18 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 18:
GÜNCELLENMESİ GEREKEN YÖNETİM PLANINDA ORJAN BİR "SİTE" Mİ
"TOPLU YAPI" MI OLARAK TANIMLANACAK? BUNA GÖRE ÖRGÜTLENME NASIL
OLMASI GEREKİYOR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT
VE SORUNLAR:
“Soru ile SİTE ile TOPLU
YAPI kavramlarına açıklık getirilmesi isteniyor.” (GT) Uzmanlara göre “apartman içerisinde birden çok
kat ve daire barındıran taşınmaz konuta verilen addır. SİTE ise
içerisinde birçok apartman yapısı bulunduran KONUT TOPLULUĞU olarak
tanımlanmaktadır”. (Av.
Sinan Sezer SANCAKLI)
Günümüzde özellikle büyükşehirlerde yapılaşma apartmanlar ve
siteler üzerinden sağlanmaktadır. (GT)
1985 tarihli Yönetim Planımız da
Orjanı KOOPERATİF SİTESİ olarak (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) adlandırmış. Ancak aynı yönetim planının
A-GENEL HÜKÜMLER başlıklı 1. maddesi; Orjan yapılanmasını“..Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik
mevkiinde tapunun 343/3 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz
ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN ibaret..” ifadesiyle
tanımlıyor. İşte bu tanım Orjanı TOPLU YAPI nitelendirmesine daha
yakın kılıyor.
Ancak tabi ki o yıllarda
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2009/07/20090707-2.htm)TOPLU YAPILARA ilişkin herhangi bir yasal alt yapı yoktu. Nitekim Orjanda kat irtifakının kurulması ve Yönetim Planının
tescilinden 22 yıl sonra ancak bu yönde bir değişiklik yapılabildi. Kanuna 5711 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUNLA (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/11/20071128-1.htm) DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER
eklendi.
66 ile 74 arasındaki 9 madde bu düzenlemelere ilişkin.
Başlangıçtaki 66.madde ise (Ek madde: 14 /11/2007-5711 sayılı
kanunun 22.maddesi) TOPLU YAPIYI
tarif ediyor. Bu tanıma göre: “Toplu
yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim
plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” denilmiş.
Görüleceği üzere burada TOPLU YAPI; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir
onaylı yerleşim plânına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı”
olarak tarif ediliyor. Demek ki Orjan başlangıçta öyle
adlandırılmamış olsa bile aslında BİR TOPLU YAPI olarak yapılmış. Projesinden başlayarak
YAPISI, KONUMU ve
ÖZELLİKLERİ itibariyle
tamamen BİR
TOPLU YAPI OLARAK inşa edilmiş. Ancak 1985 tarihli Yönetim Planında ORJAN KOOPERATİF SİTESİ olarak
geçiyor. Neden? Çünkü 1978-1985 arası kuruluş yıllarında 634 sayılı yasada
böyle bir kavram yoktu.
Peki, bir KONUT SİTESİNİN yasal olarak TOPLU YAPI OLUP OLMADIĞI
nasıl anlaşılır? Bu sorunun çok basit ve özet bir cevabı var: “Toplu yapının unsurları arasında, toplu
yapıyı klasik kat mülkiyetinden ayıran en önemli unsur BİR veya birden fazla imar parseli üzerinde BİRDEN
FAZLA yapının olmasıdır. Bir veya birden çok parsel
olabilir ancak parseller üzerinden birden çok yapı olmalıdır.”
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na 5711 sayılı Yasa ile eklenen ve yukarıda
açıklanan 66. Maddede, bir sitede toplu yapı yönetimi kurulabilmesi için
öngörülen şartlar şöyledir;
- Bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olmak.
- İmar parseli, belediyeler veya yetkili merciler tarafından imar mevzuatında göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuş parseller anlamına gelir.
- Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması
- Bunların yanında alt yapı tesislerinin bulunması
- Ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmetlerinin mevcut olması
- Bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmelidir.
- Yapı topluluğu tek parsel üzerinde ise bu parselde; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır. (Av. Mehmet Demir)
Bu açıklama ve şartlar Orjana tatbik edilecek olursa; anagayrimenkul olan 343/3
parsel yaklaşık 500 bin m2’lik yekpare tek
parseldir ve üzerinde yaygın
sitil bahçeli dubleks 1803 bağımsız konut bulunmaktadır. 343/3
anagayrimenkul belediye ve yetkili merciler tarafından imar mevzuatına göre
yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuştur. Onaylı bir yerleşim
planına göre yapılmıştır. Su, kanalizasyon, elektrik, taş parke cadde ve sokaklar
gibi alt yapı tesisleri bulunmaktadır. Sahil plajı, iskele, Otopark, yeşil alan
ve yönetim merkezi gibi Ortak kullanım yerlerimiz vardır. Ayrıca 414, cafeler,
marketler, yüzme havuzu vb. sosyal tesis ve hizmetler mevcuttur. Yönetimi
bakımından bunlar birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır. Son olarak bu
yapı topluluğu 343/3 anagayrimenkul (tek parsel) üzerinde olup 1985 yılı
itibariyle kat irtifakı kurulmuştur.
Dolayısıyla Orjan 2007 yılında
kanuna ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN 66.maddesine göre tam
olarak bir TOPLU YAPI oluşumudur.
“Toplu yapı” kapsamı öncelikle, 3.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun ek
üçüncü maddesinde (https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/18018.pdf) düzenlenmiş,
daha sonra 5711 sayılı Kanunda (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/11/20071128-1.htm) da 66.ncı madde ile yer almış ve “TEK PARSEL ÜZERİNDEKİ BİRDEN FAZLA
BİNALAR” dahil edilmiştir.
“Kanun koyucu 2007 yılında çıkardığı bu yasa ile “TOPLU YAPI” kavramını tanım yaparak,
ilk defa, Türk Hukukuna kazandırmıştır. 634 sayılı Kanuna, 2814 sayılı Kanun
ile dahil edilen ve “Birden Çok
Yapılarda Uygulanacak Özel Hükümler” başlığı ile düzenlenen ek 3 üncü maddenin
ilk fıkrası, “Bir arsa üzerinde birden çok yapının olması” durumuna ilişkin
düzenlemeler getirmiş, ancak “Toplu yapı” kavramı ile ilgili bir açıklamada
bulunmamıştır. Bir başka deyişle; ek 3 üncü madde, 5711 sayılı Kanunda yer alan
“Toplu yapı” tanımına giren durumlardan sadece bir tanesini içermiş, kapsam
bakımından 5711 sayılı Kanunun gerisinde kalmıştır.”
(Arş.
Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın
tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece
634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı
"Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve
67.nci maddeler, 75 ve 76.ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
“5711
sayılı Kanundan sonra, bu Kanuna dayalı olarak “Toplu Yapılara İlişkin ayrıntılı bir uygulama Yönetmeliği” de
çıkarılmıştır. “Toplu Yapı” kavramından, 16.8.2008 tarihli Resmi Gazetede (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2008/08/20080816-3.htm) yayınlanan “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik” in “Tanımlar” başlığı altında yer alan dördüncü maddesinin
(i) bendinde de bahsedilmiştir. İlgili madde; “Toplu yapı: Bir veya uygulama imar
planında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına
göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve
sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle
bağlantılı birden çok yapıyı” hükmünü haizdir.
66.ıncı maddenin ikinci fıkrasının ikinci cümlesi
okunduğunda;
kanun koyucunun, toplu yapılar için “bitişik” veya “komşu” olmayı aradığı;
fakat bu yapıların arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan,
park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şartı aramadığı
anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle; cümleden çıkan anlam, park, yol gibi kamuya
tesis edilen yerlerin birbirine bitişik olmasının gerekmediği, bu yerlerin
birbirinden farklı bölgelerde olabileceğidir. Kanun koyucu burada; toplu yapı
kapsamında olan binaların aralarında yer alan, kamuya tahsis edilmiş yol, park
gibi yerlerin, toplu yapıların “bitişik” veya “komşu” olmalarını
etkilemeyeceğini belirtmek istemiştir.
“Yönetim” başlığını taşıyan KMK. 69.maddesine
göre; “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok
bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her
biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca
yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim
plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca
belirtilir.” (Arş.
Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)
“Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ
MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna cevap; bütün bu yasal oluşuma uygun olarak
“Elbette değişmelidir” olacaktır. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır.
Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi
gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı temel yasada önemli bazı değişiklikler olmuştur. Misâl
olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL
HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ olmasını gösterebiliriz.
Ayrıca bugün kentlerimiz yasanın çıktığı 1965
Türkiye’sinden çok farklıdır. 2024
itibarıyla 30 büyükşehir belediyemiz, 51 ilimiz ve toplam 922 ilçemiz
bulunmakta ve ülkemizin %80’den fazlası
şehirlerde yaşamaktadır. Apartman yaşamı beldelere bile yayılmıştır. Şehirlerimizde KONUT SİTELERİ VE TOPLU
KONUT UYGULAMALARI giderek çoğalıyor.
Bu yüzden insanlarımız yıllar içinde kent yaşamının gereği haline gelen en
basit bir apartman yönetiminden
giderek site yönetimine, daha da ötesi TOPLU YAPI sistemlerine giden sürece
uyum göstermek durumunda kalmışlardır. Bu uyumu sağlayan en önemli araç YÖNETİM PLANLARIDIR ve onlar birer sözleşme olarak artık
yaşamımızın bir parçası haline gelmişlerdir.
Dolayısıyla çevremizde
örnek alınacak pek çok iyi uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için
yararlanılacak pek çok teknik ve hukuki çözümler var. Bu açıdan 40 yıl sonra
biz de hem yasanın son haline uyum ve
uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere
yönetim planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ.
Bu bağlamda en başta da “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim
Planı” adını “ORJAN SİTESİ YÖNETİM
PLANI” olarak değiştirmeliyiz.
Ancak “1985 tarihli Yönetim Planı, 2007 yılında 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce hazırladığından bu kanuna
sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümleri
kapsamamaktadır”. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararından
sonra güncellenmelidir.” (GT) Öte yandan “Toplu yapı kavramı, sitenin özel bir
türüdür ve günlük hayatta hepsi için “site” kavramı
kullanılmaktadır. Yönetim Planımız güncellense bile giriş bölümündeki
tariflerde bu kavramın parantez içine alınarak; “Site (Toplu Yapı)” olarak
ifade edilmesi uygun olacaktır.” (GT) Ancak adının alışkın olduğumuz üzere kısa ve
net bir ifadeyle “ORJAN SİTESİ” olarak
düzeltilmesi yeterlidir.
“Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK) Ayrıca güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da olacaktır.
Buna göre “Kanunun 69.uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler”
Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803
bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate
alınması gerekiyor. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir
apartman varmış gibi düzenlenmiştir. İçeriğinde TEMSİLCİLER KURULU İLE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI hakkında
yeterli
düzenleme bulunmamaktadır. Bazılarında ise “site yönetimi” yerine “kooperatif
yönetimi“ konulmuştur.
Misâl olarak (E) bölümünde yer alan 27,
28, 29, 30 ve 31.maddeleri gösterebiliriz. Bu maddeler; Yönetici, Yönetim
Kurulu ve deneticinin seçimi, iş ve hizmetleri, ücretleri, kat maliklerinin
yönetim giderlerine katılımı ile Ortak yerlerde acele yapılması gereken onarım
ve ıslah işleri için gereken katılma payı hakkındadır. Ancak 32.madde açık
açık “YÖNETİM KURULU KAT
MÜLKİYETİ VE ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA AŞAĞIDAKİ İŞLERİ
GÖRECEKTİR” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra
sayıyor. Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında.
Fakat maddenin giriş
cümlesinde bir yazım hatası var gibi görünse de burayı “KAT
MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA”
şeklinde okumamız gerekiyor. Bu durumda asıl maksadın Kooperatif yönetim
kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği
ortaya çıkar. Belki de 40 yıl önce
Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR
GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olmalılar.
Orjan aslında bir TOPLU YAPI niteliğinde
kurulmuş olmasına rağmen mevcut Yönetim Planının 634 sayılı yasaya 2007’de
ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN
ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmemiş olması ciddi bir sorundur. Bu
itibarla yasada yer alan TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir zorunluluktur. Dolayısıyla bu soruna
çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI
GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE tam uyum sağlanacak
şekilde gerçekleştirilmesi gerekiyor.
Güncelleme çalışmasından
önce bu konu ile ilgili pek çok örnek ve uygulama değerlendirilebilir. Meselâ Güray TEKİN’in Yönetim ve denetim organlarının
fonksiyonları ile örgütlenme şeması önerisi aşağıdadır:
SİTE YÖNETİM KURULU:
Site Yönetim Kurulunun sayısı 5’ten 3’e indirilir. Yönetim Kurulu, 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncelleştirilecek yeni Site Yönetim Planına göre
hem Sitenin hem de Kooperatifin Yönetim Kurulu olarak “ikiz
görev” yapar. Yönetim Kurulunda Başkana bağlı “iki Başkan
Yardımcısı” olur. Bunlardan biri “Sitenin Yönetiminden” diğeri
de “Kooperatifin Yönetiminden” sorumlu olur. Yönetim Kurulu
sitenin “Yürütme Organı” olur ancak bu görevini Site Müdürlüğü
vasıtasıyla yerine getirir ve sürekli sitede kalmalarına gerek olmaz.
YÖNETİM KURULUNA BAĞLI ORGANLAR:
“Site Yönetim Müdürlüğü, 95 blok yapının yöneticileri (Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu) ve Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi” Yönetim Kuruluna bağlı olarak görev
yapar.
SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ:
Site Yönetim Müdürlüğü, sitenin “Fiili Yürütme Organı” olur,
müdüre bağlı aşağıdaki şemada görülen 5 Kısım Amirliklerinden teşkil edilir ve
24 saat esasına göre görev yapar. Site Yönetim Müdürlüğü görevini, iş kanununa
göre kooperatifte çalışan müdürlüğe bağlı memur ve işçi personel kadrosu ile
yerine getirir.
95 BLOK YAPI YÖNETİCİLERİ VE SİTE YÖNETİMİ
TEMSİLCİLER KURULU:
95 Blok Yapı Yöneticileri, doğrudan Site Yönetim Kuruluna bağlı olarak
görev yapar. Ayrıca tümü “Site Yönetimi Temsilciler Kurulunu” teşkil
ederek “Yasama (Karar Alma) ve Site Yönetim Kurulunu Seçme
Organı” olarak görev yapar.
KONUT YAPI VEYA İŞLETME KOOPERATİFİ:
Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi, mevcut personel ve malzeme kadrosuyla,
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, Ana Sözleşme ve Site Yönetim Planındaki
esaslara uygun olarak Site Müdürlüğü vasıtasıyla sitenin “ortak yer ve
tesislerinin bakım, onarım, işletme ve idari hizmetlerini” yerine
getiren “Hizmet Organı” olarak görev yapar.
SİTE DENETİM KURULU:
Site Denetim Kurulu iki üyeden teşkil edilir, Site Yönetim Kurulunu ve
yönetim kuruluna bağlı diğer organları denetleyen “Denetim Organı” olarak
görev yapar. 95 Blok Yapı Deneticileri, doğrudan Site Denetim Kuruluna bağlı
olarak görev yaparlar. Ayrıca tümü “Site Denetimi Temsilciler Kurulunu” teşkil
ederek “Site Denetim Kurulunu seçerler”. (GT)
|
SİTE
(TOPLU YAPI) YÖNETİM KURULU |
|
1-YÖNETİM KURULU BAŞKANI 2-SİTE YÖNETİMİNDEN SORUMLU BAŞKAN YARDIMCISI 3-KOOPERATİF YÖNETİMİNDEN SORUMLU BAŞKAN YARDIMCISI |
I
I
I
|
SİTE
YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ |
|
95 BLOK
YAPI YÖNETİCİSİ/SİTE TEMSİLCİLER KURULU |
|
KONUT YAPI
KOOPERATİFİ |
|
1-SİTE YÖNETİM MÜDÜRÜ. 2-GENEL SEKRETER VE İDARİ İŞLER (AİDAT, MUHASEBE,
YAZI İŞLERİ, İLETİŞİM) KISIM AMİRİ. 3-FEN İŞLERİ, BAKIM VE ONARIM KISIM AMİRİ. 4-ÇEVRE KORUMA, TEMİZLİK, PARK VE BAHÇELER KISIM
AMİRİ. 5-SOSYAL TESİSLER VE İŞLETMELER KISIM AMİRİ. 6-GÜVENLİK KISIM AMİRİ. |
95 BLOK YAPI KAT MALİKLERİ KURULLARI 17 BLOKTA 7, 8 BLOKTA 18, 70 BLOKTA 22 BAĞIMSIZ BÖLÜM KAT MALİKLERİNDEN
OLUŞUR. |
SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜNE BAĞLI PERSONEL DAHİL
KOOPERATİFİN PERSONEL VE MALZEME KADROSUNDAN OLUŞAN TÜZEL KİŞİLİKTİR. |
|
SİTE
DENETİM KURULU |
|
1-DENETİM KURULU ÜYESİ 2-DENETİM KURULU ÜYESİ |
ı
|
95 BLOK YAPI DENETİCİSİ/SİTE DENETİMİ TEMSİLCİLER
KURULU |
Bu nedenle 2027 Genel kuruluna kadar Yönetim Planı güncelleme çalışması kapsamında TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİ ile ilgili maddelerin 634 sayılı yasaya dayalı, doğru, iyi uygulama örnekleri dikkate alınarak ayrıntılı olarak yer alması gerekiyor.
YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat
Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı
28.maddesi “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte
dördünün oyu şarttır” diyor. Ancak bu hüküm 1965 tarihinin şartlarına göre. Yine de “Yönetim planının değiştirilmesi için
yapılan oylamalarda, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu sağlanamazsa, kat
maliklerinin gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde yönetim planının
iptali için dava açma hakları bulunmaktadır.” (Av.
Mehmet Demir)
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı
Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul
edilmiştir. Bu düzenleme Yönetim Planımızın hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten
de 22 yıl sonradır. Ancak yapılan düzenlemenin daha 2 yılı dolmadan 23.06.2009
tarihli 5912 sayılı yeni bir Yasayla
da bazı değişiklerin (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2009/07/20090707-2.htm) daha
yapıldığını görüyoruz. Bu değişiklik özellikle bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden
Önce Kurulan Toplu Yapılarla ilgili.
“5711 sayılı Kanun ile kanun koyucu, yönetim planının
değiştirilebilmesi için, 634 sayılı KMK’da olduğu gibi, toplu yapı temsilciler
kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dört oranında oyunu aramaktadır. Bu nisap, oldukça ağırdır. Zira birden
çok yapının bulunduğu bir sistemde, beşte dört oranını sağlamak, her zaman
kolay olmayabilir. Bu nisabı emredici olarak düzenlemek, çoğu durumda
hakkaniyete aykırılık teşkil edebilir.
Bu nedenle 5711 sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin
mevcut toplu yapılara da uygulanabilmesi için geçici madde öngörülmüştür. Buna göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan
toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun hükümlerine
uyarlanabilecektir. Yönetim planında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut
kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli
görülmüştür. Ayrıca “mevcut toplu yapı yönetimlerinin yönetim planı
değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevlerini
sürdüreceği” de öngörülmüştür. Diğer bir ifadeyle; yapılarda mevcut
yöneticiler geçici yönetim olarak öngörülmüş, geçici yönetime yönetim planı
değişikliği için gerekli hazırlıkları yapma görevi yüklenmiştir.” (Arş. Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)
Nitekim kanunun 5.maddesi ile 634
sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009)
tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine
uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK
TALEPLERİNDE, değişiklik için mevcut
kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU
İLE KARAR ALINMASI yeterlidir. Mevcut toplu yapı
yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye
kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en
geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır” hükmünü
amir. TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve
ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması
sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da
mevcut kat maliklerinin imzalarının alınması gerekiyor.
Dolayısıyla Orjan Yönetim
Planının 1985’te yapıldığı ve bu tarih 2009 değişikliğinden önce olduğu için
YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİKTE
kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU
İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilir. O yüzden yapılacak
değişiklik/güncelleme sürecinde öngörülecek hedef, takip edilecek yol haritası ve stratejiler ile BU HUSUSUN DA DEĞERLENDİRİLMESİNİ
öneriyoruz. Tabi ki bu arada konuyla ilgili çıkan Yönetmelik ve genelgeler ile
konunun uzmanlarının görüşlerinin de dikkate alınması gerekiyor.
Nitekim 5711 sayılı Kanunun 68.inci maddesine dayanılarak toplu yapılarda
kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda
yapılacak işlemlerin usul ve esaslarını belirlemek için "Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat
İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik" 16.08.2008 tarihli 26969 sayılı
Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Yönetmeliğin “Amaç” bölümü MADDE 1 –(1) “Bu Yönetmeliğin amacı; toplu
yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri
ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl ve esaslarını belirlemektir” diyor. “Sözleşme
ve Tescil”
bölümünde ise; MADDE 8 - (7) “28/11/2007 tarihinden önce toplu
yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan
yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı
ay içinde yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil
talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve
tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki
parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama
imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı
vaziyet plânı verilir” ifadesi var.
Daha sonra zaten 5912 sayılı Kanun ile de toplu
yapıya ilişkin hükümlerde bazı değişiklikler yapılmıştır. Ayrıca
2021 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından (file:///C:/Users/grundig/Downloads/Kat%20Mu%CC%88lkiyeti%20Kat%20I%CC%87rtifak%C4%B1.pdf) çıkarılan
01.09.2021 tarih 730554 sayılı “Kat
İrtifakı ve Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4
GENELGE de aynı konularla ilgilidir
Genelgenin “I-GİRİŞ” bölümü genelgenin
amacını açıklamış: “23.06.1965
tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (bundan sonra Kanun olarak
anılacaktır) farklı tarihlerde değişikliğe uğraması sonucunda kat irtifakı/kat
mülkiyeti tesisi sırasında istenilen belgeler ve sicilde yapılacak işlemlerde
değişiklikler meydana gelmiştir. Bu değişiklikler kapsamında tapu
müdürlüklerinde uygulamalara yön vermek için çeşitli tarihlerde Genelge ve
Duyurular yayımlanmıştır. Bu Genelge ile
tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tapu işlemlerinin
genel olarak açıklanması amaçlanmıştır”
Yine “b)Yönetim
Planı Değişikliği” bölümünün 2.nci paragrafında; “Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri
ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir
noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerekir. Tapu
müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma usulü, kabulün sağlanma biçimi ve
imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs. hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda öngörülen kabul çoğunluğunun
sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir. Yönetim planındaki
imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesine yöneticinin
beyanı alınır.”
Konuyla ilgili son olarak buradaki sorunu bir
kez daha yineleyelim: 5711 sayılı kanundan
önce kurulan TOPLU YAPILARA AİT YÖNETİM PLANLARININ kanunun yürürlük
tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY
İÇİNDE uyarlanması mümkünken bu zamanında yapılmamış/yapılamamıştır.
Dolayısıyla YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ yapılırken bu sorunun
karşımıza çıkarabileceği bazı engelleri aşmak üzere 2026 yılında DAVA AÇILMASI gerekebilir. Konuyu özetleyecek
olursak:
Orjan Yönetim Planının tescilinden 22 yıl sonra çıkarılan 5711
sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da
uygulanabilmesi için 634 sayılı
kanuna bir geçici madde eklenmiştir. Buna göre kanunun
yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının,
yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun
hükümlerine uyarlanabilmesi mümkünken zamanında bu yapılmamış yada
yapılamamıştır. Ayrıca Yönetim planında bu yönde ilk değişikliğin yapılabilmesi
için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU yeterli
görülmüştür. Öte yandan aynı düzenlemeler; “mevcut
yöneticileri geçici yönetim olarak öngörmüş, bu geçici yönetime de yönetim
planı değişikliği için gerekli hazırlıkları yapma görevi” yüklemiştir.
Aynı geçici maddenin son cümlesi de “Toplu yapı yöneticisi
seçiminin bu süreçte, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay
içinde yapılacağını” öngörmektedir.
Bu
işlemlerin 2008 yılında gerçekleşmemiş olması bugün karşımıza işimizi
zorlaştıracak bir sorun olarak çıkmış bulunuyor. Örneğin bu istisna kullanılmayınca 634
sayılı KMK’da olduğu gibi, Kat Malikleri kurulunun BEŞTE DÖRT oranında oyu aranacaktır. Ki bu nisap, oldukça ağırdır. Hele de 1803 Kat Malikinin
4/5’inin 1443 olduğu düşünülürse. Zira çok sayıda yapının bulunduğu sitelerde
beşte dört oranını sağlamak, her zaman kolay olmayabilir. Dolayısıyla bu
nisabın emredici vasfı, çoğu durumda hakkaniyete aykırılık teşkil edebilir.
Bu konuyla ilgili uzman görüşlerine göre: “Toplu yapılarla ilgili
uyuşmazlıklarda da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1.maddesi uyarınca Sulh Hukuk
Mahkemeleri görevlidir. Ancak sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş
ise, uyuşmazlıkların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil, genel
hükümler uygulanır. Bu sebeple de toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde
doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.” (Av. Mehmet Demir)
Dolayısıyla YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ çalışmaları sırasında bu sorunun KARŞIMIZA ÇIKARABİLECEĞİ ENGELLERİ aşmak
üzere 2026 yılında gerekirse usulüne
göre Sulh Hukuk / Asliye Hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme
gelebilir. Dolayısıyla sürecin içinde bu hususların da DEĞERLENDİRİLMESİ gerekecektir.
BU
DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 18.01: Mevcut Orjan yönetim planı başlığının “ORJAN YAPI
KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” olması,
Srn 18.02:Orjan aslında
bir TOPLU YAPI niteliğinde kurulmuş olmasına rağmen mevcut Yönetim Planının 634
sayılı yasaya 2007’de ilave edilen TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmemiş olması,
Srn 18.03:5711
sayılı kanundan önce kurulan TOPLU
YAPILARA AİT YÖNETİM PLANLARININ kanunun yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE uyarlanması
mümkünken bunun zamanında yapılmamış/yapılamamış olması,
Srn 18.04:Yönetim
Planımızda TEMSİLCİLER KURULU İLE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI hakkında
yeterli düzenleme olmaması,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ
HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 18.01: Srn 18.01 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2027 seçimli genel kuruluna
kadar mevcut “ORJAN KOOPERATİFİ SİTE
YÖNETİM PLANI” başlığının “ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirilmesi,
Hdf 18.02:Srn 18.02 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANI
GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE
tam uyum sağlanacak şekilde gerçekleştirilmesi,
Hdf 18.03:Srn 18.03 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ yapılırken
2026 yılında bu sorunun karşımıza
çıkaracağı engelleri aşmak üzere gerekirse DAVA AÇILMASI,
Hdf 18.04: Srn 18.04 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2027 Genel kuruluna kadar Yönetim Planı güncelleme çalışması
kapsamında TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİ ile
ilgili maddelerin ayrıntılı olarak yer alması,
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK
STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2026 olağan genel kuruluna kadar;
Str 18.2026.01:Srn 18.03 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 18.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Str 18.2026.01:Srn 18.03 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 18.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan Yönetim
Planının tescilinden 22 yıl sonra çıkarılan 5711
sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da
uygulanabilmesi için 634 sayılı
kanuna bir geçici madde eklenmiştir. Buna göre kanunun
yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının,
yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun
hükümlerine uyarlanabilmesi mümkünken zamanında bu yapılmamış yada
yapılamamıştır. Ayrıca Yönetim planında bu yönde ilk değişikliğin yapılabilmesi
için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU yeterli
görülmüştür. İlave olarak mevcut toplu yapı yönetimlerinin yönetim planı
değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevlerini
sürdüreceği de öngörülmüştür. Bu
işlemlerin 2008 yılında gerçekleşmemiş olması bugün karşımıza işimizi
zorlaştıracak bir sorun olarak çıkmış bulunuyor. Örneğin bu istisna
kullanılmayınca 634 sayılı KMK’da olduğu gibi, Kat Malikleri kurulunun BEŞTE DÖRT oranında oyu aranacaktır. Bu nisap, oldukça ağırdır. Ayrıca
TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması
sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da
mevcut kat maliklerinin imzalarının alınması gerekiyor. Bu
nedenle YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ çalışmaları sırasında bu sorunun KARŞIMIZA
ÇIKARABİLECEĞİ ENGELLERİ aşmak üzere 2026
yılında gerekirse usulüne göre Sulh Hukuk / Asliye
Hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelebilir. Dolayısıyla sürecin içinde bu hususların da DEĞERLENDİRİLMESİNİ
öneriyoruz. Böylece zamanında yapılmamış / yapılamamış YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde bilhassa TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE tam uyum sağlanacak ve
sorun olmayacak şekilde yapılması sağlanmalıdır.
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 18.2027.01:Srn 18.01 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 18.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Öncelikli amaç
1985 tarihli mevcut YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, iki yıl içinde güncelleme çalışmalarının
tamamlanması ve Temsilciler Kurulunun teşkil edilerek yeni yönetim
planının onaylanmasıdır. Bu yüzden öncelikle kooperatif yönetimlerinin geçici ve süreli nitelikte yetki
kararları ile site yönetimi oluşturma, yönetim planı uygulama ve
güncelleme çalışmaları yapmalarının sağlanması gerekiyor. 2026 Genel kurulunda bu çalışmalar gözden
geçirilip hazırlanan yönetim planı taslağı görüşülebilir ve çalışmaların
tamamlanabilmesi için 2025 genel kurulunda verilen
yetki bir yıl daha uzatılabilir. Böylece 2027
yılında çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek
onaylandığı takdirde 2027-2028
döneminde TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ
OLUŞMUŞ, mevcut yönetim planı GÜNCELLENMİŞ ve buna göre de UYGULAMA
BAŞLATILMIŞ olacaktır. Böylece “ORJAN
KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” adı da “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değişmiş olur.
Str 18.2027.02: Srn 18.02 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 18.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 1985
tarihli Yönetim Planı, 2007
yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce
hazırladığından bu kanuna sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİ kapsamamaktadır. Bu
nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararıyla
beraber güncellenme çalışmaları da başlamalıdır. Bu
değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız
konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU
YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması
gerekiyor. Zira Yönetim Planımız 40
yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu
itibarla yasada yer alan TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir zorunluluktur. Dolayısıyla söz konusu değişikliklerin Yönetim Planının güncelleme
çalışmalarında mutlak dikkate alınması gerekiyor ki TOPLU YAPI olabilelim.
Bu nedenle Stratejimiz; “2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif
yönetimi için geçici ve süreli
nitelikte bir yetki kararı alınması, alınacak kararla Yönetim Planının 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL
HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmesi ve Yönetim Planı güncelleme çalışmasının
başlatılmasıdır. 2026 Genel kurulunda yönetim planı taslağı
görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa
yıl içinde Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu teşekkül
edebilir. Takip eden yıl 2027’de de çağrı üzerine
yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylanabilir” şeklindedir.
Str 18.2027.03:Srn 18.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan başlangıçta öyle adlandırılmamış olsa bile aslında BİR TOPLU YAPI olarak yapılmış. Projesinden başlayarak YAPISI, KONUMU ve ÖZELLİKLERİ itibariyle tamamen BİR TOPLU YAPI OLARAK inşa edilmiş. Dolayısıyla Orjan 2007 yılında kanuna ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN 66.maddesine göre tam olarak bir TOPLU YAPI oluşumudur. Yönetim Planımız da değişen bu yasal zemine uygun olarak elbette değişmelidir. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiş. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir sonuçtur. Bu vesileyle hem yasanın son haline uyum ve uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanarak yönetim planımızın günün şartlarına göre GÜNCELLENMESİ mümkün olacaktır. Doğal olarak güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar da yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da olacaktır. Zira KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65-74 maddelerle "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" eklenmiştir. Nitekim kanunun 69.uncu maddesi gereğince; Zira kanunun 69.uncu maddesi; “yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” diyor. Dolayısıyla bu yöndeki değişikliklerin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekiyor. Bunun için, 2025 yılında başlayıp 2027 kurulunda onaylanmak suretiyle tamamlanması öngörülen Yönetim Planı güncelleme çalışmalarında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olarak örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumlulukları yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri ile TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da ortaya konmuş olacaktır. Ancak Yönetim Planımız güncellense bile giriş bölümündeki tariflerde bu kavramın parantez içine alınarak; “Site (Toplu Yapı)” olarak ifade edilmesi uygun olacaktır. Bununla birlikte adının alışkın olduğumuz üzere kısa ve net bir ifadeyle “ORJAN SİTESİ” olarak düzeltilmesi yeterlidir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder