04 Şubat 2025 Salı 14:30 ORJAN POSTASI III.......................................ZOR SORULAR, AYDINLIK CEVAPLAR

ZOR SORULAR, AYDINLIK CEVAPLAR

Zor sorulardan bir tanesi “SİTE YÖNETİMİ İLE İŞLETME KOOPERATİFİ OLUŞUM SÜRECİNİN EŞZAMANLI OLUP OLMADIĞI” meselesi. Cevap kısa ve net: “Elbette Hayır!” Çünkü bir defa her iki oluşumun tabi olduğu yasalar ve şartlar farklı. Ayrıca bu süreçlerin hem eşzamanlı olması mümkün değil, hem de buna ihtiyaç ve gerek yok.

O zaman bu işin SIRASI nasıl olacak? Öncelikle ve daha fazla gecikilmeden Orjanda 634 sayılı yasanın 17.maddesi uyarınca önce GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI akabinde de SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI acil ve zorunlu. Böylece olması gereken doğru rotaya girilmiş, Orjanın gelecek ufku aydınlanmış olacak. Bu adım aynı zamanda yönetimde herhangi bir boşluğa meydan verilmeden Kooperatife tasfiye yada dönüşüm işlemleri için zaman tanınması anlamına gelecek ki bu süreçte 81.maddeye göre ferdileşmenin tamamlanması ve bu durumun tapuda tescili yapılabilsin.

Kooperatifin anagayrimenkulden yani 343/3 parselden tamamiyle ilişkisinin kesilmesini müteakip yapılacak ilk genel kurulda tasfiyeye gidilmesi yada ana sözleşme değişikliği suretiyle tür değişikliği kararı alması gerekiyor. Karar tasfiye değil de dönüşüm istikametinde olduğu takdirde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı alınarak 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği yoluyla İŞLETME KOOPERATİFİNE geçiş mümkün. Dolayısıyla önce “SİTE YÖNETİMİ kurulacak daha sonra da Kooperatif tarafından 81.madde gerekleri yerine getirilerek “İŞLETME KOOPERATİFİ” kurulmasıyla ilgili anasözleşme değişikliği ve başvuru işlemleri yapılacaktır. TERSI MÜMKÜN DEĞILDIR.

Bugün artık Kooperatifle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında 2013-2017 yılları arasında “işletme kooperatifine geçme talebi ile ilgili” bir yazışma olduğunu biliyoruz. Yine “Kooperatifçe yapılan başvuruların Bakanlıkça değerlendirilmesi  neticesinde  22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazı ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda” reddedildiğini de öğrenmiş olduk. Nitekim Bakanlık 01.11.2024 tarihli başvurumuza verdiği 11.11.2024 tarih ve E-28526468-345.99-10916577 sayılı resmi cevabında; dosya ekinde yer alan “tapunun kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği..” gerekçesiyle kabul edilmediğini bildiriyor. Buna göre 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazı ile Kooperatife önce “TÜM ORTAKLAR ADINA KAT MÜLKİYETİ İLE TAPU TESCİL İŞLEMLERİNİN YAPILMASI, KAT İRTİFAKLI TAPULARIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ, DOLAYISIYLA DA KOOPERATİFLER KANUNU UYARINCA FERDİLEŞME İŞLEMLERİNİN GERÇEKLEŞMESİ” gerektiğini hatırlatmış ve uyarmış.

Aradan 7 yıl geçmesine rağmen, 2025 yılının başında İşletme kooperatifine geçiş şartları hala sağlanabilmiş değil. Bunun ne kadar zaman alacağı elbette ki kooperatif yönetimlerinin bu konuya yaklaşımlarına bağlı. Bu mesele hem yasal hem de genel kurullarda almış oldukları görev ve sorumluluklarının da gereği. Meselâ bugün az da olsa hala bir miktar tamamlanmamış “su basman” olduğunu biliyoruz. Bunların daha evvel alınmış genel kurul kararları uyarınca bir an evvel konutlarını inşa etmeleri/ettirilmeleri gerekiyor. Bu arada Orjanda kullanılan 1803 konutun tamamının YAPI KULLANMA İZİNLERİNİ de yasal süresi içinde almış olmaları şart. Ayrıca bu süreç içinde tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti tapularının da verilerek FERDİLEŞME İŞLEMLERİNİN TAMAMLANMASI kooperatifin varoluş sebebi. Aynı zamanda kooperatifin amacının tamamlandığının da ilanı olacak.

Nitekim Bakanlık “bugünkü şartlarda yeniden işletme kooperatifine geçiş talebi yapılsa uygun bulur musunuz?” sorumuza; “…mevcut durumda konutların kat mülkiyet tapularının ortaklara verilmiş olması ve durumunda değişiklik olduğuna dair tevsik edici belgelerle kooperatif yönetim tarafından Bakanlığımıza başvurulması halinde gerekli değerlendirme yapılabilecektir” cevabını vermiş bulunuyor.

DAĞILMA VE TÜR DEĞİŞİKLİĞİ KONUSUNDA UYULMASI GEREKEN YASAL BİR MEVZUAT VAR MI?  Kuşkusuz bunların arasında 1163 sayılı Kooperatifler yasasının 81.maddesi en başta geliyor. Kaldı ki bu maddeye paralel olarak anasözleşmenin “Dağılma Sebepleri” başlıklı 85.Maddesi de var. Ki söz konusu maddede “..Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklinde çok net ifadeler yer alıyor.

Ayrıca yine anasözleşmenin 64. Maddesine de uyma zorunluluğu var.  Bu maddede de; “.. Yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan .. sonra, kooperatifin aradan çekilmesi ve .. konutların mülkiyetleri de ortaklara aktarılarak ferdi münasebete geçiş muamelesine başlanır…Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılması  şarttır” denilmekte. Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine ve anasözleşme md.64’e göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ İÇİN tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir şart bulunmuyor.

Kaldı ki Orjan için TASFİYE seçeneği de uygun değil. Kooperatifimizin 343/3 parsel anagayrimenkul dışında 3 adet daha tapulu mülkü var. Yarım yüzyıla yakın bir tecrübe birikimi, sermayesi, mal varlığı, hizmette kullanılan araç gereç ekipmanı, oturmuş bir muhasebe sistemi ve personel kadrosu var. Dolayısıyla Orjan için tasfiye seçeneği doğru bir seçim olmaz. Zaten bu çapta büyük ve yürüyen bir organizasyonu tasfiye etmek imkânsız değilse bile çok zordur. Gereksizdir de. Süreç uzun yıllar alır. Buna karşılık tür değişikliğine gidilerek İşletme Kooperatifine dönüşüm hem daha kolay hem de hizmeti durdurmayacak bir çözüm.

Bu yüzden önerdiğimiz çözüm tür değişikliği yapılarak “SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ”ne dönüşümün sağlanmasıdır. Bunun için Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanan tip SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ örnek alınacaktır. Kuşkusuz bu örnek anasözleşmeye Orjan için ihtiyaç olan bazı değişiklik ve eklemeler yapılması gerekecek. Meselâ ilk ve önemli değişiklik muhtemelen adının “ORJAN SİTESİ İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ” olması olacaktır.

Zira ondan evvel kurulacak ORJAN SİTE YÖNETİMİ için TEMSİLCİLER KURULU kararıyla atanan YÖNETİCİ olarak göreve devam etmesi iki başlılığı önleyecek en uygun çözüm. Böylece yapılması gereken hizmet ve faaliyetler eskiden olduğu gibi ancak yeni bir misyonla yine kooperatif tarafından, dönüşüm yapılan ORJAN SİTESİ İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNCE yürütülecek. Ki söz konusu dönüşüm esnasında mevcut kooperatifin tüm aktif pasifi yeni kurulacak oluşuma geçmiş, değişen ise sadece YENİ BİR MİSYON VE ORJAN LEVHASI olmuş olacak.

Ticaret Bakanlığının hazırlamış olduğu TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN özellikle AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.Maddesi şu haliyle bile kurulacak İşletme kooperatifinin Orjan sitesinin ihtiyaç ve hizmetlerini karşılama amacına ışık tutuyor:

“KOOPERATİFİN AMACI, ortaklarının sahibi bulunduğu konutlardan oluşan sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmektir. Bu amaçla kooperatif; 1-Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşan Kat Malikleri Kurulu veya alt kurullarınca yönetici seçilmesi halinde, anılan Kanun hükümlerine göre yöneticilik görev ve yetkilerini kullanarak siteyi yönetir.

Zihinleri kurcalayan diğer bir zor soru; “634 SAYILI YASADA SİTE YÖNETİMİ KURMAMA GİBİ BİR SEÇENEK” olup olmadığıdır. Aslında bu sorunun cevabı da oldukça net ve önümüzü aydınlatacak güçte: “Site Yönetimine geçişin ön şartı 2014 yılında gerçekleşmiştir, yani 634 sayılı KMK’nun 17’inci maddesine göre kooperatif ortaklarının 2/3’ü kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını almıştır. BU KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI YÖNETİMİ) “KURMAMA” GİBİ BİR SEÇENEK YOKTUR.” Ayrıca Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür değişikliğine gitmeden de site yönetimi teşekkül ettirilebilir. Buna hukuken bir engel bulunmamaktadır.

Bu arada kesin olan bir şey daha var. O da zaman zaman tartışmalara neden olabiliyor.  “Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu bir ortamda artık Konut Yapı Kooperatifinin siteyi yönetmesi yasal değil!” Bu açık gerçek sebebiyle kuşkularımızı geride bırakarak bir an evvel ve daha fazla gecikmeksizin ORJAN SİTE YÖNETİMİNİ kurmamız şart. Bunun için öncelikle kooperatif ortakları değil BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAPU MALİKLERİ VEYA TEMSİLCİLERİ ile Kat Malikleri Toplantısı yapıp Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre SİTE YÖNETİMİ oluşturulacaktır. Ancak doğal olarak YAPI KOOPERATİFİNDEN SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ karar verildikten sonra bir yada 2 yıl zaman alabilecektir. O aşamalarda da uyulması gereken bazı yöntemler var. Bir Konut Yapı Kooperatifinin Site Yönetimine Dönüşmesi teoride kolay olmakla birlikte makas değiştirme anlamına gelen karar verme eşiğinin aşılması o kadar da kolay değil. Bu konu yalnız bizim değil aynı durumdaki pek çok kooperatifin de sancısı durumunda.

Meselâ benzer bir oluşumda konunun uzmanına şöyle bir soru sorulmuş: “.. site yönetimine geçilmek isteniyor. Genel kurulda bu yönde alınacak bir karara, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir üyenin itiraz hakkı olabilir mi?” VERİLEN CEVAP ŞÖYLE: “Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesine göre kooperatif site alanındaki yapılar yönünden ortaklar arasındaki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda.”

Demek ki genel kurulda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YÖNÜNDE ALINACAK BİR KARARA, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir KOOPERATİF ORTAĞININ İTİRAZ HAKKI DAHİ BULUNMUYOR. Zira mevcut bir YÖNETİM PLANI bulunan ve 17.nci madde sebebiyle KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GEÇERLİ OLDUĞU anagayrimenkuldeki bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki yapılar yönünden ortaklar arasındaki hukuki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda.

Sonuç olarak, hem 1163 sayılı yasa kooperatifi amacını gerçekleştirip tasfiye yada tür değişikliğine (yani İŞLETME KOOPERATİFİNE) zorluyor, hem de artık kat mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu anagayrimenkulde 634 sayılı kanunun bize site yönetimi (toplu yapı yönetimi) kurma dışında bir seçenek bırakmadığı çok açık. Yani Site Yönetimine geçiş Orjan için asla bir tercih değil. Kaçınılması mümkün olmayan yasal bir zorunluluk.

O zaman merak edilen bir başka zor soru da şu: SİTE YÖNETİMİ KURMA DIŞINDA BIR SEÇENEK MÜMKÜN DEĞİLSE hem SİTE YÖNETİMİ hem İŞLETME KOOPERATİFİ Orjanda ÇİFT BAŞLILIK oluşturmayacak mı? BÖYLE BİR SORUNUN ÇÖZÜMÜ NASIL OLACAK? 

Çözüm; geçiş sürecini başlatacak genel kurulda özenle hazırlanacak bir GÜNDEM MADDESİ ve uygun bir “YETKİ KARARIYLA” mümkün olabilir. Nitekim Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK ta “Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm olabilir” görüşünde.

Bir başka uzman Mali Müşavir Evren Özmen’e göre de: “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır.” Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. ZİRA ARTIK NİYET AÇIKÇA BELLİ OLMUŞ, İSTİKAMET NETLEŞMİŞ OLUR.

Bir sonraki İşletme Kooperatifine dönüşüm aşamasında Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu çift başlılığın önlenmesi sorununa ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse İŞLETME KOOPERATİFİ ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunun için Site yönetim planında Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” ifadesini koymak yeterli” şeklinde.

Bu nedenlerle bize göre 2031 yılı genel kuruluna kadar bu sorunun kalıcı olarak çözülmesi mümkün. Çünkü önümüzdeki 7 yıllık süreçte önce site yönetimi kurulmuş olacak, sonra da İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLDÜĞÜNDE anasözleşmesinde ve Yönetim planında buna uygun düzenlemelerin yapılması kaydıyla, genel kurullarda alınacak kararlar yoluyla siteye hizmet verilmeye devam edilmesi mümkün hale gelecektir. Böylece hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda en azından artık “YÖNETİMDE ÇİFT BAŞLILIK“ diye bir şeyin söz konusu olmayacağı düşünülmektedir.

Hayatta elbette zor sorular olabilir. Ancak zor soruların kolay ve doğru cevapları da bulunabilir. Zorluklar ve muhtemel olumsuzluklar bahane edilerek çözüm arayışından vazgeçmek doğru değildir. Özellikle de kendisine görev, yetki ve sorumluluk verilenlerin “doğru ama…” diyerek, “olmazları sayarak”,  “zor iş” nitelemesi yaparak mazeret dağları üretmesi ne kadar da yanlıştır. Halbuki “OLMAZLARA” ayrılacak zaman ve enerjinin çok azının “OLURLARA” yöneltilmesi halinde bir değil birden fazla çözüm bulunabilmesi mümkün. Meşhur deyimdir; “HER ARAYAN BULAMAYABİLİR. AMA BULANLAR ARAYANLARDIR.” Aramayanın bulması mümkün mü? Kişi ancak arıyorsa aydınlık çıkışlar bulabilir.