17 Mart 2025 Perşembe 09:00 ORJAN POSTASI III...........................YOL HARİTAMIZ

YOL HARİTAMIZ

Site yönetimine geçişte en çok merak edilen konulardan biri 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre siteyi yönetecek olan yönetici ve deneticiler ile yönetim, kat malikleri ve temsilciler kurullarının “NASIL OLUŞACAĞI?” dır. Bu oluşumların Orjanda “NASIL ÇALIŞACAKLARI?” da elbette merak konusu. Dolayısıyla şu anda buna elvermeyen mevcut yönetim planının yetersizliğinin “NASIL GİDERİLECEĞİ?” nin de açıklanması bekleniyor. İşte Çalıştay sorularının 21.ncisi bu meselelerle ilgili.

Sorunun temelinde mevcut “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planının” 1985 yılı şartlarında 1803 konutlu bir apartmanmış gibi düzenlenmesi yatıyor. Daha en başta 3.madde ile anagayrimenkul “Bu taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin ve birinci kattan ibaret 1803 Dubleks meskenden ibaret olup…” ifadesiyle tanımlanmış. Yani Orjanın tek parselde 95 bloklu öbekler halinde inşa edileceği belirtilmemiş. Bu nedenle de sadece “Kat malikleri, “Kat Malikleri Kurulu” ile “Yönetici, Yönetim Kurulu ve denetçilere” yer veriyor.

Mevcut Yönetim Planının kat maliklerine ilişkin 7 ile 19.maddeleri “B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” kapsamında ele alınıp düzenlenmiş. Haklar sınırlı ancak daha çok sorumluluklar var. Bu yasaklar 8, 9, 10, 11 ve 12.maddelerde KURAL denilebilecek ayrıntılarla devam ediyor. 13 ve 14. Madde SİGORTA İŞLERİ ile ilgili. Takip eden “Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA” bölümünün içeriğinde yer alan 15, 16, 17 ve 18.maddeler “ortak giderleri” sıralıyor. Dolayısıyla 7.maddenin ilk cümlesi hariç bütün bu düzenlemeler KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI adı altında aslında YASAK, KURAL, ÖDEV VE SORUMLULUKLARA yer vermiş.

Yönetim Planı tek dereceli hazırlandığı için 21.madde KAT MALİKLERİ KURULUNUN oluşumuna yer vermemiş. Çünkü 1803 bağımsız bölüm sahibi olan herkes kurulun tabii üyesi olmuş oluyor. Çağrı yapıldığında toplantıya katılabiliyorlar ve bir tek oy hakkına sahipler. 25.maddede “yönetici seçiminden” söz ediliyor: 26.madde ise “Yönetim Kurulu” ile ilgili. E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER bölümünde yer alan 27-32 maddeler “Yönetim Kurulu ve denetçilerin” görev, yetki ve sorumluluklarını sıralamış.

Özetle mevcut yönetim planında gerek yönetici/yönetim kurulu gerekse denetçiler için seçimle ilgili olarak (madde-26) fazla bir ayrıntı bulunmuyor. Bu yüzden bizim için yeterli değil. Çünkü Orjan bir apartman gibi yönetilemez. 500 bin metrekarelik bir alanda normal büyüklükte 24 daireli 75 blokla eşdeğer 1803 bağımsız bölümden söz ediyoruz. Ortak alanlar, tesisler ve işletmelerle birlikte devasa bir büyüklük bu.

Dolayısıyla ister istemez (Madde–6) 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa dönüyoruz. Bu sorunun daha Orjanın kuruluşunda TOPLU YAPI kavramının kanunda bulunmamasından kaynaklandığı açık. Zaten bu nedenle mevcut YÖNETİM PLANI Orjan sanki tek bir apartmanmış gibi düzenlenmiş. Dolayısıyla kuruluşu itibariyle 7’li, 18’li ve 22’li bloklu kompleks bir TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ GÖSTEREN ORJANDA siteyi yönetecek olan yönetici, denetici, yönetim ve temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı 1985 şartlarında öngörülmemiş/öngörülememiş. Neden? Çünkü bu konunun ancak 22 yıl sonra 2007 yılından itibaren yasaya ve hukukumuza kazandırıldığını biliyoruz.

Doğal olarak yönetim planında 22 yıl önce yasada bulunmayan TOPLU YAPI örgütlenmesine ilişkin bir düzenleme olmamasına şaşmamak lazım. Sadece bizde değil o yıllarda yapılmış benzer sitelerin yönetim planında da bu yönde herhangi bir düzenleme yoktu. TOPLU YAPI kavramı ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2007’de 5711 sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kısmı DOKUZUNCU BÖLÜM Kapsam başlıklı 66.maddesinde tarif edilmiştir. Buna göre Orjan Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985 tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmişti. Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim merkezi, günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz.

Bu nedenle SİTE ÖRGÜTLENMESİNİ günümüzün şartlarında ve kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz gerekiyor. Çünkü kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre her blokta Kat Malikleri Kurulunun teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi gerekiyor. İşte 69.madde bu hususu açıklıyor ve “Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir” diyor.

Demek ki yönetim planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre 7’li, 18’li ve 22’li toplam 95 bloklu, ortak yerler, tesisler ve işletmelerle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren Orjanın KENDİNE ÖZEL İDARE TARZININ ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekiyor. Bu tasarımı yaparken temelde ana gayrimenkul olan 343/3 parselde apartman tipi dikey değil de farklı sayılarda yaygın stil bloklar halinde inşa edilmiş 95 Bloklu 1803 bağımsız bölüme uygun bir örgütlenme düşünmemiz gerekiyor.

Zaten bu yüzden önümüzdeki süreçte Blok tanımının yapılması, ortak yerlerin belirtilmesi, Blok Kat Malikleri Kurullarının oluşumu, Blok yöneticisi ve deneticilerinin (Toplu yapı Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev, yetki ve sorumluluklarının Yönetim planımızda yerini alması kaçınılmaz. Bu nedenle Yönetim Planımızın 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE (66-74 maddelere) göre uyarlanması, yani güncellenmesi şart. 

Toplu Yapının “Yönetimi” 69.maddede düzenlenmiş. “TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ÜYELERİNİN SAYISI VE NASIL SEÇİLECEĞİ TOPLU YAPININ ÖZELLİĞİ DİKKATE ALINARAK YÖNETİM PLÂNINDA BELİRTİLİR” hükmü var. Dolayısıyla mevcut yönetim planının bu konudaki yetersizliği son derece açık ve elbette giderilmesi gerekiyor. Doğal olarak bu da 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa, özellikle de “TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE” uyum sağlanması suretiyle olacak.

“Yönetim plânı ve değiştirilmesi” konusu 70.maddede yer alıyor. Maddeye göre Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe doğal olarak tüm Bloklarda Kat Malikleri Kurulları bağımsız bölüm sahiplerinden oluşur. Aralarından Blok yönetici ve denetçileri atanacaktır. Bunlar da toplu yapı temsilciler kurulunu oluştururlar. Orjan Yönetim plânında yapılacak güncelleme çalışmasında bize özgü olarak farklı sayıdaki bloklardaki yönetici ve denetçi atamaları ile TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU oluşumu ayrıntılandırılacaktır. Ayrıca toplanma, karar verme, seçme ve oy kullanma ile görev, yetki ve sorumluluklar hakkında da maddeler olacaktır.

Dolayısıyla hedef siteyi yönetecek olan yönetici, denetici, yönetim, kat malikleri ve site temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı ve nasıl çalışacakları yönetim planının güncellenmesi çalışmasıyla netleşecektir. Görüldüğü gibi bu sürecin en önemli ayağı mevcut yönetim planının güncellenmesi. Bu yüzden bütün bu yenilenmeyi kısmi bir YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak göremeyiz. Yapılacak GÜNCELLEMENİN komple yenilenme şeklinde olabilmesi için de 2025 seçimli genel kurulunda alınacak süreli ve geçici bir yetki kararıyla tüm alt yapısı ile Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN başlatılması gerekiyor.

Böylece 7 YIL SÜRECEK 3 AŞAMALI VE KENDİ İÇİNDE KATMANLI BİR YOL HARİTASI söz konusu olacak. İlk aşama 2025-2027 arası 3 yıllık bir dönem. Bu dönemdeki çalışmalar süreli ve geçici nitelikte yetki kararları ile ve KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNUN sorumluluğunda yürütülecektir. Çalışmalar bittiğinde, GÜNCELLENEN yeni yönetim planının onaya sunulması, 95 BLOK YÖNETİCİ ve DENETİCİLERİNİN SEÇİLMESİ suretiyle blok oluşumlarının sağlanması ve TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN toplantıya çağrılabilir hale gelmesi mümkün olacaktır.

2027-2029 arası ikinci aşama 2 yıllık bir dönem olacak ve çalışmalar yine süreli ve geçici nitelikte görev ifa edecek KOOPERATİF YÖNETİM KURULU tarafından yürütülecektir. Bu dönemde yeni yönetim planı uygulanacak, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU her yıl kendi gündemiyle toplanıp Orjanın yönetimi için gerekli kararları alacak ve seçilen KOOPERATİF YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI iki yıllık geçici bir süre için TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirileceklerdir. Ayrıca bu süre içinde Kooperatifin İşletme ve Yönetim Kooperatifine dönüşebilmesine imkân tanınmış olacaktır.

Çünkü bu noktada artık 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri belirlenmiş, Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulu teşekkül etmiş, geçici Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş olduğundan Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE geçiş için kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşümü haricinde herhangi bir engel kalmamış olacaktır. Bu dönüşüm için de kooperatife 2029 genel kuruluna kadar süre verilmiş, hizmet engellenmemiş ve çifte başlılığa da meydan verilmemiş olur. Ancak bu sürenin 2029’a kadar sınırlı olduğu ve yapılan görevlendirmenin geçici olduğu unutulmamalıdır.

Bu süre aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNİN yürütülen iş ve hizmetleri herhangi bir soruna yol açmadan usulü ile devre hazırlanması, idari ve mali konuların düzenlenmesi, muhasebe işlemlerinin adaptasyonu ve Site (İşletme) Müdürlüğünün kurulması gibi detay konular için de gereklidir. Sonuçta hedef 2029 yılı Genel kurulunda ana sözleşme değişikliği yapılarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması, aynı gün toplanan Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulunca yönetim planına dayanılarak YÖNETİCİ olarak seçilmesidir.

Böylece 2025’ten 2029 Haziranına kadar 5 yıl içinde Kooperatifin ferdileşmenin tamamlanması, imar planı değişiklikleri ve işletme kooperatifine dönüşüm işlemleri dahil site yönetimine geçişle ilgili öngörülen bütün bu süreçler tamamlanmış, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ile SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ kurulmuş olacaktır. Dolayısıyla 2029 haziranından itibaren Orjanda gerekli idari ve mali devirler sağlanarak yeni bir dönem başlamış ve yönetim planı bütün gerekleriyle uygulamaya konulmuş olur.

Üçüncü aşamada yani 2029 Haziranından 2031 Mayısına kadar olan son 2 yıllık dönem içinde de Kültür merkezi inşası, imar planı değişiklikleri ile uygulamadan kaynaklı sorunların çözülmesi ve toplu yaşamla ilgili site kuralları ile ilgili yönergenin hazırlanarak uygulanması gibi meselelere odaklanılabilir.