14 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 14:
MUKADDER BİR TOPLU YAPI (SİTE) OLARAK ORJANIN 634
SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN KAYNAKLI HAKLARI, SORUMLULUKLARI VE 1985
YILINDAN (YÖNETİM PLANININ TESCİLİ) BU YANA YAŞANAN UYGULAMALARDAN HAREKETLE
BİR DURUM ANALİZİ YAPABİLİRMİSİNİZ? ÖNE ÇIKAN SORUNLAR NELER?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
Soruda ifade edilen mesele “Site Yönetimine geçiş yapıldığında 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı hak ve sorumlulukların neler olacağı
ve yürürlükte olduğu halde uygulanmadığından meydana gelen sorunların neler
olduğunun açıklığa kavuşturulmasıdır”.
SİTE YÖNETİMİ Kat
Mülkiyeti hukukuna dayalı olarak kurulur. O da “anagayrimenkulde
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI” ile başlıyor. Bu husus, 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun İKİNCİ BÖLÜM A) Genel kural: Madde 10’da; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi
senetle ve tapu siciline tescil ile doğar” hükmü ile
belirtilmiş.
Süreç başladıktan sonra da
akla gelebilecek bütün soruların cevabını 634 sayılı kanun ve Kat Mülkiyeti
hukukunda aramak gerekiyor. Bu sorulardan birisi de HAKLAR ve
SORUMLULUKLARDIR. Kanunun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin
Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜNDE yer alan 15-17 maddeler işte
öncelikle bu sorunun HAKLAR kısmını açıklıyor.
Söz konusu bölümün 15.maddesi “A) Kat
maliklerinin hakları: I - Bağımsız bölüm üzerinde” şeklinde düzenlenmiş: “Kat malikleri
kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı
kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere
sahiptirler” diyor. 16.maddesi ise Kat maliklerinin “II -
Ortak yerler üzerindeki” haklarını açıklıyor ve; “Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet
hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına
sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır
kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat
malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmünü
içeriyor.
Genel olarak KAT MÜLKİYETİNİN BERABERİNDE
GETİRDİĞİ HAKLAR şöyle özetlenebilir:
“Malik olunan bağımsız bölüm üzerindeki
mülkiyet hakkı” Kat maliklerinin yasanın istisnai hükümleri hariç olmak üzere 4721
sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkına ilişkin getirdiği tüm
düzenlemelere ve haklara da sahip olması anlamına geliyor. Buna göre Kat
malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde irtifak hakkı tesis edebilir, taşınmazın
mülkiyetine ilişkin serbestçe tasarrufta bulunabilirler. Kat mülkiyetinin
mevcut olması, diğer kat maliklerine bir önalım hakkı tanımaz veya kat
mülkiyetinin mevcudiyeti ortaklığın giderilmesi davalarına konu olamaz. Her
bağımsız bölüm, ayrı ayrı olacak şekilde mülkiyet hakkına ilişkin hukuki
işlemlere konu edilebilir.
“Ortak kullanım alanları üzerindeki
hakları”: Kat maliklerinin ana gayrimenkulde yer alan ortak kullanım alanlarından
kurallar dahilinde serbestçe yararlanma hakları vardır. Ortak alanların
kullanımına ilişkin genel kurallar site yönetim kararları ile belirlenebilse de
kat malikinin kullanım hakkının kısıtlanması mümkün değildir. ,Örneğin ortak
alan olarak yer verilen havuzun belirli saatlerde temizlik açısından
kullanılmasının yasak olmasına yönelik bir karar alınabilir fakat bir kat
malikinin havuzu bütünüyle kullanması yasak edilemez. Alana göre ayrılmış ortak
alanlarda ise kat maliklerinin bağımsız bölümlerine ayrılmış arsa payları esas
alınır.
“Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye
katılma hakkı”: Her kat maliki, ana gayrimenkulün yönetimine kat malikleri kurulu
vasıtası ile katılım sağlayabilir. Kat maliklerinin alınacak kararlar hakkında
fikir belirtmesi, oy kullanması veya hukuki yollara başvurması kısıtlanamaz.” (Av.Sinan Eroğlu)
17.madde “B) Kat
irtifakı sahibinin hakları” için 13/4/1983
tarihinde yapılan 2814 sayılı kanun değişikliği ile (7.md) düzenlenmiş: “Kat
irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat
irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan
bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici
hakkında da uygulanır. Kat irtifakı
kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”
634 sayılı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı
Sahiplerinin BORÇLARI” açıklanıyor. 18-25.maddeler “A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI”
ile ilgili. İlk baştaki 18.madde söz konusu borçlar
konusunda “I-Genel kuralı” ortaya koymaktadır. “Kat
malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek,
birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla,
karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına
dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı
sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak
faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle
birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
Takip
eden 19.madde “II - Anagayrimenkulün
bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlığını taşıyor. 20.madde “III
- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” ile ilgili, 21.madde “IV -
Sigorta anlaşması”, 22.madde “V -
Ortak giderlerin teminatı”, 23.madde “VI
- Müsaade mecburiyeti”, 24.madde “VII
- Yasak işler” ve 25.madde de “VIII
- Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” konusunda.
26.madde ise “B)
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili. “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan
ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak
yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Değişik ikinci fıkra:
14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları,
noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa
payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki
paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı
sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları
zararı tazminle yükümlüdür.”
Kanunun BEŞİNCİ BÖLÜMÜ “ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNİ” düzenliyor. 27.madde “A) Genel kurul” başlığını taşıyor. 28.madde “B) Yönetim planı” ile ilgili, 29-33.maddeler “C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve
kararları” konusunda. 34 ile 40.maddeler arasında “D)
Yönetici” ile ilgili hak ve sorumluluklar açıklanmış. 34.madde “I -
Atanmasını”, 35-37 arası maddeler “II - Yöneticinin görevlerini”, 38-39
arası maddeler “III – Sorumluluğunu” ve 40.madde de “IV - Haklarını” saymış. 41.madde “E)
Yönetimin denetlenmesi” başlıklı. “F) Yenilik ve ilaveler”
42-44.maddelerde düzenlenmiş. “G)
Temliki tasarruflar ve önemli işler” de 45.nci maddede yer alıyor.
Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik
kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği
bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı
ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. Bu yükümlülükler,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında özetle şu
şekildedir:
“Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü”: Kat malikleri,
hem kendilerine ait bağımsız bölümü kullanırken hem de ortak alanlardan
istifade ederken ortak değerlere saygılı olmalı, diğer kat maliklerini
gözetmeli, taşınmazı özenli şekilde kullanmalı ve belirlenen kurallara uymaya
dikkat etmelidir. Aynı zamanda kat maliki, komşularını ve taşınmazın kendisini
koruyup kollama ödevini de üstlenir. Tüm bu kurallar kat irtifakı ile bir
bağımsız bölümü kiracı olarak kullananlara da sirayet eder.
“Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve
ortak masraflara katlanma sorumluluğu”: Kat malikleri genellikle aylık olarak ana
gayrimenkulün zorunlu giderlerinin karşılanması amacıyla aidat ödemesi
gerçekleştirmekle mükelleftir. Ortak kullanıma açık alanlarda, binanın
iskeletinde veya estetiğinde gerçekleştirilmesi planlanan giderlerde de kat
malikleri, bağımsız bölümlerine ayrılan arsa payı esas olmak üzere sorumluluk
almalıdır. Yapılacak giderin lüzumsuz olduğu veya fahiş fiyatlı olduğu gibi
itirazlar mahkeme yolu ile gündeme getirilebilmektedir.
“Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti”: Kat malikleri,
ana gayrimenkule verdikleri zararlardan dolayı tüm diğer maliklere karşı
sorumludur. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde olsa dahi ana yapıya zarar
verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Verilen zararların
ilgili kat maliki tarafından giderilmesi esastır. Bunların yanında kat
malikleri, zorunlu hallerde bağımsız bölümünün inceleme, tadilat veya erişim
gibi amaçlarla kullanımına müsaade vermek durumundadır. (Av.Sinan Eroğlu)
Kat malikinin yükümlülüğü oldukça ciddi bir konu.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine
düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin
haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o
kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine
devredilmesini hakimden isteyebilirler’’ şeklinde. “Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini
yerine getirmeyen, sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet
sahibi olduğu bağımsız bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi
halinde diğer maliklere devredilebilecektir.” (Av.Sinan Eroğlu)
HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında
tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında
bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN
HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor.
YÖNETİM PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine
ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni
Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak
ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü
bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina
göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden,
uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm
kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.
9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri
ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri
kullanırken hüsniyet kurallarına
uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı
ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o
günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR”
yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.
Bu kurallar; halı,
kilim vs. silkemekten, kedi, köpek
ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,
patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini
rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara
karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda
unutulduğu için okuyunca şaşırılabilir.
YÖNETİM PLANININ 10.maddesi; “Siteye bağımsız bölüm ilavesi hakkında”.
Bu durumda “kat mülkiyeti kanununun
44. maddesinin uygulanacağını” bildiriyor. 11.maddeye göre “Bağımsız bölümü veya
eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine aykırı olarak kullanan kat maliki yapılan ihtara ve tembihlere rağmen
tutumunu değiştirmezse kat mülkiyeti yasasının 25. maddesi gereğince kendisine
ait bağımsız bölümün mülkiyetini devretmesi” istenebiliyor. Peşinden gelen 12.madde; “Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana
gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi
gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar. Ancak bu gibi işleri uygun bir
zamanda yapılması bu izin nedeniyle kat malikinin rahatsız edilmesine meydan
verilmemesi gereklidir” hükmünü içeriyor.
Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA
İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA (15-16-17-18-19 mad.) bölümleri
var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak
giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne
olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit giderlere ödeyecekleri meblağı
yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir” genel kuralını getirmiş. (15.madde) Bir sonraki madde “Kat
maliklerinden hiç biri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri
sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz”
diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm
kiraya verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı,
noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde
ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu
yolla dahi alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca
yönetici tarafından icraca tahsil edilir” hükmü oldukça ciddi bir yaptırım.
(17.madde)
18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal
sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki
dükkânların yapım işinin” plana
uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de
yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor. 19.madde “Kat
malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa
olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri
kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat malikleri kuruluna giriş
yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye
kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünü
oluşturuyor.
Söz konusu maddelerde “kat malikleri kurulunun
kararlarına uymakla yükümlülük” (Madde 20), “Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ve şekli”
(Madde 21), “birçok bağımsız
bölümü olanların oy sayısı” (Madde
22), “Kat malikleri kurulunca alınan kararların duyurulması” (Madde 23), “Kat malikleri kurulu
karar defteri, kararların imzalanması” (Madde
24), “izleyen olağan toplantıya kadar görev yapacak yöneticinin seçimi”
(Madde 25). “Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim
Kurulunun görev süresi bir yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun
olağan üstü toplanarak vereceği kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim
Kurulu istifa ederse kat malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer.
Bu amaçla yapılacak toplantı için bir defada yapılacak davet yeterlidir.” (Madde 26) hususları açıklanıyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler
“E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” görev,
yetki ve sorumluluklarıyla ilgili.
YÖNETİM PLANININ 38.nci
ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin
genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların
yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde
kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .
Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var?
Uyulması gerektiği için. Unutulmuş
olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla
hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki en
başta TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE uyum olmak üzere mevcut yönetim
planının günün şartlarına güncellenmesi lazım.
Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site
yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir. Meselâ, “Üyelik devretmede borçsuzluk” ilkesi
bunlardan biridir. Nasıl ki bir taşınmaz satışında belediyeden borçsuzluk belgesi
isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi istemelidir. Böyle bir
kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu
yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine geçilmeden bu konuyla ilgili
mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve Anasözleşmede) yapılması uygun olur.
(AÖY)
Bu tür güncellenme gerekleri tabi ki anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana
Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu
kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve
sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı
gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı.
Bu arada geçen yıllar boyunca pek çok eski Orjan çınarını kaybettik.
Veraset yada satışlar nedeniyle aramıza pek çok yeni komşu katıldı. Her
genel kurulda değişik simalar gördük. Doğal olarak kooperatifin geçmişini
bilmeyen, yönetim planından habersiz Ortaklarımız çoğaldı. Orjanı sadece “tatil yeri” bilen gençler biriken
sorunlara duyarsız kaldı. “Yatırım”
yada “yazlık” olarak görenler Orjana
kendi sınırlı bakış açılarıyla baktılar. Gelen
yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları
için de 634 SAYILI YASA VE
YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu.
Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat
irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik.
Site yönetimi kurulmuş olsaydı herhalde yapılacak ilk iş yönetim planının güncellenmesi olurdu. Proje dışı tadilat ve eklentiler
meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez, kontrol altına alınabilirdi.
En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM PLANINA kavuşurduk.
Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek kafalardaki sorular
giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve çıkabilecek sorunlara
çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda sürekli tartışılan TOPLU
YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi.
Dolayısıyla da bu boşluktan kaynaklı
tartışmalar da havanda su dövmek gibi sadece birkaç kişi arasında dönüp durdu.
Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı, en başta gelen yönetimlerin
kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya dönüşemedi. Orjanın mukadder
geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli olsun olmasın ÖTELENEREK bu günlere geldik. Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak 1985 yılından bu yana Kat
Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını
uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da
konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik
kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen
terk edildi.
Ancak özellikle de 2014’ten beri yönetimler
634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da
ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi
hareket ederek yetki gaspı içinde oldular. Çünkü “bu
durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE
YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE
YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip Kooperatifin site kurulmasına
müdahalesinin önlenmesi davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” (Prof.Dr.Av.Şeref
KISACIK)
Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi
kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır.
Bu nedenle bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı
tescil edilmiş bir oluşumda SİTE
YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. Bugün değilse yarın
birgün olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet
önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça
ağır sonuçları olacaktır.
“Kooperatif
konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı
sürece aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda
olan budur. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen
geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803
bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Kat
malikleri ister kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar genel
Kural ve yasal prosedür budur. Kat malikleri anagayrimenkulde
örgütlenip site yönetimi kuramadığı için Orjanda bu durum halen devam ediyor.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)
Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU
ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe
un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en
başta gelen örnektir. Dolayısıyla kooperatifin amaçlarını henüz
gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE
geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane
olarak kullandılar.
Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE”
ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle
söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Orjan halkı da yaşadığı bu “siteymiş
gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat Mülkiyeti
Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde olamadı. Haklarını
kullanmayı bilemedi. Kooperatif de Kat Mülkiyeti Hukukunun gerekleri konusunda
sorumlu davranmadı/davranamadı. Böylece her iki taraf ta aynı yanlışın
farklı açılardan içinde olmuş oldular.
BU
DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 14.01: 634 sayılı yasa ve Yönetim planında yer alan HAK VE SORUMLULUKLARIN bilinmemesi,
sorunlara bu kaynaklardan çözüm aranmaması ve yönetim uygulamalarına
yansımaması,
Srn 14.02: 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan
bu yana Yönetim Kurulları tarafından uygulanmamış olması,
Srn 14.03: Kooperatif Yönetimlerinin, kurulmasına
engel oldukları site yönetim kurulunun yetkilerini kanunsuz olarak gasp etmiş
olmaları, Bu yetki gaspından
dolayı konutların mimari projelere aykırı olarak inşa ve tadil edilmeleri,
sitenin güvenliği başta olmak üzere, sahillerin kanunsuz olarak işgali ve
kirletilmesi, komşular arasındaki sorunların çözülememesi.
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ
HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037)
“HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 14.01: Srn 14.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Her yıl yaz aylarında 634 sayılı
yasa, Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Hukukunda yer alan HAK VE SORUMLULUKLAR
hakkında katılımcı yöntemle bilgilendirme toplantıları yapılması,
Hdf 14.02: Srn 14.02 numaralı soruna çözüm olmak
üzere: 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla YÖNETİM PLANININ derhal
uygulanmaya başlanması,
Hdf 14.03: Srn
14.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 Genel Kurulunda alınacak bir
kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna kadar iki yıllığına geçici
bir görev ve yetkisi verilmelidir.
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK
STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 14.2027.01: Srn 14.02 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 14.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak 1985 yılından bu yana Kat
Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını
uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da
konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik
kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen
terk edildi. Fakat en azından 2014 yılından bu yana görev yapan yönetimlerin bu
kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini
kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel
kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile
yapılmadı. Gelen yönetimler güncel
sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN
KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu. Şayet yasadan kaynaklı
haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT
MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik. BU SEBEPLE; ilk önce 2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI uygulanmaya başlanmalı
ve 2026 Genel Kuruluna kadar da Blok Yönetimleri oluşturulmuş olmalıdır.
2026 Genel Kurulunda ise YÖNETİM
PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI başlatılarak,
2027 Genel Kurulu ile eş zamanlı olarak
oluşacak SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ GÖRÜŞÜLEREK YÜRÜRLÜĞE
GİRMESİ sağlanmalıdır.
Str 14.2027.02: Srn 14.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 14.03 hedefini
gerçekleştirmek üzere; “Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket
yada müteahhit gibidir. Ancak kat
maliklerinin itirazı olmadığı sürece aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri
yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. İster site yönetimine henüz
geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803 bağımsız konut ve ortak alanların
bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Kat malikleri ister kat irtifaklı
ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar genel Kural ve yasal prosedür
budur. Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi
kuramadığı için Orjanda bu durum halen devam ediyor.” Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN
kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir. Dolayısıyla
kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini sanki
bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE
DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar. Ancak bir taraftan da “ORJAN
KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye
ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Yönetimler Kat Mülkiyeti
Hukukunun gerekleri konusunda sorumlu davranmadı/davranamadı. Böylece her
iki taraf ta aynı yanlışın farklı açılardan içinde olmuş oldular. Ancak
özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI
yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE
YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde
oldular.
Çünkü “bu durumda kooperatif yönetimi 634
sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale
etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Kat
maliklerinden bir kişi bile itiraz edip Kooperatifin
site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site
yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve
kaçınılamazdır. Bu nedenle bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis
edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. Bugün
değilse yarın birgün olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme
kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun
orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır. BU NEDENLE Çalıştay Raporuna uygun
olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini ilk yapılacak olağan
genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak 2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna kadar iki yıllığına; YÖNETİM PLANINI UYGULAMA,
Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM
PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN
oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir.
Bu süreç 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634 Sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak Site yönetimine geçiş yapılmış, ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu ve Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından
40 yıldır gasp edilen kanunsuz duruma son verilmiş olacaktır. Site Yönetimi kurulduğunda, ORJAN’ı “İkiz görevli bir Yönetim
Kurulu yönetecektir.” Bu yönetim kurulu “hem siteyi hem de kooperatifi” yönetecektir. Bu
amaçla site yönetim kurulu 3 kişiden teşkil edildiği takdirde, başkanın
dışındaki diğer 2 üyeden biri “Site Yönetiminden Sorumlu Başkan
Yardımcısı” diğeri de “Kooperatif Yönetiminden Sorumlu Başkan
Yardımcısı” olacaktır.
Haziran 2030 genel kuruluna kadar;
Str 14.2030.01: Srn 14.01 numaralı soruna çözüm
olmak ve Hdf 14.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik
kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği
bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı
ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. HAKLAR ve
SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin
temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor.
Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI”
içeriyor. Meselâ 9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri
ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri
kullanırken hüsniyet kurallarına
uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI
YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar
tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip
yönetim planına konulmuş. Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40
yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan
ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet
tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana
Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu
kuralları uygulaması gerekirdi. Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın
bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU
OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te
bile site yönetimini kurabilirdik. Site yönetimi kurulmuş olsaydı
herhalde yapılacak ilk iş yönetim
planının güncellenmesi olurdu. Proje
dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez,
kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve
sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM
PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek
kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve
çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda
sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi. Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı,
en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya
dönüşemedi. Orjanın mukadder geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli
olsun olmasın ÖTELENEREK bu
günlere geldik. Orjan halkı da yaşadığı
bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat
Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde
olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. BU NEDENLE; 2025 Genel Kurulundan itibaren 2030 yılına kadar
her yıl yaz aylarında 634 sayılı yasa, Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Hukukunda
yer alan HAK VE SORUMLULUKLAR hakkında katılımcı yöntemle bilgilendirme
etkinlikleri yapılmalıdır. Ayrıca Site Yönetimi ve İşletme Kooperatifinin
işleyişinde Kat Malikleri/Kooperatif ortaklarının yönetime katılımlarının
sağlanması amacıyla yapılacak toplantılarda da sorunların enine boyuna tartışılarak
çözüm yolları aranması ve sonuçların yönetim uygulamalarına yansıması yararlı
olacaktır.
