45 yıldır Orjan kooperatifi
yaşamlarımızın ayrılmaz bir parçası oldu. Bu süre zarfında “Kooperatif,
1163 sayılı kanun, Ana sözleşme, Ortak, Genel Kurul ve Yönetim Kurulu” kavramlarıyla
tanımlandık ve iş gördük. Bu süre belki 5-6 yıl daha sürebilir. Neticede öyle
ya da böyle 2038’de bitecek 3.ncü 20 yıllık süre içindeyiz. Eninde sonunda SİTE
YÖNETİMİNE geçmiş olacağız. Bu sebeple artık elimizin altındaki YÖNETİM PLANINA
bakmaya ve anlamaya çalışmalıyız.
Çünkü karşımızda “634 sayılı
kanun, Yönetim Planı, Ana gayrimenkul, bağımsız bölümler, kat maliki, Kat
Malikleri Kurulu, Yönetici ve Yönetim Kurulu” kavramları var. Elbette
iki farklı dünya ve iki farklı düzenlemeden bahsediyoruz. Bir mecburi istikamet
üstündeyiz ama yine de bilmek, anlamak gerekiyor. Geçiş bu geceden sabaha,
bugünden yarına, hiçbir emek sarf etmeden olmayacak.
Yönetim planının 34, 35, 36 ve 37.nci
maddeleri herhangi bir başlığı olmamasına karşılık GENEL HÜKÜMLER içeriyor.
Bunlardan 36.ncı madde çok genel bir kaide. Yönetim planında bulunmayan veya
yazılmayan hususlarda 634 sayılı kanun hükümleri geçerli:
Madde-36) İş bu yönetim planında
bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen
hükümlere uyulur.
Bir alt madde yönetim planının bu
şekliyle 25.03.1985 tarihinde düzenlendiğini gösteriyor. Doğal olarak aradan
geçen 39 sene zaten güncellenmesini yani yeni baştan yazılmasını gerektiriyor.
Ama paniklemeye de lüzum yok. Çünkü bu aradaki yıllarda değişikliklere uğramış
634 sayılı ana kanun zaten herhangi bir boşluk bırakmıyor.
Yönetim planının son maddeleri birer
beyan ve “TAAHHÜTNAME” niteliğinde:
Madde-37) 25.03.1985 Tarihinde düzenlenen iş bu
yönetim planının metin ve muhtevası yazılı taşınmaz malın bütün maddeleri ile okunarak
arzularına uygunluğunu imzalarıyla kabul ve beyan ederler.
Madde-38) …….. Kooperatifimizin
genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların
yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde
kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim.
Özellikle maddenin son cümlesi oldukça
önemli ve bir kez daha vurgulanmış. Ortaklar bu yönetim planıyla, kooperatif
genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacaklarını ve bu kararların
yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceklerini ve mülkiyetin devri halinde
de kooperatif yönetim kurulunun muvafakatını alacaklarını şartsız taahhüt etmiş
oluyorlar.
Son olarak hatırda kalması için şu 6
temel sonucu paylaşarak yazımızı bitirelim:
1. Yönetim planı [1] 25.03.1985 tarihinde
yani neredeyse 37 yıl önce düzenlenerek Tapu kayıtlarında -Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik
mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde
yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret OR-JAN Turizm ve Yapı kooperatifi
adlı ana gayrimenkul- kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde
gösterilmiş ve kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında bu güne
kadar saklanmış.
2. Yönetim planı SİTENİN yönetim tarzını,
kullanma maksat ve şekli ile yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün
yönetici, denetici ve kat maliklerini bağlayan bir ana sözleşme hükmünde.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise, 634 sayılı kanun [2]ve genel
hükümlere göre hareket ediliyor.
3. Bu güne kadar uygulama imkânı bulamayan
Yönetim Planı geçen 37 sene zarfında bir güncelleme zorunluluğu ile
de karşı karşıya. Bunu da elbet teşekkül edecek ilk kat malikleri kurulu
yapacak. Bunun için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart.
4. Yönetim planı ile getirilen kural
ve yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğunda. Ayrıca bütün kat
malikleri ile onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler
yahut o bağımsız bölümde kiracı veya başka nedenlerle oturanlar veya
faydalananlar ile yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulu
kararlarına da uymakla yükümlüler.
5. Yönetim planı kooperatif arşivinde
yıllardır muhafaza edilen önemli bir belge. Tapuya da tescil edilmiş bu
kıymetli evrak aynı zamanda gelecekte uygulanacağı günü bekliyor. Gerekli
adımlar atılmadığı için “KOOPERATİF ORTAKLIĞINDAN” ferdi mülkiyet sahibi “KAT
MALİKLERİ” aşamasına geçememişiz. Doğal olarak da yönetim planının
içerdiği “yöneticilik/Yönetim kurulu” ve de “kat malikleri kurulu” teşekkül
etmemiş. Nihayetinde elbet bir gün kooperatif işlevini yitirip
dağılacak. Ama Orjan bu YÖNETİM PLANI VE SİTE YÖNETİMİ yapılanması ile yoluna
devam edecek.
6. Tapular alınırken her birimizce de
imzalanan bu belge Orjan’ın geleceği. Bir tercih değil, kaçınılmaz
yasal bir zorunluluk. “NE GETİRİR NE GÖTÜRÜR?” sorusu boşuna zahmet.
Odaklanılması gereken konu site yönetimine geçiş süreci.
Geçiş süreci kolay olmayacak elbet.
Önceden epey ciddi bir hazırlık yapmak gerek. Fakat geçişi ertelediğimiz, süre
uzatıldı bahanesiyle oyalandığımız her sene yükümüzü daha da arttırıyor.
İşte YAPILMAMASI GEREKEN ŞEY DE BU!
Önümüzdeki haftaya kadar sağlık ve
esenlikle kalın. Orjan postası III devam edecek.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder