15 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 15:
634 SAYILI YASANIN 17.MADDESİ KAPSAMINDA OLMASI
GEREKEN NEDİR? NİÇİN YAPILAMAMIŞTIR? KOOPERATİFİN BU KONUDA BİR SORUMLULUĞU YOK
MUDUR? NE YAPILMASI GEREKİYOR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
“Soruda ifade edilen mesele 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunun 17’inci maddesinde (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) “Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin
üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa
dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmüne ve 2014 yılından beri
ORAN’da bu durumun gerçekleşmiş olmasına rağmen yönetim kurullarının “kat
mülkiyeti hukukunu” uygulamamakta
ısrar etmeleridir!” (GT)
Oysa bu maddeye göre, “kat mülkiyeti kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen
kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada kooperatif tasfiye olmadan da
site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur” (Av.H.Sancar KARACA) Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planımız da
var.
Bu konuda yapılması gereken ilk şey TAPU
MÜDÜRLÜĞÜNDEN Orjanda kaç adet Kat
irtifaklı ve Kaç adet Kat mülkiyetli tapu sahibi
olduğunun, yine bunlardan kaçının Yapı Kullanma izni almış
olduğunun BELEDİYEDEN resmi yazıyla sorulmasıdır. Böylece mevcut yönetim kurulu
tarafından 29 Haziran 2025 tarihinde
yapılacak olağan genel kurula kadar anagayrimenkulde yapımı fiilen tamamlanmış ve kullanılmaya
başlanmış bağımsız bölümlerin 2/3 çoğunluğu aşmış olduğunun tapu müdürlüğü ve Belediyeden resmen
teyidinin alınması mümkün olabilir. Böylece 17.madde uygulamasında temel
alınacak rakamlar açıkça ortaya çıkmış ve olabilecek yanıltmalara da son
verilmiş olacaktır.
Zira özellikle son 10 yıldır 634 sayılı
kat mülkiyeti yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması
çok ciddi bir sorun. Çünkü 17. Madde sadece “2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır” hükmünü getirmiyor genel olarak “B) KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARINI” da düzenliyor:
“Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak
arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve
tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı
olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat
irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan
bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici
hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı
kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi
anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Görüldüğü üzere
17.maddenin ilk fıkrası Kat Maliklerinin “isteme
ve dava hakkı” olduğunu ifade ediyor. İkinci fıkra yine Kat Malikleri
için “kendi aralarından veya
dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler”
diyor. 17’inci maddeye 13/4/1983 tarih ve 2814/7 kanunla eklenen 3. Fıkrası direk
15.soru ile ilgili: “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen
tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır”
hükmünü amir. İşte
bu madde Orjanda özellikle 2014 yılı itibariyle site yönetimine geçmemiz
gerektiğini söylüyor.
Çünkü 2014 yılında bitmiş ve yapı
kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Bu
durum yapılacak resmi bir yazışmayla birkaç aç içinde teyid edilmiş olacaktır. Dolayısıyla
söz konusu madde “o andan itibaren
Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha
hatırlatmış. Bu nedenle 2014 yılından
bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL
ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel
gereğini yapmamız gerekiyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış
yoldayız. Dolayısıyla da Nasrettin hoca gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması
gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da havaya
tartışıp duruyoruz. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Demek oluyor ki şu anda
olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.
Altını
kalın çizgilerle vurgulamamız gerekiyor ki;
“İster kat
irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün
bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3
PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur.
Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından
kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve
SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri
anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam
ediyor. Ancak
kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve
gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. Ancak bir taraftan da yasal olmamasına
rağmen Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos çıkardı.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)
Orjan oldukça eski ve büyük bir
yazlık KONUT KOOPERATİFİ. Ama neticede bir yapı Kooperatifi olarak
da amaç “konutların ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tescili”yle
sınırlı. Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. 1163
sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme çerçevesinde 46 yıldır varlığını
sürdürüyor. Konut siteleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim
Planına göre kurulup, yönetilmekte.
Ancak, Orjanda site yönetimi süreci
daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM
PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki
yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Aralarında iskân raporu almış, halen
konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk bugüne
kadar kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kuramadılar. Neticede
aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz.
Bu durumda “aralarında iskân
raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan
2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir mi?” sorusunun
cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim
oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez.
(Memduh Demir) Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz.
Ortak alan arsa dükkân varsa işlerlik kazanması gerekiyorsa Site Yönetimi
oluşturup aidat ile sitenizi yaşanır hale getirin”(Kemal Dikmen)
“kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin
teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur” diye
düşünüyorum. (Av.H.Sancar KARACA)
Öte yandan Kooperatifler Kanunu'nun
81.maddesine (anasözleşme md.64) göre, “anasözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır” ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin
tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin
64/2. maddesine göre, yapı kullanma
izninin (iskan ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat
Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları
zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)
Site
yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk da
yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda
kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu
alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI
GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa
artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.
“Bizim gibi henüz ferdileşmeyi
tamamlamamış ve ana gayrimenkulde hala tek malik olarak bulunan bir yapı
kooperatifinde kat mülkiyeti kanunu uygulanabilir mi ?” Bir uzman “KOOPERATİFLERDE SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ” şöyle açıklamış: ”Kooperatiflerde site
yönetimi kurulabilmesi için 17.maddede yazılı şartların oluşması gerekmektedir.
Konutların fiilen teslimi ve sitede yaşam başlamış olması site yönetimi
kurulması için yeterli hukuki alt yapıyı oluşturmaz. Bu nedenle ne zaman
kooperatifte KAT İRTİFAKI kurulur, 17.MADDEDEKİ
ŞARTLAR tamamlanır ve tek malik olan kooperatif yönetim kurulu
tarafından tapuya YÖNETİM PLANI tescil edilir ise, o
zaman site yönetimi oluşturulma şartları oluşur.” “Kat irtifakı
kurulmamış (dolayısıyla da Yönetim planı tapuya tescil edilmemiş) yerlerde Kat
Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz. Kat Mülkiyeti kanunu kat irtifakı kurulmuş,
2/3 oturum olan (17’inci maddeye 13/4/1983 tarih ve 2814/7 kanunla eklenen 3.
Fıkrası gereği) ve en az sekiz bağımsız bölüm üzeri yerlerde
uygulanabilmektedir. Site yönetimi kuruluş süreci kat irtifakı
kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlar. Site
yönetim planına göre yönetim ve denetim kurulları oluşturulur ve ilgili
organlar siteyi kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına göre yönetir.” (Mali Müşavir Evren
Özmen)
Demek ki uzmanların görüşüne göre daha önce de SİTE YÖNETİMİ KURMAK “mümkündü”.
Çünkü “kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site
yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur”. Yönetim
planına uyarak Orjanın ihtiyacı tüm işler de yapılabilirdi.
Öncelikle
Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi için de ilk olarak kat maliklerinin
en az 3'te 1'inin "Genel Kurul" çağrısı üzerine toplanması gerekiyordu.
Yönetim seçimi işte bu kat malikleri genel kurul toplantısında yapılacaktı.
Toplantı sonrasında; yönetime seçilen kişi "Site
yöneticisi" olacak birden fazla kişi seçilmesi halinde de;
artık bir "Yönetim Kurulu"ndan söz edilecekti.
17.maddeye göre 2/3
çoğunluğun sağlandığı andan itibaren de ORJANDA SİTE YÖNETİMİ
kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF
OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir
seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken,
yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça
fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini
böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan
bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki
öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu
durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini
aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi
girebiliyoruz.
Oysa KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ve SİTE YÖNETİMİ KURMA şartları Orjanda en
azından 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve
ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. 1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı
Kanun çok parselli oluşumlar için TOPLU
YAPI seçeneğini ortaya koymuş. Şu haliyle MEVCUT YÖNETİM PLANINA GÖRE 1803 kat maliki toplanarak Kat Malikleri Kurulunu oluşturur.
Toplanarak aralarında yönetim ve denetçileri seçerler ve site yönetimi kurulmuş olur. Ancak ilk yapılacak öncelikli ve
önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir. Böyle
olunca da Blok Yönetimleri ve TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilecektir.
Başlangıç olarak 2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla bu işlerin yapılabilmesi için ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE
bir yıllığına geçici bir görev ve yetki verilmelidir. Gelişmelere göre bu yetki
2026 genel kurulunda 2027 Genel kuruluna kadar bir yıl daha uzatılabilir. Doğru
olan bu kararın “süreli” ve
belli “bir amaç için geçici”
nitelikte olmasıdır. Özellikle kooperatif yönetimine tartışmalı düz bir yetki
vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için görevlendirmek hem yasal açıdan,
hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı olabilir. O zaman karar şu
anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen yetkileri 1 yıl süre ile (1 yıl da
uzatılabilir) ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla kullanacaktır.”
Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz, hizmetler daha iyi
yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli ötelenen yasal
adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.
Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda
onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük
ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli
olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı
ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca
zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ
TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır. Bu hamle
kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ
SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak değerlendirilebilir.
SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ
kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI
TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ
GÜNCELLENMESİ var. Bu işler en iyimser tahminle üç genel kurulluk bir
zamanı alır. Geçici Blok Yöneticileri
belirlenerek Blok yönetimlerinin
kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının da
başlatılması söz konusudur.
Süreç 2025’te bir yetki kararı ile Blok
yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının başlatılması
için verilen yetki kararı ile başlayacaktır. Bir yıllık sürenin
sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem
yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha uzatılması
mümkün olabilir. Aynı yıl eşzamanlı olarak 2026’da Temsilciler Kurulunun
ilk toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi mümkündür. Bir yıl
sonra 2027 Haziranında da Kooperatif genel kuruluna paralel olarak TEMSİLCİLER
KURULUNUN toplanarak hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI ONAYLAMASI hem de SİTE
YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçmesi mümkün olabilecektir.
Böylece güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle
beraber TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ de
belirlenmiş olacaktır. Böylece 2027 yazından itibaren 2028 genel kuruluna kadar
Orjanda SİTE YÖNETİMİNİN ilk faaliyet yılını görmüş olacağız.
Kooperatif
açısından bakıldığında nihai amaç olan FERDİLEŞME elbette yasal bir
zorunluluk. Ana sözleşmesinin de gereği. Ancak ferdi münasebete
geçiş SİTE YÖNETİMİ kurulması için bir ön şart değil. Site
yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk da yeterli.
Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat
mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu
alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI
GEREKİYOR.
Ama Konutların üçte ikisi
fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk
haline gelmiş oluyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan
itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve Kat İrtifaklı
tapular Kat mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyordu. Ancak
“Bir yaptırım ve müeyyidesi olmadığı
takdirde, yasalara uymamayı alışkanlık haline getiren mevcut yönetim kurulları, 40
yıldan beri yürürlükteki 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI uygulamadığı
gibi 2014 tarihinde gerçekleşmiş 634 sayılı KMK’nun yukardaki maddesini de
uygulamamakta ısrar etmiştir.” (GT)
Bu
durumda kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa
kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.
Bunun için atılacak hukuki adımlar şöyledir:
Öncelikle “Noterden İhtar”
çekilir. Kooperatife “ilk genel kurulda
site yönetimi kurmak üzere yetki alması ve site yönetiminin oluşmasına müdahale
etmemesi” ihtar edilir. Yönetim
gündeme almazsa ve Genel kurulda böyle bir karar alınamazsa o zaman Genel Kurul
Tutanağına “muhalefet şerhi” konur.
Ardından da buna dayalı olarak “müdahalenin
menni” davası açılır. (Prof.Dr.Av.Şeref
KISACIK)
17. maddeye göre, “kat mülkiyeti kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen
kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağına göre, bu
aşamada kooperatif henüz amaçlarına ulaşmamış olsa da Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli
olduğunun ANLAŞILMASI VE İKRARI
GEREKİR. Kat Mülkiyeti Hukuku temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunundan kaynaklanır. 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI da bu kapsamda
uyulması gereken, uyulacağı taahhüt edilen bir anasözleşme hükmündedir.
Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti, Kat Malikliği,
Yönetici, Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu da bu hukukun var ettiği ana
kavramlardır. Site Yönetimi yada Toplu Yapı Yönetimi ise bu kavramların çatı
örgütlenmesini oluşturmaktadır. Gerek Kat Malikleri arasında gerekse Kat
Malikleri ile 3.ncü şahıslar arasındaki ihtilaflar karşısında mahkemeler işte
bu Kat Mülkiyeti Hukuku içinden çözüm bulup karar verirler.
Özellikle 40 yıldan bu yana YÖNETİM PLANI
yürürlükte olduğu halde Yönetim Kurulları tarafından uygulanmaması çok ciddi
bir sorundur. Bu noktada İster kat
irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün
bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3
PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda
kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE
YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE
YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip
site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor.
Site yönetimi kurulmuş olsaydı herhalukârda
yapılacak ilk iş yönetim planının
güncellenmesi olurdu. Proje
dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez,
kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve
sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM
PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek
kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve
çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda
sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi. Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı,
en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya
dönüşemedi.
Orjanın mukadder geleceği ertelene
ertelene, hatta bilinçli olsun olmasın ÖTELENEREK
bu günlere geldik. Orjan halkı da
yaşadığı bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal
saydı. Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ
bilincinde olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. Kooperatif Yönetim Kurulları
yasal olarak Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı.
Kısa bir süre
2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde
özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa
da daha sonra tamamen terk edildi. Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.
Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var?
Uyulması gerektiği için. Unutulmuş
olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla
hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün
şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna
tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması
gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine
getirmediler. Hatta genel
kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile
yapılmadı.
Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip
site yönetimi kuramadığı için bu çarpık durum halen devam ediyor. Bu yüzden
343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim
Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır. Kooperatifin 17.nci madde
gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını
zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ
hareket etmesi, buna karşılık YÖNETİM
PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçınması uygulamada bir tür YETKİ GASPI oluşturduğundan Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK’ın görüşüne göre kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa
mahkeme Kat Mülkiyeti Hukukuna dayanarak kesinlikle “İPTAL” kararı verecektir.
Bu yüzden 2025 Genel Kurulundan itibaren SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI önemli ve önceliklidir. Bu meyanda
alınacak karar kapsamında elbette YÖNETİM PLANININ uygulama ve güncelleme
çalışmalarının başlatılması da olacak.
Yine aynı kararda geçici BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASI için bir yıllığına yetki
verilmesi de söz konusu. Öte yandan bu karar ve uygulama kooperatifin SİTE
YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesine son vereceği gibi Orjanda artık KAT
MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GEÇERLİ OLACAĞININ DA İLANI olmuş olacaktır.
SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA
SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif
olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok.
Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme
kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak.
Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz
gerekiyor.
Orjan
yönetimi 2017 yılı Olağan genel kurulunda başarısız bir deneme yaptı. 30
Haziran 2018 tarihinde daha önceden koymadıkları “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri
kullanabilmesini” amaçlayan bir önergeyi son anda gündeme aldırdı. Genel kurulun 6.ncı maddesinin (b) fıkrası olarak görüşülen
ve Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edilip tutanağa giren
karar metni şöyleydi: “Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif yönetim planından doğan
yetkileri kullanmak üzere, kooperatif Yönetim Kuruluna yetki verilmesi, Genel kurulda
müzakereye açıldı. Yapılan oylama neticesi,
Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edildi.”
Bu karar esas itibariyle “süre” belirtilmemiş
olması sebebiyle usulsüzdü. Eski başkanın “Doğrudur biz bu kararı lazım olur
diye aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık” ifadesiyle de zaten UYGULANMADI. Ancak gerekçenin “kooperatifin daha iyi yönetilebilmesi
için” şeklinde kaleme alınmış olması, Orjan için en iyi yönetim
biçiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ona dayalı Yönetim Planından doğan
yetkilerden geçtiğinin itirafı aslında. 2018 de kooperatifin 40 yıllık süresi
bitiyordu ve elbette bu sorun yönetimi düşündürüyordu. 2013 ten 2017 sonuna kadar tam dört yıl süren
bakanlık yazışması Kooperatif yönetiminin İşletme kooperatifine dönüşerek
Orjanı yönetmeye devam etme planı olduğunu gösteriyor. Kanaatimiz oradan umut
azalınca daralan zaman nedeniyle 29 Haziran 2017 deki 39. Genel Kurulunda
sürenin 60 yıla uzatılmasını sağladıkları yönündedir.
Uygulansaydı ne olurdu? Kuşkusuz SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ
için önemli bir adım olacaktı. Böylece dikkatler hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu, hem de Orjan Yönetim Planı üzerine toplanacak, uygulama konusunda da
önemli bazı deneyimler elde edilecekti. Orjan ise belki alıştığından farklı bir
“DAHA İYİ YÖNETİM BİÇİMİYLE”
tanışacak, site yönetimine ilişkin bilgi ve bilinç düzeyi de artmış olacaktı.
Ama maalesef bir anlık ele geçen bu fırsat değerlendirilmedi/değerlendirilemedi
ve hiç olmamışa geri dönmüş olduk.
Öte yandan karar metni önemli bir soruna da yol açabilirdi.
Çünkü bu tür kararlarda “belli bir süre
için yetki alınması” gerekir. Yani “geçici”
ara bir karar olarak değerlendirilir. Aksine böyle süresiz alınmış yetki
kararları hukuki olarak sorunlu doğarlar. Dava açılması halinde iptal
edilebilirler. Bizler zaten kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını
düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN
özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Zaten uygulamada bir tür YETKİ GASPI var. Bu karar ana yaklaşım
değişmezse söz konusu hale kılıf olacaktı.
Doğru olan bu kararın “süreli” ve belli “bir
amaç için geçici” nitelikte olmasıydı. Özellikle kooperatif yönetimine
tartışmalı düz bir yetki vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için
görevlendirmek hem yasal açıdan, hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı
kılabilirdi. O zaman karar şu anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen
yetkileri 1 yıl süre ile ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla
kullanacaktır.” Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz,
hizmetler daha iyi yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli
ötelenen yasal adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.
Yani bu tür bir yetki
kararını, süreli olarak ve site
yönetimi kurulana kadar, yönetim planını uygulamak kaydıyla içinde bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM olarak
kullanabiliriz. En azından başlangıç fitilini ateşler.
Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar site yönetimiyle ilgili bilgi
dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar gelecek için umut teşkil edebilir. Nasıl mı?
Şöyle; söz gelimi ilk genel kurul 6 ay sonra muhtemelen 29 Haziran 2025 tarihinde
ve seçimli olacak. Bugünkü yönetim fırtınalı denizde limana az kala yolda
kalan bir gemi gibi görevi devraldı. Zamanı az, yükü ağırdı. Bereket genel
kurul onu coşku ile destekledi, istediği kaynağı kabul etti ve gereken
yetkileri de verdi. Şu ana kadar da canla başla çalıştıklarını görüyoruz. Ama
zaman dar, kışı geçirdik mi Mayıs Haziran geldi demektir. Orjanın her şeyi
düzelmiş dört dörtlük görmek istediği yaz sezonu gelip çatar.
Önerimiz şu: 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine
Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN
BAŞLATILMASI, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENMESİ için BİR YILLIĞINA
OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulmalı:
“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli
Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat
mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok
Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok
yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme
çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev
ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem
yapılarak sunulması, gerekiyorsa yetkinin 1 yıl daha uzatılabilmesi”
Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış
olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur.
Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA
seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN
KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı ki bu rota değişikliği
Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ TAMAMLAMASINI”
engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.
Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE
YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak
değerlendirilebilir. Böylece geçici
Blok Yöneticileri belirlenerek Blok
yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve
güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur.
Bir yıllık sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak
Genel Kurula gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir
yıl daha uzatılması mümkün olabilir. Bu takdirde de 2027 genel kuruluna
paralel olarak ilk TEMSİLCİLER KURULU
toplanarak hem GÜNCELLENEN
YÖNETİM PLANINI ONAYLAYABİLECEK, hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilecektir. Bunun
anlamı 2027-2028 yılları itibariyle TOPLU YAPI YÖNETİMİ kurulmuş ve yeni
yönetim planının uygulamasının başlamış olmasıdır.
Bu
yüzden her fırsat ve zeminde Kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şunu
söylemek ve uyarmak gerekiyor:
“ARKADAŞLAR,
343/3 ANA GAYRİMENKULDE SİTE YÖNETİMİ
KURULMASI ŞARTTIR VE KAÇINILAMAZDIR. BİZİM GİBİ 1985’TEN BERİ KAT
İRTİFAKI TESİS EDİLMİŞ VE YÖNETİM PLANI TESCİL EDİLMİŞ BİR OLUŞUMDA SİTE YÖNETİMİ
BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR.
BUGÜN DEĞİLSE YARIN BİRGÜN BU OLACAKTIR. YA
BİR YASAL DEĞİŞİKLİKLE YA DA BİR MAHKEME KARARIYLA. ŞAYET ÖNCEDEN
HAZIRLIK YAPMAZ, ÇABA GÖSTERMEZSEK BÖYLE BİR DURUMUN ORJAN İÇİN OLDUKÇA AĞIR
SONUÇLARI OLACAKTIR.” (Prof.Dr.Av.Şeref
KISACIK)
PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık
kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de
özellikle son 25 yıl içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de
tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU
GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki
görülemiyor. Bu yüzden gözümüzü iyice açıp ne yapabileceğimizi
vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz.
SONUÇ
OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif
olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok.
Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme
kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak.
Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz
gerekiyor.
Konut siteleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre
kurulup, yönetilmektedir. Nitekim Site
yönetimi kuruluş süreci bu yasaya göre hazırlanmış ve daha kat irtifakı
kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlamıştı. Ayrıca Site
Yönetiminin kooperatif faaliyette iken de teşekkül ettirilmesine hukuken hiç
bir engel bulunmamaktadır. Bu yüzden 17.maddeye göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı
andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri
Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler.
Ayrıca 1985
tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan bu yana
Yönetim Kurulları tarafından uygulanmamış olması yada uygulanamaması ciddi bir
sorun. Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN
SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye
devam ettiler. Özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE
YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı
olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki
gaspı içinde oldular.
Gelen yönetimler güncel
sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR
bir kenarda unutuldu. Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık,
tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi
beklemez toplanır 2014’te bile site
yönetimini kurabilirdik.
Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU
ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe
un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en
başta gelen örnektir. Buradaki olumsuzlukları kooperatifin amaçlarını henüz
gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE
geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane
olarak kullandılar.
Oysa ki 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni
alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Dolayısıyla
17. madde “o andan itibaren Orjanda
Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha
hatırlatmış. Bu nedenle 2014 yılından bu
yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği
kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Bu
yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek
mecburiyetindeyiz.
Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı
direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR
DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse
daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle
onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. Onun için KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli
olacağı Orjanda 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren
kooperatifin hiçbir hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ HAREKET ETMESİNE SON VERİLMESİ,
alınacak usulüne uygun yetki ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması
gerekiyor.
Bu nedenle Çalıştay Raporuna uygun
olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili önerilen gündem maddesini ilk yapılacak
olağan genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak 2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllığına (2026 da bir yıl daha uzatılabilir); YÖNETİM PLANINI
UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ
ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ
TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir. Bu süreç 2027 Genel kuruluna
kadar sonuçlanmış olacaktır.
O zaman 2027-2028 dönemi
itibariyle 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak Site yönetimine geçiş
yapılmış, ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve
deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim/Denetim kurulları
oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından 40 yıldır gasp edilen kanunsuz
duruma son verilmiş olacaktır.
Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda
takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel
sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair
düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN
TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu
konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var.
Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.
BU
DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 15.01: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17’İNCİ MADDESİ’ne 13/4/1983
tarih ve 2814/7 kanunla eklenen 3.
FIKRASI’ndaki kuralın uygulanmamış olması,
Srn 15.02: Orjanda 2/3
çoğunluğun kendi insiyatifleriyle toplanıp SİTE YÖNETİMİ kuramamış
olması,
Srn 15.03: 634 sayılı KMK’nun 17’inci maddesi hükmüne göre Orjanda 2014
yılından beri “KAT MÜLKİYETİ HUKUKU”
gerçekleşmiş olduğu halde yönetim kurullarının bunu uygulamamakta ısrar etmeleri,
Srn 15.04: Kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3
çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesi,
buna karşılık YÖNETİM PLANINI da
uygulamaktan özellikle kaçınması,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ
HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 15.01: Srn 15.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Belediyeye ve Tapu müdürlüğüne resmi başvuru yapılarak 2025 yılında yapılacak Genel Kurula kadar 2/3 çoğunluk durumunun belgelendirilmesi,
Hdf 15.02: Srn
15.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2/3 çoğunluğun yapamadığı site
yönetimine geçiş çalışmalarının 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel
Kurulunda verilecek BİR YETKİ KARARIYLA başlatılması,
Hdf 15.03: Srn 15.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Orjanda 2014
yılından beri var olan “KAT MÜLKİYETİ
HUKUKUNUN” geçerli olduğunun 2025 yılında yapılacak Genel kurulda
açıkça ilan ve taahhüt edilmesi,
Hdf 15.04: Srn 15.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Orjanda 2025
yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren kooperatifin hiçbir
hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ
İMİŞ GİBİ HAREKET ETMESİNE SON VERİLMESİ, alınacak usulüne uygun yetki
ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması,
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK
STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 15.2025.01: Srn 15.01 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 15.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDEN Orjanda kaç adet Kat irtifaklı ve Kaç
adet Kat mülkiyetli tapu sahibi olduğunun, yine bunlardan kaçının Yapı
Kullanma izni almış olduğunun BELEDİYEDEN resmi yazıyla sorulması
gerekiyor. Böylece mevcut yönetim kurulu tarafından 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak olağan genel kurula
kadar anagayrimenkulde yapımı fiilen tamamlanmış ve kullanılmaya
başlanmış bağımsız bölümlerin 2/3 çoğunluğu aşmış olduğunun tapu müdürlüğü ve Belediyeden resmen
teyidinin alınması sağlanmalıdır.
Str 15.2025.02: Srn 15.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Aralarında iskân raporu
almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3
çoğunluk bugüne kadar kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi
kuramadılar. Oysa bu uzmanların görüşüne göre “mümkündü”. Çünkü “kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine
göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel
yoktur”. Yönetim planına uyarak tüm işler yapılabilirdi. Konutların üçte ikisi
fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk
haline gelmiş oluyor. Bu şartlar Orjanda
2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve
ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. Zira
SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ
BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM
PLANININ GÜNCELLENMESİ var. Başlangıç olarak 2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla bu işlerin yapılabilmesi için ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE
bir yıllığına geçici bir görev ve yetki verilmelidir. Gelişmelere göre bu yetki
2026 genel kurulunda 2027 Genel kuruluna kadar bir yıl daha uzatılabilir. Bu
hamle kesin çözüme doğru SİTE
YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak
değerlendirilebilir. Böylece geçici
Blok Yöneticileri belirlenerek Blok
yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve
güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur. Bir yıllık
sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula
gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha
uzatılması mümkün olabilir. Neticede bu işler en iyimser tahminle üç genel
kurul sürebilir. 2025’te bir yetki
kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme
çalışmalarının başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk
toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da Kooperatif
genel kuruluna paralel olarak TEMSİLCİLER KURULUNUN toplanarak hem GÜNCELLENEN
YÖNETİM PLANINI ONAYLAMASI hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçmesi
mümkün olabilecektir. Böylece güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak
yürürlüğe girmesiyle beraber TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ de belirlenmiş olacaktır.
Böylece 2027 yazından itibaren 2028 genel kuruluna kadar Orjanda SİTE
YÖNETİMİNİN ilk faaliyet yılını görmüş olacağız.
Str 15.2025.03: Srn 15.03 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 15.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 17. maddeye göre,
“kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri
uygulanacağına göre, bu aşamada
kooperatif henüz amaçlarına ulaşmamış olsa da Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun
geçerli olduğunun anlaşılması ve ikrarı gerekir. Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli
olduğu Orjanda Yönetim Planını
uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da
konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik
kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen
terk edildi. Orjanda uygulanacak “KURALLAR”
yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş. Bu haklar, borçlar
(sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği
için. Unutulmuş olabilir ama bu
belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık.
Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi
lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat
en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna
göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini
kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı
gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde
örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Kooperatifin 17.nci madde
gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını
zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ
hareket etmesi, buna karşılık YÖNETİM
PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçınması uygulamada bir tür YETKİ GASPI oluşturduğundan kat maliklerinden
bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin
önlenmesi” davası açsa mahkeme Kat Mülkiyeti Hukukuna dayanarak kesinlikle “İPTAL” kararı verecektir. Bu yüzden 2025 Genel Kurulundan itibaren SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI önemli ve önceliklidir. Bu meyanda alınacak
karar kapsamında elbette YÖNETİM PLANININ uygulama ve güncelleme çalışmalarının
başlatılması da olacak. Yine aynı
kararda geçici BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASI için bir yıllığına yetki verilmesi
de söz konusu. Öte yandan bu karar ve uygulama kooperatifin SİTE YÖNETİMİ İMİŞ
GİBİ hareket etmesine son vereceği gibi Orjanda artık KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN
geçerli olacağının da ilanı olmuş olacaktır.
Str 15.2025.04: Srn 15.04 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 15.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Konut siteleri
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup,
yönetilmektedir. Nitekim Site
yönetimi kuruluş süreci bu yasaya göre hazırlanmış ve daha kat irtifakı
kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlamıştı. Özellikle 17.maddeye göre 2/3
çoğunluğun sağlandığı andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ
kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF
OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Ayrıca 1985 tarihli ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan bu yana Yönetim
Kurulları tarafından uygulanmamış olması yada uygulanamaması ciddi bir sorun. Ancak
bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ”
demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Özellikle
de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi
davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ
GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde
oldular. Gelen yönetimler güncel
sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN
KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu. Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF
HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile
adeta ipe un serdiler.
FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir.
Dolayısıyla kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini
sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK
YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar. Oysa ki 2014 yılında bitmiş
ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı
düşünülüyordu. Dolayısıyla 17. madde “o
andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir
kere daha hatırlatmış. Bu nedenle 2014
yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği
kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Kooperatif
olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok.
Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz
gerekiyor. Onun için KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli olacağı Orjanda
2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren kooperatifin hiçbir
hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesine son verilmesi,
alınacak usulüne uygun yetki ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması
gerekiyor. Bu nedenle Çalıştay Raporuna uygun
olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini ilk yapılacak olağan
genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak
2025 Genel Kurulunda
alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna
kadar iki yıllığına; YÖNETİM PLANINI
UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ
ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ
TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir. Bu süreç 2027 Genel kuruluna
kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun
olarak Site yönetimine geçiş yapılmış, ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş,
Blok yönetici ve deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Site
Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından 40 yıldır gasp edilen kanunsuz duruma
son verilmiş olacaktır.
