Çalıştay için tespit edilen
22 sorudan 19.cusu “YÖNETİM PLANININ HANGİ BÖLÜM VE MADDELERİ GÜNCELLENMELİ?”
şeklinde. “GEREKÇELİ OLARAK DEĞİŞİKLİK ÖNERİNİZ NE OLUR?” diye de
bir öneri istemiş.
1985 tarihli Yönetim Planı 40 yıl öncesinin
şartlarında “sadece blok yönetimleri için geçerli olabilecek” bir
basitlikte hazırlanmış. İçeriğinde 2007’de
bir kanun değişikliği suretiyle ilave edilmiş TOPLU YAPI (SİTE) ile
ilgili düzenlemeler bulunmuyor. Günümüz itibariyle bu hükümlerin komple yönetim
planımıza yansıması bir zorunluluk.
Kaldı ki mevcut yönetim planında düzeltilmesi gereken hususlar, çıkarılması lazım gelen ifade ve maddeler ile eklenmesi ve yeniden değerlendirilmesi gereken
bölümler var. Bu şekildeki değişiklikler neredeyse tüm yönetim planını
kapsıyor. Bu nedenle iptal edilip GÜNCELLEME SURETİYLE KOMPLE yenisi
hazırlanmalıdır.
En başta mevcut Yönetim Planımızın “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” olan adı “ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değişmeli.
Ayrıca, “1303 parsel” 343/3 parsel ve “499176m2”
500157m2 olarak düzeltilmiş, maddede yer alan eski (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm
Yapı kooperatifi” adı da çıkarılmış olacaktır.
Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER kısmının
geri kalan 2-6 maddeleri güncellenecek yeni metinde 2’İNCİ BÖLÜM: GENEL
HÜKÜMLER başlığı altında yer alacak ve bu bölümde yer alan ORTAK YERLER ile ilgili 2.madde 5.madde olarak güncellenecektir.
Eski bölümün geriye kalan 3-6 maddelerinin kalıp kalmayacağı, güncelleme gereği
olup olmadığı güncelleme çalışması sırasında değerlendirilebilir.
En önemli sorunlardan biri; SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ başlıklı 19-37 maddeler. 20 den 27’ye
kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” ile 27 den 38’e kadar olan
maddeler de “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” seçimi, görev, yetki ve
sorumluluklarıyla ilgili. Ancak bu bölümdeki tüm hususlar Orjan sanki tek bir
apartmanmış gibi düzenlenmiş.
“Yönetim
Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri
görecektir” şeklindeki 32. madde üzerinde durulmaya değer bir farklılık
taşıyor. Görüldüğü gibi 32.madde açık açık “YÖNETİM
KURULU KAT MÜLKİYETİ VE ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA
AŞAĞIDAKİ İŞLERİ GÖRECEKTİR” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra
sayıyor. Bu
sayılanlar KURULACAK
SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında.
Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası var gibi görünse de
burayı “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN
GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız gerekiyor.
Bu durumda
asıl maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim
Kurulunun yapması gereken BU
GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar. Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını
hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE
YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış
olmalılar. Tabi bu şekilde bir düzenleme sorunludur ve normal site
yönetimi görevleri içinde zaten ortadan kalkmış olacaktır.
Elimizdeki taslak Yönetim Planında 3’ÜNCÜ BÖLÜMÜN “SİTENİN YÖNETİM VE
DENETİMİ” başlığı ile ve 6-10 maddelerde açıklanması önerilmiştir. Aynı şekilde
önerilen metinde 2’İNCİ
BÖLÜM: “GENEL HÜKÜMLER” 11-13 maddeler
olarak yer alıyor.
Bu bölümde SİTE VE KONUT
YAPI KOOPERATİFİ YÖNETİM VE DENETİMİNDE İŞ BİRLİĞİ (13.md), TOPLANTI VE
SEÇİM (14.mad) ve SİTE YÖNETİM KURULU (15.mad) başlıklı yeni
düzenlemeler var. 15.maddede “Site Yönetim Kurulu, “yürütme organıdır”. Görev, yetki
ve sorumlulukları; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9’ncu Bölümünde, Ana
Sözleşmede ve aşağıdaki maddelerde açıklandığı gibidir” dedikten sonra “Site yönetim kurulunun, blok yöneticilerinin, site müdürlüğünün
ve site temsilciler kurulunun görev bölümlerini, tanımlarını ve talimatlarını
hazırlar. Site Müdürlüğü vasıtasıyla siteyi yönetir” ifadesi yer alıyor.
Onun da altında (a)’dan (k)’ya kadar “Site yönetiminden sorumlu başkan
yardımcısı vasıtasıyla” yapılacak işler ve görevler sayılmış. Takip eden
düzenlemede “Konut Yapı Kooperatifinin
yönetiminden sorumlu başkan yardımcısı vasıtasıyla” denilerek (a)’dan
(g)’ye kadar 7 görev ve sorumluluk tanımlanmış.
16.maddede SİTE DENETİM KURULU hakkındadır. Mevcut Yönetim Planında
bir “BLOK” kavramı olmadığı
gibi “BLOKLARA” ilişkin herhangi bir düzenleme de bulunmuyor. O nedenle önerilen
taslakta 4’ÜNCÜ BÖLÜM: BLOKLARIN YÖNETİM VE DENETİMİ 17-20 maddelerde açıklanmış. Bu bağlamda BLOK KAT MALİKLERİ KURULU (17.mad),
BLOK YÖNETİCİLERİ VE DENETİCİLERİNİN seçimi (18.mad), Blok
Yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları (19.mad) Blok
Denetçilerinin görev, yetki ve sorumlulukları (20.mad) bulunuyor.
Mevcut Yönetim Planında HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 7
ile 12.maddeler arasındaki “B” başlıklı bölümde “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI”
başlığı ile yer alıyor.
YÖNETİM
PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat
mülkiyeti kanununun ve yönetim
planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız
bölümler üzerinde Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve
yetkilere sahiptirler. Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü
bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine,
korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü
hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin
imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile
konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.
9. Maddede “Kat
malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine
gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen
altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI
HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada
bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip
yönetim planına konulmuş.
Bu kurallar; halı, kilim vs. silkelemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye, patlayıcı ve pis kokulu maddeler
bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin
sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi
güzel park edilemeyeceğine kadar pek
çok detay hususu içermekte. Ayrıca mevcut Yönetim Planının sonunda yer
alan 34 ve 35.maddeler de farklı yerde bulunmasına rağmen aslında içeriği
itibariyle kat maliklerinin SORUMLULUKLARIYLA ilgili.
Önerilen taslakta bu konular
5’İNCI BÖLÜM: BLOK KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI başlığı ile
düzenlenmiş. 21.madde bu hak ve sorumlulukları 13 fıkrada
detaylandırmış. Bu kurallar mevcut yönetim planının 9.maddede “ÖZELLİKLE
AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt
fıkrada sayılanların karşılığı. Bu madde
ile iyi uygulama örneklerinden de yararlanılarak Orjanda uygulanacak,
uyulacak ve sürdürülebilir “KURALLARI” ortaya koyabiliriz.
Mevcut Yönetim Planında SON HÜKÜMLER ve YÜRÜRLÜK MADDELERİ olarak nitelendirilebilecek 36 ile 38.maddeler herhangi bir başlık
olmadan en sona sıralanmış. Meselâ YÖNETİM
PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak
bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine
getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun
muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim”. Bu
taahhütnamenin yeni yönetim planında da yer alması 21.madde kapsamındaki
kuralları tamamlar diye düşünüyorum.
Görüldüğü gibi mevcut yönetim planında değişiklik gereken pek çok madde ve bölüm
var. Ayrıca 2007’de kanuna eklenen toplu
yapıyla ilgili özel hükümlerin komple yönetim planımıza yansıması gerektiğini
de ilave edelim. Neticede bu tür
değişiklikler neredeyse tüm yönetim planını kapsıyor.
Özellikle mevcut Yönetim Planımızın “SİTENİN YÖNETİM
VE DENETİMİ” başlıklı 19-37 maddeleri Orjanı basit bir apartman gibi ele almış. İçinde yer alan gerek “KAT
MALİKLERİ KURULU”, gerekse “YÖNETİCİ VE DENETÇİLERLE” ilgili hükümlerin TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİNE UYGUN OLARAK
tamamen değiştirilmesi gerekiyor. Bu yüzden bütün bu değişiklikleri kısmi bir
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak nitelendiremeyiz. Bu iş tastamam bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI olacak.
Her ne kadar güncelleme çalışması genel kurulun yetki
kararıyla birlikte başlayacaksa da şu anda elimizde sayın Güray TEKİN tarafından hazırlanıp
önerilmiş bir taslak çalışma var. Görevlendirilecek YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME KOMİSYONU çalışmalarına bu taslak
üzerinden başlayabilir. O süreçte bazı maddelerin de önerilen taslak şekil ve yapı
içinde mukayeseli olarak değerlendirilerek bazılarının muhafazası, bazılarının
da uyarlanarak son şeklini alması mümkün.
Bu arada Türkiye’de hem Toplu Yapı olarak, hem de
kalabalık yazlık özelliği ile dikkate alınabilecek benzer pek çok örnek var.
Bunlardan ve tecrübe edilmiş iyi uygulamalardan da yararlanılabilir. Son olarak
taslak metnin 634 sayılı kanunun
bölüm, madde yapısı, akışı ve hükümleriyle karşılaştırılarak
olgunlaştırılmasından sonra nihai şeklini alması mümkün.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder