Öyle bir yol ağzındayız ki önümüzdeki yol: “Kooperatif olarak devam etmek” ya da “Site
yönetimine geçmek” şeklinde ikiye ayrılıyor. Şimdi o yol
ağzında durmuş düşünüyoruz. Sorular çok: “Hangi yöne gideceğiz?”, “Bizi neler
bekliyor?”, “Ne yapmalıyız?”,“Acaba şöyle olur mu, böyle olur mu?”…İşin
aslını faslını bilmemek zaten yeterince kötü. Ama en çok doğru bildiğimiz
yanlışlar kafamızı karıştırıyor, seçimimizi zora sokuyor.
Bir kere Orjan’da çok ciddi bir kesim durumu bilmiyor ya da
ciddiyetini kavramış değil. Her şeyden önce bir “SİTE” de yaşadığını sanıyor. Yorum yaparken, önerisini dile
getirirken bu varsayımla hareket ediyor. Eleştirileri bu kapsamda şekilleniyor.
HALBUKİ BİZ HENÜZ SİTE YÖNETİMİNE
GEÇMEMİŞ/GEÇEMEMİŞ BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİYİZ. Doğal olarak da bir şeyler yerine
oturmuyor, sonuç da alınamıyor.
Misâl mi istiyorsunuz? Şu an üyesi olduğumuz face grubunun adı da
“Orjan tatil sitesi”. Bir başkası “Bağımsız Orjan tatil sitesi”. Daha önceki de
“ORJAN TATİL SİTESİ” idi. Hatta şu anda aktif olmayan www.orjantatilsitesi.com
adlı bir Web sitesi de vardı, hatırlarsınız.
Konuşmalarda, yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde
hep bu adın kullanıldığını hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal
olarak site yönetimine geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız.
Benim gibi biri çıkıp, “Hayır! Site
değiliz, bir kooperatifiz” dediğinde adeta “Kral çıplak!” demiş
gibi oluyor.
Peki “site” nedir, ne farkı var? Site
kelimesinin kökeni, Latince'deki "çite" kelimesiymiş. Dilimize
Fransızca'dan geçmiş bir sözcük. Sözlüklere göre “belirli amaçlarla kurulmuş, oluşturulmuş konut topluluğuna” site
deniyor. Kelime
anlamı olarak “kent ve şehir”olgusuyla
doğrudan alâkalı bir kavram. Bu nedenle
site için bir tür “toplu konut yerleşkesi”
diyebiliriz. Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir
onaylı yerleşim planına göre yapılmış birden çok konut yapısını içinde
barındıran alana "SİTE"
deniyor.
Orjan
Konut Yapı kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme
çerçevesinde 44 yıldır varlığını sürdürüyor. Konut
siteleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup,
yönetilmekte. Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi
için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te 1'inin "Genel Kurul"
çağrısı üzerine toplantı yapılması gerekiyor. Yönetim seçimi işte bu kat
malikleri genel kurul toplantısında yapılmakta. Toplantı sonrasında; yönetime
bir kişi seçilmesi halinde; göreve atanan kişi "Site
yöneticisi" oluyor. Birden fazla kişi seçilmesi
halinde ise; artık bir "Yönetim
Kurulu"ndan söz edilmekte.
Bir önceki yazımda da belirttiğim gibi,
artık şunu anlamalıyız: “Konut
kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler
kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde
de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de
sadece 1 (bir) yıldır.”
Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler
Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede
gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar
adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son
derece açık bir şekilde belirtilmekte.
Bu süre de konutlar bitip iskân raporu
alındığında işlemeye başlıyor. Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa
artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluktur! Bu meseleyi hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var
aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da
nereden çıktı?”diyenler oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif
yönetimleri 25 yıldır kendilerini site yönetimi gibi lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır işleyen bir
site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki
öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu
durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini
aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi
girebiliyoruz.
İşin aslına bakarsak site yönetimi
süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1982-85 döneminde tapuya tescil edilen yönetim planı ile başlamıştı. Konutların bitmesi ve
iskân raporlarının alınması ile “ferdileşme” yani “ferdi
mülkiyete geçiş” işleminin başlaması gerekiyordu. Bu mesele hala kooperatifimizin önünde
çözülmeyi ve adım atılmasını bekliyor.
Peki, Orjan’da durum ne? 1803 konut 9
tanesi hariç tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde yaklaşık
25 yıldır hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat
mülkiyeti kanununa aykırı olarak site yönetimine geçmedik/geçemedik. Bu
sürecin ertelenip durması hayrımıza değil. Kanunlara uymamak çok ciddi bir konu, öte yandan site beklentilerimize ve
menfaatlerimize de aykırı.
Eminim çevrenizde “Tapunuz var mı?” sorusuna “Elbette
var. Niye ki?” diye cevap veren birçok insan
bulabilirsiniz. İşte bu cevap “Doğru
bildiğimiz yanlışlardan” sadece bir tanesi. Çünkü, kooperatif yönetimleri bugüne kadar süreyi iki
kez uzatarak kat mülkiyeti tapusu yani bina tapularımızın verilmesini
engellemiş oldu. Zira, hem 634 sayılı kanun hem de 1163 sayılı kanun ve
anasözleşme bu durumda kooperatifin dağılmasını/ya da türünün değiştirilmesini
gerektiriyordu.
Elimizdeki kat
irtifakı tapuları nihayetinde geçici bir belge. Halâ kurasını çektiğimiz arsa üzerindeki inşaata yönelik mülkiyet hakkı
sahibiyiz. Ancak bu belgenin proje tamamlanıp
konutlar bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. Bu işlemin de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde
yapılması lazımdı.
İnsan bilmediği, kavrayamadığı şeylerden
korkar. Yıllardır kendimizi “site”
olarak etiketlendirerek kandırdık, doğruyu değil; kolay ama yanlış yolu seçtik.
Bugün site yönetimine geçiş pek çok ortağımız için gerçeklerden çok, vehim ve
korkuların beslediği olumsuz bir şeymiş gibi görülüyor. Meselâ “iki başlılık olacak!” sanısı gibi. Hâlbuki
kooperatif sona erecek ve yerine yasal olarak yapmamız gereken şeyi, “site yönetimini” belirleyerek devam edeceğiz.
Ortada iki başlılık gibi bir durum
olmayacak. Şayet kooperatifi dağıtmayıp bir işletme
kooperatifine dönüştürecek olursak –ki bana göre
gerekli- o zaman da oraya seçeceklerimiz kendi işleriyle, yani ticari
faaliyetlerimizle ilgilenecekler. Yönetimle
ilgili herhangi bir görevleri olmayacak. Bu mesele de karıştırılan, yanlış bilinen şeylerden.
Üzerinde yanlış spekülasyonlar yapılan,
tereddüt konusu meselelerden biri de arazimizin
bir kısmını devlete terk edecek olmamız. Bu konuda da sorun olacak bir durum yok. Zira 1980’li
yıllarda mevzi imar planı yapılırken 735 dönüm arazimizin yaklaşık
%30’unu hazineye bırakmışız zaten. O dönemde imar mevzuatı böyleydi. Orjanın
önünden geçen sahil yolu devlet tarafından bu şekilde yapıldı. MYO, Yurtlar,
Pazar yeri ve Telekom binası o arazinin üzerinde.
Şimdi ferdileşme sürecine girsek 500 bin
m2 konut alanının 1803 x 131 = 236.193m2 si bize konut yani bina tapusu olarak
verilecek. Geriye kalan kısmın en büyük bölümü cadde, sokak, otopark, park,
cami, sağlık ocağı alanları.
Bunların imar mevzuatının bugünkü gereklerine göre %45 sınırını geçmeyecek şekilde kamuya terk edilmesi bizim menfaatimize. Zaten %30’unu daha evvel bırakmışız. Geriye kalan maksimum %15 bizi zora sokmaz.
Özellikle cadde ve sokakların imar
planında devlete bırakılmış olması Belediye, alt yapı, üst yapı, güvenlik ve
doğalgaz hizmetlerinin siteye gelmesini kolaylaştıracaktır. Eskiden olduğu gibi
herşeyi kendi cebimizden karşılamayacağız. Havuz, market, gazino, 414, cafeler,
çarşı, spor ve yönetim alanları ile
mahsul ekili bölgelerin işletme kooperatifi mülkiyetine alınması halinde de
ortada sorun filan kalmıyor.
Bir başka kafa karıştıran iddia ise “site yönetimine geçmemiz halinde Orjan’ın yüksek
katlı binalarla rant alanı haline geleceği”. Bu iddia çok saçma ve dayanaksız. Çünkü, konutlarımız tescil edilmiş mevzi
imar planı ve tip bina projeleri ile yapıldı. Malikler genel kurulunun ¾
çoğunluk kararı olmadan, mevcut imar planı ve bina projesi değiştirilmeden
mümkün değil. Kısaca
burada bizim istemediğimiz hiçbir şey olmaz, olmayacaktır. Kaldı ki bölgenin toprak yapısı ve çevre planları da buna izin vermez.
Son olarak sıkça dile getirilen bir
başka “vehim ve korku” da “Orjan’ın yolgeçen hanına döneceği” zannı. Bir kere kapımız, çevre çitimiz yerli yerinde duracak. Cadde ve sokaklarımız özel mülk değil, kamusal alan
olacağı için güvenlik konusunda polis desteği alınması daha kolay. İmkânımız
varsa özel güvenlik personeli çalıştırmamız da mümkün. Ayrıca yönetim planında bu konuda özel
kurallar getirilmesi ve gerekli tedbirlerin alınması sağlanabilir. Bu konu
özellikle amacı güvenlik olmayan kooperatiften daha uygulanabilir bir durum.
Orjan için adeta geleceğin yol
ağzındayız. O yol ağzı
ki bir yandan konut kooperatifi olmaktan çıkıp çoktan olmamız gereken hale,
yani site yönetimine geçeceğiz. Öbür yandan da kooperatifimizi küçülterek, bir
işletme kooperatifine dönüştürmüş olacağız. Biri zorunlu, diğeri Orjan’ın durumuna en
uygun tercih.
Ama adım atmak için gayet tabii yol ağzını da, sonrasını da iyi
bilmek gerekiyor. O yol ağzı ki, daha en başında korkuları,
vehimleri, kafa karışıklıklarını gidermek gerek. Bilmediğimizi öğrenmek, yanlış
bildiğimizi düzeltmemiz şart.
Algılarımızın, günlük meselelerin bizi yanıltmasına izin vermemeliyiz.
İnanmadığımız bir maratonu kazanamayız. Sisli, puslu havada yola çıkmak zordur.
Görüşümüzün açık, yolumuzun net olması gerekiyor. Uzun bir yolculuğa çıkacağız, işimiz kolay değil.
Değişip başka bir şekle dönüşeceğiz, bu kaçınılmaz bir gerçek. Bunu görmemek, duymamak, konuşmamak neticeyi değiştirmeyecek. Daha önceden hazırlıklı değilsek, bir emrivaki ile karşılaştıktan
sonra düşünmeye başlamak çok geç olur. O
zaman bu değişim dönüşüm hepimiz için
daha sancılı olabilir. O yüzden gelin geleceğin
inşasına bugünden başlayalım.
Şimdiden 1980’li yıllarda hazırlanıp, “Gelecekte
Orjan bununla yönetilecek” denilen
yönetim planı üzerinde düşünelim. En iyi uygulama için vaktinden önce
güncellenmesini sağlayalım. Çünkü, üzerinden yıllar geçmiş, güncellenmeden
yapılacak uygulama bizi büyük sıkıntıya sokar. Özellikle de bina projesine uygun olmayan tadilat ve eklemeler
konusunda.
Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek
mecburiyetindeyiz. Sonuç
olarak eninde sonunda site yönetimine geçeceğiz. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin,
kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir Bakanlık denetimi
sonucunda, ya da bir mahkeme kararıyla “buraya
kadar!” denilirse daha mı
iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla
yüzleşmek gerekiyor.
Bu nedenle bir an evvel “konut
kooperatifi olarak devam mı edeceğiz, dağılacak mıyız, yoksa başka bir şekle
dönüşecek miyiz?” sorusunun
cevabını netleştirmek zorundayız. Orjan Genel Kurulunun bütün güçlüklere ve 2/3 karar gerektiren çoğunluk sorununa rağmen alınması gereken temel kararları
cesaretle alması şart.
Bu yüzden gelecek hafta “Genel kurul Sorununu” özel bir yazıyla ele almayı düşünüyorum. Sağlıkla ve esenlikte kalın.
