kanun 2021’de çıktığına göre süre 2024’de dolmuş olup uzatmalarla birlikte en son 2026 GK’da anasözleşme değişikliği ile istenen uyumun gerçekleşmesi kaçınılmaz.

Bu nedenle 2025 te de devam eden KOOPBİS’e uyum çalışmaları 2025 genel kurulunda, olmazsa 2026’ya kadar tamamlanarak KANUNUN ÖNGÖRDÜĞÜ DİĞER HUSUSLARLA BİRLİKTE en geç Haziran 2026 GK için hazırlanacak anasözleşme değişikliğinin gündeme getirilmesi ve onaylanması gerekiyor.

ÇALIŞTAY HAZIRLIK GRUBU olarak bizler bugün verdiğimiz sözü tutmuş, ekli ÇALIŞTAY RAPORUMUZU ve EYLEM PLANI ÖNERİMİZİ yönetime teslim etmiş bulunuyoruz. Böylece üstlendiğimiz emaneti yönetimimizin emin ellerine tevdi etmiş olduk. Biz görevimizi altı ay gibi bir sürede tamamladık ama Orjan için süreç devam ediyor. Üstelik pek çok ertelenmiş/ötelenmiş iş de bizleri bekliyor. Adeta yeni bir dönemin eşiğine, adeta bir yol ayrımının başına gelmiş bulunuyoruz.

Şayet “Geleceği inşa etmek bugünden başlar” diyerek bu işleri gündeme alıp müşterek sorumluluk ve mutlak bir koordinasyon içinde daha fazla gecikmeden halledebilirsek hep birlikte ve kendi çabamızla GELECEĞİMİZİ OLUŞTURMUŞ OLACAĞIZ. Umarız bütün bu işler 60 yıllık sürenin bittiği 2038’e kalmaz, panik yaşamadan, karmakarışık olmadan vakitlice başlanıp bitirilir. 2027 yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNİN faaliyet yıllarını sağlıkla görmüş ve yaşamış oluruz.

Aksi halde 2025’te başlayıp ancak 7 yılda ve 2031’e kadar sorunsuz olarak bitirebileceğimiz bir süreci 2038’in önüne yığmış, kendimizi zora sokmuş oluruz. Umarım aklıselim galip gelir ve ertelene ötelene birikmiş sorunlarımızı emrivaki bir yasal düzenleme yada bir mahkeme kararı gelmeden halledebiliriz. Aklın yolu da bu değil midir?