105 14 Aralık 2013 Cumartesi 23:07 SİTE YÖNETİMİ..........................Blok Denetçiliği, görev ve sorumlulukları

Blok Denetçiliği, görev ve sorumlulukları

2013 yılı bitmek üzere. Bu yıl Toki'de bir "Site Yönetimi devri ve deneyimi" yaşandı. Bu tecrübeye kendi alanımda katkıda bulunmak üzere yaz aylarında "Bütçe" üzerine notlarımı paylaştım. 

Şimdi ise site yönetiminde görev alan sorumlular hakkında bir dizi yazıyı bilgilerinize sunacağım. 

Tabi öncelik Blok Deneticileri ve Yöneticilerinde. Onları Ada Denetçileri ve Yöneticileri takip edecek. Daha sonra da Toplu Yapı denetim ve Yönetim kurullarıyla ilgili yazılar gelecek. Yapabilirsem site yönetiminin toplantı ve karar mekanizması üzerinde de yazmak istiyorum. Çünkü iyi bir yönetim ve denetimin sağlıklı bir bilgi üzerinde, yasal ve demokratik bir zeminde gelişeceğine inanıyorum. Dilerim sitemizin daha iyi yönetilmesi konusunda elimden gelen katkıyı yapmış olurum. Şimdi müsadenizle bu yazı dizisinin ilkine, "Blok Deneticiliği" konusuna geçelim.

Denetçilerin seçimi, görev ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Yönetimin denetlenmesi” başlıklı 41.maddesi [1] ile düzenlenmiştir. Ayrıca KMK’na göre hazırlanan yönetim planlarında da denetçilerin nasıl seçilecekleri ve ne görevleri açıkça [2] yazılıdır. Bu çerçevede denetçiler kat malikleri kurulu adına vekil olarak yönetici veya yönetim kurulunu denetleyen kişilerdir. Bu anlamda tek kişi veya bir kurul şeklinde olabilirler.

Deneticiler veya denetim kurulu üyelerinin kat malikleri kurulu içinden seçilmesi [3] şarttır. Buna göre, kat malikleri kurulu kendi arasından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile denetici veya denetçiler seçer. Bunlar kat malikleri kurulunun temsilcisi niteliğindedirler.

Deneticiler olağan genel kurulda yöneticiler ile birlikte seçilirler. Kat malikleri kurulu kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belli bir ücret [4] alır. Öte yandan aksi bir hüküm yoksa deneticinin görevi yönetimin görevinin sona erdiği tarihte biter. Bu tarih yöneticilerin ve deneticilerin ibra edildikleri bir sonraki genel kuruldur.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu değiştirebilir. Aynı şekilde haklı bir sebebin çıkması halinde deneticileri de istediği zaman değiştirebilir.

Bu konudaki kanun, mevzuat ve genel teamüllere göre denetçiler; Öncelikle yöneticinin görevdeki tutumunu (kayıtlar uygun tutuluyor mu? İşletme Projesine uygun hareket ediliyor mu? Vs) denetlerler. Bu arada doğal olarak blok hesapları denetlenmiş olur. Doğal olarak bu çalışmaları sonucunda düzenledikleri denetleme raporlarını kat malikleri kuruluna verirler.

Denetim kurulu ya da denetçi yönetim planında yazılı zamanlarda denetim yapar. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır. Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir rapor ile denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları birden başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Hiç bir kat maliki Yönetici veya denetici olmaya zorlanamaz. Denetçiler kat malikleri kuruluna karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Denetim kurulu kararlarında da birlikte hareket etmek zorunlulukları vardır.

Denetçi vefat ederse veya istifa ederse kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne uygun olarak yeni denetici seçilir.

Park Eymir Toplu Konutları Toplu Yapı Yönetim Planının 20. maddesi Blok Denetçilerinin “seçimini” [5], 21. maddesi ise “Görev, Yetki ve Sorumluluklarını” [6] düzenlemiştir

Buna göre Blok Denetçileri en geç iki yılda bir Haziran ayında Kat Malikleri Kurulu toplantısında seçilecektir. Seçilecek kişi kat maliki olmalıdır. Yenisi seçilinceye kadar da eski denetçinin görevi devam edecektir. Blok Kat malikleri Kurulu Blok Denetçisi için ücret ödenmesini kararlaştırabilir, ancak karşılığının blok bütçesinde gösterilme zorunluluğu vardır.

Denetçiler çoğunluk oyu ile seçilirler. Ancak, birinci ve ikinci turda salt çoğunluk sağlanamazsa üçüncü turda en çok oy alan denetçi seçilmiş olur. Eski denetçiler de tekrar seçilebilirler. Seçim sonuçları seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisinde, ikincisi Ada Yönetim Kurulunda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar Kat Malikleri Kurulu Karar Defterine de yazılır; imzalanır. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir

Denetçi, yöneticinin hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetleyecektir. Bir yıllık dönem sonunda da Kat Malikleri Kuruluna nihai bir rapor verirler. Bu raporda denetim sonucu, blokun yönetim tarzı hakkındaki görüşleri ile aklama ve sorumlu tutma önerileri bulunur.

Denetçi bu raporu ve kararlarını noter onaylı bir deftere yazarak imza edecektir. Bu arada Blok Kat Malikleri Kurulu gerekli görürse yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir uzmana da inceletebilir.

-----------------------

[1] Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

[2] Şayet Yönetim planında böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar. Ya da yeterli çoğunluk ile toplanarak yönetim planında değişiklik yaparak denetici hususunu belirler.

[3] Seçimlerde Şayet gerekli çoğunluk bir aday üzerinde anlaşamaz ise mahallin sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hakim deneticiyi kat malikleri kurulu arasından seçmekle yükümlüdür.

[4] Genel kural ücretsiz vekillik yapılması yönündedir. Denetici bir ücret talep ederse ve kat malikleri kurulu bu talebini reddederse denetici istifa eder. Zira hiç kimse denetici olmaya zorlanamaz.

[5] C-BLOK DENETÇİSİ, Seçimi, Madde 20-

a-Blok Kat Malikleri Kurulu en geç iki yılda bir Haziran ayında yapacağı toplantıda kendi arasından birini Blok Denetçisi seçer. Seçilecek kişinin kat maliki olma zorunluluğu vardır. Eski denetçinin görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder. Ticaret Bloklarında da aynı usul uygulanır. Blok Kat malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok Denetçisi için de ücret ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde gider kalemi olarak gösterir.

b- Denetçi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Birinci ve ikinci tur seçimlerinde denetçi adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise, üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday denetçi seçilmiş olur. Eski denetçi tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak üç örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisinde, ikincisi Ada Yönetim Kurulunda, üçüncüsü Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar Kat Malikleri Kurulu Karar Defterine de yazılır; imzalanır. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir.

[6] C-BLOK DENETÇİSİ, Görev, Yetki ve Sorumlulukları, Madde 21-

a- Denetçi, Yöneticinin hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetler ve bir yıllık dönem sonunda Kat Malikleri Kuruluna vereceği raporda denetim sonucu ve blok yapının yönetim tarzı hakkında görüşlerini bildirir. Aklama ve sorumlu tutma kararı alınmasını önerir.

b- Denetçi bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere yazarak imza eder.

c- Blok Kat Malikleri Kurulu gerekli görürse yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir uzmana inceletebilir.