03 Mart 2025 Pazartesi 08:30 ORJAN POSTASI III..............................BİZ BİR SİTE MİYİZ, TOPLU YAPI MI?

BİZ BİR SİTE MİYİZ, TOPLU YAPI MI?

Şöyle düşünelim: Biz bir trende gidiyoruz. Önde eski model bir buharlı lokomotif var. Üzerinde de “S.S. ORJAN TURİZM VE KONUT YAPI KOOPERATİFİ” yazıyor. Hemen arkasında da yeni bir lokomotif. Uzun süredir kullanılmamış, tabiri caizse daha ambalajı açılmamış. Onun da üzerinde “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTESİ” etiketi var. Önümüzdeki istasyonda makas değiştireceğiz. Gideceğimiz yeni yolun başı “SİTE YÖNETİMİNE GİDER” levhası ile işaretlenmiş.

Kara tren lokomotifi burada bir revizyondan geçecek. Yeni lokomotifin de ambalajı çıkarılarak öne geçirilecek. Ama bu kez onun da levhası “ORJAN SİTESİ” olarak yenilenmiş olacak. Hemen arkasına da bir süre revizyon gören, motorlu hale getirilmiş lokomotif var. Boyası, görünümü ve ismi “İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ” olarak değişmiş. Onun da arkasında bizlerin oturduğu kompartımanlar var.

Şimdi bu yolculuğa çıkmak üzere koltuklarına oturan bizler doğal olarak birçok şeyi merak ediyoruz. Neden yol ve yön değiştiriyoruz? Nereye gideceğiz? Nasıl bir yolculuk olacak? Eskisine göre farkı ne? Bütün bu değişiklikler ne anlama geliyor? Havada uçuşan; SİTE, SİTE YÖNETİMİ, TOPLU YAPI, İŞLETME ve YÖNETİM kavramları ne demek? Önümüzde bizi nasıl bir hayat bekliyor?

Uzmanlara göre “apartman içerisinde birden çok kat ve daire barındıran taşınmaz konuta verilen addır. SİTE ise içerisinde birçok apartman yapısı bulunduran konut topluluğu olarak tanımlanmaktadır”.  Günümüzde özellikle büyükşehirlerde yapılaşma apartmanlar ve siteler üzerinden sağlanıyor. Bunu en iyi bizler biliriz. Çünkü yaşamımız genellikle o hayatın içinde geçti, geçiyor. Bu yüzden uzun yıllar Orjan’ı bir “YAZLIK SİTESİ” olarak gördük. Ama özellikle pandemiden sonra son yıllarda alt yapının yenilenmesi ve doğal gazın da gelmesiyle Orjana bakışımız değişmeye başladı.

Artık içinde yıl boyu yaşanan, alt yapısı ve üst yapısı eksiksiz, camisi, sağlık ocağı, marketleri, cafeleri, havuzu ve sosyal tesisleriyle dört dörtlük bir SİTEMİZ, coşku ile çalışan iyi bir yönetimimiz var.  Ama bu arada adeta bir yılanın dar gelen eski gömleğini değiştirip yenilenmesi gibi farklı bir geleceğe yürüdüğümüzü de hissediyoruz. O yüzden bir taraftan geçmişi sorgularken diğer yandan da durumumuzu gözden geçirerek kendimizi yeni geleceğe hazırlamaya çalışıyoruz. Şimdi hemen her şey yeniden yorumlamaya ve anlamlandırmaya açık. Bunların başında “BİZ BİR SİTE MİYİZ YOKSA TOPLU YAPI MI?” sorusu geliyor.

1985 tarihli Yönetim Planımız da Orjanı KOOPERATİF SİTESİ olarak adlandırmış. Ancak aynı yönetim planının 1. maddesi; Orjan yapılanmasını“..Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 343/3 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN ibaret..” ifadesiyle tanımlıyor. İşte bu tanım Orjanı TOPLU YAPI nitelendirmesine daha yakın kılıyor.

Ancak tabi ki o yıllarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda TOPLU YAPILARA ilişkin herhangi bir yasal alt yapı yoktu. Nitekim Orjanda kat irtifakının kurulması ve Yönetim Planının tescilinden 22 yıl sonra ancak bu yönde bir değişiklik yapılabildi. Kanuna 5711 sayılı kanunla TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER eklendi.

Başlangıçtaki 66.madde TOPLU YAPIYI tarif ediyor. Bu tanıma göre: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” denilmiş.

Görüleceği üzere burada TOPLU YAPI; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı” olarak tarif ediliyor. Demek ki Orjan başlangıçta öyle adlandırılmamış olsa bile aslında BİR TOPLU YAPI olarak yapılmış. Projesinden başlayarak YAPISI, KONUMU ve ÖZELLİKLERİ itibariyle tamamen BİR TOPLU YAPI OLARAK inşa edilmiş. Ancak 1985 tarihli Yönetim Planında ORJAN KOOPERATİF SİTESİ olarak geçiyor. Neden? Çünkü 1978-1985 arası kuruluş yıllarında 634 sayılı yasada böyle bir kavram yoktu.

Peki, bir KONUT SİTESİNİN yasal olarak TOPLU YAPI OLUP OLMADIĞI nasıl anlaşılır? Bu sorunun çok basit ve özet bir cevabı var: “Toplu yapının unsurları arasında, toplu yapıyı klasik kat mülkiyetinden ayıran en önemli unsur BİR veya birden fazla imar parseli üzerinde BİRDEN FAZLA yapının olmasıdır. Bir veya birden çok parsel olabilir ancak parseller üzerinden birden çok yapı olmalıdır.”

Açacak olursak; anagayrimenkul olan 343/3 parsel yaklaşık 500 bin m2’lik yekpare tek parseldir ve üzerinde yaygın sitil bahçeli dubleks 1803 bağımsız konut bulunmaktadır. 343/3 anagayrimenkul belediye ve yetkili merciler tarafından imar mevzuatına göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuştur. Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmıştır. Su, kanalizasyon, elektrik, taş parke cadde ve sokaklar gibi alt yapı tesisleri bulunmaktadır. Otopark, yeşil alan ve yönetim merkezi gibi Ortak kullanım yerlerimiz vardır.

Ayrıca 414, cafeler, marketler, yüzme havuzu vb. sosyal tesis ve hizmetler mevcuttur. Yönetimi bakımından bunlar birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır. Son olarak bu yapı topluluğu 343/3 anagayrimenkul (tek parsel) üzerinde olup 1985 yılı itibariyle kat irtifakı kurulmuştur. Dolayısıyla Orjan 2007 yılında kanuna ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN 66.maddesine göre tam olarak bir TOPLU YAPI oluşumudur.

 “Yönetim” başlığını taşıyan KMK. 69.maddesine göre; “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.”  

“Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna cevap; söz konusu yasal oluşuma uygun olarak “Elbette değişmelidir” olacaktır. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı temel yasada önemli bazı değişiklikler olmuştur. Misâl olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ olmasını gösterebiliriz.  

Ayrıca bugün kentlerimiz yasanın çıktığı 1965 Türkiye’sinden çok farklıdır. 2024 itibarıyla 30 büyükşehir belediyemiz, 51 ilimiz ve toplam 922 ilçemiz bulunmakta ve ülkemizin %80’den fazlası şehirlerde yaşamaktadır. Apartman yaşamı beldelere bile yayılmıştır. Şehirlerimizde KONUT SİTELERİ VE TOPLU KONUT UYGULAMALARI giderek çoğalıyor. Bu yüzden insanlarımız yıllar içinde kent yaşamının gereği haline gelen en basit bir apartman yönetiminden giderek site yönetimine, daha da ötesi TOPLU YAPI sistemlerine giden sürece uyum göstermek durumunda kalmışlardır. Bu uyumu sağlayan en önemli araç YÖNETİM PLANLARIDIR ve onlar birer sözleşme olarak artık yaşamımızın bir parçası haline gelmişlerdir.

Dolayısıyla çevremizde örnek alınacak pek çok iyi uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için yararlanılacak pek çok teknik ve hukuki çözümler var. Bu açıdan 40 yıl sonra biz de hem yasanın son haline uyum ve uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere yönetim planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ. Bu bağlamda en başta da “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” adını “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirmeliyiz.

1985 tarihli Yönetim Planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan 2007 değişikliğinden önce hazırlandığından bu kanuna sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümleri kapsamamaktadır. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararından sonra güncellenmelidir. Öte yandan Toplu yapı kavramı, sitenin özel bir türüdür ve günlük hayatta hepsi için “site” kavramı kullanılmaktadır. Bu yüzden adının alışkın olduğumuz üzere kısa ve net bir ifadeyle “ORJAN SİTESİ” olarak düzeltilmesi yeterli olacaktır.

Ayrıca güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da yer alacaktır.

Çünkü Kanunun 69.uncu maddesi gereğince; “yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU,  blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.  Toplu yapı temsilciler kurulunda,  bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”

Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekiyor. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjan’da adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir zorunluluktur. 

Bu arada 634 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde uyarınca Orjan Yönetim Planının 1985’te yapıldığı ve bu tarih 2009 değişikliğinden önce olduğu için YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİKTE kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilir. TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzalarının alınması gerekiyor.

Son olarak şunu da ifade edelim ki; Toplu yapılarla ilgili uyuşmazlıklarda da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş ise, uyuşmazlıkların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil, genel hükümler uygulanır. Bu sebeple de toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Dileriz önümüzdeki son derece kıymetli birkaç yılı değerlendirebilir, sancısız, sorunsuz makas değiştirebiliriz. Kuşkusuz hiçbir değişim dönüşüm emeksiz ve zahmetsiz olmaz. Ama daha en başında “SİTE YÖNETİMİNE GİDEN” çizilmiş bir kader için ayak diremek saçmalık olur. Unutmayalım yıllardır ihmal edilen, ertelenen, ötelenen bu kaçınılmaz değişimi bu kez de ıskalarsak kendimizi çok daha ağır bir “KARTOPUNUN” altına sokmuş olacağız.