14 Ocak 2025 Salı 11:30 ORJAN POSTASI III........................................PANDORANIN KUTUSU

PANDORANIN KUTUSU

Uzun zamandır ertelenen/ötelenen ferdileşmenin tamamlanarak KOOPERATİFİN SONLANDIRILMASI, SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ ve İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM’ün artık şafağı söktü sayılır. Bu meseleler günlük gulguleler içinde ihmal edile edile O KADAR BÜYÜMÜŞTÜ Kİ GÖRÜLEMİYORLARDI. Şimdi artık bu sayfayı çevirmenin, yıllardır kapalı kalmış Pandoranın kutusunu açmanın zamanı. Görülemeyen dev yumakların uçları o kutuda.

2025 yılında oradan çıkarıp elimize alacak ve çözmeye başlayacağız. Çözdükçe o sorunlar bize nihayet ayan beyan görünecekler. Ürkmeyip, yılmayıp niyetli, azimli ve planlı davranabilirsek 7 yılda menzilimize varabilir, başarabiliriz. Yolumuz çetin, işlerimiz çok. Pandoranın kutusunda hesap etmediğimiz zorluklar, engeller, sürprizler de olabilir. Bu yüzden önümüzdeki süreçte yöneticilerimizin her zamandan daha dirayetli ve cesaretli davranması gerekecek.

Bu yolda her genel kurul adım adım hedeflerimizin menzili olacak şekilde değerlendirilmeli. Zaman kısa, halledilmesi gereken büyük meseleler var. Unutulmamalı ki günlük işlerin ötesinde Orjanın geleceği inşa edilecek. Yorulmamalı, enerjimizi korumalı ve başarmalıyız. Bunu çocuklarımız ve torunlarımız için yapmak zorundayız. Onlara 25 yıldır ihmal edilmiş devasa sorunlar bırakamayız. Bu yüzden 7 yıl boyunca insicamımızı bozmadan hedeflerimize doğru kararlı ve isabetli adımlar atmamız icap ediyor.

ÇALIŞTAYIMIZ BUNUN İÇİN YAPILIYOR. Karşımızdaki meseleleri anlamak/anlatmak, çözüm yollarını görmek/göstermek ve bir yol haritası ortaya koyabilmeye uğraşıyoruz. Gayretlerimiz kuru bir seçme/seçilme çabası değil, geçmişi mahkûm etmek ve bugüne muhalefet amacımız da yok. Yeni yönetimi destekledik ve şu ana kadarki başarısını da görüp takdir ediyoruz. Ama 2025 genel kurulu hem onlar için hem de Orjan için gerçekten bir “yol kavşağı” olacak. Ceketin ilk düğmesi nasıl iliklenirse gerisi de öyle gelir. Bu sefer doğrusunu yapacağız/yapmalıyız.   

Açacağımız kutuda aşağılarda bir yere tıkılmış bazı sorunlar da göreceğiz. Bunlardan biri İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ, diğeri de BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVRİ meselesi. Bu konuya açıklık getirmek üzere Çalıştay için iki soru belirlemiştik. Bunlardan ilki 9.soru.”SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE ORJAN İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ DE GEREKMEYECEK Mİ? YENİ İMAR PLANINDA HANGİ SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ?” Diğeri de 10.soru. “ SİTE YÖNETİMİ KURULMADAN ÖNCE KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZI İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVRETMEMİZ MÜMKÜN MÜ? BELLİ BİR ŞARTI VAR MIDIR? NASIL OLUR?”

ORJAN MEVZİ İMAR PLANI 1980 yılında kabul ve tasdik edilerek 1981 yılında 1/1000 ölçekli DETAY PARSELASYON VE APLİKASYON PLANLARININ Burhaniye Belediyesince tasdiki sonrası 3.ncü olağan GENEL KURULDA memnuniyetle karşılanmıştır. Bundan 2 yıl sonra kat irtifakı tesisi, Yönetim planının tescili işlemlerini müteakip 5-6 Mayıs 1984 tarihinde Ankara’da yapılan kura çekimi mümkün olabilmişti. O günden bu yana yönetimlerin birkaç kez değişiklik teklifi olduysa da kabul edilmediğinden ORJAN İMAR PLANI 44 YILDIR AYNI KALMIŞTIR. Bugün hepimizin bildiği ORJAN YERLEŞİM PLANI da ona dayalıdır ve değişmemiştir.

1980’li yıllardan bu yana neredeyse yarım yüzyıla yakın bir zaman geçti. Orjan arazisi yıllar içinde şekillendi, yapısı ve görünümü değişti. Bugün üzerinde 1803 konut, Yönetim ve ticaret merkezi, İskele, Su deposu, Su kuyuları, Eski gazino, sahil cafeleri, 414, marketler, Kır kahvesi, Sağlık ocağı, Cami, futbol sahası ve Yüzme havuzu gibi pek çok yapı bulunuyor. Bu nedenle özellikle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNDE Orjanın mevcut İMAR PLANININ bugünün gerçekleri ve ihtiyaçlarına göre GÜNCELLENMESİ daha bir önem kazanıyor. Bu yüzden sorunun ilk bölümünün cevabı tek kelimeyle “EVET”.

Ancak, yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, genel kurullarda karar verilmesi gereken bazı önemli konular var. Bunlardan ilki;  “Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?” Diğeri de “Orjan arazisinde Kaymakamlık ve belediye ile TAKAS EDİLMESİ gereken yerler var mı? Varsa bunlar nerelerle ve nasıl takas edilecek?”

Bu arada, “Orjan’ın Toplu yapı şeklinde örgütlenebilmesi için 634 sayılı kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı DOKUZUNCU BÖLÜM’ünde yer alan “Kapsam” 66.maddesinin dikkate alınması gerekiyor. Çünkü önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş olacak.

O zaman “Mevcut adaların birer parsel haline getirilmesi” ve geleceğe yönelik “Ortak alanlarda yeni bazı ifraz ve tevhidlerin yapılması” ile kamu hizmeti almak üzere bazı “alt ve üst yapılarımızın kamu kurum ve kuruluşlarına devri”  gibi meselelerin de masaya yatırılması kaçınılmaz olur. Dolayısıyla yapılacak bir imar planından önce bu konuların/sorunların da değerlendirilerek netleştirilmesi ve yeni Orjan İmar Planının TOPLU YAPI ve İŞLETME KOOPERATİFİ yapılanmasına hazırlanması stratejik önemde olacaktır.

Kamuya devir konusunu 1 Kasım’da Çalıştay olarak ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA sorduk: “5- Site yönetimi kurulmadan önce kooperatif tarafından kamu hizmeti almak üzere bazı alt (kanalizasyon,  doğalgaz,  su,  elektrik)  ve üst yapılarımızı (bulvar,  cadde,  sokak,  otopark,  park, cami,  sağlık ocağı) ilgili kamu kuruluşlarına devretmemiz mümkün mü? Belli bir şartı var mıdır? Nasıl olur?”  

11 Kasımda ALDIĞIMIZ CEVAP şöyle oldu: “Kooperatif tarafından yapılan alt ve üst yapıların ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat çerçevesinde ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek genel kuruldan karar almak suretiyle ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde devredilmesinin mümkün olduğu,  değerlendirilmektedir.” Sonuç olarak “KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVREDİLMESİ MÜMKÜNDÜR” diyor. Burada sayılan şartlar bu devrin “ihtiyaçlar”, “alakalı meri mevzuat”, “ortakların faydası ve gereklilikler” değerlendirilerek “genel kuruldan karar almak suretiyle” ve “ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde” yapılmasıdır.  

O zaman bu çerçevede; yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, genel kurullar “yapılan alt ve üst yapıların kamu kurum ve kuruluşlarına devri” konusunda, “ ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat” çerçevesinde ve “ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek” gündemdeki sorulara cevap bulmalıdır. Ayrıca bu işlemler için 3194 sayılı İMAR KANUNUNUN 11 ve 18.maddeleri ile 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 67 ve 68.maddeleri gibi konuyla ilgili diğer meri mevzuatın da göz ardı edilmemesi gerekiyor.