1163 sayılı
yasaya göre Yapı Kooperatiflerinin amacı KONUT
YAPMAK VE BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN TAPULARINI VEREREK tasfiye olup aradan çekilmektir. Yapı kooperatifleri tıpkı bir müteaahhid gibi yaptığı konutları
tapularıyla beraber teslim ederek apartman bloklarının/adaların/Sitenin kendi
kendisini yönetmesinin önünü açmak zorundadır. Kooperatifler süresiz değildir,
ilanihaye devam etmezler. Bu mesele bu kadar net ve açıktır.
ELBETTE ORJAN GİBİ BÜYÜK BİR YAPIDA özellikle de konut dışı mülkler, araç
gereç, sermaye, mal varlığı ile işletme, onarım bakım ve personel tecrübesi
varsa TASFİYE DOĞRU ÇÖZÜM OLMAZ.
Ama bunun için yasal ve uygun bir başka seçenek tabi ki var. O da Ticaret
Bakanlığının öngördüğü tip anasözleşmeye uygun olarak İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüşüp SİTENİN
ORTAK ALANLARININ onarım bakım yenileme ve işletme faaliyetlerine devam
etmektir.
Çünkü ana
gayrimenkulün yönetiminin daha işin başında 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına göre
yürütüleceği belliydi. Bu zorunluluk 1985 yılında KAT İRTİFAKININ KURULMASI (634/2.Md. c fıkrası ve 14.Madde
uyarınca) ve YÖNETİM PLANININ TAPUYA
TESCİLİNDEN (Madde 28) beri biliniyordu. Bu açıdan özellikle de 17.nci
madde gereği; bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların 2/3 çoğunluğu
sağladığı andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağı hakikati
bugün ortaya çıkmış değil. Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için
BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR.
Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. .
Zira
bu ülkede konut sahibi isek, bilsek de bilmesek te bir “KAT MALİKİ” olarak hak ve sorumluluklarımız 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununda yer alır. Kanunun III.BÖLÜMÜ “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları”nı açıklamış
(15-16-17.Maddeler). Hemen devamında yer
alan DÖRDÜNCÜ BÖLÜM’de de 18.nci maddeden 27.maddeye kadar “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları”yla ilgili
hükümler var.
Kanunun
BEŞİNCİ BÖLÜMÜ “Anagayrimenkulün
Yönetimi”ni düzenliyor. (27-45 Maddeler) Bunlar ana başlıkları itibariyle A)
Genel kurul: B) Yönetim planı: C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve
kararları: D) Yönetici: E) Yönetimin denetlenmesi: F) Yenilik ve ilaveler: G)
Temliki tasarruflar ve önemli işler: gibi konular. Bu bölümde “D) Yönetici: I –
Atanması” ile ilgili 34.ncü maddesinde "Ana gayrimenkulün sekiz veya daha
fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir" diyor.
Buna göre tek parselde (343/3) 1803 bağımsız bölüm bulunan ve yönetim planı
bulunan Orjanda artık bu hükmün uygulanması gerekiyor. Bu maddeden “8 bağımsız
bölümden az ana gayrı menkullerde (Blok) yönetici atanmaz" anlamı çıkmaz
ve kaldı ki bu maddede böyle bir hüküm de yoktur. Neticede bazı bağımsız bölümlerin 7’li yerleştirilmiş olması hiçbir sorun
çıkarmayacaktır. En çok güncellenecek yönetim planı ile de bu konunun halli
mümkün.
Bizi
özellikle ilgilendiren DOKUZUNCU BÖLÜM ise “Toplu
Yapılara İlişkin Özel Hükümler”i içeriyor. İçinde 11 madde var. Bunlar; “Kapsam
(Madde 66) Ortak yerler (Madde 67) Vaziyet plân ve projeleri (Madde 68)Yönetim
(Madde 69)Yönetim plânı ve değiştirilmesi (Madde 70)Yönetici ve denetçi atama
(Madde 71) Ortak giderlere katılma (Madde 72) Geçici yönetim (Madde 73)
Uygulanacak diğer hükümler (Madde 74) toplam 9 madde. Son bölümde F) Yürürlük
tarihi (Madde 75) ve G) Yürütme makamı (Madde 76) gibi başlıklar.
66
madde “TOPLU YAPI” kavramının “Kapsamını” çiziyor. Madde metni
aynen şöyle “Toplu yapı, bir veya birden
çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya
yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve
hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok
yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya
komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre
yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart
aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat
mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla
imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine
tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça,
tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.”
Büyük
şehirlerde apartman ve sitelerde oturmakta olan bizlerin aşina olduğumuz bu
toplu yaşam biçimine Orjan sözkonusu olduğunda mesafeli olmamızın hiçbir izahı
olamaz. Neticede ana sözleşmesi “YÖNETİM
PLANI” olan, “yönetici ve
deneticileri” olan, karar organı “TEMSİLCİLER
KURULU”, icra organı da “YÖNETİM
KURULU” olan bir TOPLU YAPI
içinde yaşamamız kaçınılmaz.
“Yazlık” nitelemesi ya da “Sahil/Tatil sitesi” algımız bu gerçeği asla değiştirmiyor. Konutumuz şehirde de deniz kenarında da
olsa aynı kanuna tabiyiz. Herhangi bir muafiyetimiz yok. Bu zorunluluk ta 40
sene önce YÖNETİM PLANIMIZIN tapuya TESCİL edilmesiyle başlamış.
Kabul edersiniz ki ilanihaye
kooperatif olarak devam etmemiz yasal olarak dayanaksız ve mantığa aykırı.
Hayat boşluk kabul etmez, kooperatif sonrası zaten şu anda yürürlükte olan ama
unuttuğumuz/ya da farkında olmadığımız 634
sayılı KAT MÜLKİYETİ YASASI ve YÖNETİM
PLANI çerçevesinde bir yaşamımız olacak. Şaşırsak da, tepki de göstersek gerçek bu. Halen üzerinde
yaşadığımız "ORJAN" kuruluşundan 46 yıl sonra öncelikle işte bu
gerçekle yüzleştiriyor bizi.
Ancak gerek SİTE YÖNETİMİ gerekse İŞLETME KOOPERATİFİNE geçiş süreci neticede
Genel Kurul Kararları ile olacağından Yönetimin ve Orjan Ortaklarının bu
konularda bilgilenmeleri, akıllardaki soruların giderilmesi ve toplantılarda oyçokluğunun
sağlanması gerekiyor. Bu yüzden “634
sayılı kat mülkiyeti kanunu ve 1985 yılı yönetim planı dikkate alındığında
kooperatifin mevcut durumu ve birikmiş meseleleri neler? Hangi sorunlarla karşı
karşıyayız? Çözümleri nasıl olabilir? Ne tür bir bir yol haritası bizi
bekliyor?” gibi temel bazı sorular var gündemimizde.
Derdimiz
muhalefet değil, aday olmak, seçilmek değil. Bugün itibariyle birkaç subasman
dışında KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ
KONUT YAPIM İŞİNİN ARTIK KALMADIĞI ortada. Öte yandan 2014 yılında 634
sayılı kanunun 17.nci maddesine göre Orjanda 2/3 çoğunluğun sağlanmış olduğunu
da dikkate aldığımızda Orjanda çok geç kalınan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ yönünde almamız gereken stratejik kararların
arefesinde olduğumuzu kabul etmeliyiz. Bütün gücümüzle “KRAL ÇIPLAK!” diye haykırıyoruz. Hiç değilse düşünüyor,
araştırıyor ve yazıyoruz. Sesimiz bazen kısılsa da gücümüz tükenene kadar
sizlere ulaşmaya, gerçekleri duyurmaya çalışacağız.
Yaklaşık
10-15 yıldır ortakların yükselen talep, sorun ve tartışmalarının KOOPERATİF
AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış olduğunu görüyorsunuz. Bu tartışmaların çözüm adresi ne yazık
ki 1163 sayılı Kooperatifler yasası ve seçilen yönetimler değil. Hiç
boşuna birbirimizi üzmeyelim. Herkes apartman kurallarının binamızı yapan
müteahhitten istenmeyeceğini bilir. Orjanın çok kısa sürede bu gerçeği
kavrayacağından ve gereğini yapacağına eminiz. Amerikayı yeniden
keşfetmeyeceğiz.
Çözüm adresi
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN
YÖNETİM PLANIDIR. Bu açıdan da mevcut
durumun tespiti, yıllardır ötelenmiş sorunların tanımlanması, uygulanabilir hedef ve
stratejiler hakkında Orjanın bilgilendirilmesi elbette ki büyük önem
taşıyor. İşte Çalıştayımızın 2.nci sorusunun temelindeki sebep de bu.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder