12 Aralık 2024 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 2 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

02 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 2.

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE 1985 YILI YÖNETİM PLANI DİKKATE ALINDIĞINDA KOOPERATİFİN MEVCUT DURUMU VE BİRİKMİŞ MESELELERİ NASIL GÖRÜNÜYOR? TESPİTLERİNİZ NELERDİR? HANGİ SORUNLARLA KARŞI KARŞIYAYIZ?

 

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Soruda cevaplandırılması gereken ilk mesele Orjanın 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve 1985 yılı yönetim planı bağlamında mevcut durumu, birikmiş hatta yıllara ötelenmiş değişim-dönüşüm gerekleridir. Buna göre mevcut durumun analizi yapılıp tespit ve değerlendirmelerimiz sorulmaktadır.

Bilindiği üzere 4 tapudan oluşan Kooperatif arazimizin içindeki en büyük parsel (343/3)  ANA GAYRİMENKUL olarak 500 bin (499.176) m2 dir. Üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜM ve ORTAK ALANLARIMIZ bulunuyor. Bu durum yerleşim planı ve YÖNETİM PLANIYLA birlikte 1985 yılında TAPUYA TESCİL EDİLMİŞ ve üzerinde KAT İRTİFAKI (634/2.Md. c fıkrası ve 14.Madde uyarınca) kurulmuştur. O yıllarda aldığımız MAVİ RENKLİ KAT İRTİFAKI TAPULARIMIZI da bu nedenle alabilmiştik. Bu kavramlar tümüyle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu kapsamındadır. Tanımları, gerekleri ve işleyişi orada düzenlenmiştir.

Daha o tarihte yani 40 yıl önceden ANA GAYRİMENKULÜN işlerinin 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına göre yürütüleceği belliydi. Bu zorunluluk farkında olalım olmayalım 1985 yılında kat irtifakıyla birlikte YÖNETİM PLANININ TAPUYA TESCİLİ (Madde 28) ile de resmi kayıtlara geçmişti. İlk başta uygulansa da bu ancak KONUTLARIN İNŞAATINDA PROJEYE UYGUNLUK KONTROLÜ olarak hatırlanıyor. Hatta o yıllarda yapılan alt yapı inşaatları, subasman ve kaba inşaatlar için bir süre kontrol mühendisi de istihdam edilmişti. Sonra bu uygulamadan da vazgeçildi ve yönetim planı tümüyle bir kenarda unutuldu. Şu anda sadece kooperatifin resmi Web sitesinde kurumsal belgeler arasında saklanıyor.

34 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU’nun BEŞİNCİ BÖLÜM, Ana gayrimenkulün Yönetimi başlığında yer alan 28.nci maddesi Yönetim planını tanımlıyor. “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”

Bu madde üzerinde 1983 yılında bir değişiklik yapılmış. 2814/11 md.ye göre: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”

Bu demektir ki Yönetim planı ANA GAYRİMENKULÜN YÖNETİM TARZINI belirleyen ve hepimizi bağlayan bir SÖZLEŞMEDİR. 4/5 çoğunlukla değiştirilebilir ve tapu kütüğünde tescil edilip saklanır. Ne için? Tabi ki uygulanmak için. Uygulanmayacak bir ana sözleşme neye yarar ki? Şimdi bize 40 yıl öncesinden yazılmış bir mektup gibi bir kenarda unutulmuş duruyor. Bu da elbette çok önemli bir başka sorun.

Az sayıda da olsa hatırlayanlar bilir. 1986 yılında daha henüz subasmanlar bile yokken ortakların ısrarlı talebi yerine getirilerek Orjan’da bir “TAPU DAĞITIM TÖRENİ” yapılmıştı. O günü (4 Ekim 1986) yaşayanlar bilir, kırmızı kordelalara sarılı mavi renkli tapu kağıtları sembolik olarak hazır bulunanlara verilmişti. Sonra da takip eden yıllar Burhaniye Tapu Müdürlüğünden herkes o KAT İRTİFAKLI TAPULARI almış oldu. Kimse de işin aslını, esasını, sonrasını sorgulamadı. Neticede elimizde bir tapu vardı.

Halbuki bu kağıtlar imar planına göre kura sonucu belirlenen 276 m2 lik eklentili "bağımsız bölümler” üzerinde KAT İRTİFAK HAKKIMIZ olduğunu gösteriyordu. Konutlar peyderpey tamamlanıp iskan raporları alındıkça da belediyeye bu matrah üzerinden emlak ve çevre vergisi ödemeye başladık. Yine kimse; “benim evim ve bahçem 131m2, iskan raporu alıp içinde yaşamaya da başladım, peki neden tapum cins değişikliği yapılarak  KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA dönüşmüyor?” demedi. Bağımsız bölüm sahibi (Kat Maliki) olup olmadığını merak etmedi. KAT MÜLKİYETİ yasasından kaynaklanan hak ve ödevlerini düşünmedi.

Yöneticilerimiz de günlük gailelere dalıp böyle bir yükün altına girmedi yada giremediler. Bu arada iki kez kooperatifin süresi 20 yıllık dilimlerle 60 yıla çıkarılmış oldu. Ama şartlar giderek Orjan’ı kıskaca alıyordu. Nitekim 1163 sayılı yasanın 2021 yılında değişen (21/10/2021-7339/11 md.) 81.maddesi ile “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLİP konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır” hükmü adeta bir duvar gibi önümüze dikilmişti.

Aynı maddenin tasfiye ile ilgili cümlelerinden hemen önce yer alan “Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” ikazı da görülmedi/görülemedi. Böylece yaklaşık olarak konutların tamamlandığı 2000’li yıllarda, yani 24 yıldır boyunca KAT MÜLKİYETLİ TAPULARIMIZI alıp ferdi mülkiyete geçemedik.

Öte yandan özellikle son 10 yıldır 634 sayılı kat mülkiyeti yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması da çok ciddi bir sorun. Çünkü 17. Madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” nı düzenlemiş:

“Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Buna göre ilk olarak “Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.”

İkinci önemli nokta 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Dolayısıyla söz konusu madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha hatırlatmış.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiştir. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 02.01: 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre HAK VE ÖDEVLERİMİZ VAR,  BİLİNMİYOR.

Srn 02.02: 1985 yılında Tapuya tescil edilmiş bir YÖNETİM PLANIMIZ VAR, UYGULANMIYOR.

Srn 02.03: Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİ TAPULARININ VERİLMESİ. (Srn.01.11 sorun ile bağlantılı)

Srn02.04: Bir an evvel SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİN SAĞLANMASI GEREKİYOR. (Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunlarıyla bağlantılı) 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:   

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

 

Hdf 02.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda Orjanın bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması.

Hdf 02.02: Srn 02.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; YÖNETİM PLANIMIZIN uygulanabilir ve sürdürülebilir olması için GÜNCELLENME ÇALIŞMALARININ BAŞLATILARAK bunun için çalışmak üzere 3 kişilik bir komisyon kurulması, devamında Srn.01.13 bağlamında Hdf.01.13 hedefi esas alınır.

Hdf 02.03: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 hedefi esas alınır.

Hdf 02.04: Srn 02.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunları bağlamında, Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleri esas alınır. 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.02.01.2025.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda ÖNCELİKLE YÖNETİM VE DENETİM KURULUNUN bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması.

 

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.02.02.2026.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda Orjanın bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması amacıyla; yönetim kurulu tarafından 2025 sezonu yaz aylarında sunum ve bilgilendirme toplantıları düzenlenmesi, gerektiğinde panel düzenlenerek Orjanın SİTE YÖNETİMİ GELECEĞİNİN tartışılması,

Str.02.03.2026.02: 1985 yılında Tapuya tescil edilmiş YÖNETİM PLANIMIZIN uygulanabilir ve sürdürülebilir olması, günümüz şartlarında Orjanın ihtiyacı TOPLU YAŞAM KURALLARININ OLUŞTURULABİLMESİ için GÜNCELLENME ÇALIŞMALARININ BAŞLATILMASI, bunun için çalışmak üzere Genel Kuruldan 3 kişilik bir komisyon kurulmasına yönelik karar alınması,

Str.02.04.2026.03: Srn 02.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.13 bağlamında Hdf.01.13 hedefi esas alınarak Str.01.11.2026.08 ve Str.01.15.2027.02 stratejileri uygulanacaktır.

Haziran 2027 genel kuruluna kadar;

Str.02.2027.01: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Orjanda gereken hazırlığın tamamlanarak tapu müdürlüğü ve belediye nezdinde KAT MÜLKİYETLİ TAPULARIN VERİLMESİ, FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİ BAŞLATILARAK Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 hedefi kapsamında Str.01.10.2026.06 ve Str.01.14.2027.01 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilir.

Str.02.06.2027.02: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 1163 sayılı kanunun 81. Maddesi uyarınca Orjan Ortaklarına KAT MÜLKİYETLİ TAPULARININ VERİLEREK kooperatifin 343/3 parselde mülkiyet ilişkisinin kalmaması.

Haziran 2029 genel kuruluna kadar;

Str.02.07.2031.01: Srn 02.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; aynı zamanda Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunları bağlamında, Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleri esas alınarak  Str.01.05.2025.06, Str.01.18.2027.05, Str.01.25.2029.02, Str.01.27.2031.01 ve Str.01.29.2031.04 stratejileri takip edilerek sonuca ulaşılır.