Orjan kuruluşunun 46.ncı yılı olan
2025’de bir yol ayrımında olacak. Karşısında da kabaca iki tünel. Bunlardan
birinin ağzında “1163 sayılı yasaya göre SINIRLI SORUMLU ORJAN
TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak yoluna devam et!” yazılı bir
tabela var. Diğerinde ise “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
uyarınca ORJAN SİTESİne gider” ifadesi var. Bunlardan
hangisini tercih edeceğimiz Orjan’ın geleceğiyle çok yakından ilgili. Biri 45
yıldır üzerinde gittiğimiz bir yol, diğeri ise her birimizin büyük şehir
yaşamından artık aşina olduğumuz bir yaşam biçimi.
Ama her iki tünel de içine girip
geçmediğimiz sürece bilemeyeceğimiz farklı çıkışlara götürecek bizi. Onun için
bugünden geleceğimize bakış, tünellerin sonunda bizi nasıl bir manzaranın
beklediğini kestirebilmek için hayati önemde. Bugünden o günü görebilmek, hangi
yolun bizi daha doğru bir istikamete götüreceğini de şimdiden öngörebilmek
demek. Peki, bunu nasıl bilebileceğiz? Bu tünellere ya girilir ya girilmez,
birini tercih edip de girdiğimiz zaman yarısında “olmadı, geri
döneceğiz” deme şansımız yok. Otoyol için son çıkışta gibiyiz. İyi
düşünüp doğru karar vermek zorundayız.
Bu tüneller daha önce de çıktı
karşımıza. İlki Kooperatifin süresinin 20 yıldan 40 yıla çıkarıldığı 1997 genel
kurulundaydı (1998). O günkü şartlarda konutların tamamı bitmemişti ve süre
uzatımı bir zorunluluktu. Ancak ikinci fırsat konutlarımızın tamamına yakını
bitip iskân raporlarının alındığı 2000’li yıllarda da kaçırıldı. 2018’de (2017
yılı Genel kurulu) kooperatif sözleşmesi bir kez daha değiştirildi ve 5.
Maddedeki süre 60 yıla çıkarıldı.
Oysa o dönem konutların Kat Mülkiyeti
kanununun 17.nci maddesi uyarınca kat maliklerine devredilmesi mümkündü. Site
yönetimine geçiş için 25.03.1985 tarihi itibariyle Tapuda Kayıtlı Site Yönetim
Planımız bile hazırdı. Ama olmadı, olamadı.
Bu oluşum elbette ki Orjanda
FERDİLEŞMENİN SONA ERMESİ ANLAMINA gelmeyecekti. Zira Orjan ortaklarının önemli bir kısmı iskan
raporunun hemen ardından kat irtifaklı tapularını cins değişikliği yaparak kat
mülkiyeti tapularına dönüştürmemişti. Ayrıca da 13 konut hala subasman(!)
durumundaydı. Yani kooperatif 1163 nolu yasaya göre hala AMACINI TAMAMLAMAMIŞ durumdaydı.
Ortada ciddi bir durum vardı. Bir yandan
savsaklanan bir görev, öbür yandan da ihmal sayılabilecek bir gecikme
sözkonusuydu. Bu arada da zaman geçiyor ve 40 yılın sonu yaklaşıyordu. İşletme
kooperatifine geçme talebiyle 2013-2017 yılları arasında Bakanlıkla yapılan
yazışmalar da 2017'nin aralık ayında olumsuz sonuçlanmıştı. Bakanlık özetle şunu
söylüyordu: "BU ŞEKİLDE İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞEMEZSİNİZ, ÖNCE
FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN!" Doğal olarak bu seçenek de olmayınca
bitmeyen 13 konut bahane edilerek üçüncü 20 yıllık süre uzatması gündeme geldi
ve kooperatifin süresi 2038'e uzatılmış oldu.
Ancak görünürdeki bu bahane çok yapay ve
çok yanlıştı. 20 yıl içinde rahatça çözülebilecek teferruat bir sorunken, bir
yanda binde yedilik (13/1803) bir oran ileri sürülerek 1790 konutun kat
mülkiyetine geçişi engellenmiş oluyor, diğer taraftan da kooperatif amacını
gerçekleşmesi için süre 60 yıla uzatılıyordu. Bugün 2024 yılında bile,
yani aradan geçen 6-7 yıla rağmen bu sorun hala çözülebilmiş değil. Ama
bu süreçte kasıtlı olarak site yönetimine geçiş engellendiği gibi, kooperatifin
süresi de uzatılarak Orjanda 634 sayılı kat mülkiyeti hukukundan kaynaklı görev
ve yetkiler resmen gasp edilmiş oldu.
1978’de kurulan Kooperatifimizin ana
sözleşmesi 3.ncü maddesinde Orjan’ın ÜNVANI: “SINIRLI SORUMLU ORJAN TURİZM VE
KONUT KOOPERATİFİ” olarak geçiyor. “AMAÇ VE FAALİYET KONULARI” ise “Kooperatifin
amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” cümlesiyle
özetlenen 6.ncı maddede sayılmış. Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına
konut yaptırır”, 2.nci fıkrasında “Yaptırılan konutların
mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” hükmü
var.
Görüldüğü üzere hangi nedenlerle
yapılmadığı/yapılamadığını hala net olarak bilmediğimiz birkaç konut dışında
kooperatifin amacı çoktan sona ermiş durumda. Sadece FERDİLEŞME işlemlerini
sıkı tutup, anasözleşmenin “Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana
sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” hükmü uyarınca
süreci tamamlamaya odaklanması gerekiyor.
Bütün bunlara karşın, iki yasanın da
açık hükümlerini dikkate almayarak “1163 sayılı yasaya göre SINIRLI
SORUMLU ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak yola devam” seçeneğini
tercih etmek bile bile çıkmaz sokağa girmek demek değil mi? 60 yılı beklemek
bir yana, geçirdiğimiz her sene bizi daha da çıkmaza sokmayacak mı? Coronavirüs
gibi olağanüstü hallerin uzatmaları hariç Genel kurullar her yıl yapılacak
elbette. Ancak kooperatifin tasfiye sürecine girmesi, şekil
değiştirmesi ve site yönetimine geçiş kararları normal genel kurul gündemlerine
ilave edilecek basit konular değil.
Kaldı ki böyle bir gündem; ancak bunu
vadederek, böyle bir vizyonla seçilerek gelen yönetim kurullarının yapabileceği
bir şey. Seçilen yönetim kurulları ana sözleşmenin 42.nci maddesine göre genel
kurulca en az bir, en çok dört yıl için seçiliyor. Sık sık da değişmiyor. Bu ne
demek? Şu demek: seçilecek yönetim kurulu böyle bir vizyonla gelmemiş ise en az
6-7 yıl “kooperatif tünelinde” zaman kaybetmiş olacağız. Zaten 2017’nin
üzerinden 7 yıl geçmiş durumda. Üzerine de kaybedilen 6 yılı koyalım işte gitti
13 yılımız daha. O zaman yine bu tabelalar çıkacak karşımıza ama kimse artık
“kooperatif” olarak yola devam etmeyi istemeyecek. “Keşke 10 yıl evvel,
20 yıl evvel bu kararları alsaydık” diyecekler.
“Kooperatifin dağılması hakkında karar
vermek, tasfiye kurulunu seçmek” yetkisi ana sözleşmenin “GENEL KURUL Görev ve Yetkileri” başlıklı
23.ncü maddesinin 12.nci fıkrasında geçiyor. Görüşme ve Karar Nisabı 33.ncü
maddede. Kooperatifin tasfiye sürecine girmesi“…Ancak, kooperatifin
dağılması, diğer bir kooperatifle birleşmesi veya ana sözleşmede değişiklik
yapılması ile ilgili kararlar ortaklar cetvelinde imzası bulunanların 2/3
çoğunluğu ile verilir...” hükmü dolayısıyla üçte iki çoğunluk
gerektiriyor.
“DAĞILMA VE TASFİYE” ana sözleşmenin
yedinci bölümünde yer alıyor. Kooperatifin “Dağılma Sebepleri” 85.nci maddede
sayılmış.”… Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır” ifadesi kat
mülkiyetine geçiş (FERDİLEŞME) halinde kooperatifin amacına
ulaşmış sayılacağı ve dağılacağını amir. Ancak bu ifadeden hemen sonra “…tescil
tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme
değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde
dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” açıklaması gelmiş.
Diyelim ki ancak 2025’te gerekli
stratejik kararları aldık. O zamana kadar da tartışıp durduk, ama sonunda
yaptık diyelim. Şıp diye ertesi gün site yönetimine geçmiş olamayacağız ki. Bu süreç
de ciddi bir hazırlık, alınması gereken stratejik Genel kurul kararları ve
zaman gerektirecek.
Bu arada da kooperatifin görevlerini
yapıp; bitmeyen subasmanlar meselesini halletmesi, tamamlanmış konutlarımızın
TAMAMININ mülkiyetini 634 sayılı yasa kapsamında kat malikleri olarak bizlere
teslim etmesi, geriye kalan ortak alanların devir ve temlikini sağlaması,
kooperatifin bir işletme kooperatifine dönüşümünü tamamlaması ve site yönetim
planını da güncellemesi gerekecek. Tabi ki bütün bu işlemler sırasında
kendisinden beklenen hizmetleri de aksatmadan sürdürmesi lazım.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder