03 Aralık 2024 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 1 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

SORU.1:

ORJANIN BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ OLARAK 1163 SAYILI YASAYA DAYANAN OLUŞUMU, VARLIĞI VE 45 YILLIK UYGULAMASI İLE İLGİLİ BİR DEĞERLENDİRME VE DURUM ANALİZİ YAPABİLİRMİSİNİZ? TESPİTLERİNİZ NELERDİR? HANGİ SORUNLARLA KARŞI KARŞIYAYIZ?

 

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.”

Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

1978’de kurulan Kooperatifimizin “AMAÇ VE FAALİYET KONULARI”, “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmıştı.  Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına konut yaptırır”,  2.nci fıkrasında “Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili. Fıkrada “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.

Elimizde resmi bir veri olmamakla birlikte 2010’lu yılların sonunda Orjan’da tamamına yakın çoğunluk konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumdaydı. Bu da 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre SİTE YÖNETİMİ kurabilmek için gerekli 2/3 çoğunluğun daha o zamanlar sağlanmış olduğu iddialarına yol açmıştı.

Hatta 2014 yılında bazı ortaklarımız tarafından kooperatif yönetimine ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI gerektiğine dair başvuruda bulunulduğunu biliyoruz. Zira yaptıkları araştırma; Orjanda 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumda olan ortak sayısının 1500’ü aştığını ortaya çıkarmıştı. Ancak zamanın yönetimi bu başvuruyu dikkate almamış. Mahkemeye vermeyi de düşünmüşler ancak çeşitli nedenlerle bu da olmamış.

Şayet o dava açılabilseydi çok muhtemeldir ki şimdiye kadar çoktan SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ ve KOOPERATİFİN ORJANI SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ YÖNETMESİ DE İPTAL EDİLMİŞ OLURDU. O zaman yönetim de mecburen kendi durumunu gözden geçirmek, FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAK ve tasfiye yada İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME seçeneklerinden birini uygulamak zorunda kalırdı. Ama aradan geçecek süre boyunca iki başlı yönetimin bizim için hiç de iyi bir şey olmadığını hepimiz biliyor, getireceği ilave sorunları anlayabiliyoruz.

Bence 2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMADI. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. 

Aradan 10 sene geçti. Bu süre zarfında pandemi gibi zor bir dönemin ve doğalgaz dahil Orjanın hemen hemen tüm alt yapı ve üst yapısının yeniden inşaası gibi ağır bir yükün altında ezildik. Bu arada toplu yaşam gerekleri ile ilgili talep ve sorunlar son yıllarda adeta tsunami gibi üzerimize yağıyordu. Şimdi bütün bu zor dönem geçtikten sonra daha da artacağını öngörmek kehanet olmaz. Site Yönetimi tam da bu dönem için gerekliyken aksine bu konuyla ilgili hiçbir şey yapılamadı. Adeta bu büyük doğum 10-15 yıl öteye ertelenmiş, ötelenmiş oldu.

Oysa 634 sayılı Kanunun 17.maddesi gayet açık bir şekilde; “…Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) diyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyor.

Yani, herhangi bir bağımsız bölüm sahibinin konuyu mahkemeye taşıması halinde dava 634 sayılı kat mülkiyeti yasası ve hukuku çerçevesinde görülecek. Nitekim 17.nci madde “KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI” konusunda da: “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler”  hükmünü getirmiş.

Madde elbette Kooperatifi sona erdirmiyor ancak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ ve KAT MALİKLERİNİN HUKUKUNU KORUMAYI mümkün kılıyor. Bu da dolaylı olarak kooperatifin tasfiyesini ya da şekil değiştirmesini gündeme getiriyor tabi ki. Kooperatifin amacını tamamlaması kendi yasasına yani 1163 E GÖRE AMACINI TAMAMLAMASIYLA gerçekleşecek. Bu görev ve sorumluluk Şehircilik Bakanlığının Aralık 2017 de yazdığı şekliyle Orjanda FERDİLEŞMENİN tamamlanmasıyla gerçekleşecek. Bir başka deyişle bütün ortakların KAT MÜLKİYETİ TAPULARI verildiğinde kooperatifin işi de bitmiş olur.

Nereden biliyoruz? Çünkü kooperatifimiz 2013 yılında Şehircilik Bakanlığına İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME TALEBİYLE bir başvuru yapmış, ancak 4 yıl süren yazışmalar 2017 Aralığında RED cevabıyla sonuçlanmış. Ancak aynı yazıda bakanlığın “ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYINIZ!” uyarısı dikkate alınmamış, asıl odaklanılması gereken o çalışmalar da maalesef daha ileriki yıllara ötelenmiştir. Ancak şunu da belirtmeliyiz ki kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz. Yani bu yazı hiçbir şekilde SİTE YÖNETİMİNE GEÇEMEZSİNİZ! Şeklinde anlaşılamaz ve yorumlanamaz.

Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış bir elin parmaklarını geçmeyen subasman dışında kooperatifin amacı genelde sona ermiş durumda. Nitekim Kanalizasyon ihalesinde Maliyenin KONUTLARIN TAMAMLANDIĞI bu nedenle de İSTİSNANIN UYGULANMAYACAĞI gerekçesiyle KDV'nin yüzde 1 değil de yüzde 20 uygulanacağını belirttiğini biliyoruz. Öte yandan son 10 yıl içinde yapılmamış subasmanlar hakkında birkaç genel kurul kararı varsa da nihai sonucun alınamadığı da ortada. Bugün itibariyle bunların sayısının 5’e kadar düştüğü, iskân raporunu almamış konut sayısının ise 20 dolayında olduğu sanılıyor. 

Her ne kadar kooperatifimizin 1163 sayılı yasadan kaynaklı KONUT YAPIM işi ile KÜLTÜREL SOSYAL TESİSLER İNŞA ETME amacı sona ermiş olsa da her geçen yıl gündemimiz dopdolu ve hala yapılacak şeyleri konuşuyor oluyoruz. Sadece bakım, onarım, yenileme ve işletme faaliyetleri bile hem yekûn tutuyor hem de gündemimizi bolca meşgul ediyor. Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçekleri bile yıllardır konuşamıyoruz.

Özellikle pandemiden sonra doğalgazın da gelmesi, Kanalizasyon ve üst yapının yenilenmesiyle beraber daha çok Orjanlı bütün bir yıl boyunca evlerinde yaşıyor hale geldi.  Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, deniz kirliliği, sahil ve plaj kullanımı, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, yabancı kişiler, trafik vb. gibi talep ve meseleler orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılıyor ve tartışılacak ta.

O hale geldik ki KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN OLMAYAN pek çok talep ve uygulama ana gündemimiz oldu. “NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?” diye sormadan düşünmeden yönetimler suçlandı. Bu da yetmedi birbirimize; görgüsüzlük, saygısızlık, çağdaş değerlerden yoksunluk ve hatta hırsızlık imaları bile yönelttik. Bütün bunlar son 15 yıl içinde Elektrik sisteminin yenilenmesi, havuz yapılması, Pandemi, Kanalizasyon sisteminin yeni baştan yaptırılması, doğalgaz şebekesinin bağlanması ve üst yapının tamamen değiştirilmesi gibi son derece ağır bir dönemde gerçekleşti.

Bu gündelik karmaşa ve zorluklar içinde geleceğimizle ilgili son derece önemli konular gündeme gelemedi. Hatta üzerinde bile düşünemedik, konuşamadık. Oysa Orjan Kooperatifinin asıl önemli ve büyük sorunu: FERDİLEŞMENİN TAMAMLANAMAMIŞ OLMASIYDI. Çünkü bir kooperatifin asıl görev ve sorumluluğu; yapılan TÜM KONUTLARIN MÜLKİYETİNİ ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarmaktır. Orjanda bu görev yapılamadığı, yapılmış bitmiş konutların kat mülkiyeti tapuları verilmek suretiyle birer bağımsız bölüm olarak kat maliki sahiplerine aktarılamamış olması nedeniyle neticede FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLEMEMİŞTİR. 

Elbette bu konuda yıllar önce KONUTLARIN YAPIMINDA GENEL KURUL KARARLARIYLA PROJEYE GÖRE SERBEST İNŞAAT YAPMA uygulaması en etkili faktördür. Ancak bu konu 1163 ve 634 sayılı yasalar karşısında “Saldım çayıra Mevlam kayıra” anlayışıyla da yürütülemezdi. Nitekim bu günkü tablo kooperatif yönetimlerinin kendilerine göre sebeplerle bu temel sorunu yıllardır ERTELEMİŞ/ÖTELEMİŞ olmalarından kaynaklanmıştır.

Artık şunu kesin olarak biliyoruz ki: “Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.” Nasıl mı? Şöyle: 6 Ekim 1988’de “1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında 3476 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 25.10.1988 Sayı :19970) çıkarıldı.

Buna göre 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” hükmü getirilmiştir. 

Görüldüğü gibi, şu anda yürürlükte olan 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde,  konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmiş. Ama neticede biz buna uymamışız. Bu çok ciddi ve ihmal edilemez bir sorun.

Aslında hepimizin KAT İRTİFAKLI TAPUMUZ var. Bunların arasında kendi imkânlarıyla CİNS DEĞİŞİKLİĞİ yaparak tapularını KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRENLER de bulunuyor. Ama kooperatifimiz amacı ve 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesi doğrultusunda inisiyatif kullanarak yıllar içinde biten konutların İSKAN RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde onları cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürme iradesini göstermedi yada gösteremedi. Öte yandan serbestlik kararı yanlış algılanarak konuyla ilgili ortaklar bilgilendirilmedi, yönlendirilmedi ve kendi imkânlarıyla almaları bile zaman içinde tamamen kendi haline bırakılmış oldu.

Bu arada sözkonusu kanun değişikliğinden 30 yıl, bakanlık yazısından 1 yıl sonra “Konutların tümünün bitmediği ve tüm tapuların verilmediği” gerekçe gösterilerek 2018 yılında yapılan genel kurulda kooperatifimizin süresine bir kez daha 20 yıl eklenip ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılmıştır. 2017 den bu yana 7 yıl, 2018 den bu yana da 6 yıl geçti, ancak ne yazık ki FERDİLEŞME konusunda bugüne kadar ne bir bilgilendirme, ne bir karar ne de bir uygulama gördük.

Kooperatif yönetimleri de belli ki bu meseleyi kendilerine göre sebeplerle gündem yapıp Genel Kurullara getirmediler/getiremediler. Bir genel kurul kararı ve kooperatif yönlendirmesi olmayınca da pek çoğumuz bugün hala KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI alamamış durumda. İşte bu nedenle 46 yıllık uzun bir süreye rağmen yasa nezdinde hala FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAMIŞ gözüküyoruz.

1163 sayılı yasaya göre hala S.S ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak devam etmemiz bu yüzden. Önce 40 yıla sonra da 60 yıla varan süre uzatımları nedeniyle kooperatifin asıl amacı olan konutları BİRER BAĞIMSIZ BÖLÜM HALİNE GETİRİP MÜLKİYETLERİNİ KAT MALİKLERİNE DEVRETMEMİŞ OLMAK uzadıkça uzuyor. Dolayısıyla doğrudan ilgisi olmamakla beraber ORJANDA 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 17.NCİ MADDESİ VE YÖNETİM PLANI UYARINCA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK, bizi her sene biraz daha ağırlaşan yükler altına sokuyor.  

ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi, 1163 sayılı yasa ve Ana sözleşmesi gereği “konut inşa etmesi veya yapması” gerekirken hem “bu asli görevini yapmamış ve üyeler konutlarını kendileri yaptırmış”, hem “1985 tarihli yönetim planını uygulamamış” hem de “görev yetki ve sorumluluğu olmadığı halde site yönetiminin görevlerini gasp etmek suretiyle siteyi yetkisiz olarak yönetmeye devam etmiştir”. Genel kurul ise tüm bu kanunsuzluklara bilerek veya bilmeyerek göz yummuştur. (GT)

Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bunun için elbette ki yapılmamış subasmanlar konusunda yaptırım uygulaması ve kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi (FERDİLEŞME) gibi temel sorunları çözmesi gerekiyor.

Kaldı ki site yönetimi temsilciler kurulunun oluşumunu sağlayarak mevcut site yönetim planını güncellenmek üzere kurula sunmak, bunu genel kurulda onaylatmak suretiyle tapuya tescil ettirmek de sıradaki önemli işlerden. Bundan sonrası site yönetim planı uyarınca SİTE YÖNETİMİNİ İŞLER HALİNE GETİRMEK ve ortak alanlarla ilgili hizmetleri görmek üzere KOOPERATİFİ TÜM AKTİF PASİFİYLE ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞTÜRMEKLE ilgili. 

Bence 2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMAYACAK. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. 

Kaldı ki SİTE YÖNETİMİNE GEÇME, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi yada şekil değiştirerek İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMESİ hemen hallolabilecek basit konular değil. Çetin, zorlu, karmaşık ve uzun soluklu bir süreç. İşte maalesef o zamana kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu dikkatten kaçırmadan; 1163 sayılı kanun, Türk Ticaret Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni kanun ve Vergi Usul yasası gibi ilgili temel kanunlar çerçevesinde hareket etmek zorundayız.

Doğal olarak 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik gibi zaman içinde bu kanunlarda yapılan değişiklikler de bizi bağlayacak. Tabi bu gibi durumlarda kooperatif ana sözleşmesinin de güncellenmesi gerekiyor. Bunlar da ötelenmenin ve gecikmenin ekstra yükleri olarak omuzlarımızda.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 01.01: Alt ve üst yapıdan KALAN İŞLERİN HALLEDİLMESİ ve peyzaj işinin sonuçlandırılması.

Srn 01.02: Kullanılabilir nitelikte ve yeterli SU SORUNU giderek büyümekte.

Srn 01.03: yapılmamış konutlar, SUBASMANLAR sorunu.

Srn 01.04: Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ sona erip ermediği. (Srn.01.11 sorunla bağlantılı)

Srn01.05: “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçları” için bir KÜLTÜR MERKEZİ İHTİYACI var.

Srn01.06: Yönetime SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki verilmesi gerekiyor.

Srn01.07: Çalıştay sonuçlarının duyurulması ve ORJANIN BİLGİLENDİRİLMESİ lazım.

Srn01.08: Süre bitiyor. KOOPBİS’E UYUM ÇALIŞMALARININ TAMAMLANMASI bir zorunluluk.

Srn01.09: Orjanda ciddi bir GÜVENLİK SORUNU var.

Srn01.10: Son yılların en popüler sorunu TOPLU YAŞAM KURALLARI.

Srn01.11: Yıllardır ertelenen FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) SÜRECİ tamamlanmalı.

Srn01.12: 634 uyarınca SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’NUN OLUŞTURULMASI.

Srn01.13: YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ ve uygulanmak üzere duyurulması.

Srn01.14: Yerleşim planında imar değişikliği suretiyle SOSYAL KÜLTÜREL ALAN İHDASI.

Srn01.15: KOOPERATİF YÖNETİMLERİ ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşmalı. 

Srn01.16: “Orjan tatil sitesi” adı “ORJAN SİTESİ” olarak değiştirilmeli.

Srn01.17: Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TAPUYA TESCİL edilmesi gerekiyor.

Srn01.18: Kooperatif anasözleşme değişikliği ile İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM.

Srn01.19: TOPLU YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulanması.

Srn01.20: Kamu kurumları ve belediyelerle DİYALOG VE İŞBİRLİĞİ.

Srn01.21: Bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARINA DEVRİ sağlanmalı.

Srn01.22: Orjan sitesi güvenliği için HİZMET ALIMI YAPILMASI.

Srn01.23: MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ gerekebilir.

Srn01.24: Oluşan SİTE YÖNETİMİNİN İŞLER HALE GETİRİLMESİ.

Srn01.25: İŞLETME KOOPERATİFİ sitenin hizmetleri için ÇALIŞMAYA BAŞLAMALI.

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

 

Hdf.01.01: Srn 01.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Alt ve üst yapıdan kalan eksiklerin giderilmesi ve PEYZAJ İŞİNİN sonuçlandırılması. 

Hdf.01.02: Srn 01.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu çözmek üzere GEREKLİ TEDBİRLERİN ALINMASI.

Hdf.01.03: Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; YAPILMAMIŞ SUBASMANLARIN BİTİRİLMESİ.

Hdf 01.04: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ SONA ERİP ERMEDİĞİ ve ferdileşmenin tamamlanıp tamamlanmadığının netleştirilmesi. (Srn.01.11 sorun ve Hdf 01.11 hedefle bağlantılı)

Hdf.01.05: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR MERKEZİ yapılması.

Hdf.01.06: Srn 01.06 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki alınması.

Hdf.01.07: Srn 01.07 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Çalıştay sonuçları ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılması.

Hdf.01.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; KOOPBİS’e uyum çalışmalarının tamamlanması.

Hdf.01.09: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; GÜVENLİK KAMERA SAYISININ artırılması.

Hdf.01.10: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; TOPLU YAŞAM GEREKLERİ için uygulanabilir ve caydırıcı kurallar konulması.

Hdf.01.11: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) sürecinin tamamlanması.

Hdf.01.12: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’nun geçici olarak atama suretiyle oluşturulması.

Hdf.01.13: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Orjan SİTE YÖNETİM PLANININ güncellenmesi ve uygulanmak üzere Orjan Ortaklarına/Kat maliklerine duyurulması.

Hdf.01.14: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 343/1 parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi.

Hdf.01.15: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Genel kurullarda seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması ve yetkilendirilmesi.  

Hdf.01.16: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; “Orjan tatil sitesi” adı ORJAN SİTESİ olarak değiştirilmesi.

Hdf.01.17: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TESCİL EDİLMESİ

Hdf.01.18: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Anasözleşme değişikliği ile ve kooperatifin tüm aktif pasifiyle beraber İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ.

Hdf.01.19:  Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulamaya sokulması.

Hdf.01.20: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kamu kurumları ve belediyelerden diyalogla İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânlarının netleştirilmesi.

Hdf.01.21: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması.

Hdf.01.22: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması

Hdf.01.23: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması ve karar uyarınca gerçekleştirilmesi.

Hdf.01.24: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİNİN yönetim planı uyarınca İŞLER HALE getirilmesi.

Hdf.01.25: Srn 01.25 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; İşletme kooperatifinin de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlaması.

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.01.2025.01: Srn 01.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; ALT VE ÜST YAPIDAN KALAN İŞLER toparlanmalı, borçlar ödenmeli, eksikler giderilmeli ve komple PEYZAJ İŞİ sonuçlandırılmalıdır.  

Str.01.02.2025.02: Srn 01.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son yıllarda giderek artan kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu çözmek üzere ARITMA TESİSİ, İLAVE SU KUYULARI VB. gibi imkânlar düşünülmelidir.

Str.01.03.2025.03:  Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son 25 yıl içinde YAPILMAMIŞ SUBASMANLAR hakkında kaç genel kurul kararı varsa bunlar yaptırımlarıyla beraber uygulanmalı, uygulama imkânı yoksa genel kurulda etkin yeni bir karar daha alınmalıdır.  

Str.01.05.2025.04: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda kaç adet subasman vardır? Kaç adet yapı kullanma izni alınmamış konut bulunuyor? Bitmiş konutlarımızın kaç adedinin hala kat irtifaklı tapusu var? Kaç adedi de cins tashihi yapılarak kat mülkiyetli tapu almış durumda? SORULARININ CEVABI kooperatif arşivinden, belediye ve tapu müdürlüğünden istenip çıkarılmalıdır.

Str.01.07.2025.05: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurul gündemine Kooperatif amaçlarından “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili eski gazino-diskonun “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR MERKEZİ PROJESİ yapılabilmesi için teklif konulmalı ve karar alınması sağlanmalıdır.

Str.01.05.2025.06: Srn 01.06 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.06 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna 2 (iki) yıllığına SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki alınmalı,

Str.01.07.2025.07: Srn 01.07 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.07 hedefini gerçekleştirmek üzere Temmuz-Eylül ayları içinde ÇALIŞTAY SONUÇLARININ DUYURULMASI ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılmalıdır

Str.01.08.2025.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik uyarınca GEREKLİ UYUM HAZIRLIKLARI tamamlanmalıdır.

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.01.09.2026.01: Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bu nedenle yapılmamış subasman inşaatları sorunu BİTİRİLMELİDİR.

Str.01.10.2026.02: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ SONA ERİP ERMEDİĞİ VE FERDİLEŞMENİN TAMAMLANIP TAMAMLANMADIĞI netleştiğinde Srn.01.11 kapsamında Hdf.01.11 hedefi gerçekleştirilmek üzere Str.01.10.2026.06 stratejisi uygulanır.

Str.01.11.2026.03: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan projeye göre bir KÜLTÜR MERKEZİ YAPILMASI için ihale yetkisi alınmalı ve inşaatına başlanmalıdır.

Str.01.10.2026.04: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; KOOPBİS’le ilgili kooperatif ana sözleşmesinde yapılması gereken zorunlu değişiklikler GENEL KURUL KARARI İLE onaylanır.

Str.01.13.2026.04: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.09 hedefini gerçekleştirmek üzere; GÜVENLİK KAMERASI SAYISININ yeterince artırılması (AÖY) için karar alınmalı ve gerçekleştirilmelidir.

Str.01.14.2026.05: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.10 hedefini gerçekleştirmek üzere; Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. Bu nedenle kooperatif yönetimi özellikle bu konuda uygulanabilir ve caydırıcı kurallar için hazırlık yapmalıdır.

Str.01.13.2026.06: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bitmiş konutların İSKÂN RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürülmesiyle ilgili (FERDİLEŞME) kanun hükmü genel kurul gündemine alınmalı, Ek: söz konusu işlerin yapılması için, konu ile ilgili donanımlı, bilgili, resmi makamlarda temsil kabiliyeti olan, çevresi geniş EN AZ 5 KİŞİLİK BİR KOMİTENİN 2 yıl için kurulmasını ve gerekli bütçenin tahsisini de içeren bir YETKİ KARARI ALINMALIDIR. (YE)

Str.01.16.2026.07: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz. Bu nedenle daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU geçici olarak atama suretiyle oluşturulmalıdır.

Str.01.17.2026.08: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.13 hedefini gerçekleştirmek üzere; Atama suretiyle geçici olarak oluşan site yönetimi temsilciler kurulu ilk evvel YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ çalışmalarıyla işe başlar.

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.14.2027.01: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılmamış subasmanların tamamlanması, iskân raporlarının alınması ve tüm kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi gibi temel sorunlar FERDİLEŞMENİN temel meseleleridir. Bunlar halledilip 343/3 parselle mülkiyet ilişkisi kalmadığının tesciliyle birlikte artık Kooperatifler kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işleri sonuçlandırılmış demektir.

Str.01.17.2027.02: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU, Kooperatif genel kuruluyla birlikte ortak toplanarak güncellenen SİTE YÖNETİM PLANINI onaylamalıdır. Genel kuruldan geçen yeni yönetim planı tapuya tescil ettirilmek suretiyle kesinleştiğinde durum uygulanmak üzere Orjan Ortaklarına/Kat maliklerine duyurulacaktır.

Str.01.16.2027.03: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan KÜLTÜR MERKEZİ donanımıyla birlikte tamamlanmalı ve hizmete açılmalıdır.

Str.01.17.2027.04: Srn 01.14 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.14 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçeklerin görüşülerek şayet gereği kalmamışsa bu 343/1 parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi için harekete geçilmelidir. Yapılacak imar planı değişiklikleri bağlamında iş daha sonra Srn.01.23 kapsamında Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere Str.01.26.2030.01 ve Str.01.30.2031.04 stratejileri uygulanarak sonuçlandırılır.

Str.01.18.2027.05: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurulda seçim KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılmalı ve uygulama için bu şekilde yetkilendirilmelidir.  

 

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.01.21.2028.01: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kullanılmakta olan “Orjan tatil sitesi” adı ORJAN SİTESİ olarak değiştirilmeli, ana giriş kapısına ve su deposu üzerine bu isim yazılmalıdır.

Str.01.24.2028.02: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.17 hedefini gerçekleştirmek üzere;1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak TESCİL TARİHİNDEN İTİBAREN 6 AY İÇERİSİNDE usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” denildiğinden kanunda geçen TESCİL İŞLEMİNİN yapılması sağlanmalıdır.

Str.01.25.2028.03: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılan kooperatifin bu süre dolmadan önce 3 (üç) yıl içinde 2031 yılına kadar İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMEK üzere gerekli bütün hazırlıkları yapmak üzere yetki alınmalıdır.

Str.01.26.2028.04: Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.19 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılan; Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, komşuluk ilişkileri, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler için güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARI yaptırımları ile birlikte uygulamaya sokulmalıdır.

Str.01.27.2028.05: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.20 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ancak Kamu kurumlarıyla işbirliği yapılarak halledilebilecek; afetler, deniz kirliliği, sahil, iskele ve plaj kullanımı, proje dışı işler, hayvan hakları, güvenlik, yabancı kişiler, temizlik, çevrenin korunması, atık toplama ve trafik gibi konularda ilgili kurumlarla DİYALOG, İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânları netleştirilmelidir. Meselâ kullanılabilir nitelikte ve yeterli su için BELEDİYE ŞEHİR ŞEBEKESİNDEN İLAVE SU ALINMASI sağlanabilmelidir.

Str.01.28.2028.06: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.21 hedefini gerçekleştirmek üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması. 

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.29.2029.01: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.22 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması için gerekli TEMSİLCİLER KURULU KARARI alınmalıdır.

Str.01.30.2029.02: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere;Genel kurulda seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması uygulamasına devam edilmelidir.

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.01.31.2030.01: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; İşletme kooperatifine ait tapular, zeytinlik ve çamlık alanlar, Sosyal kültürel tesisler, Havuz market cafe vb. işletmeler, sahil bandı ve İnönü caddesinin durumu, Sağlık Ocağı, cami vb. kamusal hizmet noktaları ile 1803 bağımsız bölüm ve Site Yönetimi ortak alanları dikkate alınarak MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması sağlanmalıdır. 

Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.32.2031.01: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurulda seçimin İŞLETME KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması uygulamasına devam edilmelidir. 

Str.01.33.2031.02: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ticaret Bakanlığının tip anasözleşmesi ile Orjan sitesinin ortak alanlarıyla ilgili hizmetlerini görmek üzere KOOPERATİFİN TÜM AKTİF PASİFİYLE BERABER ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞME KARARI alınmalıdır.   

Str.01.34.2031.03: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENEBİLMESİ İÇİN yönetime gerekli yetkinin İŞLETME KOOPERATİF GENEL KURULU ile SİTE TEMSİLCİLER KURULUNUN ortak toplantısında gündeme önerilerek karara bağlanması sağlanmalıdır.

Str.01.35.2031.04: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.24 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE YÖNETİMİ güncellenen yönetim planı uyarınca İŞLER HALE GETİRİLMELİDİR.

Str.01.31.2031.05: işletme kooperatifi de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlamalıdır.