Evet, biz 43 yıllık eski ve büyük bir kooperatifiz. Tabi olduğumuz bir yasa (1163 sayılı Kooperatifler kanunu) ve bir sözleşme (S.S Orjan Turizm ve konut yapı kooperatifi Ana Sözleşmesi) var. Bu ana çerçeveyi zaman zaman unutup karıştırsak da gerçek değişmiyor.
Bugün için kooperatifin
“konut yapma” amacı sona erdiği halde, hala ferdi mülkiyete geçemediğimiz için makas
değiştirip “site yönetimiyle” yola devam edemiyoruz. O noktaya kadar da birer “kooperatif
ortağı” olarak “ana sözleşmede” belirlenmiş hak ve yükümlülüklere uygun hareket
edeceğiz. Buna kooperatifin dağılması/tasfiyesi/şekil değiştirme süreçleri de
dahil.
Bu kadar mı? Elbette hayır. 1986 yılında daha henüz subasmanları bile yokken ortakların ısrarlı talebi yerine getirilerek orjan’da bir “tapu dağıtım töreni” yapılmıştı. O günü yaşayanlar bilir, kırmızı kordelalara sarılı tapu kağıtları sembolik olarak hazır bulunanlara verilmişti.
Sonra da takip eden yıllar Burhaniye Tapu Müdürlüğünden
herkes o kağıtları almış oldu. Kimse de işin aslını esasını sorgulamadı. Neticede
elimizde bir tapu vardı ya.
Halbuki bu
kağıtlar imar planına göre kura sonucu belirlenen 276 m2 lik eklentili "bağımsız
bölümlerin” sahibi olduğumuzu gösteriyordu. Konutlar peyderpey tamamlanıp iskan
raporları alındıkça da belediyeye bu matrah üzerinden emlak ve çevre vergisi
ödemeye başladık. Artık iş iyice garantiye alınmıştı. Yine kimse; “benim
evim ve bahçem 131m2, iskan raporu alıp içinde yaşamaya da başladım, peki neden
tapum değişmiyor?” demedi.
Böylece yaklaşık
olarak konutların tamamlandığı 2000’li yıllar, yani 21 sene boyunca ferdi
mülkiyete geçmedik/geçemedik. Bu arada iki kez kooperatifin süresi 20 yıllık
dilimlerle 60 yıla çıkarılmış oldu. Zaman zaman bu konu genel kurullarda açılsa
da henüz bitmeyen 13 konut (Bu konu özel bir yazıyı hak ediyor) bahane edilerek
kooperatif olarak devam tercih edildi. Esasen niyet olsa ferdi mülkiyete geçiş
konusunu bir gündem maddesi olarak getirebilirlerdi.
Şimdi dönelim
yine 1986 yılına. Bize o tapuların verilebilmesi için Burhaniye Tapu
Müdürlüğünde yapılan hazırlığa. Önce kura sonuçları bağımsız bölümlere bire bir
eşleştirilerek tapuya işlendi. Sonra da hazırlanan “Yönetim planı” tescil
edildi. İşte hepimizin imza atmış sayıldığı o yönetim planı 36 yıldır elimizde.
Ama kaçımız biliyoruz, kaçımız öneminden haberdar? En garibi de bilenlerin bile
elinin altındaki belgeyi unutmuş olması.
İnsan ne tuhaf.
Güncel çer çöple uğraşır durur da, elinin altındaki gerçek kıymetleri unutur. Bu
yüzden inşallah hafızalarımızı tazelemek üzere birkaç hafta boyunca daha 1986’da tapuda tescil edilmiş, ama o günden bu yana bir kenarda unuttuğumuz “Yönetim
plan”ıyla devam edeceğiz. Dileğim tabi ki yazdıklarımın okunması.
Kolaylaştırmak için uzun yazıları kısaltmak istedim. Konuyu üç haftaya yaymak
bu zorunluluktan doğdu. Oldukça şaşırtıcı gerçekler okuyacaksınız, hazır olun.
Önce yönetim planı nedir, anlamaya
çalışalım. 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU’nun BEŞİNCİ BÖLÜM, Ana gayrimenkulün
Yönetimi başlığında yer alan 28.nci maddesi Yönetim planını tanımlıyor. “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait
diğer hususları düzenler. Yönetim
planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim
planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar
bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”
Bu madde üzerinde 1983 yılında bir
değişiklik yapılmış. 2814/11 md.ye göre: “Yönetim
planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu
şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları
saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat
malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri
bağlar. Yönetim planının ve onda
sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar)
hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat
mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”
Demek ki neymiş? Yönetim planı ana
gayrimenkulün YÖNETİM TARZINI belirleyen ve hepimizi bağlayan bir
sözleşmeymiş. 4/5 çoğunlukla değiştirilebilir ve tapu kütüğünde tescil edilip
saklanırmış. Şimdi gelin hep beraber 35 yıl öncesinden bize yazılmış bir mektup
gibi onu okuyalım. Madde madde gözden geçirelim. Bir kenarda unuttuğumuzu
yeniden yorumlayalım ve şaşkınlıklarımızı da gizlemeyelim.
Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim
Planının A-GENEL HÜKÜMLER başlığı altındaki 1.nci maddesi şöyle diyor:
“Bu yönetim planı 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun
hükümlerine göre hazırlanmış olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk
Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki
arsa üzerinde yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret olup (OR-JAN)
Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi
adlı ana gayrimenkul için kat
maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”
2.nci madde,
Orjan’a ait ortak alan ve yerleri tadat ediyor. Bunlar;
a) Her bir
bağımsız bölümün arka veya ön cephelerinde vaziyet planında belirtilen bahçeler
b) Vaziyet
planında gösterilen otoparklar,
c) Plaj, Kır
Bahçesi ve eklentiler,
d) Artezyen
kuyusu ve buna bağlı olarak yapılacak tesisler,
e) Siteye ait
orta alan genel aydınlatma tesisleri,
f) Siteye ait
plaj önündeki iskele, dubalar ve buna benzer tesisatlar,
g) Plaj
gölgelikleri ve buna benzer teferruat ve büfeler,
h) Vaziyet planında görüldüğü
üzere gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler
Maddeye göre bunlar, “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti”ler. Bunların dışında “kat mülkiyeti kanununun 4. Maddesinde sayılan yerler [1] ile ortaklaşa kullanma ve faydalanma için zorunlu olan sair yerler kat maliklerinin ortaklaşa istifade edecek yerler” olarak tanımlanıyor.
Buraya kadar
aşağı yukarı bildiğimiz şeyler. Ancak son cümle ilginç. 2.nci maddenin son
fıkrası “..bunların sevk ve
idaresi her sene toplanacak Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve
idaresi yapılacaktır” diyor. Burada bahsedilen “Yönetim Kurulu”nu Kooperatif yönetimi
sandınız değil mi? Hayır. Burada kast edilen Kooperatif Genel Kurulu. Çünkü
“her sene toplanacak” ifadesi var. Her sene toplanan kooperatif yönetim kurulu
değil, Genel kurul. Ortak alan ve yerlerin idaresi de zaten Genel Kurul kararı
gerektirmiyor mu? İşte ondan bahsediyor.
Gelelim 3.ncü
maddeye. Bu maddede de hem bildiğimiz hem de şaşırtan bir ayrım var. Bildiğimiz
husus maddenin ilk fıkrasında “Bu
taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin ve birinci kattan ibaret 1803
Dubleks meskenden ibaret olup..” ifadesiyle geçiyor. Bu cümlede bilmediğimiz bir şey yok. Ancak takip
eden ikinci fıkra adeta ezberimizi bozuyor: “..kat mülkiyeti kütüğündeki bu meskenler sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabilecek
bunun dışında başka amaçlarla kullanılmayacaktır.” Yani yönetim planımız daha en başta “KONUT”
ve “TURİZM” amaçlı yazılmış.
Takip eden
4.ncü madde “Ortak yerlerin bozulması veya hasarı”yla ilgili. “Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına,
kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kimsenin
kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider o kat maliki tarafından ödenir.
Eğer diğer kat malikleri ödememişlerse yaptıkları ödemeler oranında sebep olan
şahsa karşı rücu hakları vardır.” Ne kadar uygulandığını bir yana koyalım. Çünkü özelde bu madde,
genelde tüm yönetim planını kim uygular, kim sorumluludur meselesi biraz
karışık. İlerleyen bölümlerde değineceğimiz sorunlardan birisi de bu. Ama
şimdilik bu maddede ele alınan konuyu ne kadar biliyoruz takdirlerinize
sunuyorum.
Madde–5 “Bu yönetim planı, Ana taşınmaz malın bütün
bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan
satış veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü kişileri de bağlar. Yönetim
Planının değiştirilmesi için kat maliklerinin oy birliği şarttır” diyor. Ayrıca takip eden
6.ncı maddede “Bu yönetim planında
hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların
emredici hükümleri uygulanır” ifadesi var.
Bana göre
maddeden çıkan üç sonuç var. İlki, yönetim planının malik, varis ve alıcıları
bağlıyor olması. İkincisi oldukça önemli; Yönetim Planının değiştirilmesini kat
maliklerinin oy birliğine bağlıyor. Buradaki “kat malikleri” kavramı 634 sayılı
kanundan geliyor. 1163 sayılı kanundaki “0rtaklar” kavramıyla benzer nitelikte.
Dikkat çeken üçüncü
konu 6.ncı maddede yer alıyor. “Bu
yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve
diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır” ne demek? Şu demek ki;
burada yaşarken, iş görürken ve düşünürken “Yönetim planı” elimizde, önümüzde,
dikkatimizde olacak. Yetmedi, işaret edilen kanunlar da. İşin bu tarafı nedense
hep bildiğimizi
sandığımız ama elimizin altında unuttuğumuz şaşırtıcı gerçeklerden. Siz hangi
genel kurulda veya hangi olay karşısında bu pusulaların kullanıldığını
gördünüz? Ya da pusulası olmayan bir yolculuğun akibeti ne olur düşündünüz mü?
Bitmedi,
Yönetim planının B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI bölümünün ilk maddesi
şöyle diyor: “Madde–7) Kat
malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak
üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere
tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde
ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü
tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır.”
Takip eden 8.nci
madde bizi şaşırtan sorumlulukları saymaya devam ediyor: “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve
temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge
düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün
kat maliklerinin imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile konulan yasaklara tüm
kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar.”
Şimdi paylaşacağım 9.ncu madde ise “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” kuralıyla başlıyor. Devamındaki bendler “Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” başlığı altında Orjan’ı bildiğini sanan bizler için çok daha şaşırtıcı ve sarsıcı ifadeler içeriyor.
Bu konu ve takip eden maddeler oldukça önemli. Bu yüzden inşallah kaldığımız yerden haftaya devam edeceğiz. Hoşça kalın.
[1]
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler
ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar,
taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin
parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve
tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve
ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup
bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,
kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi
bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,
havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke
ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel
dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder