22 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 22:
KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE SİTE YÖNETİMİ KAT MALİKLİĞİ
SATÜSÜ NEDEN FARKLIDIR? KOOPERATİF ORTAĞI KOOPERATİFTEN NE ZAMAN VE NASIL
AYRILIR? BÖYLE BİR DURUMDA O KİŞİNİN SİTE YÖNETİMİ İÇİNDE KAT MALİKİ OLARAK HAKLARI
VE SORUMLULUKLARI NELERDİR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ ORTAKLIĞI İLE SİTE YÖNETİMİ
KAT MALİKLİĞİ SATÜSÜ NEDEN FARKLIDIR? Çünkü; biri KOOPERATİF ORTAĞI diğeri KAT MALİĞİDİR. Biri 1163 sayılı
Kooperatifler Yasasına, diğeri 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasına dayanır. Dolayısıyla
da farklı kanunlara ve hukuka tabidirler. Birinin usul ve esasları
kooperatif anasözleşmesinde, diğerinin ise Yönetim Planında düzenlenmiştir. Birinde
esas olan “sermayedir” ve amacı “konut yapmaktır” diğerinde esas olan “Konut
mülkiyeti” ve “toplu yaşam” gerekleridir. Birinde ortaklığa giriş çıkış
açıktır, diğerinde sahip olunan konuta ve ortak alanlara bağlı bir statü söz
konusudur.
Konut yapı kooperatifleri
nihayetinde amacını tamamlayıp sahneden çekilir. Ortaklık statüsü de onunla
birlikte sona ermiş olur. Kat malikliği ise sahip olunan bağımsız bölüm, ortak
tesis ve alanlarda SİTE YÖNETİMİ şeklinde devam eder. Kat malikliğini sona
erdiren şey gayrimenkulün yaşanamayacak şekilde harap olması, yok olması,
satışı yada devir halleridir.
Günümüzde bir kat mülkiyeti daireniz/bağımsız
bölümünüz varsa, o yaşam alanınızı çevreleyen araziye sahip olmazsınız. Bir kat
mülkiyeti sahibi yalnızca, bireysel bir varlık olarak vergilendirilen birimin
kendisine ve bazen de topluluğun ortak alanlarının bir
yüzdesine sahiptir. Bu nedenle Kat
mülkiyeti ile kooperatif arasındaki temel fark, mülkiyetin ayrıntılarında yatmaktadır: Bir kooperatife
sahipseniz, birimin kendisine sahip olmazsınız. Bunun yerine, kooperatif
şirketinde bir hisseye sahip olursunuz. Bu hisse, yaşam alanınız
üzerinde size tek hak verir, ancak size onun mülkiyetini vermez. Ancak bir kooperatif
genellikle olası alıcıları seçme konusunda daha katıdır ve kendi biriminizin
yönetimi konusunda daha fazla söz sahibidir.
Bu nedenle, bina/toplu yapı bir bütün olarak
vergilendirildiğinden, emlak vergileri kooperatif üyeliği kapsamında
karşılanabilir. Öte yandan Kooperatif
üyeleri, konutları ve tüm ortak alanları koruyan, günlük yönetim görevlerini
üstlenen yöneticiliğe aylık bir ücret öderler. Kat malikleri de bakımı yapılan havuz, spor
alanları, yönetim binası, işletmeler gibi ortak tesisler ile ortak alanların
temizlik, çevre düzenleme vb. hizmetlerini yönetim görevlerini üstlenen
YÖNETİCİLİK vasıtasıyla sağlayabilirler. Bu, kat mülkiyeti yaşamının temel
avantajlarından biridir ve bu imkânları sürdürmenin hiçbir zorluğu yoktur.
Bunun için kat mülkiyeti sahipleri, bütçelerle belirlenen ve genel kurulca belirlenen
aidat ve diğer ödemeleri yaparlar.
Kooperatif, insan ihtiyaçlarını karşılıklı
yardımlaşma yoluyla giderilmesini sağlamak ve ortakların çıkarlarını korumak
amacıyla oluşturulan ekonomik nitelikli, şirket benzeri bir kuruluştur. Örneğin
Konut Yapı Kooperatifleri bir grup insanın uygun fiyatlı ev ihtiyaçlarının
karşılanması gibi ortak bir amacı karşılıklı yardım ve dayanışma suretiyle en
az maliyetle gerçekleştirmek üzere kurulur ve 1163 sayılı kanun çerçevesinde
anasözleşmelerinde belirtilen amaç ve faaliyetlerde bulunurlar. Bu yöntem özellikle
faiz ödeme yükümlülüğü olmadığı, üyelerinin katkılarıyla finanse edildiği, yapı
işlerinin birinci elden takibinin mümkün olduğu ve yönetildiği için tercih
edilir.
1163 sayılı kanunun 1nci maddesine göre; Kooperatifler,
bir ticari şirkete benzer “tüzel kişiliğe” sahiptirler
ve “ortakların sermayesi (aidatları)” ile kurulur. Ortaklar,
ödedikleri sermaye kadar kooperatifin “menkul (bankalardaki
para, hisse senetleri, vb.) ve gayrı menkul (arsalar, işletmeler,
ortak yerler, vb.) mal varlıklarına ortaktırlar.” (GT)
Kooperatif ortaklarının bireysel olarak Genel kurul kararları aleyhine dava açma
hakkı, Seçme seçilme hakkı, Serbest çıkış hakkı, Hak arama ve dilekçe hakkı,
Payın devri hakkı, Olumlu gelir gider farklarından pay alma hakkı, Ticari
defterleri inceleme hakkı, Denetçilerin dikkatini çekme hakkı ve Tasfiye
artığından pay alma hakkı bulunmaktadır.
Sınırlı Sorumlu Orjan Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler
Kanununun 3.maddesi uyarınca hazırlanan “Orjan Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesi”
uyarınca faaliyet gösteriyor. Anasözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.maddesi de bunu “Kooperatifin amacı ortaklarının
konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” şeklinde
belirtmiş.
Aynı ana sözleşmenin ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ
10.maddeden 22.maddeye kadar “ORTAKLIK
İŞLEMLERİ” başlığıyla düzenlenmiş. İlk sırada ORTAKLIK ŞARTLARI (Madde 10) var. 11.maddesi ORTAKLIĞA KABUL şartlarını sıralamış. Takip eden 12.madde ORTAK SAYISININ “genel kurulca belirleneceğini” belirtiyor. Bu bağlamda
Orjanın ortak sayısı 1803 olarak sabitlemiş durumda. Dolayısıyla da Yönetim kurulu
aynı madde gereği, “genel kurulca
kararlaştırılan sayının (1803)
üzerinde ortak kaydedemez”.
Anasözleşmenin ORTAKLIK İŞLEMLERİ diğer maddelerle devam ediyor. Bunlar ORTAKLIKTAN
ÇIKMA (Madde 13), ORTAKLIKTAN
ÇIKARMA (Madde 14), ORTAKLIĞI SONA
ERENLERLE HESAPLAŞMA (Madde 15),
ÖLEN ORTAĞIN DURUMU (Madde 16),
ORTAKLIĞIN DEVRİ (Madde 17),
ORTAKLIĞA TEKRAR GİRME (Madde 18),
ORTAKLIK SENEDİ (Madde 19),
ORTAKLARIN ŞAHSİ SORUMLULUKLARI (Madde
20) ve ORTAKLIK PAYI DIŞINDAKİ ÖDEMELER (Madde 21) şeklinde.
Bu kapsamda ORTAKLIĞIN DEVRİNİ düzenleyen 17.maddede “Ortaklık, yazılı olarak yönetim
kuruluna bildirmek suretiyle 10. maddedeki ortaklık şartlarını taşıyan kişilere
devredilebilir. Yönetim kurulu, bu şekilde ortaklığı devralan kişiyi ortaklığa
kabulden kaçınamaz”
hükmü bulunuyor. 20.maddede bu hükmü tamamlayan “Kooperatife
giren her ortak, girişinden önce doğmuş olan kooperatif borçlarından dolayı
diğer ortaklar gibi sorumlu olur” ifadesi var.
Kooperatiflerde ortakların
sorumluluğu, gerek ortakların gerek kooperatifin gerekse de kooperatif
alacaklılarının korunması bakımından önemlidir. Çünkü 1163 sayılı kanunun
28.maddesinde düzenlendiği üzere, anasözleşmede aksine hüküm olmadıkça
kooperatif, alacaklılarına karşı sadece malvarlığıyla sorumludur. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR) Yani
kooperatif tüzel kişilik olarak S.S
yani sınırlı sorumludur.
Kanunda Ortakların Hak ve Ödevleri
başlıklı üçüncü bölümde, ilk olarak ortaklık senedi düzenlenmiştir. 18.madde
uyarınca her ortağın üyelik haklarının, ada yazılı ortaklık senedi ile temsil
edilmesi zorunludur. Kooperatif
ortaklığı, bir ortağın kooperatifte sahip olduğu ortaklık statüsü anlamına
gelir. Parayla ifade olunamayan, ortağın ekonomik kişiliğini ifade eden bu
statü, ortağa birtakım hak ve yükümlülükler yükler. Ortaklık payının
sahibi olan kişi bütün bu hak ve yükümlülükleri tamamen yüklenmiş addedilir.Bu
sebepledir ki, kooperatife ortak olmak isteyen gerçek ve tüzelkişiler,
kooperatif anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul
ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar.
Yargıtay içtihatlarında da
Şekillendiği üzere, bir ortağın çıkma/çıkarılma kararı kesinleşmeden
kooperatife yeni bir ortak alınamaz. Böylelikle özellikle haksız çıkarmalardan
kaynaklanan olumsuzluklar büyük ölçüde engellenmiş olmaktadır. Karar
kesinleşene kadar önceki ortağın tüm hak ve yükümlülükleri aynen devam eder.
Yeni ortak alınsa dahi, çıkarılan ortağın öncelik hakkı vardır. Ayrıca
kooperatif hukukunda ortaklara, diğer ortağın kooperatiften çıkarılması için
bir dava hakkı bulunmamaktadır.
“Bu kanunda aksine açıklama olmayan
hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim şirketlere ait hükümler uygulanır”
şeklindeki Koop.Kan. m. 98 yollaması ile kooperatif ortaklarına azınlık
haklarının da tanındığını ifade edebiliriz. Koop. Kan’da, TTK 452’de olduğu
gibi müktesep ve vazgeçilmez hakları doğrudan düzenlememekle birlikte, çeşitli
hükümlerde bunlara yer vermiştir. Söz gelimi, genel kurula katılma, oy hakkı,
iptal davası açmak hakkı vazgeçilemez haklardandır. (KOOPERATİF
ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)
Yapı Kooperatiflerinde,
ferdileşmeye geçinceye kadar, yani ortaklara tapuların verilmesine kadar,
yapılan işlemlerde Kooperatifler Kanunu
hükümleri uygulanır. Tapu kayıtları Kooperatif üzerinde olmak üzere anataşınmazda
kat irtifakı kurulmuş ise ve inşaat tamamlanıp üyeler içine girmiş ise, o
takdirde burada KMK md.17/3’e göre Kat
Mülkiyeti hukuku geçerli olacak ve KMK hükümleri uygulanacaktır.
Burada dikkat edilecek
şey, tapuların kimin üzerine kayıtlı olduğudur. Eğer tapu kaydında tüm bağımsız
bölümler kat irtifakı olarak Kooperatifin üzerine kayıtlı ise, genel kurula ve
seçime gerek kalmaksızın o anataşınmazda Yönetici
doğrudan kooperatiftir. Kooperatif yönetimi, kendisinde bulunan bu
yönetim gücünü bir veya birkaç kişiye (yönetim
kuruluna) devredebilir. Görev bu kişi
veya kişilere ait ise de sorumluluk yine kooperatifindir.
İnşaatın tamamlanması nedeniyle kat mülkiyeti kurulup tapuların
dağıtılmasından sonra ise KMK md.17/3’e göre artık bu sitede KMK hükümleri
uygulanacak demektir. Yapı kooperatifi yöneticileri bir yandan tasfiye
(/yada tür değişikliği) işlemlerini yürütürken; öte yandan da bağımsız
bölümlerde oturan kat malikleri de, genel kurullarını yaparak Kat Mülkiyeti
Kanununun hükümlerini uygulamaya başlarlar. (gokalphukuk
Av. Ömer Şerafettin
Gökalp)
Konut yapı kooperatiflerinin satın
aldıkları arsaları üzerine yaptırdıkları konutların mülkiyeti kooperatif
tüzel kişiliğine aittir. Kişiler, kooperatife ortak olmakla sadece pay sahipliği hakkını kazanırken
ortakların paylarının karşılığı olan taşınmazların mülkiyeti ise
kooperatiftedir. Bununla birlikte mezkûr kooperatifin
konutları tamamladıktan sonra, bunların mülkiyetini ortaklara devretmesi
gerekir. İşte FERDİLEŞTİRME
münasebeti bu noktada gündeme gelir.
Kısaca ferdileştirme, konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin
alınması ve Tapu Kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin
mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir. Yapı kooperatifi ortakları, ferdileşmeye
geçilmiş ancak ferdileşme sağlanamamışsa kooperatif tarafından yapılan
konutların ortaklar adına tapuya tescili talep edilebilir. Ancak bunun için
ortağın kooperatife bir borcunun bulunmaması gerekmektedir.
(KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)
Meseleye “BİR KOOPERATİF ORTAĞININ SİTE
YÖNETİMİ İÇİNDE KAT MALİKİ OLARAK HAKLARI VE SORUMLULUKLARI NELERDİR” diye
baktığımızda doğal olarak cevabı hem kooperatif mevzuatında hem de Kat
Mülkiyeti hukukunda aramamız gerekiyor. Tapuları verilerek Kat Maliki sıfatını kazanan
bağımsız bölüm sahipleri ile devam eden Kooperatif
ortaklığı arasında tabi oldukları farklı kanun hükümlerinden dolayı
ayrı ayrı değerlendirilmeleri gerekir.
Misal olarak “Kooperatif ortağı; “ortaklıktan
ayrıldığında” konutunu satmamış ve içinde ikamet ediyorsa “Kat
Maliki” sıfatı devam eder ve katılım payı haricinde rutin aidatını
öder. “Konutunu sattığı halde ortaklığını devretmemişse” genel
kurul üyeliği devam eder, sadece kooperatifin toplantılarına katılabilir ve
katılım payını öder. “Konutunu kiraya verdiğinde” sadece
katılım payını öder, aidatı kiracısı öder.” (GT)
Kat irtifakından ve Ferdi mülkiyet
işlemlerinden sonra tapunun kooperatif ortağı olmayan şahıslara devredilmesi
halinde bu devir kooperatife bildirilmemiş ve malik ortak olmak talebini
kooperatife iletmemiş ise, yeni
malikin ortak sıfatını kazanması hukuken mümkün değildir.
Artık eski malik kooperatif ortaklığını yeni malike devretmediğinden eski
malik kooperatif ortağı kalmaya devam edecek ancak bu ortaklıkta kendisine ait
bir evi olmayacaktır. Yeni malik ise kooperatif olarak yönetilen tüzel kişiliğe
ortak olmayacak ancak gayrimenkul sahibi olmaya devam edecektir. Bu nedenle bu
ortaktan ortaklık aidatı adı altına kooperatif ödeme alamaz yada şahsı
kooperatife ortak olmaya zorunlu bırakamaz. (Av. Gamze Dülger) https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=22202
Bir başka açıdan konuya “BİR
TOPLU YAPI (SİTE) OLARAK ORJANIN 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN KAYNAKLI
HAKLARI, SORUMLULUKLARI” olarak da bakabiliriz. Zira SİTE YÖNETİMİ öncelikle Kat Mülkiyeti
hukukuna dayalı olarak kurulur. O da “anagayrimenkulde KAT
MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI” ile başlıyor. Bu husus, 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun İKİNCİ BÖLÜM A) Genel kural: Madde 10’da; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi
senetle ve tapu siciline tescil ile doğar” hükmü ile
belirtilmiş.
Süreç başladıktan sonra da
akla gelebilecek bütün soruların cevabını 634 sayılı kanun ve Kat Mülkiyeti
hukukunda aramak gerekiyor. Bu sorulardan birisi de HAKLAR ve
SORUMLULUKLARDIR. Kanunun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin
Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜNDE yer alan 15-17 maddeler işte
öncelikle bu sorunun HAKLAR kısmını açıklıyor.
Söz konusu bölümün 15.maddesi “A) Kat
maliklerinin hakları: I - Bağımsız bölüm üzerinde” şeklinde düzenlenmiş: “Kat malikleri
kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı
kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere
sahiptirler” diyor. 16.maddesi ise Kat maliklerinin “II -
Ortak yerler üzerindeki” haklarını açıklıyor ve; “Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet
hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına
sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır
kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat
malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmünü
içeriyor.
Genel olarak KAT MÜLKİYETİNİN BERABERİNDE
GETİRDİĞİ HAKLAR; “Malik olunan bağımsız
bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı”, “Ortak kullanım alanları üzerindeki
hakları” ve “Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye katılma
hakkı” olarak
özetlenebilir.” (Av.Sinan Eroğlu)
17.madde “B) Kat
irtifakı sahibinin hakları” için 13/4/1983
tarihinde yapılan 2814 sayılı kanun değişikliği ile (7.md) düzenlenmiş: “Kat
irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat
irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan
bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici
hakkında da uygulanır. Kat irtifakı
kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”
634 sayılı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı
Sahiplerinin BORÇLARI” açıklanıyor. 18-25.maddeler “A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI”
ile ilgili. İlk baştaki 18.madde söz konusu
borçlar konusunda “I-Genel kuralı” ortaya koymaktadır. “Kat
malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek,
birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla,
karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına
dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı
sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak
faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle
birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
Takip
eden 19.madde “II - Anagayrimenkulün
bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlığını taşıyor. 20.madde “III
- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” ile ilgili, 21.madde “IV -
Sigorta anlaşması”, 22.madde “V -
Ortak giderlerin teminatı”, 23.madde “VI
- Müsaade mecburiyeti”, 24.madde “VII
- Yasak işler” ve 25.madde de “VIII
- Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” konusunda.
26.madde ise “B)
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili. “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan
ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak
yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Değişik ikinci fıkra:
14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları,
noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa
payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki
paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı
sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları
zararı tazminle yükümlüdür.”
Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik
kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği
bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı
ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. Bu yükümlülükler,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında; “Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü”, “Ana
gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu”, ve “Zarardan sorumluluk ve müsaade
mecburiyeti”: şeklinde özetlenebilir.”
(Av.Sinan Eroğlu)
Kat malikinin yükümlülüğü oldukça ciddi bir konu.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine
düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin
haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o
kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine
devredilmesini hakimden isteyebilirler’’ şeklinde. “Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini
yerine getirmeyen, sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet
sahibi olduğu bağımsız bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi
halinde diğer maliklere devredilebilecektir.” (Av.Sinan Eroğlu)
Kat Malikliği konusunu “YÖNETİM
PLANINDA HAKLAR ve SORUMLULUKLAR” bahsini gözden geçirmeden kapatamayız. Çünkü
HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında
tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında
bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler
arasındaki “B” başlıklı bölüm “KAT
MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor.
YÖNETİM PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine
ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni
Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak
ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü
bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina
göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden,
uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm
kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.
9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri
ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri
kullanırken hüsniyet kurallarına
uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı
ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o
günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR”
yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.
Bu kurallar; halı,
kilim vs. silkemekten, kedi, köpek
ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,
patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini
rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara
karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte.
Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA
İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA (15-16-17-18-19 mad.) bölümleri
var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak
giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne
olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit giderlere ödeyecekleri meblağı
yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir” genel kuralını getirmiş. (15.madde)
Bir sonraki madde “Kat maliklerinden hiç biri kendi
ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan
yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde
oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider
veya avans payını ödemekten kaçınamaz” diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm kiraya verilmişse; avanstan
veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı, noterlikçe veya imzası
karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin
borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu yolla dahi alınamazsa kat
mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca yönetici tarafından icraca tahsil
edilir” hükmü oldukça ciddi bir yaptırım. (17.madde)
18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal
sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki
dükkânların yapım işinin” plana
uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de
yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor.
19.madde “Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne
olursa olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri
kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat malikleri kuruluna giriş
yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye
kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünü
oluşturuyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler
“E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” görev,
yetki ve sorumluluklarıyla ilgili.
YÖNETİM PLANININ 38.nci
ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin
genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların
yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde
kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .Bu haklar, borçlar
(sorumluluklar) ve kurallar 40 yıldır var. Unutulmuş
olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla
hepimiz imzalamıştık.
Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki en başta TOPLU YAPIYA İLİŞKİN
ÖZEL HÜKÜMLERE uyum olmak üzere mevcut yönetim planının günün şartlarına
güncellenmesi lazım. Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem
olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm
getirebilir.
Meselâ, “Üyelik devretmede
borçsuzluk” ilkesi bunlardan biridir. Nasıl ki bir taşınmaz satışında
belediyeden borçsuzluk belgesi isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi
istemelidir. Böyle bir kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak
tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine
geçilmeden bu konuyla ilgili mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve
Anasözleşmede) yapılması uygun olur. (AÖY)
Doğabilecek sorunlardan
birisi de “KOOPERATİF ORTAĞI KOOPERATİFTEN NE ZAMAN VE NASIL AYRILIR?“ sorusunda
dile getirilmiş. Zira kooperatif ortaklığı; ortağın çıkması
(ayrılması, istifası) ya da kooperatifin çıkarma kararı vermesi ile sona
ermektedir. Bu bağlamda “Kanunun 10’uncu maddesine göre her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır.
Ortaklıktan ayrılan ortağın, kooperatifteki menkul ve gayrımenkul mallarındaki
hissesi kendisine nakit olarak iade edilir (Md.17).“ (GT)
Kooperatif bir tüzel kişiliktir ve açık
kapı ilkesi uyarınca ancak isteyen ortak olabilir yani ortak olmak zorunda
değildir. Kooperatifin imal ettiği taşınmazlar yönünden; ferdileşmeye geçişle birlikte KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile TAŞINMAZ
MÜLKİYETİ birbirinden ayrılır. Yani kooperatif ortağı evini başka
birine sattığında alan kişi istese de kendiliğinden kooperatife ortak olamaz.
Sadece evi almış olur, ama kooperatif ortağı olamaz.
Ancak, evini satan ortak yönünden
kooperatif ortaklığı devam eder. Taşınmazı alan kişi, kendiliğinden kooperatif
ortağı olmayacağı gibi, kooperatif tarafından da hiç bir şekilde ortak olmaya
zorlanamaz. Ancak; kooperatifin
taşınmaza verdiği bir hizmet var ise, kooperatif bu hizmet nedeniyle taşınmaz
malikinden payına düşen gider katılım payını talep edebilir. (Av. Nurten Kozan) https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=22202
Açık
kapı ilkesi kooperatifin gönüllü bir birlik
olmasının sonucudur. Kooperatifin amacı doğrultusunda hizmetlerinden
yararlanabilecek ve kooperatif ortaklığının sorumluluklarını kabul eden herkese
kooperatifler, cinsiyet ve sosyal, ırksal, siyasal, dinsel ve her neviden ayrım
gözetmeksizin açıktır. Açık kapı ilkesi hem ortaklar hem de kooperatif
yönünden geçerlidir.
Bununla birlikte anılan ilke
keyfiliğe yer bırakmaz yani her isteyen
istediği gibi kooperatife girip çıkamaz. Sermayenin korunması ilkesi, açık
kapı ilkesinin hem uzantısı hem de tamamlayıcısı niteliğindedir. Kooperatif
kapısı nasıl ki girmek isteyene açıksa çıkmak isteyene de kapatılamaz. Bununla birlikte çıkmanın kooperatife
zarar vermemesi gerekir. Dolayısıyla ortağın çıkma hakkı ile
kooperatif menfaatlerini dengeleme hususunda sermayenin korunması ilkesine
ihtiyaç duyulmuştur. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)
“Ferdileşen yapı
kooperatiflerinin işletme kooperatifine dönüşmesi sonucunda karşımızda "kat malikleri birliği ile "kooperatif tüzel kişiliği ortakları
topluluğu" olarak birbirinden tamamen farklı iki topluluk
bulunacaktır. Bu işletme kooperatifi ortakları ile kat malikleri birliği aynı
kişilerden oluşmayabilir. Çünkü, kooperatif yönetimine muhalif kalan kat
malikleri kooperatiflerde geçerli "açık kapı ilkesince" ortaklıktan
ayrılabilecektir. Ya da kooperatif ortağı kooperatif malvarlığında kalan
bağımsız bölümlerden tasfiye payı almaya hak kazanırken, ferdileşme sonrası
bağımsız bölümünü satarak da mülkiyetini devredebilir. Buna karşılık kooperatif
mülkiyetinde kalan bağımsız bölümlerin işletilmesinden elde edilen gelirin kat
maliklerinin aidatlarından mahsup edilmesi gayesi ile kooperatif ile kat
malikleri birliği arasında halef selef ilişkisi yaratılmaya çalışılması kat malikleri birliği ile
kooperatif ortakları topluluğu aynı kişilerden oluşmadığı müddetçe hatalı
olacaktır.
Kooperatif
uygulamalarında sıklıkla rastladığımız bu hatalı sonuçların doğmaması adına
kooperatif tüzel kişiliklerinin İZLEMESİ GEREKEN HUKUKİ PROSEDÜR bellidir.
İlk olarak ferdileşme sürecini tamamlamış yapı kooperatiflerinin yukarıda yer
verdiğimiz Koop.K.m.81 ile Tip Anasözleşmenin 85. maddelerinin "FERDİLEŞME
SONRASI DAĞILMIŞ SAYILMA" hükümleri gereği altı aylık hak düşürücü süre içerisinde içinde anasözleşmesinde
değişiklik yaparak işletme kooperatifi haline dönüşmesi gerekecektir.
Aksi takdirde kooperatif aleyhine ortakları tarafından tasfiye artığına ilişkin
alacak davası açılması olası ve de haklı olacaktır.
Anasözleşme
değişikliği ile yapı kooperatifinin işletme kooperatifine dönüştürülmesi halinde
ise ferdileşme sonrası kat irtifakı/kat mülkiyeti hak sahiplerinin bu işletme
kooperatifine üye olmak zorunda bırakılması kural olarak mümkün değildir. Zira
kooperatiflerde "açık kapı ilkesi" gereği hiç kimse kooperatife üye
olmaya zorlanamayacağı gibi üye olarak kalmaya da mahkûm bırakılamaz.
İşte bu noktada
işletme kooperatifine üye olmama zorunluluğu karşısında ilk ferdileşme öncesi
alınması gereken tedbir; kooperatif yetkili organı olan genel kurulda KOOP.K
M.15/II HÜKMÜNCE "Ortaklık
sıfatının kazanılması, Anasözleşme ile bir taşınmaz malın mülkiyetine bağlı
hakların kullanılmasına veya bir teşebbüsün işletilmesine bağlanabilir. Bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin
üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni
malike veya işletmeyi alana geçebileceğini anasözleşme hüküm altına alabilir.
Taşınmaz mala ait
bu şekil iktisabın üçüncü şahıslara karşı muteber olması “tapu siciline bu
yoldan meşruhat verilmesine bağlıdır” hükmünden
yararlanmak olacaktır. Bu yolda karar alınması sonucu tapu siciline verilecek
meşruhat iradi olarak getirilmiş eşyaya
bağlı borç niteliği ile "şerh" olarak anlaşılmalıdır.” (Prof.
Dr. E. Saba ÖZMEN, Av. Sezgi Cihan ERNAS)
Kooperatif ortaklığı ile Kat Malikliği statüsü ancak ihtilaf hallerinde ve dava konusu
olduğunda karşı karşıya gelirler. Kat irtifakı kurulması ve 17.madde
gereği Kat Mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu andan itibaren bu durum
somutlaşır. Fakat özellikle kooperatifin ferdileşme işlemlerini
tamamlayamaması ve site yönetimine geçiş sürecinin gecikmesi durumunda sorun
daha da problemli hale gelir. Çünkü işin içine sadece bireysel ihtilaflar
değil, yönetimle ilgili çarpıklıklar da dahil olmuştur. Bu dönem bir tür
“alacakaranlık kuşağı” gibidir. Oyunun yeniden kurulduğu, herşeyin yerli yerine
oturtulması gerektiği ama hemen yapılamadığı bir zaman aralığıdır. “İki arada
bir derede” denilebilecek sorunlar yaşanır.
Ferdileşme
tamamlandıktan sonra bulutlar dağılmış, yapılması gerekenler artık görünür
olmuştur. Kooperatif ya tasfiye sürecine girecek yada tür değişikliği yoluyla
İşletme Kooperatifine dönüşecektir. Orjan özelinde tasfiye değil de dönüşüm
seçeneğini öngördüğümüze göre “Konut Yapı Kooperatifi Ortaklığı” bu sefer
“İşletme Kooperatifi ortaklığına” evrilmiş olacaktır. Bu tarafta da Kat
Malikleri Kurulu toplanıp site yönetimini kurduklarında “Kat Malikliği” statüsü
de zaten var olmaya devam edecektir. Dolayısıyla
iki farklı statünün kaçınılmaz olarak kendi hukukları çerçevesinde ama birlikte
yaşamaya devam etmesi söz konusudur. O yüzden sorun olabilecek noktaları
daha baştan öngörerek hem İşletme Kooperatifi anasözleşmesinde hem de Site
Yönetim Planında karşılıklı düzenlemeler yoluyla uyum sağlanması mümkün
olabilir.
Çünkü orjanda Kooperatif ortakları = Kat Malikleri
eşitliğinin hiçbir şekilde bozulmaması ve devam etmesi gerekiyor. Bu yüzden
örneğin kooperatif genel kurulunda "Ortaklık
sıfatının kazanılması” anasözleşme ile bir taşınmaz malın (343/1, 343/2
ve 313/2 parsellerin) mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir
(Yönetim merkezi, ticari alan, havuz, 414, marketler vb) tesislerin
işletilmesine bağlanabilir. Bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin
veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi alana
geçebileceği anasözleşmede hüküm altına alınabilir.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 22.01: Kooperatif
ortaklığı ile Kat Malikliği statüsüyle ilgili hukuki
anlaşmazlıklarda başvuru mercii,
Srn 22.02: İşletme
Kooperatifi ortaklığından ayrılma durumunda ortaya
çıkabilecek Kooperatif ortaklığı-Kat Malikliği farklılığının aşılması,
KISA,
ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 22.01: Srn 22.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025-2026
arası iki yıllık dönemde yaz aylarında yapılacak BİLGİLENDİRME TOPLANTILARINDA bu
konuların da açıklığa kavuşturulması,
Hdf 22.02: Srn 22.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 yılı Haziranından 2029 yılı Haziranına kadarki 5 yıllık dönemde gerek YÖNETİM PLANINDA gerekse İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ anasözleşmesinde lazım gelen düzenlemelerin yapılması,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere
belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2026 olağan genel kuruluna kadar;
Str 22.2026.01: Srn 22.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 22.01 hedefini gerçekleştirmek üzere: Kooperatif Ortaklığı açısından mevzuatımıza göre Kooperatif TACİR olduğundan faaliyetlerine dair ihtilaflarda ticaret mahkemeleri görevlidir. Bu nedenle Kooperatif ortağı ve kooperatif arasındaki uyuşmazlıklar da ticari dava niteliğinde olduğundan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler ticaret mahkemeleridir. Kooperatifler kanununun 98. Maddesi de bu hususu “bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk ticaret Kanunundaki anonim şirketlere ait hükümler uygulanır” şeklinde ifade etmiş. Kaldı ki hemen akabinde gelen “davaların niteliği ve muhakeme usulü” başlıklı 99.maddesi konuyu “bu kanunda düzenlenen hususlardan doğan hukuk davaları, tarafların Tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın ticari dava sayılır. Bu davalarda basit muhakeme usulü uygulanır” hükmüyle noktalamış. Meseleye Kat Malikliği açısından baktığımızda Kat mülkiyeti kanununun “Görevli mahkeme” başlıklı Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) kapsamında “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Bu çerçevede 33.madde uyarınca “kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakkına sahiptir. Bunun için diğer kat maliklerinden onay almalarına da gerek yoktur”. Kat mülkiyeti davaları yalnızca mülkiyete sahip kişilerce değil zarara uğrayan kiracılar ve diğer sınırlı hak sahipleri tarafından kat mülkiyeti dava dilekçesi örneği ile taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılabilmektedir. Meselâ doğabilecek sorunlardan biri; nasıl ki bir taşınmaz satışında belediyeden borçsuzluk belgesi isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi istemelidir. “Üyelik devretmede borçsuzluk” ilkesi bu alanda uygulamada çıkabilecek sorunlara çözüm olabilir. Böyle bir kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine geçilmeden bu konuyla ilgili mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve Anasözleşmede) yapılması uygun olur. (AÖY) Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir. Bu sebeple stratejimiz 2025-2026 arası iki yıllık dönemde yaz aylarında yapılacak Site Yönetimi ve Yönetim Planı ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARINDA bu konuların da açıklanması ve bu konularla ilgili icap eden düzenlemelerin yeni yönetim planı güncelleme çalışmasında ihmal edilmemesidir.
Haziran 2029 seçimli genel kuruluna kadar;
Str 22.2029.01:
Srn 22.02 numaralı soruna
çözüm olmak ve Hdf 22.02 hedefini gerçekleştirmek üzere: Ferdileşmenin
tamamlanması ve kooperatifin işletme kooperatifine dönüşmesi sonucunda "kat malikleri ile "kooperatif ortakları" şeklinde
birbirinden tamamen farklı iki topluluk ortaya çıkacaktır. Üstelik bunlar aynı
kişilerden oluşmayabilir. Çünkü, bazı kat malikleri kooperatif ortaklığından ayrılabilir.
Ferdileşme sonrası bağımsız bölümünü
satarak mülkiyetini devredebilir. Bu sebeple kat malikleri ile kooperatif ortaklarının aynı kişiler olmaması bazı
sorunlara yol açacaktır. Ancak gelecekte iki farklı statünün kaçınılmaz
olarak kendi hukukları çerçevesinde ama birlikte yaşamaya devam etmesi söz
konusudur. O yüzden sorun olabilecek
noktaları daha baştan öngörerek hem İşletme Kooperatifi anasözleşmesinde hem de
Site Yönetim Planında karşılıklı düzenlemeler yoluyla uyum sağlanması mümkün
olabilir. Çünkü orjanda KOOPERATİF
ORTAKLARI = KAT MALİKLERİ EŞİTLİĞİNİN hiçbir şekilde bozulmaması ve
devam etmesi gerekiyor. Kooperatif uygulamalarında sıklıkla rastlanan bu durumların
doğmaması adına kooperatif tüzel kişiliklerinin İZLEMESİ GEREKEN HUKUKİ
PROSEDÜR bellidir. İlk olarak ferdileşme sürecini tamamlamış bir yapı
kooperatifi olarak Koop.K.m.81 ile Tip Anasözleşmenin 85. maddelerinin "FERDİLEŞME
SONRASI DAĞILMIŞ SAYILMA" hükümleri gereği altı aylık hak düşürücü süre içerisinde içinde anasözleşmede
değişiklik yaparak işletme kooperatifi haline dönüşmesi gerekecektir.
Aksi takdirde kooperatif aleyhine ortakları tarafından tasfiye artığına ilişkin
alacak davası açılması muhtemel ve de haklı olacaktır. Ancak anasözleşme
değişikliği ile yapı kooperatifinin işletme kooperatifine dönüştürülmesi halinde
ise ferdileşme sonrası kat irtifakı/kat mülkiyeti hak sahiplerinin bu işletme
kooperatifine ortak olmak zorunda bırakılması kural olarak mümkün değildir. Zira
kooperatiflerde "açık kapı ilkesi" gereği hiç kimse kooperatife üye
olmaya zorlanamayacağı gibi üye olarak kalmaya da mahkûm bırakılamaz. İşte
bu noktada daha ferdileşme öncesi alınması gereken tedbir; kooperatif
yetkili organı olan genel kurulda KOOP.K M.15/II HÜKMÜNCE "Ortaklık sıfatının kazanılması, Anasözleşme ile bir taşınmaz
malın mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir teşebbüsün
işletilmesine bağlanabilir. Bunun
için taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya
temliki ile ortaklık sıfatının bir
hak olarak yeni malike geçebileceği anasözleşmede hüküm altına alınması
gerekiyor. Bu bağlamda stratejimiz 2025-2029 arası
5 yıllık dönemde ilk olarak 2026 yılı kooperatif genel kurulunda "Ortaklık sıfatının kazanılması” anasözleşme
ile bir taşınmaz malın (343/1, 343/2 ve 313/2 parsellerin) mülkiyetine bağlı
hakların kullanılmasına veya bir (Yönetim merkezi, ticari alan, havuz, 414,
marketler vb) tesislerin işletilmesine bağlanmalı ve bu konu kurulacak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ anasözleşmesinde
de yer almalıdır. Ancak Taşınmaz mala ait bu şekil iktisabın üçüncü
şahıslara karşı muteber olması “tapu
siciline bu yoldan meşruhat verilmesine bağlıdır” hükmünden yararlanmak
olacaktır. Bu yolda karar alınması sonucu tapu siciline verilecek meşruhat
iradi olarak getirilmiş eşyaya bağlı
borç niteliği ile "şerh" olarak anlaşılmalıdır.”Böylece bu gibi
hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir
veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi
alana geçebileceğini anasözleşme hüküm altına alabilir. Öte
yandan bu değişikliğin Yönetim Planı güncellenmesi sürecinde de dikkate
alınması yararlı olacaktır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder