05 Aralık 2024 Perşembe 20:00 ORJAN POSTASI III.............................KRAL ÇIPLAK!

KRAL ÇIPLAK!

1163 sayılı yasaya göre Yapı Kooperatiflerinin amacı KONUT YAPMAK VE BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN TAPULARINI VEREREK tasfiye olup aradan çekilmektir. Yapı kooperatifleri tıpkı bir müteaahhid gibi yaptığı konutları tapularıyla beraber teslim ederek apartman bloklarının/adaların/Sitenin kendi kendisini yönetmesinin önünü açmak zorundadır. Kooperatifler süresiz değildir, ilanihaye devam etmezler. Bu mesele bu kadar net ve açıktır.

ELBETTE ORJAN GİBİ BÜYÜK BİR YAPIDA özellikle de konut dışı mülkler, araç gereç, sermaye, mal varlığı ile işletme, onarım bakım ve personel tecrübesi varsa TASFİYE DOĞRU ÇÖZÜM OLMAZ. Ama bunun için yasal ve uygun bir başka seçenek tabi ki var. O da Ticaret Bakanlığının öngördüğü tip anasözleşmeye uygun olarak İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüşüp SİTENİN ORTAK ALANLARININ onarım bakım yenileme ve işletme faaliyetlerine devam etmektir.

Çünkü ana gayrimenkulün yönetiminin daha işin başında 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına göre yürütüleceği belliydi. Bu zorunluluk 1985 yılında KAT İRTİFAKININ KURULMASI (634/2.Md. c fıkrası ve 14.Madde uyarınca) ve YÖNETİM PLANININ TAPUYA TESCİLİNDEN (Madde 28) beri biliniyordu. Bu açıdan özellikle de 17.nci madde gereği; bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların 2/3 çoğunluğu sağladığı andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağı hakikati bugün ortaya çıkmış değil. Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. .  

Zira bu ülkede konut sahibi isek, bilsek de bilmesek te bir “KAT MALİKİ” olarak hak ve sorumluluklarımız 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yer alır. Kanunun III.BÖLÜMÜ “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları”nı açıklamış (15-16-17.Maddeler).  Hemen devamında yer alan DÖRDÜNCÜ BÖLÜM’de de 18.nci maddeden 27.maddeye kadar “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları”yla ilgili hükümler var. 

Kanunun BEŞİNCİ BÖLÜMÜ “Anagayrimenkulün Yönetimi”ni düzenliyor. (27-45 Maddeler) Bunlar ana başlıkları itibariyle A) Genel kurul: B) Yönetim planı: C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: D) Yönetici: E) Yönetimin denetlenmesi: F) Yenilik ve ilaveler: G) Temliki tasarruflar ve önemli işler: gibi konular. Bu bölümde “D) Yönetici: I – Atanması” ile ilgili 34.ncü maddesinde "Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir" diyor. Buna göre tek parselde (343/3) 1803 bağımsız bölüm bulunan ve yönetim planı bulunan Orjanda artık bu hükmün uygulanması gerekiyor. Bu maddeden “8 bağımsız bölümden az ana gayrı menkullerde (Blok) yönetici atanmaz" anlamı çıkmaz ve kaldı ki bu maddede böyle bir hüküm de yoktur. Neticede bazı bağımsız bölümlerin 7’li yerleştirilmiş olması hiçbir sorun çıkarmayacaktır. En çok güncellenecek yönetim planı ile de bu konunun halli mümkün.  

Bizi özellikle ilgilendiren DOKUZUNCU BÖLÜM ise “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler”i içeriyor. İçinde 11 madde var. Bunlar; “Kapsam (Madde 66) Ortak yerler (Madde 67) Vaziyet plân ve projeleri (Madde 68)Yönetim (Madde 69)Yönetim plânı ve değiştirilmesi (Madde 70)Yönetici ve denetçi atama (Madde 71) Ortak giderlere katılma (Madde 72) Geçici yönetim (Madde 73) Uygulanacak diğer hükümler (Madde 74) toplam 9 madde. Son bölümde F) Yürürlük tarihi (Madde 75) ve G) Yürütme makamı (Madde 76) gibi başlıklar.

66 madde “TOPLU YAPI” kavramının “Kapsamını” çiziyor. Madde metni aynen şöyle “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.”

Büyük şehirlerde apartman ve sitelerde oturmakta olan bizlerin aşina olduğumuz bu toplu yaşam biçimine Orjan sözkonusu olduğunda mesafeli olmamızın hiçbir izahı olamaz. Neticede ana sözleşmesi “YÖNETİM PLANI” olan, “yönetici ve deneticileri” olan, karar organı “TEMSİLCİLER KURULU”, icra organı da “YÖNETİM KURULU” olan bir TOPLU YAPI içinde yaşamamız kaçınılmaz.

“Yazlık” nitelemesi ya da “Sahil/Tatil sitesi” algımız bu gerçeği asla değiştirmiyor. Konutumuz şehirde de deniz kenarında da olsa aynı kanuna tabiyiz. Herhangi bir muafiyetimiz yok. Bu zorunluluk ta 40 sene önce YÖNETİM PLANIMIZIN tapuya TESCİL edilmesiyle başlamış. Kabul edersiniz ki ilanihaye kooperatif olarak devam etmemiz yasal olarak dayanaksız ve mantığa aykırı. Hayat boşluk kabul etmez, kooperatif sonrası zaten şu anda yürürlükte olan ama unuttuğumuz/ya da farkında olmadığımız 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ YASASI ve YÖNETİM PLANI çerçevesinde bir yaşamımız olacak. Şaşırsak da, tepki de göstersek gerçek bu. Halen üzerinde yaşadığımız "ORJAN" kuruluşundan 46 yıl sonra öncelikle işte bu gerçekle yüzleştiriyor bizi.

Ancak gerek SİTE YÖNETİMİ gerekse İŞLETME KOOPERATİFİNE geçiş süreci neticede Genel Kurul Kararları ile olacağından Yönetimin ve Orjan Ortaklarının bu konularda bilgilenmeleri, akıllardaki soruların giderilmesi ve toplantılarda oyçokluğunun sağlanması gerekiyor. Bu yüzden “634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve 1985 yılı yönetim planı dikkate alındığında kooperatifin mevcut durumu ve birikmiş meseleleri neler? Hangi sorunlarla karşı karşıyayız? Çözümleri nasıl olabilir? Ne tür bir bir yol haritası bizi bekliyor?” gibi temel bazı sorular var gündemimizde.

Derdimiz muhalefet değil, aday olmak, seçilmek değil. Bugün itibariyle birkaç subasman dışında KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİNİN ARTIK KALMADIĞI ortada. Öte yandan 2014 yılında 634 sayılı kanunun 17.nci maddesine göre Orjanda 2/3 çoğunluğun sağlanmış olduğunu da dikkate aldığımızda Orjanda çok geç kalınan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ yönünde almamız gereken stratejik kararların arefesinde olduğumuzu kabul etmeliyiz. Bütün gücümüzle “KRAL ÇIPLAK!” diye haykırıyoruz. Hiç değilse düşünüyor, araştırıyor ve yazıyoruz. Sesimiz bazen kısılsa da gücümüz tükenene kadar sizlere ulaşmaya, gerçekleri duyurmaya çalışacağız.

Yaklaşık 10-15 yıldır ortakların yükselen talep, sorun ve tartışmalarının KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış olduğunu görüyorsunuz. Bu tartışmaların çözüm adresi ne yazık ki 1163 sayılı Kooperatifler yasası ve seçilen yönetimler değil. Hiç boşuna birbirimizi üzmeyelim. Herkes apartman kurallarının binamızı yapan müteahhitten istenmeyeceğini bilir. Orjanın çok kısa sürede bu gerçeği kavrayacağından ve gereğini yapacağına eminiz. Amerikayı yeniden keşfetmeyeceğiz.

Çözüm adresi  634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN YÖNETİM PLANIDIR. Bu açıdan da mevcut durumun tespiti, yıllardır ötelenmiş sorunların tanımlanması, uygulanabilir hedef ve stratejiler hakkında Orjanın bilgilendirilmesi elbette ki büyük önem taşıyor. İşte Çalıştayımızın 2.nci sorusunun temelindeki sebep de bu.