Elimizde
resmi bir veri olmamakla birlikte 2010’lu
yılların sonunda Orjan’da tamamına yakın çoğunluk konutlarını bitirmiş, iskân
raporlarını almış ve içinde oturur durumdaydı. Bu da 634 sayılı yasanın
17.nci maddesine göre 2/3 çoğunluğun daha o zamanlar sağlanmış olduğu
iddialarına yol açmıştı.
Hatta 2014 yılında bazı ortaklarımız
tarafından kooperatif yönetimine ORJAN
SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI gerektiğine dair başvuruda bulunulduğunu
biliyoruz. Zira yaptıkları araştırma; Orjanda 634 sayılı yasanın 17.nci
maddesine göre konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur
durumda olan ortak sayısının 1500’ü aştığını ortaya çıkarmıştı. Ancak bildiğim
kadarıyla zamanın yönetimi bu başvuruyu
dikkate almamış. Mahkemeye vermeyi de düşünmüşler ancak çeşitli nedenlerle bu
da olmamış. Aramızda bu olayın şahidi pek çok arkadaşımız var.
Şayet o dava
açılabilseydi çok muhtemeldir ki şimdiye kadar çoktan SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ ve KOOPERATİFİN
ORJANI SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ YÖNETMESİ DE İPTAL EDİLMİŞ OLURDU. O zaman
yönetim de mecburen kendi durumunu gözden geçirmek, FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAK ve tasfiye yada İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME seçeneklerinden birini uygulamak
zorunda kalırdı. Ama aradan geçecek süre boyunca iki başlı yönetimin bizim için
hiç de iyi bir şey olmadığını hepimiz biliyor, getireceği ilave sorunları
anlayabiliyoruz.
Aradan 10 sene geçti. Bu süre zarfında pandemi gibi zor bir
dönemin ve doğalgaz dahil Orjanın hemen hemen tüm alt yapı ve üst yapısının
yeniden inşaası gibi ağır bir yükün altında ezildik. Bu arada toplu yaşam
gerekleri ile ilgili talep ve sorunlar son yıllarda adeta tsunami gibi
üzerimize yağıyordu. Şimdi bütün bu zor dönem geçtikten sonra daha da
artacağını öngörmek kehanet olmaz. Site
Yönetimi tam da bu dönem için gerekliyken aksine bu konuyla ilgili hiçbir şey
yapılamadı. Adeta bu büyük doğum 10-15 yıl öteye ertelenmiş, ötelenmiş oldu.
Oysa 634
sayılı Kanunun 17.maddesi gayet açık bir şekilde; “…Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı
fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde
kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) diyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun
sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT
MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyor.
Yani, herhangi
bir bağımsız bölüm sahibinin konuyu mahkemeye taşıması halinde dava 634 sayılı
kat mülkiyeti yasası ve hukuku çerçevesinde görülecek. Nitekim 17.nci madde “KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI” konusunda
da: “Kat
irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler” hükmünü
getirmiş.
Madde elbette
Kooperatifi sona erdirmiyor ancak SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞİ ve KAT
MALİKLERİNİN HUKUKUNU KORUMAYI mümkün kılıyor. Bu da dolaylı olarak
kooperatifin tasfiyesini ya da şekil değiştirmesini gündeme getiriyor tabi ki. Kooperatifin
amacını tamamlaması kendi yasasına yani 1163
E GÖRE AMACINI TAMAMLAMASIYLA gerçekleşecek. Bana göre bu görev ve
sorumluluk Şehircilik Bakanlığının Aralık 2017 de yazdığı şekliyle Orjanda FERDİLEŞMENİN tamamlanmasıyla
gerçekleşecek. Bir başka deyişle bütün ortakların KAT MÜLKİYETİ TAPULARI verildiğinde kooperatifin işi de bitmiş olur. Ancak şunu da belirtelim ki
kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için
mazeret olamaz.
Hatırlayalım, 1978’de kurulan Kooperatifimizin “AMAÇ VE
FAALİYET KONULARI”, “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını
karşılamaktır” cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmıştı. Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına
konut yaptırır”, 2.nci fıkrasında “Yaptırılan
konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına
aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili. Fıkrada “Ortaklarının
sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri
kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.
Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış bir elin
parmaklarını geçmeyen subasman dışında kooperatifin amacı genelde sona ermiş
durumda. Nitekim Kanalizasyon ihalesinde Maliyenin KONUTLARIN TAMAMLANDIĞI bu nedenle de İSTİSNANIN UYGULANMAYACAĞI gerekçesiyle KDV'nin yüzde 1 değil de
yüzde 20 uygulanacağını belirttiğini biliyoruz. Öte yandan son 10 yıl içinde yapılmamış subasmanlar hakkında birkaç
genel kurul kararı varsa da nihai sonucun alınamadığı da ortada. Bugün
itibariyle bunların sayısının 5’e kadar düştüğü, iskân raporunu almamış konut
sayısının ise 20 dolayında olduğu sanılıyor.
Artık şunu anlamalıyız: “Konut kooperatifleri
ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana
sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/
veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir)
yıldır.”
Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut
yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış
sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir
yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ
MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin
sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.
Önümüzdeki haftaya kadar sağlık ve esenlikle kalın. Orjan postası III devam edecek
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder