1-GENEL:
ORJAN Sitesindeki kooperatif üyeleri aynı zamanda ‘’blok
kat maliki’’ olmalarına rağmen, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bilinçli
olarak uygulanmadığından, ‘’görev, yetki, sorumluluk ve haklarının’’ farkında
değildir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nda ve Ana Sözleşmede söz konusu
görev, yetki, sorumluluk ve haklarla ilgili gerekli hükümler bulunmadığından
blok kat maliklerinin ‘’site hizmetleri ve karşılıklı ilişkilerinden doğan’’
şikâyetlerine Kooperatif Yönetim Kurulu tarafından herhangi bir çözüm
bulunamamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununa göre blok kat maliklerinin
farkında olmadığı görev, yetki, sorumluluk ve hakları aşağıdadır;
2-ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT
İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI:
a-Madde 15- Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler
üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
b-Madde 16- Kat malikleri ana gayrimenkulün (343/3 No.lu
parseldeki ORJAN Sitesinin) bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak
mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
(Blok Kat Maliklerinin bu mülkiyet hakları
Kooperatif Yönetim Kurulu tarafından gasp edilmektedir.)
c-Madde 17- Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde
yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve
dava etme hakkına sahiptirler. (Ek fıkra: 13 /04 /1983 - 2814/7 Md.) Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır. (Kooperatif Yönetimi bu maddeyi açıkça ihlal etmektedir.)
3-DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT
İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI:
a-Madde 18- Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek
eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle
birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı
hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat
maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve
oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı
olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat
malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (Blok kat malikleri bu
maddedeki hükümleri uygulayamamaktadır.)
b-Madde 19- Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve
mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik fıkra: 13/04/1983- 2814/8,14 /11 /2007-5711 S.K./8.mad.) Kat
maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler,
değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
c-Madde 20- (Değişik fıkra: 13 /04/1983- 2814/9 Md.) Kat
maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
(1) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve
bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
(2) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
(3) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki
kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu
gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik fıkra: 13 /04 /1983- 2814/9
Md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat
maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve
genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans
payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık,
(Değişik ibare: 14 /11 /2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür.
(Bu maddeye göre Kooperatif Yönetim Kurulunun
blok kat maliklerinden avans veya aidat toplama yetkisi yoktur. Bu yetki Site
Yönetim Kuruluna aittir.)
c-Madde 22- (Değişik fıkra: 13 /04 /1983 -2814/10 Md.) Kat
malikinin, 20nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve
gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken
ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü
olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
d-Madde 24– Ana gayrimenkulün (ORJAN Sitesinin), kütükte
mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde (ikiz
konutunda) hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi
müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür,
dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün
dışındadır.
e-Madde 25- Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine
düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin
haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat
malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine
devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
(Bu madde uygulanmadığından, bazı blok kat
maliklerinin yıllardan beri ödemedikleri aidatları yüzünden kendilerine
mülkiyet hakkı devir davası açılamamaktadır.)
4-BEŞİNCİ BÖLÜM: ANA GAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ:
a-Madde 27– Ana gayrimenkul (ORJAN Sitesi), kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
(Bu maddeye göre ORJAN Sitesinin Site Kat
Malikleri Kurulu/Temsilciler Kurulu tarafından yönetilmesi gerekmektedir. Bu
nedenle Kooperatif Yönetim Kurulunun ORJAN Sitesini yönetme yetkisi yoktur.)
b-Madde 28- Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat
ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer
hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme
hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün
yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara
bağlanır.
(Bu maddeye göre ORJAN Sitesinin 1163 sayılı
Kooperatifler Kanunu’na ve Ana Sözleşmeye göre yönetilmesi bu kanuna aykırı
olup sitenin Site Yönetim Planına göre yönetilmesi gerekmektedir.)
c-Madde 29- Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az
olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman
gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
(Bu kanun uygulanmadığından toplantılar
yapılmamakta, Blok Yöneticisi/Deneticisi ve Site Yönetim/Denetim Kurulu
seçimleri de yapılamamaktadır. Site Yönetim ve Denetim Kurullarının 29: 41nci
maddelerdeki görev, yetki, sorumluluk ve hakları Kooperatif Yönetim ve Denetim
Kurulları tarafından kanunsuz olarak gasp edilmektedir.)
d-Madde 43- Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok
masraflıysa veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana
gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan
yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat
maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin
giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
(Bu kanun uygulansaydı, ‘’çok masraflı ve lüks
nitelik taşıyan yüzme havuzuna girmek ve bu tesisten istifade etmek istemeyen’’
blok kat malikleri, havuzun inşaat giderine katılmazlardı.)
5-DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL
HÜKÜMLER:
a-Madde 66- (Ek madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./22.Md.) Toplu
yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim
plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
(343/3 No.lu imar parseli üzerindeki ORJAN
Sitesi bu tarife göre ‘’Toplu Yapı’’ kapsamındadır.)
b-Madde 69- (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22. Mad.) Toplu
yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü
kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi
sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta
bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca
yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim
plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca
belirtilir. Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan
parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların
emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu
yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta
bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Toplu yapı
kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından
kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna
verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı
temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların
bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği
dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda
bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
(Bu kapsamda ORJAN Sitesinde 95 yaygın stilli
Blok Yapı mevcuttur. Blok Yapılar, çevrelerindeki cadde, sokak veya yeşil
alanlarla/parklarla birbirinden ayrılmıştır. Bu kanun hükümleri uygulanmadığından
Blok Yapı Kat Malikleri Kurulları, Site Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim
Kurulu teşkil edilememektedir.)
6-SONUÇ:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun; Blok Kat Maliklerini/Kat
Malikleri Kurulunu, Blok Yönetici/Deneticilerini, Temsilciler Kurulunu ve Site
Yönetim/Denetim Kurulunu ilgilendiren yukarıdaki hükümler uygulanmadığından,
Blok Kat Maliklerinin özellikle aşağıdaki konulardaki haklarına,
uzlaşmazlıklarına ve şikâyetlerine ne kendileri ne de Kooperatif Yönetim Kurulu
çözüm getirememekte ve bütün kat maliklerinin haklarını kanunsuz olarak gasp
etmektedir;
a- Blok kat maliklerinin, 343/3 No.lu parseldeki ORJAN
Sitesinin bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet
hükümlerine göre malik olmaları gerekirken, bu “mülkiyet hakları Kooperatif
Yönetim Kurulu tarafından gasp edilmektedir”.
B- ‘’Bağımsız bölümlerin (İkiz Konutların) üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlandığı halde kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi
(kat mülkiyetine de geçildiği halde) ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti
hükümleri uygulanır’’ hükmüne rağmen Kooperatif Yönetim Kurulu yıllardan
beri bu maddeyi açıkça ihlal etmekte ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
hükümlerini uygulamamaktadır.
c- ‘’Blok kat malikleri, bağımsız bölümlerini (ikiz
konutlarını) ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle
birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı
hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler’’ hükmüne rağmen, bu
konularda aralarında çıkan uzlaşmazlıklara Kooperatif Yönetim Kurulunun yetkisi
olmadığından çözüm getirilememektedir. Örneğin, blok kat maliklerinin veya
onların kiracılarının gece 24:00’den sonra sabaha kadar balkonlarda yüksek
sesle konuşup müzik dinlemelerine ve uyuyan komşularını rahatsız etmelerine engel
olacak hiçbir resmi kurum yoktur. Oysaki bu kanun gereği Blok Yöneticileri
seçilmiş olsaydı, bu şikâyetler ilgili blok yöneticisine yapılacak ve blok
yöneticileri de Yönetim Planına göre gereken işlemi (uyarı ve dava açma dâhil)
yapacaktı.
d- Blok kat maliklerinin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu
ve Ana Sözleşme gereği sadece kooperatif üyesi sıfatıyla konutlarının inşası
için ödedikleri aidatları, ‘’konut inşaatları tamamlanıp kat irtifakı veya
kat mülkiyeti tapu senetlerini aldıktan sonra’’ hala Kooperatif Yönetim
Kuruluna ödemeleri bu kanuna aykırıdır. Yani, Kooperatif Yönetim Kurulunun blok
kat maliklerinden avans veya aidat toplama yetkisi yoktur. Bu yetki Site
Yönetim Kuruluna aittir.
e- Bazı blok kat malikleri aidatlarını düzenli ödemedikleri
halde, bu kanun uygulanmadığından aidatlarını düzenli olarak ödeyen blok kat
malikleri lehine, kendilerine ‘’mülkiyet hakkı devir davası’’
açılamamaktadır.
f- 343/3 No.lu imar parseli üzerindeki ORJAN Sitesi ‘’Toplu
Yapı’’ kapsamındadır. Bu kapsamda ORJAN Sitesinde 95 yaygın stilli Blok
Yapı mevcuttur. Blok Yapılar, çevrelerindeki cadde, sokak veya yeşil
alanlarla/parklarla birbirinden ayrılmıştır. Bu kanun hükümleri
uygulanmadığından Blok Yapı Kat Malikleri Kurulları, Site Temsilciler Kurulu ve
Site Yönetim Kurulu teşkil edilememektedir.
g-ORJAN Sitesinin, Site Yönetim Planına göre Site Kat
Malikleri Kurulu/Temsilciler Kurulu tarafından yönetilmesi gerekmektedir.
Kooperatif Yönetim Kurulunun, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa ve Ana
Sözleşmeye göre ORJAN Sitesini yönetme yetkisi yoktur.
h- Bu kanun uygulanmadığından, kanunun gereği olan toplantılar yapılmamakta, Blok Yöneticisi/Deneticisi ve Site Yönetim/Denetim Kurulu seçimleri de yapılamamaktadır. Site Yönetim ve Denetim Kurullarının 29: 41nci maddelerdeki görev, yetki, sorumluluk ve hakları Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurulları tarafından kanunsuz olarak gasp edilmektedir.
I-Bu kanun uygulansaydı, ‘’çok masraflı ve lüks nitelik
taşıyan yüzme havuzuna girmek ve bu tesisten istifade etmek istemeyen’’ blok
kat malikleri, havuzun inşaat giderine katılmazlardı.
23 Ağustos 2023
Güray Tekin
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder