25 Mart 2025................................... ..................ORJAN ÇALIŞTAYI (II.TASLAK) RAPORU

ORJAN

 SİTE YÖNETİMİ ÇALIŞTAY RAPORU

(TASLAK II)

GİRİŞ

Orjan toplam 525 bin m2’lik mülkü üzerinde 46 yıllık ve 1803 konutluk dev bir yerleşke. 1163 sayılı KOOPERATİFLER YASASINA göre "SINIRLI SORUMLU ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ" adıyla (sözleşme 3.ncü madde) faaliyet gösteren "BİR KOOPERATİF". Bizler de bu kooperatifin “Ortaklarındanız”.

Ancak yol kavşağında olduğumuz gerek SİTE YÖNETİMİ GEREKSE İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇİŞ SÜRECİ Genel Kurul Kararları ile olacağından Yönetimin ve Orjan Ortaklarının karşı karşıya bulunduğumuz konularda bilgilenmeleri, gelecekle ilgili akıllarda oluşan soruların giderilmesi ve tabi ki oyçokluğunun sağlanması gerekiyor. Bu yüzden MEVCUT DURUM TESPİTİ, YILLARDIR ÖTELENMİŞ BÜYÜK SORUNLARIN TANIMLANMASI VE ORJANIN BİLGİLENDİRİLMESİ çok önemli.

S. S. ORJAN TURİZM ve KONUT YAPI KOOPERATİFİ yani kısa adıyla ORJAN 1978 yılında Orman Bakanlığı Çalışanları ile Jandarma mensuplarının birlikte kurduğu bir kooperatif.  1982 yılında ARAZİNİN İFRAZI yapılarak; Konut Alanları İçin  499.176 M2, Turistik Konaklama İçin 13.581 M2, Günübirlik Tesisler İçin 10.642 M2 ve İmar Harici Alanlar İçin de 2.508 M2 olmak üzere toplam 525.907 M2’lik 4 adet ifrazlı tapu alınmış, ardından imar planına uygun olarak kooperatif ORTAK SAYISI 1803 olarak dondurulmuş.

Bina projeleri 1983 yılında çizdirilmiş. Onun ardından bir yıl sonra 05–06 Mayıs 1984 tarihinde Ankara’da noter huzurunda yapılan KURA ÇEKİMİ ile arsa sahipleri belirlenmişti. Arsaları belli olan ortaklarımızın inşaata başlayabilmeleri için de kat irtifaklı 2/3606 arsa payı ile Belediyeden ruhsat alınarak 09.12.1984 tarihinde yapılan 6. Genel kurulda alınan karar gereği subasman ve konut yapım işi projeye uygun yapılmak kaydıyla serbest bırakıldı.

1985 yılında kurası çekilen üyelere ait liste Kat Mülkiyeti Kanununa göre hazırlanan bina YÖNETİM PLANI, mevzi imar planı, bina projesinin onaylı örnekleri, ortak kullanım alanlarının (çarşı, yönetim binaları ve diğer ortak kullanım alanları yerleri) onaylı projeleri tapuya gönderilmiştir. Böylece 1803 parselin ortaklar adına 2/3606 şar arsa payı üzerinden Kat İrtifakı kurulduğu Tapuya da bu şekilde şerh verildiği 25.3.1985 tarihinde ilgili Tapu Müdürlüğünce bildirilmiştir.

Bu arada ayrıca 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hazırlanmış olan ve aynı tarihte düzenlenen ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜM şeklinde tapuya tescil edilmiştir. 

Takip eden yıl 1 Ekim 1986 tarihli KAT İRTİFAKLI TAPULAR 4 Ekim 1986 tarihinde Orjan'da yapılan Tapu dağıtım ve örnek konut anahtar teslimi töreni ile borcu bulunmayan ortaklara dağıtılmıştır. Ki daha sonra bütün ortaklar ilerleyen zaman içinde mavi renkli kat irtifaklı tapularını peyderpey almış oldular.  

1990 yılına kadar önce subasman daha sonra kaba inşaat mecburiyeti getirilerek 500–600 ortak ORJAN’da yaz aylarında oturur hale gelmiş, bu arada gerekli tüm alt yapı çalışmaları da bitirilmişti. Ancak konut inşaatları devam ettiğinden 1978 yılı başından itibaren Ankara’da faaliyet gösteren kooperatif merkezi 1991 yılında 13. genel kurulda alınan karar gereği ana sözleşmenin 4. maddesi değiştirilerek Ankara’dan Burhaniye'ye taşınmış, 1998 yılında yasa gereği kooperatif Statüsü 20 yıl daha uzatılmıştır.

Konut inşaatlarının yoğun olarak devam ettiği 15 yıllık bir dönemim sonunda 2005 yılına gelindiğinde; 1700’ün üstünde konut, 25 İşyeri (Havana Disko, Yörük Çadırı, 2 Sahil Cafe-Bar, Pastanesi, 2 Gazinosu, 3 Market,  İnternet Cafe, Kuaför, Kasap, Fırın,  Otobüs Yazıhanesi, Köfteci ve Emlakçi Dükkânı) ve ortalama 30 çalışanı ile ORJAN çevrede saygınlığı olan, keza sosyal faaliyet ve etkinlikleri ile tanınan, aranan bir TATİL SİTESİ konumuna gelmişti.

2003 yılından itibaren 10 yıl boyunca Elektrik tesislerimizin TEDAŞ’a devredilmesini tartıştık. Önce 2010 yılında gerçekleşen 32. Genel kurulda istenen nitelikler çerçevesinde bir yenileme projesi yapılması kabul edildi. Bu arada aynı yıl yüzme havuzu konusu da tartışılmış ve red edilmişti. Elektrik tesisleri yenileme projesi için ancak 2012 yılında ihale kararı alınabildi. Bir yıl sonra yapılan olağanüstü toplantı ile de bu işten artan parayla havuz yapılması kabul edildi.

2014 yılı itibariyle yenilenen Elektrik tesislerimizin UEDAŞ’a devri tamamlanırken havuz konusunda tartışmalar hala devam ediyordu. Mahkeme ve yapım süreçleri 2015 yılına kadar sürdü. Nihayet havuz yapım işi de bitti ve 37.nci genel kurulda alınan kararla işletmeye açılabildi. Böylece o döneme ait; Elektrik tesislerimizin UEDAŞ’a devri ve havuz yapım işi gibi iki önemli icraatın yapılabilmesini sağlayan genel kurul kararları 12 yıl sürmüştü.  

2022-24 yılları arasında kooperatif bir kez daha büyük bir alt yapı ve üst yapı işleri yapmak zorunda kaldı. 35 yıl sonra kooperatifin eskiyen Kanalizasyon sistemi ve yağmur suyu kanalları yeniden yapıldı ve tüm siteye doğalgaz hattı çekildi. Tabiatıyla bozulan üst yapıların; cadde, sokak, kaldırım ve otoparkların da yenilenmesi gerekti. Bu günlerde yeni seçtiğimiz yönetim büyük bir gayretle kalan işleri toparlamakta ve komple peyzaj işi de sonuçlandırılmaya çalışılmaktadır. 

01 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 1.

ORJANIN BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ OLARAK 1163 SAYILI YASAYA DAYANAN OLUŞUMU, VARLIĞI VE 45 YILLIK UYGULAMASI İLE İLGİLİ BİR DEĞERLENDİRME VE DURUM ANALİZİ YAPABİLİRMİSİNİZ? TESPİTLERİNİZ NELERDİR? HANGİ SORUNLARLA KARŞI KARŞIYAYIZ?

 

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.”

Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

1978’de kurulan Kooperatifimizin “AMAÇ VE FAALİYET KONULARI”, “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmıştı.  Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına konut yaptırır”,  2.nci fıkrasında “Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili. Fıkrada “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.

Elimizde resmi bir veri olmamakla birlikte 2010’lu yılların sonunda Orjan’da tamamına yakın çoğunluk konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumdaydı. Bu da 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre SİTE YÖNETİMİ kurabilmek için gerekli 2/3 çoğunluğun daha o zamanlar sağlanmış olduğu iddialarına yol açmıştı.

Hatta 2014 yılında bazı ortaklarımız tarafından kooperatif yönetimine ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI gerektiğine dair başvuruda bulunulduğunu biliyoruz. Zira yaptıkları araştırma; Orjanda 634 sayılı yasanın 17.nci maddesine göre konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur durumda olan ortak sayısının 1500’ü aştığını ortaya çıkarmıştı. Ancak zamanın yönetimi bu başvuruyu dikkate almamış. Mahkemeye vermeyi de düşünmüşler ancak çeşitli nedenlerle bu da olmamış.

Şayet o dava açılabilseydi çok muhtemeldir ki şimdiye kadar çoktan SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ ve KOOPERATİFİN ORJANI SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ YÖNETMESİ DE İPTAL EDİLMİŞ OLURDU. O zaman yönetim de mecburen kendi durumunu gözden geçirmek, FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAK ve tasfiye yada İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME seçeneklerinden birini uygulamak zorunda kalırdı. Ama aradan geçecek süre boyunca iki başlı yönetimin bizim için hiç de iyi bir şey olmadığını hepimiz biliyor, getireceği ilave sorunları anlayabiliyoruz.

Bence 2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMADI. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. 

Aradan 10 sene geçti. Bu süre zarfında pandemi gibi zor bir dönemin ve doğalgaz dahil Orjanın hemen hemen tüm alt yapı ve üst yapısının yeniden inşaası gibi ağır bir yükün altında ezildik. Bu arada toplu yaşam gerekleri ile ilgili talep ve sorunlar son yıllarda adeta tsunami gibi üzerimize yağıyordu. Şimdi bütün bu zor dönem geçtikten sonra daha da artacağını öngörmek kehanet olmaz. Site Yönetimi tam da bu dönem için gerekliyken aksine bu konuyla ilgili hiçbir şey yapılamadı. Adeta bu büyük doğum 10-15 yıl öteye ertelenmiş, ötelenmiş oldu.

Oysa 634 sayılı Kanunun 17.maddesi gayet açık bir şekilde; “…Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) diyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyor.

Yani, herhangi bir bağımsız bölüm sahibinin konuyu mahkemeye taşıması halinde dava 634 sayılı kat mülkiyeti yasası ve hukuku çerçevesinde görülecek. Nitekim 17.nci madde “KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI” konusunda da: “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler”  hükmünü getirmiş.

Madde elbette Kooperatifi sona erdirmiyor ancak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ ve KAT MALİKLERİNİN HUKUKUNU KORUMAYI mümkün kılıyor. Bu da dolaylı olarak kooperatifin tasfiyesini ya da şekil değiştirmesini gündeme getiriyor tabi ki. Kooperatifin amacını tamamlaması kendi yasasına yani 1163 E GÖRE AMACINI TAMAMLAMASIYLA gerçekleşecek. Bu görev ve sorumluluk Şehircilik Bakanlığının Aralık 2017 de yazdığı şekliyle Orjanda FERDİLEŞMENİN tamamlanmasıyla gerçekleşecek. Bir başka deyişle bütün ortakların KAT MÜLKİYETİ TAPULARI verildiğinde kooperatifin işi de bitmiş olur.

Nereden biliyoruz? Çünkü kooperatifimiz 2013 yılında Şehircilik Bakanlığına İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME TALEBİYLE bir başvuru yapmış, ancak 4 yıl süren yazışmalar 2017 Aralığında RED cevabıyla sonuçlanmış. Ancak aynı yazıda bakanlığın “ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYINIZ!” uyarısı dikkate alınmamış, asıl odaklanılması gereken o çalışmalar da maalesef daha ileriki yıllara ötelenmiştir. Ancak şunu da belirtmeliyiz ki kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz. Yani bu yazı hiçbir şekilde SİTE YÖNETİMİNE GEÇEMEZSİNİZ! Şeklinde anlaşılamaz ve yorumlanamaz.

Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış bir elin parmaklarını geçmeyen subasman dışında kooperatifin amacı genelde sona ermiş durumda. Nitekim Kanalizasyon ihalesinde Maliyenin KONUTLARIN TAMAMLANDIĞI bu nedenle de İSTİSNANIN UYGULANMAYACAĞI gerekçesiyle KDV'nin yüzde 1 değil de yüzde 20 uygulanacağını belirttiğini biliyoruz. Öte yandan son 10 yıl içinde yapılmamış subasmanlar hakkında birkaç genel kurul kararı varsa da nihai sonucun alınamadığı da ortada. Bugün itibariyle bunların sayısının 5’e kadar düştüğü, iskân raporunu almamış konut sayısının ise 20 dolayında olduğu sanılıyor. 

Her ne kadar kooperatifimizin 1163 sayılı yasadan kaynaklı KONUT YAPIM işi ile KÜLTÜREL SOSYAL TESİSLER İNŞA ETME amacı sona ermiş olsa da her geçen yıl gündemimiz dopdolu ve hala yapılacak şeyleri konuşuyor oluyoruz. Sadece bakım, onarım, yenileme ve işletme faaliyetleri bile hem yekûn tutuyor hem de gündemimizi bolca meşgul ediyor. Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçekleri bile yıllardır konuşamıyoruz.

Özellikle pandemiden sonra doğalgazın da gelmesi, Kanalizasyon ve üst yapının yenilenmesiyle beraber daha çok Orjanlı bütün bir yıl boyunca evlerinde yaşıyor hale geldi.  Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, deniz kirliliği, sahil ve plaj kullanımı, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, yabancı kişiler, trafik vb. gibi talep ve meseleler orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılıyor ve tartışılacak ta.

O hale geldik ki KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN OLMAYAN pek çok talep ve uygulama ana gündemimiz oldu. “NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ?” diye sormadan düşünmeden yönetimler suçlandı. Bu da yetmedi birbirimize; görgüsüzlük, saygısızlık, çağdaş değerlerden yoksunluk ve hatta hırsızlık imaları bile yönelttik. Bütün bunlar son 15 yıl içinde Elektrik sisteminin yenilenmesi, havuz yapılması, Pandemi, Kanalizasyon sisteminin yeni baştan yaptırılması, doğalgaz şebekesinin bağlanması ve üst yapının tamamen değiştirilmesi gibi son derece ağır bir dönemde gerçekleşti.

Bu gündelik karmaşa ve zorluklar içinde geleceğimizle ilgili son derece önemli konular gündeme gelemedi. Hatta üzerinde bile düşünemedik, konuşamadık. Oysa Orjan Kooperatifinin asıl önemli ve büyük sorunu: FERDİLEŞMENİN TAMAMLANAMAMIŞ OLMASIYDI. Çünkü bir kooperatifin asıl görev ve sorumluluğu; yapılan TÜM KONUTLARIN MÜLKİYETİNİ ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarmaktır. Orjanda bu görev yapılamadığı, yapılmış bitmiş konutların kat mülkiyeti tapuları verilmek suretiyle birer bağımsız bölüm olarak kat maliki sahiplerine aktarılamamış olması nedeniyle neticede FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLEMEMİŞTİR. 

Elbette bu konuda yıllar önce KONUTLARIN YAPIMINDA GENEL KURUL KARARLARIYLA PROJEYE GÖRE SERBEST İNŞAAT YAPMA uygulaması en etkili faktördür. Ancak bu konu 1163 ve 634 sayılı yasalar karşısında “Saldım çayıra Mevlam kayıra” anlayışıyla da yürütülemezdi. Nitekim bu günkü tablo kooperatif yönetimlerinin kendilerine göre sebeplerle bu temel sorunu yıllardır ERTELEMİŞ/ÖTELEMİŞ olmalarından kaynaklanmıştır.

Artık şunu kesin olarak biliyoruz ki: “Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.” Nasıl mı? Şöyle: 6 Ekim 1988’de “1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında 3476 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 25.10.1988 Sayı :19970) çıkarıldı.

Buna göre 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” hükmü getirilmiştir. 

Görüldüğü gibi, şu anda yürürlükte olan 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde,  konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmiş. Ama neticede biz buna uymamışız. Bu çok ciddi ve ihmal edilemez bir sorun.

Aslında hepimizin KAT İRTİFAKLI TAPUMUZ var. Bunların arasında kendi imkânlarıyla CİNS DEĞİŞİKLİĞİ yaparak tapularını KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRENLER de bulunuyor. Ama kooperatifimiz amacı ve 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesi doğrultusunda inisiyatif kullanarak yıllar içinde biten konutların İSKAN RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde onları cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürme iradesini göstermedi yada gösteremedi. Öte yandan serbestlik kararı yanlış algılanarak konuyla ilgili ortaklar bilgilendirilmedi, yönlendirilmedi ve kendi imkânlarıyla almaları bile zaman içinde tamamen kendi haline bırakılmış oldu.

Bu arada sözkonusu kanun değişikliğinden 30 yıl, bakanlık yazısından 1 yıl sonra “Konutların tümünün bitmediği ve tüm tapuların verilmediği” gerekçe gösterilerek 2018 yılında yapılan genel kurulda kooperatifimizin süresine bir kez daha 20 yıl eklenip ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılmıştır. 2017 den bu yana 7 yıl, 2018 den bu yana da 6 yıl geçti, ancak ne yazık ki FERDİLEŞME konusunda bugüne kadar ne bir bilgilendirme, ne bir karar ne de bir uygulama gördük.

Kooperatif yönetimleri de belli ki bu meseleyi kendilerine göre sebeplerle gündem yapıp Genel Kurullara getirmediler/getiremediler. Bir genel kurul kararı ve kooperatif yönlendirmesi olmayınca da pek çoğumuz bugün hala KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI alamamış durumda. İşte bu nedenle 46 yıllık uzun bir süreye rağmen yasa nezdinde hala FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAMIŞ gözüküyoruz.

1163 sayılı yasaya göre hala S.S ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak devam etmemiz bu yüzden. Önce 40 yıla sonra da 60 yıla varan süre uzatımları nedeniyle kooperatifin asıl amacı olan konutları BİRER BAĞIMSIZ BÖLÜM HALİNE GETİRİP MÜLKİYETLERİNİ KAT MALİKLERİNE DEVRETMEMİŞ OLMAK uzadıkça uzuyor. Dolayısıyla doğrudan ilgisi olmamakla beraber ORJANDA 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 17.NCİ MADDESİ VE YÖNETİM PLANI UYARINCA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK, bizi her sene biraz daha ağırlaşan yükler altına sokuyor.  

ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi, 1163 sayılı yasa ve Ana sözleşmesi gereği “konut inşa etmesi veya yapması” gerekirken hem “bu asli görevini yapmamış ve üyeler konutlarını kendileri yaptırmış”, hem “1985 tarihli yönetim planını uygulamamış” hem de “görev yetki ve sorumluluğu olmadığı halde site yönetiminin görevlerini gasp etmek suretiyle siteyi yetkisiz olarak yönetmeye devam etmiştir”. Genel kurul ise tüm bu kanunsuzluklara bilerek veya bilmeyerek göz yummuştur. (GT)

Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bunun için elbette ki yapılmamış subasmanlar konusunda yaptırım uygulaması ve kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi (FERDİLEŞME) gibi temel sorunları çözmesi gerekiyor.

Kaldı ki site yönetimi temsilciler kurulunun oluşumunu sağlayarak mevcut site yönetim planını güncellenmek üzere kurula sunmak, bunu genel kurulda onaylatmak suretiyle tapuya tescil ettirmek de sıradaki önemli işlerden. Bundan sonrası site yönetim planı uyarınca SİTE YÖNETİMİNİ İŞLER HALİNE GETİRMEK ve ortak alanlarla ilgili hizmetleri görmek üzere KOOPERATİFİ TÜM AKTİF PASİFİYLE ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞTÜRMEKLE ilgili. 

Bence 2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMAYACAK. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. 

Kaldı ki SİTE YÖNETİMİNE GEÇME, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi yada şekil değiştirerek İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMESİ hemen hallolabilecek basit konular değil. Çetin, zorlu, karmaşık ve uzun soluklu bir süreç. İşte maalesef o zamana kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu dikkatten kaçırmadan; 1163 sayılı kanun, Türk Ticaret Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni kanun ve Vergi Usul yasası gibi ilgili temel kanunlar çerçevesinde hareket etmek zorundayız.

Doğal olarak 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik gibi zaman içinde bu kanunlarda yapılan değişiklikler de bizi bağlayacak. Tabi bu gibi durumlarda kooperatif ana sözleşmesinin de güncellenmesi gerekiyor. Bunlar da ötelenmenin ve gecikmenin ekstra yükleri olarak omuzlarımızda.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 01.01: Alt ve üst yapıdan KALAN İŞLERİN HALLEDİLMESİ ve peyzaj işinin sonuçlandırılması.

Srn 01.02: Kullanılabilir nitelikte ve yeterli SU SORUNU giderek büyümekte.

Srn 01.03: yapılmamış konutlar, SUBASMANLAR sorunu.

Srn 01.04: Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ sona erip ermediği. (Srn.01.11 sorunla bağlantılı)

Srn01.05: “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçları” için bir KÜLTÜR MERKEZİ İHTİYACI var.

Srn01.06: Yönetime SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki verilmesi gerekiyor.

Srn01.07: Çalıştay sonuçlarının duyurulması ve ORJANIN BİLGİLENDİRİLMESİ lazım.

Srn01.08: Süre bitiyor. KOOPBİS’E UYUM ÇALIŞMALARININ TAMAMLANMASI bir zorunluluk.

Srn01.09: Orjanda ciddi bir GÜVENLİK SORUNU var.

Srn01.10: Son yılların en popüler sorunu TOPLU YAŞAM KURALLARI.

Srn01.11: Yıllardır ertelenen FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) SÜRECİ tamamlanmalı.

Srn01.12: 634 uyarınca SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’NUN OLUŞTURULMASI.

Srn01.13: YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ ve uygulanmak üzere duyurulması.

Srn01.14: Yerleşim planında imar değişikliği suretiyle SOSYAL KÜLTÜREL ALAN İHDASI.

Srn01.15: KOOPERATİF YÖNETİMLERİ ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşmalı. 

Srn01.16: “Orjan tatil sitesi” adı “ORJAN SİTESİ” olarak değiştirilmeli.

Srn01.17: Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TAPUYA TESCİL edilmesi gerekiyor.

Srn01.18: Kooperatif anasözleşme değişikliği ile İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM.

Srn01.19: TOPLU YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulanması.

Srn01.20: Kamu kurumları ve belediyelerle DİYALOG VE İŞBİRLİĞİ.

Srn01.21: Bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARINA DEVRİ sağlanmalı.

Srn01.22: Orjan sitesi güvenliği için HİZMET ALIMI YAPILMASI.

Srn01.23: MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ gerekebilir.

Srn01.24: Oluşan SİTE YÖNETİMİNİN İŞLER HALE GETİRİLMESİ.

Srn01.25: İŞLETME KOOPERATİFİ sitenin hizmetleri için ÇALIŞMAYA BAŞLAMALI.

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

 

Hdf.01.01: Srn 01.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Alt ve üst yapıdan kalan eksiklerin giderilmesi ve PEYZAJ İŞİNİN sonuçlandırılması. 

Hdf.01.02: Srn 01.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu çözmek üzere GEREKLİ TEDBİRLERİN ALINMASI.

Hdf.01.03: Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; YAPILMAMIŞ SUBASMANLARIN BİTİRİLMESİ.

Hdf 01.04: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ SONA ERİP ERMEDİĞİ ve ferdileşmenin tamamlanıp tamamlanmadığının netleştirilmesi. (Srn.01.11 sorun ve Hdf 01.11 hedefle bağlantılı)

Hdf.01.05: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR MERKEZİ yapılması.

Hdf.01.06: Srn 01.06 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki alınması.

Hdf.01.07: Srn 01.07 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Çalıştay sonuçları ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılması.

Hdf.01.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; KOOPBİS’e uyum çalışmalarının tamamlanması.

Hdf.01.09: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; GÜVENLİK KAMERA SAYISININ artırılması.

Hdf.01.10: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; TOPLU YAŞAM GEREKLERİ için uygulanabilir ve caydırıcı kurallar konulması.

Hdf.01.11: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) sürecinin tamamlanması.

Hdf.01.12: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’nun geçici olarak atama suretiyle oluşturulması.

Hdf.01.13: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Orjan SİTE YÖNETİM PLANININ güncellenmesi ve uygulanmak üzere Orjan Ortaklarına/Kat maliklerine duyurulması.

Hdf.01.14: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 343/1 parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi.

Hdf.01.15: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Genel kurullarda seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması ve yetkilendirilmesi.  

Hdf.01.16: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; “Orjan tatil sitesi” adı ORJAN SİTESİ olarak değiştirilmesi.

Hdf.01.17: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TESCİL EDİLMESİ

Hdf.01.18: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Anasözleşme değişikliği ile ve kooperatifin tüm aktif pasifiyle beraber İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ.

Hdf.01.19:  Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulamaya sokulması.

Hdf.01.20: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kamu kurumları ve belediyelerden diyalogla İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânlarının netleştirilmesi.

Hdf.01.21: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması.

Hdf.01.22: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması

Hdf.01.23: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması ve karar uyarınca gerçekleştirilmesi.

Hdf.01.24: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİNİN yönetim planı uyarınca İŞLER HALE getirilmesi.

Hdf.01.25: Srn 01.25 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; İşletme kooperatifinin de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlaması.

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.01.2025.01: Srn 01.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; ALT VE ÜST YAPIDAN KALAN İŞLER toparlanmalı, borçlar ödenmeli, eksikler giderilmeli ve komple PEYZAJ İŞİ sonuçlandırılmalıdır.  

Str.01.02.2025.02: Srn 01.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son yıllarda giderek artan kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu çözmek üzere ARITMA TESİSİ, İLAVE SU KUYULARI VB. gibi imkânlar düşünülmelidir.

Str.01.03.2025.03:  Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son 25 yıl içinde YAPILMAMIŞ SUBASMANLAR hakkında kaç genel kurul kararı varsa bunlar yaptırımlarıyla beraber uygulanmalı, uygulama imkânı yoksa genel kurulda etkin yeni bir karar daha alınmalıdır.  

Str.01.05.2025.04: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda kaç adet subasman vardır? Kaç adet yapı kullanma izni alınmamış konut bulunuyor? Bitmiş konutlarımızın kaç adedinin hala kat irtifaklı tapusu var? Kaç adedi de cins tashihi yapılarak kat mülkiyetli tapu almış durumda? SORULARININ CEVABI kooperatif arşivinden, belediye ve tapu müdürlüğünden istenip çıkarılmalıdır.

Str.01.07.2025.05: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurul gündemine Kooperatif amaçlarından “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili eski gazino-diskonun “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR MERKEZİ PROJESİ yapılabilmesi için teklif konulmalı ve karar alınması sağlanmalıdır.

Str.01.05.2025.06: Srn 01.06 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.06 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna 2 (iki) yıllığına SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için yetki alınmalı,

Str.01.07.2025.07: Srn 01.07 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.07 hedefini gerçekleştirmek üzere Temmuz-Eylül ayları içinde ÇALIŞTAY SONUÇLARININ DUYURULMASI ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılmalıdır

Str.01.08.2025.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik uyarınca GEREKLİ UYUM HAZIRLIKLARI tamamlanmalıdır.

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.01.09.2026.01: Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bu nedenle yapılmamış subasman inşaatları sorunu BİTİRİLMELİDİR.

Str.01.10.2026.02: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ SONA ERİP ERMEDİĞİ VE FERDİLEŞMENİN TAMAMLANIP TAMAMLANMADIĞI netleştiğinde Srn.01.11 kapsamında Hdf.01.11 hedefi gerçekleştirilmek üzere Str.01.10.2026.06 stratejisi uygulanır.

Str.01.11.2026.03: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan projeye göre bir KÜLTÜR MERKEZİ YAPILMASI için ihale yetkisi alınmalı ve inşaatına başlanmalıdır.

Str.01.10.2026.04: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; KOOPBİS’le ilgili kooperatif ana sözleşmesinde yapılması gereken zorunlu değişiklikler GENEL KURUL KARARI İLE onaylanır.

Str.01.13.2026.04: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.09 hedefini gerçekleştirmek üzere; GÜVENLİK KAMERASI SAYISININ yeterince artırılması (AÖY) için karar alınmalı ve gerçekleştirilmelidir.

Str.01.14.2026.05: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.10 hedefini gerçekleştirmek üzere; Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış durumda. Bu nedenle kooperatif yönetimi özellikle bu konuda uygulanabilir ve caydırıcı kurallar için hazırlık yapmalıdır.

Str.01.13.2026.06: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bitmiş konutların İSKÂN RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürülmesiyle ilgili (FERDİLEŞME) kanun hükmü genel kurul gündemine alınmalı, Ek: söz konusu işlerin yapılması için, konu ile ilgili donanımlı, bilgili, resmi makamlarda temsil kabiliyeti olan, çevresi geniş EN AZ 5 KİŞİLİK BİR KOMİTENİN 2 yıl için kurulmasını ve gerekli bütçenin tahsisini de içeren bir YETKİ KARARI ALINMALIDIR. (YE)

Str.01.16.2026.07: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz. Bu nedenle daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU geçici olarak atama suretiyle oluşturulmalıdır.

Str.01.17.2026.08: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.13 hedefini gerçekleştirmek üzere; Atama suretiyle geçici olarak oluşan site yönetimi temsilciler kurulu ilk evvel YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ çalışmalarıyla işe başlar.

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.14.2027.01: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılmamış subasmanların tamamlanması, iskân raporlarının alınması ve tüm kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi gibi temel sorunlar FERDİLEŞMENİN temel meseleleridir. Bunlar halledilip 343/3 parselle mülkiyet ilişkisi kalmadığının tesciliyle birlikte artık Kooperatifler kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işleri sonuçlandırılmış demektir.

Str.01.17.2027.02: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU, Kooperatif genel kuruluyla birlikte ortak toplanarak güncellenen SİTE YÖNETİM PLANINI onaylamalıdır. Genel kuruldan geçen yeni yönetim planı tapuya tescil ettirilmek suretiyle kesinleştiğinde durum uygulanmak üzere Orjan Ortaklarına/Kat maliklerine duyurulacaktır.

Str.01.16.2027.03: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan KÜLTÜR MERKEZİ donanımıyla birlikte tamamlanmalı ve hizmete açılmalıdır.

Str.01.17.2027.04: Srn 01.14 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.14 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçeklerin görüşülerek şayet gereği kalmamışsa bu 343/1 parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi için harekete geçilmelidir. Yapılacak imar planı değişiklikleri bağlamında iş daha sonra Srn.01.23 kapsamında Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere Str.01.26.2030.01 ve Str.01.30.2031.04 stratejileri uygulanarak sonuçlandırılır.

Str.01.18.2027.05: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurulda seçim KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılmalı ve uygulama için bu şekilde yetkilendirilmelidir.  

 

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.01.21.2028.01: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kullanılmakta olan “Orjan tatil sitesi” adı ORJAN SİTESİ olarak değiştirilmeli, ana giriş kapısına ve su deposu üzerine bu isim yazılmalıdır.

Str.01.24.2028.02: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.17 hedefini gerçekleştirmek üzere;1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak TESCİL TARİHİNDEN İTİBAREN 6 AY İÇERİSİNDE usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” denildiğinden kanunda geçen TESCİL İŞLEMİNİN yapılması sağlanmalıdır.

Str.01.25.2028.03: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılan kooperatifin bu süre dolmadan önce 3 (üç) yıl içinde 2031 yılına kadar İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMEK üzere gerekli bütün hazırlıkları yapmak üzere yetki alınmalıdır.

Str.01.26.2028.04: Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.19 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılan; Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, komşuluk ilişkileri, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler için güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARI yaptırımları ile birlikte uygulamaya sokulmalıdır.

Str.01.27.2028.05: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.20 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ancak Kamu kurumlarıyla işbirliği yapılarak halledilebilecek; afetler, deniz kirliliği, sahil, iskele ve plaj kullanımı, proje dışı işler, hayvan hakları, güvenlik, yabancı kişiler, temizlik, çevrenin korunması, atık toplama ve trafik gibi konularda ilgili kurumlarla DİYALOG, İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânları netleştirilmelidir. Meselâ kullanılabilir nitelikte ve yeterli su için BELEDİYE ŞEHİR ŞEBEKESİNDEN İLAVE SU ALINMASI sağlanabilmelidir.

Str.01.28.2028.06: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.21 hedefini gerçekleştirmek üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması. 

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.29.2029.01: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.22 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması için gerekli TEMSİLCİLER KURULU KARARI alınmalıdır.

Str.01.30.2029.02: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere;Genel kurulda seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması uygulamasına devam edilmelidir.

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.01.31.2030.01: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; İşletme kooperatifine ait tapular, zeytinlik ve çamlık alanlar, Sosyal kültürel tesisler, Havuz market cafe vb. işletmeler, sahil bandı ve İnönü caddesinin durumu, Sağlık Ocağı, cami vb. kamusal hizmet noktaları ile 1803 bağımsız bölüm ve Site Yönetimi ortak alanları dikkate alınarak MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması sağlanmalıdır. 

Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.01.32.2031.01: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurulda seçimin İŞLETME KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması uygulamasına devam edilmelidir. 

Str.01.33.2031.02: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ticaret Bakanlığının tip anasözleşmesi ile Orjan sitesinin ortak alanlarıyla ilgili hizmetlerini görmek üzere KOOPERATİFİN TÜM AKTİF PASİFİYLE BERABER ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞME KARARI alınmalıdır.   

Str.01.34.2031.03: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENEBİLMESİ İÇİN yönetime gerekli yetkinin İŞLETME KOOPERATİF GENEL KURULU ile SİTE TEMSİLCİLER KURULUNUN ortak toplantısında gündeme önerilerek karara bağlanması sağlanmalıdır.

Str.01.35.2031.04: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.24 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE YÖNETİMİ güncellenen yönetim planı uyarınca İŞLER HALE GETİRİLMELİDİR.

Str.01.31.2031.05: işletme kooperatifi de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlamalıdır. 

02 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 2.

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE 1985 YILI YÖNETİM PLANI DİKKATE ALINDIĞINDA KOOPERATİFİN MEVCUT DURUMU VE BİRİKMİŞ MESELELERİ NASIL GÖRÜNÜYOR? TESPİTLERİNİZ NELERDİR? HANGİ SORUNLARLA KARŞI KARŞIYAYIZ?

 

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Soruda cevaplandırılması gereken ilk mesele Orjanın 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve 1985 yılı yönetim planı bağlamında mevcut durumu, birikmiş hatta yıllara ötelenmiş değişim-dönüşüm gerekleridir. Buna göre mevcut durumun analizi yapılıp tespit ve değerlendirmelerimiz sorulmaktadır.

Bilindiği üzere 4 tapudan oluşan Kooperatif arazimizin içindeki en büyük parsel (343/3)  ANA GAYRİMENKUL olarak 500 bin (499.176) m2 dir. Üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜM ve ORTAK ALANLARIMIZ bulunuyor. Bu durum yerleşim planı ve YÖNETİM PLANIYLA birlikte 1985 yılında TAPUYA TESCİL EDİLMİŞ ve üzerinde KAT İRTİFAKI (634/2.Md. c fıkrası ve 14.Madde uyarınca) kurulmuştur. O yıllarda aldığımız MAVİ RENKLİ KAT İRTİFAKI TAPULARIMIZI da bu nedenle alabilmiştik. Bu kavramlar tümüyle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu kapsamındadır. Tanımları, gerekleri ve işleyişi orada düzenlenmiştir.

Daha o tarihte yani 40 yıl önceden ANA GAYRİMENKULÜN işlerinin 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına göre yürütüleceği belliydi. Bu zorunluluk farkında olalım olmayalım 1985 yılında kat irtifakıyla birlikte YÖNETİM PLANININ TAPUYA TESCİLİ (Madde 28) ile de resmi kayıtlara geçmişti. İlk başta uygulansa da bu ancak KONUTLARIN İNŞAATINDA PROJEYE UYGUNLUK KONTROLÜ olarak hatırlanıyor. Hatta o yıllarda yapılan alt yapı inşaatları, subasman ve kaba inşaatlar için bir süre kontrol mühendisi de istihdam edilmişti. Sonra bu uygulamadan da vazgeçildi ve yönetim planı tümüyle bir kenarda unutuldu. Şu anda sadece kooperatifin resmi Web sitesinde kurumsal belgeler arasında saklanıyor.

34 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU’nun BEŞİNCİ BÖLÜM, Ana gayrimenkulün Yönetimi başlığında yer alan 28.nci maddesi Yönetim planını tanımlıyor. “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”

Bu madde üzerinde 1983 yılında bir değişiklik yapılmış. 2814/11 md.ye göre: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”

Bu demektir ki Yönetim planı ANA GAYRİMENKULÜN YÖNETİM TARZINI belirleyen ve hepimizi bağlayan bir SÖZLEŞMEDİR. 4/5 çoğunlukla değiştirilebilir ve tapu kütüğünde tescil edilip saklanır. Ne için? Tabi ki uygulanmak için. Uygulanmayacak bir ana sözleşme neye yarar ki? Şimdi bize 40 yıl öncesinden yazılmış bir mektup gibi bir kenarda unutulmuş duruyor. Bu da elbette çok önemli bir başka sorun.

Az sayıda da olsa hatırlayanlar bilir. 1986 yılında daha henüz subasmanlar bile yokken ortakların ısrarlı talebi yerine getirilerek Orjan’da bir “TAPU DAĞITIM TÖRENİ” yapılmıştı. O günü (4 Ekim 1986) yaşayanlar bilir, kırmızı kordelalara sarılı mavi renkli tapu kağıtları sembolik olarak hazır bulunanlara verilmişti. Sonra da takip eden yıllar Burhaniye Tapu Müdürlüğünden herkes o KAT İRTİFAKLI TAPULARI almış oldu. Kimse de işin aslını, esasını, sonrasını sorgulamadı. Neticede elimizde bir tapu vardı.

Halbuki bu kağıtlar imar planına göre kura sonucu belirlenen 276 m2 lik eklentili "bağımsız bölümler” üzerinde KAT İRTİFAK HAKKIMIZ olduğunu gösteriyordu. Konutlar peyderpey tamamlanıp iskan raporları alındıkça da belediyeye bu matrah üzerinden emlak ve çevre vergisi ödemeye başladık. Yine kimse; “benim evim ve bahçem 131m2, iskan raporu alıp içinde yaşamaya da başladım, peki neden tapum cins değişikliği yapılarak  KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA dönüşmüyor?” demedi. Bağımsız bölüm sahibi (Kat Maliki) olup olmadığını merak etmedi. KAT MÜLKİYETİ yasasından kaynaklanan hak ve ödevlerini düşünmedi.

Yöneticilerimiz de günlük gailelere dalıp böyle bir yükün altına girmedi yada giremediler. Bu arada iki kez kooperatifin süresi 20 yıllık dilimlerle 60 yıla çıkarılmış oldu. Ama şartlar giderek Orjan’ı kıskaca alıyordu. Nitekim 1163 sayılı yasanın 2021 yılında değişen (21/10/2021-7339/11 md.) 81.maddesi ile “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLİP konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır” hükmü adeta bir duvar gibi önümüze dikilmişti.

Aynı maddenin tasfiye ile ilgili cümlelerinden hemen önce yer alan “Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” ikazı da görülmedi/görülemedi. Böylece yaklaşık olarak konutların tamamlandığı 2000’li yıllarda, yani 24 yıldır boyunca KAT MÜLKİYETLİ TAPULARIMIZI alıp ferdi mülkiyete geçemedik.

Öte yandan özellikle son 10 yıldır 634 sayılı kat mülkiyeti yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması da çok ciddi bir sorun. Çünkü 17. Madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” nı düzenlemiş:

“Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Buna göre ilk olarak “Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.”

İkinci önemli nokta 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Dolayısıyla söz konusu madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha hatırlatmış.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiştir. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 02.01: 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre HAK VE ÖDEVLERİMİZ VAR,  BİLİNMİYOR.

Srn 02.02: 1985 yılında Tapuya tescil edilmiş bir YÖNETİM PLANIMIZ VAR, UYGULANMIYOR.

Srn 02.03: Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİ TAPULARININ VERİLMESİ. (Srn.01.11 sorun ile bağlantılı)

Srn02.04: Bir an evvel SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİN SAĞLANMASI GEREKİYOR. (Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunlarıyla bağlantılı) 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:   

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

 

Hdf 02.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda Orjanın bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması.

Hdf 02.02: Srn 02.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; YÖNETİM PLANIMIZIN uygulanabilir ve sürdürülebilir olması için GÜNCELLENME ÇALIŞMALARININ BAŞLATILARAK bunun için çalışmak üzere 3 kişilik bir komisyon kurulması, devamında Srn.01.13 bağlamında Hdf.01.13 hedefi esas alınır.

Hdf 02.03: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 hedefi esas alınır.

Hdf 02.04: Srn 02.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunları bağlamında, Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleri esas alınır. 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.02.01.2025.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda ÖNCELİKLE YÖNETİM VE DENETİM KURULUNUN bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması.

 

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.02.02.2026.01: Srn 02.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, Yönetim Planı ve Çalıştay Raporu çerçevesinde HAK VE ÖDEVLERİMİZ ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ konusunda Orjanın bilgilendirilmesi ve desteğinin sağlanması amacıyla; yönetim kurulu tarafından 2025 sezonu yaz aylarında sunum ve bilgilendirme toplantıları düzenlenmesi, gerektiğinde panel düzenlenerek Orjanın SİTE YÖNETİMİ GELECEĞİNİN tartışılması,

Str.02.03.2026.02: 1985 yılında Tapuya tescil edilmiş YÖNETİM PLANIMIZIN uygulanabilir ve sürdürülebilir olması, günümüz şartlarında Orjanın ihtiyacı TOPLU YAŞAM KURALLARININ OLUŞTURULABİLMESİ için GÜNCELLENME ÇALIŞMALARININ BAŞLATILMASI, bunun için çalışmak üzere Genel Kuruldan 3 kişilik bir komisyon kurulmasına yönelik karar alınması,

Str.02.04.2026.03: Srn 02.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.13 bağlamında Hdf.01.13 hedefi esas alınarak Str.01.11.2026.08 ve Str.01.15.2027.02 stratejileri uygulanacaktır.

Haziran 2027 genel kuruluna kadar;

Str.02.2027.01: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Orjanda gereken hazırlığın tamamlanarak tapu müdürlüğü ve belediye nezdinde KAT MÜLKİYETLİ TAPULARIN VERİLMESİ, FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİ BAŞLATILARAK Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 hedefi kapsamında Str.01.10.2026.06 ve Str.01.14.2027.01 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilir.

Str.02.06.2027.02: Srn 02.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.02.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 1163 sayılı kanunun 81. Maddesi uyarınca Orjan Ortaklarına KAT MÜLKİYETLİ TAPULARININ VERİLEREK kooperatifin 343/3 parselde mülkiyet ilişkisinin kalmaması.

Haziran 2029 genel kuruluna kadar;

Str.02.07.2031.01: Srn 02.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; aynı zamanda Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 sorunları bağlamında, Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleri esas alınarak  Str.01.05.2025.06, Str.01.18.2027.05, Str.01.25.2029.02, Str.01.27.2031.01 ve Str.01.29.2031.04 stratejileri takip edilerek sonuca ulaşılır.

03 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 SORU 3.

KOOPERATİFLE BAKANLIK ARASINDA 2013- 2017 YILLARI ARASINDA GERÇEKLEŞEN YAZIŞMA NEYDİ? KOOPERATİF NE TALEP ETTİ, BAKANLIK NEDEN REDDETTİ VE NE YAPMASI GEREKTİĞİNİ YAZDI? KONUYA DAİR BUGÜNE KADAR HERHANGİ BİR İŞLEM YAPILDI MI? YAPILMADIYSA NEDEN?

 

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Soruda cevaplandırılması gereken ilk konu; kooperatifle bakanlık arasında 2013- 2017 yılları arasında gerçekleşen yazışma. Bu yazışmanın ne olduğu,  kooperatifin neyi talep ettiği ve bakanlığın bu talebi neden reddettiğidir. İkincisi Bakanlık bu yazısında özellikle neyi vurgulamış ve kooperatifin ne yapması gerektiğini yazmıştır? Üçüncüsü; Bakanlık uyardığı halde konuya dair bugüne kadar herhangi bir işlem yapılıp yapılmadığı, yapılmadıysa nedeni sorulmaktadır. Bu durumda mevcut durumun analizi yapılıp yıllara ötelenmiş bir sorun olarak üzerindeki tespit ve değerlendirmelerimiz sorulmaktadır.

Kooperatif yönetimi 24.12.2013 tarihinde Şehircilik ve Çevre Bakanlığına yaptığı yazılı başvurusunda İşletme kooperatifine geçme talebinde bulunmuştur.  Takip eden üç yıl içinde Kooperatifle Bakanlık arasında konu ile ilgili birkaç yazışma daha olmuş en son 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazısı ile de İşletme kooperatifine geçme talebi uygun bulunmamıştır. Bu yazışmadan zamanın başkanını ziyaretimiz sırasında haberimiz olmuş ancak içeriği hakkında bilgilenememiştik. 2023 yılında sonraki yönetim de bu ketumluğu devam ettirmiş, sadece sayın başkanın elinde kısa bir süre görebilme imkânı bulmuştuk. Anlam veremediğimiz bir davranışla hemen sümeninin altına koymuştu. Yazıdan aklımızda kalan ise sadece şu cümleydi.

“…Kanun ve anasözleşmede yer alan hükümler çerçevesinde henüz tüm ortakları bakımından FERDİLEŞMEYİ gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin bu aşamada İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüştürülmesinin mümkün olmadığı ..” Fakat çok daha garibi sayın başkanın elindeki bu yazıyı bize “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLEMEZ!” diye göstermesiydi. Halbuki yazıyı tam olarak görüp okuyamasak da konunun site yönetimi kurulmasıyla doğrudan bir ilgisi olmadığını kamuda onca yıl yöneticilik yapmış biri olarak anlamıştım. Ama başkan konuyu farklı bir yöne saptırıyordu. İtiraz etmemize rağmen sayın başkan asabileşince ortamın daha fazla gerilmemesi için ziyaretimizi sonlandırmıştık.

Sonrasında face gruplarında bu konuyla ilgili yayınlanan yazılarımıza da yönetimden bir açıklama gelmemişti. Yorum şeklindeki birkaç cümle ise asabi bir üslubuyla yazılmıştı. Bu tartışmalarda bir ara konunun site yönetimiyle ilgili olmadığı itiraf edilmişse de o cümleler daha sonra silinip kaybedildi. En son genel kurul öncesi bir önceki sayın başkanın tanıtım toplantısında kendisine bu defa yüzüne karşı soruldu ancak yine bir cevap alınamadı. Konu gizemini korurken bizde önemli bir şeylerin gizlendiği algısı oluşuyor, bu algı da giderek konunun üstünün kapatılmakta olduğu şüphesini besliyordu.

Bu yüzden Çalıştay sorularının 3.sü bu konu üzerine kaleme alındı. Ardından Şehircilik ve Çevre Bakanlığına yazılı bir başvuruyla konu hakkında bilgi talep ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde dile getirilen sorumuz şöyleydi:

“Kooperatifle Bakanlık arasında 2013-2017 yılları arasında gerçekleşen yazışma işletme kooperatifine geçme talebi üzerineydi. Bu talep Bakanlığınızca neden reddedildi? Dosyada bulunan kat irtifaklı tapu örneği neden kabul edilmemişti? Kooperatife önce ne yapması gerektiği belirtildi?”

Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi:

“Kooperatifçe Bakanlığımıza yapılan başvuruların değerlendirilmesi neticesinde 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazımız ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda değerlendirilerek kooperatife ait tüm taşınmazların mevcut durumu, tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılıp yapılmadığı hakkında başkaca bir bilginin yer almadığı,  yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden dolayı kooperatifin anasözleşme değişikliği yaparak işletme kooperatifine dönüşmesine Bakanlığımızca izin verilmemiş olup...”

Buna göre Şehircilik bakanlığı 2017 de yazdığı yazıda “…henüz tüm ortakları bakımından ferdileşmeyi gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin..” ifadesiyle önce “FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN!” sonra “İşletme kooperatifi talebinizi yaparsınız değerlendiririz” demiş. Ayrıca bakanlık,  “…yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden…”ifadesiyle dosyada ekli bulunan KAT İRTİFAKLI TAPUYU da kabul etmemiş. Buradan çıkarılacak sonuç; Orjanda “kat irtifaklı tapusu olanların kat mülkiyetine dönüşmediği”, yani "iskan raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmediği”dir. Özetle 2017 sonu itibariyle ”FERDİLEŞME-Ferdi Mülkiyete geçiş işlemleri gerçekleşmemiştir.

Halbuki Orjan’da kat İrtifakı neredeyse 40 yıl önce 1985 yılında kurulmuştu. O yıldan bu yana da herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik.

Üstelik Çevre Şehircilik Bakanlığının bu yazısıyla kooperatif yönetimine dolaylı olarak “İşletme kooperatifine geçebilmek için önce üzerine düşen yasa hükmünü yerine getirin” uyarısına rağmen aradan geçen 7 yıla rağmen yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi olmadı. Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci kaldılar.

Daha önce Bakanlığın 2017 yılı aralığında yazdığı yazı elimizde olmamasına rağmen yazıyı görmüş, hakkında kısmen bilgi sahibi olmuştuk. Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek reddetmişti.

Bu arada konu hakkında görüşünü aldığımız Av.Prof.Dr. Mustafa Şeref KISACIK, bize ferdileşme konusunu netleştiren iki soruyla önemli bir katkıda bulundu. “1. Herkes tapusunu aldı mı? 2. Koop. üzerinde tapu kaldı mı?” Bu soruların cevabı açık ve netti: 1. Herkesin hisseli Kat İrtifaklı Tapusu var ancak bunlar Kat Mülkiyetine dönüştürülmedi. Dolayısıyla da 343/3 anagayrimenkulün mülkiyeti hala kooperatifte. 2. Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapusu bulunuyor.

Bakanlık yazısından 6 ay sonra o zamanki yönetim, 30 Haziran 2018 tarihli genel kurula kooperatif süresini 20 yıl daha uzatılması için anasözleşme değişiklik teklifi getirdi. Böylece KOOPERATİFİN SÜRESİ 60 YILA YANİ 2038’E KADAR UZATILMIŞ OLDU. O günden bu yana geçen 6-7 yılda da FERDİLEŞME ile ilgili herhangi bir adım atılmadı. İskân raporlarını alan ortakların kat mülkiyetine geçişi yönlendirilmedi. Fakat bakanlık yazısı maalesef hiç alakası olmayan başka bir konu için kullanıldı. Bu da “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ OLMAYACAK!” saptırmasıydı.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 03.01: Bakanlık yazısı gibi önemli bir belge ve bilgiler ORTAKLARA DUYURULMUYOR.

Srn 03.02: Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ SÜREKLİ ÖTELENİYOR. (Srn 01.11 numaralı sorunla bağlantılı)

Srn 03.03: ORJANDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ ERTELENMEMELİ. (Srn 01.06, Srn01.15, Srn01.24 ve Srn02.04 numaralı sorunla bağlantılı)

Srn 03.04: Kooperatif ortakları FERDİLEŞME VE SİTE YÖNETİMİ KONULARINA İLGİSİZ. (YE) 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:   

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

 

Hdf 03.01: Srn 03.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 1163 sayılı kanun çerçevesinde ortakları birinci derecede ilgilendiren ÖNEMLİ BELGE VE BİLGİLERİN ORTAKLARA AÇIK OLMASI, DUYURULMASI VE PAYLAŞILMASI.

Hdf 03.02: Srn 03.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ için harekete geçilmesi.

Hdf 03.03: Srn 03.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedef ile aynıdır.

Hdf 03.04: Kooperatif ortaklarının FERDİLEŞME VE SİTE YÖNETİMİ konularında bilgilendirilmesi

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.03.01.2025.01: Srn 03.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf 03.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; ortakları birinci derecede ilgilendiren önemli belge ve bilgilerin ortaklara açık olması, duyurulması ve istendiğinde paylaşılması ile ilgili mevcut yönetim BİR İLKE KARARI almalıdır.

Str.03.02.2025.02: Srn 03.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.03.03 - Hdf.01.06 hedeflerini gerçekleştirmek için; Str.01.05.2025.06 stratejisi uygulanır. (Ek: Yapı kooperatifi halinin sonlandırılması ile işletme kooperatifi ve site yönetimi konularında gereğinin yapılabilmesine yönelik genel kuruldan önce konulacak gündem maddesinin açıklaması yapılmalı. Bunun için Çalıştay raporunda tespit edilen sorunlardan hareketle önerilen hedef ve stratejilerden yararlanılmalı. Böylece ortaklar kooperatif yönetiminin site yönetimi olmadığını, görev ve hizmet farklılığı olduğunu, yapı kooperatifi halinin er geç terk etme zorunluluğu olduğunu anlamalıdır. (YE )

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.03.03.2026.01: Srn 03.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf 03.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Sürekli değişen farklılaşan Orjan Ortak yapısı ve profili dikkate alınarak, Kooperatif ortaklarının mümkün olan bütün araçlardan yararlanarak Ferdileşme ve Site yönetimi konularında bilgilendirilmeleri ve geleceğiyle ilgili olarak yönetimleri bu yönde almaları gereken stratejik kararlarında destekleyen etkin bir toplum haline gelmeleri sağlanmalıdır. (YE)

Str.03.03.2026.01: Srn 03.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf 03.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ için 1163 sayılı kanunun 81.nci maddesi uyarınca ve Tapu müdürlüğünden alınan resmi bilgilere dayalı olarak ORTAKLAR BİLGİLENDİRİLMELİ, gündem yapılarak GEREKEN YETKİ GENEL KURULDAN ALINMALI ( Ek: Ve bu yetki söz konusu işlerin yapılması için, konu ile ilgili donanımlı, bilgili, resmi makamlarda temsil kabiliyeti olan, çevresi geniş EN AZ 5 KİŞİLİK BİR KOMİTENİN 2 yıl için kurulmasını (YE) ve gerekli bütçenin tahsisini de içermelidir. (YE)

 04 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 4.

FERDİLEŞME NEDİR? NASIL TAMAMLANIR? SONUÇLARI NE OLUR? KOOPERATİFLE VE SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİSİ NEDİR?

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

FERDİLEŞME NEDİR? Sorusunu cevaplandırabilmek için öncelikle tanımlarla başlayalım. Mevzuatımıza göre FERDİLEŞME; “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesi” demek. Yani yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve iş yerlerini kooperatif ortakları adına tapuya tescil işlemi oluyor. Yargıtay 6. hukuk Dairesi’nin E. 2021/4356 K. 2022/4344 T. 26.9.2022 tarihli kararına göre FERDİLEŞME; “Yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve işyerlerinin kooperatif üyeleri adlarına tescil işlemidir.”

Bir başka deyişle FERDİ MÜNASEBET; “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir.” Bu konuyla ilgili diğer ifade ise FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ tir. “Konut Yapı Kooperatiflerinde ferdi mülkiyete geçilmesi; bir başka deyişle inşası biten konutların kooperatif tüzel kişiliğinin mülkiyetinden çıkıp her bir ortağın mülkiyetine girmesi ve bu durumun tescili” işlemidir. Görüldüğü gibi farklı tanımlardaki ortak nokta BİTEN KONUTLARIN ORTAKLARIN MÜLKİYETİNE DEVREDİLMESİ VE TAPUYA TESCİLİ oluyor.

Öncelikle daha önceki yazılarımda da sık sık belirttiğim gibi, artık şunu anlamalıyız: “KONUT KOOPERATİFLERİ İLEL-EBED KURULMAZLAR. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.” Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİLEŞME (FERDİ MÜNASEBET E GEÇİŞ) süreci işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

Bu meseleyi Şehircilik ve Çevre Bakanlığına da sorduk ve konu hakkında bilgi talep ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde yönelttiğimiz sorumuz şöyleydi: “Bakanlık2017 aralığında kooperatife yazdığı yazıda  "önce ferdileşmeyi tamamlayın" dediğine göre; Ferdileşme nasıl tamamlanacaktır? Bu süreçte kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetli tapulara dönüşmesi gerekiyor mu? Ferdileşmenin tamamlandığını nasıl anlayacağız? Sonuçları ne olur? Bu konuda uyulması gereken yasal bir mevzuat var mı?”

Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi: ”Yapı kooperatiflerinin özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini kolaylaştırmak için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun  "Dağılma sebepleri"  başlıklı 81 inci maddesinin ikinci fıkrasında,  "Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır."  düzenlemesi  yer almaktadır. (BAKANLIK)             

Şehircilik bakanlığı Kooperatifimize 2017 de yazdığı yazıda kat irtifaklı tapuyu kabul etmeyerek "FERDİLEŞMEYİ tamamlayın" dediğine göre bunun anlamı, "iskân raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmesi gerekir" demek mi? oluyor. Evet, aynen öyle. ““Yapı kooperatiflerinin üzerinde taşınmaz var ise ferdileşme suretiyle hak sahibi ortaklarına dağıtım ve tescilini yapıp kooperatifi fes etmek/yada tür değiştirmesi gerekiyor. Çevre şehircilik Bakanlığı bu uyarıyı onun için yapmış. Ferdilesmenin ne olduğu nasıl yapılacağı belli. Yöneticiler basiretli olmalı. Denetçiler ve 40 yıldır bekleyen kooperatif ortakları da. Çünkü Kooperatifin amacı ferdileşmedir. Çevre Şehircilik Bakanlığı da de üzerine düşen yasa hükmünü hatırlatmış. (Av. Serdar USTA)

““Sadece kat irtifakı kurulması kooperatifin ferdileşmesini mümkün hale getirmez. Bu nedenle de kooperatifin ortaklarına ferdi tapularını verip tasfiye olmasını sağlamaz. Ancak imar barışının ikinci aşaması olan kat mülkiyet süreci ile ilgili gerekli işlemler yapıldığı takdirde, ferdileşme süreci başlar ve kooperatif tasfiye olup, sicilden terkin edilebilir.” (Mali Müşavir Evren Özmen-Kooperatif Site Yönetimi Danışmanlığı, Özmen Mali Müşavirlik)

“Ruhsatını alıp ta tamamlanamayan bağımsız bölümler var ve aidat toplayıp tamamlama imkânı yok ise bile kat irtifaklı olarak ta genel kurul kararıyla ferdileşme yapılabilir. Aksi halde yönetimlerin sorumluluğu devam eder.” (Murat Öner) ““Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)

Peki, Orjan’da durum ne? 1803 konutun birkaç tanesi hariç tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde özellikle son 25 yıldır hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak site yönetimine geçmedik/geçemedik. Oysa konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” işleminin başlatılması gerekiyordu. Serbestlik kararları meseleyi yıllara yaymış olsa da sorunu ortadan kaldırmıyordu. Bu mesele büyüyen bir kartopu gibi kooperatifimizin önünde çözülmeyi ve adım atılmasını bekliyor. Sürecin ertelenip durması hayrımıza değil. Kanunlara uymamak çok ciddi bir konu, öte yandan site beklentilerimize ve menfaatlerimize de aykırı.

Orjan’da “Tapunuz var mı?” sorusuna “Elbette var. Niye ki?” diye cevap veren birçok insan bulabilirsiniz. İşte bu cevap “Doğru bildiğimiz yanlışlardan” sadece bir tanesi. Çünkü, kooperatif yönetimleri bugüne kadar süreyi 60 yıla çıkararak elimizdeki KAT İRTİFAKLI TAPULARIN cins tashihi yapılarak KAT MÜLKİYETİ TAPUSU haline dönüşmesi için bir tür süre uzatımı aldılar. Ama bu süre değerlendirilemeyince hem FERDİLEŞME (FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ)  yani Kat Mülkiyetli Tapularımızın verilmesi, hem de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ gibi devasa iki sorun gelecek yıllara ertelemiş ve ötelemiş oldu.

Oysa elimizdeki kat irtifakı tapuları nihayetinde geçici bir belge. Halâ kurasını çektiğimiz arsa üzerindeki inşaata yönelik mülkiyet hakkı sahibiyiz. Ancak bu belgenin konutlar bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. “KAT İRTİFAKI” neticede arsa payını gösteren bir tapudur. O tapuda maliki olunan dairenin ada ve parsel numarası ile kaç nolu bağımsız bölüm olduğu yazılıdır. Kooperatif ortağı KAT İRTİFAK TAPUSUNU aldıktan sonra inşaat oturulur duruma gelip iskân aldımı artık bir KAT MALİKİ olur.”(Av.İrfan KÖK) Bu işlemin de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde yapılması lazımdı.

 “KAT MÜLKİYETİNE DÖNUSME yani cins tashihi işlemi farklı bir husus. Kat mülkiyeti tapu senedinin başında KAT MÜLKİYETİ TAPUSU yazar. Muhteviyatında da ili, ilçesi, mahallesi, cadde ve sokağı ada, pafta, parsel numarası, bağımsız bölüm no yazar. Toplu olarak Kat mülkiyetine dönüştürme işlemi yasada yapılan değişiklik gereği ilgili belediye imar müdürlüğü tarafından harçları ödettirilip işlem sonucunu Tapu siciline gönderilerek yapılıyor. Toplu karar alınarak kat mülkiyetine dönüştükten sonra her malik bireysel olarak tapuya gidip kendi tapusunu değiştirebilir. Ayrıca her kat irtifak sahibi kendi tapusu ile tapu sicile gidip kat mülkiyeti tapusunu düzenletebilir.” (Av.İrfan KÖK)

FERDİLEŞME NASIL TAMAMLANIR? Madem sadece yönetim planı hazırlama ve kat irtifakı tapusu ferdileşmeye/ferdi mülkiyete geçişi sağlamıyor. Madem elimizde bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara form. Yani inşaatın başlamış ama tamamlanmamış olması hali. Madem Kat mülkiyeti tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bina” söz konusu. O zaman ferdileşme süreci nasıl başlayacak ve nasıl tamamlanacaktır?

Mevzuatımıza göre FERDİLEŞME sürecini başlatan ilk adım FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ. Bu işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve tapu devri ile sonuçlandırılıyor. Ancak Madde hükmüne göre yapı kullanma izninin alınmasını MÜTEAKİP EN ÇOK BİR YIL İÇİNDE ferdi münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili değil. Kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (proje, liste, fotoğraf gibi) tamamlanınca ticaret sicilinden alınmış yetki belgesine istinaden kooperatif temsilcileri kat mülkiyeti talebinde bulunuyorlar. Bu talebe istinaden her bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif için de söz konusu. Yani ferdileşme ile beraber kooperatifin adı da tapu kütüğünden terkin edilmiş oluyor.

Orjan için SİTE YÖNETİMİ kaçınılmaz ve yasal bir zorunluluk. Bu süreç daha kat irtifakı aşamasında doğmuştu. Çünkü 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI hepimiz adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı alırken o belgeyi imzaladık. Böylece tescil edilen yönetim planı bütün Orjan ortakları ve yönetimler için uyulması zorunlu bir taahhütname halini aldı. 40 yıldır da kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.

Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin başlaması, yani KAT İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu. Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor. Bu anlamda Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site yönetimine geçilmemesi hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa açık aykırılık teşkil eden bir durum. Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık.  Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde de ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri sonuçlandırılır.  

PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor.

Öte yandan 634 sayılı yasa kapsamında bir site yönetimi kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması da site yönetimi için yeterli değil. 17.maddedeki şartlar tamamlandığında işte o zaman site yönetimi oluşturma hazırlıkları başlayabilir. Ki bu bize göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı 2014 yılıdır. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.

Şehircilik bakanlığı kooperatife 2017 de yazdığı yazıda “…yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden…”ifadesiyle dosyada ekli bulunan KAT İRTİFAKLI TAPUYU da kabul etmemiştir. Buradan çıkarılacak sonuç, Orjanda FERDİLEŞME için KAT İRTİFAKLI TAPULARIN YETERLİ OLMADIĞIDIR.  Kooperatif amacının sonlanabilmesi için kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi gerektiğidir.  Bu durum site yönetimi kurulmasına engel değildir ama kooperatif açısından "iskân raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmemesi” FERDİLEŞME işlemlerinin gerçekleşmediği anlamına gelmektedir.

Bu yavaştan alış, hatta unutma/unutturma bir tür kanuna karşı durma değil midir? Olması gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç de hayrımıza değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir bir yararı yok. 1803 KONUTU İÇEREN 343/3 ANAGAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİ HALA KOOPERATİFTE. Ayrıca zaten Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapu bulunuyor. O yüzden mümkün olan ilk fırsatta genel kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ sürecini başlatacak bir karar alınması son derece önemli.

FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASININ SONUÇLARI NE OLUR? Orjan’da 1985 yılında kat İrtifakı kuruldu. O yıldan bu yana herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik, duymadık. Bu kusur ve ihmal ötesi çok ciddi bir durum.

Bakanlığın başvurumuza cevabında : ”Yapı kooperatiflerinin özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini kolaylaştırmak için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun  "Dağılma sebepleri"  başlıklı 81 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre,  “Bu düzenleme ile anasözleşmede gösterilen işlerini tamamlayan ve tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerini gerçekleştiren kooperatiflerin, tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yaparak dağılmaya ilişkin hükümler uygulanmaksızın site işletme kooperatifine dönüşmesine imkân tanınmıştır. Dolayısıyla tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile ferdileşme gerçekleştirmeyen kooperatiflerin tür değiştiremeyeceği, değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK) ifadesi var.           

Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek reddetmiş. Bu arada da ne yapmamız gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor!” diyor.

Ancak bu uyarıya rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci kaldılar.

Bu tutum sürdürülürse Bakanlıkla yapılacak ilk yazışmada kooperatifin daha ağır eleştirilmesi kaçınılmaz olacak.  Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir. Çünkü ister konut ister işyeri amaçlı olsun, bütün yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amaçlarına ulaşmış sayılacakları ve dağılacakları yasa gereği. Yasa bu su sonun tek istisnasını da açıklamış: “AMACI VE ADI DEĞİŞTİRİLİRSE O TAKDİRDE DAĞILMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER UYGULANMAZ” diyor.

Bu durumda bilinmesi gereken bir şey daha var. Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ! Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri için de geçerli bir kural. Maalesef malikler de haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.

Ferdileşme sürecinde “Kat irtifaklı tapu sahipleri iskân raporu aldıklarında KAT MALİKİ olmuş oluyorlar mı?” sorusu akla takılabilir. Cevap şu: 634 teki kat maliki tanımı "Kat Maliki; Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir." Bu nedenle zaten almış olduğumuz kat irtifakı tapularına istinaden kat malikiyiz. Çünkü Kat irtifakı kat mülkiyetinin bir ön aşamasıdır. Yalnız kat maliki olmak için iskân ruhsatı alma zorunluluğu var. (Memduh Demir) Ancak “634 sayılı kanunda bu kanuna tabi olmak için kat mülkiyeti tapusu alma şartı yok. Bu tapuyu verme sorumluluğu yönetimlere, alma sorumluluğu da doğrudan kat malikine ait”. (GT) 

Bu durumda “aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir mi?” sorusunun cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez. (Memduh Demir) Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz. Ortak alan arsa dükkân varsa işlerlik kazanması gerekiyorsa Site Yönetimi oluşturup aidat ile sitenizi yaşanır hale getirin”(Kemal Dikmen) “Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17.maddesine göre, kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur” diye düşünüyorum. (Av.H.Sancar KARACA)

Neticede amacını ve işlevini tamamlayan kooperatiflerin derhal Genel Kurul’u toplayarak tasfiye yada dönüşüm sürecini başlatmaları gerekiyor. Genel Kurul toplanmıyor veya kooperatifin dağılması yada işletme kooperatifine dönüşüm yönünde karar alınamıyorsa konu dava konusu edilebilir. Bu durumda mahkemenin vereceği kararla kooperatifin dağılması ve kapatılması gündeme gelebiliyor. Bu süreci durduracak tek seçenek ana sözleşme değişikliği yaparak İşletme Kooperatifine dönüşümdür.

Şayet hazırlıklı değilsek, böyle herhangi bir emrivaki ile karşılaştıktan sonra düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım. Meselâ 2021 yılında 1163 sayılı Kooperatifler kanununa eklenen yeni değişikliklere uyum için süre bitmeden gerekli düzenleme ve uyum adımlarını atmak zorundayız. Özellikle de anasözleşmede değişiklik çok önemli.

Çünkü 21/10/2021 tarihinde 7339 sayılı KOOPERATİFLER KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’un https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/10/20211026-2.htm 11.maddesi aynen: “MADDE 11 – 1163 sayılı Kanunun 81 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci ve ikinci cümleleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklinde.

Öte yandan kooperatif anasözleşmemizin https://orjan.com.tr/kurumsal/ana-sozlesme DAĞILMA VE TASFİYE başlıklı YEDİNCİ BÖLÜMÜNDE Birleşme ve Devir (Madde 84), Dağılma Sebepleri (Madde 85), Tasfiye Kurulu (Madde 86) ve Tasfiye Kurulunun Görevleri ve Tasfiyenin Yürütülmesi(Madde 87) ise hala değiştirilmedi. Kaldı ki 26 maddelik aynı kanunun başta KOOPBİS (3 ve 4.maddeler)  olmak üzere uyum gerektiren başka maddeleri de var. Özellikle vurgulanması gereken nokta; 7339 sayılı değişiklik kanununun 19.maddesi ile eklenen GEÇİCİ MADDE 9’da “..Kooperatifler ve üst kuruluşları, anasözleşmelerini en geç üç yıl içinde bu Kanun hükümlerine intibak ettirmek zorundadır. Anasözleşmelerini intibak ettirmeyen kooperatif ve üst kuruluşları dağılmış sayılır…”hükmü bulunuyor. Bu çok ciddi bir uyarı. Demek ki önümüzdeki bir yıllık süre Orjan için son derece önemli ve stratejik. Gereği yapılmazsa duvara çarpmış gibi olacağız.

Konu ile ilgili aydınlatılması gereken son konu; FERDİLEŞMENİN KOOPERATİFLE VE SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİSİ NEDİR? sorusudur. Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Konuşmalarda, yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde hep bu adın kullanıldığını hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal olarak site yönetimine geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız. Neticede kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.

FERDİLEŞME 1803 kooperatif ortağının da “YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİNİ VE KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI” alması ise; 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81.maddesine göre konutları inşa etme ve ferdileşmeyi yapmanın sorumlusu Yönetim Kurulu olduğu halde, hala bazı konutlar  yapılamadığı gibi ferdileşme sorumluluğunu da yerine getirmemiştir. Ferdileşme işlemleri yıllara yayılmış olarak her kat maliki tarafından yapılmak zorunda kalmıştır.  Bu şart oluştuğunda konut yapı kooperatifi işletme kooperatifine geçebilir /veya kendini tasfiye edebilir. Ama “Bu şartın site yönetimine geçişle bir ilgisi yoktur ve  gerçekleşmese de site yönetimine geçiş yapılır”. (GT) Neden? Çünkü 634 sayılı kanunun 17.nci madde üçüncü fıkrası “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” diyor da ondan.

Sonuç olarak proje tamamlanıp konutlar bittiğinde elimizdeki kat irtifaklı tapuların kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. Somut olarak bu işlemin de iskân raporunun alınmasını takip eden bir yıl içinde olması gerekiyordu. Ayrıca 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren de ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz.

Orjan Konut Yapı kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme çerçevesinde 46 yıldır varlığını sürdürüyor. Konut siteleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup, yönetilmekte. Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te 1'inin "Genel Kurul" çağrısı üzerine toplanması gerekiyor. Yönetim seçimi işte bu kat malikleri genel kurul toplantısında yapılacak. Toplantı sonrasında; yönetime seçilen kişi "Site yöneticisi" oluyor. Birden fazla kişi seçilmesi halinde ise; artık bir "Yönetim Kurulu"ndan söz edilmekte.

Peki “site” nedir, ne Kooperatiften ne farkı var? Site kelimesinin kökeni, Latince'deki "çite" kelimesiymiş. Dilimize Fransızca'dan geçmiş bir sözcük. Sözlüklere göre “belirli amaçlarla kurulmuş, oluşturulmuş konut topluluğuna” site deniyor. Kelime anlamı olarak “kent ve şehir”olgusuyla doğrudan alâkalı bir kavram.  Bu nedenle site için bir tür “toplu konut yerleşkesi” diyebiliriz. Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış birden çok konut yapısını içinde barındıran alana "SİTE" deniyor. Dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

1163 sayılı Kooperatifler Kanununa https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.1163.pdf göre kurulmuş ve faaliyet gösteren bugünkü Orjan ise eski ve büyük bir yazlık KONUT KOOPERATİFİ. Ama neticede bir yapı Kooperatifi olarak da amacımız “konutların ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tescili”yle sınırlı. Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. Öte yandan aslında site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz. Oysa “Bana göre 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. maddesi gereğince site yönetimine geçişin önünde hiçbir yasal engel yok. Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planı da var.” (GT)

Peki, “mevcut yasaya ve yönetim planlarına göre kat irtifaklı tapu sahipleri diğer kat malikleri gibi toplantılara katılıp oy kullanabilirler mi?” Bir uzman bu konuda şöyle demiş: “Kat irtifaklı veya kat mülkiyeti fark etmez toplantılara katılıp oy kullanabilirsiniz. Bunun yasal dayanağı 634 sayılı kat mülkiyeti kanunudur.” (Memduh Demir)

1163 ile 634 farklı iki yasa. Birbirine karıştırılmamalı. Birinde kooperatifin amacını tamamlayıp tasfiyesine yada şekil değiştirmesine giden bir süreç var diğerinde ısrarla önü kesilmek istenen site yönetimi kurulması. Meselenin kesişim noktası her ikisinin de ortak noktası gibi görünen ve ısrarla geciktirilen FERDİLEŞME ile ilgili. O yüzden bugün temel sorunumuz; Konutu biten iskân almış halen oturmakta olan ortaklarımızın neden hala tam olarak KAT MÜLKİYETİ hakkına sahip olamamaları ve neden hala SİTE YÖNETİMİNE geçememiş olmamızdır. Bu sorunun bu güne kadar geciktirilmiş olması gerçekten Orjan için çok ciddi bir problem.

İşin uzmanları da; “kooperatiflerde ferdileşme işlemi tamamlanırken, kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölüm kalmadığında zaten kooperatifin ismi pasif durumda kalır”. (Av.İrfan KÖK) Kanun “Kooperatif ana sözleşmede gösterilen islerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklindedir (Av.Serdar USTA)dediğine göre seçeneklerimiz belli, yol haritamız nettir.

Kooperatif açısından Ferdileşme bir zorunluluk, ancak SİTE YÖNETİMİ kurulmasının şartı değildir. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 04.01: Yıllardır ertelenen FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) SÜRECİ tamamlanmalı. (Srn01.11 ve Srn 02.03 ile bağlantılıdır.)

Srn 04.02:   Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ SÜRECİ BAŞLATILMALI.

(Srn01.11 ve Srn 02.03 ve sorunlarla bağlantılıdır)

Srn 04.03:  ORJANIN SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ BAŞLAMALI. (Sr.01.06, Sr.01.15, Srn 01.24 ve Srn03.03 ile bağlantılıdır)

Srn 04.04:  Orjan henüz yasal anlamda bir site değil, yönetimler onu KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler.

Srn 04.05: 2021 de çıkan 7339 sayılı kooperatifler kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun uyarınca ORJAN ANASÖZLEŞMESİ TANINAN SÜRE İÇİNDE BU KANUN HÜKÜMLERİNE İNTİBAK ETTİRİLMELİ.

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

 

Hdf 04.01: Srn 04.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf 02.03 hedeflerle bağlantılıdır. 

Hdf 04.02: Srn 04.02 numaralı sorun için çözüm olmak üzere;  Srn.01.11 ve Srn 02.03 sorunlar bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf.02.03 hedeflerle bağlantılıdır. 

Hdf 04.03: Srn 04.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedef ile bağlantılıdır.

Hdf 04.04: Srn 04.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 Srn 02.04 sorunları da dikkate alınarak, Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedefleri takip edilir.

Hdf 04.05: Srn 04.05 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; 7339 sayılı kanun uyarınca YAPILMASI GEREKEN ORJAN ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN gerçekleştirilmesi.

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

 

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.04.2025.01: Srn 04.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Sr.01.06, Sr.01.15, Srn 01.24 ve Srn 03.03 numaralı sorunlar bağlamında Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleriyle bağlantılı olarak;  (Ek: Yapı kooperatifi halinin sonlandırılması ile işletme kooperatifi ve site yönetimi konularında gereğinin yapılabilmesine yönelik genel kuruldan önce konulacak gündem maddesinin açıklaması yapılmalı. Bunun için Çalıştay raporunda tespit edilen sorunlardan hareketle önerilen hedef ve stratejilerden yararlanılmalı. Böylece ortaklar kooperatif yönetiminin site yönetimi olmadığını, görev ve hizmet farklılığı olduğunu, yapı kooperatifi halinin er geç terk etme zorunluluğu olduğunu anlamalıdır. (YE) devamında; Str.01.2025.06, Str.01.2027.05, Str.01.2029.02, Str.01.2031.01 ve Str.01.2031.04 ve Str.03.2025.02 stratejileri uygulanılarak sonuca gidilecektir.

Str.04.2025.02: Srn 04.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 Srn 02.04 sorunları da dikkate alınıp Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedefleri takip edilerek, Str.01.2025.06, Str.01.2027.05, Str.01.2029.02, Str.01.2031.01 ve Str.01.2031.04, Str.03.2025.02 ve Str.04.2025.01 stratejileri uygulanarak sonuç alınacaktır.

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.04.2026.01: Srn 04.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.02 (Hdf.02.03 ile aynı) hedefini gerçekleştirmek üzere; 1163 sayılı kanunun 81. Maddesi uyarınca Orjan Ortaklarına KAT MÜLKİYETLİ TAPULARININ VERİLEBİLMESİ için GENEL KURULDAN KARAR ALINARAK tapu müdürlüğü ve belediye nezdinde gereken hazırlığın başlatılması Srn.01.11 ve Srn 02.03 sorunlar bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf.02.03 hedeflerle bağlantılı olarak Str.01.2026.06 ve Str.01.2027.01 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilmeli ve Str.02.2027.02 stratejisiyle sonuçlandırılmalıdır.

Str.04.04.2026.02: Srn 04.05 numaralı sorun için çözüm ve Hdf 04.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; 7339 sayılı kanun uyarınca YAPILMASI GEREKEN ORJAN ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN genel kurulda onaylanması.

Haziran 2027 genel kuruluna kadar;

Str.04.2027.01: Srn 04.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.11 ile Srn.02.03 da dikkate alınarak Hdf.01.11 ve Hdf 02.03 hedefi kapsamında Str.01.2026.06, Str.01.2027.01 ve Str.02.2027.02 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilir.

 

05 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 5:

SÜREKLİ TARTIŞILAN; TEMİZLİK, ÇEVRE, HAYVAN HAKLARI, GÜVENLİK, KOMŞULUK İLİŞKİLERİ, PROJE DIŞI İŞLER, GÜRÜLTÜ, SOSYAL FAALİYETLER, ORTAK ALAN BAKIM VE KORUMA, TRAFİK VB. GİBİ TALEP VE MESELELER SİZCE KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN MIDIR? DEĞİLSE BU TALEP VE UYGULAMA NEDİR? NEYİ YANLIŞ YAPIYORUZ? DOĞRUSU NASIL OLMALI?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Bu sorunun belirlenmesinden amaç; son yıllarda sıklıkla tartışılan “TOPLU YAŞAM KURALLARI” üzerindeki belirsizlikleri aydınlatmak. Öncelikle vurgulayalım ki Orjan bir Konut Yapı Kooperatifidir. 1969 yılında 1163 sayı ile yasalaşan KOOPERATİFLER KANUNU ve ANASÖZLEŞMESİNE göre faaliyet göstermektedir. Kanunun 3.maddesi YAPI KOOPERATİFLERİNİN AMACI ve FAALİYET KONULARINI ana sözleşmeye bırakmış durumda. (1)

Nitekim “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ ANA SÖZLEŞMESİNİN” AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6. Maddesi “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır “ diye başlıyor. Sonra da “Bu amaçla kooperatif” neler yapar onları saymış: “1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ORTAKLARINA KONUT YAPTIRIR. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.” (2)

Görüldüğü üzere ne 1163 sayılı kanununda ne de ona dayalı olarak çıkarılan Ana sözleşmede TOPLU YAŞAM KURALLARI bulunmuyor.  Zira, ana sözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI arasında son yıllarda Orjan kamuoyunda sürekli tartışılan temizlik, çevre, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyal faaliyetler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler yok.

Bu konu aynı ana sözleşmenin DÖRDÜNCÜ BÖLÜM, KOOPERATİFİN ORGANLARI VE YÖNETİMİ başlıklı kısımda ne GENEL KURUL Görev ve Yetkilerini düzenleyen 23.maddede ne de YÖNETİM KURULU Görev ve Yetkileri (Madde 44) kapsamında da YER ALMIYOR.

Yani tartışılan kurallar KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN DEĞİL. O halde “BU TALEPLER” son yıllarda neden yoğunlaştı? Kooperatif yönetimlerinin buna sebep olan “UYGULAMALARI” mı var? Evet, meselâ sahilin sezona hazırlanması, sezon sonunda toplanması, sahil temizliği, bahçe atıklarının toplanması ve çevre bakımıyla ilgili çalıştıklarını görüyoruz. Ayrıca tören ve müzikli eğlenceler gibi bazı sosyal faaliyetler de yapılıyor diyelim. Ortak alanların bakım ve koruması da yıllardır imkânlar ölçüsünde kooperatif tarafından yürütülüyor. Bunlar Kooperatifin amacı ve faaliyet konuları içinde olmamasına rağmen “DE FACTO” uygulamalar. Yani yıllar içinde güncel gerçeklikler doğrultusunda doğal olarak yerleştiler. Bütçedeki aidat miktarı da bu hizmetlerin maliyeti de dikkate alınarak hesaplanıyor.

Öte yandan çöpler belediye tarafından alınıyor. Güvenlik, trafik, gürültü (Emniyet), sokak hayvanları (Belediye), komşuluk ilişkileri (Mahkeme), proje dışı işler(Belediye imar) ve ilaçlamalarsa (Sağlık Müd.) İLGİLİ KAMU KURUMLARINDAN bekleniyor. Bu taleplerle ilgili kooperatif yönetimi ve çalışanları kendilerine iletilen sorun ve talepleri ilgili kamu kuruluşlarına aktarıyor ve önemi ölçüsünde takip ediyor olmalılar. Ama TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN BU MESELELER kesinlikle KOOPERATİF AMAÇ VE FAALİYETLERİ KAPSAMINDA DEĞİLLER.

Sahilde şezlong, şemsiye ve duşların idaresi, 414 ya da havuz işletmesinden kaynaklı sorunlar, medeni ilişkiler, görgü kuralları, giriş çıkış kontrolü ve yabancılar meselesi vb. gibi tartışmalara neden olan daha pek çok irili ufaklı konu daha sayılabilir. Bunların muhatabı da belki kaçınılmaz olarak kooperatif yönetimi oluyor ama ÇÖZÜM ADRESİ BU DEĞİL!

Çünkü sayılan “Tüm bu işler ve görevler site yönetimine aittir.” (GT) Yani doğru adres 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI (3) VE YÖNETİM PLANIDIR.(4) İşte yanlış burada. Aramızda tartışıp durduğumuz bu konular bir KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN işi değil. Bu noktada hem kooperatif yönetimlerinin amaç ve faaliyet konuları dışına çıkarak yaptıkları yanlış, hem de ortakların bu meselelerin çözümünü kooperatif yönetiminden beklemeleri YANLIŞ. Kooperatif 2014 ten beri Orjanda site yönetimi kurulmasına önayak olmadığı gibi, kısmen YETKİSİ OLMADIĞI HALDE durumdan vazife çıkararak sanki site yönetimi imiş gibi davranmaya devam etti.

Oysa Orjanda uygulanması gereken TOPLU YAŞAM KURALLARI dediğimiz zaman temel kaynağımızın Kat Mülkiyeti hukuku olduğunu bilmeliyiz. Bu hukukun da iki dayanağı var; ilki 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI, diğeri de ona dayalı çıkarılmış SİTE ANASÖZLEŞMESİ niteliğindeki YÖNETİM PLANIDIR. Genel uygulamalara baktığımızda buna ilave olarak, dayanağını yönetim planından alan APARTMAN KURALLARI, SİTE KURALLARI, UYULMASI GEREKEN KURALLAR veya SİTE YÖNETMELİĞİ gibi araçların da var olduğunu görebiliyoruz.  

İnsanların birlikte bulunduğu yaşam alanlarında düzeni sağlamak, anlaşmazlıkların çıkmasını engellemek ve herkesin daha mutlu ve huzurlu yaşaması için elbette bazı SİTE YAŞAM KURALLARI olmalıdır ve çok daha önemlisi ONLARA UYMAK gerekir. Site Yaşam Kuralları ile amaç site sakinlerinin, güvenlik ve huzurunun sürekliliğini sağlamak, daha güzel ve yaşanabilir mekânlar elde edebilmek için uyulması gereken temel kuralların ortaya konulmasıdır. Site dahilinde kullanılan tüm ortak alanlar, taşınabilir ve taşınmaz tüm demirbaşlar kapsama dahildir. Site sakini olmayıp, geçici olarak bulunan kişiler, site hizmetlerinde, sosyal tesislerin işletimin de görev yapanlar dahil olmak üzere site içinde bulunan tüm kişiler açıklanan SİTE YAŞAM KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIR.

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASININ “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜNDE; 15, 16 ve 17.maddelerinde “A) Kat maliklerinin hakları” sayılmıştır. 15.madde “I-Bağımsız bölüm üzerinde”: “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” hükmünü haiz. Yine 16.maddede “II - Ortak yerler üzerinde”: “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” hükmü bulunuyor.

Hemen ardından gelen “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ de düzenleyen önemli bir madde. “Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”

Bu madde Orjanda 2/3 çoğunluğun sağlandığı 2014 yılı itibariyle site yönetimine geçmemiz gerektiğini söylüyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış yoldayız. Dolayısıyla da Nasrettin hoca gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da havaya tartışıp duruyoruz. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Nitekim aynı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜM “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” kısmında “B) Kat Maliklerinin borçları” da sayılmış. 18.maddede yer alan “I -Genel kural”: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” diyor.

O halde bir de esas odaklanmamız gereken belgeye, ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI’na bakalım. 1985’ten beri var olan ama bir kenarda unutulmuş duran Yönetim Planımızın B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI başlıklı 7,8 ve 9.maddeleri uymak durumunda olduğumuz ama unuttuğumuz “Toplu yaşam kurallarını” ayrıntılı olarak saymış.

“Madde–7) Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır.”

“Madde–8) Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” diyor.  9.madde ise “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” dedikten sonra ”Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” diyor ve (a) dan (l) ye tam 13 KURAL sayıyor.

“Madde–9) Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır.
Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar:

a) Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. gibi şeyler silkemezler, su, çöp ve benzeri malzemeleri dökemez veya atamazlar.
b) Kendi bağımsız bölümü ortak yerlerde kat malikleri kurulunca izin verilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan besleyemez, barındıramazlar.
c) Bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerler ile sitenin orta alanlarında patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramaz, kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiç bir şey bırakamazlar.
d) Özellikle gece yatma saatlerinde gürültü yapacak şekilde çamaşır makinesi radyo, taksi klaksonu vs. araçlar kullanılmasında site sakinlerini rahatsız edemezler bunlar içinde site içinde hareket eden motorlu taşıtların klakson çalmaları gündüz ve gece yasaktır.
e) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde grup toplantıları düzenleyemez, eğlence tertip edemezler.
f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle yasaktır.
g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması esastır.
h) Ortak yerler olarak belirlenen bahçe ve otoparklar, plaj ve orta alan kat malikleri kurulunca karar alınmaksızın hiç bir tesis, tadilat ekim ve dikim yapılamaz.
ı) Tüm kat malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında yeterli mesafe bırakılarak yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine peşinen muvafakat etmişlerdir.
i) Her kat maliki sağlık koşullarına uygun olarak yönetim kurulunca saptanacak kapaklı bir çöp bidonu edinmek zorundadırlar.
j) Ayrıca bir karara gerek olmaksızın tüm kat malikleri çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasına ilişkin masraflara katılmak zorundadırlar.
k) Bağımsız bölüm teraslarının gölgelendirilmesinde doğal malzemelerden yararlanmaya özen gösterilecek genel görünüme ters düşecek renklerde branda, ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak ve görüntünün engellenmemesine dikkat edilecektir.
l) Arabaların konulması için ayrılacak yerler dışında her hangi bir yere oto vesaiti gibi araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir. Kat malikleri ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini yönetim kurulunca tespit edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya duvarların toptan yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri yapılacak masrafa iştirak edecektir.”

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırabilirsiniz.

Bu kuralların 40 yıldır var olduğunu, uyulması gerektiğini kaçımız biliyor? Unutmuş olabiliriz ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Dolayısıyla da yapılan tartışmalar havanda su dövmek gibi sadece klavye silahşorlüğü ile sınırlı kaldı. Doğru zeminde doğru şeyleri konuşarak etkin olunamadı ve Orjan için olumlu katkıya dönüşemedi.

Oysa TOPLU YAŞAM KURALLARI dediğimiz esaslar yerine göre dine”, “ahlaka”, “görgüye” yada “hukuk kurallarına” dayanırlar. Bu kurallar birbirine benzer özellikler taşır ve her biri toplum hayatını doğrudan ya da dolaylı düzenlemeye yöneliktir. Kaldı ki çağımızda yaşanan KENTLEŞME OLGUSU ve ŞEHİR KÜLTÜRÜ dediğimiz şey genel kabul görmüş ilke ve kuralları da beraberinde getirmiş bulunuyor. Bütün bunlar sonuçta “ortak yaşam alanlarının daha düzenli ve yaşanılası olması adına tercih edilen kuralları” içermekte.

Nitekim ülkemizde benzer sitelerde uygulama olarak YÖNETİM PLANINA DAYALI OLARAK Site yönetmeliği, site kuralları ya da uyulması gereken kurallar başlığı ile ilave düzenlemeler yapıldığı görülüyor. Aşağıdaki linklerde böyle bazı site kuralları ÖRNEK OLARAK verilmiştir. (5)(6) Bakıp bilgi edinilebilir.  Burada sıralanan maddeler, hiç kuşku yok ki toplu yaşam alanlarının daha yaşanabilir kılınması için gerekli olan kurallar olup, tüm bağımsız bölüm malikleri, misafir, işçi-usta ve ziyaretçilerce uyulması istenir. Niçin bizim de böyle TOPLU YAŞAM KURALLARIMIZ olmasın ki? 

(1- 1163 sayılı kanun:  https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.1163.pdf )

(2- Anasözleşme: Kaynak <https://orjan.com.tr/kurumsal/ana-sozlesme>)

(3- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 )

(4- Orjan site yönetim planı: Kaynak <https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani>)

(5- Ayyıldız sitesi: Kaynak <https://ayyildiztatilsitesi.com/Kurallar.aspx>)

(6- Korukent sitesi: Kaynak <https://www.korukentsitesi.com/site-yasam-kurallari.html>) 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 05.01: Orjanın UYGULANABİLİR ve SÜRDÜRÜLEBİLİR nitelikte derli toplu, açık net “ORJAN SİTE KURALLARI” (Toplu Yaşam Kuralları) yok,

Srn 05.02: TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN SORUNLAR üzerinden havada ve etkisiz     kalan tartışmalar yaşanıyor,

Srn 05.03: Orjanda TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ konusunda DOĞRU ÇÖZÜM   ADRESİNİN ne olduğu bilinmiyor,

Srn 05.04: Dayanak ve sorunlara çözüm adresi olarak 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI   VE güncellenen YÖNETİM PLANI ile uygulamada Yönetim kurulu kararlarıyla     şekillenen ORJAN SİTE KURALLARINA ihtiyaç var, 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 05.01: Srn 05.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Orjanda TOPLU YAŞAM KURAL                 VE GEREKLERİ konusunda DOĞRU ÇÖZÜM ADRESİNİN 634 SAYILI KAT                        MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN SİTE YÖNETİM PLANI olduğunun gösterilmesi,                 bilinmesi ve anlaşılmasının sağlanması,

Hdf 05.02:Srn 05.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; UYGULANABİLİR VE SÜRDÜRÜLEBİLİR nitelikte “ORJAN SİTE KURALLARI” (Toplu Yaşam Kuralları) oluşturulması,

Hdf 05.03: Srn 05.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN SORUNLAR üzerinden havada ve etkisiz kalan tartışmalar yerine katılımcı bir yaklaşımla talep, şikayet ve önerilerin değerlendirilmesi,

Hdf 05.04: Srn 05.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere;Dayanağı 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI VE güncellenen YÖNETİM PLANI olan ve Yönetim kurulu yetkisiyle ortaya konan SİTE KURALLARININ uygulamaya sokulması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.05.2025.01: Srn 05.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 05.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bir konut yapı kooperatifinin SİTE KURALLARI ortaya koyma yetki ve görevinin olmadığı, bu yüzden de CAYDIRICI ve ZORLAYICI MÜEYYİDELER uygulanamadığı açıklanarak; Orjanda TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ konusunda DOĞRU ÇÖZÜM ADRESİNİN ne olduğunun gösterilmesi, bilinmesi ve anlaşılmasının sağlanması için uygun olan her aracın kullanılmasına çaba gösterilmelidir.

Str.05.2025.02: Srn 05.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 05.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kuruldan alınacak yetki çerçevesinde Yönetim kurulunun sorumluluğunda geçici ve süreli olarak kurulacak bir GÜNCELLEME KOMİTESİ ile Yönetim Planına dayanan, Orjan ihtiyaç ve gerçekliklerini göz önüne alan, ayrıca ülkemizdeki benzer örneklerinden de yararlanılan YÖNETİM PLANINA DAYALI UYGULANABİLİR VE SÜRDÜRÜLEBİLİR nitelikte “ORJAN SİTE KURALLARI” (Toplu Yaşam Kuralları) oluşturulabilir.  

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.5.2026.01: Srn 05.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 05.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; TOPLU YAŞAM KURALLARI kooperatif amaç, görev ve sorumluluklarından olmadığına göre son yıllarda yoğunlaşan “BU TALEPLERİN” sağlıklı bir şekilde karşılanabilmesi için; TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN SORUNLAR üzerinden havada ve etkisiz kalan tartışmalar yerine DOĞRU ÇÖZÜM ADRESİ (Kat Mülkiyeti hukuku, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN SİTE YÖNETİM PLANI) zemininde, BUGÜNE KADARKİ ORJAN UYGULAMALARI DA DİKKATE ALINARAK katılımcı bir yaklaşımla talep, şikayet ve önerilerin YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME KOMİTESİ tarafından değerlendirilmesi mümkündür. 

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.05.2027.01: 

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.05.2028.01: 

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.05.2029.01:Srn 05.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 05.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif yönetiminin Toplu yaşam kuralları konusunda YETKİSİ OLMADIĞI HALDE durumdan vazife çıkararak sanki site yönetimi imiş gibi davranması sona ermeli. Bunun için güncelleme çalışmaları tamamlanan YENİ YÖNETİM PLANI oluşan Temsilciler Kurulu tarafından görüşülüp onaylanmalı. Dolayısıyla dayanağı ve sorunlara çözüm adresi 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASI VE güncellenen YÖNETİM PLANI yürürlüğe girmelidir. Onunla beraber Yönetim kurulu yetkisiyle ortaya konan YÖNETİM PLANINA DAYALI “ORJAN SİTE KURALLARI” da uygulamaya sokulmalıdır.  

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.05.2030.01: 

Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.05.2031.01:

06 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 6:

TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ TARAFINDAN ORTAYA KONABİLİR Mİ? KOOPERATİF BU KONUDA CAYDIRICI VE ZORLAYICI MÜEYYİDELER UYGULAYABİLİR Mİ? 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

İnsanların birlikte bulunduğu yaşam alanlarında düzeni sağlamak, anlaşmazlıkların çıkmasını engellemek ve herkesin daha mutlu ve huzurlu yaşaması için elbette bazı SİTE YAŞAM KURALLARI olmalıdır ve çok daha önemlisi ONLARA UYMAK gerekir. Site Yaşam Kuralları ile amaç site sakinlerinin, güvenlik ve huzurunun sürekliliğini sağlamak, daha güzel ve yaşanabilir mekânlar elde edebilmek için uyulması gereken temel kuralların ortaya konulmasıdır. Site dahilinde kullanılan tüm ortak alanlar, taşınabilir ve taşınmaz tüm demirbaşlar kapsama dahildir. Site sakini olmayıp, geçici olarak bulunan kişiler, site hizmetlerinde, sosyal tesislerin işletimin de görev yapanlar dahil olmak üzere site içinde bulunan tüm kişiler açıklanan SİTE YAŞAM KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIRLAR.

22 Çalıştay sorusundan 6.sında ilk olarak “TOPLU YAŞAM KURAL VE GEREKLERİ BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ TARAFINDAN ORTAYA KONABİLİR Mİ?” sorusu var. Gerçeği anlayabilmek için en sonunda söyleyeceğimiz şeyi en başta yazalım: “Konabilir ama şartlar onu gerektiriyorsa.” Ama hemen şunu da belirtelim ki bu durum normal değil, aksine normalin sınırlarını zorlayan bir haldir. Yani soruyu cevaplandırabilmek için önce “normal nedir?” den başlamamız gerekiyor.

1163 sayılı KOOPERATİFLER KANUNUNUN atıfta bulunduğu “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ ANA SÖZLEŞMESİ”nin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6. Maddesi “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır“ diye başlıyor. Sonra da “Bu amaçla kooperatif” neler yapar onları saymış: “1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ORTAKLARINA KONUT YAPTIRIR. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.”

Demek ki ne 1163 sayılı kanunda ne de ona dayalı olarak çıkarılan Ana sözleşmede TOPLU YAŞAM KURALLARI ile ilgili bir husus bulunmuyor. Yani Orjanın yasal AMAÇ VE FAALİYET KONULARI arasında son yıllarda Orjan kamuoyunda sürekli tartışılan temizlik, çevre, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyal faaliyetler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb. gibi talep ve meseleler yok. Bu konu aynı ana sözleşmeye göre ne GENEL KURUL Görev ve Yetkileri arasında, ne de YÖNETİM KURULU Görev ve Yetkileri kapsamında da YER ALMIYOR.

1163 sayılı yasanın “Kooperatiflerin Dağılması” başlıklı YEDİNCİ BÖLÜMÜ A) Dağılma sebepleri altında yer alan 81.maddesinin 2021 yılında değişen (Değişik birinci cümle:21/10/2021-7339/11 md.) şu cümlesi bizi çok yakından ilgilendiriyor. “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır.” Hemen ardından gelen (Değişik ikinci cümle:21/10/2021-7339/11 md.) ”Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” hükmü de öyle. Konumuz bu olmadığı için Orjanın amacını bir kez daha vurgulayan ve yerine geldiğinde amacına ulaşmış sayan bu cümleleri bir kenara not ederek 1163 sayılı kanunu bir yana bırakalım.

Peki, yukardaki kurallar KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN DEĞİLSE “TOPLU YAŞAM KURALLARI İLE ALAKALI BU TALEPLER” son yıllarda neden yoğunlaşmış olabilir? Buna neden olan şey acaba Kooperatif yönetimlerinin bizzat kendisi ve bazı “UYGULAMALARI” mıydı? EVET AYNEN ÖYLE. Meselâ sahil temizliği, bahçe atıklarının toplanması, çevre bakımı, bazı tören ve müzikli eğlenceler, ortak alanların bakım ve koruması, giriş kapısındaki önlemler yıllardır imkânlar ölçüsünde kooperatif tarafından yürütülüyor. Her yıl genel kurula sunulan BÜTÇELER VE AİDAT MİKTARI da doğal olarak bu hizmetlerin maliyeti dikkate alınarak hesaplanıyor.

Öte yandan çöpler belediye tarafından alınıyor. Güvenlik, trafik, gürültü (Emniyet), sokak hayvanları (Belediye), komşuluk ilişkileri (Mahkeme), proje dışı işler(Belediye imar) ve ilaçlamalarsa (Sağlık Müd.) İLGİLİ KAMU KURUMLARINDAN bekleniyor. Bu taleplerle ilgili kooperatif yönetimi ve çalışanları kendilerine iletilen sorun ve talepleri ilgili kamu kuruluşlarına aktarıyor ve önemi ölçüsünde takip ediyor olmalılar.

Bütün bunlara ilave olarak sahilde şezlong, şemsiye ve duşların idaresi, 414 yada havuz işletmesinden kaynaklı sorunlar, medeni ilişkiler, görgü kuralları, giriş çıkış kontrolü ve yabancılar meselesi vb. gibi tartışmalara neden olan daha pek çok irili ufaklı konu sayılabilir. Bunların muhatabı da belki kaçınılmaz olarak kooperatif yönetimi oluyor ama ÇÖZÜM ADRESİ DOĞRU DEĞİL! Çünkü TOPLU YAŞAM GEREĞİ OLUŞAN BU MESELELER kesinlikle KOOPERATİF AMAÇ VE FAALİYETLERİ KAPSAMINDA DEĞİLLER. Bunlar Kooperatifin amacı ve faaliyet konuları içinde olmamasına rağmen “DE FACTO” yani güncel gerçeklikler sebebiyle doğan ve süregelen uygulamalar.

Doğru zeminin 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN SİTE YÖNETİM PLANI olduğunu biliyoruz. Aradığımız şey KOOPERATİF YÖNETİMİ değil SİTE YÖNETİMİNDE. Nitekim 634 sayılı kanunun 18.maddesinde yer alan “I -Genel kural”: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” diyor. Yasal bir sitede toplu yaşam kurallarının ana dayanağı kanundaki işte bu madde. 

Bu konuda esas odaklanmamız gereken belge, 1985’ten beri var olan ama bir kenarda unutulmuş duran ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANIDIR. Çünkü Yönetim Planımızın B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI başlıklı 7,8 ve 9.maddeleri uymak durumunda olduğumuz ama unuttuğumuz “TOPLU YAŞAM KURALLARINI” bir bir saymış.

Meselâ “Madde–8) Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” diyor.  9.madde ise “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” dedikten sonra ”Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” diyor ve (a) dan (l) ye tam 13 KURAL sayıyor.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için şaşırtıcı gelebilir ancak bu bir gerçek.  

Bu kuralların 40 yıldır var olduğunu ve uyulması gerektiğini biliyor muyuz? Oysa unutmuş olsak ta bizler bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan YÖNETİMLERİN BU KURALLARI BİLİNÇLİ OLARAK UYGULAMASI GEREKİRDİ. Ama ne yazık ki genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Dolayısıyla da yapılan tartışmalar havada kaldı. Doğru zeminde doğru şeyleri konuşamadığımız için etkili de olmadı. Neticede Orjan için olumlu bir katkı alamadık.

Bu noktada Kooperatif yönetimlerinin TOPLU YAŞAM KURALLARI ile ilgili bazı uygulamalarının dayanağının SİTE YÖNETİMİNİ OLUŞTURAMAMAK olduğunu net olarak söyleyebiliriz. Çünkü “yapı kooperatifinin tek malik olduğu kooperatiflerde henüz kat mülkiyeti kanunu şartları oluşmadığı için kat mülkiyeti kanunu uygulanamaz ve site yönetimi oluşturulamaz.” Bu nedenle geçmişte doğal olarak hizmet verme ve yönetme yetkisi kooperatif yönetim kurulunda oldu ve söz konusu alanda mecburen bazı hizmet ve uygulamalar yapıldı. Ama sonrasında da “boyalı bankta oturulmasın diye başlatılan nöbet” NEDENİ DÜŞÜNÜLMEDEN devam edip bugünlere geldi.

Oysa bundan en az 10 yıl önce 634 saylı kanunun 17.nci maddesinde aranan “2/3 çoğunluğun sağlanmasıyla” Orjanda SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ OLMALIYDI. Tabiatıyla da HEM YASANIN 18.NCİ MADDESİ, HEM DE SİTE YÖNETİM PLANININ 7, 8 VE 9.MADDELERİ UYGULANIYOR OLACAKTI. Bu olmadığı, olamadığına göre tek seçenek yönetimin genel kuruldan yetki alarak site yönetim planını uygulamaya koymasıydı. Tabi ki bu yetki süreli ve geçici olacağından güncel gerçeklik şartlarının gerektirdiği TOPLU YAŞAM KURALLARI yönetim tarafından ortaya konabilir, geliştirilebilir ve buna göre hizmet verilebilirdi. Böylece talepler havada kalmaz, yapılan uygulamaların da hukuki bir dayanağı olurdu. Bu yönde 2018 yılı Genel kurulunda alınmış bir karar (2018/6-b) da maalesef hem usul açısından (süreli ve geçici olmaması) hem de yönetimin sonradan “İHTİYAÇ OLMADI” diyerek uygulamaması sebebiyle akim kaldı.

Böylece yıllardır Kooperatif yönetimleri aslında kendi amaç ve faaliyet konularından olmayan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı kapsamında olan bazı hizmet ve çalışmalar yaptılar. Bunu iyi niyetle ve ortakların talep ve ihtiyaçları için yapmış olsalar da neticede site yönetimi görev ve sorumluluk alanına YETKİSİZ ŞEKİLDE girmiş oldular. Başlangıçta şartlar gerektirdiği için yapılan bu uygulamalar sonraki yıllarda tamamen “BÖYLE GELMİŞ BÖYLE GİDER” anlayışıyla yürütüldü.

Ama başta da belirtildiği gibi bu durum normal değil, aksine normalin sınırlarını zorlayan bir haldi. Konulan ya da yürütülen “De facto kural ve uygulamaların”yasal dayanağı ve müeyyidesi yoktu. Açık açık “Biz yönetim planını uyguluyoruz” da diyemediler. Bu yüzden Orjanda hiç derli toplu, açık seçik, yürütülebilir ve sürdürülebilir TOPLU YAŞAM KURALLARI (Orjan site kuralları) olmadı/olamadı. Dolayısıyla yıllardır boşuna tartıştık, etkisiz ve sonuçsuz kaldık.

Şimdi bütün bu durum tespiti ve analizden sonra “KOOPERATİF BU KONUDA CAYDIRICI VE ZORLAYICI MÜEYYİDELER UYGULAYABİLİR Mİ?” sorusunun cevabı elbette ki “HAYIR!” olacak.  Yönetim planına dayanarak genel kurullardan alınacak süreli ve geçici yetkiler çerçevesinde olabilirdi. Ancak ne yazık ki o da yapılmadı/yapılamadı.

Bunu basit bir örnekle açıklayalım. Orjanda en önde gelen sorunlardan birisi “GÜVENLİK” değil mi? Peki, kooperatif yönetimleri yıllardır bu konuda ne yaptı? Kapıda aldıkları fiziki düzenlemelerle ve girişte çalıştırdıkları elemanlarla ya da BEKÇİ adını verdikleri üniformalı çalışanlarla caydırıcı olmaya çalıştılar. Ama ne kadar düzenlenirse düzenlensin giriş kapısının yolgeçen hanı olduğunu hepimiz gördük yaşadık. Çünkü ortada ne uyulması gereken kurallar ne de müdahale yetkisi vardı. Neticede orada yaşanan basit bir olay büyüyü bozmuş, kooperatif yönetimi de sorumluluk üstlenmemişti. Bu örnek sahilde yaşanan şezlong, şemsiye, duş tartışmaları, “patili dostlarımız” ya da bulvarda hız sınırını aşan, tehlikeli araç kullanan ve geç saatte gürültü yapan şahıslar için de aynıdır ve çoğaltılabilir.

Sonuç olarak “kooperatifin hem bu konularda görevi hem de caydırıcı yaptırım yetkisi yoktur” (GT) Hiç mi yapılacak bir şey yok? Elbette ki var. Öncelikle ilk genel kurulda kooperatif yönetimi süreli ve geçici (Site yönetimi kurulması) kaydıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Hukukuna uygun olarak Yönetim Planını uygulama yetkisi almalıdır. Sonra da öncelikle 8 ve 9.maddeler odaklı/dayalı yeni bir “ORJAN SİTE KURALLARI” ortaya koymalı ve uygulamaya başlamalıdır. Akabinde zaten yönetim planının güncellenme çalışmaları ile bu sorun en azından KURALLARIN BELİRLENMESİ ve MÜEYYİDELER açısından sona erecektir. Sonrası uygulama ile şekillenir.

Son olarak kamusal alanda yapılmış bazı düzenlemeleri TOPLU YAŞAM KURALLARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRMEK VE YARARLANMAK mümkün. Bunlar; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu,  4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 3621 Sayılı Kıyı Kanunu, 5199 Sayılı Hayvanları Koruma Kanunu, 5393 Sayılı Belediye Kanunu ve 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun vb. ile bu alanda çıkarılmış yönetmelik, genelge gibi düzenlemelerdir. Kurallar ve müeyyideler içerir. Ayrıca meselâ “Komşuluk ilişkileri” konusunda “BLOK ve SİTE yöneticilerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre sulh hukuk mahkemesinde dava açma yaptırım yetkisi vardır”.(GT) Önemli olan niyet, usulüne ve yasal mevzuata göre hareket etmektir. Zira ORJAN TOPLU YAŞAM KURALLARI KONUSUNDA ÇARESİZ VE ÇÖZÜMSÜZ DEĞİLDİR. Ortaklarımızın tartışacak ve öneri getireceklerse bu zeminde fikir üretmeleri, yönetimlerin de bu istikamette yürümeleri gerekiyor.  Değilse bu havanda daha çok su döveriz.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 06.01: Orjan kooperatifinin Toplu Yaşam Gerekleri konusunda GÖREVİ VE CAYDIRICI                             YAPTIRIM YETKİSİ yok. Ancak fiili TOPLU YAŞAM GEREKLERİ sebebiyle bazı                        hizmetlerin de yerine getirilmesi gerekiyor,  

Srn 06.02: Yönetimlerin BU KONULARDA bilinçli olmayan DAYANAKSIZ VE SÜREGELEN BAZI UYGULAMALAR yoluyla site yönetimi görev ve sorumluluk alanına YETKİSİZ girmesi söz konusu,

Srn 06.03: TOPLU YAŞAM GEREK VE KURALLARI İLE MÜEYYİDELER konusunda Kat Mülkiyeti hukuku, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN SİTE YÖNETİM PLANINA dayalı Genel Kurul kararları da bulunmuyor, (Srn.01.13 sorun bağlantılı)

Srn 06.04: ORJAN SİTE YÖNETİM PLANININ 8 ve 9.ncu maddelerinin TOPLU YAŞAM KURALLARI ve MÜEYYİDELER açısından da güncellenmesi gerekiyor, (Srn.01.13 sorun bağlantılı)

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 06.01:  Srn 06.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Fiili TOPLU YAŞAM GEREKLERİ sebebiyle ihtiyaç olan hizmetlerin YÖNETİM KURULU KARARLARI ile sürdürülmesi,

Hdf 06.02:Srn 06.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere;Oluşturulacak “ORJAN SİTE KURALLARI” nın geçici ve süreli olarak Genel kuruldan alınacak bir YETKİ KARARINA dayandırılması,

Hdf 06.03:  Srn 06.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere;Toplu yaşam gerek ve kuralları ile müeyyideler konusunda, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU, ÜLKEMİZDE HALEN YÜRÜRLÜKTE OLAN TOPLUMSAL YAŞAMLA İLGİLİ DİĞER YASALAR ile ORJAN SİTE YÖNETİM PLANINA dayalı GENEL KURUL KARARLARI alınması,

Hdf 06.04:  Srn 06.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere;Daha önce belirlenen ASIL TOPLU YAŞAM KURALLARININ ve MÜEYYİDELERİNİN yönetim planının 8 ve 9.ncu maddelerinde yer alması, değişebilir nitelikte olan SİTE KURALLARININ ise yine Yönetim Planıyla YÖNETİM KURULUNUN YETKİSİNE bırakılması, 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.06.2025.01:Srn 06.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 06.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif yönetiminin Toplu yaşam kuralları konusunda YETKİSİ OLMADIĞI HALDE durumdan vazife çıkararak sanki site yönetimi imiş gibi davranmaya son vermesi. Fiili TOPLU YAŞAM GEREKLERİ sebebiyle ihtiyaç olan hizmetlerin yerine getirilmesinin kalıcı düzenlemelere kadar daha bilinçli, açık DAYANAKLARI olan ve SÜREGELEN UYGULAMALARI da bu şekliyle devam ettiren YÖNETİM KURULU KARARLARI ile sürdürülmesinin daha uygun olacağı,

 

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.06.2026.01:Srn 06.02numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 06.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bir aşama sonra oluşturulan “ORJAN SİTE KURALLARI” nın geçici ve süreli olarak Genel kuruldan alınacak bir yetki kararına dayandırılması, TOPLU YAŞAM GEREKLERİYLE İLGİLİ HİZMET VE KURALLARIN böylece daha güçlü yerine getirilmesine geçilmesi gerekiyor. 

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.06.2027.01:Srn 06.03numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 06.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kuruldan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE geçici ve süreli olarak YÖNETİM PLANINI UYGULAMA yetkisi alınarak Toplu Yaşam Gerek ve Kuralları ile müeyyideler konusunda Kat Mülkiyeti hukuku, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ÜLKEMİZDE HALEN YÜRÜRLÜKTE OLAN TOPLUMSAL YAŞAMLA İLGİLİ MÜEYYİDELİ DİĞER YASALAR ile ORJAN SİTE YÖNETİM PLANINA dayalı GENEL KURUL KARARLARI ile devam edilmelidir. 

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.06.2028.01:Srn 06.04numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 06.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Çözümün Kat Mülkiyeti hukuku, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve ORJAN SİTE YÖNETİM PLANINDA olduğunun benimsenerek SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ daha fazla ertelenmeden tamamlanmalıdır. Sürecin başlaması ile birlikte oluşan TEMSİLCİLER KURULU da ilk iş olarak YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMASINA BAŞLAMALI. Sonrasında da daha önce belirlenen ASIL TOPLU YAŞAM KURALLARI ve MÜEYYİDELERİN yönetim planının 8 ve 9.ncu maddelerinde yer alması sağlanarak değişebilir nitelikte olan SİTE KURALLARININ ise Yönetim kurulunun yetkisine bırakılması şekliyle bir an evvel uygulanmak üzere Yönetim planının güncellenme çalışmalarının tamamlanmasına öncelik ve önem verilmelidir.

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.06.2029.01:

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.06.2030.01:

Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.06.2031.01:

 

07 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 7:

2017 YILI GENEL KURULUNDA (6.NCI MADDE (b) FIKRA) ALINAN KARAR NEYDİ? NİÇİN ALINDI? UYGULANDI MI? UYGULANMADIYSA SEBEBİ NEDİR? İÇİNDE BULUNDUĞUMUZ HALE GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM OLABİLİR Mİ?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Orjanın 40.ncı 2017 yılı Olağan genel kurulu 30 Haziran 2018 tarihinde yapıldı. Gündeme geçilmeden Divan Başkanlığına zamanın Kooperatif Yönetimi tarafından verilen bir önerge ile gündeme bir madde ilave edilmesi ve görüşülmesi oy birliği ile kabul edildi. Dolayısıyla önceden öngörülmeyen bir konu son anda gündeme alınmış oldu. Anlaşıldığına göre konu özetle “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri kullanabilmesini amaçlıyordu”.

Genel kurulun 6.ncı maddesinin (b) fıkrası olarak görüşülen ve Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edilip tutanağa giren karar metni şöyleydi: “Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif yönetim planından doğan yetkileri kullanmak üzere, kooperatif Yönetim Kuruluna yetki verilmesi, Genel kurulda müzakereye açıldı. Yapılan oylama neticesi,  Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edildi.”

Bu karar esas itibariyle “süre” belirtilmemiş olması sebebiyle usulsüzdü. Eski başkanın ifadesiyle de zaten UYGULANMADI. Ancak bizler kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Zaten uygulamada bir tür YETKİ GASPI var. Bu karar ana yaklaşım değişmezse söz konusu hale kılıf olacaktı.

Aslında bu karar pek çok bakımdan enteresan. Ayrıca bazı eksik ve yanlışlıkları da olduğu gerçek. Neden enteresan? Çünkü, ilk olarak önceden gündemde olmadığı halde son anda verilen bir önerge ile gündeme alınıyor. İkincisi kooperatif genel kurullarında ilk kez 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı gündeme gelip müzakere edilmiş. Üçüncüsü burada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif yönetim planından doğan yetkilerden bahsediliyor. Son olarak da yönetim bu yetkileri “KOOPERATİFİMİZİN DAHA İYİ YÖNETİLEBİLMESİ İÇİN” diye talep etmiş.

Önceden gündemde olmadığı halde sonradan dahil edilmesinin nedenini bilmiyoruz. Ancak, gerekli görülmüş ki yönetim olarak bu önergeyi verip kabul edilmesini sağlamışlar. Ancak zamanın başkanına son genel kurul öncesi yapılan tanıtım toplantısında “2017 YILI GENEL KURULUNDA (6.NCI MADDE (b) FIKRA) ALINAN KARAR NEYDİ? NİÇİN ALINDI? UYGULANDI MI? UYGULANMADIYSA SEBEBİ NEDİR?” diye sorulduğunda verdiği cevap konuyu daha da ilginç hale getirdi. Sayın Başkan aynen şöyle dedi: “Doğrudur biz bu kararı lazım olur diye aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık”.

Demek ki 30 Haziran 2018’den sonra “LAZIM OLACAĞINI” düşünmüşler. Sebebi 30 Haziran 2017 tarihinde yapılan bir önceki Genel kurulda kooperatifin süresinin 60 yıla çıkarılması kararı ile Çevre ve şehircilik bakanlığının Aralık 2017’de Kooperatife yazdığı yazıyla ilgili olabilir. 2018 de kooperatifin 40 yıllık süresi bitiyordu ve elbette bu sorun yönetimi düşündürüyordu.  2013 ten 2017 sonuna kadar tam dört yıl süren bakanlık yazışması Kooperatif yönetiminin İşletme kooperatifine dönüşerek Orjanı yönetmeye devam etme planı olduğunu gösteriyor. Ama oradan umut azalınca daralan zaman nedeniyle 29 Haziran 2017 deki 39. Genel Kurulunda sürenin 60 yıla uzatılmasını sağladılar.

Peki o zaman 30 Haziran 2018 tarihinde yapılan 40.ncı Olağan genel kurulunda gündemde olmadığı halde verilen bir önerge ile “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri kullanabilmesi” amaçlı karar ne için alındı? Eski başkanın ifadesiyle “lazım olur” diye almışlar. Neye lazım olacaktı? “Kooperatifin daha iyi yönetilebilmesine.” Burası önemli. Gerekçenin “kooperatifin daha iyi yönetilebilmesi için” şeklinde kaleme alınmış olması, Orjan için en iyi yönetim biçiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ona dayalı Yönetim Planından doğan yetkilerden geçtiğinin itirafı aslında.

“Doğrudur. Biz bu kararı lazım olur diye aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık” itirafı ise büyük ihtimalle Bakanlık yazışmasının İşletme kooperatifine geçiş talebine red cevabıyla sonuçlanması ve sürenin 60 yıla çıkarılmasıyla ilgili. Neticede sürenin uzaması ve işletme kooperatifine geçiş için kooperatifin FERDİLEŞME işlemini bitirmesinin istenmesi “eski tas eski hamam” yönetim biçimine geri dönmeyle sonuçlanmış belli ki.

Uygulansaydı ne olurdu? Kuşkusuz SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için önemli bir adım olacaktı. Böylece dikkatler hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, hem de Orjan Yönetim Planı üzerine toplanacak, uygulama konusunda da önemli bazı deneyimler elde edilecekti. Orjan ise belki alıştığından farklı bir “DAHA İYİ YÖNETİM BİÇİMİYLE” tanışacak, site yönetimine ilişkin bilgi ve bilinç düzeyi de artmış olacaktı. Ama maalesef bir anlık ele geçen bu fırsat değerlendirilmedi/değerlendirilemedi ve hiç olmamışa geri dönmüş olduk.

Öte yandan karar metni önemli bir soruna da yol açabilirdi. Çünkü bu tür kararlarda “belli bir süre için yetki alınması” gerekir. Yani “geçici” ara bir karar olarak değerlendirilir. Aksine böyle süresiz alınmış yetki kararları hukuki olarak sorunlu doğarlar. Dava açılması halinde iptal edilebilirler.

Bu sebeple anılan karar hakkında; “Kooperatif Yönetim Kuruluna gerektiğinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu ve bu kanuna göre hazırlanmış 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI uygulama yetkisi verilmesi yasalara aykırıdır. Çünkü bir kooperatif yönetim kuruluna 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı olmayan görev ve yetkiler verilemez ve bu nedenle bu karar asla yeniden genel kurul gündemine alınamaz!” (GT) şeklinde görüşler de var.

Doğru olan bu kararın “süreli” ve belli “bir amaç için geçici” nitelikte olmasıydı. Özellikle kooperatif yönetimine tartışmalı düz bir yetki vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için görevlendirmek hem yasal açıdan, hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı kılabilirdi. O zaman karar şu anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen yetkileri 1 yıl süre ile ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla kullanacaktır.” Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz, hizmetler daha iyi yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli ötelenen yasal adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.

Yani bu tür bir yetki kararını, süreli olarak ve site yönetimi kurulana kadar, yönetim planını uygulamak kaydıyla içinde bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM olarak kullanabiliriz. En azından başlangıç fitilini ateşler. Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar site yönetimiyle ilgili bilgi dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar gelecek için umut teşkil edebilir. Nasıl mı?

Şöyle; söz gelimi ilk genel kurul 6 ay sonra muhtemelen 29 Haziran 2025 tarihinde ve seçimli olacak. Bugünkü yönetim fırtınalı denizde limana az kala yolda kalan bir gemi gibi görevi devraldı. Zamanı az, yükü ağırdı. Bereket genel kurul onu coşku ile destekledi, istediği kaynağı kabul etti ve gereken yetkileri de verdi. Şu ana kadar da canla başla çalıştıklarını görüyoruz. Ama zaman dar, kışı geçirdik mi Mayıs Haziran geldi demektir. Orjanın her şeyi düzelmiş dört dörtlük görmek istediği yaz sezonu gelip çatar.

Önerimiz şu: 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENMESİ için BİR YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulmalı:

“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması”

Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 07.01:  Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri istemesi,

Srn 07.02:  Genel kuruldan talep edilen YETKİ KARARLARININ “süre” belirtilmeden alınması,

Srn 07.03:  Kooperatif yönetiminin Yönetim Planını uygulamadan amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesi,

Srn 07.04:  634 sayılı kanun ve Yönetim Planına dayanılarak DAHA İYİ YÖNETİM olacaksa site yönetimine geçişin sürekli ötelenmesi,

 

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 07.01:  Srn 07.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Yönetimin yetki istemek yerine Yönetim Planıyla ilgili sorumluluğunu hatırlaması,

Hdf 07.02: Srn 07.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Genel kuruldan talep edilen YETKİ KARARLARININ “süre” belirtilerek alınması,

Hdf 07.03:  Srn 07.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Kooperatif yönetiminin artık SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmeyi bırakması,

Hdf 07.04:  Srn 07.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Orjan yönetimlerinin DAHA İYİ YÖNETİM için bilinçli hareket etmesi,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.07.2025.01:Srn 07.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yönetimin genel kuruldan usulsüz yetkiler istemek yerine önce 634 sayılı yasa ve Yönetim Planıyla ilgili sorumluluğunu görüp ikrar ederek; Genel kuruldan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASINI VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARINI BAŞLATACAK bir karar çıkarması gerekiyor.

BUNUN İÇİN ÖNERDİĞİMİZ GÜNDEM MADDESİ ŞÖYLEDİR:

“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması”

Str.07.2025.02: Srn 07.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2025 Genel Kurulunda seçilecek yeni Orjan Yönetiminin 81.madde bağlamında Konut Yapı Kooperatifi olarak faaliyeti sonlanana kadar DAHA İYİ YÖNETİM İÇİN kendini reforme etmesi, bu yönde daha etkin ve verimli uygulamalara yönelmesi gerekiyor.

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.07.2026.01:Srn 07.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kuruldan talep edilecek herhangi bir YETKİ KARARININ mutlak surette dayanak, amaç ve süre belirtilerek alınması zorunludur.

Str.07.2026.02:Srn 07.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 07.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif yönetiminin geçmişte yaptığı gibi Kat Mülkiyeti hukukunu göz ardı edip Yönetim Planını da uygulamaktan kaçınarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmeyi bırakması gerekiyor. Doğru olan; faaliyetlerini 1163 sayılı yasanın 3.maddesiyle ana sözleşmeye bırakılan ve bu bağlamda anasözleşmenin 5.maddesiyle düzenlenen AMAÇ VE FAALİYET KONULARI ile yasanın KOOPERATİFLERİN DAĞILMASI başlıklı 81.maddesine odaklanarak yürütmektir.

08 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 8:

KOOPERATİFİN SÜRESİ 2018 YILINDA 20 YIL DAHA UZATILDI. ÜÇÜNCÜ DÖNEM OLAN 60. YIL 2038 DE DOLACAK. O GÜNE KADAR YAPILACAK ŞEYLER YOK MU? O GÜN GELSİN BAKARIZ MI DİYECEĞİZ?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

39.Olağan Genel Kurul 29 Haziran 2017 tarihinde yapıldı. Gündemin 11.sırasında Kooperatifin süresinin 60 yıla çıkarılması vardı. Gerekçe oldukça ilginç ve düşündürücü. “Kooperatifimiz üyelerinin kura ile almış olduğu yerlerinin tapularının ve yapı kullanım izin belgelerinin tamamının alınamamış olması sebebi ile İşletme Kooperatifine geçilemediğinden kooperatifimiz faaliyet süresinin 06.02.2018 tarihinde sona erecek olması nedeni ile Ana sözleşmenin 5.maddesinin aşağıdaki şekilde değiştirilmesinin görüşülerek karara bağlanmasına…”

Bu ifadeler karar tutanağında da aynen var. Böylece ana sözleşme değişikliği ile Orjan Kooperatifinin 40 yıl olan süresi 20 yıl daha uzatılarak 60 yıla çıkarılmış oldu. Yani 2038’e.  Bu değişikliğin üzerinden 7 yıl 6,5 ay geçmiş durumda. Geriye kalan süre ise 12 yıl 5,5 ay. Sürenin uzatılmasına neden gösterilen gerekçe ne diyordu: “tapuların ve yapı kullanım izin belgelerinin tamamının alınamamış olması sebebi ile İşletme Kooperatifine geçilemediğinden..” Yani 1)verilmesi gereken tapular verilememiş, 2) Yapı kullanım izin belgelerinin tamamı alınamamış ve bu nedenle de 3) İşletme Kooperatifine geçilememiş.

8.Çalıştay sorusunun içinde “Üçüncü dönem olan 60. Yıl 2038 de dolacak. O GÜNE KADAR YAPILACAK ŞEYLER YOK MU?” diye soruluyor. Aslında 2017 Haziranında sürenin uzatılmasına gerekçe gösterilen üç sorun süre sonu gelmeden yapılacak şeyleri özetlemiş zaten. Öncelikle 1163 sayılı yasanın 81.maddesinde bahsedilen tapular Kat İrtifakından (Mavi renkli) KAT MÜLKİYETİNE (Kırmızı renkli) dönüşmüş tapular. Kanun buna FERDİ MÜLKİYETE GEÇME (FERDİLEŞME) diyor ve “konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle” sonlandırıyor.

Dolayısıyla da bu sürecin tamamlanmasıyla Yapı Kooperatifinin “amacına ulaşmış sayılacağı“ ve “dağılacağına” hükmediyor. Çünkü anılan madde; (Değişik birinci cümle:21/10/2021-7339/11 md.) “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır” diyor.

Hemen peşinden (Değişik ikinci cümle:21/10/2021-7339/11 md.) “Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” hükmü gelmiş. Bu kısım da tasfiye edilmeyip tür değişikliği suretiyle İŞLETME KOOPERATİFİ kurulabilmesiyle ilgili.  

Yine maddenin devamında bu süreçle ilgili bir de süre konulmuş: (Ek cümle:3/6/2010-5983/2 md.) “…Konut kooperatiflerinde YAPI KULLANMA İZNİNİN ALINMASINI MÜTEAKİP EN GEÇ BİR YIL İÇİNDE ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır”.

Buradan çıkan sonuç şu: Orjan Kooperatifi 1998’den 2018‘e kadar kendisine tanınan 20 yıl içinde “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLİP KONUTLARIN ORTAKLAR ADINA TESCİL EDİLMESİNİ” başaramamış. Bunun içinde Yapı Kullanma İzin belgeleri (İskân Raporu) konusu da var. Çünkü sürenin 60 yıla uzatılma gerekçesinde “tapuların ve yapı kullanım izin belgelerinin tamamının alınamamış olmasını” Kooperatif yönetimi bizzat kendisi itiraf ediyor. Dolayısıyla yönetim 2013 ten itibaren Şehircilik Bakanlığı ile yazışarak talep ettiği İŞLETME KOOPERATİFİ kurulabilmesi iznini de alamamış. Bu durumda süreyi 20 yıl daha uzatmaktan başka seçenekleri kalmadığı için mecburen Genel Kuruldan bu kararı çıkarmışlar.

Orjan bir Yapı kooperatifi olarak kurulmuştur. Dolayısıyla binaların inşaatları bitmiş olmasına rağmen bazı üyelerin subasmanı tamamlamadıkları, iskân ve Kat Mülkiyeti Tapusu için gerekli işlemleri yapmamaları bahane edilerek kooperatifin süresinin 2038 yılına kadar uzatmak yanlıştı.  Ama oldu. Bu yıla kadar da geçmiş yönetimlerin bu vaziyeti halletmemeleri hatanın tekrarı olmuştur. (SY)

Çalıştay olarak BAKANLIĞA bu konuyla ilgili şu soruyu sorduk: “Kooperatifin süresi 2018 yılında 20 yıl daha uzatıldı. Üçüncü dönem olan 60. yıl da 2038 de dolacak. FERDİLEŞME ve KOOPBİS sistemine uyum dahil o güne kadar yapılacak şeyler yok mu? O gün geldiğinde bir 20 yıl daha süre uzatımını uygun bulur musunuz?” 

 

Bakanlığın yazılı başvurumuza 11 Kasımda verdiği resmi cevap ise aynen şöyle oldu: “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde kooperatiflerin faaliyet sürelerini idare eliyle sınırlanmasını düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Bu süre kooperatif anasözleşmesiyle belirlenmekle birlikte, yapılan yatırım planlanmasının hayata geçirilmesi ve kooperatif amacına ulaşılmasıyla gerçekleşmesi sağlanmaktadır. Dolayısıyla kooperatif faaliyetleri devam ettiği müddetçe süre uzatmasının mümkün olacağı değerlendirilmektedir. Ferdileşmeye ilişkin daha önceki maddelerde bilgi verilmekle birlikte kooperatifin asli amacini oluşturduğu, faaliyette olduğu müddetçe ANASÖZLEŞMESI'NIN "AMAÇ VE FAALIYET KONULARI" başliği altindaki 6'nci maddesinde belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek AMACA ULAŞMANIN HEDEFLENMESI GEREKMEKTEDIR.” (BAKANLIK)

Bu görüşe göre; “bir yapı kooperatifinin faaliyet süresi kooperatif anasözleşmesiyle belirlenmekle birlikte, yapılan yatırım planlanmasının hayata geçirilmesi ve kooperatif amacına ulaşılmasıyla gerçekleşir”, “Ferdileşme kooperatifin asli amacını oluşturur” ve “Kooperatif faaliyette olduğu müddetçe anasözleşmesinin "amaç ve faaliyet konuları" başlığı altındaki 6'ncı maddesinde belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek amaca ulaşmanın hedeflenmesi gerekmektedir.”

Bu noktada ana sözleşmenin “Süre” başlıklı 5.maddesi ile "amaç ve faaliyet konuları" başlıklı 6'ncı maddesinin il üç fıkrasını bir kez daha hatırlamakta yarar var: “SÜRE, Madde 5- Kooperatifin süresi, 20 yıldır. AMAÇ VE FAALİYET KONULARI, Madde 6- Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif: 1- Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır. 2- Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3- Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.”

Ana sözleşme gayet açık. Kooperatif 20 yıl süreyle kurulmuş. Sonrasında iki defa uzatılarak bu süre 60 yıla çıkarılmış. Oysaki bize göre “Kooperatif amacına ulaşmış, %99,8 çoğunluğun yapıları bitmiş ve tapu işlemleri yapılmıştır.” (SY) “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” ve “YAPTIRILAN KONUTLARIN MÜLKİYETİNİ BU ANA SÖZLEŞMEDE YAZILI ESASLARA GÖRE ORTAKLARINA AKTARIR.” Bu çok açık bir amaç ve hedef. Kaldı ki 46 yıllık bir kooperatifte hala bitmeyen subasmanlar olmasının ya da alınmamış iskân raporları sorununun izah edilebilir hiç bir yanı yok.

“Üstelik hala BEKLEYEN SUBASMANLARIN sahipleri tapuları almadığı için emlâk vergileri kooperatifce ödenmiştir. Subasman sahiplerinin adreslerinin belli olmadığı ifade edilmektedir. Bunun için takip edilmesi gereken yasal prosedür bellidir: Öncelikle onların elimizdeki adreslerine birer iadeli taahhütlü mektep gönderilir. Mektubun geri geleceği muhakkaktır. Bu mektup ve ptt belgesi muhafaza edilmelidir. İlâveten mahalli gazetede onlara hitaben ilan verilerek belli bir sürede netice alınmazsa kendilerinin üyelikten çıkarılacağına ve gayrimenkulün satılacağına dair noterden ihtarname gönderilmelidir. (Bu arada dolandırıcılar da çıkabilir, tedbiri düşünmelidir) İhtarname de geri gelecektir. Devamında bu belgelere dayanarak avukat icra davası açmalı ve yıllık aidatların, alt ve üst yapıda hisselerine düşen masraflar talep edilmelidir. Yasal süreler beklenildikten sonra İlk Genel Kurulda Ortaklıktan çıkarılmalı ve gayrimenkulün de satışı yapılmalıdır.” (SY) Neticede yeni sahiplerinin aldıkları yeri 1 yıl içinde bitirmeleri ve bu sorunun tamamen gündemimizden çıkması sağlanmalıdır.

Ayrıca “Binasını yapmış ancak TAPUDA CİNS TAHSİSİ YAPTIRMAMIŞ OLANLAR için de genel kurulda bir karar maddesi konup kendilerine bir müddet (azami bir ay) verilerek tapu muamelelerini yapmaları istenmelidir. Bu ihmal edilirse kendileri yüzünden işletme kooperatifine geçişin engellenmiş olduğu izah edilmeli ve uğranılan zararların kendilerinden tahsili cihetine gidileceği bildirilmelidir.” (SY)

Sonuç olarak özetle; Kooperatifin amacı öncelikle “ortaklarına konut yaptırmak” ve “Yaptırılan konutların mülkiyetini ortaklarına aktarmaktır.” Dolayısıyla 2038’e kadar YAPILACAK ŞEYLER de bunlar. Bakanlığın dediği gibi “Orjan yönetimlerinin kooperatif faaliyette olduğu müddetçe anasözleşmenin "amaç ve faaliyet konuları" başlığı altındaki 6'ncı maddesinde belirtilen faaliyetler çerçevesinde hareket ederek amaca ulaşmayı hedeflemeleri” gerekiyor. Ki sonrasında da ana sözleşme değişikliği suretiyle İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM aşamasına geçilebilsin.

Bu arada 21/10/2021 tarihinde 1163 sayılı Kanunda değişiklik yapan 7339 sayılı kanun gerekleri de yerine getirilmelidir. 81. Maddede yapılan değişiklik ile KOOPBİS sistemi de bu kapsamda değişiklikler. Bakanlık yazılı başvurumuza verdiği cevapta KOOPBİS konusuna açıklık getirmiş: “21.10.2021 tarihli ve 7339 sayılı Kanun doğrultusunda 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na eklenen Ek 5 inci madde ile düzenlenen "Kooperatif Bilgi Sistemi"nin  (KOOPBİS) kurulumu tamamlanmış ve faaliyete alınmış olup, her bir kooperatifin Kooperatif Bilgi Sistemi Yönetmeliği çerçevesindeki görevlerini yerine getirerek kooperatife ve ortaklarına dair bilgilerini güncel tutmaları gerekmektedir.” (BAKANLIK)

Öte yandan geçen her yıl yeni sorunlar, yeni talepler ve farklı projeler gündeme gelebiliyor. Örneğin 2019’dan sonar gündeme gelen ve 2025’e kadar süren Kanalizasyon, Yağmur suyu kanalları ve doğalgaz alt yapıları ile bozulan alt yapı nedeniyle komple yenilemek zorunda kaldığımız üst yapı ve peyzaj işleri böyle ortaya çıktı. Önümüzdeki süreçte su konusunda artan sıkıntılara çözüm bulunması amacıyla gündeme gelebilecek projeler de söz konusu olabilecek.

Bu arada ana sözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.Maddesi bağlamında  “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” hükmü bağlamında farklı projeler de mümkün. Meselâ eski gazinonun bir proje kapsamında tadil veya yeniden inşası suretiyle ORJAN KÜLTÜR MERKEZİ yapılması hiç de uzak ihtimal değil.

Bunlar Orjanın bir Yapı Kooperatifi olarak önümüzdeki 7 yıla yayılabilecek iş ve meşguliyetleri. Öte yandan Orjanın en az bunlar kadar önemli ve öncelikli başka yapılacak işleri de var.

Bunlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı zorunluluk ve sorumluluklar. Öncelikle iyice anlaşılması gereken şey şu: “Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Yasal prosedür budur. Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” (Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK)

Aynı uzman bu nedenle şöyle devam ediyor: “İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. GENEL KURAL BUDUR. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.”

Ancak bir taraftan da yasal olmamasına rağmen şu ana kadar Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos çıkabilirdi. Öte yandan kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şunu söylemeli ve uyarmalıyız: “Mutlaka Site Yönetimine geçiş yapılmalıdır. (GT)  “ARKADAŞLAR, 343/3 ANA GAYRİMENKULDE SİTE YÖNETİMİ KURULMASI ŞARTTIR VE KAÇINILAMAZDIR. BİZİM GİBİ 1985’TEN BERİ KAT İRTİFAKI TESİS EDİLMİŞ VE YÖNETİM PLANI TESCİL EDİLMİŞ BİR OLUŞUMDA SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. BUGÜN DEĞİLSE YARIN BİRGÜN BU OLACAKTIR. YA BİR YASAL DEĞİŞİKLİKLE YA DA BİR MAHKEME KARARIYLA. ŞAYET ÖNCEDEN HAZIRLIK YAPMAZ, ÇABA GÖSTERMEZSEK BÖYLE BİR DURUMUN ORJAN İÇİN OLDUKÇA AĞIR SONUÇLARI OLACAKTIR.”

Şimdi doğal olarak akla şu soru gelebilir: “Bizim gibi henüz ferdileşmeyi tamamlamamış ve ana gayrimenkulde hala tek malik olarak bulunan bir yapı kooperatifinde kat mülkiyeti kanunu uygulanabilir mi ?” Başka uzmanların bu konudaki görüşlerine de bakalım. Kooperatif Site Yönetimi Danışmanı Mali Müşavir Evren Özmen şöyle demiş: “Kat irtifakı kurulmamış (dolayısıyla da Yönetim planı tapuya tescil edilmemiş) yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz. Kat Mülkiyeti kanunu kat irtifakı kurulmuş, 2/3 oturum olan (17.madde) ve en az sekiz bağımsız bölüm üzeri yerlerde uygulanabilmektedir. Site yönetimi kuruluş süreci kat irtifakı kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlar. (634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanunu madde 10-Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar) Site yönetim planına göre yönetim ve denetim kurulları oluşturulur ve ilgili organlar siteyi kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına göre yönetir.”

Peki aynı uzman “Kooperatiflerde site yönetimine geçiş sürecini” nasıl açıklamış: ”Kooperatiflerde site yönetimi kurulabilmesi için yukarıda yazılı şartların oluşması gerekmektedir. Konutların fiilen teslimi ve sitede yaşam başlamış olması site yönetimi kurulması için yeterli hukuki alt yapıyı oluşturmaz. Bu nedenle ne zaman kooperatifte KAT İRTİFAKI kurulur, 17.MADDEDEKİ ŞARTLAR tamamlanır ve tek malik olan kooperatif yönetim kurulu tarafından tapuya YÖNETİM PLANI tescil edilir ise, o zaman site yönetimi oluşturulma şartları oluşur.” (Mali Müşavir Evren Özmen-Kooperatif Site Yönetimi Danışmanlığı, Özmen Mali Müşavirlik)

Bu şartlar Orjanda 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. Kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ var. Bu süreç en iyimser tahminle üç genel kurul sürer. 2025’te bir yetki kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber Site Yönetiminin belirlenmesi mümkün. Böylece 2027 yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİ kurulmuş olabilir.

2028 Genel Kurulundan itibaren Site Yönetimi Temsilciler Kurulu kararları ile Orjan yönetilmeye başlanır. Kooperatif yönetimi de sadece FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI çalışmalarına odaklanabilir. Bir taraftan da Site Yönetimi kararlarına uyumlu olacak şekilde hizmetlerini yürütür. İşletme kooperatifine dönüşüm çalışmaları da 2028’de başlayabilir. Bu süreç de 2029 ve 2030 genel kurullarında tamamlanabilirse daha sonrasında çift başlılığı önlemek üzere kurulacak İşletme Kooperatifi tüzel kişiliğinin “Yönetici” olarak seçilmesi gündemde olacaktır.

Peki kimsenin istemeyeceği çift başlılığı nasıl önleyeceğiz? “Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm olabilir.” (Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK) Bir başka uzman Mali Müşavir Evren Özmen’e göre de: “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır. Ayrıca İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLMESİ halinde de gerekli işlemler yapılarak kooperatif tarafından siteye hizmet verilmesi mümkündür.” İşte bütün bu görüşler ışığında 2031 yılı genel kurulunda da bu sorunun çözülmesi mümkün.

Bu arada 2028 genel kurulunda başlatılabilecek bir başka süreç işlemeye başlayacak. Bu süreç; Orjanda arazinin Toplu Yapı (Site) Yönetimi-İşletme Kooperatifi yapılanmasına uygun olarak ifraz tevhid ve parselasyonla yeniden düzenlenmesi, kamuya devredilmesi gereken ve takas edilecek alanların belirlenmesi ile bu bağlamda MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ çalışmalarıdır. Bu konular da 2028 ve 2029 genel kurullarında olgunlaştırılarak, 2030’da hayata geçirilebilir. 

Yine önümüzdeki süreçte su sorununun halli ve ORJAN KÜLTÜR MERKEZİNİN projelendirilmek suretiyle yapılması da gündemde olacak. İşte bütün bunlar; Orjanda yapılması gereken işlerin ve görülmesi gereken hizmetlerin yürütülmesi ile beraber yapı kooperatifinin sonlanması-Site Yönetiminin kurulması ve işletme Kooperatifine dönüşüm süreçlerinin birbiriyle EŞGÜDÜM İÇİNDE yapılmasını gerektiriyor.  Neticede 2031 yılı yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNDE, İŞLETME KOOPERATİFİ HİZMET VE İŞLETMECİLİĞİNDE yeni bir dönem yaşanmaya başlanacaktır.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 08.01:  Orjanda yapılacak önemli işler ve görevler var. Beklenmemeli,

Srn 08.02:    En geç 2026’ya kadar 21.10.2021 tarihli 7339 sayılı Kanuna uyumun sağlanması,

Srn 08.03:     Kooperatifin ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163 sayılı kanunun 81.maddesi gereği amacını sonlandırması gerekiyor,

Srn 08.04:     634 sayılı kanun kapsamında artık daha fazla ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken görev ve sorumluluklar var,

Srn 08.05:     Orjanda önümüzdeki yedi yıl içinde yapılacaklar mutlak bir koordinasyon gerektiriyor,

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 08.01:    Srn 08.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Süreç 2025 yılı Genel Kuruluyla başlamalı,

Hdf 08.02:     Srn 08.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; En geç 2026’ya kadar ana sözleşme değişikliği gerçekleştirilmeli,

Hdf 08.03:  Srn 08.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Kooperatifin 2028’e kadar amacını sonlandırması gerekiyor,

Hdf 08.04:  Srn 08.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 634 sayılı kanun kapsamında yapılması zorunlu işler ilk genel kurulda başlatılmalı ve 2031’e kadar tamamlanmalı,

Hdf 08.05:     Srn 08.05 numaralı soruna çözüm olmak üzere; Orjanda 2025 yılından başlayarak 2031’e kadar önümüzdeki yedi yıl içinde yapılacaklar mutlak bir koordinasyon içinde yürütülmeli,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.08.2025.01:Srn 08.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2038 beklenmeden hatta daha önce 2031’e kadar tamamlanmak üzere hem 1163 açısından hem de 634 sayılı yasa kapsamındaki süreçler 2025 yılı Genel Kurulunda yeni yönetime yetki, görev ve sorumluluk vererek başlamalı. Zira önümüzde hem 1163 hem de 634 sayılı kanun kapsamında ilk genel kuruldan başlamak üzere artık daha fazla ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken görev ve sorumluluklar var.

Str.08.2025.02: Srn 08.05 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda günlük yapılması gereken işler ve görülmesi gereken hizmetler ile Kooperatif ve Site yönetimi konusunda önümüzdeki yedi yıl içinde yapılması zorunlu olan hususlar MUTLAK BİR KOORDİNASYON gerektiriyor.   

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.08.2026.01:Srn 08.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; KOOPBİS sistemine uyum dahil 21.10.2021 tarihli 7339 sayılı Kanun gerekleri için en geç 2026’ya kadar ana sözleşme değişikliği gerçekleştirilmelidir.

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.08.2028.01:Srn 08.03numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bu konuda kalan Subasmanların ve FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI öncelikli mesele. “Özellikle tamamlanamamış subasmanlar mevzuu yaptırımıyla birlikte açık net bir gündem maddesi ile izah edilerek karar bağlanmalıdır.” (SY) “Binasını yapmış ancak tapuda cins tahsisi yaptırmamış olanlar için de genel kurulda bir karar maddesi konup kendilerine bir müddet (azami bir ay) verilerek tapu muamelelerini yapmaları istenmelidir. (SY) Ayrıca Su sorununa çözüm olmak ve KÜLTÜR MERKEZİ ihtiyacını karşılamak için GELİŞTİRİLECEK PROJELER ve İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ GİBİ KONULAR da dahil olmak üzere ana sözleşmesinin 6.maddesi ve 1163 sayılı kanunun 81.maddesi gereği Kooperatifin 2028’e kadar amacını sonlandırması ve İşletme kooperatifine geçmek üzere ana sözleşme değişikliğini yapması gerekiyor.

Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.08.2031.01: Srn 08.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 08.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı kanun kapsamında artık daha fazla ertelenmemesi/ötelenmemesi gereken; BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ gibi temel görev ve sorumluluklar var. Bu arada “Bakanlık görüşleri dikkate alınarak 2038 yılını beklemeden sözleşme değişikliği yaparak işletme kooperatifine geçiş sağlanmalıdır.(SY) Böylece bu kapsamda yapılması zorunlu işler 2025 yılında yapılacak ilk genel kuruldan başlatılarak ve 2031’e kadar tamamlanmış olmalıdır.

 

09 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 9:

SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE ORJAN İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ DE GEREKMEYECEK Mİ? YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Arşivimizdeki bilgilere göre Orjan Mevzi İmar planı Burhaniye Belediyesince 28.11.1980 günü kabul ve tasdik edilerek Balıkesir valiliğine gönderilmiş. Valiliğin 23.12.1980 günlü yazısıyla da o günün şartlarında son tasdik mercii olan İmar iskân Bakanlığına 25.12.1980 tarihinde intikal ettirilmiş. Mevzi İmar planının tasdiki sonrası İmar planının hazırlanması ve tasdikini üstlenen firma tarafından 1/1000 ölçekli DETAY PARSELASYON VE APLİKASYON PLANLARI hazırlanarak Burhaniye Belediyesine tasdiki sonrası PARSELLERİN ÜYELER ADINA TAPUYA TESCİLİ için Balıkesir il idare kurulundan karar alınarak uygulamaya konulmuş. Böylece kur’a çekimine hazır olunmuştu.

04.07.1981 tarihinde yapılan 3.ncü olağan GENEL KURUL TUTANAĞINDAN da anlaşıldığına göre; “Harita, mevzii imar planı, parselasyon vs. hakkında ilgili çalışmalar ve varılan sonuçlarla ilgili bilgi verilmiş ve alınan sonuçlarla elde edilen başarıların genel kurul üyelerince memnuniyetle karşılanmıştır.” Böylece 5-6 Mayıs 1984 tarihinde Ankara’da yapılan kura çekimi mümkün olabilmiştir. O günden bu yana yönetimlerin birkaç kez değişiklik teklifi olduysa da kabul edilmediğinden Orjan İmar Planı 44 yıldır aynı kalmıştır. Bugün hepimizin bildiği ORJAN YERLEŞİM PLANI da ona dayalıdır ve değişmemiştir.

1980’li yıllardan bu yana neredeyse yarım yüzyıla yakın bir zaman geçti. Orjan arazisi yıllar içinde şekillendi, yapısı ve görünümü değişti. Bugün üzerinde 1803 konut, Yönetim ve ticaret merkezi, İskele, Su deposu, Su kuyuları, Eski gazino, sahil cafeleri, 414, marketler, Kır kahvesi, Sağlık ocağı, Cami, futbol sahası ve Yüzme havuzu gibi pek çok yapı bulunuyor. Bu nedenle özellikle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE Orjanın mevcut İMAR PLANININ bugünün gerçekleri ve ihtiyaçlarına göre GÜNCELLENMESİ daha da önem kazanıyor. Bu yüzden sorunun ilk bölümünün cevabı tek kelimeyle “Evet” olmasına rağmen hemen peşinden “Neden?” ve “YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?” sorularını da cevaplamak gerekiyor.

Meselâ “EVET, GÜNCELLENMESİ GEREKİR. Çünkü Yeni imar planında sitenin güvenliği ve sorumluluğu için kooperatifin arsaları ile kamuya (belediye veya kaymakamlığa) ait arsalar takas edilerek yeniden düzenlenmelidir.” (GT) görüşünü ele alalım:

“Bu konuda yapılan bir incelemeden alınan bilgilere göre;  

a- 343/1 ve 343/ 2 No.lu parseller: Mevzi imar planlarında “turistik ve günübirlik tesisler alanları” olarak gösterilmiş bu parseller, kooperatif ortaklarının hisseli tapulu arazileridir. “634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 67, 68, 69’uncu maddeleri gereğince kooperatif ortakları aynı zamanda kat malikleri olduklarından”, bu parsellerin üzerindeki yeşil alanlar ve parklar da “kat maliklerinin (kooperatif ortaklarının) ortak yerleridir.” Bu nedenle Site Yönetimine geçilip 1985 tarihli Yönetim Planı yerine yeni yönetim planı yapıldığında “bu parsellerin, parseller arasındaki boşlukların ve 343/2 No.lu parselin dışında kalan yürüyüş yolunun da bu parsele eklenecek şekilde; mevzi imar planının değiştirilmesi” ve Sitenin (Toplu Yapının) “ortak yerlerine” dahil edilmesi gerekir.

b- 343/3 No.lu parsel:Bu parsel içinde 95 Blokun ve siteye ait çeşitli ortak yerlerin bulunması nedeniyle 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre “Site Yönetiminin tesis edileceği” ana parseldir. Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi ile takas edilerek  halen kullanıldığı gibi bu parsele eklenmesi gerekir. Aksi takdirde bu bölgelerde giriş-çıkışlar, ulaşım ve site güvenliğinin sağlanmasında sorunlar devam eder”. (GT)

Buna göre yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulunun karar vermesi gereken konular şunlardır:

(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığı Özel İdaresine takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Bu konuda bir başka görüş te şöyle:

“Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan “Kapsam” maddesinin dikkate alınması gerekiyor:

“Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Ortak yerler Madde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır…” Bu konuda önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

O zaman şu meselelerin de masaya yatırılması kaçınılmaz olur.

“Bizim Ada dediğimiz 22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan Blokların 343/3 parselde ifraz işlemi yapılarak ayrı parseller haline getirilmesi olacak mıdır? Olmayacak mıdır? Böyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li bloklar üçer üçer birleştirilerek 21’er bağımsız bölümlü parseller haline getirilebilir. Bu durumda da 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 9 adet azıyla 86 Blok olarak örgütlenebilecektir. Böylece Blok yönetimlerinin bir yönetici bir denetici olacağını dikkate alırsak Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 172 (86 x 2) kişiden oluşabilir.

Şayet amacımız Orjan Kooperatifinin amaç ve görevi tamamlandığında tasfiye etmek değil de İşletme Kooperatifine dönüştürmekse, o zaman bu oluşumun üzerinde kalması gereken tapuların da yeniden değerlendirilmesi gerekebilir. Şu anda aksine bir değişiklik olmadığı takdirde 343/3 ana gayrimenkul dışında kalan 343/1, 343/2 ve 313/2 parseller İşletme Kooperatifinde kalacaktır. Bunlara ilaveten Eski Gazinodan Yönetim merkezine kadar, yürüyüş yolu ile tel örgü arasında kalan arazinin de ana gayrimenkulden ifraz edilerek ayrı bir parsel olarak İşletme Kooperatifi mülkü olması bir seçenek olarak değerlendirilmelidir.    

Ayrıca, Orjanda 1’i Atatürk Bulvarı olmak üzere, 20 dolayında cadde ve bir o kadar da sokak bulunuyor. Bunların bir kısmı da İnönü Caddesi, Atatürk Bulvarının Kır Kahvesi sonuna kadar olan Orjan girişi, 343/1 ve 343/2 parsellerin denize çıkan araları vb. nin tapuları bize ait değil hazinenin/Belediyenin. Bilindiği gibi bu alan, cadde ve sokaklarda parası Orjanlılar tarafından ödenip yapılmış alt yapı tesisleri (Kanalizasyon, Yağmur suyu kanalları, Su ve Doğalgaz şebekesi) ile Üst yapılar (yollar, sokaklar, otoparklar, refüj ve yaya kaldırımları) var. Öncelikle bunların tıpkı bir üst yapı olarak Elektrik sistemini UEDAŞ’a devrettiğimiz gibi gelecekteki akıbetlerinin tartışılması ve netleştirilmesi gerekiyor. Zira bu yapılmazsa yıllar boyu bunların bakım onarım, işletme ve yenileme masraflarının defalarca cebimizden çıkmasına razı olmuş olacağız.”(YY)

MEVZİ İMAR PLANINDA sol öndeki 343/1 nolu parsel TURİSTİK TESİSLER ALANI olarak belirtilmiş. Aynı mevzi imar planında bulvar çıkışından 414’e kadar olan 343/2 nolu parsel ise GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI olarak kayıtlı. Günübirlik tesislerin “ortakların sosyal ihtiyaçları“ için bugün için de yarın içinde lüzumlu ve gerekli olduğu tartışılmaz. Ancak soldaki turistik tesisler alanının ilk yıllardaki amacı otel vb. tesisler yapılması ile konutların finansmanında o yıllarda revaçta olan Turizm kredilerinin alınmasına yönelikti. BUGÜN HER İKİ SEBEP TE GEÇERLİLİĞİNİ YİTİRMİŞ DURUMDA. Orjan ortakları artık hiçbir şartta o arsada otel yapılmasına razı olmaz. Bu nedenle söz konusu parselin gelecekte ne adla ve ne suretle devam edeceği ele alınıp değerlendirilmelidir.

Bu konuda bir görüş şöyle: “Kooperatifin tasfiye edilmeyip işletme kooperatifine dönüşmesi gerektiği, bu parsellerin ÖZELLİKLERİ NEDENİYLE (TURİSTİK ve GÜNÜBİRLİK TESİSLER ALANI) TİCARİ FAALİYETE KONU OLACAKLARINDAN işletme kooperatifinde kalmalarının daha yararlı olacağıdır.  Hatta şayet site içi yollar kamuya terk edilirse bu aşamada zaten ZORUNLU YAPILMASI GEREKEN MEVZİ İMAR PLANI GÜNCELLEMESİ sırasında ZEYTİNLİKLER, ÇAMLIKLAR, YÖNETİM MERKEZİ VE EKLENTİLERİ İLE ESKİ GAZİNO ALANI, 414 VE HAVUZ TESİSİ gibi alanlar ayrı parseller halinde tapuları yine İşletme Kooperatifinde bırakılmalıdır.” (YY)

Dolayısıyla yapılacak bir imar planından önce bu konuların/sorunların da değerlendirilerek netleştirilmesi ve yeni Orjan İmar Planının TOPLU YAPI ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına hazırlanması stratejik önemde olacaktır.” (YY)

“Bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya  belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. Bu komisyon, mevzi imar planlarında gerekli değişiklikleri ve tapu ifrazlarını yaptırmalı, “kat maliklerinin arsa paylarını ve kooperatif ortaklarının hisselerini yeniden belirlemeli, sitenin ortak yerleri netleşmeli ve gerekirse Site Yönetim Planı bu değişikliklere göre güncellenmelidir”. (GT)

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 09.01: Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbeti,

Srn 09.02: ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanlar,

Srn 09.03: 44 yıllık İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ gereği,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 09.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Hdf 09.02:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi,

Hdf 09.03:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kuruluna kadar ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİNİN tamamlanması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.09.2027.01:Srn 09.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar Mevzi imar planında “TURİSTİK ALAN” olan 343/1 No.lu parselin akıbetinin netleştirilmesi,

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.09.2028.01:Srn 09.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ uhdesinde kalacak alanların belirlenmesi ve bu bağlamda 2028 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”(GT).

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str.09.2030.01:Srn 09.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 09.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda “bu çalışmaları yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla, tapu kadastro veya belediye imar müdürlüğünde çalışmış, tercihen harita mühendisi olan (emekli de olabilir) “3 kişilik teknik bir komisyon kurulmalıdır”. 2027 Genel Kuruluna kadar “kat maliklerinin arsa payları ile kooperatif ortaklarının hisseleri yeniden belirlenmeli, İşletme kooperatifinin ve sitenin yerleri netleşmelidir”. 2030 Genel Kuruluna kadar da bu komisyonun önerileri istikametinde, “mevzi imar planında gerekli değişiklik, takas, tapu tevhid ve ifrazları tamamlanmalıdır“ (GT) Böylece 5 yıl içinde; kurulacak ORJAN TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına uygun olarak ORJAN MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ sağlanacaktır. “Site yönetimine geçiş sürecinde Orjan imar planı o günkü mevzuata uygun şekilde hem çevre ve şehircilik il müdürlüğünden hem de Burhaniye Belediyesinden güncellenmesi gerekecektir. Yeni imar planında günün mevzuatına uygun yeşil alanlar, ticari alanlar, turizm alanları vs. gibi konular üzerinde sitemizin ilgili Burhaniye Belediyesi imar servisi ile görüşülerek gereken değişiklikler Belediye imarına uygun şekilde adlandırılabilir. Tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap eder.” (KB)

 

10 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 10:

SİTE YÖNETİMİ KURULMADAN ÖNCE KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZI İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVRETMEMİZ MÜMKÜN MÜ? BELLİ BİR ŞARTI VAR MIDIR? NASIL OLUR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Bu soruyu 1 Kasım’da Çalıştay olarak ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA şöyle sorduk:

“5- Site yönetimi kurulmadan önce kooperatif tarafından kamu hizmeti almak üzere bazı alt (kanalizasyon,  doğalgaz,  su,  elektrik)  ve üst yapılarımızı(bulvar,  cadde,  sokak,  otopark,  park, cami,  sağlık ocağı) ilgili kamu kuruluşlarına devretmemiz mümkün mü? Belli bir şartı var mıdır? Nasıl olur?”  

11 Kasımda ALDIĞIMIZ CEVAP aşağıdadır:

“Konut  Yapı  Kooperatifi  Örnek  Anasözleşmesi'nin  "Amaç  ve  faaliyet  konuları"  başlıklı  6.ncı maddesinde;  "Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif; 1) Arsa ve arazi satın alır, birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır.2) Yaptırılan konutların mülkiyetini bu anasözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır.3) Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bunları ortaklarına aktarabilir.4) Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder." hükmü bulunmaktadır. (BAKANLIK)

Görüldüğü üzere bakanlık verdiği cevapta Anasözleşmenin "Amaç ve faaliyet konuları"  başlıklı 6.maddesini işaret ediyor. Zira aynı maddenin 4.fıkrasında da “Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder" hükmü bulunuyor.

Yani Kooperatifin asıl amacı “ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.” Bunun için “…birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek…” “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar” ve bu “hususları sağlamak üzere, İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARLA ORTAK ÇALIŞMALARDA BULUNABİLİR, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, … Ve benzeri tasarruflarda bulunur” ifadesiyle Kooperatifin ORTAKLARIN FAYDASI VE GEREKLİLİKLER DEĞERLENDİRİLEREK icap edeni yapabileceği anlaşılmaktadır.

Nitekim aynı cevapta Bakanlık şu çözümlemeyi de yapmış: “Kooperatif tarafından yapılan alt ve üst yapıların ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat çerçevesinde ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek genel kuruldan karar almak suretiyle ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde devredilmesinin mümkün olduğu,  değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK)

Sonuç olarak “KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZNIN İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVREDİLMESİ MÜMKÜNDÜR” diyor. Burada sayılan şartlar bu devrin “ihtiyaçlar”, “alakalı meri mevzuat”, “ortakların faydası ve gereklilikler” değerlendirilerek “genel kuruldan karar almak suretiyle” ve “ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde” yapılmasıdır.  

Buna göre; “Gerekirse alt ve üst yapı tesislerinin bakım-onarım sorumluluğu ULUDAĞ Elektrik ve TÜRKTELEKOM Telefon/İnternet gibi ilgili kurumlara (Burhaniye Belediyesi, BASKİ Su ve AKSA Doğalgaz) devredilmelidir.” (GT) O zaman bu çerçevede; yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulu “yapılan alt ve üst yapıların kamu kurum ve kuruluşlarına devri” konusunda “ ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat” çerçevesinde “ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek” şu sorulara cevap bulmalıdır:

“(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” (Kanalizasyon, doğalgaz ve su şebekesi, yağmur suyu kanalları vb. ile Yollar, sokaklar, kaldırımlar, refüj ve otoparklar) diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığına takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak şekilde), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Ayrıca bu işlemler için 3194 sayılı İMAR KANUNUNUN 11 ve 18.maddeleri ile 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 67 ve 68.maddeleri ile konuyla ilgili diğer meri mevzuat göz ardı edilmemelidir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 10.01: Bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait yerlerin TAKAS EDİLMESİ,

Srn 10.02: Kamu hizmeti almak üzere BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN devredilmesi,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 10.01: Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması,  

Hdf 10.02:  Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2029 yılı Genel kuruluna kadar gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devredilmesi,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2028  genel kuruluna kadar;

Str.10.2028.01:Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun 2027 Genel Kurulunda yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin görüşülmesi, Bu çerçevede 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların (Örneğin “Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi vb.”) TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması” (GT)

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.10.2029.01: Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin 2027 Genel Kurulunda görüşülmesi,  Bu bağlamda; Gerekli görülen bazı alt ve üst yapılar ile bazı tesisler “Orjan yapı kooperatifi ilgili kurumlarla Sağlık Müdürlüğü, Diyanet işleri Vakfı Burhaniye İlçe Başkanlığı, Balgaz Burhaniye İlçe Müdürlüğü, Baski Burhaniye İl Müdürlüğü ile yapılacak olan protokol şartlarına uygun olmak koşuluyla Orjan Yapı koop. Kendi karar defterinde karar almak suretiyle alt ve üst yapılarını Kamu Kuruluşlarına devredilebilir. Ancak tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap ettiğinden” (KB) 2029 yılı Genel kurulunda alınacak kararla gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devri mümkündür. 

11 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 11:

GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ? NASIL?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

46 yıl sonra Orjanın önünde halli gereken büyük ve önemli iki temel mesele var. İlki kooperatifle ilgili; Ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163 sayılı yasanın 2021’de değişen 81.maddesi uyarınca FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI. Diğeri en azından 2014’ten beri ertelenen/ötelenen, yokmuş gibi davranılan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI. 

Ferdileşme konusunda yapılacak şey çok açık ve basit. “Ortakların Kat Mülkiyeti Tapularının verilerek/yada almaları sağlanarak” bu işlemin TAPUYA TESCİLİ ile birlikte Kooperatifin 343/3 nolu anagayrimenkul parselinden ilişiğinin tamamen kesilmesi. Bu aşamada kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve ya tasfiye/yada İşletme Kooperatifine dönüşüm süreci başlamış olur. Bu da takip eden 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği yapılarak gerçekleşir. Böylece tasfiye zorunluluğu da ortadan kalkar. Ticaret Bakanlığının İşletme Kooperatifleri için hazırlamış olduğu tip bir ana sözleşme ve tabela değişikliği ile de gerekli dönüşüm tamamlanmış olur.

Bu değişim/dönüşüme paralel olarak bir taraftan da SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci başlatılacaktır. Zira; “634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. Maddesine (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) göre; Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve "bağımsız bölümlerin üçte ikisi" fiilen kullanılmaya başlanmışsa, "kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi" ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır, der. Kaldı ki 1985 tarihi yönetim planı da mevcut olduğuna göre bu şartlarda 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun uygulanmasının önünde bana göre bir engel yoktur”.(GT)

Bu çerçevede önce Blok geçici Yöneticileri atanacak, onlar da Bloklarında bir yönetici bir denetici olmak üzere Blok Yönetimlerini oluşturacaklardır. Ardından yapılacak çağrı ile Site Yönetimi Temsilciler Kurulu toplanacak ve ilk iş olarak 1985’ten beri mevcut olan ancak uygulanmayan/uygulanamayan Site Yönetim Planını TOPLU YAPI YÖNETİMİNE uygun şekilde güncelleyecektir. Kararlı ve sebatkâr olunursa bütün bu işlemlerle her iki sürecin de eşgüdümlü olarak 7 yıllık sürede ve her yıl genel kurullarda adım adım yön verilerek 2031 Genel Kuruluna kadar tamamlanması mümkün olabilir.

Bu noktada “GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ? NASIL?” sorusu gündeme geliyor. Çalıştayımızın 11.sorusu işte bu konuyu açıklığa kavuşturmak üzere düşünüldü.

Şayet 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci de başlamış olacaktır. Peki bu yasal olarak ve uygulamada mümkün müdür? Nasıl olacaktır?

Konuyla ilgili yapılan bir araştırma ve görüşe göre: “ADA”, dört tarafı cadde, meydan, demiryolu, sokak, akarsu gibi yapay ve doğal engellerle çevrilmiş “parseller topluluğuna” verilen isimdir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “Ada No: 343” olarak yazılıdır. “PARSEL” sınırlanmış, ayrılmış arazi parçası demektir. Bir parselin bir veya birden çok sahibi olabilir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “Parsel No: 3” olarak yazılıdır.

“BLOK” ise Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan yerlerde parsel üzerinde birden fazla blok varsa o bloğun numarasıdır. Buna göre Orjandaki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde Blok ve Blok No.; “1‘den başlayarak 95’e kadar numaralanmış içinde 22, 18 ve 7’li bitişik nizam bağımsız bölümlerin bulunduğu yapı gruplarıdır”. Blokun kalk dilindeki adı “Apartmandır.” Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu senedi ve ayrı bir numarası olan her “özel mülk” “BAĞIMSIZ BÖLÜM” olarak nitelendirilmektedir. ORJAN Sitesindeki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde Bağımsız Bölüm ve Bağımsız Bölüm No.; “her bloktaki 2 katlı özel mülklerdir” ve numaraları ana giriş kapısında “kırmızı” levha üzerinde yazılı olan rakamdır. Bağımsız Bölümün halk dilindeki adı ise “Apartman dairesi veya konuttur.” (GT)

“Geçici Toplu Yapı Yönetimini atamak için öncelikle Genel Kurulun “1985 tarihli ORJAN Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması” kararını alması gerekir. Bu karar alındıktan sonra  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu  95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar. (GT)

Çünkü 634 sayılı Kanunun GEÇİCİ YÖNETİM başlıklı 73. Maddesi (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22.Mad.) “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir” hükmünü amirdir. Bu durumda sorunun cevabı açık ve net olarak “EVET, ATANABİLİR” olmaktadır. Nitekim atanan “Geçici yöneticiler bloklarının kat malikleri kurulu içinden “yedekleriyle birlikte bir asli Yönetici ve Denetici” seçerek” (GT) BLOK YÖNETİMLERİNİ OLUŞTURURLAR.

Bu şekilde “seçilmiş olan 95 Blok Yönetimleri “Site Temsilciler Kurulunu” oluşturur. Site Temsilciler Kurulu da kendi içlerinden yedekleriyle birlikte “Site Yönetim Kurulunu” seçerler.” (GT) Böylece SİTE (TOPLU YAPI) YÖNETİMİ oluşmuş olur.

1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı Kanun çok parselli oluşumlar için TOPLU YAPI seçeneğini ortaya koymuş. (Prof. Şeref Kısacık) DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER Madde 66- (Ek madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./22.mad.) Toplu yapı, “bir veya birden çok imar parseli” üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder,” der. Bu nedenle kanunun bu maddesinde geçen “bir veya birden çok imar parseli” ifadesi ile toplu yapılar için sadece “çok parselli oluşumların” söz konusu edilmediğini anlıyoruz. (GT)

Ayrıca maddenin devamında “..Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır…” hükmü de mevcut.

Şu haliyle “MEVCUT YÖNETİM PLANINA GÖRE 1803 kat maliki toplanarak Kat Malikleri Kurulunu oluşturur. Toplanarak aralarında yönetim ve denetçileri seçerler ve site yönetimi kurulmuş olur.” (Prof. Şeref Kısacık)

Ancak Orjanın Yönetim Planının 1985 tarihli olması, bugüne kadar uygulanmaması/uygulanamaması bu arada 634 sayılı kanunda 22 yıl sonra 2007 yılında yapılan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ gerçekliği dikkate alınarak bu oluşum şöyle olacaktır: “İlk Genel Kurulda alınacak karara dayanılarak öncelikle geçici Blok Yöneticileri atanacaktır. 95 Blokun atanmış geçici yöneticileri, asli yönetici ve deneticilerini seçmek amacıyla, kat malikleri kurulunu toplantıya davet eder ve kendi aralarında yedekleriyle birlikte bir yönetici ve denetici seçerler. Seçilen 95 yönetici ve 95 denetici de Site (Toplu Yapı) Temsilciler Kurulunu oluşturur. Bu kurul toplanarak Site Yönetim ve Denetim Kurullarını seçerler.” (GT) Ancak ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir.

“Bu halde gerek SİTE YÖNETİMİ şekliyle yönetim planının güncellenmesi, gerekse Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ amaçlı değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekiyor.” (Prof. Şeref Kısacık) “Bu nedenle 95 Bloktaki Site Temsilciler Kurulunun temsil ettikleri kat maliki sayısının toplamı en az 1443 olmalıdır.” (GT) “Yasal dayanağı olan salt çoğunluk düzenlemesi birden fazla parsele sahip oluşumlarda ve ilk yönetim planı değişikliği için geçerli.” (Prof. Şeref Kısacık)

Bu nedenle “Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.” (Prof. Şeref Kısacık)

Şu halde “Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan ve yukarda alıntı yapılmış bulunan 66. “Kapsam” maddesinin dikkate alınması gerekiyor. Böylece önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

O zaman şu meselenin de masaya yatırılması düşünülebilir: “Bizim Ada dediğimiz  22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan BLOKLARIN 343/3 parselde ifraz işlemi yapılarak ayrı parseller haline getirilmesi olacak mıdır? Olmayacak mıdır? Böyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li bloklar birleştirilerek 14’er bağımsız bölümlü parseller haline getirilebilir. Bu durumda da 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 8 adet azıyla 87 Blok olarak örgütlenebilecektir. Böylece Blok yönetimlerinin bir yönetici bir denetici olacağını dikkate alırsak Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 174 (87 x 2) kişiden oluşabilir.” (YY)

Ancak bu konuda “Böyle bir düzenlemeye ihtiyaç yoktur, çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu Bölümündeki Toplu Yapılarla ilgili hükümlerde böyle bir yasal düzenleme yapılması söz konusu değildir. Sorun bloklar arasındaki yollar ise bunlar “ortak yerler” kapsamındadır ve bunların sorumluluğu Site Yönetim Kurulunundur.” (GT) şeklindeki farklı görüşlerin de olduğu unutulmamalı. 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 11.01:ADA, PARSEL, ANAGAYRİMENKUL, BLOK ve BAĞIMSIZ BÖLÜM kavramlarının Orjandaki karşılıkları,

Srn 11.02: Anagayrimenkulün YENİDEN PARSELASYONU,

Srn 11.03: BLOK YÖNETİMLERİNİN oluşması,

Srn 11.04: TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumu,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 11.01:Srn 11.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2026 Genel Kuruluna kadar BU KAVRAMLARIN NET OLARAK TANIMLANMASI,

Hdf 11.02:Srn 11.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2026 genel kuruluna kadar BLOK ESASINA  GÖRE YENİDEN PARSELASYON olup olmayacağının netleşmesi,

Hdf 11.03:Srn 11.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 Genel Kuruluna kadar BLOK YÖNETİMLERİNİN belirlenmesi,

Hdf 11.04:Srn 11.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 Genel Kuruluna kadar TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşması,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2026 genel kuruluna kadar;

Str.11.2026.01:Srn 11.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Güncellenecek Yönetim Planında tanımlanması gereken ADA (güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde TAŞINMAZ BİLGİLERİ kısmında yer alan 343 numarayla gösterilmiştir), ANAGAYRİMENKUL (bu adada 500 bin m2’lik 3 numaralı PARSEL), BLOK (BAĞIMSIZ BÖLÜM kısmı Blok/Giriş/Kat noda belirtilen numara) ve BAĞIMSIZ BÖLÜM (anagayrimenkul üzerinde konumlanmış Bağımsız Bölüm No’da belirtilen yaygın stil 1803 Dubleks Mesken 2 katlı özel mülk konutlar) kavramları 2026 Genel Kuruluna kadar netleştirilmiş ve Yönetim planına eklenmiş olmalıdır.

Str.11.2026.02: Srn 11.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 genel kuruluna kadar şu soruların değerlendirilmesi ve netleştirilmesi gerekiyor. 1) Orjanda Toplu Yapı örgütlenmesine dayanak olacak şekilde 22’li, 18’li ve 7’li Bağımsız bölümden oluşan 343 Ada 3 parselde ifraz işlemi yapılarak her BLOK için AYRI PARSEL olabilir mi? 2) Şayet öyle bir yöne gidilecekse o zaman 7’li ve 14’lü bloklar için nasıl bir çözüm mümkün? 3) Bu durumda 95 Blok diye düşündüğümüz Orjan 8 adet azıyla 87 Blok olarak örgütlenebileceğinden Orjan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da 190 (95 x 2) yerine 174 (87 x 2) kişiden oluşabilir mi?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.11.2027.01:Srn 11.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ de başlamış olacaktır. Bu yetkiye dayanılarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu 95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar. Atanan geçici BLOK YÖNETİCİLERİ de kendi bloklarında seçim yaparak yedekleriyle birlikte bir yönetici bir denetici olmak üzere kendi BLOK YÖNETİMLERİNİ 2027 Genel Kuruluna kadar oluştururlar. Böylece önümüzdeki iki yıllık dönemde Blok Yönetimleri oluşturulabilirse 66. “Kapsam” maddesinin dikkate alınması suretiyle SİTE YÖNETİMİ istikametimiz artık TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır.

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.11.2028.01:Srn 11.04numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 11.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Seçilen 95 yönetici ve 95 denetici Site (Toplu Yapı) Temsilciler Kurulunu oluşturur. Bu kurul yapılan çağrı üzerine toplanarak Site Yönetim ve Denetim Kurullarını seçerler.” Ancak ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir. Bu nedenle Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi mümkün olur. Böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU 2028 Genel Kuruluna kadar oluşabilir.

12 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 12:

SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI) KURULDUĞUNDA KOOPERATİF ORJANI YÖNETMEYE DEVAM EDEBİLİR Mİ? AKİBETİ TASFİYE Mİ İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM MÜ OLACAK? NASIL?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

12.sorunun ilk cümlesi “SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI) KURULDUĞUNDA KOOPERATİF ORJANI YÖNETMEYE DEVAM EDEBİLİR Mİ?” idi. Resmi ve uzman görüşleri bu konuda açık ve net: “Yapı kooperatifi yasal olarak site ve apartman yöneticiliği yapamaz!” (Av. İrfan KÖK)   Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde “1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Yasal prosedür budur.” (Pof. Dr. Şeref KISACIK)

Bu görüşün bir dayanağı da Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin E 1982/5014, K 1982/5200 ve T 25.5.1982 sayılı kararı. Özetle söz konusu karar Yapı Kooperatiflerinin Tapuları verdikten sonra siteyi yönetemeyeceklerine dair. 

“Site ve apartman sakinleri toplanıp 634 sayılı yasa gereği yönetim ve denetim kurulu oluşturması yasa gereğidir.” (Av. İrfan KÖK)  Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşü de bu yönde: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun  "Kat irtifakının kurulması"  başlıklı 14 üncü maddesinin birinci fıkrasında anılan yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması mümkündür.”  Bu sorunun Orjanda hala aşılamamış olmasının nedeni “Kat maliklerinin anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramamış olmalarıdır. Bu durum halen devam ediyor”. (Pof. Dr. Şeref KISACIK).

“İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.” (Pof. Dr. Şeref KISACIK).

Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar. Ancak yasal olmamasına rağmen böyle bir iptal durumunda Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos olur. Bu yüzden kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şu söylenmeli ve uyarılmalıdırlar:

“343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması şarttır ve kaçınılamazdır. Bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda site yönetimi bir tercih değil yasal bir zorunluluktur. Bugün değilse yarın birgün bu olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır.”

Çalıştay olarak bu konuyu Çevre ve şehircilik bakanlığına da sorduk. Sorumuz şöyleydi:”6- Toplu yapı yönetimi kurulana kadar bu süreçte kooperatif Orjan'ı bir site yönetimi imiş gibi yönetebilir mi?  Site yönetimi kurulduğunda da yönetmeye devam edebilir mi?” Bakanlığın bize verdiği 11.11.2024 tarih ve E-28526468-345.99-10916577 sayılı cevabı şöyle oldu:

“Konut  yapı  kooperatiflerinin  ortaklarına teslim  ettikleri  konutlarla ilgili  olarak  konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamakta olup kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerinin sonuçlandırılarak site yönetiminin oluşturulması ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetlerin bu Kanun kapsamında oluşturulacak site yönetimince yürütülmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

634  sayılı  Kat  Mülkiyeti  Kanunu'nun  "Kat  irtifakının  kurulması"  başlıklı  14  üncü  maddesinin birinci fıkrasında; "Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. " hükmü uyarınca, anılan yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması mümkündür.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamında yapı kooperatifleri, Ana sözleşmelerinde hedeflenen amacın gerçekleştirilmesi ile dağılır ya da tür değiştirerek başka bir tür kooperatif olarak faaliyetlerine devam edebilmektedir. Yapı kooperatifi unvanı altında yapılacak iş ve işlemler ile yöneticilerin yetki ve sorumlulukları da Kooperatifler Kanunu ve kooperatif anasözleşmesinde belirtilen sınırlar dahilinde kalacağından kooperatif yönetim kurulunun 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi yerine geçerek hareket etmesi mümkün değildir. 

634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi kurulması halinde toplu yaşama dair ihtiyaçlar çerçevesinde hareket etmek site yönetiminin,  yapı kooperatifine dair yetki ve görevler de kooperatif yönetiminin uhdesinde kalacaktır.” (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı)

Özetle; “Site yönetimi kurulduğunda kooperatif ORJAN'ı yönetemez, çünkü yasal görevi, yetkisi ve sorumluluğu yoktur.” (GT) Çünkü Çevre ve Şehircilik Bakanlığının cevabında da açıkça ifade edildiği gibi; “Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına teslim ettikleri konutlarla ilgili olarak konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamakta” olup “kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerinin sonuçlandırılarak site yönetiminin oluşturulması ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetlerin bu Kanun kapsamında oluşturulacak site yönetimince yürütülmesi gerektiği” değerlendirilmektedir.

Bu ciddi bir sorundur ve 2025 yılında yapılacak ilk genel Kurulda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ başlatılarak normale dönülmesi gerekiyor. Mademki Konut yapı kooperatiflerinin ortaklarına teslim ettikleri konutlarla ilgili olarak konut tesliminin dışında kalan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yürütülmesi gereken işleri üstlenmeleri uygun bulunmamaktadır, madem ki yasal prosedür kooperatifin 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemeyeceği şeklindedir, madem ki Toplu yapı yönetimi kurulana kadar bile kooperatif Orjan'ı bir site yönetimi imiş gibi yönetemez, madem ki Site yönetimi kurulduğunda da yönetmeye devam edemez o zaman bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş duruma düşmektedir. Çünkü kat malikleri de bugüne kadar anagayrimenkulde örgütlenip bir site yönetimi kuramamışlardır. O halde karşımıza çıkabilecek olası gelişmelere acil tedbir gerekir. Açılabilecek tek bir “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası bile kesinlikle “İPTAL” kararı olarak çıkabilir. Böyle bir iptal durumunda Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos olur. Halbuki 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması şarttır ve kaçınılamazdır. Bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda site yönetimi bir tercih değil yasal bir zorunluluktur. Bugün değilse yarın bir gün bu olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır. Öte yandan kooperatif konutları için yapı kullanma izni alınmış ve üzerinden en az bir yıl geçmiş olması durumunda,  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ferdi münasebet işlemlerini sonuçlandırarak site yönetimini oluşturması gerekiyordu. Kaldı ki yönetim planı kapsamında kat maliklerince kooperatif yönetiminden tamamen ayrı bir şekilde bir site yönetiminin oluşturulması da mümkündür. Normali budur ve kooperatif konutlarının bulunduğu siteye ilişkin hizmetler oluşturulacak site yönetimince 634 sayılı Kanun ve Yönetim Planı çerçevesinde yürütülecektir. Dolayısıyla bir an evvel yasal olmayan “doğan görünümlü şahin” biçimindeki yanlış uygulama sona ermeli ve sorunun daha da büyümesi engellenmelidir.

Kooperatif anasözlesmemizde kooperatifin kuruluştaki suresi 20 yıldı. Daha sonra 1998 ve 2018 yıllarında iki kez daha 20’şer yıl süre uzatımı yapıldığından 60 yıla çıktı. Bu durumda süre 2038’de bitecek. İşte 12.sorunun ikinci kısmı da bunu soruyor: Kooperatifimizin “AKİBETİ TASFİYE Mİ İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM MÜ OLACAK? NASIL?”

Şu anda kooperatifin tamamen “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesine” odaklanması gerekiyor. Zira 1163 sayılı Kooperatifler yasasının 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md.ile (değişik birinci cümlesi) değişen 81.maddesi “Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır..” diyor. Ardından bu cümle “..sayılır ve dağılır” hükmü ile noktalanıyor.

Dolayısıyla bu iki kelime yapı kooperatiflerinin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle (FERDİLEŞME) amacına ulaşmış sayılacağını ve dağılacağını çok açık bir şekilde belirtmiş. Demek ki tüm bağımsız bölümlerin ortaklar adına tahsis ve tescil işlemi bittikten sonra genel Kurulun toplanarak tasfiye kararı alması ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesi gerekiyor.

Tasfiye süreci özellikle bizim gibi büyük ve kapsamlı bir yapılanmada zor ve uzun bir yol. Nitekim bu yolda“ TÜM borçlar ödenip TÜM alacaklar tahsil edilmelidir. Dolayısıyla mahkeme kararları kesinleşmiş, Asgari tasfiye süreci dolduktan ve borç alacaklar SIFIRLANDIKTAN sonra tasfiyeyi bitirmek üzere SON bir genel kurul daha yapılıp İl Ticaret Sicil Müdürlüğünde (Sanayi Ticaret Bakanlığı değil) tescil ve ilan edilir. Tasfiye Memurları ayrıca seçilmediyse bu işi yönetim kurulu yapar”. (Serdar USTA)

Şayet “kooperatifin tasfiyesini yaparak, kooperatifin ticaret sicilinden kaydını sildirip, vergi dairesinden ilişiğini kesmesi ile beraber Çevre ve şehircilik bakanlığına tasfiye başlangıç ve tasfiye sonu belgelerini ve tasfiye sonu genel kurul kararını verir. Kooperatifin dosyası çevre ve şehircilik müdürlüğünde ve Ticaret Sicil memurluğundan kapattırıldığı zaman da kooperatif ömrünü tamamlamış olur”. (Av. İrfan KÖK)

Ancak 21/10/2021 tarihinde çıkan 7339 sayılı kanunun 11 md. (değişik ikinci cümlesi) ile değişen 81. madde tasfiye sürecinin şu şarta bağlı olarak uygulanmayacağını da hükme bağlamış bulunuyor: ”Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.” İşte bu madde anasözleşmenin 6 ay içinde İŞLETME KOOPERATİFİ olarak değiştirilmesi halinde tasfiye edilmeden yola devam edilebileceğinin yolunu açmıştır. Bu durumda Kooperatif "İşletme kooperatifine" dönüşüp sadece "ortak yerlerin bakım, onarım ve işletmesini" yapmalıdır.” (GT)

Bunun için T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanıp yayımlanan TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ var. Bu bağlamda Site İşletme Kooperatifi süresiz olarak (5.madde) kuruluyor ve Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde de kooperatifin amaç ve işlevleri açıkça belirtilmiş.

(1) KOOPERATİFİN AMACI; ortaklarının ekonomik, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile ekonomik faaliyetleri kapsamında yer alan mal ve hizmet üretimi ve ticaretine yönelik ihtiyaçlarını karşılamak, girişimlerini desteklemek, üretim becerilerini geliştirmek, böylece ortaklarının ekonomik menfaatlerini korumaktır.

(2) Kooperatif bu amaçları gerçekleştirmek üzere aşağıdaki çalışmaları yapar:

b) Ortaklarına ekonomik, sosyal, kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere diğer kurum ve kuruluşlardan verilecek krediye aracı olur, ortakları ve personel için yardım fonu oluşturur, ortaklarının özel sigorta ihtiyaçlarına aracı olur.

c) Kooperatifin amaç ve konusunun gerektirdiği işletmeler, imalathaneler, atölyeler, sosyal tesisler ve benzeri tesisler kurar ve işletir veya işletilmesini sağlar. ç) Kooperatif amaçları doğrultusunda taşınır ve taşınmaz mallar edinir, bina/arsa alır, kiralar ya da yaptırır, gerektiğinde satar, ayni haklar tesis eder, işletme devralır, kooperatif yatırımları için gerekli tesisleri yapar ya da yaptırır. d) Faaliyetlerini sürdürebilmek için gelir getirici ticari faaliyetlerde bulunur, ticari işletmelere iştirak eder; ticari işletme kurar ve işletir. e) Ortaklarının ve onların yakınlarının ihtiyacı olan mal ve hizmetlerin üretimini yapar ve/veya alım, satımına aracı olur.

ı) Ortaklarının ihtiyaç duyacağı danışmanlık (sosyal, kültürel, hukuki, teknolojik, üretimin geliştirilmesi ve sair) hizmetlerini organize eder ve bu amaçla gerekli personeli istihdam eder. i) Faaliyetleri uygulamak için hizmet alımı yapar. j) Ortaklarının üretiminde kullanacakları araç, gereç ve her türlü ihtiyaç maddelerini iç ve dış piyasalardan temin eder ve uygun fiyatlarla ortaklarına intikal ettirir

Hiç kuşkusuz Orjan kooperatifinin tüm aktif pasifini devralarak kurulacak olan İŞLETME KOOPERATİFİ ORJAN SİTESİ TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI çerçevesinde düzenlenecek anasözleşmesine uygun olarak görev yapacaktır. Kaldı ki güncellenecek yeni YÖNETİM PLANINA göre ve TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI ile YÖNETİCİ olarak atandığı takdirde Site yönetiminin ortak yerlerinin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletme faaliyetleri de İşletme kooperatifi tarafından yürütülebilecektir. Sitenin ihtiyaç duyduğu hizmetler görülebilir, toplu yaşam gerekleri karşılanabilir, ekonomik ve sosyal kültürel faaliyetler de yapılabilir olacaktır. Doğal olarak bu bağlamda tüm muhasebe ve iletişim hizmetleri, dışarıdan temin edilmesi gereken hizmet alımları ile satın almalar da yine aynı işletme kooperatifince yerine getirilebilir.

SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ (ÖRNEK TİP )ANASÖZLEŞMESİ

https://ticaret.gov.tr/data/5d41a0a913b87639ac9e0138/26-%20%C4%B0%C5%9Fletme%20Kooperatifi%20%C3%96rnek%20Anas%C3%B6zle%C5%9Fmesi.pdf

Şu anda kooperatifin tamamen “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesine” odaklanması gerekiyor. 81.madde yapı kooperatiflerinin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle (FERDİLEŞME) amacına ulaşmış sayılacağını ve dağılacağını çok açık bir şekilde belirtmiş. Demek ki tüm bağımsız bölümlerin ortaklar adına tahsis ve tescil işlemi bittikten sonra genel Kurulun toplanarak tasfiye kararı alması ve kooperatifin tasfiye sürecine girmesi gerekiyor. Tasfiye süreci özellikle bizim gibi büyük ve kapsamlı bir yapılanmada zor ve uzun bir yol. Ancak aynı 81.madde ”tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” diyor. Dolayısıyla İşte bu madde anasözleşmenin 6 ay içinde İŞLETME KOOPERATİFİ olarak değiştirilmesi halinde tasfiye edilmeden yola devam edilebileceğinin yolunu açmış. Bu durumda Kooperatif "İşletme kooperatifine" dönüşüp sadece "ortak yerlerin bakım, onarım ve işletmesini" yapabilecektir. Bunun için T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanıp yayımlanan TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ var. Bu bağlamda Site İşletme Kooperatifi süresiz olarak (5.madde) kuruluyor ve Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde de kooperatifin amaç ve işlevleri açıkça belirtilmiş. Hiç kuşkusuz Orjan kooperatifinin tüm aktif pasifini devralarak kurulacak olan İŞLETME KOOPERATİFİ ORJAN SİTESİ TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI çerçevesinde düzenlenecek anasözleşmesine uygun olarak görev yapacaktır. Kaldı ki güncellenecek yeni YÖNETİM PLANINA göre ve TEMSİLCİLER KURULU KARARLARI ile YÖNETİCİ olarak atandığı takdirde Site yönetiminin ortak yerlerinin bakım, onarım, idame, yenileme ve işletme faaliyetleri de İşletme kooperatifi tarafından yürütülebilecektir. Sitenin ihtiyaç duyduğu hizmetler görülebilir, toplu yaşam gerekleri karşılanabilir, ekonomik ve sosyal kültürel faaliyetler de yapılabilir olacaktır. Doğal olarak bu bağlamda tüm muhasebe ve iletişim hizmetleri, dışarıdan temin edilmesi gereken hizmet alımları ile satın almalar da yine aynı işletme kooperatifince yerine getirilebilir.

Yukarıda açıklandığı üzere bütün bu faaliyetler tip anasözleşmenin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6.maddesi kapsamındadır. O zaman geriye çözülmesi gereken bir tek potansiyel sorun kalıyor. O da: “Ortaya çıkacak çift başlılık nasıl önlenebilir?” sorusudur. Çevre ve şehircilik bakanlığına bu konuyu da sorduk. Aldığımız cevap şöyle oldu: “Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi’nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,  kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği, değerlendirilmektedir.”

Bir başka uzman Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu soruna ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunu ana sözleşmeye yazmaya Site yönetim planında da bu kadar detaya gerek yok. Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” demek yeterli” şeklinde oldu. Demek ki “bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve …./.. parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor.

Çevre ve şehircilik bakanlığı “Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi’nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,  kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği” ifade edilmiştir. Bir başka uzman Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu soruna ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunu ana sözleşmeye yazmaya Site yönetim planında da bu kadar detaya gerek yok. Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” demek yeterli” şeklinde oldu. Demek ki “bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve …./.. parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Böylece hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda “Ortaya çıkacak çift başlılığın nasıl önlenebileceği” meselesi kalıcı olarak çözülebilir.   

Hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda potansiyel olarak KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLILIĞININ ortaya çıkarabileceği ciddi meseleler olacaktır. Bu sebeple anasözleşmede “Ortakların aynı zamanda 1803 bağımsız konut malikleri olduğu” ifadesi yer almalı ve “dışardan ortak girmesinin önlenmesine dair” yasak bulunmalıdır. Ayrıca “Kat malikleri bağımsız bölümlerini satmaları yada devretmeleri halinde kooperatif ortaklıklarını da aynı kişiye devretmek zorunda” olmalılar. Şayet böyle olmazsa satan kişinin kooperatif ortaklığı sona erer. Alan da Kat Maliki olup ortak olmayınca Kooperatif Ortakları ile kat malikleri yapıları farklılaşır. Doğru olmaz, sorunlar çıkar.” Şayet İşletme Kooperatifi ana sözleşmesi ve Yönetim Planında birbirine uygun gerekli düzenlemeler yapıldığı takdirde KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLI olmayacaktır. Dolayısıyla da sorunlar doğmadan engellenmiş olur.  

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 12.01: Konut Yapı kooperatifleri SİTE YÖNETİCİLİĞİ YAPAMAZ. Yaparsa bu bir sorundur. 

Srn 12.02: Kooperatifimizin AKİBETİ ne olacak? Tasfiye mi tür değişikliği mi?

Srn 12.03: Ortaya çıkacak ÇİFT BAŞLILIK sorunu nasıl çözülecek? 

Srn 12.04: KAT MALİKLİĞİ ve KOOPERATİF ORTAKLIĞI farklılığı sorunu,

 

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 12.01: Srn 12.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2025 yılında yapılacak ilk genel Kurulda BU UYGULAMADAN VAZGEÇİLMELİ ve sorunun daha da büyümesi önlenmelidir.

Hdf 12.02:  Srn 12.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM kararı alınmalı, 2029 yılı Genel Kurulunda site hizmetlerini görecek şekilde düzenlenen İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ kabul edilerek dönüşüm gerçekleşmelidir.

Hdf 12.03: Srn 12.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kurulunda güncellenen TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI uyarınca İŞLETME KOOPERATİFİNİN Orjan Sitesinin (Toplu Yapı) YÖNETİCİSİ OLARAK atanması sağlanmalıdır.

Hdf 12.04:  Srn 12.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2029 genel kuruluna kadar İşletme Kooperatifi ana sözleşmesinde gerekli düzenleme yapılarak KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE KAT MALİKLİĞİ FARKLILIĞININ ortadan kaldırılması sağlanmalıdır.

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.12.2025.01:Srn 12.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapı kooperatifi unvanı altında yapılacak iş ve işlemler ile yöneticilerin yetki ve sorumlulukları Kooperatifler Kanunu ve anasözleşmede belirtilmiştir. Bu nedenle kooperatif yönetim kurulunun 634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi yerine geçerek hareket etmesi mümkün değildir.  634 sayılı Yasa ile tarif edilen site yönetimi kurulması halinde dahi toplu yaşama dair ihtiyaçlar çerçevesinde hareket etmek site yönetiminin,  yapı kooperatifine dair yetki ve görevler ise kooperatif yönetiminin uhdesinde yürütülecektir. Yani Site yönetimi kurulduğunda da kooperatif ORJAN'ı yönetemez, çünkü yasal görevi, yetkisi ve sorumluluğu yoktur. Bu yüzden 2025 yılında yapılacak ilk genel Kuruldan itibaren BU UYGULAMADAN VAZGEÇİLMELİ alınacak BİR YETKİ KARARIYLA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ başlatılarak sorunun daha da büyümesi önlenmelidir.

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str.12.2028.01:Srn 12.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifimizin 2 yıl içinde anasözleşmede belirtilen amacı gerçekleştirip durumunu tescil ettirdikten sonra 6 ay içinde anasözleşme değişikliği yoluyla İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM çalışmasını başlatması gerekiyor. Bu bağlamda Orjan sitesi için ihtiyaç duyulan tüm faaliyetler tip anasözleşmenin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6.maddesi kapsamında düzenlenebilir. Neticede 2028 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM kararı alınabilirse, 2029 yılı Genel Kurulunda site hizmetlerini görecek şekilde düzenlenen İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ de kabul edilerek tür değişikliği gerçekleşmelidir.

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.12.2029.01: Srn 12.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda “Ortaya çıkacak çift başlılığın nasıl önlenebileceği” meselesi hem ana sözleşmede hem yönetim planında eşgüdümlü düzenlemelerle çözülebilir. Bu durumda İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN AMAÇLARI ARASINA Orjan sitesinin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey konabilir. Aynı şekilde güncellenecek ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINDA da “Temsilciler kurulunda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” şeklinde bir düzenleme mümkün.  Böylece 2030 yılı Genel Kurulunda güncellenen TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI uyarınca İŞLETME KOOPERATİFİNİN Orjan Sitesinin (Toplu Yapı) YÖNETİCİSİ OLARAK atanması sorunu kalıcı olarak çözebilecektir.

Str.12.2029.02: Srn 12.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 12.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2029 genel kuruluna kadar İşletme Kooperatifi ana sözleşmesinde ve Yönetim Planında birbirine uygun gerekli düzenlemeler yapıldığı takdirde KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile KAT MALİKLİĞİ farklılığının ortaya çıkarabileceği sorunlar önlenebilecektir. 

13 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 13:

SİTE YÖNETİMİ İLE İŞLETME KOOPERATİFİ OLUŞUM SÜRECİ EŞZAMANLI MI OLACAKTIR? ÖNCE SİTE YÖNETİMİ SONRA İŞLETME KOOPERATİFİ Mİ KURULUR? YADA TERSİ Mİ OLUR? 634 SAYILI YASADA SİTE YÖNETİMİ KURMAMA GİBİ BİR SEÇENEK VAR MIDIR? BÖYLE BİRŞEY MÜMKÜN DEĞİLSE HER İKİSİNİN DE VARLIĞI ÇİFT BAŞLILIK OLUŞTURACAĞI İÇİN BÖYLE BİR SORUNUN ÇÖZÜMÜ NASIL OLACAKTIR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Sorunun ilk kısmında ifade edilen mesele “site yönetimine geçişle işletme kooperatifine geçiş” sürecinin birbirine bağlı mı yoksa bağımsız iki süreç mi olup olmadığını ortaya koymaktır. (GT) Bu yüzden net cevaplarla başlayalım. “SİTE YÖNETİMİ İLE İŞLETME KOOPERATİFİ OLUŞUM SÜRECİ EŞZAMANLI MI OLACAKTIR?” “Hayır!” “Site yönetimi ile işletme kooperatifi oluşum sürecinin “eşzamanlı olmasına gerek yoktur”, çünkü her iki oluşumun da tabi olduğu yasalar ve koşullar farklıdır.” (GT)

Ayrıca bu mümkün de değildir. Zira öncelikle ve daha fazla gecikilmeden Orjanda 634 sayılı yasanın 17.maddesi uyarınca önce GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI akabinde de SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI zorunludur. Böylece olması gereken doğru rotaya girilmiş olacaktır. Bu adım aynı zamanda yönetimde herhangi bir boşluğa meydan verilmeden Kooperatife tasfiye yada dönüşüm işlemleri için zaman tanınması anlamına gelecektir. Ki bu süreçte 81.maddeye göre ferdileşmenin tamamlanması ve bu durumun tapuda tescili yapılabilsin.

Kooperatifin anagayrimenkulden yani 343/3 parselden tamamiyle ilişkisinin kesilmesini müteakip yapılacak ilk genel kurulda tasfiyeye gidilmesi yada ana sözleşme değişikliği suretiyle tür değişikliği kararı alınması gerekiyor. Karar tasfiye değil de dönüşüm istikametinde olduğu takdirde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı alınarak 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği ile İŞLETME VE YÖNETIM KOOPERATİFİNE geçiş mümkün olabiliyor.

Dolayısıyla önce “SİTE YÖNETİMİ kurulacak daha sonra da Kooperatif tarafından 81.madde gerekleri yerine getirilerek “İŞLETME KOOPERATİFİ” kurulmasıyla ilgili işlemler yapılacaktır. TERSI MÜMKÜN DEĞILDIR.

Bugün artık Kooperatifle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında 2013-2017 yılları arasında “işletme kooperatifine geçme talebi ile ilgili” bir yazışma olduğunu biliyoruz. Yine “Kooperatifçe yapılan başvuruların Bakanlıkça değerlendirilmesi  neticesinde  22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazı ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda” reddedildiğini de öğrenmiş bulunuyoruz.

Nitekim Bakanlık Çalıştayımızın 01.11.2024 tarihli başvurusuna verdiği 11.11.2024 tarih ve E-28526468-345.99-10916577 sayılı resmi cevabında; “…kooperatife ait tüm taşınmazların mevcut durumu, tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılıp yapılmadığı hakkında başkaca bir bilginin yer almadığı,  yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden dolayı kooperatifin anasözleşme değişikliği yaparak işletme kooperatifine dönüşmesine Bakanlığımızca izin verilmemiştir..”ifadesini kullanmıştır.  

Aynı yazıda dosyada bulunan “..yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği..” gerekçesiyle kabul edilmediği de bildirilmektedir. Buna göre 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazı ile Kooperatife önce “tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılması, kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi, dolayısıyla da Kooperatifler Kanunu uyarınca FERDİLEŞME işlemlerinin gerçekleşmesi” gerektiğinin hatırlatıldığı ve uyarıldığı anlaşılıyor.

Aradan 7 yıl geçmesine rağmen, “İşletme kooperatifine geçiş şartı henüz sağlanmamıştır. Bunun uzun zaman alacağı tahmin edilmektedir ve tamamlanma zamanı belirsizdir, çünkü henüz sayısı kesin olarak bilinmeyen arsa tapusuna sahip “su basmanlarının” hisseli ortaklarının konutlarını inşa etmeleri ve ferdileşmelerini tamamlamaları gerekmektedir.” (GT)

Bakanlık “bugünkü şartlarda yeniden işletme kooperatifine geçiş talebi yapılsa uygun bulur musunuz?” sorumuza ise; “…mevcut durumda konutların kat mülkiyet tapularının ortaklara verilmiş olması ve durumunda değişiklik olduğuna dair tevsik edici belgelerle kooperatif yönetim tarafından Bakanlığımıza başvurulması halinde gerekli değerlendirme yapılabilecektir” cevabını vermiş bulunuyor.

KUŞKUSUZ DAĞILMA VE TÜR DEĞİŞİKLİĞİ KONUSUNDA UYULMASI GEREKEN YASAL MEVZUAT var. Bunların arasında 1163 sayılı Kooperatifler yasasının 81.maddesi en başta geliyor. Kaldı ki bu maddeye paralel olarak anasözleşmenin “Dağılma Sebepleri” başlıklı 85.Maddesi de var. Ki söz konusu maddede “..Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklinde çok net ifadeler yer alıyor.

Ayrıca yine anasözleşmenin 64. Maddesine de uyma zorunluluğu vardır.  Bu maddede de; “.. Yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan .. sonra, kooperatifin aradan çekilmesi ve .. konutların mülkiyetleri de ortaklara aktarılarak ferdi münasebete geçiş muamelesine başlanır…Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılması  şarttır” denilmektedir.

“Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine (anasözleşme md.64) göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)

Orjan için TASFİYE seçeneğini uygun bulmuyoruz. Kooperatifimizin 343/3 parsel anagayrimenkul dışında 3 adet daha tapulu mülkü var. Yarım yüzyıla yakın bir tecrübe birikimi, sermayesi, mal varlığı, hizmette kullanılan araç gereç ekipmanı, oturmuş bir muhasebe sistemi ve personel kadrosu var. Dolayısıyla Orjan için tasfiye seçeneği doğru bir seçim olmaz. Zaten bu çapta büyük ve yürüyen bir organizasyonu tasfiye etmek imkânsız değilse bile çok zordur. Gereksizdir de. Süreç uzun yıllar alır. Buna karşılık tür değişikliğine gidilerek İşletme Kooperatifine dönüşüm ise hem çok kolay hem de hizmeti durdurmayacak bir çözümdür.

Bu yüzden önerdiğimiz çözüm tür değişikliği yapılarak “SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ”ne dönüşümün sağlanmasıdır. Bunun için Ticaret Bakanlığı tarafından 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 88 inci maddesi uyarınca hazırlanan tip SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ ilişik linkte verilmiştir.

https://ankara.ticaret.gov.tr/data/5dd6705913b876d618775457/20-%20S%C4%B0TE%20%C4%B0%C5%9ELETME%20KOOPERAT%C4%B0F%C4%B0%20ANAS%C3%96ZLE%C5%9EMES%C4%B0_d%C3%BCzeltme%202.pdf

Kuşkusuz bu örnek anasözleşmeye Orjan için ihtiyaç olan değişiklik ve eklemeler yapılması gerekecek. Meselâ ilk ve önemli değişiklik muhtemelen adının “ORJAN SİTESİ İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ” olması olacaktır. Zira ondan evvel kurulacak ORJAN SİTE YÖNETİMİ için TEMSİLCİLER KURULU kararıyla atanan YÖNETİCİ olarak göreve devam etmesi planlanmaktadır. Böylece yapılması gereken hizmet ve faaliyetler eskiden olduğu gibi ancak yeni bir misyonla yine kooperatif tarafından yürütülecektir. Mevcut kooperatifin tüm aktif pasifi yeni kurulacak oluşuma geçecek, değişen sadece yeni misyonu ve Orjan levhasından ibaret kalacaktır.

Ticaret Bakanlığının hazırlamış olduğu TİP İŞLETME KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİNİN özellikle AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.Maddesi şu haliyle bile kurulacak İşletme kooperatifinin Orjan sitesinin ihtiyaç ve hizmetlerini karşılama amacına ışık tutmaktadır:

“KOOPERATİFİN AMACI, ortaklarının sahibi bulunduğu konutlardan oluşan sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmektir. Bu amaçla kooperatif; 1-Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşan Kat Malikleri Kurulu veya alt kurullarınca yönetici seçilmesi halinde, anılan Kanun hükümlerine göre yöneticilik görev ve yetkilerini kullanarak siteyi yönetir.

2-Mülkiyetinde olan ortak ve genel hizmet tesislerinin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uyarınca işletilmesini ve kiraya verilmesini sağlar, bunların bakım, koruma ve onarımları ile ilgili gerekli önlemler alır. 3-Amacına uygun gördüğü menkul ve gayrimenkulleri satın alır veya yaptırır, gerekirse ihtiyaç fazlasını satar, site içinde mülkiyetinde olan boş alan veya uygun yerlere imar planı esaslarına göre ortak ihtiyaçları karşılayacak, işletme faaliyetinin gerekli kıldığı inşaatları yapar veya yaptırır. 4-Site sakinlerinin ihtiyaçları doğrultusunda, gıda ve diğer ihtiyaç maddelerini ucuza temin ederek, bu maksatla ayrılmış genel hizmet tesislerinde satışını sağlar, gerekirse ulaşım hizmetlerini düzenler. 5-Site sakinlerinin sportif faaliyetleri ile sosyal dayanışma ve yardımlaşmalarını temin maksadıyla, yardım fonları oluşturur, eğitim yayın ve benzeri faaliyetlerde bulunur. 6-Kooperatifin kredi ihtiyacının karşılanması amacıyla ilgili finansman kuruluşlarına başvuruda bulunur, borçlanır, açılan kredinin zamanında ve amacına uygun kullanılmasını sağlayıcı tedbirleri alır. 7- Diğer kooperatiflerle işbirliği yapar. 8-Site işletme kooperatifleri üst kuruluşlarına girer. 9-Site sakinlerinin ve site içerisinde yer alan menkul ve gayrimenkullerin sigorta ihtiyaçlarına aracı olur. 10-Amaçları doğrultusunda faaliyet gösteren şirketlere ortak olabilir. 11- Faaliyetleri kapsamında verilen hizmetlerde verimlilik ve etkinliğin artırılmasına yönelik araştırmalar yapar, bu amaçla danışmanlık hizmeti alabilir, gerekli personeli istihdam edebilir. 12-Gerektiğinde konusu ile ilgili eğitim, yayın, araştırma ve benzeri faaliyetlerde bulunur. 13-Amaçları doğrultusunda fonlar oluşturabilir.”

Zaten Çalıştayımızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığına; “..İşletme kooperatifine dönüştüğünde onun amacı ve işlevi ne olacak?” sorusuna Bakanlığın verdiği cevap da bu maddeye işaret etmektedir: ”Ticaret  Bakanlığı  tarafından  yayımlanan  Site  İşletme  Kooperatifi  Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,..”  (BAKANLIK) 

13.sorunun ikinci kısmı “634 SAYILI YASADA SİTE YÖNETİMİ KURMAMA GİBİ BİR SEÇENEK” olup olmadığına ilişkindir. Bu sorunun cevabı da oldukça net: “Site Yönetimine geçişin ön şartı 2014 yılında gerçekleşmiştir, yani 634 sayılı KMK’nun 17’inci maddesine göre kooperatif ortaklarının 2/3’ü kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını almıştır. BU KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI YÖNETİMİ) “KURMAMA” GİBİ BİR SEÇENEK YOKTUR.” (GT)

KOOPERATİF TASFİYE OLMADAN SİTE KURULABİLİR Mİ? Bu sorunun cevabı 634 sayılı kanunun 17.maddesinde. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesine göre, “kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” “O halde Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür değişikliği olmadan site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur.”(Av.H.Sancar KARACA)

Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu bir ortamda artık bir Konut Yapı Kooperatifinin siteyi yönetmesi yasal olmaz. Bu sebeple bir an evvel ve daha fazla gecikmeksizin ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN kurulması gerekiyor. Ancak doğal olarak YAPI KOOPERATİFİNDEN SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ karar verildikten sonra bir yada 2 yıl zaman alabilecektir. O aşamalarda da uyulması gereken bazı yöntemler vardır. Öncelikle “(Ferdileşmeden sonra bağımsız bölümler el değiştirebildiğinden) kooperatif ortakları değil bağımsız bölümün tapu malikleri veya temsilcileri ile Kat Malikleri Toplantısı yapıp Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre Site Yönetimi oluşturulmalı.”(Av.H.Sancar KARACA)

Bir Konut Yapı Kooperatifinin Site Yönetimine Dönüşmesi teoride kolay olmakla birlikte makas değiştirme anlamına gelen karar verme eşiğinin aşılması o kadar kolay değil. Bu konu yalnız bizim değil aynı durumdaki pek çok kooperatifin de sancısı durumunda. Meselâ benzer bir oluşumda konunun uzmanına şöyle bir soru sorulmuş: “Yazlık konutlar üreten bir yapı kooperatifi, inşaatları tamamlayarak ferdi mülkiyete geçmiş ve tapuları üyelere dağıtmıştır. Çok katlı apartman yerine bahçeli nizamda dubleks yapılmış (yaygın kat mülkiyeti) konutlar vardır. Amacı tahakkuk etmiş kooperatif tasfiye edilerek, ortak alanların yönetimi için site yönetimine geçilmek isteniyor. Genel kurulda bu yönde alınacak bir karara, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir üyenin itiraz hakkı olabilir mi?”

Verilen cevap şöyle: “Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinde "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” düzenlemesi var. Anlatımınıza göre adıgeçen kooperatif site alanındaki yapılar yönünden ortaklar arasındaki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda. Dahası da Kooperatifler Kanunu'nun "dağılma sebepleri" başlıklı 81. maddesinde de "Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulune uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır" hükmü bulunmaktadır. Kat mülkiyetinin ortak yerler ve bu yerlere ait giderlere katılma zorunluluğu gibi hükümleri gözetildiğinde yazınızda ifade olunan gibi bir işlemin haklı görülebilirliği yoktur.” (Av.Dr.Yahya DERYAL)

Demek ki genel kurulda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YÖNÜNDE ALINACAK BİR KARARA, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir KOOPERATİF ORTAĞININ İTİRAZ HAKKI DAİ BULUNMUYOR. Zira bir YÖNETİM PLANI bulunan ve 17.nci madde sebebiyle KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GEÇERLİ OLDUĞU anagayrimenkuldeki bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki yapılar yönünden ortaklar arasındaki hukuki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda.

Sonuç olarak, hem 1163 sayılı yasa kooperatifi amacını gerçekleştirip tasfiye yada tür değişikliğine (yani İŞLETME KOOPERATİFİNE) zorluyor, hem de artık kat mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu anagayrimenkulde 634 sayılı kanunun bize site yönetimi (toplu yapı yönetimi) kurma dışında bir seçenek bırakmadığı çok açık. Yani Site Yönetimine geçiş Orjan için asla bir tercih değil. Kaçınılması mümkün olmayan yasal bir zorunluluk.

O zaman merak edilen soru şu: SİTE YÖNETİMİ KURMA DIŞINDA BIR SEÇENEK MÜMKÜN DEĞİLSE hem SİTE YÖNETİMİ hem İŞLETME KOOPERATİFİ Orjanda ÇİFT BAŞLILIK oluşturmayacak mı? BÖYLE BİR SORUNUN ÇÖZÜMÜ NASIL OLACAK? 

Bu konuyu Çevre ve Şehircilik Bakanlığına sormuştuk. Orjan Kooperatifi “..İşletme kooperatifine dönüştüğünde onun amacı ve işlevi ne olacak? Çift başlılık nasıl önlenebilir?” Aldığımız cevapta: “Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesi kooperatifin amacı ve işlevi belirtilmiş olup,  kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği, değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK) 

Bu görüşe göre Orjan kooperatifinin tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerektiği ifade ediliyor. Bu konuda değerlendirilebilecek bir görüş şöyle: “Site Yönetimi ile Kooperatif (Konut Yapı veya İşletme) yönetiminde çift başlığı önlemek için “her iki yönetim kurulunu birleştirmek” en pratik ve akılcı yöntemdir. Çünkü bunun gerekçesi ORJAN’daki “kooperatif ortaklarının aynı zamanda kat maliki olmalarıdır”. (GT) Bu görüşün geçiş sürecini başlatacak genel kurulda özenle hazırlanacak bir GÜNDEM MADDESİ ve uygun bir “YETKİ KARARIYLA” uygulanması mümkün olabilir. Nitekim Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK ta “Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm olabilir” görüşünde.

Bir başka uzman Mali Müşavir Evren Özmen’e göre de: “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır.”

ÖNERİMİZ ŞU: 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENEBİLMESİ için BİR YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulabilir:

“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması”

Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur.

Bir sonraki İşletme Kooperatifine dönüşüm aşamasında Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu çift başlılığın önlenmesi sorununa ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse İŞLETME KOOPERATİFİ ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunun için Site yönetim planında Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” ifadesini koymak yeterli” şeklinde.

İşte bütün bu görüşler ışığında 2031 yılı genel kuruluna kadar bu sorunun kalıcı olarak çözülmesi mümkün. Çünkü önümüzdeki 7 yıllık süreçte önce site yönetimi kurulmuş olacak, sonra da İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLDÜĞÜNDE anasözleşmesinde ve Yönetim planında buna uygun düzenlemelerın yapılması kaydıyla, genel kurullarda alınacak kararlar yoluyla siteye hizmet verilmeye devam edilmesi mümkün hale gelecektir. Böylece hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda en azından artık “YÖNETİMDE ÇİFT BAŞLILIK“ diye bir şeyin söz konusu olmayacağı düşünülmektedir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 13.01:SİTE YÖNETİMİ ile İŞLETME KOOPERATİFİ oluşum süreçlerinin BİRBİRİYLE İLİŞKİSİ, ZAMANI ve SIRALAMASI,

Srn 13.02:634 sayılı yasaya göre SİTE YÖNETİMİ KURMAMA gibi bir seçeneğimizin olup olmadığı,

Srn 13.03:Hem SİTE YÖNETİMİ hem Kooperatif/yada İŞLETME KOOPERATİF yönetiminin Orjanda ÇİFT BAŞLILIK oluşturması,

Srn 13.04: 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE GÖRE güncellenmemiş olması,

Srn 13.05:Sayısı az da olsa hala tamamlanmamış su basmanlar, yapı kullanma izin belgeleri alınmamış konutlar ve Kat irtifaklı tapuları cins tashihi yoluyla Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş bağımsız bölümler sorunu,

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 13.01:Srn 13.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar “ORJAN TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİNİN” oluşumunun tamamlanarak işler hale getirilmesi, yine 2025 yılı Genel kurulunda başlatılacak “FERDİLEŞMENİN” 4 yıl içinde sonuçlandırılarak 2029 yılı Genel Kurulunda “İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM” kararı alınması, 2030 yılı Genel Kurulunda “ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN” kabulüyle tür değişikliği sonuçlanan “İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN” kurulması ve aynı toplantıda Orjan sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ YAPILMASI”,

Hdf 13.02:Srn 13.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar “ORJAN TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİNİN” oluşumunun tamamlanarak işler hale getirilmesi,

Hdf 13.03:Srn 13.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2030 yılı Genel Kurulunda İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN Orjan sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ YAPILMASI”,

Hdf 13.04:Srn 13.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2027 yılı Genel Kuruluna kadar ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ güncellenmesi, kabulü ve uygulamaya geçilmesi,

Hdf 13.05:Srn 13.05 numaralı soruna çözüm olmak üzere;2025 yılı Genel kurulunda alınacak “FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI KARARIYLA” birlikte bu çalışmaların 2029 yılı Genel Kuruluna kadar 4 yıl içinde sonuçlandırılması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 13.2027.01: Srn 13.02numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 13.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Site Yönetimine geçişin ön şartının 2014 yılında gerçekleşmiş olduğu düşünülmektedir. 634 sayılı KMK’na dayanılarak 1985 YILINDA TESCİL EDİLMİŞ BİR YÖNETİM PLANIMIZ VAR ve 17’İNCİ MADDE KAPSAMINDA KOOPERATİF ORTAKLARININ 2/3’Ü KAT İRTİFAKI VEYA KAT MÜLKİYETİ TAPULARINI ALMIŞ DURUMDA. Bu nedenle zaten Orjanda 10 yıldan bu yana Kat Mülkiyeti Hukuku geçerlidir. Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu bir ortamda artık bir Konut Yapı Kooperatifinin siteyi yönetmesi de yasal değil. O yüzden KANUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİ (TOPLU YAPI YÖNETİMİ) “KURMAMA” gibi bir seçeneğimiz bulunmuyor. Kaldı ki Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür değişikliği olmadan site yönetiminin teşekkül ettirilmesine de hukuken bir engel yok. Yani kooperatif ortakları değil bağımsız bölümün tapu malikleri veya temsilcileri ile Kat Malikleri/yada Temsilciler Kurulu Toplantısı yapıp Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir an önce SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURULMALIDIR. Genel kurulda bu yönde alınacak bir karara, site yönetimi dışında kalmak isteyen bir kooperatif ortağının itiraz hakkı da bulunmuyor. Çünkü Orjan anagayrimenkulünde yer alan 1803 bağımsız bölüm ve ortak alanlar yönünden ortaklar arasındaki ilişki artık "kooperatif ortaklığı" ilişkisi olarak değil "kat malikleri" arasında bir ilişki olarak yürütülmek zorunda. Sonuç olarak, hem 1163 sayılı yasa kooperatifi amacını gerçekleştirip tasfiye yada tür değişikliğine (yani İŞLETME KOOPERATİFİNE) zorluyor, hem de artık kat mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu anagayrimenkulde 634 sayılı kanunun bize site yönetimi (toplu yapı yönetimi) kurma dışında bir seçenek bırakmadığı çok açık. Yani SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ ORJAN İÇİN ASLA BİR TERCİH DEĞİL. KAÇINILMASI MÜMKÜN OLMAYAN YASAL BİR ZORUNLULUK. Bu yüzden önce 2025 yılı Genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla başlatılacak GEÇİŞ SÜRECİ ve YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARININ 2027 yılı Genel Kuruluna kadar sonuçlandırılarak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞUMUNUN sağlanması gerekiyor. Bununla birlikte aynı genel kurulda GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ ONAYLANARAK oluşumu tamamlanan ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN işler hale getirilmesi mümkün.

Str 13.04: 2025 yılı Genel Kurulunda alınacak bir kararla 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulama ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre yapılacak güncelleme ile Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi Temsilciler Kurulunun teşkili çalışmalarına başlanmalıdır. Bu çalışmaların bir yıl içinde tamamlanması 2026 genel kuruluna onay için bilgi verilmesi hedeflenmeli. Ardından 2027 yılı Genel Kurulu ile eş zamanlı olarak yapılacak ilk TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen YENİ YÖNETİM PLANININ KABULÜ VE UYGULAMAYA GEÇİLMESİ sağlanabilir

Haziran 2028 genel kuruluna kadar;

Str 13.03: Srn 13.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 13.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bakanlık görüşüne göre; “Orjan Kooperatifi İşletme kooperatifine dönüştüğünde amacı ve işlevi Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Site İşletme Kooperatifi Anasözleşmesi'nin Amaç ve Faaliyet Konuları başlıklı 6'ncı maddesinde belirtilmiştir. O yüzden kooperatif tüzel kişiliği devam ederken site yönetiminin kurulması halinde ilgili organların bağlı oldukları mevzuat çerçevesinde yetki ve görevlerini sürdürmeleri gerekmektedir.” Bir başka görüşe göre; “Site Yönetimi ile Kooperatif (Konut Yapı veya İşletme) yönetiminde çift başlığı önlemek için “her iki yönetim kurulunu birleştirmek” en pratik ve akılcı yöntemdir. Çünkü ORJAN’daki “kooperatif ortakları aynı zamanda kat malikidirler.”  Bu görüşün geçiş sürecini başlatacak genel kurulda özenle hazırlanacak bir GÜNDEM MADDESİ ve uygun bir “YETKİ KARARIYLA” uygulanması mümkün olabilir. Nitekim Prof.Dr.Av. M.Şeref KISACIK ta “Mevcut durumda iki başlılığı önlemek için Kooperatif yönetimine “site yönetimine geçişi başlatmak”, “geçici ve 2 yıllığına olmak” üzere Genel Kuruldan yetki alınması bir çözüm olabilir” görüşünde. Bir diğer uzman görüşü ise; “Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına GEÇİCİ YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI OLARAK kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır” şeklindedir. ŞU HALDE ÖNERİMİZ ŞUDUR: 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENEBİLMESİ için BİR/yada İKİ YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulabilir: “Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması” Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama BÜYÜK BİR ADIM” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bir sonraki İşletme Kooperatifine dönüşüm aşamasında Prof.Dr. Şeref KISACIK’ın bu çift başlılığın önlenmesi sorununa ilişkin bize özel görüşü ise “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasında bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey olabilir. Bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da işletme ve hizmetlerini yürütmek” ibaresini koymak gerekiyor. Ama konutların olduğu parselin TEMSİLCİLER KURULUNDA yetki ve görev verilirse İŞLETME KOOPERATİFİ ancak YÖNETİCİ OLABİLİR. Bunun için Site yönetim planında Yönetim kurulu seçilmesi bölümüne; “site yönetimi … kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” ifadesini koymak yeterli” olacaktır. Bu durumda 2028 yılı Genel Kurulunda “ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN” kabulüyle tür değişikliği sonuçlanan “İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN” kurulmasıyla beraber aynı toplantıda Orjan sitesine “YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ YAPILMASI” sorunu kalıcı olarak çözecektir. Çünkü önümüzdeki 7 yıllık süreçte önce site yönetimi kurulmuş olacak, sonra da İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜLDÜĞÜNDE anasözleşmesinde ve Yönetim planında buna uygun düzenlemelerın yapılması kaydıyla, genel kurullarda alınacak kararlar yoluyla siteye hizmet verilmeye devam edilmesi mümkün hale gelecektir. Böylece hem Site Yönetimi hem de İşletme Kooperatifi kurulduğunda en azından artık “YÖNETİMDE ÇİFT BAŞLILIK“ diye bir şeyin söz konusu olmayacağı düşünülmektedir.

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 13.05: Şu anda hala bazı hisseli ortakların konutlarını inşa etmemiş olduğunu biliyoruz. Henüz yapı kullanma izin belgeleri alınmamış konutlar da bulunuyor. Ayrıca Orjanda Kat İrtifaklı Tapuları cins tashihi yoluyla Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş çok sayıda bağımsız bölüm de var. Bu sebeple 1163 sayılı yasanın 81 ve anasözleşmenin 64. maddeleri bağlamında ferdileşmenin tamamlanması süreci planlı ve zorlayıcı tedbirler alınmadığı takdirde daha uzun yıllar sürebilir. Tabiatıyla “İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇİŞ SÜRECİ” de uzayacaktır. O halde önerdiğimiz plan ve strateji şudur: Kısa vadede (2025-2026) ve öncelikle hala tamamlanmamış  hisseli ortaklı az sayıdaki “SU BASMANLARIN”  konutlarını inşa etmelerinin/ettirilmelerinin sağlanması gerekiyor. Orta vadede (2026-2027) ise bütün kat maliklerinin YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİNİ almış olmaları takip edilip tamamlattırılmalıdır. Neticede uzun vadede (2027-2029) bütün kat maliklerinin KAT İRTİFAKLI TAPULARINI KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRMELERİ sağlanarak ferdileşme işlemleri sonuçlandırılmalıdır. Böyle olduğu takdirde 2029 yılı Genel Kuruluna kadar tapu tescil işleminin yapılarak kooperatifin 343/3 parsel anagayrimenkulden ilişkisinin kesilmesi ile FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI mümkün olabilecektir. 2029 yılı Genel Kurulunda da “İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM” kararı alınabilir. Bunun için; ilk önce Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan genel kurula sunması ve yapılacak 2025 yılı Genel kurulunda alınacak bu “FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI KARARIYLA” birlikte söz konusu çalışmaların 2029 yılı Genel Kuruluna kadar 4 yıl içinde sonuçlandırılması hedeflenmelidir. Bu süreçte YÖNETİM KURULUNUN, tamamlanmamış su basmanların daha önce alınmış genel kurul kararları da dikkate alınarak inşa edilmesini sağlama GÖREVİ vardır. Ayrıca ferdileşmenin tamamlanması bağlamında bütün konutların yapı kullanma izinlerinin alınması, kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi ile tapu tescil süreçlerini takip, yardım, yönlendirme, yürütme ve sonuçlandırma SORUMLULUĞUNDAN da kaçınamaz.

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str 13.01: Srn 13.01numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 13.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Site yönetimi ile işletme kooperatifi oluşumlarının tabi olduğu yasalar ve koşullar farklı olması nedeniyle oluşum süreçlerinin eşzamanlı olmasına gerek yoktur. Ayrıca bu mümkün de değildir. Zira öncelikle ve daha fazla gecikilmeden Orjanda 634 sayılı yasanın 17.maddesi uyarınca önce geçiş sürecinin başlatılması akabinde de SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI zorunludur. Kooperatif dağılma/tasfiye yada tür değişikliği olmadan da site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur. Daha sonra sıra Kooperatifin anagayrimenkulden yani 343/3 parselden tamamiyle ilişkisinin kesilmesini müteakip yapılacak ilk genel kurulda da tasfiyeye gidilmesi /yada ana sözleşme değişikliği suretiyle TÜR DEĞİŞİKLİĞİ KARARI alınmasına gelecek. Zira Orjan için TASFİYE seçeneği uygun değildir. Karar tasfiye değil de dönüşüm istikametinde olduğu takdirde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı alınarak 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği ile İŞLETME VE YÖNETIM KOOPERATİFİNE geçiş mümkün olabiliyor. Dolayısıyla önce “SİTE YÖNETİMİ” kurulacak daha sonra da Kooperatif tarafından 81.madde gerekleri yerine getirilerek “İŞLETME KOOPERATİFİ” kurulmasıyla ilgili işlemler yapılacaktır. Tersi mümkün değildir. Dolayısıyla önce 2025 yılı Genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla başlatılacak GEÇİŞ SÜRECİ ve YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARININ 2027 yılı Genel Kuruluna kadar sonuçlandırılarak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞUMUNUN sağlanması gerekiyor. Bununla birlikte aynı genel kurulda GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ ONAYLANARAK oluşumu tamamlanan ORJAN SİTE YÖNETİMİNİN işler hale getirilmesi mümkün. Öte yandan yine 2025 yılı Genel kurulunda başlatılacak FERDİLEŞMENİN 81.madde gerekleri yerine getirilerek 4 yıl içinde sonuçlandırılarak tapu tescil işlemi sonrası 2029 yılı Genel Kurulunda İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM ve yeni ANASÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASINA dair karar alınması lazım. Ardından 6 ay içinde gerekli hazırlık, başvuru ve bakanlık izni işlemleri bitirilerek müteakip 2030 yılı Genel Kurulunda ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN kabulüyle tür değişikliği sonuçlanan İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması sağlanabilir. Yine aynı toplantıda TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU tarafından güncellenmiş Yönetim Planına dayanılarak Orjan sitesine YÖNETİCİ OLARAK ATAMASININ YAPILMASI suretiyle bütün bu oluşum süreçleri planlı bir eşgüdüm içinde ve 4 yıllık bir yol haritası uygulanarak tamamlanmış olacaktır.

14 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 14:

MUKADDER BİR TOPLU YAPI (SİTE) OLARAK ORJANIN 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN KAYNAKLI HAKLARI, SORUMLULUKLARI VE 1985 YILINDAN (YÖNETİM PLANININ TESCİLİ) BU YANA YAŞANAN UYGULAMALARDAN HAREKETLE BİR DURUM ANALİZİ YAPABİLİRMİSİNİZ? ÖNE ÇIKAN SORUNLAR NELER?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Soruda ifade edilen mesele “Site Yönetimine geçiş yapıldığında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı hak ve sorumlulukların neler olacağı ve yürürlükte olduğu halde uygulanmadığından meydana gelen sorunların neler olduğunun açıklığa kavuşturulmasıdır”.

SİTE YÖNETİMİ Kat Mülkiyeti hukukuna dayalı olarak kurulur. O da “anagayrimenkulde KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI” ile başlıyor. Bu husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun İKİNCİ BÖLÜM A) Genel kural: Madde 10’da; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar” hükmü ile belirtilmiş.

Süreç başladıktan sonra da akla gelebilecek bütün soruların cevabını 634 sayılı kanun ve Kat Mülkiyeti hukukunda aramak gerekiyor. Bu sorulardan birisi de HAKLAR ve SORUMLULUKLARDIR. Kanunun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜNDE yer alan 15-17 maddeler işte öncelikle bu sorunun HAKLAR kısmını açıklıyor.

Söz konusu bölümün 15.maddesi “A) Kat maliklerinin hakları: I - Bağımsız bölüm üzerinde” şeklinde düzenlenmiş: “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” diyor. 16.maddesi ise Kat maliklerinin “II - Ortak yerler üzerindeki” haklarını açıklıyor ve; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmünü içeriyor.

Genel olarak KAT MÜLKİYETİNİN BERABERİNDE GETİRDİĞİ HAKLAR şöyle özetlenebilir:

“Malik olunan bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı” Kat maliklerinin yasanın istisnai hükümleri hariç olmak üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkına ilişkin getirdiği tüm düzenlemelere ve haklara da sahip olması anlamına geliyor. Buna göre Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde irtifak hakkı tesis edebilir, taşınmazın mülkiyetine ilişkin serbestçe tasarrufta bulunabilirler. Kat mülkiyetinin mevcut olması, diğer kat maliklerine bir önalım hakkı tanımaz veya kat mülkiyetinin mevcudiyeti ortaklığın giderilmesi davalarına konu olamaz. Her bağımsız bölüm, ayrı ayrı olacak şekilde mülkiyet hakkına ilişkin hukuki işlemlere konu edilebilir.

“Ortak kullanım alanları üzerindeki hakları”: Kat maliklerinin ana gayrimenkulde yer alan ortak kullanım alanlarından kurallar dahilinde serbestçe yararlanma hakları vardır. Ortak alanların kullanımına ilişkin genel kurallar site yönetim kararları ile belirlenebilse de kat malikinin kullanım hakkının kısıtlanması mümkün değildir. ,Örneğin ortak alan olarak yer verilen havuzun belirli saatlerde temizlik açısından kullanılmasının yasak olmasına yönelik bir karar alınabilir fakat bir kat malikinin havuzu bütünüyle kullanması yasak edilemez. Alana göre ayrılmış ortak alanlarda ise kat maliklerinin bağımsız bölümlerine ayrılmış arsa payları esas alınır.

“Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye katılma hakkı”: Her kat maliki, ana gayrimenkulün yönetimine kat malikleri kurulu vasıtası ile katılım sağlayabilir. Kat maliklerinin alınacak kararlar hakkında fikir belirtmesi, oy kullanması veya hukuki yollara başvurması kısıtlanamaz.” (Av.Sinan Eroğlu)

17.madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” için 13/4/1983 tarihinde yapılan 2814 sayılı kanun değişikliği ile (7.md) düzenlenmiş: “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”

634 sayılı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin BORÇLARI” açıklanıyor. 18-25.maddeler “A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili.  İlk baştaki 18.madde söz konusu borçlar konusunda “I-Genel kuralı” ortaya koymaktadır. “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Takip eden 19.madde “II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlığını taşıyor. 20.madde “III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” ile ilgili, 21.madde “IV - Sigorta anlaşması”, 22.madde “V - Ortak giderlerin teminatı”, 23.madde “VI - Müsaade mecburiyeti”, 24.madde “VII - Yasak işler” ve 25.madde de “VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” konusunda.

26.madde ise “B) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili. “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.”

Kanunun BEŞİNCİ BÖLÜMÜ “ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNİ” düzenliyor. 27.madde “A) Genel kurul” başlığını taşıyor. 28.madde “B) Yönetim planı” ile ilgili, 29-33.maddeler “C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları” konusunda. 34 ile 40.maddeler arasında “D) Yönetici” ile ilgili hak ve sorumluluklar açıklanmış. 34.madde “I - Atanmasını”, 35-37 arası maddeler “II - Yöneticinin görevlerini”, 38-39 arası maddeler “III – Sorumluluğunu” ve 40.madde de “IV - Haklarını” saymış. 41.madde “E) Yönetimin denetlenmesi” başlıklı. “F) Yenilik ve ilaveler” 42-44.maddelerde düzenlenmiş. “G) Temliki tasarruflar ve önemli işler” de 45.nci maddede yer alıyor.

Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. Bu yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında özetle şu şekildedir:

“Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü”: Kat malikleri, hem kendilerine ait bağımsız bölümü kullanırken hem de ortak alanlardan istifade ederken ortak değerlere saygılı olmalı, diğer kat maliklerini gözetmeli, taşınmazı özenli şekilde kullanmalı ve belirlenen kurallara uymaya dikkat etmelidir. Aynı zamanda kat maliki, komşularını ve taşınmazın kendisini koruyup kollama ödevini de üstlenir. Tüm bu kurallar kat irtifakı ile bir bağımsız bölümü kiracı olarak kullananlara da sirayet eder.

“Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu”: Kat malikleri genellikle aylık olarak ana gayrimenkulün zorunlu giderlerinin karşılanması amacıyla aidat ödemesi gerçekleştirmekle mükelleftir. Ortak kullanıma açık alanlarda, binanın iskeletinde veya estetiğinde gerçekleştirilmesi planlanan giderlerde de kat malikleri, bağımsız bölümlerine ayrılan arsa payı esas olmak üzere sorumluluk almalıdır. Yapılacak giderin lüzumsuz olduğu veya fahiş fiyatlı olduğu gibi itirazlar mahkeme yolu ile gündeme getirilebilmektedir.

“Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti”: Kat malikleri, ana gayrimenkule verdikleri zararlardan dolayı tüm diğer maliklere karşı sorumludur. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde olsa dahi ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Verilen zararların ilgili kat maliki tarafından giderilmesi esastır. Bunların yanında kat malikleri, zorunlu hallerde bağımsız bölümünün inceleme, tadilat veya erişim gibi amaçlarla kullanımına müsaade vermek durumundadır. (Av.Sinan Eroğlu)

Kat malikinin yükümlülüğü oldukça ciddi bir konu. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler’’ şeklinde. “Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini yerine getirmeyen, sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet sahibi olduğu bağımsız bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi halinde diğer maliklere devredilebilecektir.” (Av.Sinan Eroğlu)

HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki  “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor.

YÖNETİM PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.

9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırılabilir.

YÖNETİM PLANININ 10.maddesi; “Siteye bağımsız bölüm ilavesi hakkında”. Bu durumda “kat mülkiyeti kanununun 44. maddesinin uygulanacağını” bildiriyor. 11.maddeye göre “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine aykırı olarak kullanan kat maliki yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse kat mülkiyeti yasasının 25. maddesi gereğince kendisine ait bağımsız bölümün mülkiyetini devretmesi” istenebiliyor. Peşinden gelen 12.madde; “Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar. Ancak bu gibi işleri uygun bir zamanda yapılması bu izin nedeniyle kat malikinin rahatsız edilmesine meydan verilmemesi gereklidir” hükmünü içeriyor.

Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA (15-16-17-18-19 mad.) bölümleri var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit giderlere ödeyecekleri meblağı yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir” genel kuralını getirmiş. (15.madde) Bir sonraki madde “Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz” diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm kiraya verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı, noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu yolla dahi alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca yönetici tarafından icraca tahsil edilir” hükmü oldukça ciddi bir yaptırım. (17.madde)

18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki dükkânların yapım işinin” plana uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor. 19.madde “Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat malikleri kuruluna giriş yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünü oluşturuyor.

Söz konusu maddelerde “kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlülük” (Madde 20), “Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ve şekli” (Madde 21), “birçok bağımsız bölümü olanların oy sayısı” (Madde 22), “Kat malikleri kurulunca alınan kararların duyurulması” (Madde 23), “Kat malikleri kurulu karar defteri, kararların imzalanması” (Madde 24), “izleyen olağan toplantıya kadar görev yapacak yöneticinin seçimi” (Madde 25). “Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak toplantı için bir defada yapılacak davet yeterlidir.” (Madde 26) hususları açıklanıyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” görev, yetki ve sorumluluklarıyla ilgili. 

YÖNETİM PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .

Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki en başta TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE uyum olmak üzere mevcut yönetim planının günün şartlarına güncellenmesi lazım.

Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir. Meselâ, “Üyelik devretmede borçsuzluk” ilkesi bunlardan biridir. Nasıl ki bir taşınmaz satışında belediyeden borçsuzluk belgesi isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi istemelidir. Böyle bir kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine geçilmeden bu konuyla ilgili mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve Anasözleşmede) yapılması uygun olur. (AÖY)

Bu tür güncellenme gerekleri tabi ki anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı.

Bu arada geçen yıllar boyunca pek çok eski Orjan çınarını kaybettik. Veraset yada satışlar nedeniyle aramıza pek çok yeni komşu katıldı. Her genel kurulda değişik simalar gördük.  Doğal olarak kooperatifin geçmişini bilmeyen, yönetim planından habersiz Ortaklarımız çoğaldı. Orjanı sadece “tatil yeri” bilen gençler biriken sorunlara duyarsız kaldı. “Yatırım” yada “yazlık” olarak görenler Orjana kendi sınırlı bakış açılarıyla baktılar. Gelen yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu.

Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik. Site yönetimi kurulmuş olsaydı herhalde yapılacak ilk iş yönetim planının güncellenmesi olurdu. Proje dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez, kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi.   

Dolayısıyla da bu boşluktan kaynaklı tartışmalar da havanda su dövmek gibi sadece birkaç kişi arasında dönüp durdu. Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı, en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya dönüşemedi. Orjanın mukadder geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli olsun olmasın ÖTELENEREK bu günlere geldik. Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak 1985 yılından bu yana Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen terk edildi.

Ancak özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde oldular. Çünkü “bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır. Bu nedenle bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. Bugün değilse yarın birgün olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır.

“Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Kat malikleri ister kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar genel Kural ve yasal prosedür budur. Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için Orjanda bu durum halen devam ediyor.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir. Dolayısıyla kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar.

Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Orjan halkı da yaşadığı bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. Kooperatif de Kat Mülkiyeti Hukukunun gerekleri konusunda sorumlu davranmadı/davranamadı. Böylece her iki taraf ta aynı yanlışın farklı açılardan içinde olmuş oldular. 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 14.01:     634 sayılı yasa ve Yönetim planında yer alan HAK VE SORUMLULUKLARIN bilinmemesi, sorunlara bu kaynaklardan çözüm aranmaması ve yönetim uygulamalarına yansımaması,

Srn 14.02:    1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan bu yana Yönetim Kurulları tarafından uygulanmamış olması,

Srn 14.03:    Kooperatif Yönetimlerinin, kurulmasına engel oldukları site yönetim kurulunun yetkilerini kanunsuz olarak gasp etmiş olmaları, Bu yetki gaspından dolayı konutların mimari projelere aykırı olarak inşa ve tadil edilmeleri, sitenin güvenliği başta olmak üzere, sahillerin kanunsuz olarak işgali ve kirletilmesi, komşular arasındaki sorunların çözülememesi.

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 14.01:    Srn 14.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Her yıl yaz aylarında 634 sayılı yasa, Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Hukukunda yer alan HAK VE SORUMLULUKLAR hakkında katılımcı yöntemle bilgilendirme toplantıları yapılması,

Hdf 14.02:    Srn 14.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması,      

Hdf 14.03:    Srn 14.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna kadar iki yıllığına geçici bir görev ve yetkisi verilmelidir.

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 14.2027.01: Srn 14.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 14.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak 1985 yılından bu yana Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen terk edildi. Fakat en azından 2014 yılından bu yana görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Gelen yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu. Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik. BU SEBEPLE; ilk önce 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI uygulanmaya başlanmalı ve 2026 Genel Kuruluna kadar da Blok Yönetimleri oluşturulmuş olmalıdır. 2026 Genel Kurulunda ise YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI başlatılarak, 2027 Genel Kurulu ile eş zamanlı olarak oluşacak SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANININ GÖRÜŞÜLEREK YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ sağlanmalıdır.

Str 14.2027.02: Srn 14.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 14.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; “Kooperatif konutların ve sosyal tesislerin inşaatını yapan şirket yada müteahhit gibidir. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. İster site yönetimine henüz geçilemediğinde, ister hemen geçildiğinde, ister sonra geçildiğinde 1803 bağımsız konut ve ortak alanların bulunduğu anagayrimenkulü yönetemez. Kat malikleri ister kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar genel Kural ve yasal prosedür budur. Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için Orjanda bu durum halen devam ediyor.” Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir. Dolayısıyla kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar. Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Yönetimler Kat Mülkiyeti Hukukunun gerekleri konusunda sorumlu davranmadı/davranamadı. Böylece her iki taraf ta aynı yanlışın farklı açılardan içinde olmuş oldular. Ancak özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde oldular. Çünkü “bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar.” Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır. Bu nedenle bizim gibi 1985’ten beri kat irtifakı tesis edilmiş ve yönetim planı tescil edilmiş bir oluşumda SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. Bugün değilse yarın birgün olacaktır. Ya bir yasal değişiklikle ya da bir mahkeme kararıyla. Şayet önceden hazırlık yapmaz, çaba göstermezsek böyle bir durumun orjan için oldukça ağır sonuçları olacaktır. BU NEDENLE Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini ilk yapılacak olağan genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna kadar iki yıllığına; YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir. Bu süreç 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak Site yönetimine geçiş yapılmış, ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından 40 yıldır gasp edilen kanunsuz duruma son verilmiş olacaktır. Site Yönetimi kurulduğunda, ORJAN’ı “İkiz görevli bir Yönetim Kurulu yönetecektir.” Bu yönetim kurulu “hem siteyi hem de kooperatifi” yönetecektir. Bu amaçla site yönetim kurulu 3 kişiden teşkil edildiği takdirde, başkanın dışındaki diğer 2 üyeden biri “Site Yönetiminden Sorumlu Başkan Yardımcısı” diğeri de “Kooperatif Yönetiminden Sorumlu Başkan Yardımcısı” olacaktır.

Haziran 2030 genel kuruluna kadar;

Str 14.2030.01: Srn 14.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 14.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki  “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor. Meselâ 9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş. Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik. Site yönetimi kurulmuş olsaydı herhalde yapılacak ilk iş yönetim planının güncellenmesi olurdu. Proje dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez, kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi.  Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı, en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya dönüşemedi. Orjanın mukadder geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli olsun olmasın ÖTELENEREK bu günlere geldik. Orjan halkı da yaşadığı bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. BU NEDENLE; 2025 Genel Kurulundan itibaren 2030 yılına kadar her yıl yaz aylarında 634 sayılı yasa, Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Hukukunda yer alan HAK VE SORUMLULUKLAR hakkında katılımcı yöntemle bilgilendirme etkinlikleri yapılmalıdır. Ayrıca Site Yönetimi ve İşletme Kooperatifinin işleyişinde Kat Malikleri/Kooperatif ortaklarının yönetime katılımlarının sağlanması amacıyla yapılacak toplantılarda da sorunların enine boyuna tartışılarak çözüm yolları aranması ve sonuçların yönetim uygulamalarına yansıması yararlı olacaktır. 

15 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 15:

634 SAYILI YASANIN 17.MADDESİ KAPSAMINDA OLMASI GEREKEN NEDİR? NİÇİN YAPILAMAMIŞTIR? KOOPERATİFİN BU KONUDA BİR SORUMLULUĞU YOK MUDUR? NE YAPILMASI GEREKİYOR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

“Soruda ifade edilen mesele 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17’inci maddesinde (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmüne ve 2014 yılından beri ORAN’da bu durumun gerçekleşmiş olmasına rağmen yönetim kurullarının “kat mülkiyeti hukukunu” uygulamamakta ısrar etmeleridir!” (GT)

Oysa bu maddeye göre, “kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada kooperatif tasfiye olmadan da site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur” (Av.H.Sancar KARACA) Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planımız da var.

Bu konuda yapılması gereken ilk şey TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDEN Orjanda kaç adet Kat irtifaklı ve Kaç adet Kat mülkiyetli tapu sahibi olduğunun, yine bunlardan kaçının Yapı Kullanma izni almış olduğunun BELEDİYEDEN resmi yazıyla sorulmasıdır. Böylece mevcut yönetim kurulu tarafından 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak olağan genel kurula kadar anagayrimenkulde yapımı fiilen tamamlanmış ve kullanılmaya başlanmış bağımsız bölümlerin 2/3 çoğunluğu aşmış olduğunun tapu müdürlüğü ve Belediyeden resmen teyidinin alınması mümkün olabilir. Böylece 17.madde uygulamasında temel alınacak rakamlar açıkça ortaya çıkmış ve olabilecek yanıltmalara da son verilmiş olacaktır.

Zira özellikle son 10 yıldır 634 sayılı kat mülkiyeti yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması çok ciddi bir sorun. Çünkü 17. Madde sadece “2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmünü getirmiyor genel olarak “B) KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARINI” da düzenliyor:

“Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Görüldüğü üzere 17.maddenin ilk fıkrası Kat Maliklerinin “isteme ve dava hakkı” olduğunu ifade ediyor. İkinci fıkra yine Kat Malikleri için “kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler” diyor. 17’inci maddeye 13/4/1983 tarih ve 2814/7 kanunla eklenen 3. Fıkrası direk 15.soru ile ilgili: “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmünü amir. İşte bu madde Orjanda özellikle 2014 yılı itibariyle site yönetimine geçmemiz gerektiğini söylüyor.

Çünkü 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Bu durum yapılacak resmi bir yazışmayla birkaç aç içinde teyid edilmiş olacaktır. Dolayısıyla söz konusu madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha hatırlatmış.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış yoldayız. Dolayısıyla da Nasrettin hoca gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da havaya tartışıp duruyoruz. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.

Altını kalın çizgilerle vurgulamamız gerekiyor ki; “İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur. Ancak bir taraftan da yasal olmamasına rağmen Site yönetimi de kurulmadığı/kurulamadığı için kaos çıkardı.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

Orjan oldukça eski ve büyük bir yazlık KONUT KOOPERATİFİ. Ama neticede bir yapı Kooperatifi olarak da amaç “konutların ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tescili”yle sınırlı. Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme çerçevesinde 46 yıldır varlığını sürdürüyor. Konut siteleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup, yönetilmekte.

Ancak, Orjanda site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk bugüne kadar kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kuramadılar. Neticede aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz.

Bu durumda “aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir mi?” sorusunun cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez. (Memduh Demir) Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz. Ortak alan arsa dükkân varsa işlerlik kazanması gerekiyorsa Site Yönetimi oluşturup aidat ile sitenizi yaşanır hale getirin”(Kemal Dikmen)  “kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur” diye düşünüyorum. (Av.H.Sancar KARACA)

Öte yandan Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine (anasözleşme md.64) göre, “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır” ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin (iskan ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)

Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk da yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  

“Bizim gibi henüz ferdileşmeyi tamamlamamış ve ana gayrimenkulde hala tek malik olarak bulunan bir yapı kooperatifinde kat mülkiyeti kanunu uygulanabilir mi ?” Bir uzman “KOOPERATİFLERDE SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ” şöyle açıklamış: ”Kooperatiflerde site yönetimi kurulabilmesi için 17.maddede yazılı şartların oluşması gerekmektedir. Konutların fiilen teslimi ve sitede yaşam başlamış olması site yönetimi kurulması için yeterli hukuki alt yapıyı oluşturmaz. Bu nedenle ne zaman kooperatifte KAT İRTİFAKI kurulur, 17.MADDEDEKİ ŞARTLAR tamamlanır ve tek malik olan kooperatif yönetim kurulu tarafından tapuya YÖNETİM PLANI tescil edilir ise, o zaman site yönetimi oluşturulma şartları oluşur.” “Kat irtifakı kurulmamış (dolayısıyla da Yönetim planı tapuya tescil edilmemiş) yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz. Kat Mülkiyeti kanunu kat irtifakı kurulmuş, 2/3 oturum olan (17’inci maddeye 13/4/1983 tarih ve 2814/7 kanunla eklenen 3. Fıkrası gereği) ve en az sekiz bağımsız bölüm üzeri yerlerde uygulanabilmektedir. Site yönetimi kuruluş süreci kat irtifakı kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlar. Site yönetim planına göre yönetim ve denetim kurulları oluşturulur ve ilgili organlar siteyi kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına göre yönetir.” (Mali Müşavir Evren Özmen)

Demek ki uzmanların görüşüne göre daha önce de SİTE YÖNETİMİ KURMAK “mümkündü”.  Çünkü “kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur”. Yönetim planına uyarak Orjanın ihtiyacı tüm işler de yapılabilirdi.

Öncelikle Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te 1'inin "Genel Kurul" çağrısı üzerine toplanması gerekiyordu. Yönetim seçimi işte bu kat malikleri genel kurul toplantısında yapılacaktı. Toplantı sonrasında; yönetime seçilen kişi "Site yöneticisi" olacak birden fazla kişi seçilmesi halinde de; artık bir "Yönetim Kurulu"ndan söz edilecekti.

17.maddeye göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren de ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz.

Oysa KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ve SİTE YÖNETİMİ KURMA şartları Orjanda en azından 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. 1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı Kanun çok parselli oluşumlar için TOPLU YAPI seçeneğini ortaya koymuş. Şu haliyle MEVCUT YÖNETİM PLANINA GÖRE 1803 kat maliki toplanarak Kat Malikleri Kurulunu oluşturur. Toplanarak aralarında yönetim ve denetçileri seçerler ve site yönetimi kurulmuş olur. Ancak ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesidir. Böyle olunca da Blok Yönetimleri ve TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilecektir.

Başlangıç olarak 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla bu işlerin yapılabilmesi için ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllığına geçici bir görev ve yetki verilmelidir. Gelişmelere göre bu yetki 2026 genel kurulunda 2027 Genel kuruluna kadar bir yıl daha uzatılabilir. Doğru olan bu kararın “süreli” ve belli “bir amaç için geçici” nitelikte olmasıdır. Özellikle kooperatif yönetimine tartışmalı düz bir yetki vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için görevlendirmek hem yasal açıdan, hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı olabilir. O zaman karar şu anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen yetkileri 1 yıl süre ile (1 yıl da uzatılabilir) ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla kullanacaktır.” Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz, hizmetler daha iyi yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli ötelenen yasal adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.

Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır. Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak değerlendirilebilir.

SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ var. Bu işler en iyimser tahminle üç genel kurulluk bir zamanı alır. Geçici Blok Yöneticileri belirlenerek Blok yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur. 

Süreç 2025’te bir yetki kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının başlatılması için verilen yetki kararı ile başlayacaktır. Bir yıllık sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha uzatılması mümkün olabilir. Aynı yıl eşzamanlı olarak 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi mümkündür. Bir yıl sonra 2027 Haziranında da Kooperatif genel kuruluna paralel olarak TEMSİLCİLER KURULUNUN toplanarak hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI ONAYLAMASI hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçmesi mümkün olabilecektir.

Böylece güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ de belirlenmiş olacaktır. Böylece 2027 yazından itibaren 2028 genel kuruluna kadar Orjanda SİTE YÖNETİMİNİN ilk faaliyet yılını görmüş olacağız.

Kooperatif açısından bakıldığında nihai amaç olan FERDİLEŞME elbette yasal bir zorunluluk. Ana sözleşmesinin de gereği. Ancak ferdi münasebete geçiş SİTE YÖNETİMİ kurulması için bir ön şart değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk da yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR.

Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve Kat İrtifaklı tapular Kat mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyordu. Ancak “Bir yaptırım ve müeyyidesi olmadığı  takdirde, yasalara uymamayı alışkanlık haline getiren mevcut yönetim kurulları, 40 yıldan beri yürürlükteki 1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI uygulamadığı gibi 2014 tarihinde gerçekleşmiş 634 sayılı KMK’nun yukardaki maddesini de uygulamamakta ısrar etmiştir.” (GT)

Bu durumda kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa kesinlikle “İPTAL” kararı çıkar. Bunun için atılacak hukuki adımlar şöyledir:  Öncelikle “Noterden İhtar” çekilir. Kooperatife “ilk genel kurulda site yönetimi kurmak üzere yetki alması ve site yönetiminin oluşmasına müdahale etmemesi” ihtar edilir.  Yönetim gündeme almazsa ve Genel kurulda böyle bir karar alınamazsa o zaman Genel Kurul Tutanağına “muhalefet şerhi” konur. Ardından da buna dayalı olarak “müdahalenin menni” davası açılır. (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

17. maddeye göre, “kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağına göre, bu aşamada kooperatif henüz amaçlarına ulaşmamış olsa da Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğunun ANLAŞILMASI VE İKRARI GEREKİR. Kat Mülkiyeti Hukuku temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanır. 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI da bu kapsamda uyulması gereken, uyulacağı taahhüt edilen bir anasözleşme hükmündedir.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti, Kat Malikliği, Yönetici, Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu da bu hukukun var ettiği ana kavramlardır. Site Yönetimi yada Toplu Yapı Yönetimi ise bu kavramların çatı örgütlenmesini oluşturmaktadır. Gerek Kat Malikleri arasında gerekse Kat Malikleri ile 3.ncü şahıslar arasındaki ihtilaflar karşısında mahkemeler işte bu Kat Mülkiyeti Hukuku içinden çözüm bulup karar verirler.

Özellikle 40 yıldan bu yana YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde Yönetim Kurulları tarafından uygulanmaması çok ciddi bir sorundur. Bu noktada İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor.

Site yönetimi kurulmuş olsaydı herhalukârda yapılacak ilk iş yönetim planının güncellenmesi olurdu. Proje dışı tadilat ve eklentiler meselesi bu kadar önlenemez çapta büyümez, kontrol altına alınabilirdi. En az 8 yıl önce 2017’de uygulanabilir ve sürdürülebilir bir TOPLU YAPI YÖNETİM PLANINA kavuşurduk. Böylece en az 3 seçimli genel kuruldan geçilerek kafalardaki sorular giderilmiş, belli bir uygulama deneyimi elde edilmiş ve çıkabilecek sorunlara çözüm yolları geliştirmiş olacaktı. Meselâ Orjanda sürekli tartışılan TOPLU YAŞAM KURALLARI bile sorun olmaktan çıkabilirdi.  Doğru zeminde doğru şeyler konuşulamadığı, en başta gelen yönetimlerin kafasında yer etmediği için de olumlu katkıya dönüşemedi.

Orjanın mukadder geleceği ertelene ertelene, hatta bilinçli olsun olmasın ÖTELENEREK bu günlere geldik. Orjan halkı da yaşadığı bu “siteymiş gibi hali (!)” hiç sorgulamadı ve normal saydı. Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklı HAK VE SORUMLULUKLARININ bilincinde olamadı. Haklarını kullanmayı bilemedi. Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda  Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı.

Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen terk edildi. Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş. Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı.

Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu çarpık durum halen devam ediyor. Bu yüzden 343/3 ana gayrimenkulde site yönetimi kurulması 634 sayılı yasaya ve Yönetim Planına göre şarttır ve kaçınılamazdır. Kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesi, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçınması uygulamada bir tür YETKİ GASPI oluşturduğundan Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK’ın görüşüne göre kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa mahkeme Kat Mülkiyeti Hukukuna dayanarak kesinlikle “İPTAL” kararı verecektir.

Bu yüzden 2025 Genel Kurulundan itibaren SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI önemli ve önceliklidir. Bu meyanda alınacak karar kapsamında elbette YÖNETİM PLANININ uygulama ve güncelleme çalışmalarının başlatılması da olacak. Yine aynı kararda geçici BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASI için bir yıllığına yetki verilmesi de söz konusu. Öte yandan bu karar ve uygulama kooperatifin SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesine son vereceği gibi Orjanda artık KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GEÇERLİ OLACAĞININ DA İLANI olmuş olacaktır. 

SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Orjan yönetimi 2017 yılı Olağan genel kurulunda başarısız bir deneme yaptı. 30 Haziran 2018 tarihinde daha önceden koymadıkları “Yönetimin 634 sayılı kanun ve Yönetim Planından doğan yetkileri kullanabilmesini” amaçlayan bir önergeyi son anda gündeme aldırdı. Genel kurulun 6.ncı maddesinin (b) fıkrası olarak görüşülen ve Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edilip tutanağa giren karar metni şöyleydi: “Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak, kooperatif yönetim planından doğan yetkileri kullanmak üzere, kooperatif Yönetim Kuruluna yetki verilmesi, Genel kurulda müzakereye açıldı. Yapılan oylama neticesi,  Genel Kurulda hazır bulunanlarca oy çokluğu ile kabul edildi.”

Bu karar esas itibariyle “süre” belirtilmemiş olması sebebiyle usulsüzdü. Eski başkanın “Doğrudur biz bu kararı lazım olur diye aldık. Fakat ihtiyaç olmadı, uygulamadık” ifadesiyle de zaten UYGULANMADI. Ancak gerekçenin “kooperatifin daha iyi yönetilebilmesi için” şeklinde kaleme alınmış olması, Orjan için en iyi yönetim biçiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ona dayalı Yönetim Planından doğan yetkilerden geçtiğinin itirafı aslında. 2018 de kooperatifin 40 yıllık süresi bitiyordu ve elbette bu sorun yönetimi düşündürüyordu.  2013 ten 2017 sonuna kadar tam dört yıl süren bakanlık yazışması Kooperatif yönetiminin İşletme kooperatifine dönüşerek Orjanı yönetmeye devam etme planı olduğunu gösteriyor. Kanaatimiz oradan umut azalınca daralan zaman nedeniyle 29 Haziran 2017 deki 39. Genel Kurulunda sürenin 60 yıla uzatılmasını sağladıkları yönündedir.

Uygulansaydı ne olurdu? Kuşkusuz SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için önemli bir adım olacaktı. Böylece dikkatler hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, hem de Orjan Yönetim Planı üzerine toplanacak, uygulama konusunda da önemli bazı deneyimler elde edilecekti. Orjan ise belki alıştığından farklı bir “DAHA İYİ YÖNETİM BİÇİMİYLE” tanışacak, site yönetimine ilişkin bilgi ve bilinç düzeyi de artmış olacaktı. Ama maalesef bir anlık ele geçen bu fırsat değerlendirilmedi/değerlendirilemedi ve hiç olmamışa geri dönmüş olduk.

Öte yandan karar metni önemli bir soruna da yol açabilirdi. Çünkü bu tür kararlarda “belli bir süre için yetki alınması” gerekir. Yani “geçici” ara bir karar olarak değerlendirilir. Aksine böyle süresiz alınmış yetki kararları hukuki olarak sorunlu doğarlar. Dava açılması halinde iptal edilebilirler. Bizler zaten kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Zaten uygulamada bir tür YETKİ GASPI var. Bu karar ana yaklaşım değişmezse söz konusu hale kılıf olacaktı.

Doğru olan bu kararın “süreli” ve belli “bir amaç için geçici” nitelikte olmasıydı. Özellikle kooperatif yönetimine tartışmalı düz bir yetki vermek yerine, onu SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için görevlendirmek hem yasal açıdan, hem de Orjanın ihtiyacı açısından daha anlamlı kılabilirdi. O zaman karar şu anlama gelecektir: “Kooperatif yönetimi verilen yetkileri 1 yıl süre ile ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ BAŞLATMAK amacıyla kullanacaktır.” Daha içi dolu olur, süre bakımından eksiği olmaz, hizmetler daha iyi yapılabilir ve en önemlisi site yönetimi konusunda sürekli ötelenen yasal adımın nihayet atılmış olmasını sağlar.

Yani bu tür bir yetki kararını, süreli olarak ve site yönetimi kurulana kadar, yönetim planını uygulamak kaydıyla içinde bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM olarak kullanabiliriz. En azından başlangıç fitilini ateşler. Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar site yönetimiyle ilgili bilgi dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar gelecek için umut teşkil edebilir. Nasıl mı?

Şöyle; söz gelimi ilk genel kurul 6 ay sonra muhtemelen 29 Haziran 2025 tarihinde ve seçimli olacak. Bugünkü yönetim fırtınalı denizde limana az kala yolda kalan bir gemi gibi görevi devraldı. Zamanı az, yükü ağırdı. Bereket genel kurul onu coşku ile destekledi, istediği kaynağı kabul etti ve gereken yetkileri de verdi. Şu ana kadar da canla başla çalıştıklarını görüyoruz. Ama zaman dar, kışı geçirdik mi Mayıs Haziran geldi demektir. Orjanın her şeyi düzelmiş dört dörtlük görmek istediği yaz sezonu gelip çatar.

Önerimiz şu: 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak seçimli genel kurul gündemine Kooperatifimizin daha iyi yönetilebilmesi, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI, YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI ve GÜNCELLENMESİ için BİR YILLIĞINA OLMAK kaydıyla şöyle bir madde konulmalı:

“Yönetim Kuruluna halen yürürlükte olan ancak uygulanmayan 1985 tarihli Orjan Sitesi Yönetim Planının uygulanmaya başlanması ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 9. Bölüm 69 ve 71. Maddeleri gereği 95 Blokun geçici Blok Yöneticilerinin belirlenmesi, atanan blok yöneticilerinin yasa gereği blok yönetimlerini kurmasının sağlanması ve mevcut yönetim planını güncelleme çalışmalarının Çalıştay Grubu tarafından yapılması için bir yıl süre ile görev ve yetki verilmesi ile sonuçların 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak sunulması, gerekiyorsa yetkinin 1 yıl daha uzatılabilmesi”

Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.

Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak değerlendirilebilir. Böylece geçici Blok Yöneticileri belirlenerek Blok yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur.

Bir yıllık sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha uzatılması mümkün olabilir. Bu takdirde de 2027 genel kuruluna paralel olarak ilk TEMSİLCİLER KURULU toplanarak hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI ONAYLAYABİLECEK, hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilecektir. Bunun anlamı 2027-2028 yılları itibariyle TOPLU YAPI YÖNETİMİ kurulmuş ve yeni yönetim planının uygulamasının başlamış olmasıdır.

Bu yüzden her fırsat ve zeminde Kooperatif ortaklarına ve kat Maliklerine şunu söylemek ve uyarmak gerekiyor:

“ARKADAŞLAR, 343/3 ANA GAYRİMENKULDE SİTE YÖNETİMİ KURULMASI ŞARTTIR VE KAÇINILAMAZDIR. BİZİM GİBİ 1985’TEN BERİ KAT İRTİFAKI TESİS EDİLMİŞ VE YÖNETİM PLANI TESCİL EDİLMİŞ BİR OLUŞUMDA SİTE YÖNETİMİ BİR TERCİH DEĞİL YASAL BİR ZORUNLULUKTUR. BUGÜN DEĞİLSE YARIN BİRGÜN BU OLACAKTIR. YA BİR YASAL DEĞİŞİKLİKLE YA DA BİR MAHKEME KARARIYLA. ŞAYET ÖNCEDEN HAZIRLIK YAPMAZ, ÇABA GÖSTERMEZSEK BÖYLE BİR DURUMUN ORJAN İÇİN OLDUKÇA AĞIR SONUÇLARI OLACAKTIR.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor. Bu yüzden gözümüzü iyice açıp ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. 

SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Konut siteleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup, yönetilmektedir. Nitekim Site yönetimi kuruluş süreci bu yasaya göre hazırlanmış ve daha kat irtifakı kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlamıştı. Ayrıca Site Yönetiminin kooperatif faaliyette iken de teşekkül ettirilmesine hukuken hiç bir engel bulunmamaktadır. Bu yüzden 17.maddeye göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. 

Ayrıca 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan bu yana Yönetim Kurulları tarafından uygulanmamış olması yada uygulanamaması ciddi bir sorun. Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde oldular.

Gelen yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu. Şayet yasadan kaynaklı haklarımızın bilincinde olsaydık, tapularımız kat irtifaklı olsa bile KAT MALİKLERİ KURULU OLARAK kooperatifi beklemez toplanır 2014’te bile site yönetimini kurabilirdik.

Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir. Buradaki olumsuzlukları kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar.

Oysa ki 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyor. Dolayısıyla 17. madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha hatırlatmış.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. 

Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. Onun için KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli olacağı Orjanda 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren kooperatifin hiçbir hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ HAREKET ETMESİNE SON VERİLMESİ, alınacak usulüne uygun yetki ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması gerekiyor.

Bu nedenle Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili önerilen gündem maddesini ilk yapılacak olağan genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllığına (2026 da bir yıl daha uzatılabilir); YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir. Bu süreç 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır.

O zaman 2027-2028 dönemi itibariyle 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak Site yönetimine geçiş yapılmış, ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından 40 yıldır gasp edilen kanunsuz duruma son verilmiş olacaktır.

Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu. 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 15.01:   634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17’İNCİ MADDESİ’ne 13/4/1983 tarih ve             2814/7 kanunla eklenen 3. FIKRASI’ndaki kuralın uygulanmamış olması,

Srn 15.02: Orjanda 2/3 çoğunluğun kendi insiyatifleriyle toplanıp SİTE YÖNETİMİ       kuramamış olması,

Srn 15.03: 634 sayılı KMK’nun 17’inci maddesi hükmüne göre Orjanda 2014 yılından   beri  “KAT MÜLKİYETİ HUKUKU” gerçekleşmiş olduğu halde yönetim               kurullarının bunu uygulamamakta ısrar etmeleri,

Srn 15.04: Kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesi, buna karşılık YÖNETİM PLANINI da uygulamaktan özellikle kaçınması,

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 15.01: Srn 15.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Belediyeye ve Tapu   müdürlüğüne resmi başvuru yapılarak 2025 yılında yapılacak Genel Kurula   kadar 2/3 çoğunluk durumunun belgelendirilmesi,

Hdf 15.02:    Srn 15.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2/3 çoğunluğun yapamadığı site yönetimine geçiş çalışmalarının 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulunda verilecek BİR YETKİ KARARIYLA başlatılması,

Hdf 15.03:   Srn 15.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Orjanda 2014 yılından beri var olan “KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN” geçerli olduğunun 2025 yılında yapılacak Genel kurulda açıkça ilan ve taahhüt edilmesi,

Hdf 15.04:    Srn 15.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Orjanda 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren kooperatifin hiçbir hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ HAREKET ETMESİNE SON VERİLMESİ, alınacak usulüne uygun yetki ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 15.2025.01: Srn 15.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 15.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDEN Orjanda kaç adet Kat irtifaklı ve Kaç adet Kat mülkiyetli tapu sahibi olduğunun, yine bunlardan kaçının Yapı Kullanma izni almış olduğunun BELEDİYEDEN resmi yazıyla sorulması gerekiyor. Böylece mevcut yönetim kurulu tarafından 29 Haziran 2025 tarihinde yapılacak olağan genel kurula kadar anagayrimenkulde yapımı fiilen tamamlanmış ve kullanılmaya başlanmış bağımsız bölümlerin 2/3 çoğunluğu aşmış olduğunun tapu müdürlüğü ve Belediyeden resmen teyidinin alınması sağlanmalıdır.

Str 15.2025.02: Srn 15.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk bugüne kadar kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kuramadılar. Oysa bu uzmanların görüşüne göre “mümkündü”.  Çünkü “kat mülkiyeti hükümleri uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine hukuken bir engel yoktur”. Yönetim planına uyarak tüm işler yapılabilirdi. Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  Bu şartlar Orjanda 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. Zira SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ var. Başlangıç olarak 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla bu işlerin yapılabilmesi için ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllığına geçici bir görev ve yetki verilmelidir. Gelişmelere göre bu yetki 2026 genel kurulunda 2027 Genel kuruluna kadar bir yıl daha uzatılabilir. Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak değerlendirilebilir. Böylece geçici Blok Yöneticileri belirlenerek Blok yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur. Bir yıllık sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha uzatılması mümkün olabilir. Neticede bu işler en iyimser tahminle üç genel kurul sürebilir. 2025’te bir yetki kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da Kooperatif genel kuruluna paralel olarak TEMSİLCİLER KURULUNUN toplanarak hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI ONAYLAMASI hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçmesi mümkün olabilecektir. Böylece güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ de belirlenmiş olacaktır. Böylece 2027 yazından itibaren 2028 genel kuruluna kadar Orjanda SİTE YÖNETİMİNİN ilk faaliyet yılını görmüş olacağız.

Str 15.2025.03: Srn 15.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 15.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 17. maddeye göre, “kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağına göre, bu aşamada kooperatif henüz amaçlarına ulaşmamış olsa da Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğunun anlaşılması ve ikrarı gerekir. Kooperatif Yönetim Kurulları yasal olarak Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olduğu Orjanda  Yönetim Planını uygulamadı/uygulayamadı. Kısa bir süre 2000’li yıllara kadar, o da konutların yoğun bir şekilde yapıldığı dönemde özellikle serbestlik kararının kontrolü bağlamında kısmen uygulandıysa da daha sonra tamamen terk edildi. Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş. Bu haklar, borçlar (sorumlulukların) ve kurallar 40 yıldır var. Niçin var? Uyulması gerektiği için. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık. Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu anlaşılabilir bir şey. Fakat en azından 2014 yılından bu yana Orjan Kat Mülkiyeti hukukuna tabi olduğuna göre görev yapan yönetimlerin bu kuralları uygulaması gerekirdi. Yetkilerini kullanmadılar, görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. Hatta genel kurullara gündem olmadığı gibi, Orjan ortaklarının bilgilendirilmesi bile yapılmadı. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesi, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçınması uygulamada bir tür YETKİ GASPI oluşturduğundan kat maliklerinden bir kişi bile itiraz edip “Kooperatifin site kurulmasına müdahalesinin önlenmesi” davası açsa mahkeme Kat Mülkiyeti Hukukuna dayanarak kesinlikle “İPTAL” kararı verecektir. Bu yüzden 2025 Genel Kurulundan itibaren SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI önemli ve önceliklidir. Bu meyanda alınacak karar kapsamında elbette YÖNETİM PLANININ uygulama ve güncelleme çalışmalarının başlatılması da olacak. Yine aynı kararda geçici BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASI için bir yıllığına yetki verilmesi de söz konusu. Öte yandan bu karar ve uygulama kooperatifin SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesine son vereceği gibi Orjanda artık KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli olacağının da ilanı olmuş olacaktır. 

Str 15.2025.04: Srn 15.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 15.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Konut siteleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup, yönetilmektedir. Nitekim Site yönetimi kuruluş süreci bu yasaya göre hazırlanmış ve daha kat irtifakı kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlamıştı. Özellikle 17.maddeye göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Ayrıca 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI yürürlükte olduğu halde 40 yıldan bu yana Yönetim Kurulları tarafından uygulanmamış olması yada uygulanamaması ciddi bir sorun. Ancak bir taraftan da “ORJAN KOOPERATİFİNE” ısrarla “ORJAN SİTESİ” demeye, öyle görünmeye ve böyle söylenmesine katkı vermeye devam ettiler. Özellikle de 2014’ten beri yönetimler 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI yokmuş gibi davranarak, daha da ilginci dayanağı olmayan “SİTE YÖNETİMİ GÖRÜNÜMLÜ KOOPERATİF” gibi hareket ederek yetki gaspı içinde oldular. Gelen yönetimler güncel sorunları aşıp geleceğe yönelik çalışmaya vakit bulamadıkları için de 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANINDAN KAYNAKLI HAK VE SORUMLULUKLAR bir kenarda unutuldu. Aynı yönetimler bir yandan da KOOPERATİF HUKUKU ve ANASÖZLEŞMESİNDEN kaynaklı temel amaç ve görevleri konusunda bile adeta ipe un serdiler. FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMAMASI buna en vahim ve en başta gelen örnektir. Dolayısıyla kooperatifin amaçlarını henüz gerçekleştirmediği gerçeğini sanki bilinçli olarak SİTE YÖNETİMİNE geçmemek, KOOPERATİF OLARAK YÖNETMEYE DEVAM ETMEK için bahane olarak kullandılar. Oysa ki 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağladığı düşünülüyordu. Dolayısıyla 17. madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” bir kere daha hatırlatmış.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmiş. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. Onun için KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN geçerli olacağı Orjanda 2025 yılında yapılacak Kooperatif Genel Kurulundan itibaren kooperatifin hiçbir hukuki dayanağı olmayan SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket etmesine son verilmesi, alınacak usulüne uygun yetki ile YÖNETİM PLANININ uygulanmaya başlanması gerekiyor. Bu nedenle Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini ilk yapılacak olağan genel kurulun gündemine koymalıdır. Yapılacak 2025 Genel Kurulunda alınacak bir kararla da ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE 2027 Genel kuruluna kadar iki yıllığına; YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ sağlama ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisi verilmelidir. Bu süreç 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak Site yönetimine geçiş yapılmış, ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olacağından 40 yıldır gasp edilen kanunsuz duruma son verilmiş olacaktır.

16 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 16:

ORJANDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ NEDEN GEREKLİDİR?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Soruda ifade edilen mesele “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİN NEDEN GEREKLİ OLDUĞU”dur. (GT) Önce mevcut durumu analiz ederek, geçmişimizi, konumumuzu ve Kooperatif uygulamalarını değerlendirelim. Yapılacak tespitler elbette içinde bulunduğumuz sorunları da ortaya koyacak. Ama aynı zamanda söz konusu sorunlar için çözüm önerilerimize de ışık tutmuş olacak.

Mevcut duruma baktığımızda en başta “SİTE YÖNETİMİ KURULMADIĞINDAN MEVCUT YÖNETİMLERİN YETKİ GASPI” içinde olduğu görülüyor. (GT) Kooperatifin geçmiş uygulamalarına ve Mevcut duruma baktığımızda bu tespiti işin uzmanları yapmış durumda. “ister KAT İRTİFAKLI ister Kat Mülkiyetli TAPU SAHİBİ OLSUNLAR 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

Aslında süreç 1985’te 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 1 ve 14.maddeleri bağlamında Kat İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili ile başlamıştı. Bu yasal alt yapıya dayalı olarak Tapuda Kat İrtifakı Kurulmuş ve Yönetim Planı tescil olunarak 25.03.1985 tarihinden itibaren Orjanda KAT MÜLKİYETİ HUKUKU doğmuş oluyordu. Böylece daha ortada inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği öngörülmüş ve genel kurullarda defalarca görüşülmüştü. Bu arada evi olan, yeni satın alan herkes tapuya tescil edilen Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı. Bu belge aynı zamanda kurulması gereken site yönetiminin de anasözleşmesi hükmündeydi.

Bu konunun analizi yapılacak olursa; Öncelikle ortakların talep ve baskısıyla 1985’te Kat İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili sonucu Kat İrtifaklı Tapular verilebilir hale gelmişti. Nitekim 4 Ekim 1986 tarihinde sembolik bir “tapu dağıtım töreni “ ile borcu bulunmayan bir kısım ortağa tapuları teslim edildi. Tüm bu işlemler 40 yıl önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1,14,15,16 ve 17.maddelerine dayalı olarak yapılmıştı.

Nitekim Kanunun BİRİNCİ BÖLÜM Genel Hükümler “A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı” başlıklı I – Genel kural 1.madde ikinci fıkrası; “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, BU KANUN HÜKÜMLERİNE GÖRE İRTİFAK HAKLARI KURULABİLİR” diyor.

İKİNCİ BÖLÜM ün D) Kat irtifakının kurulması başlıklı 14.maddesi ise Kat İrtifakı Kurulmasını düzenlemiş. Buna göre:  

“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir” hükmü var.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Haklarıyla” ilgili. 15 ve 16.maddeler Bağımsız bölüm ve Ortak yerler üzerindeki “Kat maliklerinin haklarını” açıklıyor. 17. madde ise “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” üzerine:

“Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde YAPI FİİLEN TAMAMLANMIŞ VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANMIŞSA, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”

1985’ten 2014’e kadar yaklaşık 30 yıl serbestlik kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik. YAPILAR TAMAMLANIP YAPI KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17. maddesi hükmü öne çıkmıştı. Zira “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen bu maddenin 3.fıkrası hükmü ve KAT MÜLKİYETİ HUKUKU uyarınca şartlar yerine gelmiş, ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN uygulanma zamanı gelmişti.

Demek ki KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLSA DA Kat İrtifaklı tapu sahipleri olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı haklara sahibiz ve borçlarla yükümlüyüz. Kat İrtifaklı tapu sahipleri olarak bizler yasal olarak tanımlanan haklarımıza sahip çıkamadık. Bu durumda YÖNETİCİ SEÇME HAKKIMIZ vardı bilmedik ve kullanmadık. Hiç değilse maliki olduğumuz yapılar tamamlanıp Yapı Kullanma İzinleri alınarak fiilen kullanılan BAĞIMSIZ BÖLÜMLER 2014 yılı itibariyle 2/3 çoğunluğu sağladığında YÖNETİCİ SEÇME ve SİTE YÖNETİMİNİ KURMA hakkımız vardı onu da bilmedik ve kullanmadık/kullanamadık. Kooperatif te kendisine düşen görevleri bilhassa yapmadı yada yapamadı. O zaman hatırlatılmış olmasına rağmen ne Kat Maliklerinden ne de Kooperatif Yönetimlerinden bu yönde herhangi bir girişim gelmedi.

Neticede bizler bu hakkımızı sorgulamadığımız için haklarımızdan ve yıllarımızdan olduk.  Kooperatif yönetimleri de bilinçli yada değil görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. 1803 ortaklı genel kurullarda bile bir araya gelmesi zor bir kitleye liderlik edip Site Yönetimi kurulmasına yardımcı olmaları beklenirdi, yapmadılar. Daha da vahimi konutların %99,7’si bittiği halde kalan birkaç subasmanı da tamamlamadı yada tamamlayamadılar. Üstüne üstlük kendi amaçlarına odaklanmaları gerekirken zaman uzadıkça bilinçli yada bilinçsiz SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ davranmaya başladılar. Çünkü Orjan fiilen bir SİTE OLMUŞ, ihtiyaç, talep ve beklentiler bir yapı kooperatifinin amaçlarını çoktan aşmıştı.

Neticede işler işleri, dolu gündemler başka gündemleri takip etti. Pandemiydi, alt yapıydı üst yapıydı, seçimdi derken on yıl geçiverdi.  Güncel meselelerin harareti ve ağırlığı ufkumuzu daralttı. Birkaç yıldan ötesini göremez hale geldik. ASLINDA SÜREKLİ ERTEME VE ÖTELEMELERLE GELECEĞİMİZİ ÇOK DAHA AĞIR BİR YÜKÜN ALTINA SOKMUŞ OLDUK. Öte yandan YÖNETİMLER bu süreçte kooperatifin faaliyet alanı olmayan pek çok konuda SİTE YÖNETİMİNİN YETKİLERİNİ kullanmaya çalışarak bir tür “GASP” fiili işlediler. Bizler de yasal olmayan bu duruma herhangi bir tepki göstermeyerek sorumluluğa ortak olmuş olduk.

İkincisi, konutların yapımı serbestlik kararları dolayısıyla zaten yıllar aldı. Ancak 2000’li yıllarda tüm orjan ortakları zaten Kat İrtifaklı tapularını almış bulunuyordu. Konutları tamamlanıp iskân raporu almış ve içinde oturmakta olan Kat malikleri de 2010’lu yıllarda 343/3 parsel anagayrimenkulde aralarında örgütlenip site yönetimi kurabilirlerdi. Özellikle 2014’te 634 sayılı yasanın 17. maddesi kapsamında 2/3 çoğunluğun sağlandığı düşünülüyordu. Ancak kendilerine hatırlatılmış olmasına rağmen ne Kat Maliklerinden ne de Kooperatif Yönetimlerinden bu defa da herhangi bir girişim gelmedi. Neticede aradan 10 yıl, 1985 ten beri de 40 yıl geçti ama HALA KOOPERATİF OLARAK DEVAM EDİYORUZ.

Üçüncüsü; “ister KAT İRTİFAKLI ister Kat Mülkiyetli TAPU SAHİBİ OLSUNLAR 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor. Ancak kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)

Özellikle 2014 yılından bu yana ise “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ YASALAR GEREĞİ TERCİH DEĞİL KANUNİ BİR ZORUNLULUK” olarak karşımızdadır. Bu süreç konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. O yüzden bulunduğumuz noktada SİTE YÖNETİMİ KURULMASI İÇİN 634 SAYILI KANUNUN 17.MADDE 3.FIKRASI GEREĞİ KAT İRTİFAK SAHİBİ 2/3 ÇOĞUNLUK YETERLİ!

Kaldı ki Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine (anasözleşme md.64) göre, “anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır” ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)

Tapularımızın tümünün cins tashihi yoluyla Kat Mülkiyetine dönüşememiş olması da SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK için geçerli bir mazeret değil. Çünkü bu konu da uzmanlara göre 634 sayılı yasanın 17.maddesi açısından bir engel teşkil etmiyor. SİTE YÖNETİMİ KURULABİLMESİ için 2/3 çoğunluğun Kat İrtifaklı Tapu sahibi olması yeterli. Kaldı ki Kooperatif anasözleşmesinin 64. maddesi zaten Orjan Yönetimini FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ açısından sorumlu tutuyor. Bundan kaçışı yok.

Sonuçta tüm kat malikleri söz konusu kooperatif amacı çerçevesinde FERDİLEŞME SÜRECİNİN TAMAMLANMASI suretiyle eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar.  Sadece bu işlemlerin ele alınarak TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  

Hâlbuki Orjan için “SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK” aynı zamanda “BİR AVANTAJDI” değerlendirilemedi.  Şayet bugüne kadar geçilseydi sıkça tekrar edilen “bize ne avantajı olacak?” sorusunun aşağıdaki cevapları yaşanarak görülmüş olacaktı:

(1) Blok ve site yönetim kurulu seçimlerinde mevcut “adaletsiz (1/4) seçim nisabı ve şaibeli vekâlet oyları” ile seçim kazanma ve karar alma uygulaması sona erecekti ve bunun yerine adil “salt çoğunluk sistemi” uygulanacaktı. 

(2) Hiyerarşik bir yönetim sistemi kurulacaktı ve yönetim kurulu 1803 üye yerine sadece “95 blok yöneticisi ile muhatap olacaktı”.

(3) Yönetim kuruluna ödenen maaşlardan tasarruf edilecekti, çünkü yönetim kurulu 5 yerine “3 üyeden” teşkil edileceğinden “2 üyenin maaşından tasarruf edilecekti”. Ayrıca siteyi “Site Müdürü” yöneteceğinden yönetim kurulu sadece “karar organı” olarak görev yapacaktı.

(4) Üyeler “hem kooperatif ortağı hem de kat malikleri kurulu üyesi” olduğundan, site yönetim kurulu ile kooperatif yönetim kurulu birleştirilecek ve “iki yönetim kuruluna da ayrı ayrı maaş ödenmeyecekti”. Ayrıca blok yönetici ve deneticilerinin sitenin ortak yerleriyle ilgili sorumlulukları olmayacağından ve her yıl seçimle değişeceğinden görevleri, “ücret ödemeyi gerektirmeyen yasal bir sorumluluk” olacaktı.

(5) Üyelerle etki bir “iletişim sistemi” kurulacaktı, tüm “dilek ve şikâyetleri” çözümlenecekti ve önerdikleri “tüm önemli konular toplantı gündemine” alınacaktı,

(6) Sitenin “güvenliği” sağlanacak ve tüm giriş ve çıkışlar kontrol altına alınacaktı ve tüm “tesis ve işletmeler” düzene girecekti.

(7) “Komşular arasındaki anlaşmazlıklar” blok yönetimleri tarafından çözümlenecek ve gerekirse “sulh hukuk mahkemelerinde dava açılarak” çözüm bulunacaktı. (GT)

Çünkü görüşünü aldığımız uzmanlara göre; “Konut Yapı Kooperatiflerinin görevi, bir ’inşaat müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut ve alt/üst yapı tesislerini inşa etmektir. Bu açıdan “YÖNETİM KURULLARININ, SİTEYİ YÖNETME GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUĞU YOKTUR”.

Buna rağmen “KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI 1985 TARİHLİ YÜRÜRLÜKTEKİ ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI 40 YILDAN BERİ UYGULAMAMIŞLARDIR”. Şayet bu yönetim planı uygulansaydı, blok ve site yönetimleri kurulacak, bu planda yazılı kurallara uyulacak, 1803 konutun imar projelerine aykırı tadilatlar yapılmayacak, “ORJAN konutları yamalı bohçaya dönüşmeyecekti.”  634 sayılı yasanın 18.maddesinde yazılı “doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler” GENEL KURALINA uygun olarak ortak yerlerde ilgili kurallara uyulacaktı. Ortaklarının /kat maliklerinin veya kiracılarının “birbirleri arasında çıkan anlaşmazlıklara” çözüm bulunacaktı. “Kurallara uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava açılmak suretiyle” tüm ortakların/kat maliklerinin ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARINA uymaları sağlanacaktı.”

Netice itibariyle “BLOK VE SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK BİR TERCİH/SEÇENEK DEĞİL, YASAL ZORUNLULUKTUR”. Zira Kat mülkiyeti kanununa göre 2014 tarihinden itibaren ORJAN Sitesinde “konutların 2/3’ünden fazlası kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından” bu kanuna göre blok ve site yönetimlerinin kurulması gerektiği tüm yönetim kurullarına hatırlatıldığı halde “ORJAN Sitesi 40 yıldan bu yana gayrimeşru olarak yönetilmeye devam etmiştir”. (GT)

Son olarak Orjanda sıkça karşımıza çıkan “NE GETİRİR NE GÖTÜRÜR?”sorusuna da cevap verelim. Bu sorunun aslında “Cebimizi nasıl etkileyecek?” anlamında kullanıldığını pekâlâ biliyoruz. O yüzden önce bunu kısa ve net olarak cevaplandırıp, devamında asıl farkları açıklamaya çalışalım. Öncelikle belirtmeliyiz ki site yönetimi de aynen kooperatif gibi yıldan yıla hazırlanacak bütçeler kapsamında alınan aidatlarla yürür. Bunlarla yönetim hakkı huzurları, personel ücretleri ile ortak alan bakım, onarım, idame ve işletme giderleri karşılanır. Ayrıca öngörülen bir yatırım varsa, o projelerin maliyeti için de bütçeye konulan ek ödemeler kat maliklerinden talep edilir. Bu sistem aynen devam edecektir.

Site yönetimi 3 kişi + 2 denetçiden oluşmaktadır. Kooperatif yönetimleri ise 5 +2 toplam 7 kişidir. Bu anlamda site yönetiminde daha az hakkı huzur söz konusudur. Ayrıca 95 blok ve denetçiye herhangi bir ücret ödenmeyecektir. Bu açıdan site yönetiminin daha avantajlı olacağı gayet açık. Olağanüstü bir hizmet talebi ya da gider olduğu takdirde doğal olarak aynı kooperatifte olduğu gibi yine genel kurulda görüşülecek ve karar uyarınca aidatlar bu miktar kadar artacaktır. Örneğin Orjanın ihtiyacı olan güvenlik hizmeti 5188 Sayılı Özel Güvenlik yasasına göre satın alınacaksa bu işin bedelinin bütçeye konulması ve istenmesinden tabii bir şey olamaz.   

Neden? Çünkü günümüz yaşamının bir gerekliliği olan site yaşamı, düzenli bir yönetim sistemi olmadan sürdürülemez. Toplu yaşam alanlarında huzurlu ve güvenli bir ortam sağlanması, hem bireylerin yaşam kalitesini artırır hem de mülklerin değerini korur. Ancak site yönetiminin başarılı olması, sağlanan hizmetlerin kapsamı ve kalitesiyle de doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle, site yönetiminde önemli olan hizmetler, bu hizmetlerin sakinlere sağladığı avantajlar ve iyi bir site yönetimi için dikkat edilmesi gereken noktaları ele almak gerekir.

SİTE YÖNETİMİ, bağımsız bölümlerin, blokların, ortak alanların ve genel olarak sitenin toplu yaşam kurallarına uygun bir şekilde yönetilmesini amaçlar. Belli bir düzen içinde ihtiyaçları karşılar ve gerekli hizmetleri sunar. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı çerçevesinde belirlenen TOPLU YAŞAM KURALLARI, site yönetiminin temelini oluşturmaktadır. Bu iş bir yapı kooperatifi tarafından yapılamaz. Yapılmaya çalışılsa da en ufak bir sorunda “yetkisizlik” suçlamasına muhatap olurlar. O yüzden zaten şimdiye kadar bu sorumluluğu açık açık kimse üzerlerine almadı/alamadı. Kaldı ki etkili bir site yönetimi, yalnızca günlük işleyişi düzenlemekle kalmaz, aynı zamanda sakinlere güvenli ve konforlu bir yaşam sunmak için de çalışır. Çünkü geleceği öngörmek ve ona uygun hazırlıkları ihmal etmemek de en az günün gerekleri kadar önem ve önceliklidir.

Site Yönetimi ana başlıklar itibariyle; Hukuki Uyumun Sağlanması, Düzenli ve Huzurlu Bir Yaşam Ortamı Sağlama, Maddi ve Manevi Değerlerin Korunması gibi açılardan ÖNEMLİDİR. Böylece Ortak alanların bakımı, temizlik ve güvenlik hizmetleri yapılabilir. Bunlar sürdürülebilir yaşam kalitesini doğrudan etkileyecektir. Hepimizin gözbebeği Orjanın maddi ve manevi değerlerinin korunması iyi bir yönetişim ile mümkün olur. Sitenin estetik ve yapısal bütünlüğü korunarak mülklerimizin değeri artırılabilir.

Öncelikli olarak Hukuki Uyumun Sağlanması içinde bulunduğumuz karmaşık durumdan çıkılması ve normale girilmesi için temel önemdedir. NİHAYET 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI TEMELİNDE KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNA UYUM SAĞLANMIŞ OLACAKTIR. Ki bu husus “bir tercih değil zorunluluk” olması hasebiyle zaten her türlü “pazarlığa” kapalıdır. Zira yasalarla “NE GETİRİR, NE GÖTÜRÜR PAZARLIĞI” yapılamaz. Herhangi bir müeyyidesi olmasa bile bizatihi o yolda olmamak bile “normal değildir”. Özellikle de kooperatifimizin öyle olmadığı halde “site imiş gibi davranması” yanlış üstüne yanlıştır. Bir zaman çokça söylenen bir deyim vardı; “Doğan görünümlü şahin”. Bu kurnazlık bazılarını tatmin etse de Orjanı her an sıkıntıya sokacak gelişmelere açık. Emin olun duvara çarpmış gibi oluruz.

Nasıl? diye soranlara konuyu biraz da yumuşatarak; Batı Karadeniz dağlarında bazı ikaz amaçlı levhaların yöre ağzıyla "ayı da çıkabülü, taş da düşebülü" şeklinde karikatüre edilerek ifade edildiğini örnek verebiliriz. Bu konuda bir başka latife “kamyonu devirdikten sonra akıl veren çok olur” söylencesidir. Zamanında hazırlık yapmazsak, yapmamız gerekenleri sürekli erteleyip/ötelersek kaçınılmaz olarak “eyvah şimdi ne yapacağız?” noktasına düşeriz. Çıkacak faturayı da o gün geldiğinde başkaları değil yine Orjan halkı ödeyecektir.

Hâlbuki yasal yollar uyulmak içindir ve sadece “NASIL UYUM GÖSTEREBİLİRİM?” çabalarını zorlar. Bu çabalar çıkabilecek güçlükleri yada olmazları sayarak gösterilemez. Hele de niyet yoksa hep mazeret üretir durursunuz. Düşünülecek olursa, Ama KURULACAK SİTE YÖNETİMİ aidat ödemelerinden kararların uygulanmasına, toplu yaşam kuralları konulmasından uygulama müeyyidelerine ve Yönetim-kat malikleri ihtilaflarından komşuluk anlaşmazlıklarına kadar pek çok konuda yasal süreçlerin işlemesine imkân verecektir. OLMASI GEREKEN DE BU.

Bir Site Yönetiminde; “Aidat Yönetimi ve Bütçe Planlaması”, “Güvenlik Hizmetleri”, “Temizlik ve Hijyen Hizmetleri”, “Teknik Bakım ve Onarım Hizmetleri”, “Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi”, “Hukuki Destek ve Yönetim Planlaması” ile “Sosyal Tesis ve Etkinlik Yönetimi” ve “İşletme hizmetleri” gibi temel bazı önemli hizmetler söz konusudur.

Meselâ bir site yönetiminin en temel sorumluluklarından biri aynen kooperatifte olduğu gibi aidatların düzenli olarak toplanması ve bu gelirlerin doğru bir şekilde planlanmasıdır. Bu şekilde aidatların düzgün yönetimi, site sakinlerinin ihtiyaçlarının karşılanmasını sağlar. Ortak alanların bakım ve onarımı için kaynak sağlanır. Ayrıca ortak projeler ve büyük bakım işleri için de bütçe yapılabilir.

Güvenlik; toplu yaşam alanlarının olmazsa olmazıdır. Site sakinlerinin huzur içinde yaşayabilmesi için güvenlik hizmetlerinin etkin bir şekilde sağlanması gerekir. Bu kapsamda Güvenlik personelinin görevlendirilmesi ve eğitimi, Kamera sistemleri ve geçiş kontrol mekanizmalarının kurulumu ile afet ve acil durum planlarının hazırlanması bulunur. Böylece Yabancıların izinsiz girişi engellenebilecek, trafik kuralları uygulanacak, hırsızlık ve vandalizm gibi olayların önüne geçilebilecektir. Dolayısıyla da amaç sakinlerin kendilerini daha güvende hissetmelerinin sağlanmasıdır.

Temizlik ve Hijyen Hizmetleri; çağdaş yaşamın en başta gelen gereklerindendir. Bu bağlamda ortak alanların temizliği, sitenin genel yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Düzenli temizlik ve ilaçlama yalnızca estetik bir ortam yaratmakla kalmaz, aynı zamanda sağlık açısından da önemlidir. Örneğin orjan plajı, duşları, iskelesi ve genel olarak sahil boyu her sezon öncesi en iyi şekilde hazırlanmalıdır. Yaz boyu o kesimde yürütülmesi gereken yıllardır alıştığımız, aksatılmayacak hizmetler vardır. Sezon sonunda da toplanması, kıştan önce bakım ve onarımı yapılmalıdır. Aynı şekilde spor ve oyun alanları ile havuz tesisinin temizliği, bakımı ve ilaçlanması ihmal edilemez. Böylece hem sakinler için sağlıklı bir yaşam alanı oluşturulmuş hem de görsel olarak daha düzenli ve estetik bir ortam sağlanmış olacaktır.

Teknik Bakım ve Onarım Hizmetleri; olarak gruplandırılabilecek hizmetleri amacı ve görevi olmamasına rağmen kooperatif tarafından yapılmasına alışığız. Bu anlamda site içindeki alt yapı ve üst yapı arızaları, su tesisleri ve tesisatları, UEDAŞ kapsamında olmayan elektrik yapı ve sorunlarının giderilmesi kaçınılmazdır. Ayrıca sahil boyunda, iskelede, duşlar, şemsiyeler, şezlonglar ve oturma yerlerinde gereken bakım, onarım ve yenilemeler her yıl özenle tekrarlanır. Sosyal tesisler, spor alanları, havuz kompleksi, Yönetim merkezi ve diğer ortak alanların düzenli onarım, bakım, idame, yenileme ve iyi durumda bulundurulması Orjanda ortak yaşamın temel taşlarından olarak devam edecektir. Böylece çıkabilecek arızaların önceden tespit edilmesi, uzun vadede maliyet tasarrufu sağlanması ve sakinlerin günlük yaşamını aksatabilecek sorunların önüne geçilmesi Site yönetiminde de mümkün olabilecektir.

Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi; yeşil alanların korunması, bakımı ve iyileştirilmesi ile ilgilidir. Bu konu site yaşamının estetik ve fonksiyonel bir parçası olduğu için ihmal edilemez. Bu konuya gerekli özenin gösterilmesi site sakinlerine doğayla bütünleşik bir yaşam sunar. Bu kapsamda ortak alandaki yeşil örtünün korunması, mevsimine göre yenilenmesi, peyzaj düzenlemeleri, bakımı ve düzenli sulanması yapılacaktır. Ağaç budama ve çim biçme işlemleri sürdürülecektir. Çocuk oyun alanları düzenlenecek, güvenli, bakımlı ve temiz tutulacaktır. Bütün bu hizmetler elbette ki en başta siteye estetik bir görünüm kazandırır. Sakinler için rahatlatıcı bir ortam sunar ve mülk değerini artırır.

Hukuki Destek ve Yönetim Planlaması; Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir yönetim demektir. Toplu yaşamın sürdürülebilirliği için şarttır ancak etkili bir şekilde yönetilmesi gerekir. Bu bağlamda en başta Yönetim Planının güncellenmesi ve iyi uygulama geliyor. Doğal olarak Kat malikleri/Temsilciler Kurulu toplantılarının organize edilmesi ve alınan kararların uygulanması temel çalışmalardır. Sorunların çözümü ve iyi uygulamalar; kat malikleri ile sürekli iyi iletişimi, açıklığı ve mümkün olan her vasıtadan yararlanarak bilgilendirmeleri gerektirir. Aidat borçları ile hukuki uyuşmazlıkların çözümü de bu kapsamda olacaktır. Bu hizmet de avantaj olarak sakinlerin haklarını korurken yönetimle ilgili hukuki sorunların da önüne geçer.

Sosyal Tesis ve Etkinlik Yönetimi: Orjanın sahip olduğu sahil bandı, günübirlik tesisler, plaj, iskele, yüzme havuzu, spor alanları, marketler ve 414 gibi diğer sosyal tesisler yaşamımızın önemli parçalarıdır. Sağlık ocağı ve camimizi de Orjana hizmet veren kurumlar olarak bu kapsamda görmek gerekir. Bu alan ve tesislerin doğru ve etkili şekilde yönetilmesi/işletilmesi ise sakinlerin sosyal ihtiyaçları için zaruri bir hizmet olacaktır. Bu bağlamda sosyal tesislerin düzenli bakım ve temizliği, işletmelerin kiralanması/yönetimi ve belli zamanlarda talep edilen sosyal etkinliklerin düzenlenmesi vardır. Böylece; komşuluk ilişkileri güçlendirilmiş, sakinlerin sosyal talep ve ihtiyaçları karşılanmış olur. Orjanda huzurlu ve daha keyifli bir yaşam istiyorsak bu husus ta ihmal edilemez.

Bütün bunlar ne 1163 sayılı yasada, ne de kooperatif anasözleşmesinde yoktur. Zira AMAÇ VE FAALİYET KONULARI yasanın 3.maddesine dayanan anasözleşmenin 6. Maddesinde şöyle ifade edilmiştir: “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif: 1-Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır. 2-Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3-Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir. 4-Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder…”

Görüldüğü gibi kooperatifin görev ve sorumlulukları arasında; ne temizlik hizmeti, ne onarım bakım işletme, ne plaj ve havuz hizmetleri, ne sosyal faaliyetler, ne peyzaj ve çevre düzenlemesi, ne de güvenlik sağlama bulunmuyor. Peki nasıl oluyor da oluyor? Şöyle; Bu konular sadece 634 sayılı yasa ve yönetim planımızda var. Kooperatif bugüne kadar site yönetimi kurulmadığı, bu iş için önderlik etmediği, aksine “Yasalar öyle ama Orjanda site yönetimi olmaz, bu halk onu kaldıramaz” söylemiyle olacak olanı engellediği, ertelediği, ötelediği ve BİR TÜR ROL ÇALDIĞI İÇİN oluyor.

Öte yandan ısrarla gitmeye çalıştığımız yolda; kooperatif genel kurullarının verimsizliği herkesin malumudur. 1803 ortağın vekâletlerle beraber ancak ¼’ü ile toplanıp 300-400 arasında bir oyla kararlar alıyoruz. Kalabalık ortak yapımız sebebiyle; eziyetli imza kuyruğu, sorunlu vekâlet sistemi, sıcak altında ve dar zamanda bir hengâme halinde geçiyor. Oysa site yönetiminde TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISI daha az bürokrasi ve en çok 190 kişiyle yapılabilecek. Yönetim kurulları uygulama sırasında 95 Blok yöneticisiyle muhatap olacak. Bu avantajı yok mu sayalım?

Bu arada “ÇİFT BAŞLILIK NE OLACAK?” sorusunu duyar gibiyim. Evet, kooperatif esas görevlerini yapıp İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜNCEYE KADAR, muhtemelen 2029’a kadar bu kaçınılmaz. Ama bu geçiş sürecini her yıl yenilenen ve uzatılan yetki kararlarıyla, kooperatif yönetim kuruluna görev vererek, adım adım TEMSİLCİLER KURULU OLUŞUMUNU gerçekleştirerek çift başlılık olmayacak şekilde yönetebiliriz. Bu dönem aynı zamanda kooperatifin bir an önce FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMASI için de büyük bir baskı oluşturacaktır.

Üyeler “hem kooperatif ortağı hem de kat malikleri kurulu üyesi” olduğundan, Blok oluşumları tamamlanıp TEMSİLCİLER KURULU da toplanabildiği takdirde 2027 Genel kurulunda site yönetim kurulu ile kooperatif yönetim kurulu birleştirilecek ve “iki yönetim kuruluna da ayrı ayrı maaş ödenmeyecektir”. (GT) 2029 genel kuruluna kadar böyle gidileceği varsayılmaktadır. Sonuç olarak hem kooperatif açısından hem de site yönetimi ile ilgili süreçler tamamlandığında anasözleşme değişikliği yoluyla zaten İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşmüş olacağız. Böyle olunca da 2029 TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA kanuna uygun olarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN “yönetici seçilmesi” mümkün hale gelecek. Bu konu da böylece sorun olmaktan çıkarak yönetimde tek başlılık sağlanacaktır.

Halâ “Avantajımız ne olacak?” deniyorsa, işte yukarda sayılan bütün bu hizmet ve farklılıklar aynı zamanda Site Yönetiminin sakinlere sağladığı belli başlı avantajlardır. Çünkü; Teknik bakım, temizlik ve güvenlik gibi hizmetler, sakinlerin günlük yaşamını kolaylaştırır ve Daha Konforlu Bir Yaşam demektir. Site yönetiminin yasal araç ve yöntemlerle yapılması sakinlerin üzerindeki yükü azaltır, kurum ve kuruluşlarla ilişkileri arttırır. Böylece Zaman ve Enerji Tasarrufu sağlar. İyi yönetilen bir sitede evlerimizin Mülk Değerinin Artması beklenen bir sonuçtur. Ayrıca sitemiz de itibar görür ve talep edilen bir yer haline gelir. Güvenlik ve temizlik hizmetleri iyiyse sakinler kendilerini daha güvende hissederler. Bu da Huzurlu ve Güvenli Bir Ortam demektir. Sosyal etkinlikler ve düzenli iletişim başlı başına bir avantajdır. Daha Güçlü Komşuluk İlişkileri kurulmasına ve sakinler arasında daha güçlü bağlar oluşmasına da yardımcı olur.

SONUÇ OLARAK Orjan için “SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK BİR GEREKLİLİK VE MEVCUT DURUMUMUZA GÖRE ÇOK DAHA AVANTAJLIDIR”. Öncelikle Kat Mülkiyeti Hukukunun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ve yürürlükte olan Yönetim Planımızın gereğidir. 1163 sayılı kanuna ve anasözleşmeye göre Kooperatif olarak devam etmek ise yanlış yolda, adeta çıkmaz sokakta ısrar etmektir. Hatta 634 sayılı kanuna ve Kat Mülkiyeti hukukuna bilinçli muhalefettir. SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK bu açıdan her şeyden evvel yasal olmayan bu durumumuzun doğru yöne çevrilmesi ve konumumuzun yasal hale gelmesini sağlayacaktır. Düşünülecek olursa bu mesele bütün diğer avantajların önüne geçer.

KOOPERATİF olmaktan SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEKLE aslında bir tür MAKAS DEĞİŞTİRMİŞ olacağız. Ama sadece yön değiştirmiş olmayacağız, aynı zamanda içinde yol alacağımız bambaşka bir seyahate de çıkmış olacağız. Bu seyahat; avantajları, gündemleri, sorun çözme yöntemleri ve geleceğe uyum sağlama açısından hiç şüphesiz kendine özgü olacak. Görülecektir ki o andan itibaren tartışmalı olan pek çok şeyi geride kalacak. Sorunlarımızı yasal olan daha doğru zeminlerde ele alabileceğiz. Zaman kaybetmeden, doğru araçlarla ve doğru çözümlerle ilerleyebileceğiz. Faaliyetlerimiz ile iş ve işlemlerimizin 634 sayılı yasa ve Yönetim Planına dayalı olarak yürümesi mümkün olabilecek.

Böylece var oluş nedenimiz ve amacımız netleşecek, DAHA GÜZEL VE HUZURLU BİR ORJAN VİZYONUMUZA DOĞRU hızla yol almaya başlayacağız.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 16.01: Site Yönetimi kurulamadığından KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN YETKİ GASPI içinde olması, (GT)

Srn 16.02:   Kooperatif yönetim kurulları 1985 tarihli yürürlükteki ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI 40 yıldan beri tam olarak UYGULAMAMIŞ yada uygulayamamış olmaları,(GT)

Srn 16.03:  Blok ve site yönetimine geçmek BİR TERCİH yada SEÇENEK değil, YASAL ZORUNLULUKTUR.

Srn 16.04:  Yasadan ve uygulamadan kaynaklı çarpıklıktan daha büyük ve öncelikli SORUN kafalardaki “NE GETİRİR, NE GÖTÜRÜR?” sorusudur.

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 16.01:    Srn 16.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2027’de yapılacak seçimli Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte geçici yetki kararları yoluyla bu sorunun aşılmasının sağlanması,

Hdf 16.02:    Srn 16.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar üç yıllık süreçte geçici yetki kararları yoluyla YÖNETİM PLANI UYGULAMA ve GÜNCELLEME çalışmalarının sağlanması,

Hdf 16.03:    Srn 16.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar üç yıllık süreçte geçici yetki kararları yoluyla güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN kurulmasının sağlanması,

Hdf 16.04:  Srn 16.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2025-2028 dönemi üç yıllık geçiş süresi içerisinde ortakların kafasındaki bu sorunu gidermek amaçlı BİR BROŞÜR HAZIRLANMASI, dağıtılması, dijital ortamda da paylaşılması ve geniş katılımlı EN AZ ÜÇ BİLGİLENDİRME TOPLANTISI yapılarak kat maliklerinin aydınlatılması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 16.2027.01: Srn 16.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Konut Yapı Kooperatifinin görevi, bir ‘’inşaat müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut ve alt/üst yapı tesislerini inşa” etmektir. Bu nedenle YASAL OLARAK YÖNETİM KURULLARININ SİTEYİ YÖNETME GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUĞU YOKTUR. Fakat bugüne kadar Site Yönetimi kurulamadığından KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN içinde oldukları bu yasal olmayan durumun düzeltilmesi gerekiyor. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş oluyor. Bu nedenle hedef “1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi Temsilciler Kurulu teşkil edilmesidir.  Bunun için Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan genel kurulun gündemine koymalıdır.”(GT) 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA VERİLECEK GÖREVLE ve 2026 da bir yıl daha uzatılarak 2027’de yapılacak Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ SAĞLANMASI mümkün olabilir. O zaman bu ara dönemde ve geçici formülle, 2027’den sonra da 2028’e kadar güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN KURULMASI sağlanmış olacaktır. Dolayısıyla da bu sorun tamamen giderilmiş olacağından Kooperatif Yönetimlerinden sadece kendi amaçlarına odaklanarak bir an önce FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMALARI istenecektir. Kaldı ki bu süreç te sonsuz değildir.  2029 yılına kadar İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMEYİ başarmaları gerekiyor. Çünkü çift başlılığı önlemek üzere ana sözleşme değişikliğinin akabinde ORJAN TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN toplanarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİ yönetici olarak seçmesi önerilmektedir.

Haziran 2028 olağan genel kuruluna kadar;

Str 16.2028.01:  Srn 16.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; “Bu yönetim planı uygulansaydı, blok ve site yönetimleri kurulacak, bu planda yazılı kurallara uyulacak, 1803 konutun imar projelerine aykırı tadilatlar yapılmayacak, “ORJAN konutları yamalı bohçaya dönüşmeyecek”, ortak yerlerde ilgili kurallara uyulacak, ortaklarının /kat maliklerinin veya kiracılarının “birbirleri arasında çıkan anlaşmazlıklara” çözüm bulunacak,  “kurallara uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava açılmak suretiyle” tüm ortakların/kat maliklerinin kurallara uymaları sağlanacaktı.” (GT) Bu yüzden önümüzdeki iki yıllık süreçte KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ SAĞLANMASI gerekiyor. Çünkü sorunun aşılabilmesi ancak “1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması ve Yönetim Planının  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmesiyle mümkündür.” (GT) Dolayısıyla güncellenme çalışmalarının ve taslağın 2026 olağan genel kurul toplantısında görüşülmesi, 2027 yılında da Temsilciler Kurulunda onaylanarak yürürlüğe girmesi gerekiyor. Bunun için öncelikle 2025-2027 arası ara dönemde geçici bir formülle, Yönetim Planının uygulanması ve güncellenmesi sağlanmalıdır. 2027’den sonra da 2028’e kadar güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN KURULMASI tamamlanmış olacaktır. Böylece 634 sayılı kanuna dayalı site yönetimi amaç, görev, yetki ve faaliyet konuları yasal sahibine tevdi edilmiş dolayısıyla da sorun giderilmiş olacaktır. Bu nedenle takip edilecek strateji; 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA VERİLECEK GÖREVLE ve 2026 da bir yıl daha uzatılarak 2027’de yapılacak Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ SAĞLANMASI şeklindedir.

Str 16.2028.02:  Srn 16.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; “Kat mülkiyeti kanununa göre 2014 tarihinden itibaren ORJAN Sitesinde “konutların 2/3’ünden fazlası kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından” bu kanuna göre blok ve site yönetimlerinin kurulması gerektiği tüm yönetim kurullarına hatırlatıldığı halde “ORJAN Sitesi 40 yıldan bu yana kooperatif mevzuatıyla site imiş gibi yönetilmiştir.” (GT) Bu arada yönetim planı uygulanmamış ve site yönetimi sanki bir tercih olarak lanse edilmiştir. Dolayısıyla da ortada yasal bir zorunluluk olduğu halde kooperatifin süresi uzatılarak bu yol bir seçenek(!) olarak tercih edilmiş olmaktadır. Hâlbuki kat mülkiyet hukuku gereği özellikle 2014 yılı itibariyle SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI ZORUNLUYDU. Bunun için Yönetim Planının uygulanması, güncellenmesi ve TEMSİLCİLER KURULUNUN teşekkülü gerekiyordu, olmadı. 10 yıldır da bu durum devam ediyor. Ne yazık ki halâ yasal zorunluluğun idrakinde olmayan, BLOK VE SİTE YÖNETİMİNE GEÇMENİN BİR TERCİH/SEÇENEK olduğunu düşünen pek çok orjanlı var. Oysa 634 sayılı yasanın 17.madde 3.fıkrası uyarınca 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve Kat İrtifaklı tapular Kat mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI zorunluydu. O yüzden “1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi Temsilciler Kurulunun teşkil edilmesi ve Yönetim Planı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmesi gerekiyor.” (GT) Kaybedilen bunca zamana rağmen şimdi başlasak önce geçici Blok yöneticilerinin atanması, Yönetim Planı güncelleme çalışmasının başlatılması, Blok yönetimleri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ve YÖNETİMİNİN oluşumu EN AZ ÜÇ YIL sürecektir. Bu sebeple takip edilecek strateji; Orta vadede 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif yönetimie geçici ve süreli nitelikte bir yetki kararı ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmelidir. Bu yöntemle Haziran 2026 genel kuruluna kadar geçici Blok yöneticileri atanabilir ve Yönetim Planı güncelleme çalışması başlatılabilir. Genel kurulda bu çalışmalar görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa Blok yönetimleri de oluşabilir. 2027’de çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı onaylandığı takdirde 2028 GENEL KURULUNA KADAR KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞMUŞ, YÖNETİM PLANI GÜNCELLENMİŞ VE UYGULAMA BAŞLATILMIŞ olacaktır.

Str 16.2028.03: Srn 16.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ortaklarımızın kafasındaki bu sorunu gidermek ve Orjanda halen çok yaygın durumdaki bu zihin bulanıklığını gidermek gerekiyor. Kuşkusuz SİTE YÖNETİMİNE GEÇMENİN bir değil pek çok AVANTAJLARI vardır. Soru cevabında bunlar ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Ama öncelikle ve vurgulanarak Kat Mülkiyeti Hukukunun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ve yürürlükte olan Yönetim Planımızın gereği olduğunu artık anlaşılması gerekiyor. Zira 1163 sayılı kanuna ve anasözleşmeye göre Kooperatif olarak devam etmek ise yanlış yolda, adeta çıkmaz sokakta ısrar etmektir. Hatta 634 sayılı kanuna ve Kat Mülkiyeti hukukuna bilinçli muhalefettir. SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK bu açıdan her şeyden evvel yasal olmayan bu durumumuzun doğru yöne çevrilmesi ve konumumuzun yasal hale gelmesini sağlayacaktır. İki kere iki dört eder ama insanların bunun doğru olduğuna ikna olması lazım. O yüzden zorunluluk ve avantajların, bunun yanında yaşanabilecek olumsuzlukların önceden iyi anlatılması gerekiyor ki kafalarda bir daha böyle soru işaretleri kalmasın. BUNUN İÇİN şöyle bir strateji öneriyoruz: SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN ilk iki yılı yetki kararlarıyla (2025-2026), diğer iki yılı yönetimin birleştirilmesi suretiyle (2027-2028), son üç yılı da işletme ve yönetim kooperatifinin yönetici seçilmesiyle (2029-2031) birlikte TOPLAM 7 YIL SÜRECEĞİ tahmin edilmektedir. O nedenle en azından 2025-2028 dönemi içerisinde ortakların kafasındaki bu sorunu gidermek amaçlı Çalıştay raporu özeti BİR BROŞÜR HAZIRLANMASINI öneriyoruz. Bunun basıldıktan sonra kitapçık olarak dağıtılması ve dijital ortamda da paylaşılması gerekir. Ayrıca aynı dönem yaz aylarında geniş katılımlı EN AZ ÜÇ BİLGİLENDİRME TOPLANTISI yapılarak yönetimin ve kat maliklerinin aydınlatılması sağlanabilir. Bu arada Orjan Yönetimi face grubundan da kısa kısa soru-cevap paylaşımları yapılması faydalı olacaktır.

17 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 17:

YÖNETİM PLANININ ORJAN İÇİN ANLAM VE ÖNEMİ NEDİR?   DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:  

Soruda ifade edilen mesele “Yönetim planının ORJAN İÇİN ANLAMI VE ÖNEMİNİN” ortaya konmasıdır. Ayrıca sorunun devamında “Yönetim planı DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna da cevap isteniyor. Cevaplara geçmeden önce mevcut durumu analiz edebilmek için öncelikle 634 sayılı temel yasayı ve Yönetim Planının onunla olan ilişkisini ele almak gerekiyor.

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12’nci maddesine göre, KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İÇİN  bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28’inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, “kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir YÖNETİM PLÂNI GEREKLİDİR”. 

Kanunun 27.maddeden 45. Madde dahil 18 maddesi “BEŞİNCİ BÖLÜM Anagayrimenkulün Yönetim” ile ilgili. 27. Madde “Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağını” hükme bağlamış. 28.madde “B) Yönetim planı” başlığı altında. İlk cümlesi: “YÖNETİM PLANI yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler” ifadesiyle yönetim planının amacını özetlemiş.

Hemen ardından gelen ikinci cümle: “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” diyor. Takip eden üçüncü cümlesi ise Yönetim planında hüküm bulunmayan haller için: “..anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” genel kuralını getirmiş.

Dolayısıyla söz konusu madde özetle “yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları” düzenlediği gibi “YÖNETİM PLANININ, tıpkı Kooperatifin Ana sözleşmesi gibi BÜTÜN KAT MALİKLERİNİ BAĞLAYAN BİR SÖZLEŞME HÜKMÜNDE OLDUĞUNU” da beyan ediyor.” (GT)

İşte ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ bizim için ANLAM ve ÖNEMİ öncelikle temel dayanağı olan 634 SAYILI YASADAN kaynaklanıyor. Kat irtifakının kurulması için TEMEL ŞART. Kat Mülkiyeti hukukunun YASADAN SONRA GELEN İKİNCİ BELGESİ. Sitenin yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şekli ile yönetime ait bütün diğer hususları içermesi sebebiyle bir ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE. Ayrıca Kat Malikleri açısından da bir TAAHHÜTNAME NİTELİĞİNDE. Anlaşmazlıkların nasıl çözüleceğini de kurala bağlıyor. Bütün bunlar Yönetim Planının yasal açıdan Orjan için ne anlam ifade ettiğini ve önemini özetleyen ana başlıklar.

Aslında süreç 1985’te 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 1 ve 14.maddeleri bağlamında Kat İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili ile başlamıştı. Bu yasal alt yapıya dayalı olarak Tapuda Kat İrtifakı Kurulmuş ve Yönetim Planı tescil olunarak 25.03.1985 tarihinden itibaren Orjanda KAT MÜLKİYETİ HUKUKU doğmuş oluyordu. Hatırlanacak olursa; özellikle kuruluşu takip eden 5 yıl içerisinde ortakların ısrarlı talep ve baskıları sonucu önce kura çekimi, sonra da 1985’te Kat İrtifakının tesisi ile YÖNETİM PLANININ TESCİLİ yapılmıştı. Böylelikle herkesin yeri belli olmuş Kat İrtifaklı Tapular verilebilir hale gelmişti. Nitekim 4 Ekim 1986 tarihinde sembolik bir “tapu dağıtım töreni“ ile borcu bulunmayan bir kısım ortağa tapuları teslim edildi. Tüm bu işlemler 40 yıl önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1,14,15,16, 17 ve 28.maddelerine dayalı olarak yapılmıştı.

Böylece daha ortada inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği öngörülmüş ve bu hususlar genel kurullarda defalarca görüşülmüştü. Bu arada evi olan, yeni satın alan herkes tapuya tescil edilen Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı. Dolayısıyla bu temel belge kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİNİN ANASÖZLEŞMESİ olduğu kadar Kat Malikleri için de bir TAAHHÜTNAME hükmündeydi.

“Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” adıyla 40 yıldır Kooperatifin temel belgeleri arasında saklanan ve halen resmi Web sitesinin https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani bölümünde yayında olan 6 ana başlıkta 38 maddeden oluşmaktadır.

Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER başlıklı 1. maddesi; “Bu yönetim planı 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN HÜKÜMLERİNE GÖRE HAZIRLANMIŞ olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN ibaret olup (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi adlı ANA GAYRİMENKUL İÇİN KAT MALİKLERİNİ BAĞLAYAN BİR SÖZLEŞME HÜKMÜNDEDİR” ifadesiyle başlıyor.

2.madde OR-JAN Sitesine ait ORTAK YERLER ayrı ayrı belirtiliyor. Her bir bağımsız bölümün arka veya ön cephelerinde bulunan BAHÇELERİN yapılabileceği, Kooperatif Yönetim Kurulunun alacağı bir kararla da bu kısımların ortaklaşa yeşillendirilebileceği öngörülüyor. Maddenin (h) fıkrasında ise; “Vaziyet planında görüldüğü üzere gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında kat mülkiyeti kanununun 4. Maddesinde sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma ve faydalanma için zorunlu olan sair yerler KAT MALİKLERİNİN ORTAKLAŞA İSTİFADE EDECEK YERLER OLUP bunların sevk ve idaresi her sene toplanacak Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve idaresi yapılacaktır” deniyor.

3.madde 1803 Dubleks meskenin niteliği sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabileceği,  bunun dışında başka amaçlarla kullanılmayacağına dair. Ayrıca “Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına sebep olan kat malikinin KUSURLU HAREKETİ SEBEBİYLE o ortak gideri ödeyeceği” de aynı maddede belirtiliyor. 5. madde “Bu yönetim planı, Ana taşınmaz malın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü kişileri DE BAĞLAR” hükmünü getirmiş. Devamında “Yönetim Planının değiştirilmesi için kat maliklerinin OY BİRLİĞİ ŞARTTIR” deniliyor. Takip eden 6. madde ise “BU YÖNETİM PLANINDA HÜKÜM BULUNMAYAN HALLERDE kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır” şeklinde.

Yönetim Planımızın “B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” ile ilgili. Burada özellikle 7.maddede yer alan “..Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” hükmü oldukça dikkat çekici. Takip eden 8.madde çok daha ilginç: “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça BU YÖNETİM PLANI İLE KONULAN YASAKLARA TÜM KAT MALİKLERİ UYMAK ZORUNLULUĞUNDADIRLAR” diyor. İŞTE SİZE ORJANIN İHTİYACI OLAN TEMEL KURAL.

1985’ten 2014’e kadar yaklaşık 30 yıl serbestlik kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik. 1986’da başlayan inşaatlar kooperatifin müteahhide yaptırdığı ilk konutlar beğenilmeyince tartışmalı genel kurullarda kademeli serbestlik kararları geldi.  Önce subasman mecburiyeti getirildi, ardından ortaklar kaba inşaatlarını yapmaları için zorlandılar. Sonrasında da ince işler ve konutların tamamlanmasının ortakların tamamen kendi imkânları ile yapılmasına izin verildi. Bunun sonucu olarak 1985-1995 dönemi 10 yıl içinde Orjanda büyük çapta ve yoğun bir konut yapım faaliyeti gerçekleşti. Bu arada kanalizasyon alt yapısı ve parke taşlı cadde ve sokak inşaatları da sürüyordu.

Dolayısıyla o dönem çok büyük bir şantiye haline gelen Orjan sahasında onlarca müteahhit görünümlü taşeron ustalar ortaya çıkmıştı. İşte bu durum ücretli bir şantiye kontrol mühendisi çalıştırılmasını gerektirdi. Doğal olarak diğer işlerin kontrolü yanında konutların projeye uygun yapılmasıyla da ilgileniliyordu. O günlerde Yönetim Planından sıkça söz ediliyor, projeye uygunluk ve dış görünüm konularında belli ölçüde bir disiplin ve hassasiyet gözleniyordu. Çünkü yönetim planımızın 9.maddesi bunu gerektiriyordu:

“Madde–9) Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır.”

Maddenin devamında “Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” başlığı altında yer alan pek çok fıkra aşağıda görüldüğü üzere zaten çıkabilecek bu sorunlara mani olmak için düşünülmüş olmalıydı.  

“f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle yasaktır.

g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması esastır.

h) Ortak yerler olarak belirlenen bahçe ve otoparklar, plaj ve orta alan kat malikleri kurulunca karar alınmaksızın hiç bir tesis, tadilat ekim ve dikim yapılamaz.

ı) Tüm kat malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında yeterli mesafe bırakılarak yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine peşinen muvafakat etmişlerdir.

k) Bağımsız bölüm teraslarının gölgelendirilmesinde doğal malzemelerden yararlanmaya özen gösterilecek genel görünüme ters düşecek renklerde branda, ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak ve görüntünün engellenmemesine dikkat edilecektir.

l) Arabaların konulması için ayrılacak yerler dışında her hangi bir yere oto vesaiti gibi araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir. Kat malikleri ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini yönetim kurulunca tespit edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya duvarların toptan yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri yapılacak masrafa iştirak edecektir.”

1995’ten 2014’e kadar süren 20 yıl içerisinde YAPILAR TAMAMLANIP YAPI KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17. maddesi hükmü öne çıkmıştı. Zira “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen bu maddenin 3.fıkrası hükmü ve KAT MÜLKİYETİ HUKUKU uyarınca şartlar yerine gelmiş, ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN uygulanma zamanı gelmişti.

Çünkü “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen 17. Maddenin 3.fıkrası hükmü; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde YAPI FİİLEN TAMAMLANMIŞ VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANMIŞSA, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR” şeklindedir. Demek oluyor ki KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLSA DA Kat İrtifaklı yada Kat Mülkiyetli tapu sahipleri olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı haklara sahibiz ve borçlarla yükümlüyüz.

11.madde “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine (1803 bağımsız bölüm sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabilecek bunun dışında başka amaçlarla kullanılmayacak) aykırı olarak kullanan kat maliki yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse KAT MÜLKİYETİ YASASININ 25. MADDESİ GEREĞİNCE KENDİSİNE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN MÜLKİYETİNİ DEVRETMESİ istenebilir” hükmüne yer vermiş. Bu hükmün tamamlanmayan SUBASMANLAR İÇİN kullanılıp kullanılmayacağı düşünülmeye değer.

C-SİGORTA İŞLERİ başlıklı 13 ve 14.maddeleri “bağımsız bölümlerin sigorta ettirilebilmesi ve hasara uğraması halinde, ödenecek sigorta bedeli” hakkında. 15,16,17,18 ve 19 maddeler “Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA” bölümüyle ilgili. 20, 21, 22, 23, 24, 25 ve 26.maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULUNUN” oluşumu, toplantıları, oy kullanma, kararlar, yönetici/yönetim kurulu seçimi ve değiştirilmesi konularını düzenlemiş. “YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” başlıklı (E) bölümünde yer alan 27, 28, 29, 30 ve 31.maddelerde; Yönetici, Yönetim Kurulu ve deneticinin seçimi, iş ve hizmetleri, ücretleri, kat maliklerinin yönetim giderlerine katılımı ile Ortak yerlerde acele yapılması gereken onarım ve ıslah işleri için gereken katılma payı hakkında düzenlemeler yapılmış.

E bölümündeki 32.madde “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor: 

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,

b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,

c) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,

ç) Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri her yıl ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması,

d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması.

e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,

f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,

g) Yönetim Kurulu seçimi müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.

Görüldüğü üzere bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası da var gibi görünüyor. Öte yandan burayı  “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okuyacak olursak, buradan Yönetim Planına göre Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesi gerektiği ortaya çıkar.  Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olabilirler.

“DENETÇİ” başlıklı 33.madde denetçilerin seçimini, verecekleri raporu, kat maliklerine gönderilmesiyle ilgili. 34.madde “Kat malikleri ve kiracıları kimliklerini, iş adresini bildirmeye ve yazılı sözleşme yapmış iseler bunun bir suretini yönetim kuruluna tevdii etmeye mecburdur” diyor. “Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde oturanların müteselsil sorumluluğu” 35. maddede yazılı. 36.madde ise 6.maddede yer alan bir genel kuralı “İş bu yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur” şeklinde farklı bir ifadeyle tekrar etmiş.

37.madde ile “Yönetim Planının 25.03.1985 tarihinde düzenlenmiş olduğunu” anlıyoruz. Ve bu metin ve muhteva hazırlayan o günkü yönetim tarafından “bütün maddeleri ile okunarak arzularına uygunluğu imzalarıyla kabul ve beyan edilmiş”. Yönetim planının 38. ve son maddesi ise bir TAAHHÜT niteliğinde: “Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafa katını alacağımı şartsız taahhüt ederim”.

YÖNETİM PLANI NE ANLAM İFADE EDER? Bağımsız bölümlerin ve sitenin nasıl yönetileceği, ortak yer ve araç-gereçlerin nasıl kullanılacağı ve site sakinlerinin uyması gereken kurallar yer alır. Bu yönetim planı sayesinde, site sakinleri arasında doğabilecek anlaşmazlıkların da önüne geçilmektedir. Peki, YÖNETİM PLANI NEDEN ÖNEMLİDİR? Çünkü, Yönetim planı ORTAK BİR SÖZLEŞME NİTELİĞİNDE olduğundan bütün kat maliklerini bağlar. Yasal olarak her bir SİTE İÇİN DÜZENLENMEK ZORUNDADIR. Tescilini yapan tapudan ya da yönetimden talep edilebilir. YÖNETİM PLANINA UYMAK TÜM KAT MALİKLERİ İÇİN GÖREVDİR VE KANUNİ BİR YÜKÜMLÜLÜKTÜR.

Sonuç olarak; YÖNETİM PLANI ORJAN İÇİN 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı YASAL BİR GEREKLİLİKTİR. 40 yıl önce kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİ için bir ANASÖZLEŞME olarak hazırlanmıştır. Kat Malikleri olarak HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİMİZİ içermektedir. Ayrıca her birimizin altına imza koyduğu yazılı bir TAAHHÜTNAME niteliğindedir. 

Bu bağlamda Yönetim Planında Kooperatif anasözleşmesinde olmayan pek çok HİZMETLER 634 sayılı yasaya dayanılarak yer almış bulunuyor. Aynı şekilde kooperatif yönetimlerinin yasal görev ve yetki alanı dışında kalan ve Toplu Yaşamın gereği uyulması gereken KURALLAR da buradadır. Ki ihtiyaç halinde konabilecek başka kurallar için de yasal dayanak oluştururlar. İşte bütün bunlar YÖNETİM PLANININ Orjan için NE ANLAMA GELDİĞİNİ VE ÖNEMİNİ yeterince özetlemektedir.

Peki, Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL? Elbette değişmelidir. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı yasada bazı değişiklikler olmuştur. Misâl olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ olmasını gösterebiliriz.  

Ayrıca bugün kentlerimiz yasanın çıktığı 1965 Türkiye’sinden çok farklıdır. 2024 itibarıyla 30 büyükşehir belediyemiz, 51 ilimiz ve toplam 922 ilçemiz bulunmakta ve ülkemizin %80’den fazlası şehirlerde yaşamaktadır. Apartman yaşamı beldelere bile yayılmıştır. Şehirlerimizde KONUT SİTELERİ VE TOPLU KONUT UYGULAMALARI giderek çoğalıyor. Bu yüzden insanlarımız yıllar içinde kent yaşamının gereği haline gelen en basit bir apartman yönetiminden giderek site yönetimine, daha da ötesi TOPLU YAPI sistemlerine kadar uyum göstermek durumunda kalmışlardır. Bu nedenle YÖNETİM PLANLARI artık yaşamımızın bir parçasıdır.

Dolayısıyla çevremizde örnek alınacak pek çok iyi uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için yararlanılacak pek çok teknik ve hukuki çözümler duruyor. Bu açıdan 40 yıl sonra biz de hem yasaya uyum ve uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere yönetim planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ. Bu bağlamda en başta “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” adını “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirmeliyiz.

Ancak “1985 tarihli Yönetim Planı, 2007 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce hazırladığından bu kanuna sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümleri kapsamamaktadır”. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararından sonra güncellenmelidir.” (GT) Ayrıca güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar yer almalıdır. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da düzenlenmelidir.

YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı 28.maddesinde açıklanmış. Buna göre (Değişik fıkra: 13 /04 /1983- 2814/11 Md.) “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır”. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar” deniliyor. (GT)

Yönetim plânı, “toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar”. Değiştirilebilmesi için de, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının “beşte dördünün oyu” şarttır. “III - OYA KATILMA” başlıklı 31.madde “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir” diyor. Ayrıca aynı maddenin son paragrafı da vekâlet sistemiyle ilgili. “(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir”.

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun (https://mgm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/181020191029245711%20KAT%20M%C3%9CLK%C4%B0YET%C4%B0%20KANUNUNDA%20DE%C4%9E%C4%B0%C5%9E%C4%B0KL%C4%B0K.pdf) Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67.nci maddeler, 75 ve 76.ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.

Buna göre “Kanunun 69.uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU,  blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.  Toplu yapı temsilciler kurulunda,  bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler”

Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekir. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması bir zorunluluk halindedir. 

YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı 28.maddesi “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır” diyor. Ancak bu hüküm 1965 tarihinin şartlarına göre. Nitekim 42 yıl sonra KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş.

Bu düzenleme Yönetim Planımızın hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten de 22 yıl sonradır. Hemen ardından 2 yıl dolmadan 23.06.2009 tarihinde kabul edilen 5912 sayılı Yasayla (https://mgm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/181020191127405912.pdf) yeni bir değişikliğin daha yapıldığını görüyoruz. Bu değişiklik özellikle bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarla ilgili. Nitekim kanunun 5.maddesi ile 634 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009) tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK TALEPLERİNDE,  değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır” hükmünü amir. TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzaları alınması gerekiyor.

Dolayısıyla Orjan Yönetim Planının 1985’te yapıldığı ve bu tarih 2009 değişikliğinden önce olduğu için YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİKTE kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilir. O yüzden yapılacak değişiklik/güncelleme sürecinde öngörülecek hedef, takip edilecek yol haritası ve stratejiler ile BU HUSUSUN DA DEĞERLENDİRİLMESİNİ öneriyoruz. 

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 17.01:   1985 tarihli 40 yıllık Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planının “ORJAN   SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak güncellenmesi,

Srn 17.02:  Orjan Yönetim Planının 32.maddesinde belirtilen “YÖNETİM KURULUNUN”   mevcut KOOPERATİF YÖNETİMİ olup olmadığı,

Srn 17.03:  Mevcut Yönetim Planının 634 sayılı yasaya 2007’de ilave edilen TOPLU   YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre düzenlenmemiş olması,

Srn 17.04:   Mevcut Yönetim Planının değiştirilmesi için KAT MALİKLERİNİN BEŞTE     DÖRT oyunun gerekmesi,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 17.01:Srn 17.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLENME ÇALIŞMALARININ 2025 seçimli genel kurulunda başlatılması, taslağın 2026 olağan genel kurul toplantısında görüşülmesi ve 2027 yılında da Temsilciler Kurulunda onaylanarak yürürlüğe girmesi,

Hdf 17.02:  Srn 17.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI 32.maddesinde geçen ifadenin 2025 yılı itibariyle “Yönetim Kurulu KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA aşağıdaki işleri görecektir” şeklinde okunması ve anlaşılması,

Hdf 17.03:Srn 17.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANINDA YAPILACAK GÜNCELLEMENİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER de dikkate alınarak yapılması,

Hdf 17.04:Srn 17.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANINDA YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK için 2027 yılında yapılacak kat malikleri kurulunda SALT ÇOĞUNLUK ile karar alınması,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 17.2025.01: Srn 17.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 17.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; E bölümündeki 32.madde “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor. Dikkat edilirse bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası da olabilir ama burayı  “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okuyacak olursak, buradan Yönetim Planına göre Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesi gerektiği ortaya çıkar.  Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olabilirler. Bu sebeple yapılacak ilk 2025 seçimli genel kurulunda alınacak yetki kararı kapsamında ve “yönetim planının derhal uygulanması” bağlamında KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNUN 32.maddede sayılan görevleri de üstlenmesi gerekiyor.

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 17.2027.01: Srn 17.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 17.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Amaç 1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, güncellenmesi ve Blok Yönetimleri ile Site Yönetimi Temsilciler Kurulunun teşkil edilmesidir. Kaybedilen bunca zamana rağmen şimdi başlasak önce geçici Blok yöneticilerinin atanması, Yönetim Planı güncelleme çalışmasının başlatılması, Blok yönetimlerinin oluşması, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ve YÖNETİMİNİN oluşumu ile güncellenen Yönetim Planının güncellenip yürürlüğe girmesi en az üç dört genel kurul sürecektir. Nitekim bu yöndeki YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN ilk iki yılının yetki kararlarıyla (2025-2026), diğer iki yılının yönetimin birleştirilmesi suretiyle (2027-2028), son üç yılının da işletme ve yönetim kooperatifinin yönetici seçilmesiyle (2029-2031) birlikte TOPLAM 7 YIL SÜRECEĞİ tahmin edilmektedir. Bu yüzden öncelikle önümüzdeki iki yıllık süreçte kooperatif yönetimlerinin geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile site yönetimi oluşturma, yönetim planı uygulama ve güncelleme çalışmaları yapmalarının sağlanması gerekiyor. Çünkü sorunun aşılabilmesi ancak 1985 tarihli Orjan sitesi yönetim planının derhal uygulanmaya başlanması ve Yönetim Planının  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm: Toplu yapılara ilişkin özel hükümlere göre güncellenmesiyle mümkündür. Bu bağlamda 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar 4 yıllık süreçte; Öncelikle yakın vadede 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif yönetimi için geçici ve süreli nitelikte bir yetki kararı alınacaktır. Bunun için Çalıştay Raporuna uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan genel kurulun gündemine koymalıdır. Alınacak kararla SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANINI DERHAL UYGULAMA VE Yönetim Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilecektir. Bu yöntemle Haziran 2026 genel kuruluna kadar geçici Blok yöneticileri atanabilir ve Yönetim Planı güncelleme çalışması başlatılabilir. Yapılacak 2026 Genel kurulunda bu çalışmalar ve yönetim planı taslağı görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa 2026 yılında Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu teşekkül edebilir. Takip eden yıl 2027’de çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylandığı takdirde 2027-2028 döneminde TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ OLUŞMUŞ, YÖNETİM PLANI GÜNCELLENMİŞ VE buna göre UYGULAMA da BAŞLATILMIŞ olacaktır. Ancak sonraki 2029-2031 dönemi üç yıllık süre içinde de İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ kurulup yönetici seçilmesiyle birlikte Orjanda hedeflenen esas uygulamaya geçilecektir. 

Str 17.2027.02: Srn 17.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 17.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67.nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir. Buna göre “Kanunun 69.uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU,  blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.  Toplu yapı temsilciler kurulunda,  bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” . Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede önemle dikkate alınması gerekir. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması bir zorunluluk halindedir. Dolayısıyla Yönetim Planının güncelleme çalışmalarında mutlak dikkate alınması gerekiyor ki TOPLU YAPI olabilelim. Bu nedenle Stratejimiz; “2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif yönetimi için geçici ve süreli nitelikte bir yetki kararı alınmalı, alınacak kararla Yönetim Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmeli ve Yönetim Planı güncelleme çalışması başlatılmalıdır. 2026 Genel kurulunda da yönetim planı taslağı görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa 2026 yılında Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu teşekkül edebilir. Takip eden yıl 2027’de de çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylanabilir” şeklindedir.

Str 17.2027.03: Srn 17.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 17.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı 28.maddesi “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır” diyor. Ancak bu hüküm 1965 tarihinin şartlarına göre. Nitekim 42 yıl sonra KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş. Bu düzenleme Yönetim Planımızın hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten de 22 yıl sonradır. Hemen ardından 2 yıl dolmadan 23.06.2009 tarihinde kabul edilen 5912 sayılı Yasayla yeni bir değişikliğin daha yapıldığını görüyoruz. Bu değişiklik özellikle bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarla ilgili. Nitekim kanunun 5.maddesi ile 634 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009) tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK TALEPLERİNDE,  değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI yeterlidir” hükmünü amir. Bu nedenle 2025 te başlayıp iki yıl sürecek olan güncelleme çalışmalarından sonra onay için 2027 Temsilciler Kuruluna geldiğinde SALT ÇOĞUNLUK İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilecektir. Daha sonra da TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ VE ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması sebebiyle doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzaları alınacak ve yürürlüğe girmiş olacaktır.

18 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 18:

GÜNCELLENMESİ GEREKEN YÖNETİM PLANINDA ORJAN BİR "SİTE" Mİ "TOPLU YAPI" MI OLARAK TANIMLANACAK? BUNA GÖRE ÖRGÜTLENME NASIL OLMASI GEREKİYOR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:   

“Soru ile SİTE ile TOPLU YAPI kavramlarına açıklık getirilmesi isteniyor.” (GT) Uzmanlara göre “apartman içerisinde birden çok kat ve daire barındıran taşınmaz konuta verilen addır. SİTE ise içerisinde birçok apartman yapısı bulunduran KONUT TOPLULUĞU olarak tanımlanmaktadır”. (Av. Sinan Sezer SANCAKLI)

Günümüzde özellikle büyükşehirlerde yapılaşma apartmanlar ve siteler üzerinden sağlanmaktadır. (GT) 1985 tarihli Yönetim Planımız da Orjanı KOOPERATİF SİTESİ olarak (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) adlandırmış. Ancak aynı yönetim planının A-GENEL HÜKÜMLER başlıklı 1. maddesi; Orjan yapılanmasını“..Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 343/3 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN ibaret..” ifadesiyle tanımlıyor. İşte bu tanım Orjanı TOPLU YAPI nitelendirmesine daha yakın kılıyor.

Ancak tabi ki o yıllarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2009/07/20090707-2.htm)TOPLU YAPILARA ilişkin herhangi bir yasal alt yapı yoktu. Nitekim Orjanda kat irtifakının kurulması ve Yönetim Planının tescilinden 22 yıl sonra ancak bu yönde bir değişiklik yapılabildi. Kanuna 5711 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUNLA (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/11/20071128-1.htm) DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER eklendi.

66 ile 74 arasındaki 9 madde bu düzenlemelere ilişkin. Başlangıçtaki 66.madde ise (Ek madde: 14 /11/2007-5711 sayılı kanunun 22.maddesi) TOPLU YAPIYI tarif ediyor. Bu tanıma göre: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” denilmiş.

 

Görüleceği üzere burada TOPLU YAPI; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı” olarak tarif ediliyor. Demek ki Orjan başlangıçta öyle adlandırılmamış olsa bile aslında BİR TOPLU YAPI olarak yapılmış. Projesinden başlayarak YAPISI, KONUMU ve ÖZELLİKLERİ itibariyle tamamen BİR TOPLU YAPI OLARAK inşa edilmiş. Ancak 1985 tarihli Yönetim Planında ORJAN KOOPERATİF SİTESİ olarak geçiyor. Neden? Çünkü 1978-1985 arası kuruluş yıllarında 634 sayılı yasada böyle bir kavram yoktu.

Peki, bir KONUT SİTESİNİN yasal olarak TOPLU YAPI OLUP OLMADIĞI nasıl anlaşılır? Bu sorunun çok basit ve özet bir cevabı var: “Toplu yapının unsurları arasında, toplu yapıyı klasik kat mülkiyetinden ayıran en önemli unsur BİR veya birden fazla imar parseli üzerinde BİRDEN FAZLA yapının olmasıdır. Bir veya birden çok parsel olabilir ancak parseller üzerinden birden çok yapı olmalıdır.”

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na 5711 sayılı Yasa ile eklenen ve yukarıda açıklanan 66. Maddede, bir sitede toplu yapı yönetimi kurulabilmesi için öngörülen şartlar şöyledir;

• Bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olmak.
• İmar parseli, belediyeler veya yetkili merciler tarafından imar mevzuatında göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuş parseller anlamına gelir.
• Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması
• Bunların yanında alt yapı tesislerinin bulunması
• Ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmetlerinin mevcut olması
• Bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmelidir.
• Yapı topluluğu tek parsel üzerinde ise bu parselde; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır. (Av. Mehmet Demir)

Bu açıklama ve şartlar Orjana tatbik edilecek olursa; anagayrimenkul olan 343/3 parsel yaklaşık 500 bin m2’lik yekpare tek parseldir ve üzerinde yaygın sitil bahçeli dubleks 1803 bağımsız konut bulunmaktadır. 343/3 anagayrimenkul belediye ve yetkili merciler tarafından imar mevzuatına göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuştur. Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmıştır. Su, kanalizasyon, elektrik, taş parke cadde ve sokaklar gibi alt yapı tesisleri bulunmaktadır. Sahil plajı, iskele, Otopark, yeşil alan ve yönetim merkezi gibi Ortak kullanım yerlerimiz vardır. Ayrıca 414, cafeler, marketler, yüzme havuzu vb. sosyal tesis ve hizmetler mevcuttur. Yönetimi bakımından bunlar birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır. Son olarak bu yapı topluluğu 343/3 anagayrimenkul (tek parsel) üzerinde olup 1985 yılı itibariyle kat irtifakı kurulmuştur.

Dolayısıyla Orjan 2007 yılında kanuna ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN 66.maddesine göre tam olarak bir TOPLU YAPI oluşumudur.

“Toplu yapı” kapsamı öncelikle, 3.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun ek üçüncü maddesinde (https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/18018.pdf)  düzenlenmiş, daha sonra 5711 sayılı Kanunda (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/11/20071128-1.htm) da 66.ncı madde ile yer almış ve “TEK PARSEL ÜZERİNDEKİ BİRDEN FAZLA BİNALAR” dahil edilmiştir.

“Kanun koyucu 2007 yılında çıkardığı bu yasa ile “TOPLU YAPI” kavramını tanım yaparak, ilk defa, Türk Hukukuna kazandırmıştır. 634 sayılı Kanuna, 2814 sayılı Kanun ile dahil edilen ve “Birden Çok Yapılarda Uygulanacak Özel Hükümler” başlığı ile düzenlenen ek 3 üncü maddenin ilk fıkrası, “Bir arsa üzerinde birden çok yapının olması” durumuna ilişkin düzenlemeler getirmiş, ancak “Toplu yapı” kavramı ile ilgili bir açıklamada bulunmamıştır. Bir başka deyişle; ek 3 üncü madde, 5711 sayılı Kanunda yer alan “Toplu yapı” tanımına giren durumlardan sadece bir tanesini içermiş, kapsam bakımından 5711 sayılı Kanunun gerisinde kalmıştır.” (Arş. Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67.nci maddeler, 75 ve 76.ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.

“5711 sayılı Kanundan sonra, bu Kanuna dayalı olarak “Toplu Yapılara İlişkin ayrıntılı bir uygulama Yönetmeliği” de çıkarılmıştır. “Toplu Yapı” kavramından, 16.8.2008 tarihli Resmi Gazetede (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2008/08/20080816-3.htm) yayınlanan “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” in “Tanımlar” başlığı altında yer alan dördüncü maddesinin (i) bendinde de bahsedilmiştir. İlgili madde; “Toplu yapı: Bir veya uygulama imar planında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı” hükmünü haizdir.

66.ıncı maddenin ikinci fıkrasının ikinci cümlesi okunduğunda; kanun koyucunun, toplu yapılar için “bitişik” veya “komşu” olmayı aradığı; fakat bu yapıların arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şartı aramadığı anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle; cümleden çıkan anlam, park, yol gibi kamuya tesis edilen yerlerin birbirine bitişik olmasının gerekmediği, bu yerlerin birbirinden farklı bölgelerde olabileceğidir. Kanun koyucu burada; toplu yapı kapsamında olan binaların aralarında yer alan, kamuya tahsis edilmiş yol, park gibi yerlerin, toplu yapıların “bitişik” veya “komşu” olmalarını etkilemeyeceğini belirtmek istemiştir.

“Yönetim” başlığını taşıyan KMK. 69.maddesine göre; “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.”  (Arş. Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)

“Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna cevap; bütün bu yasal oluşuma uygun olarak “Elbette değişmelidir” olacaktır. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı temel yasada önemli bazı değişiklikler olmuştur. Misâl olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ olmasını gösterebiliriz.  

Ayrıca bugün kentlerimiz yasanın çıktığı 1965 Türkiye’sinden çok farklıdır. 2024 itibarıyla 30 büyükşehir belediyemiz, 51 ilimiz ve toplam 922 ilçemiz bulunmakta ve ülkemizin %80’den fazlası şehirlerde yaşamaktadır. Apartman yaşamı beldelere bile yayılmıştır. Şehirlerimizde KONUT SİTELERİ VE TOPLU KONUT UYGULAMALARI giderek çoğalıyor. Bu yüzden insanlarımız yıllar içinde kent yaşamının gereği haline gelen en basit bir apartman yönetiminden giderek site yönetimine, daha da ötesi TOPLU YAPI sistemlerine giden sürece uyum göstermek durumunda kalmışlardır. Bu uyumu sağlayan en önemli araç YÖNETİM PLANLARIDIR ve onlar birer sözleşme olarak artık yaşamımızın bir parçası haline gelmişlerdir.

Dolayısıyla çevremizde örnek alınacak pek çok iyi uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için yararlanılacak pek çok teknik ve hukuki çözümler var. Bu açıdan 40 yıl sonra biz de hem yasanın son haline uyum ve uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere yönetim planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ. Bu bağlamda en başta da “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” adını “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirmeliyiz.

Ancak “1985 tarihli Yönetim Planı, 2007 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce hazırladığından bu kanuna sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümleri kapsamamaktadır”. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararından sonra güncellenmelidir.” (GT) Öte yandan “Toplu yapı kavramı, sitenin özel bir türüdür ve günlük hayatta hepsi için “site” kavramı kullanılmaktadır. Yönetim Planımız güncellense bile giriş bölümündeki tariflerde bu kavramın parantez içine alınarak; “Site (Toplu Yapı)” olarak ifade edilmesi uygun olacaktır.” (GT) Ancak adının alışkın olduğumuz üzere kısa ve net bir ifadeyle “ORJAN SİTESİ” olarak düzeltilmesi yeterlidir.

“Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.” (Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK) Ayrıca güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da olacaktır.

Buna göre “Kanunun 69.uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU,  blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.  Toplu yapı temsilciler kurulunda,  bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler”

Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekiyor. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. İçeriğinde TEMSİLCİLER KURULU İLE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI hakkında yeterli düzenleme bulunmamaktadır. Bazılarında ise “site yönetimi” yerine “kooperatif yönetimi“ konulmuştur.

Misâl olarak (E) bölümünde yer alan 27, 28, 29, 30 ve 31.maddeleri gösterebiliriz. Bu maddeler; Yönetici, Yönetim Kurulu ve deneticinin seçimi, iş ve hizmetleri, ücretleri, kat maliklerinin yönetim giderlerine katılımı ile Ortak yerlerde acele yapılması gereken onarım ve ıslah işleri için gereken katılma payı hakkındadır. Ancak 32.madde açık açık “YÖNETİM KURULU KAT MÜLKİYETİ VE ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA AŞAĞIDAKİ İŞLERİ GÖRECEKTİR” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor. Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında.

Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası var gibi görünse de burayı  “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız gerekiyor. Bu durumda asıl maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar.  Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olmalılar.

Orjan aslında bir TOPLU YAPI niteliğinde kurulmuş olmasına rağmen mevcut Yönetim Planının 634 sayılı yasaya 2007’de ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmemiş olması ciddi bir sorundur. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir zorunluluktur. Dolayısıyla bu soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE tam uyum sağlanacak şekilde gerçekleştirilmesi gerekiyor.

Güncelleme çalışmasından önce bu konu ile ilgili pek çok örnek ve uygulama değerlendirilebilir. Meselâ Güray TEKİN’in Yönetim ve denetim organlarının fonksiyonları ile örgütlenme şeması önerisi aşağıdadır:

SİTE YÖNETİM KURULU:

Site Yönetim Kurulunun sayısı 5’ten 3’e indirilir. Yönetim Kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncelleştirilecek yeni Site Yönetim Planına göre hem Sitenin hem de Kooperatifin Yönetim Kurulu olarak “ikiz görev” yapar. Yönetim Kurulunda Başkana bağlı “iki Başkan Yardımcısı” olur. Bunlardan biri “Sitenin Yönetiminden” diğeri de “Kooperatifin Yönetiminden” sorumlu olur. Yönetim Kurulu sitenin “Yürütme Organı” olur ancak bu görevini Site Müdürlüğü vasıtasıyla yerine getirir ve sürekli sitede kalmalarına gerek olmaz.

YÖNETİM KURULUNA BAĞLI ORGANLAR:

“Site Yönetim Müdürlüğü, 95 blok yapının yöneticileri (Site Yönetimi Temsilciler Kurulu) ve Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi” Yönetim Kuruluna bağlı olarak görev yapar.

SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ:

Site Yönetim Müdürlüğü, sitenin “Fiili Yürütme Organı” olur, müdüre bağlı aşağıdaki şemada görülen 5 Kısım Amirliklerinden teşkil edilir ve 24 saat esasına göre görev yapar. Site Yönetim Müdürlüğü görevini, iş kanununa göre kooperatifte çalışan müdürlüğe bağlı memur ve işçi personel kadrosu ile yerine getirir.

95 BLOK YAPI YÖNETİCİLERİ VE SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU:

95 Blok Yapı Yöneticileri, doğrudan Site Yönetim Kuruluna bağlı olarak görev yapar. Ayrıca tümü “Site Yönetimi Temsilciler Kurulunu” teşkil ederek “Yasama (Karar Alma) ve Site Yönetim Kurulunu Seçme Organı” olarak görev yapar.

KONUT YAPI VEYA İŞLETME KOOPERATİFİ:

Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi, mevcut personel ve malzeme kadrosuyla, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, Ana Sözleşme ve Site Yönetim Planındaki esaslara uygun olarak Site Müdürlüğü vasıtasıyla sitenin “ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım, işletme ve idari hizmetlerini” yerine getiren “Hizmet Organı” olarak görev yapar.

SİTE DENETİM KURULU:

Site Denetim Kurulu iki üyeden teşkil edilir, Site Yönetim Kurulunu ve yönetim kuruluna bağlı diğer organları denetleyen “Denetim Organı” olarak görev yapar. 95 Blok Yapı Deneticileri, doğrudan Site Denetim Kuruluna bağlı olarak görev yaparlar. Ayrıca tümü “Site Denetimi Temsilciler Kurulunu” teşkil ederek “Site Denetim Kurulunu seçerler”. (GT)

 

SİTE (TOPLU YAPI) YÖNETİM KURULU

1-YÖNETİM KURULU BAŞKANI 2-SİTE YÖNETİMİNDEN SORUMLU BAŞKAN YARDIMCISI 3-KOOPERATİF YÖNETİMİNDEN SORUMLU BAŞKAN YARDIMCISI

                                         I                                               I                                   I

SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ		95 BLOK YAPI YÖNETİCİSİ/SİTE TEMSİLCİLER KURULU		KONUT YAPI KOOPERATİFİ
1-SİTE YÖNETİM MÜDÜRÜ. 2-GENEL SEKRETER VE İDARİ İŞLER (AİDAT, MUHASEBE, YAZI İŞLERİ, İLETİŞİM) KISIM AMİRİ. 3-FEN İŞLERİ, BAKIM VE ONARIM KISIM AMİRİ. 4-ÇEVRE KORUMA, TEMİZLİK, PARK VE BAHÇELER KISIM AMİRİ. 5-SOSYAL TESİSLER VE İŞLETMELER KISIM AMİRİ. 6-GÜVENLİK KISIM AMİRİ.		95 BLOK YAPI KAT MALİKLERİ KURULLARI 17 BLOKTA 7, 8 BLOKTA 18, 70 BLOKTA 22 BAĞIMSIZ BÖLÜM KAT MALİKLERİNDEN OLUŞUR.		SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜNE BAĞLI PERSONEL DAHİL KOOPERATİFİN PERSONEL VE MALZEME KADROSUNDAN OLUŞAN TÜZEL KİŞİLİKTİR.

 

SİTE DENETİM KURULU

1-DENETİM KURULU ÜYESİ 2-DENETİM KURULU ÜYESİ

ı

95 BLOK YAPI DENETİCİSİ/SİTE DENETİMİ TEMSİLCİLER KURULU

 

Bu nedenle 2027 Genel kuruluna kadar Yönetim Planı güncelleme çalışması kapsamında TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİ ile ilgili maddelerin 634 sayılı yasaya dayalı, doğru, iyi uygulama örnekleri dikkate alınarak ayrıntılı olarak yer alması gerekiyor.

YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı 28.maddesi “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır” diyor. Ancak bu hüküm 1965 tarihinin şartlarına göre. Yine de “Yönetim planının değiştirilmesi için yapılan oylamalarda, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu sağlanamazsa, kat maliklerinin gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde yönetim planının iptali için dava açma hakları bulunmaktadır.” (Av. Mehmet Demir)

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Bu düzenleme Yönetim Planımızın hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten de 22 yıl sonradır. Ancak yapılan düzenlemenin daha 2 yılı dolmadan 23.06.2009 tarihli 5912 sayılı yeni bir Yasayla da bazı değişiklerin (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2009/07/20090707-2.htm) daha yapıldığını görüyoruz. Bu değişiklik özellikle bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarla ilgili.

“5711 sayılı Kanun ile kanun koyucu, yönetim planının değiştirilebilmesi için, 634 sayılı KMK’da olduğu gibi, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dört oranında oyunu aramaktadır. Bu nisap, oldukça ağırdır. Zira birden çok yapının bulunduğu bir sistemde, beşte dört oranını sağlamak, her zaman kolay olmayabilir. Bu nisabı emredici olarak düzenlemek, çoğu durumda hakkaniyete aykırılık teşkil edebilir.

Bu nedenle 5711 sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da uygulanabilmesi için geçici madde öngörülmüştür. Buna göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun hükümlerine uyarlanabilecektir. Yönetim planında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli görülmüştür. Ayrıca “mevcut toplu yapı yönetimlerinin yönetim planı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevlerini sürdüreceği” de öngörülmüştür. Diğer bir ifadeyle; yapılarda mevcut yöneticiler geçici yönetim olarak öngörülmüş, geçici yönetime yönetim planı değişikliği için gerekli hazırlıkları yapma görevi yüklenmiştir.” (Arş. Gör. Tuğçe TUZCUOĞLU)

Nitekim kanunun 5.maddesi ile 634 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009) tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK TALEPLERİNDE,  değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır” hükmünü amir. TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzalarının alınması gerekiyor.

Dolayısıyla Orjan Yönetim Planının 1985’te yapıldığı ve bu tarih 2009 değişikliğinden önce olduğu için YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİKTE kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilir. O yüzden yapılacak değişiklik/güncelleme sürecinde öngörülecek hedef, takip edilecek yol haritası ve stratejiler ile BU HUSUSUN DA DEĞERLENDİRİLMESİNİ öneriyoruz. Tabi ki bu arada konuyla ilgili çıkan Yönetmelik ve genelgeler ile konunun uzmanlarının görüşlerinin de dikkate alınması gerekiyor.

Nitekim 5711 sayılı Kanunun 68.inci maddesine dayanılarak toplu yapılarda kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usul ve esaslarını belirlemek için "Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik" 16.08.2008 tarihli 26969 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yönetmeliğin “Amaç” bölümü MADDE 1 –(1) “Bu Yönetmeliğin amacı; toplu yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl ve esaslarını belirlemektir” diyor. “Sözleşme ve Tescil” bölümünde ise; MADDE 8 - (7) “28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânı verilir” ifadesi var.

Daha sonra zaten 5912 sayılı Kanun ile de toplu yapıya ilişkin hükümlerde bazı değişiklikler yapılmıştır. Ayrıca 2021 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından (file:///C:/Users/grundig/Downloads/Kat%20Mu%CC%88lkiyeti%20Kat%20I%CC%87rtifak%C4%B1.pdf) çıkarılan 01.09.2021 tarih 730554 sayılı “Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4 GENELGE de aynı konularla ilgilidir

Genelgenin “I-GİRİŞ” bölümü genelgenin amacını açıklamış: “23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (bundan sonra Kanun olarak anılacaktır) farklı tarihlerde değişikliğe uğraması sonucunda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında istenilen belgeler ve sicilde yapılacak işlemlerde değişiklikler meydana gelmiştir. Bu değişiklikler kapsamında tapu müdürlüklerinde uygulamalara yön vermek için çeşitli tarihlerde Genelge ve Duyurular yayımlanmıştır. Bu Genelge ile tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tapu işlemlerinin genel olarak açıklanması amaçlanmıştır”

Yine “b)Yönetim Planı Değişikliği” bölümünün 2.nci paragrafında; “Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma usulü, kabulün sağlanma biçimi ve imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs. hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda öngörülen kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir. Yönetim planındaki imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesine yöneticinin beyanı alınır.”

Konuyla ilgili son olarak buradaki sorunu bir kez daha yineleyelim: 5711 sayılı kanundan önce kurulan TOPLU YAPILARA AİT YÖNETİM PLANLARININ kanunun yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE uyarlanması mümkünken bu zamanında yapılmamış/yapılamamıştır. Dolayısıyla YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ yapılırken bu sorunun karşımıza çıkarabileceği bazı engelleri aşmak üzere 2026 yılında DAVA AÇILMASI gerekebilir. Konuyu özetleyecek olursak:

Orjan Yönetim Planının tescilinden 22 yıl sonra çıkarılan 5711 sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da uygulanabilmesi için 634 sayılı kanuna bir geçici madde eklenmiştir. Buna göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun hükümlerine uyarlanabilmesi mümkünken zamanında bu yapılmamış yada yapılamamıştır. Ayrıca Yönetim planında bu yönde ilk değişikliğin yapılabilmesi için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU yeterli görülmüştür. Öte yandan aynı düzenlemeler; “mevcut yöneticileri geçici yönetim olarak öngörmüş, bu geçici yönetime de yönetim planı değişikliği için gerekli hazırlıkları yapma görevi” yüklemiştir. Aynı geçici maddenin son cümlesi de “Toplu yapı yöneticisi seçiminin bu süreçte, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılacağını” öngörmektedir.

Bu işlemlerin 2008 yılında gerçekleşmemiş olması bugün karşımıza işimizi zorlaştıracak bir sorun olarak çıkmış bulunuyor. Örneğin bu istisna kullanılmayınca 634 sayılı KMK’da olduğu gibi, Kat Malikleri kurulunun BEŞTE DÖRT oranında oyu aranacaktır. Ki bu nisap, oldukça ağırdır. Hele de 1803 Kat Malikinin 4/5’inin 1443 olduğu düşünülürse. Zira çok sayıda yapının bulunduğu sitelerde beşte dört oranını sağlamak, her zaman kolay olmayabilir. Dolayısıyla bu nisabın emredici vasfı, çoğu durumda hakkaniyete aykırılık teşkil edebilir.

Bu konuyla ilgili uzman görüşlerine göre: “Toplu yapılarla ilgili uyuşmazlıklarda da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş ise, uyuşmazlıkların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil, genel hükümler uygulanır. Bu sebeple de toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.” (Av. Mehmet Demir)

Dolayısıyla YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ çalışmaları sırasında bu sorunun KARŞIMIZA ÇIKARABİLECEĞİ ENGELLERİ aşmak üzere 2026 yılında gerekirse usulüne göre Sulh Hukuk / Asliye Hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelebilir. Dolayısıyla sürecin içinde bu hususların da DEĞERLENDİRİLMESİ gerekecektir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 18.01:    Mevcut Orjan yönetim planı başlığının “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” olması,

Srn 18.02:    Orjan aslında bir TOPLU YAPI niteliğinde kurulmuş olmasına rağmen mevcut Yönetim Planının 634 sayılı yasaya 2007’de ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmemiş olması,

Srn 18.03:    5711 sayılı kanundan önce kurulan TOPLU YAPILARA AİT YÖNETİM PLANLARININ kanunun yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE uyarlanması mümkünken bunun zamanında yapılmamış/yapılamamış olması,

Srn 18.04:    Yönetim Planımızda TEMSİLCİLER KURULU İLE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI hakkında yeterli düzenleme olmaması,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 18.01:    Srn 18.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2027 seçimli genel kuruluna kadar mevcut “ORJAN KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” başlığının “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirilmesi,

Hdf 18.02:    Srn 18.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE tam uyum sağlanacak şekilde gerçekleştirilmesi,

Hdf 18.03:    Srn 18.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ yapılırken 2026 yılında bu sorunun karşımıza çıkaracağı engelleri aşmak üzere gerekirse DAVA AÇILMASI,

Hdf 18.04:    Srn 18.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2027 Genel kuruluna kadar Yönetim Planı güncelleme çalışması kapsamında TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİ ile ilgili maddelerin ayrıntılı olarak yer alması,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2026 olağan genel kuruluna kadar;

Str 18.2026.01:Srn 18.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Str 18.2026.01:Srn 18.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan Yönetim Planının tescilinden 22 yıl sonra çıkarılan 5711 sayılı Kanun ile getirilen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da uygulanabilmesi için 634 sayılı kanuna bir geçici madde eklenmiştir. Buna göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren EN GEÇ ALTI AY İÇİNDE Kanun hükümlerine uyarlanabilmesi mümkünken zamanında bu yapılmamış yada yapılamamıştır. Ayrıca Yönetim planında bu yönde ilk değişikliğin yapılabilmesi için mevcut kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU yeterli görülmüştür. İlave olarak mevcut toplu yapı yönetimlerinin yönetim planı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevlerini sürdüreceği de öngörülmüştür. Bu işlemlerin 2008 yılında gerçekleşmemiş olması bugün karşımıza işimizi zorlaştıracak bir sorun olarak çıkmış bulunuyor. Örneğin bu istisna kullanılmayınca 634 sayılı KMK’da olduğu gibi, Kat Malikleri kurulunun BEŞTE DÖRT oranında oyu aranacaktır. Bu nisap, oldukça ağırdır. Ayrıca TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE olması sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzalarının alınması gerekiyor. Bu nedenle YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİ çalışmaları sırasında bu sorunun KARŞIMIZA ÇIKARABİLECEĞİ ENGELLERİ aşmak üzere 2026 yılında gerekirse usulüne göre Sulh Hukuk / Asliye Hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelebilir. Dolayısıyla sürecin içinde bu hususların da DEĞERLENDİRİLMESİNİ öneriyoruz. Böylece zamanında yapılmamış / yapılamamış YÖNETİM PLANI GÜNCELLEMESİNİN 2025-2027 arası iki yıllık dönemde bilhassa TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE tam uyum sağlanacak ve sorun olmayacak şekilde yapılması sağlanmalıdır.

Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str 18.2027.01:Srn 18.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Öncelikli amaç 1985 tarihli mevcut YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, iki yıl içinde güncelleme çalışmalarının tamamlanması ve Temsilciler Kurulunun teşkil edilerek yeni yönetim planının onaylanmasıdır. Bu yüzden öncelikle kooperatif yönetimlerinin geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile site yönetimi oluşturma, yönetim planı uygulama ve güncelleme çalışmaları yapmalarının sağlanması gerekiyor. 2026 Genel kurulunda bu çalışmalar gözden geçirilip hazırlanan yönetim planı taslağı görüşülebilir ve çalışmaların tamamlanabilmesi için 2025 genel kurulunda verilen yetki bir yıl daha uzatılabilir. Böylece 2027 yılında çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylandığı takdirde 2027-2028 döneminde TOPLU YAPI SİTE YÖNETİMİ OLUŞMUŞ, mevcut yönetim planı GÜNCELLENMİŞ ve buna göre de UYGULAMA BAŞLATILMIŞ olacaktır. Böylece “ORJAN KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” adı da “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değişmiş olur.

Str 18.2027.02: Srn 18.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 1985 tarihli Yönetim Planı, 2007 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce hazırladığından bu kanuna sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİ kapsamamaktadır. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararıyla beraber güncellenme çalışmaları da başlamalıdır. Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekiyor. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir zorunluluktur.  Dolayısıyla söz konusu değişikliklerin Yönetim Planının güncelleme çalışmalarında mutlak dikkate alınması gerekiyor ki TOPLU YAPI olabilelim. Bu nedenle Stratejimiz; “2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif yönetimi için geçici ve süreli nitelikte bir yetki kararı alınması, alınacak kararla Yönetim Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmesi ve Yönetim Planı güncelleme çalışmasının başlatılmasıdır. 2026 Genel kurulunda yönetim planı taslağı görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa yıl içinde Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu teşekkül edebilir. Takip eden yıl 2027’de de çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylanabilir” şeklindedir.

Str 18.2027.03:Srn 18.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 18.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan başlangıçta öyle adlandırılmamış olsa bile aslında BİR TOPLU YAPI olarak yapılmış. Projesinden başlayarak YAPISI, KONUMU ve ÖZELLİKLERİ itibariyle tamamen BİR TOPLU YAPI OLARAK inşa edilmiş. Dolayısıyla Orjan 2007 yılında kanuna ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN 66.maddesine göre tam olarak bir TOPLU YAPI oluşumudur. Yönetim Planımız da değişen bu yasal zemine uygun olarak elbette değişmelidir. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi düzenlenmiş. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması doğal bir sonuçtur.  Bu vesileyle hem yasanın son haline uyum ve uygunluğun sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanarak yönetim planımızın günün şartlarına göre GÜNCELLENMESİ mümkün olacaktır. Doğal olarak güncellenecek Yönetim Planında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar da yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da olacaktır. Zira KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65-74 maddelerle "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" eklenmiştir. Nitekim kanunun 69.uncu maddesi gereğince; Zira kanunun 69.uncu maddesi; “yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU,  blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.  Toplu yapı temsilciler kurulunda,  bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” diyor. Dolayısıyla bu yöndeki değişikliklerin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate alınması gerekiyor. Bunun için, 2025 yılında başlayıp 2027 kurulunda onaylanmak suretiyle tamamlanması öngörülen Yönetim Planı güncelleme çalışmalarında Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU YAPI YÖNETİMİ olarak örgütlenme biçimi, seçilme, karar alma, görev, yetki ve sorumlulukları yer almak zorunda. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri ile TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin esaslar da ortaya konmuş olacaktır. Ancak Yönetim Planımız güncellense bile giriş bölümündeki tariflerde bu kavramın parantez içine alınarak; “Site (Toplu Yapı)” olarak ifade edilmesi uygun olacaktır. Bununla birlikte adının alışkın olduğumuz üzere kısa ve net bir ifadeyle “ORJAN SİTESİ” olarak düzeltilmesi yeterlidir.

 

19 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 19:

YÖNETİM PLANININ HANGİ BÖLÜM VE MADDELERİ GÜNCELLENMELİ? GEREKÇELİ OLARAK DEĞİŞİKLİK ÖNERİNİZ NE OLUR?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:   

1985 tarihli Yönetim Planı “sadece blok yönetimleri için geçerli olabilir.” Site Yönetim Planı olarak kullanılamaz, çünkü “içeriğinde Toplu Yapı (Site) ile ilgili hususlar yoktur” . Bu nedenle iptal edilip yenisi hazırlanmalıdır. (GT)

Mevcut Yönetim Planımızın “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” olan adı “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değişecektir.

Mevcut Yönetim Planımızda TANIMLAR bölümü bulunmuyor. O nedenle Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER (Madde-1) kısmı yerine 1’İNCİ BÖLÜM: TANIMLAR kısmı (1-4 maddeler) yer alacak.

Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER Madde–1) eski şekli: A-GENEL HÜKÜMLER Madde–1) Bu yönetim planı 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun hükümlerine göre hazırlanmış olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret olup (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi adlı ana gayrimenkul için kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”

Yeni şekli: 1’İNCİ BÖLÜM: TANIMLAR

ORJAN (ORMAN VE JANDARMA MENSUPLARI) SİTESİ (TOPLU YAPI):

Madde 1- BALIKESİR İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde; Burhaniye Tapu Müdürlüğü’nün 343/3 No.lu ada ve parselinde kayıtlı; 500. 157, 30 m2, yüz ölçümündeki arsa üzerinde olup Burhaniye Belediye Başkanlığı tarafından onaylı Yerleşim Planı ve uygulama projelerine göre yapılmıştır. ORJAN Sitesi; 95 yaygın stilli Blok Yapısı,1803 Bağımsız Bölümü, alt yapı tesisleri ve ortak yerleri olan bir Toplu Yapıdır.

Böylece “1303 parsel” 343/3 parsel ve “499176m2” 500157m2 olarak düzeltilmiş, maddede yer alan eski (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi” adı da çıkarılmış olacaktır.

TOPLU YAPI (SİTE):

Madde 2-Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu Yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır.

BLOK YAPI:

Madde 3- Toplu Yapı (Site) kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok Bağımsız Bölümü kapsayan ve ortak yerleri bulunan ana yapıya Blok Yapı denir. Bu kapsamda ORJAN Sitesinde 95 yaygın stilli Blok Yapı mevcuttur. Blok Yapılar, çevrelerindeki cadde, sokak veya yeşil alanlarla (parklarla) birbirinden ayrılmıştır.

BAĞIMSIZ BÖLÜM (İKİZ KONUT):

Madde 4-Blok Yapıların içindeki bağımsız mülkiyete konu olan konutlara Bağımsız Bölüm (İkiz Konut) denir. Bu kapsamda 95 Blok Yapıda 1803 Bağımsız Bölüm (İkiz Konut) mevcuttur. 17 Blokta 7; 8 Blokta 18; 70 Blokta 22 Bağımsız Bölüm vardır.

Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER kısmının geri kalan 2-6 maddeleri güncellenecek yeni metinde 2’İNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER başlığı altında yer alacak.

Bu bölümde yer alan 2.madde ortak yerler ile ilgili:

Madde–2) Bu (OR-JAN ) Sitesine ait ortak yerler ayrı ayrı belirtilmektedir.

a) Her bir bağımsız bölümün arka veya ön cephelerinde vaziyet planında belirtildiği bahçe kısmı yapılabileceği gibi ayrıca Kooperatif Yönetim Kurulunun alacağı bir kararla da bu kısımlar ortaklaşa yeşillendirilecektir.

b) Vaziyet planında gösterilen otoparklar,

c) Plaj, Kır Bahçesi ve eklentiler,

d) Artezyen kuyusu ve buna bağlı olarak yapılacak tesisler,

e) Siteye ait orta alan genel aydınlatma tesisleri,

f) Siteye ait plaj önündeki iskele, dubalar ve buna benzer tesisatlar,

g) Plaj gölgelikleri ve buna benzer teferruat ve büfeler,

h) Vaziyet planında görüldüğü üzere gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında kat mülkiyeti kanununun 4. Maddesinde sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma ve faydalanma için zorunlu olan sair yerler kat maliklerinin ortaklaşa istifade edecek yerler olup bunların sevk ve idaresi her sene toplanacak Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve idaresi yapılacaktır.

Bu madde için önerilen “ORTAK YER Madde-5” metni şöyle olabilir.

ORTAK YER:

Madde 5- ORJAN Sitesinin ortak yerleri; Blok Yapıların ve İkiz Konutların (Bağımsız Bölümlerin) dışında kalan, fiziki ve elektronik güvenlik tesisleri, artezyen kuyusu, su deposu, genel aydınlatma tesisleri, yaya kaldırımlar, sokaklar, caddeler, otoparklar, yeşil alanlar, parklar, spor tesisleri, alt yapı tesisleri, idari ve sosyal tesisler (yönetim binaları, cami, aile sağlık merkezi) ihaleyle ile sözleşmeli çalıştırılan işletmeler (çay bahçeleri, kafeler, marketler, büfeler, fırın, terzi, bisiklet tamirhanesi, yüzme havuzu tesisleri) ve Konut Yapı Kooperatifinin mülkiyetindeki 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerdeki yeşil alanlar ve parklar, belediyeye ecri misil kirası ödenen iskeleler, dubalar ve plaj tesisleridir. Blok Yapıların ortak yerleri ise komşu İkiz Konutların; bitişik ana duvarları ve bahçelerinin sınır duvar veya çitleridir.

Eski bölümün geriye kalan 3-6 maddelerinin kalıp kalmayacağı, güncelleme gereği olup olmadığı değerlendirilebilir.

Madde–3) Bu taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin ve birinci kattan ibaret 1803 Dubleks meskenden ibaret olup kat mülkiyeti kütüğündeki bu meskenler sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabilecek bunun dışında başka amaçlarla kullanılmayacaktır.

Madde–4) Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına, kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider o kat maliki tarafından ödenir. Eğer diğer kat malikleri ödememişlerse yaptıkları ödemeler oranında sebep olan şahsa karşı rücu hakları vardır.

Madde–5) Bu yönetim planı, Ana taşınmaz malın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü kişileri de bağlar. Yönetim Planının değiştirilmesi için kat maliklerinin oy birliği şarttır.

Madde–6) Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır.

SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ Mevcut Yönetim Planında 19-37 maddelerde yer alıyor. 20 den 27’ye kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU, Ancak buradaki hususlar Orjan sanki tek bir apartmanmış gibi düzenlenmiş:

19.madde “Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat malikleri kuruluna giriş yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünü oluşturuyor.

Söz konusu maddelerde “kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlülük” (Madde 20), “Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ve şekli” (Madde 21), “birçok bağımsız bölümü olanların oy sayısı” (Madde 22), “Kat malikleri kurulunca alınan kararların duyurulması” (Madde 23), “Kat malikleri kurulu karar defteri, kararların imzalanması” (Madde 24), “izleyen olağan toplantıya kadar görev yapacak yöneticinin seçimi” (Madde 25). “Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak toplantı için bir defada yapılacak davet yeterlidir.” (Madde 26) hususları açıklanıyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” görev, yetki ve sorumluluklarıyla ilgili. 

37. madde üzerinde durulmaya değer bir farklılık taşıyor:

Madde-32) Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,

b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,

c) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,

ç) Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri her yıl ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması,

d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması.

e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,

f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,

g) Yönetim kurulu seçimi müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.

Görüldüğü gibi 32.madde açık açık “YÖNETİM KURULU KAT MÜLKİYETİ VE ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA AŞAĞIDAKİ İŞLERİ GÖRECEKTİR” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor. Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası var gibi görünse de burayı  “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız gerekiyor.

Bu durumda asıl maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar.  Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olmalılar. Tabi bu şekilde bir düzenleme sorunludur ve normal site yönetimi görevleri içinde zaten ortadan kalkmış olacaktır.

Önerilen 3’ÜNCÜ BÖLÜM: SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ 6-10 maddeler arasında açıklanmış olacak.

SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI:

Madde 6- ORJAN Sitesindeki hem sitenin hem de konut yapı kooperatifinin Yönetim ve Denetim Kurullarıdır. Site Yönetim Kurulu 3 üyeden, Denetim Kurulu ise 2 üyeden oluşur. Site Yönetim kurulundaki iki üyeden biri sitenin yönetiminden diğeri de konut yapı kooperatifinin yönetiminden sorumlu başkan yardımcılarıdır. Denetim kurulundaki iki üyeden biri sitenin, diğeri de konut yapı kooperatifinin denetiminden sorumludurlar.

SİTE YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ:

Madde 7-Sitenin ortak yerlerindeki hizmetleri; Site Yönetim Planına, Site Yönetimi Temsilciler Kurulunun ve Site Yönetim Kurulunun karar ve talimatlarına göre yürütmek amacıyla, Site Yönetim Kurulu tarafından kurulan ve 4857 sayılı İş Kanunu’na göre görevlendirilen fiili yürütme organıdır.

KAT MALİKİ VE BLOK KAT MALİKLERİ KURULLARI:

Madde 8-Kat Maliki, bağımsız mülkiyete konu olan ikiz konutun malikidir. Kat Maliki, aynı zamanda Konut Yapı Kooperatifinin Ortağı ve Genel Kurul üyesi de olabilir. Kat Malikleri Kurulu, her bloktaki kat maliklerinden oluşan karar organıdır.

SİTE TEMSİLCİLER KURULLARI:

Madde 9- 95 Blokun Yönetici ve Deneticilerinden oluşan kurullardır. Yöneticilerden oluşan kurul, Site Yönetimi Temsilciler Kurulu; deneticilerden oluşan kurul, Site Denetimi Temsilciler Kuruludur. Bu kurullar, Site Yönetim ve Denetim Kurullarını seçerler.

KONUT YAPI VEYA İŞLETME KOOPERATİFİ:

Madde 10- ORJAN Konut Yapı veya İşletme Kooperatifinin görev ve sorumlulukları 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile Ana Sözleşmesinde belirtilmiştir. İşletme Kooperatifine dönüşünceye kadar görevi; dönüşüm sürecini tamamlamak, mevcut personel ve malzeme kadrosuyla sitenin idari ve mali hizmetlerini yürütmek, ortak yerlerinin bakım ve onarımlarını yapmak ve sözleşmeli işletmeleri yönetmektir.

Önerilen metinde 2’İNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER 11-13 maddeler olarak yer alıyor.

KAPSAM:

Madde 11- Bu Yönetim Planı, Blok Yapıların bütün bağımsız bölüm kat maliklerini, onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahısları, bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Madde 12- Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunlardaki hükümler uygulanır.

SİTE VE KONUT YAPI KOOPERATİFİ YÖNETİM VE DENETİMİNDE İŞ BİRLİĞİ:

Madde 13-ORJAN Sitesindeki üyelerin çoğunluğunun hem kat maliki hem de kooperatif ortağı ve genel kurul üyesi olmaları nedeniyle, yönetim ve denetimde sadelik prensibine uymak, iki başlılığı ortadan kaldırarak iş birliğini sağlamak, personel ve ücretlerde tasarruf sağlamak amacıyla, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na dair 2004/1 No.lu tebliğine uygun olarak “Site Yönetim ve Denetim Kurulları ile Konut Yapı Kooperatifi Yönetim ve Denetim Kurulları” birleştirilmiştir. Bu bağlamda Site ikiz görevli bir Site Yönetim Kurulu ile yönetilir ve bir Denetim Kurulu ile denetlenir.

TOPLANTI VE SEÇİM:

Madde 14-Site Yönetimi Temsilciler Kurulu ile Site Denetimi Temsilciler kurulunun toplantı ve seçimleri:

1-ORJAN Sitesi Temsilciler Kurulları ile ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Genel Kurulunun toplantıları her yıl HAZİRAN ayının 15’i ile 30’u arasında, öncelik Site Temsilciler Kurullarının toplantısında olmak üzere aynı gün veya birbirini takip eden iki günde yapılır. Temsilciler, mazeretleri nedeniyle toplantıya katılamadıklarında, kendi blok kat malikleri kurullarının “vekil olarak seçtikleri” vekilleri toplantıya katılabilir. Aksi takdirde temsilcilerin vekil tayin etme yetkisi yoktur.

2-Site ve Konut Yapı Kooperatifinin Yönetim ve Denetim Kurullarının seçimleri “iki yılda bir” yapılır. 95 Blok Yöneticisi ve Deneticisinden oluşan ORJAN Sitesi Temsilciler Kurullarının seçtikleri Site Yönetim ve Denetim Kurulu, müteakiben yapılacak ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Yönetim ve Denetim Kurulunun seçimlerine de aday olarak katılırlar. Seçimlerin sonucunda, yönetim ve denetim kurulu hem Sitenin hem de Konut Yapı Kooperatifinin yönetim ve denetim kurulları olarak ikiz görev yaparlar.

3-Site Yönetim ve Denetim Kurulları, Site Temsilciler Kurullarındaki 95 Blok Yöneticisi ve Deneticilerinin içinden; “yönetici ve deneticilerin temsil ettikleri blokların toplam oylarının salt çoğunluğuyla”, gizli oy-açık tasnif usulüyle seçilirler. Site Temsilciler Kurulundaki 95 Blok Yöneticisi ile Deneticisi, “bloklarındaki bağımsız bölüm sayısı kadar” oy hakkına sahiptirler.

4-Site Yönetim Kurulu “üç”, Denetim Kurulu “ise” iki üyeden oluşur ve yedekleriyle birlikte seçilirler. Site Yönetim ve Denetim Kurulları, görev, yetki ve sorumluluklarını kendi arasında paylaşmak amacıyla, ilk toplantılarında “gizli oy açık tasnif” usulüyle yaptıkları seçim sonucuna göre görev bölümü yaparlar. Oylarda eşitlik halinde kuraya başvurulur.

5-Seçimleri müteakip eski ve yeni Yönetim ve Denetim Kurulları 7 gün içinde karşılıklı görev devir- teslimi yaparlar ve devir- teslim sonuçlarını bir tutanakla kayıt altına alırlar.

SİTE YÖNETİM KURULU:

Madde 15- Site Yönetim Kurulu, “yürütme organıdır”. Görev, yetki ve sorumlulukları; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9’ncu Bölümünde, Ana Sözleşmede ve aşağıdaki maddelerde açıklandığı gibidir;

1-Site yönetim kurulunun, blok yöneticilerinin, site müdürlüğünün ve site temsilciler kurulunun görev bölümlerini, tanımlarını ve talimatlarını hazırlar. Site Müdürlüğü vasıtasıyla siteyi yönetir.

2-Site yönetiminden sorumlu başkan yardımcısı vasıtasıyla;

a-Balıkesir Valiliği, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Burhaniye Kaymakamlığı, İlçe Tarım Müdürlüğü, Emniyet Müdürlüğü, PTT Müdürlüğü ve Belediye Başkanlığı ile iş birliği yapmak suretiyle; güvenlik, deniz ve çevre temizliği, sivrisinek ve haşaratla mücadele, çevresel gürültü, hayvan hakları, motorlu araç trafiğinin tanzimi, otopark yerlerinin belirlenmesi ve posta dağıtım hizmetleri için her türlü tedbiri alır ve gerekli kuralları belirler. 

b-Sitede her türlü fiziki ve elektronik güvenlik tedbirlerini alır. Bu maksatla; sitenin giriş-çıkışlarında ve sitenin zorunlu olarak açık bulundurulan boşluklarında kontrol noktaları tesis eder. Elektronik kamera sistemiyle 24 saat esasına göre kontrol altında bulundurur. Hırsızlık ve gasp olaylarına mani olmak için her türlü tedbiri alır.

c--5159 sayılı Hayvanları Koruma Kanununun 6’ıncı maddesine uygun olarak sitede başıboş dolaşan kedi ve köpeklerin kısırlaştırılmasını ve aşılanmasını sağlar. Sitenin muhtelif yerlerine Hayvan Beslenme Noktaları kurar ve bu hayvanların site sakinlerini rahatsız etmemesi için gerekli tedbirleri alır.

d-Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliğine göre site sakinlerinin huzur ve sükûnunu, beden ve ruh sağlığını korumak amacıyla, sosyal tesislerden yayılan sesin 50 desibeli aşmaması için gerekli tedbirleri alır.

e-Kültür ve Turizm Bakanlığının İnşaat Yasağı Genelgesi ve Burhaniye Belediyesinin Encümen Kararları gereğince; ses, görüntü ve çevre kirliliğine mâni olmak amacıyla 15 HAZİRAN-15 EYLÜL tarihlerinde ilan edilen inşaat yasağını takip ve kontrol eder.

f-Normal olarak Blok Yöneticileri ile iletişimde bulunur ancak acil hallerde Kat Malileri ile de iletişimde bulunmak amacıyla; sabit ve mobil iletişim sistemlerine ek olarak toplu iletişim sistemlerini (SMS) ve internet vasıtasıyla; Web. Sitesi ve Sosyal Paylaşım sitesi kurar ve işletir.

g-Yaz sezonunda sahil bandında, kumsalda, denizde ve yüzme havuzu tesisinde; huzuru, güvenliği ve sağlığı korumak amacıyla gerekli tedbirleri alır.

h-Site içinde otomobillerin herhangi bir kazaya sebebiyet vermemesi için gerekli hız sınırlamalarını belirler. Önemli yerlere hız kesici kasisler monte ettirir. Otomobillerin cadde ve yolları kapatmadan park etmesi için gerekli kuralları belirler ve uygun bölgelerde otoparklar tesis eder.

ı- Blok Kat Maliklerinin sitenin ortak yerleri ile ilgili her türlü dilek ve şikâyetlerini bildirmelerini sağlamak üzere, sitenin çeşitli sosyal, idari tesis ve işletmelerine Dilek ve Şikâyet Kutuları koyar. Bu şikâyetleri her hafta toplar, konularına göre tasnif eder, acil olanlarla ilgili tedbirleri alır. Orta vadeli olanları aylık Yönetim Kurulu toplantılarının; uzun vadeli ve maliyeti yüksek olanları ise yıllık ORJAN Sitesi Temsilciler Kurullarının toplantı gündemine alır, görüşülmesini sağlar ve Site Yönetimi Temsilciler Kurulu vasıtasıyla gerekli kararları alır. Bütün dilek ve şikâyetlere yaptığı işlemlerin sonucunu ilgililere bildirir.

j-Uygun fiyat ve koşullarda tarihi, kültürel, sportif ve eğlence amaçlı gezi organizasyonları yapar. Çay bahçelerinde canlı müzik eşliğinde eğlenceler düzenler. Burhaniye Kaymakamlığı ile iş birliği yapmak suretiyle, kültür, sanat ve spor kursları (resim, heykel, müzik, el sanatları, tiyatro, spor vb.) açar, konferanslar düzenler, sağlıklı yaşam ve çevre bilincini geliştirmek amacıyla yarışmalar düzenler.

k-Blok Yöneticilerinin bu yönetim planındaki görev, yetki ve sorumluklarını yerine getirip getirmediklerini kontrol eder ve sonuçlarını sözlü ve yazılı olarak bildirir. Blok Yöneticilerinin her türlü öneri, istek ve şikâyetlerini inceler, gerekli işlemleri yapar ve sonucu kendilerine bildirir.

3- Konut Yapı Kooperatifinin yönetiminden sorumlu başkan yardımcısı vasıtasıyla;

a- Blok Yöneticilerinin yıllık İşletme Proje ve Bütçelerine göre mali ve idari ihtiyaçlarını karşılar, hesaplarını, bilançosunu, defterlerini ve muhasebesini yönetir.

b- Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 6’ıncı Bölümüne uygun olarak Konut Yapı Kooperatifinin mevcut personel, araç ve gereci ile Blok Yapıların dışında kalan “Sitenin Ortak Yerlerinin” bakım, onarım ve işletmesini yaptırır.

c-Ortak yerlerde uygulanacak temizlik kurallarını belirler. Ortan yerlerin bakım ve onarım giderleriyle ilgili hesapları, bilançoyu, defterleri ve muhasebeyi yönetir.

d- Kat malikleri/kooperatif ortaklarından alınan aidat gelirleri ile işletmelerin kira gelirlerinin toplamına uygun olarak hem Konut Yapı Kooperatifin sorumluluğundaki ortak yerlerinin bakım ve onarım giderleri hem de blokların yıllık ihtiyaç giderlerine ve uygun olarak “Sitenin iki bölümden oluşan Yıllık İşletme Proje ve Bütçesini” hazırlar.

e- İşletmeler dahil bütün ortak yerlerin “kullanma talimatlarını ve ihale sözleşmelerini” hazırlar, bu talimat ve sözleşmeleri Site Temsilciler Kurulunun kararlarına göre günceller,

f- Bütçe gelirlerini teşkil eden aidatlarını zamanında ödemeyen kat maliklerinden, geciktikleri günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı alır. Ödemede bir aydan fazla gecikenler hakkında, dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür.

g- Konut Kapı Kooperatifinin İşletme Kooperatifine dönüşüm sürecini yürütür.

SİTE DENETİM KURULU:

Madde 16-Site Denetim Kurulunun görev, yetki ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9’uncu Bölümünde, Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinde ve Kooperatif ve Üst Kuruluşlarının Denetimine Dair Yönetmelikte açıklandığı gibidir. Site Denetim Kurulu Blok Deneticilerini de denetler.

Mevcut Yönetim Planında bir “BLOK” kavramı olmadığı gibi “BLOKLARA” ilişkin herhangi bir düzenleme de bulunmuyor. O nedenle önerilen taslakta 4’ÜNCÜ BÖLÜM: BLOKLARIN YÖNETİM VE DENETİMİ 17-20 maddelerde açıklanmış.

4’ÜNCÜ BÖLÜM: BLOKLARIN YÖNETİM VE DENETİMİ

BLOK KAT MALİKLERİ KURULU:

Madde 17- Blok Kat Malikleri Kuruluna katılma, oy hakkı, toplanma, çağrı ve kararları ile ilgili usul ve esaslar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5’inci Bölümünde açıklandığı gibidir. Blok Kat Malikleri Kurulları her yıl, Site Temsilciler Kurullarının toplantısından 7 gün önce HAZİRAN ayı içinde toplanırlar.

BLOK YÖNETİCİLERİ VE DENETİCİLERİ:

Madde 18-Blok Yöneticileri ve Deneticilerinin Seçimi:

1-Blok Yöneticileri ve Deneticilerinin seçimleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5’inci Bölümündeki usul ve esaslara göre “her yıl” yapılır. Yönetici ve deneticiler “yedekleriyle” birlikte seçilir. En çok oy alan asıl; ikinci sıradaki de yedeği olur. 7 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı yeter sayısı 4; 18 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı yeter sayısı 10; 22 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı yeter sayısı 12’dir.

2-Asıl yönetici ve deneticiler, mazeretleri nedeniyle Site Temsilciler Kurullarının toplantılarına katılamadıklarında yedeklerini vekil tayin ederler. Yönetici veya Deneticiler Site Yönetim veya Denetim Kuruluna seçildiklerinde, Blok Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplanarak yeni yönetici veya deneticileri yedekleri ile birlikte seçerler.

Madde 19- Blok Yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları:

Blok Yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5’inci Bölümünde (Md. 35: 40) açıklandığı gibidir.

1-Bloktaki Kat Maliklerinin kendi aralarında meydana gelecek anlaşmazlıklara Blok Kat Malikleri Kurulu kararları ile çözüm getirirler.

2-Bloktaki Kat Maliklerinin sitenin ortak yerleri ile ilgili dilek ve şikâyetlerini Site Yönetim Kurulu Başkanlığına veya Denetim Kuruluna bildirirler.

3- Site Yönetim Kurulunun karar ve talimatlarını Blok Kat Maliklerine tebliğ, icrasını takip ve kontrol ederler.

4-Blok yönetim giderleri için ihtiyaç duydukları avansı Site Yönetim Kurulu Başkanlığından temin ederler ve Blok Kat Maliklerinden ayrıca aidat toplamazlar.

Madde 20-Blok Denetçilerinin görev, yetki ve sorumlulukları:

Blok Denetçilerinin görev, yetki ve sorumlulukları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5nci Bölüm 41nci maddesinde açıklandığı gibidir. Denetici, Temsilciler Kurulunun bir üyesi olarak 15’inci maddede açıklanan Site Denetim Kurulunun seçimlerinde oy kullanırlar.

Mevcut Yönetim Planında HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 7 ile 12.maddeler arasındaki  “B” başlıklı bölümde “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” başlığı ile yer alıyor.

YÖNETİM PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.

9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı, öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırılabilir.

a) Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. gibi şeyler silkemezler, su, çöp ve benzeri malzemeleri dökemez veya atamazlar.

b) Kendi bağımsız bölümü ortak yerlerde kat malikleri kurulunca izin verilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan besleyemez, barındıramazlar.

c) Bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerler ile sitenin orta alanlarında patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramaz, kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiç bir şey bırakamazlar.

d) Özellikle gece yatma saatlerinde gürültü yapacak şekilde çamaşır makinesi radyo, taksi klaksonu vs. araçlar kullanılmasında site sakinlerini rahatsız edemezler bunlar içinde site içinde hareket eden motorlu taşıtların klakson çalmaları gündüz ve gece yasaktır.

e) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde grup toplantıları düzenleyemez, eğlence tertip edemezler.

f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle yasaktır.

g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması esastır.

h) Ortak yerler olarak belirlenen bahçe ve otoparklar, plaj ve orta alan kat malikleri kurulunca karar alınmaksızın hiç bir tesis, tadilat ekim ve dikim yapılamaz.

ı) Tüm kat malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında yeterli mesafe bırakılarak yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine peşinen muvafakat etmişlerdir.

i) Her kat maliki sağlık koşullarına uygun olarak yönetim kurulunca saptanacak kapaklı bir çöp bidonu edinmek zorundadırlar.

j) Ayrıca bir karara gerek olmaksızın tüm kat malikleri çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasına ilişkin masraflara katılmak zorundadırlar.

k) Bağımsız bölüm teraslarının gölgelendirilmesinde doğal malzemelerden yararlanmaya özen gösterilecek genel görünüme ters düşecek renklerde branda, ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak ve görüntünün engellenmemesine dikkat edilecektir.

l) Arabaların konulması için ayrılacak yerler dışında her hangi bir yere oto vesaiti gibi araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir. Kat malikleri ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini yönetim kurulunca tespit edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya duvarların toptan yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri yapılacak masrafa iştirak edecektir.

YÖNETİM PLANININ 10.maddesi; “Siteye bağımsız bölüm ilavesi hakkında”. Bu durumda “kat mülkiyeti kanununun 44. maddesinin uygulanacağını” bildiriyor. 11.maddeye göre “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine aykırı olarak kullanan kat maliki yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse kat mülkiyeti yasasının 25. maddesi gereğince kendisine ait bağımsız bölümün mülkiyetini devretmesi” istenebiliyor. Peşinden gelen 12.madde; “Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar. Ancak bu gibi işleri uygun bir zamanda yapılması bu izin nedeniyle kat malikinin rahatsız edilmesine meydan verilmemesi gereklidir” hükmünü içeriyor.

Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA (15-16-17-18-19 mad.) bölümleri var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit giderlere ödeyecekleri meblağı yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir” genel kuralını getirmiş. (15.madde) Bir sonraki madde “Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz” diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm kiraya verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı, noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu yolla dahi alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca yönetici tarafından icraca tahsil edilir” hükmü oldukça ciddi bir yaptırım. (17.madde)

18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki dükkânların yapım işinin” plana uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor.

Ayrıca mevcut Yönetim Planının sonunda yer alan 34 ve 35.maddeler de farklı yerde bulunmasına rağmen aslında içeriği itibariyle kat maliklerinin SORUMLULUKLARIYLA ilgili.

Madde-34) Kat malikleri ve kiracıları değiştikçe bunların kimliklerini ve iş adresini bildirmeye ve yazılı sözleşme yapmış ise bunun bir suretini yönetim kuruluna tevdii etmeye mecburdur.

Madde-35) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde oturanlardan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ile müteselsil en sorumludurlar. Yönetim Planı için önerilen taslakta 21.madde 5’İNCI BÖLÜM: “BLOK KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI” başlığını taşıyor.

5’İNCI BÖLÜM: BLOK KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI

 Madde 21- Kat Maliklerinin, genel, bağımsız bölümlere, ortak yerlere ve ortak giderlere ilişkin hak ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3 ve 4’üncü Bölümlerinde; Konut Yapı Kooperatifi Ortağı ve Genel Kurul Üyesi olarak görev, yetki, sorumluluk ve hakları ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 3’üncü Bölümünde ve aşağıda açıklandığı gibidir.

1-Kat Maliki ve Blok Kat Malikleri Kurulu üyesi olarak, 3 ve 4’üncü Bölümlerde açıklanan usullere uygun olarak, Bloklarının Yönetici ve Deneticilerini seçerler.

2-Site Yönetim Kurulunun ve Blok Yöneticilerinin karar ve talimatlarına uyarlar.

3-Bağımsız bölümlerini ve bahçelerini kullanım amaçları dışında depo ve hayvan barınağı olarak kullanamazlar.

4-Barbeküleri dışında açıkta hava kirliliğine sebep olacak şekilde mangal yakamazlar.

5-Komşularıyla anlaşmadan ortak yan duvarlarında veya bahçe duvarlarında (çitlerinde) tadilat yapamazlar ve görüş alanlarını kapatamazlar.

6-Bahçelerine ağaç dikerken, dallarının komşusunun bahçesine taşacağını dikkate alırlar, taşan dallarını budarlar ve komşularından izin almadan bahçelerine giremezler.

7-Gece saat 24: 00’den sonra teraslarda yüksek sesle konuşamazlar.

8-Otomobillerini, kendi caddeleri veya sokakları ile ortak yerlerdeki park alanları dışında başka cadde veya sokaklara park edemezler ve park etmede trafiği engellememeye dikkat ederler.

9-Evsel atıklarını mutlaka çöp torbasına koyarak konteynırların içine atarlar, yanına veya açığa çöp bırakmazlar. Bahçelerinde budadıkları ince ağaç dallarını ve yabani otlarını öncelikle konutlarının bahçelerine gömerler. Sadece kalın dalları, tadilatlarla ilgili inşaat artıklarını ve eski eşyalarını Site Yönetim Kurulunun belirlediği gün ve saatlerde en yakın konteynırların yanına bırakırlar.

Tadilatlar esnasında kesinlikle cadde, sokak ve yaya kaldırımlara inşaat malzemesi koymazlar ve çimento kardırmazlar. Kedi ve köpekler için cadde, sokak, yaya kaldırımları ve yeşil alanlara kuru mama dışında sulu ev yemeği artıkları koymazlar. Diğer ortak yerlere ve plaj tesislerinde yerlere boş şişe, çöp atıkları, eski eşya, ot, ağaç dalları, vb. malzeme atmazlar.

10- Kiraladıkları konutlarının kira sözleşmelerinin bir suretini Blok Yöneticisine teslim ederler.

11-Sitenin ortak yerlerindeki sokak, cadde, yaya kaldırımı, ağaç, park ve yeşil alanları kendi bağımsız bölümlerinin bir parçası gibi sahiplenemezler.

12-15 Mayıs-15 Ekim tarihleri arasında ilan edilen inşaat yasağına uyarlar.

13-Kendi Bloklarındaki kat malikleriyle ve sitenin ortak yerlerinin kullanılması ile ilgili dilek ve şikâyetlerini Blok Yöneticilerine bildirirler.

Mevcut Yönetim Planında SON HÜKÜMLER ve YÜRÜRLÜK MADDELERİ olarak nitelendirilebilecek 36 ile 38.maddeler herhangi bir başlık olmadan en sona sıralanmış.

Madde-36) İş bu yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur.

Madde-37) 25.03.1985 Tarihinde düzenlenen iş bu yönetim planının metin ve muhtevası yazılı taşınmaz malın bütün maddeleri ile okunarak arzularına uygunluğunu imzalarıyla kabul ve beyan ederler.

Madde-38) Konut Kredisi alma konusunda gerek Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Yönetimi ve gerekse diğer Kredi Kuruluşlarınca istenen şartlara Yönetim Kurulunca verilen kararlar doğrultusunda uymayı kabul ediyorum. Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafa katını alacağımı şartsız taahhüt ederim.

YÖNETİM PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .

Yönetim Planı için önerilen taslakta bu konuda sadece 22.madde 6’INCI BÖLÜM: “YÖNETİM PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE UYGULANMASI” başlığını taşıyor.

6’INCI BÖLÜM: YÖNETİM PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE UYGULANMASI

YÜRÜRLÜĞE GİRME UYGULAMA:

Madde 22-Bu Yönetim Planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 5912 sayılı kanunun 5. maddesi ile eklenen geçici 2. maddesine göre, “bu kanunun yürürlük tarihinden önce (2009) kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının bu kanun hükümlerine uyar­lanması amacı ile yapılan ilk değişiklik” olduğundan Site Yönetimi Temsilciler Kurulu üyelerinin temsil ettikleri Bağımsız Bölümlerin “salt çoğunluğunun” imzaladığı tarihte yürürlüğe girer ve uygulanmaya başlanır. Bu Yönetim Planı yürürlüğe girdiğinde 1985 tarihli ORJAN Kooperatifi Sitesi Yönetim Planı yürürlükten kalkar.

Görüldüğü gibi mevcut yönetim planında düzeltilmesi gereken hususlar, çıkarılması lazım gelen ifade ve maddeler ile eklenmesi gereken bölümler var. Bu şekildeki maddeler neredeyse tüm yönetim planını kapsıyor. Ayrıca 2007’de kanuna eklenen toplu yapıyla ilgili özel hükümlerin komple yönetim planımıza yansıması gerektiğini de ilave edelim. 

Çünkü Mevcut Yönetim Planımızda “SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ” başlıklı 19-37 maddeler Orjanı basit bir apartman gibi ele almış. İçinde yer alan gerek “KAT MALİKLERİ KURULU”, gerekse “YÖNETİCİ VE DENETÇİLERLE” ilgili hükümlerin TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİNE UYGUN OLARAK tamamen değiştirilmesi gerekiyor. Bu yüzden bütün bu değişiklikleri kısmi bir YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak nitelendiremeyiz. Bu iş tastamam bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI olacak. 

Her ne kadar güncelleme çalışması genel kurulun yetki kararıyla birlikte başlayacaksa da şu anda elimizde sayın Güray TEKİN tarafından hazırlanıp önerilmiş bir taslak çalışma var. Görevlendirilecek YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME KOMİSYONU çalışmalarına bu taslak üzerinden başlayabilir. O süreçte bazı maddelerin de önerilen taslak şekil ve yapı içinde mukayeseli olarak değerlendirilerek bazılarının muhafazası, bazılarının da uyarlanarak son şeklini alması mümkün.

Bu arada Türkiye’de hem Toplu Yapı olarak, hem de kalabalık yazlık özelliği ile dikkate alınabilecek benzer pek çok örnek var. Bunlardan ve tecrübe edilmiş iyi uygulamalardan da yararlanılabilir. Son olarak taslak metnin 634 sayılı kanunun bölüm, madde yapısı, akışı ve hükümleriyle karşılaştırılarak olgunlaştırılmasından sonra nihai şeklini alması mümkün.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 19.01:  Mevcut Orjan yönetim planının GÜNCELLENEREK KOMPLE YENİLENME       gereği,

Srn 19.02: Güncellemenin mevcut Orjan yönetim planına göre YAPILMASI VE         ONAYLANMASI,

Srn 19.03:  Güncellenmiş ve onaylanmış YENİ YÖNETİM PLANININ tapuda tescil           işlemleri ve yürürlüğe girmesi,

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 19.01: Srn 19.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 seçimli genel kurulunda alınacak yetki kararıyla “GÜNCELLEME” yapılmak üzere çalışmaların başlatılması,

Hdf 19.02: Srn 19.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Mevcut Orjan yönetim   planı  Güncelleme çalışmasının 2025 genel kurulunda alınacak yetki                     kararıyla  başlatılması, 2026 genel kurulunda görüşülmesi ve yetki kararının bir   yıl daha uzatılarak, 2027 genel kuruluyla eş zamanlı olarak ONAYLANMASI,

Hdf 19.03: Srn 19.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Güncellenmiş ve           onaylanmış  YENİ YÖNETİM PLANININ 2027 genel kurulundan sonra tapuda       tescili ile yürürlüğe girmesinin sağlanması,  

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2025 seçimli genel kuruluna kadar;

Str 19.2025.01:Srn 19.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Öncelikle mevcut Orjan yönetim planının değişiklik şeklinde değil GÜNCELLENEREK KOMPLE YENİLENME suretiyle yapılması kabul edilmelidir. Zira mevcut yönetim planında düzeltilmesi gereken hususlar, çıkarılması lazım gelen ifade ve maddeler ile eklenmesi gereken bölümler var. Bu şekildeki maddeler neredeyse tüm yönetim planını kapsıyor. Ayrıca 2007’de kanuna eklenen toplu yapıyla ilgili özel hükümlerin komple yönetim planımıza yansıması da önemli ve şart.  Mevcut Yönetim Planımızda “SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ” başlıklı 19-37 maddeler Orjanı basit bir apartman gibi ele almış. İçinde yer alan gerek “KAT MALİKLERİ KURULU”, gerekse “YÖNETİCİ VE DENETÇİLERLE” ilgili hükümlerin TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİNE UYGUN OLARAK tamamen değiştirilmesi lazım. Bu yüzden bütün bu yenilenmeyi kısmi bir YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak değil tamamen bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI olarak nitelendiriyoruz. Dolayısıyla bu çalışmanın GÜNCELLEME suretiyle  komple yenilenme şeklinde yapılabilmesi için 2025 seçimli genel kuruluna gündem olması gerekiyor. Önerimiz aynı gündemde Genel Kurulda alınacak bir kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllık geçici ve süreli olarak; YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ SAĞLAMA ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisinin istenmesidir.  Bu süre 2026 genel kurulunda bir yıl daha uzatılabilecek ve 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri belirlenmiş, Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulu teşekkül etmiş, Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olmalıdır. Dolayısıyla Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE geçiş için herhangi bir engel kalmamış olur.

Haziran 2027 seçimli genel kuruluna kadar;

Str 19.2027.01:Srn 19.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Burada aşılması gereken sorun aynı zamanda oluşan iki farklı olgunun “yumurta mı tavuktan, tavuk mu yumurtadan çıkar” paradoksu ile ifade edilebilecek ilişkisinden kaynaklanmaktadır. Mevcut Yönetim Planı hükümleri ile TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİ yapılabilir mi? Yetki kararı ile oluşacak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU güncellenen yönetim planını görüşüp onaylayabilir mi? Karar nisabı tüm kat maliklerinin 4/5 mi (1803/5*4=1443) yoksa ½+1 salt çoğunluk (190/2+1=96) mu olacaktır? Bu karmaşık güncelleme ve onay süreci Tapu tescili sırasında sorun yaratır mı? Bu paradoksu aşmanın yolu yine 2025 yılı seçimli genel kurulunda alınacak geçici ve süreli yetki kararından geçiyor. BİRİNCİ SENARYO ŞÖYLEDİR: Söz konusu karar aynı zamanda mevcut yönetim planının o andan itibaren uygulanmasını da içereceğinden şayet en başında bu kararı alabiliyorsak, hem güncelleme sürecini hem de TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİNİ yasal biçimde başlatmış oluruz. Çünkü yönetim planımızın 36.ncı maddesi “İş bu yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur” dediğinden 2007’de değişen 634 sayılı kanuna uymak 66-74 maddelerde yer alan “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere” de uymayı içerecektir. Dolayısıyla da yetki kararına dayanarak önce blok temsilcilerinin atanması gerçekleşecek, daha sonra da blok yönetimlerinin oluşumu sağlanacaktır. Böylece 190 kişilik TEMSİLCİLER KURULU mevcut yönetim planına dayalı olarak teşekkül etmiş olur. Kurulu tıpkı genel kurullar gibi 2027 yılında toplantı için çağıracak olan da yine yetki kararına dayalı olarak Kooperatif yönetimidir. Bu noktada Yönetim Planının güncellenme çalışmasının da sonuçlanması gerekiyor. Eş zamanlı olarak toplanan TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULUNDA güncellenen yönetim planının ½+1 salt çoğunluk (96 OY) nisabıyla onaylanması mümkün olabilirse ardından alınacak uygulama kararıyla süreç tamamlanabilir. İKİNCİ SENARYO DA ŞÖYLE OLABİLİR: Süreç yine 2025’teki yetki kararı ile başlar. Bu karara dayanılarak güncelleme çalışmaları başlatılarak 2026 genel kurulunda görüşülerek diğer çalışmalarla birlikte tamamlanabilmesi için yetki kararı bir yıl daha uzatılır ve 2027 yılı Genel kuruluna kadar sonuçlandırılır. Nisap konusunda başlangıçta usul görüşmeleri yapılıp duruma göre hangi nisapla karar verileceği belirlenebilir. Ağır basan ihtimal 4/5 nisapla (1443 oy) onaylanması olacaktır. Aynı yıl güncellenmiş yeni yönetim planına uygun olarak önce blok yöneticisi ve denetçilerinin seçimleri yapılır ve bu şekilde blok yönetimlerinin oluşumu sağlanmış olur. Böylece 190 kişilik TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU güncellenen yönetim planına dayalı olarak teşekkül eder. Çağrı üzerine toplanacak kurulda yeni yönetim Planının uygulanması kararı alınarak güncellenme ve örgütlenme süreci sonlandırılır. Bundan sonraki uygulama tamamen yeni yönetim planına uygun olarak yürütülecektir. Bu işlemler usulü ile yapılırsa onaylanmış yeni yönetim planının tapuda tescili ilgili YÖNETMELİK ve GENELGE hükümlerine göre sadece bir prosedür işidir.

Str 19.2027.02:Srn 19.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 16.8.2008 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Toplu Yapılarda “Kat Mülkiyeti (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2008/08/20080816-3.htm) ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” Toplu yapılarla ilgili birçok konuya açıklık getirmiştir. Ayrıca TKGM tarafından 01.09.2021 tarih ve 730554 sayı ile çıkarılan “Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4 GENELGE (file:///C:/Users/grundig/Downloads/Kat%20Mu%CC%88lkiyeti%20Kat%20I%CC%87rtifak%C4%B1.pdf) de bu konularla ilgilidir. Bu Genelge ile tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tapu işlemlerinin genel olarak açıklanmasının amaçlandığı anlaşılıyor. Genelgenin “b)Yönetim Planı Değişikliği” bölümünün 2.nci paragrafında ise; “Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının ibraz edilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma usulü, kabulün sağlanma biçimi ve imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs. hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda öngörülen kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir. Yönetim planındaki imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesine yöneticinin beyanı alınır” İfadesi var. Buradan çıkarılacak sonuç özetle “Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ ibraz edilmesi gerektiğidir”. Yani tescil işlemi için Tapu Müdürlüğüne tüm kat maliklerinin 4/5 ‘inin (1803/5*4=1443) imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli KAT MALİKLERİ KURULU KARARI sunulacaktır. Bu zorunluluk geçmişte mevcut Yönetim Planının 38.maddesi uyarınca BİR TAAHHÜT VE SÖZLEŞME OLARAK hepimiz tarafından imzalanmak suretiyle yerine getirilmişti. DOLAYISIYLA BU İKİ GEREKLİLİK AYNI ANDA YERİNE GETİRİLEBİLİR.  Sadece noter tasdiki gerekiyor. Netice olarak bu konudaki stratejimiz güncellenmiş ve onaylanmış YENİ YÖNETİM PLANININ 2027 genel kurulundan sonra yukarıda bahsi geçen yönetmelik ve genelge uyarınca tapuda tescili ile yürürlüğe girmesinin sağlanması şeklindedir. 

20 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 20:

ORJANDA ÇOĞUNLUKLA 22'Lİ BLOKLAR VAR, AMA 18'Lİ 7'Lİ BLOKLAR DA BULUNUYOR? ÖZELLİKLE 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ BULUNAN 17 BLOKLARIN SİTE ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDE YERİ NASIL OLACAK?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:   

Bu sorun öncelikle Orjanın kuruluşunda kanunda bulunmayan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ ve mevcut YÖNETİM PLANININ (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) sanki tek bir apartmanmış gibi düzenlenmiş olmasından kaynaklanıyor. Dolayısıyla da 8’den az bağımsız bölümler için yönetici seçilip seçilmeyeceğine dair 1985 şartlarında ne böyle bir sorun öngörülmüştü ne de buna dair açık bir hüküm vardı.

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf) 2007’de 5711 sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kısmı DOKUZUNCU BÖLÜM Kapsam başlıklı 66.maddesi TOPLU YAPIYI tarif etmiş: “(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz..”

Buna göre Orjan Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985 tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmişti. Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim merkezi, günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz. Bu Orjan için vaktiyle öngörülmeyen ama sonrasında kanun değişikliği suretiyle tanımlanmış ve adı konulmuş bir gerçekliktir.

Aradan geçen 40 yıl sonra ancak site yönetimine geçmeyi düşünüyor ve konuşuyoruz. Doğal olarak bunu günümüzün şartlarında ve kanunun 2007’de eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz gerekiyor. Yani Orjanda site yönetimini yönetim planında öngörüldüğü gibi 1803 kat maliki (D-KAT MALİKLERİ KURULU Madde-20-26) ve tek yönetici/Denetici/kurul (E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER Madde-27-33) şeklinde düz ve tek boyutlu kuramayız. Bu şekil, yönetim planının 32.maddesinde tasarlandığı gibi ve adının “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” olarak konulmasından da anlaşılacağı üzere siteyi aslında kooperatifin yönetmesi anlamına gelir.

Oysa kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre her blokta Kat Malikleri Kurulunun teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi gerekiyor. İşte 69.madde bu hususu açıklıyor: 

Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

 

Demek ki yönetim planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların İDARE TARZININ AYRICA BELİRTİLMESİ isteniyor. Dolayısıyla önümüzdeki süreçte zaten Blok tanımı, Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok yöneticisi ve deneticilerinin (Toplu yapı Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev, yetki ve sorumlulukları Yönetim planımızda düzenlenmiş olacak. Bu yüzden Orjanda SİTE YÖNETİMİNİ tasarlarken ana gayrimenkul olan 343/3 parselde apartman tipi dikey değil de farklı sayılarda yaygın stil bloklar halinde inşa edilmiş 1803 bağımsız bölüme uygun bir örgütlenme düşünmemiz gerekiyor.

 

Biliyoruz ki Orjanda çoğunlukla 22'li bloklar var, ama 18'li 7'li bloklar da bulunuyor. 22’li ve 18’li toplam 78 blokta 8’den fazla bağımsız bölüm olması dolayısıyla 34.madde bağlamında Blok Yönetimi oluşturulmasında herhangi bir sorun yok. Ama, 8’den az 7 bağımsız bölümü bulunan 17 blokun site örgütlenmesi içinde yerinin nasıl olacağı üzerinde düşünmemiz gerekiyor. Bunun için öncelikle bu 8 sayısının nereden geldiğini açıklayarak başlayalım. Kanunun 34.maddesine göre bu sayı, yönetici atanmasıyla ilgili bir alt sınır. Madde yönetici seçimini sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm üzerine mecburi kılmış.

 

Nitekim 634 sayılı (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf) Kat Mülkiyeti Kanununun  “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı BEŞİNCİ BÖLÜM’ün “D) Yönetici: I – Atanması”yla ilgili 34’üncü maddesinde, “Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir” hükmü bulunuyor. Metnin konuyla ilgili kısmı “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (YÖNETİCİ), kurula da (YÖNETİM KURULU) denir. ANAGAYRİMENKULÜN SEKİZ VEYA DAHA FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ VARSA, YÖNETİCİ ATANMASI MECBURİDİR. .. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir...”şeklinde.

Bu maddeye göre “Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir” ama “8’den az bağımsız bölümü varsa yönetici atanmaz” da denmiyor. (GT) Diğer bir ifade ile sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda/bloklarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmış. Yani yönetim planı bu yönde güncellenebilir ve 7’li bloklarda idare tarzının nasıl olacağı belirtilebilir.

Bu anlamda “7 bağımsız bölümü bulunan bloklarda da yönetici ve denetici seçiminin Site Yönetim Planına alınması, kanunun bu maddesine aykırı olmaz, çünkü “kanunda açık olarak belirtilmeyen hususlar yönetim planıyla düzenlenebilir”; seçimlerin yapılacağı tarihler, yönetim kurulunun kaç kişiden oluşacağı ve yöneticilere ücret ödenip ödenmeyeceği, konuları gibi.” (GT) Kaldı ki kanunun 28.maddesi Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ne olacağını da açıklamış:

“B) Yönetim planı: Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”

Dahası, aynı kanunun D) Genel hükümlerin uygulanma alanı: Madde 9’unda: “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır” hükmü de bulunuyor.

Bu nedenle 7 bağımsız bölümü olan 17 blokta da yönetici ve denetici seçimi “istisna kabul edilmeden” mutlaka yapılmalıdır. Aksi takdirde “site yönetiminde birlik, beraberlik ve bütünlük bozulur, (7x17=) 119 kat malikinin iradeleri alınacak kararlara yansımaz ve yok sayılır!” (GT)

Konuyla ilgili Dr. Şeyda DURSUN KARAAHMETOĞLU’nun “KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN 34. MADDESİNE GÖRE YÖNETİCİNİN ATANMASI” başlıklı bir bilimsel makalesi var. Orada bu husus vurgulanarak kaynaklara dayalı açıklamalar yapılmış:

“İsteğe Bağlı Yönetici Atama Sekizden az bağımsız bölümü olan binalar bakımından yöneticinin atanması mecburi değildir (KMK m. 34 II). Diğer bir ifade ile sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır. (Yargıtay HGK. 3.7.1974, E.1972/5- 1599, K. 1974/ 812) Dolayısıyla sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkuldeki kat malikleri anagayrimenkulün yönetimi için bir yönetici atanmasını isterlerse bunun için kanuni bir engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 18. HD. 14.03.2005, E. 2004/10340, K. 2005/2184; Yargıtay 18. HD. 11.12.1996, E. 1996/10340, K. 1996/11100) Eğer kat maliklerinin bu yönde bir iradeleri söz konusu değilse anagayrimenkul kat malikleri tarafından birlikte yönetilecektir.

Yargıtay vermiş olduğu bir kararda sekizden az bağımsız bölümü bulunan bir anagayrimenkul için yönetici atanması zorunluluğu olmadığından dolayı yönetim planına da bu zorunluluğu getiren bir düzenleme konulamayacağını; ancak kat malikleri kurulunca böyle bir karar alınabileceğini belirtmiştir. (Yargıtay HGK. 3.7.1974, E. 1972/5-1599, K. 1974/812) Doktrinde bir görüş ise Yargıtay’ın varmış olduğu bu sonucu eleştirerek Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre sekizden az bağımsız bölümü olan anagayrimenkuller bakımından yönetici atanması hususunun iradi olduğunu belirtmiş ve bu sebeple yönetim planı ile yönetici seçme zorunluluğunun getirilebileceğini savunmuştur. (Arpacı, Yönetim, s. 193; Ali Haydar Karahacıoğlu/Cengiz Ergin, Kat Mülkiyeti Kanunu, 8. Baskı, Ankara, 2011, s. 988)

Kanaatimizce de doktrinde savunulan bu görüş üstün tutulmalıdır. Zira kat maliklerinin oluşturduğu kişi birliğinin statüsü niteliğinde olan yönetim planının (Haluk Nami Nomer, “Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının Hukuki Niteliği”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul, 2013, s. 836) içerdiği konulardan birisi de kat mülkiyetine tabi olan taşınmazların yönetim tarzıdır. Nitekim KMK m. 28 ’de de yönetim planının yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli gibi hususları düzenleyeceği belirtilmiştir. Yöneticinin atanması konusu ise yönetim tarzına ilişkin bir husus olduğu için sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlar bakımından yönetici atanması zorunluluğun yönetim planı ile getirilebileceği sonucuna varılabilir.” (Dr. Şeyda DURSUN KARAAHMETOĞLU)

(https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2110259#:~:text=C.,-%C4%B0ste%C4%9Fe%20Ba%C4%9Fl%C4%B1%20Y%C3%B6netici&text=Sekizden%20az%20ba%C4%9F%C4%B1ms%C4%B1z%20b%C3%B6l%C3%BCm%C3%BC%20olan,atanmas%C4%B1%20kat%20maliklerinin%20iradesine%20b%C4%B1rak%C4%B1lm%C4%B1%C5%9Ft%C4%B1r7.)

Konuya ilişkin başka uzmanlar da aynı görüşteler. Örneğin Av. Kaan ÇETİNKAYA da “Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapılabilecektir. 8’den daha az sayıda bağımsız bölüm olması halinde yönetici atanması zorunluluğu bulunmamakta olup, kat maliklerinin takdiri ile bir yönetici atanması sağlanabilecektir” diyor. 

Sonuç olarak yöneticinin varlığı kat mülkiyetine tabi olan taşınmazların yönetiminin aksamadan devam edebilmesi bakımından gerekli ve önemli. Buna rağmen görüldüğü gibi Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici atanmasını tüm taşınmazlar bakımından zorunlu görmemiş. 34.maddeye göre, yalnızca sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlar için şart. SEKİZDEN AZ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ OLAN TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN İSE YÖNETİCİ ATANMASI KAT MALİKLERİNİN İRADESİNE BIRAKILMIŞ DURUMDA. Bu kapsamda, sekizden az 7’li bağımsız bölümler de bulunan Orjanda yönetim planında yönetici seçme zorunluluğu getirilebileceği gibi Kat malikleri ya da Temsilciler kurulunca da bu yönde karar alınabilir.

Son olarak 2025 Genel Kurulu için önerdiğimiz yetki kararı çerçevesinde geçici blok yöneticilerinin atanması konusuna değinelim. Alınan yetkiye dayanılarak Kooperatif yönetimi tarafından atanacak bu kişiler BLOK YÖNETİMLERİNİ OLUŞTURMAK üzere süreli ve geçici olarak görevlendirilecekler. İşte bu tür geçici yönetici ve yönetimler için de 634 sayılı kanunun TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA bir düzenleme yapılmış.  GEÇİCİ YÖNETİM başlığını taşıyan 73.madde şöyle:

“(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. GEÇİCİ YÖNETİM EN GEÇ TOPLU YAPININ BİTİMİNİ İZLEYEN BİR YIL SONRASINA KADAR DEVAM EDEBİLİR. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”

Mevcut yönetim planımızda bu düzenleme yok. Zaten 73.madde kanuna 2007 yılındaki TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA eklenmiş. Bu nedenle 73. maddeye kıyasla 2025 GENEL KURULUNDA alınacak bir yıl süreli ve geçici yetki kararı ile GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİ/TEMSİLCİLERİNİN ATANMASI suretiyle sürecin başlatılabileceği kanısındayız. Bu arada Yönetim Planının güncelleme çalışması da başlamış olacak. Takip eden 2026 GENEL KURULUNDA bu yönetici/temsilciler GEÇİCİ TEMSİLCİLER KURULU olarak YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME çalışmalarını görüşebilir.

Sürenin bir yıl daha uzatılması halinde 2026-2027 döneminde bütün bloklarda seçimler yapılarak BLOK YÖNETİMLERİ dolayısıyla da asıl TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU oluşmuş olur. Böylece 2027 genel kurulu ile eş zamanlı olarak çağrı üzerine toplanacak TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU hem güncellenen yeni yönetim planını onaylayabilir, hem de YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilir.

Orjandaki 7’li blokların SİTE ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDEKİ YERİ konusundaki sorun; her blokun sahip olduğu bağımsız bölüm adedi esas alınarak ve 7’li bloklar için de aynı şekilde yönetici ataması yapılarak aşılabileceği aşikâr. Bu durumda 17 adet 7’li, 8 adet 18’li ve 70 adet 22’li olmak üzere toplam 95 blok söz konusu. Bu seçenekte yukarda yapılan analiz ve çıkarımlar çerçevesinde 95 yönetici, 95 denetici toplam 190 temsilci seçilmesi birinci ve asıl yol. Kullanılacak oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre olacağından, oylar 1.nci grup için 7, 2.grup için 18 ve 3.grup için de 22 şeklinde sayılacaktır.

İKİNCİ SEÇENEKTE 7’li bloklardan 45,46 - 55,56 - 30,31 – 40,71 – 72,81 – 5,6 - 15,16 ve 82,91 numaralı bloklar birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla 14’lü bloklar olarak değerlendirilmeleri var. Bu takdirde geriye sadece sahilde tek olan 21 numaralı blok kalıyor. Böylece bu seçenek kapsamında 8 adet 14’lü 1 adet 7’li blok yöneticisi atanması gerekecek. O zaman 1 adet 7’li, 8 adet 14’lü, 8 adet 18’li ve 70 adet de 22’li blok için 89 yönetici 89 denetçi toplamda 178 temsilci seçilmesi söz konusu. Bu halde kullanılacak oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre olacağından, oylar 1.nci grup için 7, 2.grup için 14, 3.grup için 18 ve 3.grup için de 22 şeklinde sayılacaktır.

Bu konuda ÜÇÜNCÜ BİR SEÇENEĞİN daha değerlendirilmesi mümkün. Sol cenahta yer alan 45,46 ve 55,56 numaralı iki adet blok 14’er bağımsız bölümden oluşuyor. 414 ve havuzdan geriye doğru yeşil alanda da sağlı sollu yine aynı şekil 7’li bloklar var. 5,6-15,16-82,91 ve 30,31-72,81 bloklar 14’lü, 21-40-71 bloklar ise 7’li bağımsız bölüme sahip. Bunlardan 45,46,55,56 - 5,6,30,31 - 15,16,40,71 ve 72,81,82,91 numaralı blokların birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla 28’li bloklar olarak değerlendirilmeleri mümkün. Sahilde tek kalan 21 numaralı 7’li bağımsız bölüm yine öyle kalabilir. 48-58-28-38-74-8-18 ve 89 numaralı bloklar yapısı itibariyle 18’li bloklar. Geriye kalan 70 blok ise zaten 22’li olanlar.

Bu durumda Orjan ana gayrimenkulünde 1 adet 7’li (7), 8 adet 18’li (144), 4 adet de 28’li (112) ve geriye kalan 70 adet 22’li (1540) toplam 83 blok (1803 bağımsız bölüm) olarak değerlendirilerek geçici yönetici atanması suretiyle site yönetimi örgütlenmesi içinde yer alması mümkün olabilir. Yani sonuçta her blokta 1 yönetici 1 denetici seçileceğinden TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU toplam 164 kişiden oluşmuş olacaktır.

Son seçenekte de kullanılacak oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre olacağından, oylar 1.nci grup için 7, 2.grup için 18, 3.grup için 28 ve 4.grup için de 22 şeklinde sayılacaktır.

Çünkü “YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA” konusunda çerçeve “Madde 71” dir: “(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.”

Yine TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı değişikliği konusunda da kanuna eklenen geçici 2.maddenin önemini burada bir kez daha yineleyelim:

“Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.”

Görüldüğü gibi madde değişiklik için SALT ÇOĞUNLUK istisnasını getirmiş. Biz de aynı durumdayız. Çünkü 1985 tarihli mevcut yönetim planımız 2009 da eklenen bu düzenlemeden 24 yıl önce tescil edilmişti. İlk kez değişiklik yapılacak. Zaten 2007’de çıkan 5117 sayılı kanunla 634 sayılı yasaya eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE de uyum sağlama zorunluluğumuz var. Dolayısıyla ağırlıklı olarak bu hükümlere uyarlanması amacıyla yapılacak bu ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Yani güncellemenin onaylanabilmesi için 903 oy yeterli. Bu önemli ve değerlendirilmesi gereken stratejik bir imkân.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 20.01:    Orjan Toplu Yapı (Site) Örgütlenmesi içinde 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ 17           BLOKTA  yönetici seçimi,

Srn 20.02: Farklı sayıda BAĞIMSIZ BÖLÜM sahibi BLOK               temsilcilerinin  atanmasında  alternatif seçenekler,

Srn 20.03:    Farklı sayıda BAĞIMSIZ BÖLÜM sahibi BLOK temsilcilerinin Orjan Toplu     Yapı  (Site) Temsilciler Kurulunda oy kullanım şekli,

Srn 20.04:     Geçici ve farklı sayıdaki BLOK temsilcilerinden oluşan Orjan Toplu Yapı         (Site) Temsilciler Kurulunda ilk yönetim planı değişikliğinde nisap sorunu,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 20.01: Srn 20.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2026 genel kuruluna    kadar  geçici blok yöneticilerin atanması ve 2027 genel kurulunda da  güncellenen yönetim planının onaylanması,

Hdf 20.02:    Srn 20.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2026 genel kuruluna kadar en    uygun alternatif seçeneğin belirlenerek geçici blok yöneticilerin atanması ve  2027 genel kurulunda da buna uygun olarak güncellenen yönetim planının    onaylanması,

Hdf 20.03:    Srn 20.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Yönetim planı güncelleme          çalışmalarının 2025 genel kurulunda başlatılması, taslağın 2026 genel kurulunda görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda onaylanarak yürürlüğe girmesi,

Hdf 20.04:    Srn 20.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Yönetim planı güncelleme            çalışmalarında ilk taslağın 2026 genel kurulunda görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda uygulanacak nisabın belirlenmesi suretiyle onaylanarak yürürlüğe girmesi,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2027 seçimli genel kuruluna kadar;

Str 20.2027.01:Srn 20.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 20.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı yasanın “YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA” konusunda çerçeve 71.maddesine göre: “(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir” hükmü bulunuyor. Dolayısıyla stratejimiz şu olmalı: Öncelikle 2025 genel kurulunda alınacak yetki kararına dayanılarak 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ 17 BLOKTA geçici yöneticilerin atanması ve yönetim planı güncelleme çalışmalarının başlatılması gerekiyor. Böylece 7’li blokların geçici olarak TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDE yer almaları sağlanmış olur. Bu arada 7’li blokların TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDEKİ yerlerine ilişkin düzenleme yönetim planı güncelleme çalışmalarına yansıyacaktır.  Ardından 2026 genel kurulunda güncellenen yönetim planı taslağının geçici TEMSİLCİLER KURULU tarafından görüşülmesi mümkün hale gelmiş olur. Aynı genel kurulda yetki kararı bir yıl uzatıldığı takdirde, 2027 genel kuruluna kadarki sürede BLOK YÖNETİMLERİNİN SEÇİM SURETİYLE OLUŞUMUNA odaklanılacaktır. TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı değişikliği konusunda kanuna eklenen geçici 2.maddeye göre “ Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” diyor. Böylece 2027 yılında asli olarak teşekkül etmiş olan TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU çağrı üzerine toplandığında güncelleme çalışmaları tamamlanan yeni yönetim planı görüşüp onaylanabilir ve süreç te tamamlanmış olur.

Str 20.2027.02:Srn 20.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 20.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda farklı bağımsız bölümlere sahip üç tür blok var. Bunlar 17 adet 7’li, 8 adet 18’li ve 70 adet 22’li olmak üzere toplam 95 blok. Stratejimize göre 2025 genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla süreç başlıyor. Yönetici seçiminde BİRİNCİ YÖNTEM bu sayılara uygun yönetici atanması. Dolayısıyla bu yolla 95 x 2 = 190 temsilci seçilmiş olacak. İKİNCİ SEÇENEKTE 7’li bloklardan 45,46 - 55,56 - 30,31 – 40,71 – 72,81 – 5,6 - 15,16 ve 82,91 numaralı bloklar birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla 14’lü bloklar olarak değerlendirilmeleri var. Bu takdirde geriye sadece sahilde tek olan 21 numaralı blok kalıyor. Böylece 8 adet 14’lü 1 adet 7’li blok yöneticisi atanması gerekecek. O zaman 1 adet 7’li, 8 adet 14’lü, 8 adet 18’li ve 70 adet de 22’li blok için 89 yönetici 89 denetçi toplamda 178 temsilci seçilmesi söz konusu. SON SEÇENEK 45,46,55,56 - 5,6,30,31 - 15,16,40,71 ve 72,81,82,91 numaralı blokların 28’li bloklar olarak değerlendirilmeleri ve sahilde tek kalan 21 numaralı 7’li bağımsız bölümün aynı kalması. Bu durumda da 1 adet 7’li, 8 adet 18’li, 4 adet de 28’li ve 70 adet 22’li olmak üzere toplam 83 bloka geçici yönetici atanması toplam 83 x 2= 164 temsilci belirlenmiş olacak. Sonuç olarak kat maliklerinin takdiri hangi yönde olursa olsun geçici TEMSİLCİLER KURULU OLUŞMUŞ ve site yönetimi örgütlenmesi şekillenmiş olur. Dolayısıyla da BU TÜR BİR BLOK ÖRGÜTLENMESİNİN 2025 te başlatılan YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARINDA YERİNİ ALMASI, ilk taslağın 2026 da görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda da tamamlanarak ONAYLANMASIYLA süreç sonlanmış olacaktır. Akabinde hem TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU asli olarak teşekkül etmiş, hem de yeni yönetim planının yürürlüğe girmesi mümkün hale gelir.

Str 20.2027.03:Srn 20.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 20.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Stratejimiz 634 sayılı yasanın “YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA” konusunda çerçeve 71.maddesine dayanıyor. Buna göre: ..Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.” Bu durumda 2027 yılında asli olarak teşekkül etmiş olan TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU çağrı üzerine toplandığında güncelleme çalışmaları tamamlanan yeni yönetim planı görüşülecektir. Onaylanabilmesi için TEMSİLCİLER KURULU üyeleri 71.madde bağlamında temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre oy kullanacaklardır. Bu şekilde ilk değişiklik olması sebebiyle 2009’da eklenen geçici 2.maddeye göre salt çoğunluk nisabı sağlandığında onaylanabilir. Böylece 2025’te başlatılan yönetim planı güncelleme süreci; ilk taslağın 2026 da görüşülmesi, tamamlanmış yeni yönetim planının da 2027’de onaylanmasıyla beraber sonlanacak ve yürürlüğe girmiş olacaktır.

Str 20.2027.04:Srn 20.04 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 20.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Stratejimiz TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı değişikliğinde salt çoğunluğun yeterli olacağına dayanıyor. Çünkü kanuna eklenen geçici 2.maddeye göre yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli görülüyor. “Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” Görüldüğü gibi madde değişiklik için SALT ÇOĞUNLUK istisnasını getirmiş. Biz de aynı durumdayız. Çünkü 1985 tarihli mevcut yönetim planımız 2009 da eklenen bu düzenlemeden 24 yıl önce tescil edilmişti. İlk kez değişiklik yapılacak. Zaten 2007’de çıkan 5117 sayılı kanunla 634 sayılı yasaya eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE de uyum sağlama zorunluluğumuz var. Dolayısıyla ağırlıklı olarak bu hükümlere uyarlanması amacıyla yapılacak bu ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Yani güncellemenin onaylanabilmesi için 903 oy yeterli. Bu önemli ve değerlendirilmesi gereken stratejik bir imkân. Dolayısıyla da 2025 genel kurulunda alınan yetki kararıyla başlayıp, 2026 genel kurulunda geçici TEMSİLCİLER KURULUNDA görüşülen yönetim planı güncellemelerinin tamamlanmasıyla birlikte taslağının 2027 TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULUNDA ONAYLANMASIYLA sürece nokta konulmuş olacaktır. Bundan sonraki aşama yeni yönetim planının yürürlüğe girmesi ve TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU ile YÖNETİM KURULU tarafından uygulanmasıdır.

21 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 21:

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTEYİ YÖNETECEK OLAN YÖNETİCİ, DENETİCİ, YÖNETİM, KAT MALİKLERİ VE SİTE TEMSİLCİLER KURULLARI NASIL OLUŞUR? NASIL ÇALIŞIRLAR? MEVCUT YÖNETİM PLANININ BU KONUDAKİ YETERSİZLİĞİ NASIL GİDERİLECEKTİR?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:   

Site yönetimine geçişte en çok merak edilen konulardan biri 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre siteyi yönetecek olan yönetici ve deneticiler ile yönetim, kat malikleri ve temsilciler kurullarının “NASIL OLUŞACAĞI?” dır. Bu oluşumların Orjanda “NASIL ÇALIŞACAKLARI?” da elbette merak konusu. Dolayısıyla şu anda buna elvermeyen mevcut yönetim planının yetersizliğinin “NASIL GİDERİLECEĞİ?” nin de açıklanması bekleniyor. İşte Çalıştay sorularının 21.ncisi bu meselelerle ilgili.

Mevcut “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” 1985 yılı şartlarında 1803 konutlu bir apartman için düzenlenmiş gibidir. (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) Çünkü Madde–3 anagayrimenkulü “Bu taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin ve birinci kattan ibaret 1803 Dubleks meskenden ibaret olup…” ifadesiyle tanımlıyor. Bu nedenle sadece “Kat malikleri (Madde 7-18)”, “Kat Malikleri Kurulu (Madde 19-26)” ile “Yönetici, Yönetim Kurulu ve denetçilere (Madde 27-33)” yer veriyor.

Kat malikliği tanımlanmamış buna karşılık Madde–6’da “Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır” denilerek 634 sayılı kanuna atıfta bulunulmuş. Kat maliki, yapımı tamamlanmış olan ve oturmak için tamamen hazır bir halde bulunan apartman ya da apartman dairesinin belli bir katında bulunan dairelerin sahibine verilen bir isim. Kanunun “A) Kat maliklerinin hakları” bölümüne dayanıyor. “I - Bağımsız bölüm üzerinde” başlıklı 15.madde “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” diyor. Bu maddeye karşılık gelen Yönetim Planı 7.maddede de kısmen benzer ifadeler görebiliyoruz.

Kanunun “II - Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16.maddesinde ise “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü var.

Mevcut Yönetim Planının kat maliklerine ilişkin 7 ile 19.maddeleri “B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” kapsamında ele alınıp düzenlenmiş. Haklar sadece 7. Maddede “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” ifadesiyle sınırlı. Bu ifadeyi takip eden ikinci cümle ise “Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” şeklinde.

Bu yasaklar 8, 9, 10, 11 ve 12.maddelerde KURAL denilebilecek ayrıntılarla devam ediyor. 13 ve 14. Madde SİGORTA İŞLERİ ile ilgili. Takip eden “Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA” bölümünün içeriğinde yer alan 15, 16, 17 ve 18.maddeler “ortak giderleri” sıralıyor. Dolayısıyla 7.maddenin ilk cümlesi hariç bütün bu düzenlemeler KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI adı altında aslında YASAK, KURAL, ÖDEV VE SORUMLULUKLARA yer vermiş. Son madde özünde bir sonraki “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünün girişi gibi: “Madde-19) Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir.”

21.madde KAT MALİKLERİ KURULUNUN toplanması, karar nisabı, olağan ve olağanüstü toplantı ile oy hakkına dair: “ Madde-21) Kat malikleri kurulu bütün maliklerin katılması ile her yıl temmuz ayının ilk pazar gününde toplanır. Bu toplantılara olağan toplantı denir. Toplantının açılması için yarıdan fazla çoğunluk gereklidir. Bu çoğunluğun hesabında bağımsız bölüm sayısı dikkate alınıp arsa payı dikkate alınmaz. Olağan toplantı için çoğunluk sağlanamazsa ertesi haftaya ertelenir, bu toplantının yapılması için çoğunluk koşulu aranmaz. Kararlar konusunda ve yönetim planında saklı tutulan haller dışında toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verilir, olağanüstü toplantılar için K.M.K.'nun 29/2 maddesinde yazılan hallerde önemli bir sebebin çıkması, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin yazılı olarak istemesi üzerine ve toplantı için saptanan tarihten en az 15 önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de belirtilmek koşuluyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantı için ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir, ikinci toplantıda olağan toplantı gibi çoğunluğun toplantıya katılması koşulu aranmaz. Gerek olağan ve gerekse olağanüstü toplantılarda her kat maliki veya vekili bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir.”

Görüldüğü gibi Yönetim Planı tek dereceli hazırlandığı için 21.madde KAT MALİKLERİ KURULUNUN oluşumuna yer vermemiş. Çünkü 1803 bağımsız bölüm sahibi olan herkes kurulun tabii üyesi olmuş oluyor. Çağrı yapıldığında toplantıya katılabiliyorlar ve bir tek oy hakkına sahipler. Sadece takip eden 22.maddeye göre “aynı kişinin bir çok bağımsız bölümü olması halinde oy sayısı” değişebiliyor.

23 ve 24.maddeler kurul kararlarının duyurulması ve karar defterini açıklamış. Sıradaki 25 ve 26.maddeler bir sonraki “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” bölümüyle ilgili. 25.maddede “yönetici seçiminden” söz ediliyor: “Madde-25) Kat malikleri kurulu ilk toplantısını Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve bunu izleyen ilk olağan toplantıya kadar görev yapacak bir yönetici seçer.” 26.maddede ise “Yönetim Kurulu” ile ilgili: “Madde-26) Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak toplantı için bir defada yapılacak davet yeterlidir.”

E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER bölümünde yer alan 27-32 maddeler “Yönetim Kurulu ve denetçilerin” görev, yetki ve sorumluluklarını sıralamış. Yalnız özellikle 32. madde üzerinde durulmaya değer bir farklılık taşıyor. Çünkü maddenin giriş cümlesi “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir” şeklinde başlıyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor.

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,

b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,

c) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,

ç) Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri her yıl ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması,

d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması.

e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,

f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,

g) Yönetim kurulu seçimi müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.

 

Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesini “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız halinde asıl maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendi işlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar. Bir başka açıdan baktığımızda Orjan Kooperatif Yönetimlerinin anasözleşmede yer alan amaç ve faaliyetler dışında kalan tüm işlerinin dayanağı aslında bu maddeye dayanıyor. Fark şu ki yönetimler bu çalışmaları “Yönetim Planını uygulama kapsamında” yapmadılar. Bilinçli bir uygulama değildi bu. Başlangıçtan itibaren doğal olarak gelişti ve yönetimden yönetime devrolunarak sonunda asıl dayanak unutuldu.     

Belli ki 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaydılar. Ama bu durum yönetim planının tümünü uygulama zorunluluğu da getiriyordu. Sadece bir maddesine dayanıp diğerlerini dikkate almamak izahı güç bir paradoks. Böyle bir düzenleme GEÇİCİ OLARAK yapılabilir, ancak 40 yıl süren böyle bir geçicilik, yönetim planının tümünün uygulanmaması gerçeği karşısında fazla garip olmaz mı? Dolayısıyla bu şekildeki bir düzenleme ve uygulama/uygulamama sorunludur ve normal site yönetimine geçildiğinde zaten ortadan kalkmış olacaktır.

“DENETÇİ” başlıklı 33.madde “Denetçilerin seçimini ve denetim raporuna” dair: “Madde-33) Denetçiler kat malikleri kurulunca seçilir. Olağan toplantılarda kat malikleri kuruluna vereceği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini belirtir. Bu rapor çoğaltılarak bir örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine gönderilir veya imza karşılığında verilir.”

Özetle mevcut yönetim planında gerek yönetici/yönetim kurulu gerekse denetçiler için seçimle ilgili olarak “Kat malikleri kurulu ilk toplantısını Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve bunu izleyen ilk olağan toplantıya kadar görev yapacak bir yönetici seçer.” (madde-25), “Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir.” (madde-26) ifadelerinden başka bir ayrıntı bulunmuyor. Ama bu kadarı bizim için yeterli değil. Orjan bir apartman gibi yönetilemez. 500 bin metrekarelik bir alanda normal büyüklükte 24 daireli 75 blokla eşdeğer 1803 bağımsız bölümden söz ediyoruz. Ortak alanlar, tesisler ve işletmelerle birlikte devasa bir büyüklük bu.

Dolayısıyla ister istemez “Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır” (Madde–6) hükmüne dönmek zorunda kalıyoruz. Burada esas olan tabi ki 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu. 6.madde oraya atıfta bulunmuş. (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf) Bu sorun öncelikle Orjanın kuruluşunda TOPLU YAPI kavramının kanunda bulunmamasından kaynaklanıyor. Bu nedenle mevcut YÖNETİM PLANI Orjan sanki tek bir apartmanmış gibi düzenlenmiş. Dolayısıyla kuruluşu itibariyle 7’li, 18’li ve 22’li bloklu kompleks bir TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ GÖSTEREN ORJANDA siteyi yönetecek olan yönetici, denetici, yönetim ve temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı 1985 şartlarında öngörülmemişti. Bu konu ancak 2007 yılından itibaren yasaya ve hukukumuza kazandırıldı.

Doğal olarak yönetim planında 22 yıl önce yasada bulunmayan TOPLU YAPI örgütlenmesine ilişkin bir düzenleme olmamasına şaşmamak lazım. Sadece bizde değil o yıllarda yapılmış benzer sitelerin yönetim planında da bu yönde herhangi bir düzenleme yoktu. TOPLU YAPI kavramı ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2007’de 5711 sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kısmı DOKUZUNCU BÖLÜM Kapsam başlıklı 66.maddesinde tarif edilmiştir:

“(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz..”

Buna göre Orjan Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985 tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmişti. Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim merkezi, günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz. Bu Orjan için vaktiyle öngörülmeyen ama sonrasında kanun değişikliği suretiyle tanımlanmış ve adı konulmuş bir gerçeklik.

Bu nedenle Orjanda site yönetimini yönetim planında öngörüldüğü gibi 1803 kat maliki (D-KAT MALİKLERİ KURULU Madde-20-26) ve tek yönetici/Denetici/kurul (E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER Madde-27-33) şeklinde sanki bir tek apartmanmış gibi düz ve tek boyutlu kuramayız. Bu şekil, yönetim planının 32.maddesinde tasarlandığı gibi ve adının “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” olarak konulmasından da anlaşılacağı üzere hem 1163 sayılı yasa, hem kooperatif anasözleşmesi ve hem de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak siteyi aslında kooperatifin yönetmesine ısrar anlamına gelir.

Doğal olarak SİTE ÖRGÜTLENMESİNİ günümüzün şartlarında ve kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz gerekiyor. Çünkü kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre her blokta Kat Malikleri Kurulunun teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi gerekiyor. İşte 69.madde bu hususu açıklıyor: 

Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

 

Demek ki yönetim planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre 7’li, 18’li ve 22’li toplam 95 bloklu, ortak yerler, tesisler ve işletmelerle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren Orjanın KENDİNE ÖZEL İDARE TARZININ ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekiyor. Bu tasarımı yaparken temelde ana gayrimenkul olan 343/3 parselde apartman tipi dikey değil de farklı sayılarda yaygın stil bloklar halinde inşa edilmiş 95 Bloklu 1803 bağımsız bölüme uygun bir örgütlenme düşünmemiz gerekiyor.

 

Zaten bu yüzden önümüzdeki süreçte Blok tanımının yapılması, ortak yerlerin belirtilmesi, Blok Kat Malikleri Kurullarının oluşumu, Blok yöneticisi ve deneticilerinin (Toplu yapı Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev, yetki ve sorumluluklarının Yönetim planımızda yerini alması kaçınılmaz. Bu nedenle Yönetim Planımızın 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE (66-74 maddelere) göre uyarlanması, yani güncellenmesi şart. 

Kanunun 14/11/2007 tarih ve 5711 sayılı kanunla eklenen 22 md. kapsamında DOKUZUNCU BÖLÜM “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı düzenlemesi 66.maddeden 74.madde dahil 9 maddeden oluşuyor. 66.madde “Kapsam” başlıklı. Toplu Yapı tanımı bu maddede yapılmış. “Ortak yerler” 67.maddede açıklanmış. Buna göre “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”

68.madde toplu yapının şartlarından olan “Vaziyet plân ve projeleri” ile ilgili. “Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.”

Toplu Yapının “Yönetimi” 69.maddede düzenlenmiş. “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. … Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ÜYELERİNİN SAYISI VE NASIL SEÇİLECEĞİ TOPLU YAPININ ÖZELLİĞİ DİKKATE ALINARAK YÖNETİM PLÂNINDA BELİRTİLİR. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”

“Yönetim plânı ve değiştirilmesi” Madde 70.maddede yer alıyor. “Yönetici ve denetçi atama” konusu ise Madde 71’de düzenlenmiş: “Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.”

Maddeye göre Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe doğal olarak tüm Bloklarda Kat Malikleri Kurulları bağımsız bölüm sahiplerinden oluşur. Aralarından Blok yönetici ve denetçileri atanacaktır. Bunlar da toplu yapı temsilciler kurulunu oluştururlar. Orjan Yönetim plânında yapılacak güncelleme çalışmasında bize özgü olarak farklı sayıdaki bloklardaki yönetici ve denetçi atamaları ile TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşumu ayrıntılandırılacaktır. Ayrıca toplanma, karar verme, seçme ve oy kullanma ile görev, yetki ve sorumluluklar hakkında da maddeler olacaktır.

Dolayısıyla hedef siteyi yönetecek olan yönetici, denetici, yönetim, kat malikleri ve site temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı ve nasıl çalışacakları yönetim planının güncellenmesi çalışmasıyla netleşecektir. MEVCUT YÖNETİM PLANININ BU KONUDAKİ YETERSİZLİĞİ SON DERECE AÇIK VE ELBETTE GİDERİLMESİ GEREKİYOR. Doğal olarak bu da 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa, özellikle de “TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE” uyum sağlanması suretiyle olacak.

Konuyla ilgili sayın Güray TEKİN’in önerisi bu süreçte değerlendirilebilir. Öneriler herhangi bir kısıtlama olmadan aşağıya eklenmiştir:

Site Yönetimine geçiş süreci 2025-2028 (3 yıl) yıllarında aşağıdaki 3 safhada gerçekleştirilmelidir:

1’inci safhada (Haziran 2025 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2026 olağan Genel Kuruluna kadar):

“1985 tarihli ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI’NIN uygulanması” kararı ile 9’UNCU SORU-CEVAPLARDA açıklanan “İmar Planında” gerekli değişiklikleri yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla “3 kişilik teknik bir komisyonun kurulması” kararı 2025 yılı Olağan Genel Kurulunda kabul edildikten sonra, Kooperatif Yönetim Kurulu:

a- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17’inci maddesine göre kooperatif ortaklarından 2/3’ünün kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını alıp almadığını Tapu Müdürlüğüne resmen sorarak doğrulamalı ve “bu resmi belgeyi kanıt olarak muhafaza etmelidir”.

b-“95 blokun geçici yöneticilerini” atamalı, bu yöneticilerin blok kat maliklerini toplantıya davet ederek kendi aralarından yedekleriyle birlikte “bir yönetici ve denetici” seçmelerini sağlamalıdır.

Seçimler bittikten sonra 95 blokun yöneticileri “Site Yönetimi Temsilciler Kurulu”; deneticileri de “Site Denetimi Temsilciler Kurulunu” oluşturacaktır. Blok Yöneticileri, yeni Site Yönetim Planı hazırlanıp yürürlüğe girinceye kadar 1985 tarihli yönetim planını uygulamalıdır.

c-“İmar Planında” gerekli değişiklikleri yapacak “3 kişilik teknik komisyon” çalışmalara başlamalı ve çalışmalarını 2026 olağan Genel Kurula kadar tamamlamalıdır.

2’inci safhada (Haziran 2026 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2027 olağan Genel Kuruluna kadar):

a-“Çalıştay Grubu” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu Bölümündeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere uygun olarak “yeni ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI’nı hazırlamalı”, Site Temsilciler Kurulunun onayına sunulmak üzere Kooperatif Yönetim Kuruluna teslim etmeli, 2026 yılında yapılacak Site Yönetimi Temsilciler Kurulu toplantısının sonunda 95 temsilciye imzalatmalı (onaylanmalı) ve 1985 tarihli Yönetim Planı yürürlükten kaldırılmalıdır.

b- “İmar Planında değişiklikleri yapacak 3 kişilik komisyon” yaptığı çalışmayı olağan Genel Kurulda açıklamalı, seçenekler oylanmalı ve gerekli karar alındıktan sonra imar planlarını güncelleme çalışmasına başlamalıdır.

3’üncü safhada (Haziran 2027 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2028 olağan Genel Kuruluna kadar):

a-Site Yönetimi Temsilciler Kurulu ile Site Denetimi Temsilciler Kurulları, onaylanmış yeni ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINA uygun olarak “3 kişilik Yönetim ve 2 kişilik Denetim Kurullarını yedekleriyle birlikte seçmeli ve yeni yönetim/denetim kurulları fiilen göreve başlamalıdır”. Bunun anlamı şudur; Haziran 2027 olağan genel kurulunda Site Yönetim ve Denetim Kurulları fiilen göreve başlayacağı için önce eski Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurullarından görevlerini devralırlar, hem sitenin hem de kooperatifin yönetim ve denetiminden sorumlu olurlar. Bu nedenle artık bağımsız Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurulundan söz edilemez! Bundan sonra Yönetim ve Denetim Kurulları, Site Yönetimi ve Denetimi Temsilciler Kurullarının içindeki Blok Yönetici ve Denetçileri arasından seçileceğinden eskiden teşkil edilen birbirine rakip “Yönetim ve Denetim Kurulu Aday Grubu oluşturma” uygulamaları da sona erer. “Site Yönetim ve Denetim Kurullarına girmek isteyenlerin Blok Yöneticisi ve Denetçisi olması” yeterli hale gelir.

b-Site Yönetim Kurulu “Site Müdürlüğü” teşkilatını kurup göreve başlatmalıdır.

c- “İmar Planındaki” gerekli değişiklere uygun olarak gerekirse Yönetim Planı Haziran 2028’de yapılacak Site Temsilciler Kurulu olağan toplantısında yeniden  güncellenmelidir.

Görüldüğü gibi bu sürecin en önemli ayağı mevcut yönetim planının güncellenmesi. Bize göre de bütün bu yenilenmeyi kısmi bir YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak göremeyiz. Bu tamamen bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI. Yapılacak GÜNCELLEMENİN komple yenilenme şeklinde olabilmesi için öncelikle 2025 seçimli genel kuruluna gündem olması gerekiyor. Önerimiz aynı gündem maddesinde; Genel Kurulda mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak alınacak bir kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllık geçici ve süreli olarak YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİNİ SAĞLAMA ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisinin istenmesi de olmalıdır.  Yani oldukça kapsamlı bir gündem maddesinden söz ediyoruz. Çünkü, 2025 genel kurulunda alınacak böyle bir yetki kararı ile aslında bütün alt yapısı ile Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ başlatılmış olacaktır.

Böylece 7 YIL SÜRECEK 3 AŞAMALI VE KENDİ İÇİNDE KATMANLI BİR YOL HARİTASI söz konusu olacak. İlk aşama 2025-2027 arası 3 yıllık bir dönem. Bu dönemdeki çalışmalar mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak süreli ve geçici nitelikte yetki kararları ile ve KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNUN sorumluluğunda yürütülecektir. Çalışmalar bittiğinde, GÜNCELLENEN yeni yönetim planının onaya sunulması, 95 BLOK YÖNETİCİ ve DENETİCİLERİNİN SEÇİLMESİ suretiyle blok oluşumlarının sağlanması ve TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN toplantıya çağrılabilir hale gelmesi mümkün olacaktır.

2027-2029 arası ikinci aşama 2 yıllık bir dönem olacak ve yeni yönetim planı uygulanacaktır, Bu bağlamda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU her yıl Temmuz ayında kendi gündemiyle toplanıp Orjanın yönetimi için gerekli kararları alacaktır. Ayrıca bu süre içinde de Kooperatifin İşletme ve Yönetim Kooperatifine dönüşme çalışmalarına devam edilecektir.

Çünkü bu noktada artık 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok yönetici ve deneticileri belirlenmiş, Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulu teşekkül etmiş, geçici Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş olduğundan Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE geçiş için kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşümü haricinde herhangi bir engel kalmamış olacaktır. Bu dönüşüm için de kooperatife 2029 genel kuruluna kadar süre verilmiş, hizmet engellenmemiş ve çifte başlılığa da meydan verilmemiş olur. Ancak bu sürenin 2029’a kadar sınırlı olduğu ve yapılan görevlendirmenin geçici olduğu unutulmamalıdır.

Bu süre aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNİN yürütülen iş ve hizmetleri herhangi bir soruna yol açmadan usulü ile devre hazırlanması, idari ve mali konuların düzenlenmesi, muhasebe işlemlerinin adaptasyonu ve Site (İşletme) Müdürlüğünün kurulması gibi detay konular için de gereklidir. Sonuçta hedef 2029 yılı Genel kurulunda ana sözleşme değişikliği yapılarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması, aynı gün toplanan Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulunca yönetim planına dayanılarak YÖNETİCİ olarak seçilmesidir.

Böylece 2025’ten 2029 Haziranına kadar 5 yıl içinde Kooperatifin ferdileşmenin tamamlanması, imar planı değişiklikleri ve işletme kooperatifine dönüşüm işlemleri dahil site yönetimine geçişle ilgili öngörülen bütün bu süreçler tamamlanmış, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ile SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ kurulmuş olacaktır. Dolayısıyla 2029 haziranından itibaren Orjanda gerekli idari ve mali devirler sağlanarak yeni bir dönem başlamış ve yönetim planı bütün gerekleriyle uygulamaya konulmuş olur.

Üçüncü aşamada yani 2029 Haziranından 2031 Mayısına kadar olan son 2 yıllık dönem içinde de Kültür merkezi inşası, imar planı değişiklikleri ile uygulamadan kaynaklı sorunların çözülmesi ve toplu yaşamla ilgili site kuralları ile ilgili yönergenin hazırlanarak uygulanması gibi meselelere odaklanılabilir.  

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 21.01:   Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin 2,5 yıllık ilk aşamasında uğraşılacak sorunlar,

 

Srn 21.02:  Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinde ikinci aşama olan 2028 başından 2029 Haziranına kadar 1,5 yıllık dönem özellikleri ve aşılması gereken sorunlar,

 

Srn 21.03: Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin üçüncü aşaması olan 2029 Temmuzundan 2030, 2031 ve 2032 yılı Haziranına kadar olan son 3 yıllık dönem nasıl değerlendirilecek,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

 

Hdf 21.01: Srn 21.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 Mayısından başlayıp 2026’da devam eden ve 2027 yılsonuna kadar sürecek şekilde; Yönetim planının uygulanması, ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenlenmesi, verilen yetkinin bir yıl daha uzatılması, GÜNCELLEME çalışması ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASININ tamamlanması, Kooperatif genel kurulu ve Temsilciler kurulu toplantısı yapılarak yeni yönetim planının onaylanması, seçimi yapılan KOOPERATİF YÖNETİM VE DENETİM KURULLARININ iki yıllık geçici bir süre için (Geçici yönetim maddesi) aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri ve yeni yönetim planının uygulanmasının başlatılması,

 

Hdf 21.02:   Srn 21.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2028 başından başlayıp 2029 Haziranına kadar sürecek şekilde; Yönetim planının uygulanması, ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenlenmesi, verilen yetkinin bir yıl daha uzatılması, GÜNCELLEME çalışması ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASININ tamamlanması, Kooperatif genel kurulu ve Temsilciler kurulu toplantısı yapılarak yeni yönetim planının onaylanması, seçimi yapılan KURULLARIN iki yıllık geçici bir süre için aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri ve yeni yönetim planının uygulanmasının başlatılması, 

Hdf 21.03: Srn 21.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere:2029 Haziranından 2031 Mayısına kadar KÜLTÜR MERKEZİ İNŞAASI ve GEREKEN İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİNİN YAPILMASI, UYGULAMADAN KAYNAKLI SORUNLARIN ÇÖZÜLMESİ ve TOPLU YAŞAMLA İLGİLİ SİTE KURALLARI İLE İLGİLİ YÖNERGENİN HAZIRLANARAK UYGULANMASI gibi meselelerin halledilmesi,  

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz? 

Haziran 2027 seçimli genel kuruluna kadar;

Str.21.2027.01: Srn 21.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin İLK AŞAMASI 2025 Mayısından başlayıp 2026’da devam eden ve 2027 yılsonuna kadar sürecek 2,5 yıllık bir dönemi kapsıyor. Bu aşamada takip edilecek stratejinin ilk ayağı; 2025 yılı Haziran genel kurulunda Kooperatif yönetim kuruluna mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak verilecek süreli ve geçici yetki ile GÜNCELLEME KOMİSYONUNUN kurularak yönetim planı güncelleme çalışması ve uygulamasının başlatılması, yaz aylarında ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenlenmesi, GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASINA başlanması olacaktır. Kooperatif yönetimi aldığı yetki ile 2025 Haziranından 2026 Haziranına kadar sürecek bir yıllık zaman zarfında bir yandan GÜNCELLEME KOMİSYONU kurarak yönetim planı güncelleme çalışmasını başlatacak,  diğer yandan yaz aylarında ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenleyecektir. Bu arada da GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN de ATAMASINI yapacaktır. Bu çalışmalarda ilk hedef yönetim planını uygulayarak güncellenmesi gereken ayrıntıların komisyon tarafından hazırlanacak I.taslağa tam olarak yansımasına katkıda bulunmaktır. Önerimiz Çalıştay grubuna bu defa komisyon olarak görev ve yetki verilmesidir. Kaldı ki sayın Güray TEKİN gibi bu konuda çalışmaları olan değerli Orjanlıların önerilerinin değerlendirilmesi gerekir. İkinci hedef bilgilendirme toplantıları yoluyla bilinç düzeyi artan Kat malikleri arasından geçici Blok temsilcilerinin atamasını tamamlayabilmektir. Bu konuda da Çalıştay grubundan ve onun önereceği alanında uzman kişilerden destek alınması yararlı olur. Stratejinin ikinci ayağında; 2026 başından Haziran ayına kadar YÖNETİM PLANI I.TASLAĞININ HAZIRLANMASI, Haziran genel kurulunda “Yönetim kurulu seçilmesi bölümünde site yönetimi 3 kişiden oluşur, genel kurulda bir YÖNETİM ŞİRKETİ veya İŞLETME KOOPERATİFİ de yönetici olarak seçilebilir” ibaresi ile “geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilmesi” suretiyle oluşan YÖNETİM PLANI I.TASLAĞININ GÖRÜŞÜLEREK KATKILARIN ALINMASI ve VERİLEN YETKİNİN BİR YIL DAHA UZATILMASI var. 2026 Mayısına gelindiğinde Genel kurul için çağrı mektubuna güncellenen Yönetim Planı I.taslağının görüşülmesi ve verilen yetkinin bir yıl daha uzatılmasına ilişkin bir gündem maddesi konulması gerekir. Zira taslağa ancak bu görüşmelerden sonra nihai şekli verilebilir. Ayrıca geçici Blok temsilcilerinin kendi bloklarında yedekleriyle birlikte Yönetici ve denetici seçimleri yapmaları için süreye ihtiyaçları olacaktır. Bu nedenle Kooperatif yönetimine verilmiş olan geçici bir yıllık yetkinin bir yıl daha uzatılması söz konusu olabilir. Ayrıca 2026’nın yaz aylarında da yine ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ üzerine muhtelif şekil ve kapsamda BİLGİLENDİRME TOPLANTILARININ düzenlenmesi yararlı olur. Stratejinin üçüncü ayağında; Hazirandan sonra da çalışmaların ve yönetim planı uygulamasının sürdürülmesi, 2027 Mayıs ayına kadar GÜNCELLEME çalışmalarının ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİSİ ATAMALARININ tamamlanması, Haziran sonunda Kooperatif genel kurulunun akabinde Temmuz ayı içinde de geçici Temsilciler kurulu toplantısı yapılması, bu toplantılarda YENİ YÖNETİM PLANININ GÖRÜŞÜLEREK ONAYLANMASI, seçimi yapılan KURULLARIN iki yıllık geçici bir süre için TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri ve yeni yönetim planı uygulamasının başlatılması var. 2026 Haziranından 2027 Mayısına kadar sürecek bu ilave bir yıllık zaman zarfında öncelikli olarak GÜNCELLEME KOMİSYONUNUN çalışmalarını tamamlayarak yeni yönetim planı önerisini sunması, BLOK YÖNETİCİ ve DENETİCİLERİNİN SEÇİLMESİ suretiyle blok oluşumlarının sağlanması ve TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN toplantıya çağrılabilir hale gelmesi hedeflenecektir. Aynı zaman zarfında yaşanan geçici yönetim planı uygulamasından geleceğe yönelik önemli tecrübeler edinileceğini de bekleyebiliriz. Bu şekilde 2027 Mayısına gelindiğinde bu kez oluşmuş bulunan TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN 2027 Genel kurulu ile peş peşe toplantıya çağrılması söz konusu olacak. Kurulun gündemi üç maddede özetlenebilir. İlki güncellenen yeni Yönetim Planının görüşülerek onaylanması. Ama süreç burada bitmiyor. TKGM’nün konuyla ilgili bir yönetmeliği ve 01.09.2021 tarih 730554 sayılı “Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4 GENELGESİ var. Buna göre onaylanan yönetim planının tapuda tescili gerekiyor. Doğal olarak da yeter sayıda kat maliklerinin imzası gibi belli prosedürlere dikkat edilmesi lazım. Gündemin diğer maddesi seçimi yapılacak KOOPERATİF YÖNETİM VE DENETİM KURULLARININ iki yıllık geçici bir süre için 73.maddeye dayalı olarak aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri olacak. Bu geçici ve süreli görevlendirme ilk aşamanın son ama en stratejik kararı. Böylece sonraki ikinci aşamada çift başlılığa meydan verilmeden ama yasal yolla yönetim devam edebilecek. Gündemin üçüncü maddesi bu yüzden doğal olarak ve herhangi bir kesinti olmadan yeni yönetim planının güncel haliyle uygulanmasına devam edilmesi olmalı. Çünkü 2029 yılsonuna kadar devam edecek olan iki yıllık süre içinde hem yeni yönetim planının uygulanması hem de Kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşebilmesine imkân tanınması gerekiyor. 

Haziran 2029 seçimli genel kuruluna kadar;

Str.21.2029.01: Srn 21.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin İKİNCİ AŞAMASI 2028 başından başlayıp 2029 Haziranına kadar 1,5 yıl sürecektir. Birinci aşamanın sonu itibariyle gelinen bu noktada artık 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, BLOK YÖNETİCİ VE DENETİCİLERİ belirlenmiş olduğundan Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE geçiş için SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARININ belirlenmesi ve kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşümü haricinde herhangi bir engel kalmamış olacaktır. Bu dönemde yeni yönetim planı uygulanacak, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU her yıl kendi gündemiyle toplanıp Orjanın yönetimi için gerekli kararları alacak ve seçilen KURULLAR iki yıllık geçici bir süre için TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görev yapacaktır. Ayrıca bu süre içinde de Kooperatifin İşletme ve Yönetim Kooperatifine dönüşme çalışmalarına devam edilecektir. Ayrıca dönüşüm için kooperatife 2029 genel kuruluna kadar iki yıl süre verilmiş, hizmet engellenmemiş ve çifte başlılığa da meydan verilmemiş olur. Stratejimiz öncelikle bu sürenin 2029’a kadar sınırlı olduğu ve yapılan görevlendirmenin geçici olduğudur. Bu süre aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNİN kooperatif tarafından yürütülen iş ve hizmetlerin herhangi bir soruna yol açmadan usulü ile devri için hazırlanılması, idari ve mali konuların yeni duruma göre düzenlenmesi, muhasebe işlemlerinin adaptasyonu ve SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜNÜN kurulması gibi alt detay konular için de gereklidir. İşte bu yüzden 2028 genel kurulunda bu geçiş sürecinin geldiği nokta itibariyle gündem yapılarak konuşulması ve gerekli kararların alınması söz konusu olacaktır. Sonuçta hedef 2029 yılı Genel kurulunda ana sözleşme değişikliği yapılarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması, hemen akabinde toplanacak Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulunca yönetim planına dayalı olarak YÖNETİCİ seçilmesidir. Bunun için “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasına bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi, işletilmesiyle ilgili her şey konulabilir. Ama konutların olduğu 343/3 parselin GENEL KURUL KURULUNDA YETKİ VE GÖREV VERİLİRSE ANCAK YÖNETİCİ OLABİLİR. Bu amaçla İşletme kooperatifi ANA SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1, 343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da YÖNETİM, İŞLETME VE HİZMETLERİNİ YÜRÜTMEK” ibaresini koymak gerekiyor.” (Prof.Dr. Av. Şeref Kısacık) Güncellenen yönetim planı Yönetim kurulu seçilmesi bölümünde; “site yönetimi 3 kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” ibaresi bulunmalıdır. Böylece 2025’ten 2029 Haziranına kadar 5 yıl içinde Kooperatifin ferdileşmeyi tamamlaması, gerekli görülen imar planı değişikliklerini başlatması ve işletme kooperatifine dönüşüm işlemleri dahil site yönetimine geçişle ilgili öngörülen bütün bu işleri tamamlamış olması gerekiyor. Bu arada TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ile SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜNÜN kurulması temel hedefler olacaktır. Dolayısıyla 2029 Haziranından itibaren Orjanda gerekli teknik, idari ve mali devirler sağlanarak yeni bir dönem başlamış, yeni yönetim planı bütün gerekleriyle uygulamaya konulmuş olur. 

Haziran 2031 seçimli genel kuruluna kadar;

Str.21.2031.01: Srn 21.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin ÜÇÜNCÜ AŞAMASI 2029 Haziranından başlayıp 2031 Mayısına kadar 3 yıl sürecektir. Stratejimiz öncelikle 2029 Haziranından 2031 Mayısına kadar olan son 2 yıl içinde Orjan için önemli bir ihtiyaç olan projesi, kararı ve ihalesi yapılmış KÜLTÜR MERKEZİ İNŞAASININ tamamlanarak hizmete girmesi muhtemeldir. Bu arada 2027 den itibaren masada olacak olan İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ için gerekli teknik, mali ve yasal değerlendirmelerin yapılarak sürecin başlatılması, 2027 ve 2028 genel kurullarında alınacak kararlarla yönlendirilmesiyle 2029 Mayısına kadar sonuçlandırılması mümkün olabilir. Konu hem konut kooperatifinden İşletme kooperatifine dönüşüm açısından, hem site ortak alanlarının netleştirilmesi hem de Orjanın ihtiyacı olan kamu hizmetlerinin gelmesini kolaylaştırması açısından önemli ve gereklidir. Üçüncü olarak  dönem öncesinde SİTE YÖNETİMİNİN teşekkül etmiş olması, YÖNETİCİ olarak İşletme ve Yönetim kooperatifinin seçilmesi ve güncellenmiş yeni yönetim planının yürürlükte olması sebebiyle uygulamada bir takım sorunlar çıkması doğal olacaktır. Burada hedef elbette ki bu sorunların TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ  GENEL KURULU ile YÖNETİM KURULU ve SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ arasında koordinasyonla çözülmesidir. Çünkü artık sistem şöyle çalışacaktır: Orjanın hizmet ve faaliyet kararları yeni yönetim planı ve anasözleşmeye dayalı olarak TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU tarafından alınacak, planlama, organizasyon, yürütme ve koordinasyon ORJAN SİTESİ YÖNETİCİSİ sıfatıyla İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ GENEL KURULU ile YÖNETİM KURULU tarafından yapılacak, uygulamalar SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN gerçekleştirilecek, denetim de DENETİM KURULU tarafından yerine getirilecektir. Dolayısıyla çıkabilecek sorunların çözüm odaklı olarak ve koordinasyon içinde giderilmesi kaçınılmazdır. Son olarak bu dönemde geçmiş kooperatif tecrübesi, yasal hak ve sınırlılıklar, Orjan halkının talep ve beklentileri ile toplu yaşam gerekleri dikkate alınarak yazılı SİTE KURALLARI geliştirilmiş olmalıdır. Bu kuralların bir kısmı zaten 634 sayılı yasa ve yönetim planında açık bir şekilde yazılı olacaktır. Burada yazılı hususlardan bir kısmının YÖNETİM KURULU YETKİSİ ile gerek yönlendirme ve uyarı levhalarıyla, gerekse YÖNERGELERE BAĞLANARAK icrası ve değiştirilebilmesi gerekir. Kalanlar da TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU kararlarıyla yönlendirilecektir. Dolayısıyla Orjanda TOPLU YAŞAMIN gereği olan huzur ve güvenin sağlanması büyük ölçüde bu düzenin kurulmasıyla mümkün olacaktır. Bu yüzden son dönemde ihtiyaç halinde ve gerekiyorsa BİR KEZ DAHA YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ söz konusu olabilir. Zira hem güncellenme sürecinde hem de onayı takip eden 4 yıl içinde edinilen tecrübeler, varsa düzeltilmesi, eklenmesi yada değiştirilmesi gereken hususlar yönetim planına yansıtılabilir. Zira unutulmaması gereken temel konu yönetim planının yeni dönemde ORJAN SİTESİNİN anasözleşmesi olarak uygulanacağıdır. UYGULAMANIN BAŞARISI SÜRDÜRÜLEBİLİR OLMASINDADIR. Bu yüzden elbette herhangi bir boşluk, ihtilaf yada Orjana uymayan hususlar kalmamalıdır. Böylece son dönem 2032 den sonraki yeni yaşamımızın da temellerini sağlamlaştırmış ve sürdürülebilirliği sağlamış olacaktır.  

22 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 22:

KOOPERATİF ORTAKLIĞI İLE SİTE YÖNETİMİ KAT MALİKLİĞİ SATÜSÜ NEDEN FARKLIDIR? KOOPERATİF ORTAĞI KOOPERATİFTEN NE ZAMAN VE NASIL AYRILIR? BÖYLE BİR DURUMDA O KİŞİNİN SİTE YÖNETİMİ İÇİNDE KAT MALİKİ OLARAK HAKLARI VE SORUMLULUKLARI NELERDİR?

 

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ ORTAKLIĞI İLE SİTE YÖNETİMİ KAT MALİKLİĞİ SATÜSÜ NEDEN FARKLIDIR? Çünkü; biri KOOPERATİF ORTAĞI diğeri KAT MALİĞİDİR. Biri 1163 sayılı Kooperatifler Yasasına, diğeri 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasına dayanır. Dolayısıyla da farklı kanunlara ve hukuka tabidirler. Birinin usul ve esasları kooperatif anasözleşmesinde, diğerinin ise Yönetim Planında düzenlenmiştir. Birinde esas olan “sermayedir” ve amacı “konut yapmaktır” diğerinde esas olan “Konut mülkiyeti” ve “toplu yaşam” gerekleridir. Birinde ortaklığa giriş çıkış açıktır, diğerinde sahip olunan konuta ve ortak alanlara bağlı bir statü söz konusudur.

Konut yapı kooperatifleri nihayetinde amacını tamamlayıp sahneden çekilir. Ortaklık statüsü de onunla birlikte sona ermiş olur. Kat malikliği ise sahip olunan bağımsız bölüm, ortak tesis ve alanlarda SİTE YÖNETİMİ şeklinde devam eder. Kat malikliğini sona erdiren şey gayrimenkulün yaşanamayacak şekilde harap olması, yok olması, satışı yada devir halleridir.    

Günümüzde bir kat mülkiyeti daireniz/bağımsız bölümünüz varsa, o yaşam alanınızı çevreleyen araziye sahip olmazsınız. Bir kat mülkiyeti sahibi yalnızca, bireysel bir varlık olarak vergilendirilen birimin kendisine ve bazen de topluluğun ortak alanlarının bir yüzdesine sahiptir. Bu nedenle Kat mülkiyeti ile kooperatif arasındaki temel fark, mülkiyetin ayrıntılarında yatmaktadır: Bir kooperatife sahipseniz, birimin kendisine sahip olmazsınız. Bunun yerine, kooperatif şirketinde bir hisseye sahip olursunuz. Bu hisse, yaşam alanınız üzerinde size tek hak verir, ancak size onun mülkiyetini vermez. Ancak bir kooperatif genellikle olası alıcıları seçme konusunda daha katıdır ve kendi biriminizin yönetimi konusunda daha fazla söz sahibidir.

Bu nedenle, bina/toplu yapı bir bütün olarak vergilendirildiğinden, emlak vergileri kooperatif üyeliği kapsamında karşılanabilir. Öte yandan Kooperatif üyeleri, konutları ve tüm ortak alanları koruyan, günlük yönetim görevlerini üstlenen yöneticiliğe aylık bir ücret öderler. Kat malikleri de bakımı yapılan havuz, spor alanları, yönetim binası, işletmeler gibi ortak tesisler ile ortak alanların temizlik, çevre düzenleme vb. hizmetlerini yönetim görevlerini üstlenen YÖNETİCİLİK vasıtasıyla sağlayabilirler. Bu, kat mülkiyeti yaşamının temel avantajlarından biridir ve bu imkânları sürdürmenin hiçbir zorluğu yoktur. Bunun için kat mülkiyeti sahipleri, bütçelerle belirlenen ve genel kurulca belirlenen aidat ve diğer ödemeleri yaparlar.

Kooperatif, insan ihtiyaçlarını karşılıklı yardımlaşma yoluyla giderilmesini sağlamak ve ortakların çıkarlarını korumak amacıyla oluşturulan ekonomik nitelikli, şirket benzeri bir kuruluştur. Örneğin Konut Yapı Kooperatifleri bir grup insanın uygun fiyatlı ev ihtiyaçlarının karşılanması gibi ortak bir amacı karşılıklı yardım ve dayanışma suretiyle en az maliyetle gerçekleştirmek üzere kurulur ve 1163 sayılı kanun çerçevesinde anasözleşmelerinde belirtilen amaç ve faaliyetlerde bulunurlar. Bu yöntem özellikle faiz ödeme yükümlülüğü olmadığı, üyelerinin katkılarıyla finanse edildiği, yapı işlerinin birinci elden takibinin mümkün olduğu ve yönetildiği için tercih edilir.

1163 sayılı kanunun 1nci maddesine göre; Kooperatifler, bir ticari şirkete benzer “tüzel kişiliğe” sahiptirler ve “ortakların sermayesi (aidatları)” ile kurulur. Ortaklar, ödedikleri sermaye kadar kooperatifin “menkul (bankalardaki para, hisse senetleri, vb.) ve gayrı menkul (arsalar, işletmeler, ortak yerler, vb.) mal varlıklarına ortaktırlar.”   (GT)

Kooperatif ortaklarının bireysel olarak Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı, Seçme seçilme hakkı, Serbest çıkış hakkı, Hak arama ve dilekçe hakkı, Payın devri hakkı, Olumlu gelir gider farklarından pay alma hakkı, Ticari defterleri inceleme hakkı, Denetçilerin dikkatini çekme hakkı ve Tasfiye artığından pay alma hakkı bulunmaktadır.

Sınırlı Sorumlu Orjan Turizm ve Konut  Yapı Kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 3.maddesi uyarınca hazırlanan “Orjan Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesi” uyarınca faaliyet gösteriyor. Anasözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.maddesi de bunu “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” şeklinde belirtmiş.

Aynı ana sözleşmenin ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ 10.maddeden 22.maddeye kadar “ORTAKLIK İŞLEMLERİ” başlığıyla düzenlenmiş. İlk sırada ORTAKLIK ŞARTLARI (Madde 10) var. 11.maddesi ORTAKLIĞA KABUL şartlarını sıralamış. Takip eden 12.madde ORTAK SAYISININ “genel kurulca belirleneceğini” belirtiyor. Bu bağlamda Orjanın ortak sayısı 1803 olarak sabitlemiş durumda. Dolayısıyla da Yönetim kurulu aynı madde gereği, “genel kurulca kararlaştırılan sayının (1803) üzerinde ortak kaydedemez”.

Anasözleşmenin ORTAKLIK İŞLEMLERİ diğer maddelerle devam ediyor. Bunlar ORTAKLIKTAN ÇIKMA (Madde 13), ORTAKLIKTAN ÇIKARMA (Madde 14), ORTAKLIĞI SONA ERENLERLE HESAPLAŞMA (Madde 15), ÖLEN ORTAĞIN DURUMU (Madde 16), ORTAKLIĞIN DEVRİ (Madde 17), ORTAKLIĞA TEKRAR GİRME (Madde 18), ORTAKLIK SENEDİ (Madde 19), ORTAKLARIN ŞAHSİ SORUMLULUKLARI (Madde 20) ve ORTAKLIK PAYI DIŞINDAKİ ÖDEMELER (Madde 21) şeklinde.

Bu kapsamda ORTAKLIĞIN DEVRİNİ düzenleyen 17.maddede “Ortaklık, yazılı olarak yönetim kuruluna bildirmek suretiyle 10. maddedeki ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devredilebilir. Yönetim kurulu, bu şekilde ortaklığı devralan kişiyi ortaklığa kabulden kaçınamaz” hükmü bulunuyor. 20.maddede bu hükmü tamamlayan “Kooperatife giren her ortak, girişinden önce doğmuş olan kooperatif borçlarından dolayı diğer ortaklar gibi sorumlu olur” ifadesi var.

Kooperatiflerde ortakların sorumluluğu, gerek ortakların gerek kooperatifin gerekse de kooperatif alacaklılarının korunması bakımından önemlidir. Çünkü 1163 sayılı kanunun 28.maddesinde düzenlendiği üzere, anasözleşmede aksine hüküm olmadıkça kooperatif, alacaklılarına karşı sadece malvarlığıyla sorumludur. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR) Yani kooperatif tüzel kişilik olarak S.S yani sınırlı sorumludur.

Kanunda Ortakların Hak ve Ödevleri başlıklı üçüncü bölümde, ilk olarak ortaklık senedi düzenlenmiştir. 18.madde uyarınca her ortağın üyelik haklarının, ada yazılı ortaklık senedi ile temsil edilmesi zorunludur. Kooperatif ortaklığı, bir ortağın kooperatifte sahip olduğu ortaklık statüsü anlamına gelir. Parayla ifade olunamayan, ortağın ekonomik kişiliğini ifade eden bu statü, ortağa birtakım hak ve yükümlülükler yükler. Ortaklık payının sahibi olan kişi bütün bu hak ve yükümlülükleri tamamen yüklenmiş addedilir.Bu sebepledir ki, kooperatife ortak olmak isteyen gerçek ve tüzelkişiler, kooperatif anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar.

Yargıtay içtihatlarında da Şekillendiği üzere, bir ortağın çıkma/çıkarılma kararı kesinleşmeden kooperatife yeni bir ortak alınamaz. Böylelikle özellikle haksız çıkarmalardan kaynaklanan olumsuzluklar büyük ölçüde engellenmiş olmaktadır. Karar kesinleşene kadar önceki ortağın tüm hak ve yükümlülükleri aynen devam eder. Yeni ortak alınsa dahi, çıkarılan ortağın öncelik hakkı vardır. Ayrıca kooperatif hukukunda ortaklara, diğer ortağın kooperatiften çıkarılması için bir dava hakkı bulunmamaktadır.

“Bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim şirketlere ait hükümler uygulanır” şeklindeki Koop.Kan. m. 98 yollaması ile kooperatif ortaklarına azınlık haklarının da tanındığını ifade edebiliriz. Koop. Kan’da, TTK 452’de olduğu gibi müktesep ve vazgeçilmez hakları doğrudan düzenlememekle birlikte, çeşitli hükümlerde bunlara yer vermiştir. Söz gelimi, genel kurula katılma, oy hakkı, iptal davası açmak hakkı vazgeçilemez haklardandır. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)

Yapı Kooperatiflerinde, ferdileşmeye geçinceye kadar, yani ortaklara tapuların verilmesine kadar, yapılan işlemlerde Kooperatifler Kanunu hükümleri uygulanır. Tapu kayıtları Kooperatif üzerinde olmak üzere anataşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise ve inşaat tamamlanıp üyeler içine girmiş ise, o takdirde burada KMK md.17/3’e göre Kat Mülkiyeti hukuku geçerli olacak ve KMK hükümleri uygulanacaktır.

Burada dikkat edilecek şey, tapuların kimin üzerine kayıtlı olduğudur. Eğer tapu kaydında tüm bağımsız bölümler kat irtifakı olarak Kooperatifin üzerine kayıtlı ise, genel kurula ve seçime gerek kalmaksızın o anataşınmazda Yönetici doğrudan kooperatiftir. Kooperatif yönetimi, kendisinde bulunan bu yönetim gücünü bir veya birkaç kişiye  (yönetim kuruluna)  devredebilir. Görev bu kişi veya kişilere ait ise de sorumluluk yine kooperatifindir.

İnşaatın tamamlanması nedeniyle kat mülkiyeti kurulup tapuların dağıtılmasından sonra ise KMK md.17/3’e göre artık bu sitede KMK hükümleri uygulanacak demektir. Yapı kooperatifi yöneticileri bir yandan tasfiye (/yada tür değişikliği) işlemlerini yürütürken; öte yandan da bağımsız bölümlerde oturan kat malikleri de, genel kurullarını yaparak Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerini uygulamaya başlarlar. (gokalphukuk Av. Ömer Şerafettin Gökalp)

https://gokalphukuk.com.tr/b/yapi-kooperatiflerinin-kat-mulkiyetine-donusmesine-dair-hukuki-bilgiler-8302

Konut yapı kooperatiflerinin satın aldıkları arsaları üzerine yaptırdıkları konutların mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliğine aittir. Kişiler, kooperatife ortak olmakla sadece pay sahipliği hakkını kazanırken ortakların paylarının karşılığı olan taşınmazların mülkiyeti ise kooperatiftedir. Bununla birlikte mezkûr kooperatifin konutları tamamladıktan sonra, bunların mülkiyetini ortaklara devretmesi gerekir. İşte FERDİLEŞTİRME münasebeti bu noktada gündeme gelir.

Kısaca ferdileştirme, konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve Tapu Kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir. Yapı kooperatifi ortakları, ferdileşmeye geçilmiş ancak ferdileşme sağlanamamışsa kooperatif tarafından yapılan konutların ortaklar adına tapuya tescili talep edilebilir. Ancak bunun için ortağın kooperatife bir borcunun bulunmaması gerekmektedir. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)

Meseleye “BİR KOOPERATİF ORTAĞININ SİTE YÖNETİMİ İÇİNDE KAT MALİKİ OLARAK HAKLARI VE SORUMLULUKLARI NELERDİR” diye baktığımızda doğal olarak cevabı hem kooperatif mevzuatında hem de Kat Mülkiyeti hukukunda aramamız gerekiyor. Tapuları verilerek Kat Maliki sıfatını kazanan bağımsız bölüm sahipleri ile devam eden Kooperatif ortaklığı arasında tabi oldukları farklı kanun hükümlerinden dolayı ayrı ayrı değerlendirilmeleri gerekir.

Misal olarak “Kooperatif ortağı; “ortaklıktan ayrıldığında” konutunu satmamış ve içinde ikamet ediyorsa “Kat Maliki” sıfatı devam eder ve katılım payı haricinde rutin aidatını öder. “Konutunu sattığı halde ortaklığını devretmemişse” genel kurul üyeliği devam eder, sadece kooperatifin toplantılarına katılabilir ve katılım payını öder. “Konutunu kiraya verdiğinde” sadece katılım payını öder, aidatı kiracısı öder.” (GT)

Kat irtifakından ve Ferdi mülkiyet işlemlerinden sonra tapunun kooperatif ortağı olmayan şahıslara devredilmesi halinde bu devir kooperatife bildirilmemiş ve malik ortak olmak talebini kooperatife iletmemiş ise, yeni malikin ortak sıfatını kazanması hukuken mümkün değildir.

Artık eski malik kooperatif ortaklığını yeni malike devretmediğinden eski malik kooperatif ortağı kalmaya devam edecek ancak bu ortaklıkta kendisine ait bir evi olmayacaktır. Yeni malik ise kooperatif olarak yönetilen tüzel kişiliğe ortak olmayacak ancak gayrimenkul sahibi olmaya devam edecektir. Bu nedenle bu ortaktan ortaklık aidatı adı altına kooperatif ödeme alamaz yada şahsı kooperatife ortak olmaya zorunlu bırakamaz. (Av. Gamze Dülger) https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=22202

Bir başka açıdan konuya “BİR TOPLU YAPI (SİTE) OLARAK ORJANIN 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN KAYNAKLI HAKLARI, SORUMLULUKLARI” olarak da bakabiliriz. Zira SİTE YÖNETİMİ öncelikle Kat Mülkiyeti hukukuna dayalı olarak kurulur. O da “anagayrimenkulde KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI” ile başlıyor. Bu husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun İKİNCİ BÖLÜM A) Genel kural: Madde 10’da; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar” hükmü ile belirtilmiş.

Süreç başladıktan sonra da akla gelebilecek bütün soruların cevabını 634 sayılı kanun ve Kat Mülkiyeti hukukunda aramak gerekiyor. Bu sorulardan birisi de HAKLAR ve SORUMLULUKLARDIR. Kanunun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları” başlıklı ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜNDE yer alan 15-17 maddeler işte öncelikle bu sorunun HAKLAR kısmını açıklıyor.

Söz konusu bölümün 15.maddesi “A) Kat maliklerinin hakları: I - Bağımsız bölüm üzerinde” şeklinde düzenlenmiş: “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” diyor. 16.maddesi ise Kat maliklerinin “II - Ortak yerler üzerindeki” haklarını açıklıyor ve; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmünü içeriyor.

Genel olarak KAT MÜLKİYETİNİN BERABERİNDE GETİRDİĞİ HAKLAR; “Malik olunan bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı”, “Ortak kullanım alanları üzerindeki hakları” ve “Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye katılma hakkı” olarak özetlenebilir.”  (Av.Sinan Eroğlu)

17.madde “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” için 13/4/1983 tarihinde yapılan 2814 sayılı kanun değişikliği ile (7.md) düzenlenmiş: “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”

634 sayılı kanunun DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin BORÇLARI” açıklanıyor. 18-25.maddeler “A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili.  İlk baştaki 18.madde söz konusu borçlar konusunda “I-Genel kuralı” ortaya koymaktadır. “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Takip eden 19.madde “II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlığını taşıyor. 20.madde “III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” ile ilgili, 21.madde “IV - Sigorta anlaşması”, 22.madde “V - Ortak giderlerin teminatı”, 23.madde “VI - Müsaade mecburiyeti”, 24.madde “VII - Yasak işler” ve 25.madde de “VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” konusunda.

26.madde ise “B) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI” ile ilgili. “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.”

Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. Bu yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında; “Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü”, “Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu”,  ve “Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti”: şeklinde özetlenebilir.”  (Av.Sinan Eroğlu)

Kat malikinin yükümlülüğü oldukça ciddi bir konu. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler’’ şeklinde. “Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini yerine getirmeyen, sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet sahibi olduğu bağımsız bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi halinde diğer maliklere devredilebilecektir.” (Av.Sinan Eroğlu)

Kat Malikliği konusunu “YÖNETİM PLANINDA HAKLAR ve SORUMLULUKLAR” bahsini gözden geçirmeden kapatamayız. Çünkü HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki  “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor.

YÖNETİM PLANININ 7.maddesi “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor. 8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü getirmiş.

9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR” yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.

Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye,  patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi güzel park edilemeyeceğine kadar pek çok detay hususu içermekte.

Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA (15-16-17-18-19 mad.) bölümleri var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit giderlere ödeyecekleri meblağı yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir” genel kuralını getirmiş. (15.madde)

Bir sonraki madde “Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz” diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm kiraya verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı, noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu yolla dahi alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca yönetici tarafından icraca tahsil edilir” hükmü oldukça ciddi bir yaptırım. (17.madde)

18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla başlıyor. Hemen ardından “Turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki dükkânların yapım işinin” plana uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor.

19.madde “Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir” ifadesiyle Kat malikleri kuruluna giriş yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünü oluşturuyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLERİN” görev, yetki ve sorumluluklarıyla ilgili. 

YÖNETİM PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .Bu haklar, borçlar (sorumluluklar) ve kurallar 40 yıldır var. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık.

Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki en başta TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE uyum olmak üzere mevcut yönetim planının günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir.

Meselâ, “Üyelik devretmede borçsuzluk” ilkesi bunlardan biridir. Nasıl ki bir taşınmaz satışında belediyeden borçsuzluk belgesi isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi istemelidir. Böyle bir kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine geçilmeden bu konuyla ilgili mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve Anasözleşmede) yapılması uygun olur. (AÖY)

Doğabilecek sorunlardan birisi de “KOOPERATİF ORTAĞI KOOPERATİFTEN NE ZAMAN VE NASIL AYRILIR?“ sorusunda dile getirilmiş. Zira kooperatif ortaklığı; ortağın çıkması (ayrılması, istifası) ya da kooperatifin çıkarma kararı vermesi ile sona ermektedir. Bu bağlamda “Kanunun 10’uncu maddesine göre her ortağın kooperatiften  çıkma hakkı vardır. Ortaklıktan ayrılan ortağın, kooperatifteki menkul ve gayrımenkul mallarındaki hissesi kendisine nakit olarak iade edilir (Md.17).“ (GT)

Kooperatif bir tüzel kişiliktir ve açık kapı ilkesi uyarınca ancak isteyen ortak olabilir yani ortak olmak zorunda değildir. Kooperatifin imal ettiği taşınmazlar yönünden; ferdileşmeye geçişle birlikte KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile TAŞINMAZ MÜLKİYETİ birbirinden ayrılır. Yani kooperatif ortağı evini başka birine sattığında alan kişi istese de kendiliğinden kooperatife ortak olamaz. Sadece evi almış olur, ama kooperatif ortağı olamaz.

Ancak, evini satan ortak yönünden kooperatif ortaklığı devam eder. Taşınmazı alan kişi, kendiliğinden kooperatif ortağı olmayacağı gibi, kooperatif tarafından da hiç bir şekilde ortak olmaya zorlanamaz. Ancak; kooperatifin taşınmaza verdiği bir hizmet var ise, kooperatif bu hizmet nedeniyle taşınmaz malikinden payına düşen gider katılım payını talep edebilir. (Av. Nurten Kozan) https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=22202

Açık kapı ilkesi kooperatifin gönüllü bir birlik olmasının sonucudur. Kooperatifin amacı doğrultusunda hizmetlerinden yararlanabilecek ve kooperatif ortaklığının sorumluluklarını kabul eden herkese kooperatifler, cinsiyet ve sosyal, ırksal, siyasal, dinsel ve her neviden ayrım gözetmeksizin açıktır. Açık kapı ilkesi hem ortaklar hem de kooperatif yönünden geçerlidir.

Bununla birlikte anılan ilke keyfiliğe yer bırakmaz yani her isteyen istediği gibi kooperatife girip çıkamaz. Sermayenin korunması ilkesi, açık kapı ilkesinin hem uzantısı hem de tamamlayıcısı niteliğindedir. Kooperatif kapısı nasıl ki girmek isteyene açıksa çıkmak isteyene de kapatılamaz. Bununla birlikte çıkmanın kooperatife zarar vermemesi gerekir. Dolayısıyla ortağın çıkma hakkı ile kooperatif menfaatlerini dengeleme hususunda sermayenin korunması ilkesine ihtiyaç duyulmuştur. (KOOPERATİF ORTAĞININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Remziye DEMİR)

“Ferdileşen yapı kooperatiflerinin işletme kooperatifine dönüşmesi sonucunda karşımızda "kat malikleri birliği ile "kooperatif tüzel kişiliği ortakları topluluğu" olarak birbirinden tamamen farklı iki topluluk bulunacaktır. Bu işletme kooperatifi ortakları ile kat malikleri birliği aynı kişilerden oluşmayabilir. Çünkü, kooperatif yönetimine muhalif kalan kat malikleri kooperatiflerde geçerli "açık kapı ilkesince" ortaklıktan ayrılabilecektir. Ya da kooperatif ortağı kooperatif malvarlığında kalan bağımsız bölümlerden tasfiye payı almaya hak kazanırken, ferdileşme sonrası bağımsız bölümünü satarak da mülkiyetini devredebilir. Buna karşılık kooperatif mülkiyetinde kalan bağımsız bölümlerin işletilmesinden elde edilen gelirin kat maliklerinin aidatlarından mahsup edilmesi gayesi ile kooperatif ile kat malikleri birliği arasında halef selef ilişkisi yaratılmaya çalışılması kat malikleri birliği ile kooperatif ortakları topluluğu aynı kişilerden oluşmadığı müddetçe hatalı olacaktır.

Kooperatif uygulamalarında sıklıkla rastladığımız bu hatalı sonuçların doğmaması adına kooperatif tüzel kişiliklerinin İZLEMESİ GEREKEN HUKUKİ PROSEDÜR bellidir. İlk olarak ferdileşme sürecini tamamlamış yapı kooperatiflerinin yukarıda yer verdiğimiz Koop.K.m.81 ile Tip Anasözleşmenin 85. maddelerinin "FERDİLEŞME SONRASI DAĞILMIŞ SAYILMA" hükümleri gereği altı aylık hak düşürücü süre içerisinde içinde anasözleşmesinde değişiklik yaparak işletme kooperatifi haline dönüşmesi gerekecektir. Aksi takdirde kooperatif aleyhine ortakları tarafından tasfiye artığına ilişkin alacak davası açılması olası ve de haklı olacaktır.

Anasözleşme değişikliği ile yapı kooperatifinin işletme kooperatifine dönüştürülmesi halinde ise ferdileşme sonrası kat irtifakı/kat mülkiyeti hak sahiplerinin bu işletme kooperatifine üye olmak zorunda bırakılması kural olarak mümkün değildir. Zira kooperatiflerde "açık kapı ilkesi" gereği hiç kimse kooperatife üye olmaya zorlanamayacağı gibi üye olarak kalmaya da mahkûm bırakılamaz.

İşte bu noktada işletme kooperatifine üye olmama zorunluluğu karşısında ilk ferdileşme öncesi alınması gereken tedbir; kooperatif yetkili organı olan genel kurulda KOOP.K M.15/II HÜKMÜNCE "Ortaklık sıfatının kazanılması, Anasözleşme ile bir taşınmaz malın mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir teşebbüsün işletilmesine bağlanabilir. Bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi alana geçebileceğini anasözleşme hüküm altına alabilir.

Taşınmaz mala ait bu şekil iktisabın üçüncü şahıslara karşı muteber olması “tapu siciline bu yoldan meşruhat verilmesine bağlıdır” hükmünden yararlanmak olacaktır. Bu yolda karar alınması sonucu tapu siciline verilecek meşruhat iradi olarak getirilmiş eşyaya bağlı borç niteliği ile "şerh" olarak anlaşılmalıdır.” (Prof. Dr. E. Saba ÖZMEN, Av. Sezgi Cihan ERNAS)

Kooperatif ortaklığı ile Kat Malikliği statüsü ancak ihtilaf hallerinde ve dava konusu olduğunda karşı karşıya gelirler. Kat irtifakı kurulması ve 17.madde gereği Kat Mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu andan itibaren bu durum somutlaşır. Fakat özellikle kooperatifin ferdileşme işlemlerini tamamlayamaması ve site yönetimine geçiş sürecinin gecikmesi durumunda sorun daha da problemli hale gelir. Çünkü işin içine sadece bireysel ihtilaflar değil, yönetimle ilgili çarpıklıklar da dahil olmuştur. Bu dönem bir tür “alacakaranlık kuşağı” gibidir. Oyunun yeniden kurulduğu, herşeyin yerli yerine oturtulması gerektiği ama hemen yapılamadığı bir zaman aralığıdır. “İki arada bir derede” denilebilecek sorunlar yaşanır. 

Ferdileşme tamamlandıktan sonra bulutlar dağılmış, yapılması gerekenler artık görünür olmuştur. Kooperatif ya tasfiye sürecine girecek yada tür değişikliği yoluyla İşletme Kooperatifine dönüşecektir. Orjan özelinde tasfiye değil de dönüşüm seçeneğini öngördüğümüze göre “Konut Yapı Kooperatifi Ortaklığı” bu sefer “İşletme Kooperatifi ortaklığına” evrilmiş olacaktır. Bu tarafta da Kat Malikleri Kurulu toplanıp site yönetimini kurduklarında “Kat Malikliği” statüsü de zaten var olmaya devam edecektir. Dolayısıyla iki farklı statünün kaçınılmaz olarak kendi hukukları çerçevesinde ama birlikte yaşamaya devam etmesi söz konusudur. O yüzden sorun olabilecek noktaları daha baştan öngörerek hem İşletme Kooperatifi anasözleşmesinde hem de Site Yönetim Planında karşılıklı düzenlemeler yoluyla uyum sağlanması mümkün olabilir.

Çünkü orjanda Kooperatif ortakları = Kat Malikleri eşitliğinin hiçbir şekilde bozulmaması ve devam etmesi gerekiyor. Bu yüzden örneğin kooperatif genel kurulunda "Ortaklık sıfatının kazanılması” anasözleşme ile bir taşınmaz malın (343/1, 343/2 ve 313/2 parsellerin) mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir (Yönetim merkezi, ticari alan, havuz, 414, marketler vb) tesislerin işletilmesine bağlanabilir. Bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi alana geçebileceği anasözleşmede hüküm altına alınabilir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 22.01: Kooperatif ortaklığı ile Kat Malikliği statüsüyle ilgili hukuki         anlaşmazlıklarda başvuru mercii,

 

Srn 22.02: İşletme Kooperatifi ortaklığından ayrılma durumunda ortaya         çıkabilecek Kooperatif ortaklığı-Kat Malikliği farklılığının aşılması,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 22.01: Srn 22.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025-2026 arası iki yıllık dönemde yaz aylarında yapılacak BİLGİLENDİRME TOPLANTILARINDA bu konuların da açıklığa kavuşturulması,  

 

Hdf 22.02:   Srn 22.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2025 yılı Haziranından 2029 yılı Haziranına kadarki 5 yıllık dönemde gerek YÖNETİM PLANINDA gerekse İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ anasözleşmesinde lazım gelen düzenlemelerin yapılması,

 

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2026 olağan genel kuruluna kadar;

Str 22.2026.01: Srn 22.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 22.01 hedefini gerçekleştirmek üzere: Kooperatif Ortaklığı açısından mevzuatımıza göre Kooperatif TACİR olduğundan faaliyetlerine dair ihtilaflarda ticaret mahkemeleri görevlidir. Bu nedenle Kooperatif ortağı ve kooperatif arasındaki uyuşmazlıklar da ticari dava niteliğinde olduğundan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler ticaret mahkemeleridir. Kooperatifler kanununun 98. Maddesi de bu hususu “bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk ticaret Kanunundaki anonim şirketlere ait hükümler uygulanır” şeklinde ifade etmiş. Kaldı ki hemen akabinde gelen “davaların niteliği ve muhakeme usulü” başlıklı 99.maddesi konuyu “bu kanunda düzenlenen hususlardan doğan hukuk davaları, tarafların Tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın ticari dava sayılır. Bu davalarda basit muhakeme usulü uygulanır” hükmüyle noktalamış. Meseleye Kat Malikliği açısından baktığımızda Kat mülkiyeti kanununun “Görevli mahkeme” başlıklı Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) kapsamında “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Bu çerçevede 33.madde uyarınca “kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakkına sahiptir. Bunun için diğer kat maliklerinden onay almalarına da gerek yoktur”. Kat mülkiyeti davaları yalnızca mülkiyete sahip kişilerce değil zarara uğrayan kiracılar ve diğer sınırlı hak sahipleri tarafından kat mülkiyeti dava dilekçesi örneği ile taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılabilmektedir. Meselâ doğabilecek sorunlardan biri; nasıl ki bir taşınmaz satışında belediyeden borçsuzluk belgesi isteniyorsa, kooperatif ya da site yönetimi de satış yada devirlerde borçsuzluk belgesi istemelidir. “Üyelik devretmede borçsuzluk” ilkesi bu alanda uygulamada çıkabilecek sorunlara çözüm olabilir. Böyle bir kural olmazsa kooperatif/yada site yönetimi alacak tahsilinde sıkıntı yaşar. Bu yüzden site yönetimine ve işletme kooperatifine geçilmeden bu konuyla ilgili mevzuat güncellemesi (Yönetim Planı ve Anasözleşmede) yapılması uygun olur. (AÖY) Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir. Bu sebeple stratejimiz 2025-2026 arası iki yıllık dönemde yaz aylarında yapılacak Site Yönetimi ve Yönetim Planı ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARINDA bu konuların da açıklanması ve bu konularla ilgili icap eden düzenlemelerin yeni yönetim planı güncelleme çalışmasında ihmal edilmemesidir. 

Haziran 2029 seçimli genel kuruluna kadar;

Str 22.2029.01: Srn 22.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 22.02 hedefini gerçekleştirmek üzere: Ferdileşmenin tamamlanması ve kooperatifin işletme kooperatifine dönüşmesi sonucunda "kat malikleri ile "kooperatif ortakları" şeklinde birbirinden tamamen farklı iki topluluk ortaya çıkacaktır. Üstelik bunlar aynı kişilerden oluşmayabilir. Çünkü, bazı kat malikleri kooperatif ortaklığından ayrılabilir.  Ferdileşme sonrası bağımsız bölümünü satarak mülkiyetini devredebilir. Bu sebeple kat malikleri ile kooperatif ortaklarının aynı kişiler olmaması bazı sorunlara yol açacaktır. Ancak gelecekte iki farklı statünün kaçınılmaz olarak kendi hukukları çerçevesinde ama birlikte yaşamaya devam etmesi söz konusudur. O yüzden sorun olabilecek noktaları daha baştan öngörerek hem İşletme Kooperatifi anasözleşmesinde hem de Site Yönetim Planında karşılıklı düzenlemeler yoluyla uyum sağlanması mümkün olabilir. Çünkü orjanda KOOPERATİF ORTAKLARI = KAT MALİKLERİ EŞİTLİĞİNİN hiçbir şekilde bozulmaması ve devam etmesi gerekiyor. Kooperatif uygulamalarında sıklıkla rastlanan bu durumların doğmaması adına kooperatif tüzel kişiliklerinin İZLEMESİ GEREKEN HUKUKİ PROSEDÜR bellidir. İlk olarak ferdileşme sürecini tamamlamış bir yapı kooperatifi olarak Koop.K.m.81 ile Tip Anasözleşmenin 85. maddelerinin "FERDİLEŞME SONRASI DAĞILMIŞ SAYILMA" hükümleri gereği altı aylık hak düşürücü süre içerisinde içinde anasözleşmede değişiklik yaparak işletme kooperatifi haline dönüşmesi gerekecektir. Aksi takdirde kooperatif aleyhine ortakları tarafından tasfiye artığına ilişkin alacak davası açılması muhtemel ve de haklı olacaktır. Ancak anasözleşme değişikliği ile yapı kooperatifinin işletme kooperatifine dönüştürülmesi halinde ise ferdileşme sonrası kat irtifakı/kat mülkiyeti hak sahiplerinin bu işletme kooperatifine ortak olmak zorunda bırakılması kural olarak mümkün değildir. Zira kooperatiflerde "açık kapı ilkesi" gereği hiç kimse kooperatife üye olmaya zorlanamayacağı gibi üye olarak kalmaya da mahkûm bırakılamaz. İşte bu noktada daha ferdileşme öncesi alınması gereken tedbir; kooperatif yetkili organı olan genel kurulda KOOP.K M.15/II HÜKMÜNCE "Ortaklık sıfatının kazanılması, Anasözleşme ile bir taşınmaz malın mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir teşebbüsün işletilmesine bağlanabilir. Bunun için taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike geçebileceği anasözleşmede hüküm altına alınması gerekiyor. Bu bağlamda stratejimiz 2025-2029 arası 5 yıllık dönemde ilk olarak 2026 yılı kooperatif genel kurulunda "Ortaklık sıfatının kazanılması” anasözleşme ile bir taşınmaz malın (343/1, 343/2 ve 313/2 parsellerin) mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir (Yönetim merkezi, ticari alan, havuz, 414, marketler vb) tesislerin işletilmesine bağlanmalı ve bu konu kurulacak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ anasözleşmesinde de yer almalıdır. Ancak Taşınmaz mala ait bu şekil iktisabın üçüncü şahıslara karşı muteber olması “tapu siciline bu yoldan meşruhat verilmesine bağlıdır” hükmünden yararlanmak olacaktır. Bu yolda karar alınması sonucu tapu siciline verilecek meşruhat iradi olarak getirilmiş eşyaya bağlı borç niteliği ile "şerh" olarak anlaşılmalıdır.”Böylece bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi alana geçebileceğini anasözleşme hüküm altına alabilir. Öte yandan bu değişikliğin Yönetim Planı güncellenmesi sürecinde de dikkate alınması yararlı olacaktır.