09 Şubat 2022 Çarşamba 20:30 ORJAN POSTASI..................................Orjan’da yeniden doğuş

Orjan’da yeniden doğuş

634 sayılı kanunun 17.nci madde üçüncü fıkrası “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” diyor. Kooperatifimizde kat irtifakı 1985’ten beri kurulmuş durumda. Dahası konutlarımız biteli yaklaşık 20-25 yıl oldu. 9 adet konutun çeşitli sebeplerle bitmemiş olması kanunun bu maddesi karşısında asla geçerli bir mazeret değil. Çünkü, madde açıkça “… bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlamışsa…” diyor.

Bir önceki yazımızda da açıklamaya çalıştığımız gibi elimizdeki kat irtifakı tapuları, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara form. Arsa üzerindeki inşaata yönelik mülkiyet haklarımızı tanımlıyor. ANCAK BU GEÇİCİ NİTELİKTE BİR BELGE. Proje tamamlanıp konutlar bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şart. Somut olarak bu işlemin vakti de iskan raporunun alınması.

Peki, İskan raporu/Yapı kullanma izin belgesi ne demek? Daha önceden inşaat ruhsatı alınarak tamamlanan konutlar için, projenin ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmış olduğunu gösteriyor. Üzerinde ruhsat bilgileri, tapu kaydı, bağımsız bölümlerin cins, numara, metrekare, sınıf ve mal sahipleri yazılı bir belge. Bir başka ifade ile yapı kullanma izni, Belediyeden mevcut mevzuata göre içinde oturulabilir ve yaşanabilirlik izninin alındığı aşama oluyor.

Kooperatifimiz işte bugüne kadar süreyi iki kez uzatarak kat mülkiyeti tapusu yani bina tapularımızın verilmesini engellemiş oldu. Zira, hem 634 sayılı kanun hem de 1163 sayılı kanun ve anasözleşme bu durumda kooperatifin dağılmasını/ya da türünün değiştirilmesini gerektiriyordu. Kooperatif yönetimleri böylelikle fiilen kendilerini iki şapkalı hale getirdiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır işleyen bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Halbuki öyle değildi ve uygulamaya bakılırsa doğal olarak her ikisinde de başarısız olundu.

İşin aslına bakarsak site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken (1982-85) tapuya tescil edilen yönetim planı ile başlamıştı. Konutların bitmesi ve iskan raporlarının alınması ile FERDİLEŞME/FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLAMASI GEREKİYORDU. Bu mesele hala kooperatifimizin gündemindeki EN KRİTİK ADIM. ORJAN’IN ÇÖZÜLMEYİ BEKLEYEN KÖRDÜĞÜMÜ olarak önümüzde duruyor.

O kadar önemli ve büyük ki görülemiyor(!). Konuşurken, yazarken “orjan sitesi” deniyor da, “neden site yönetimine geçmedik?” sorusunun cevabı aranmıyor. Konuya ilişkin bugüne kadar tam yirmi yazı yazdım. Bloguma tıklayan sayısı en fazla 80-90 kişi. Devamlı okuyucum olanlar ise 20 civarında. 3000’den fazla takipçisi olan bir grup için son derece yetersiz. Biliyorum sosyal medya böyle ciddi meseleler için çok da uygun değil. Okuma sorunumuzu da üstüne eklersek neticesi bu oluyor. Ama ne yapayım ki “KRAL ÇIPLAK!” haykırışımı sizlere ulaştıracak başka bir seçeneğim yok.     

Okunsa, meselenin önemi ve önceliği tabi ki anlaşılacak. Üzerimizdeki karabulut görünecek, yürümek zorunda olunan yol üzerinde düşünülecek. Ancak, gündelik sorunlar, zahmetsiz iyi yaşama arzusu, yanlış yazlık algısı, magazin kültürü, seçildin-seçilemedim kayıkçı kavgası, popülist ve kısa vadeli yaklaşımlar arasında kimse başını kaldırıp ta bu devasa gölgeyi fark edemiyor. Fark edilse de kimsede onunla yüzleşecek cesaret yok. Velhasıl gulguleli bir harala gürele içinde günlerimizi, aylarımızı, yıllarımızı heba edip gidiyoruz işte.

Elbette bunun için özellikle yönetime aday olanların bu meseleyi “vizyon” edinip bu sürece niyetli biçimde seçilmeleri şart. Bu görev kooperatifi tasfiye edecek/ya da şeklini değiştirecek, onunla birlikte site yönetiminin de kurulmasını sağlayacak cesur ve uzun nefesli bir “misyon”. Neticede kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi başlamış olacak.

1163 sayılı kanunda, konut yapı kooperatifleri için faaliyetlerin tamamlanma sırası, anasözleşmede gösterilen işlerin bitirilmesi, ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesi ve kooperatifin dağılması/dönüşümü olarak belirlenmiş. İşte bizim için de yürünmesi gereken yol haritası bu.

Bu arada, önümüzdeki üç yıllık süre içinde hem 1163 sayılı kanun değişikliğinden kaynaklı ana sözleşme değişikliği, hem de yönetim planının güncellenmesi ister istemez gündemde olacak. Yani kooperatifin kaçınılmaz değişim süreci ile site yönetimine geçiş süreci aynı zaman aralığında yaşanacak.

Bu yüzden önerim, “bu süre zarfında enerjimizi İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM İÇİN  sarf edelim. Onu planlayıp, onun anasözleşmesini düzenleyelim. Bu arada başta FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ olmak üzere Site yönetimi için ana sözleşme hükmündeki yönetim planımızı da kendimize göre yeniden yazalım.” Böylelikle belki önümüzdeki kördüğümü çözerek, bizi içinde hapseden şu fasit daireden çıkabiliriz.

Konunun iyi anlaşılabilmesi için bu hafta sürecin kilit önemdeki konusu FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ üzerinde durmak istiyorum. İnternete “ferdi mülkiyete geçiş ne demek?” diye yazın size şu cevabı verecek: “Ferdileşme, konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir.”

O halde Orjan kooperatifi hemen 25 yıldır bu noktada duruyor. Birkaç deneme olsa da direkt gündeme alınmadığı, yönetimin sahiplenmediği, dolayısıyla da genel kurula izah edilemediği ve genel kurullarımızın verimsizliğinden dolayı pas geçildi. Kooperatif süresi 60 yıla çıkarıldı. Bu doğru bir çözüm değildi tabi ki. Kafasını kuma sokmuş deve kuşu gibiydik. Neticede hala ne kuşuz(Site), ne de deve(Kooperatif).   

Bildiğim kadarıyla Kooperatif yönetimi 2017 yılında Bakanlığa “İşletme kooperatifine geçebilirmiyiz?” diye bir yazı yazmış. Bu yazının cevabından daha önce de haberim vardı. Nitekim onu yeni seçilen yönetim kurulu sayın başkanının elinde de gördüm. Kendilerine 16 Aralıkta, yani neredeyse 2 ay önce şu e-postayı iletmiştim:

Sayın yönetici, Size bir talebimi daha resmi Web siteniz iletişim bölümünden iletmek istedim ancak sorun devam ediyor olmalı ki gönderemedim. Bu yüzden aşağıdaki talebimi yine e-posta ile sizlere göndermek zorunda kaldım. Yardımcı olursanız sevinirim. Talebim şu: "2017 YILINDA KOOPERATİFİMİZ TARAFINDAN "İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞME" TALEBİYLE BAKANLIĞA YAZILMIŞ BİR YAZI OLDUĞUNU BİLİYORUM. SİZDEN TALEBİM BU YAZININ VE BAKANLIK CEVABININ SİTENİZDE YAYINLANARAK İÇERİĞİNİN AÇIKLANMASIDIR." Bu uygun görülmüyorsa, tarafıma yazıların suretlerini e-posta ile de gönderebilirsiniz. Konuya ilişkin bir yazı yazmayı düşünüyorum. Saygılar sunar, işlerinizde kolaylıklar dilerim.

Bu talebimi en son 5 Şubatta bu kez resmi Web sitesi iletişim bölümünden bir  daha  yineledim:

Sayın yönetici, Resmi Web sitenizin iletişim bölümünün çalıştığını memnuniyetle öğrendim. Teşekkür ederim. Bu yüzden aşağıdaki talebimi bu kez de buradan yineliyorum. Bildiğiniz gibi ORJAN POSTASI yazılarıma devam ediyorum. Yardımcı olursanız daha doğru bilgiler paylaşabilirim. "2017 YILINDA KOOPERATİFİMİZ TARAFINDAN "İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞME" TALEBİYLE BAKANLIĞA YAZILMIŞ BİR YAZI OLDUĞUNU BİLİYORUM. SİZDEN TALEBİM BU YAZININ VE BAKANLIK CEVABI SURETLERİNİN E-POSTA İLE TARAFIMA İLETİLMESİDİR" Bu uygun görülmüyorsa, lütfen nedenini açıklayınız. Çünkü bu hafta konuya ilişkin bir yazı yazmayı düşünüyorum. Göndereceğiniz belgeler hiçbir şekilde aynen paylaşılmayacak, ancak tabi ki içeriği üzerine değerlendirmeler yapılacaktır. Saygılar sunar, işlerinizde kolaylıklar dilerim.

Ancak ne yazık ki, bu güne kadar talebimle ilgili herhangi bir geri dönüş olmadı. Gönderselerdi konunun daha net aydınlatılmasına yardımcı olurlardı. Öte yandan yine de konuyu bildiğim, yazıyı okuduğum ve daha önceki sayın başkanla da işletme kooperatifi meselesini konuşmuş olduğum için sizlere özet bilgi verebilirim.

Evet, önceki yönetim 2017 yılında bir yazıyla Bakanlığa “İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇİP GEÇEMEYECEKLERİNİ” soruyor. Aldıkları cevapta bakanlık: “Öncelikle FERDİ MÜLKİYETE GEÇMELİSİNİZ. Bu durumda Orjan konut yapı kooperatifi dağılmış olacağından, ana sözleşme değişikliği yapıp işletme kooperatifine dönüşerek devam etmek mümkündür” diyor.

Bu ne demek?: “Orjan’ı sadece adını değiştirerek yönetmeye devam edemezsiniz. Önce görevinizi yapıp insanlara KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI VERİN, sitenin kat malikleri kurulu oluşsun, bu arada siz de kooperatifi başka bir şekle dönüştürebilirsiniz. Mesele şu haliyle sadece işletme kooperatifine dönüşmek değildir. Önceliğiniz, ferdi mülkiyete geçerek siteyi 634 sayılı yasaya göre yönetilir hale getirmektir. Arta kalan ticari malların yönetimi ve gelir faaliyetleri ise işletme kooperatifi yoluyla sürdürülebilir” demek.

Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

Mevzuatımıza göre “FERDİLEŞME” yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve iş yerlerinin kooperatif ortakları adına tapuya tescil işlemi oluyor. Yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve tapu devri ile sonuçlandırılıyor. Madde hükmüne göre yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde (!?) ferdi münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için. Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili değil.

Kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (proje, liste, fotoğraf gibi) tamamlanınca ticaret sicilinden alınmış yetki belgesine istinaden kooperatif temsilcileri kat mülkiyeti talebinde bulunuyorlar. Bu talebe istinaden her bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif için de söz konusu. Yani ferdileşme talebi ile beraber kooperatifin adı da tapu kütüğünden terkin edilmiş oluyor.

TAM DA BU NOKTA KOOPERATİF İÇİN YA YOLUN SONU YA DA YENİ BİR BAŞLANGIÇ OLACAK. Zira Orjan’da konut alanları dışında kooperatif mülkiyetinde başka araziler de var. Kat irtifakına dahil ortak alanlar var. Bunlar konut alanı olan tapulu mülk içinde caddeler, sokaklar, otoparklar, parklar, işletmeler vb. tesisler. Zeytin, fıstık çamı ekilmiş mahsul bölgeleri var. Peki bunlar ne olacak? Gördüğüm, bildiğim; site yönetimine geçiş konusunda ortaklarımızı en fazla tedirgin eden husus bu.

İşte ferdileşme sırasında bunlardan bazıları (cadde, sokak, otopark, park, cami, sağlık ocağı gibi) mevzuat gereği/ya da kendi isteğimizle devlete bırakılacak. İmar değişikliği yapılarak buralara ilgili kurumlarca sahip çıkılarak genel kamu hizmetleri alınması mümkün olabilecek. Öte yandan gelir getirici bazı arazi parçaları, işletmeler, tesisler, zeytin, fıstık çamı ekilmiş mahsul bölgeleri vb. de kooperatifte kalacak. İşte bir taraftan hepimizin hissesi olan bu mal varlığı sermayesi ile yeni bir Orjan İşletme kooperatifi doğarken site yönetiminin oluşması da eş zamanlı olarak bu yol ağzında şekillenecek.

Gelecek hafta tam da bu YOL AĞZI konusunda düşünmeye, görüşlerimi sizlerle paylaşmaya devam edeceğim. Sağlıkla ve esenlikle kalın.