Orjan
kuruluşunun 43.ncü yılı olan 2021’de bir yol ayrımında. Karşısında kabaca iki
tünel var. Bunlardan birinin ağzında “1163
sayılı yasaya[1]
göre SINIRLI SORUMLU ORJAN TURİZM VE
KONUT KOOPERATİFİ olarak yoluna devam et!” yazılı bir tabela var. Diğerinde ise “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu[2]
uyarınca ORJAN SAHİL SİTESİne gider”
ifadesi var. Bunlardan hangisini tercih edeceğimiz Orjan’ın geleceğiyle çok
yakından ilgili. Biri 43 yıldır üzerinde gittiğimiz bir yol, diğeri ise her
birimizin büyük şehir yaşamından artık aşina olduğumuz bir yaşam biçimi.
Ama
her iki tünel de içine girip geçmediğimiz sürece bilemeyeceğimiz farklı
çıkışlara götürecek bizi. Onun için bugünden geleceğimize bakış, tünellerin
sonunda bizi nasıl bir manzaranın beklediğini kestirebilmek için hayati önemde.
Bugünden o günü görebilmek, hangi yolun bizi daha doğru bir istikamete
götüreceğini de şimdiden öngörebilmek demek. Peki, bunu nasıl bilebileceğiz? Bu
tünellere ya girilir ya girilmez, birini tercih edip de girdiğimiz zaman
yarısında “olmadı, geri döneceğiz” deme şansımız yok. Otoyol için son çıkışta
gibiyiz. İyi düşünüp doğru karar vermek zorundayız.
Bu
tüneller daha önce de çıktı karşımıza. İlki Kooperatifin süresinin 20 yıldan 40
yıla çıkarıldığı 1997 genel kurulundaydı.[3] O
günkü şartlarda konutların tamamı bitmemişti ve süre uzatımı bir zorunluluktu.
Ancak ikinci fırsat konutlarımızın tamamına yakını bitip iskân raporlarının
alındığı 2000’li yıllarda da kaçırıldı. Oysa o dönem konutların Kat Mülkiyeti
kanunu uyarınca kat maliklerine devredilmeleri mümkündü.
Ancak 2017’de[4] kooperatif
sözleşmesi bir kez daha değiştirildi ve 5. Maddedeki süre 60 yıla çıkarıldı.
Bitmeyen 13 konutun buna bahane edilmesi çok yanlıştı. Çözülebilecek teferruat bir
sorunken, binde yedilik (13/1803) bir oran ileri sürülerek 1790 konutun kat
mülkiyetine geçişi engellenmiş oluyordu. Oysa 25.03.1985 tarihi itibariyle Tapuda Kayıtlı Site Yönetim Planımız[5] bile hazırdı.
1978’de
kurulan Kooperatifimizin ana sözleşmesi[6] 3.ncü
maddesinde Orjan’ın ÜNVANI:
“SINIRLI SORUMLU ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ” olarak geçiyor. “AMAÇ VE FAALİYET
KONULARI” ise “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır”
cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmış. Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına konut yaptırır”, 2.nci fıkrasında “Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara
göre ortaklarına aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme
ve kiraya verme ile ilgili”. Fıkrada “Ortaklarının
sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri
kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.
Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış 13 konutun dışında
kooperatifin amacı çoktan sona ermiş durumda. Buna rağmen “1163
sayılı yasaya göre SINIRLI SORUMLU ORJAN
TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak yoluna devam et!” seçeneğini tercih etmek bile bile
çıkmaz sokağa girmek demek. 60 yılı beklemek bir yana geçirdiğimiz her sene
bizi daha da çıkmaza sokacak. Coronavirüs gibi olağanüstü hallerin uzatmaları
hariç Genel kurullar her yıl yapılacak elbette. Ancak kooperatifin tasfiye
sürecine girmesi, şekil değiştirmesi ve site yönetimine geçiş kararları normal
genel kurul gündemlerine ilave edilecek basit konular değil.
Kaldı
ki böyle bir gündem; ancak bunu vadederek, böyle bir vizyonla seçilerek gelen
yönetim kurullarının yapabileceği bir şey. Seçilen yönetim kurulları ana
sözleşmenin 42.nci maddesine göre genel kurulca en az bir, en çok dört yıl için
seçiliyor. Sık sık da değişmiyor. Bu ne demek? Şu demek: seçilecek yönetim
kurulu böyle bir vizyonla gelmemiş ise en az 6-7 yıl “kooperatif tünelinde”
zaman kaybetmiş olacağız. Zaten 2017’nin üzerinden 4 yıl geçmiş durumda.
Üzerine de kaybedilen 6 yılı koyalım işte gitti 10 yılımız daha. O zaman yine
bu tabelalar çıkacak karşımıza ama kimse artık “kooperatif” olarak yola devam
etmeyi istemeyecek. “Keşke 10 yıl evvel,
20 yıl evvel bu kararları alsaydık” diyecekler.
“Kooperatifin dağılması hakkında
karar vermek, tasfiye kurulunu seçmek”
yetkisi ana sözleşmenin “GENEL KURUL Görev ve Yetkileri” başlıklı 23.ncü
maddesinin 12.nci fıkrasında geçiyor. Görüşme ve Karar Nisabı 33.ncü maddede. Kooperatifin
tasfiye sürecine girmesi“…Ancak,
kooperatifin dağılması, diğer bir kooperatifle birleşmesi veya ana sözleşmede
değişiklik yapılması ile ilgili kararlar ortaklar cetvelinde imzası
bulunanların 2/3 çoğunluğu ile verilir...” hükmü dolayısıyla üçte iki
çoğunluk gerektiriyor.
“DAĞILMA
VE TASFİYE” ana sözleşmenin yedinci bölümünde yer alıyor. Kooperatifin “Dağılma
Sebepleri” 85.nci maddede sayılmış.”…
Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış
sayılır ve dağılır” ifadesi kat mülkiyetine geçiş halinde kooperatifin amacına
ulaşmış sayılacağı ve dağılacağını amir. Ancak bu ifadeden hemen sonra “…tescil tarihinden itibaren altı ay
içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin
amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz”
açıklaması gelmiş.
Takip
eden 86.ncı madde “Tasfiye Kurulu” ile ilgili. “Tasfiye kurulu genel kurul tarafından seçilecek en az iki kişiden
oluşur. Genel kurul bu hususta yönetim kurulunu da görevlendirebilir. Genel
kurulca tasfiye kurulu için bir seçim veya görevlendirme yapılmadığı takdirde,
tasfiye işlerini yönetim kurulu yönetir. Bunlar genel kurulca her zaman azil ve
yerlerine yenileri tayin olunabilir…”. Maddenin bundan sonraki bölümünde; mahkemece
tasfiye memurları atama, azli ile yerlerine yenilerinin atanması, tasfiye
kurulu üyelerine uygulanacak hükümler, ücret, ticaret siciline tescil ve ilan
ettirme gibi hususlar belirtiliyor.
Diyelim
ki ancak 2023’te gerekli stratejik kararları aldık. O zamana kadar da tartışıp
durduk, ama sonunda yaptık diyelim. Şıp diye ertesi gün site yönetimine geçmiş
olamayacağız ki. Öncelikle kooperatifin görevlerini yapıp; bitmeyen 13 parseli
halletmesi, tamamlanmış konutlarımızın mülkiyetini 634 sayılı yasa kapsamında kat
malikleri olarak bizlere teslim etmesi, geriye kalan ortak alanların devir ve temlikini
sağlaması, kooperatifin bir işletme kooperatifine dönüşümünü tamamlaması ve
site yönetim planını da güncellemesi gerekecek. Tabi ki bütün bu işlemler
sırasında kendisinden beklenen hizmetleri de aksatmadan sürdürmesi lazım.
Eğer
geleceği görebiliyorsak, şayet akıllıca davranmayı becerebiliyorsak bu sürece
paralel olarak site yönetim planının uygulanmasına da geçmek gerekiyor. Yani?
Yani site yönetimi için evvela 22 konutluk her adada apartman yöneticisi ve
denetçisine benzer seçimler yapmalıyız. Ardından “Ada yönetimleri” oluşması
gelecek. Bunun için 90 adalık Orjan kendi arasında ada gruplarına bölünecek.
Örneğin kabaca 5 ada grubu çıkacak ortaya. Bunun için imar planında değişiklik
gerekiyorsa onun için de karar alıp yapılmasını sağlamak gerekebilir. Böylece
ada yöneticileri ve denetçilerden oluşacak (18x2) 36 kişilik “Adalar grubu kurulları”
kendi yönetim kurullarını ve denetçilerini (7+3=10) seçmiş olacaklar.
Ortaya
çıkan yaklaşık (10x5=50) Ada yöneticisi ve denetçileri ise Orjan Üst Yönetim Kurulunu
oluşturacaklar. Bu kurul 634 sayılı kanun çerçevesinde en başta “Site Yönetim
Planının değiştirilmesi” yetkisini kullanabilecek. Üst yönetim Kurulunu ve
denetçilerini seçecek. İşte o yönetim kurulu da kooperatifin tasfiyesine
paralel olarak aşama aşama şu anda kooperatifçe yürütülen site hizmetlerini
devralacak.
Nasıl?
Bütün bu işlerin acaba kaç yıl içinde tamamlanabileceğini düşünürsünüz? Herhalde
bir iki yıl içinde değil. En az 5 yıl gerekir bütün bu karmaşık ve zor sürecin bitmesi
için. Nereye geldik? 2032 yılına! 60 yıl ne zaman dolacaktı? 2038’de.
Dudaklarınızda oluşan tebessümü görür gibiyim. Nasrettin hocanın peşin para
fıkrası gibi değil mi? Neden “zaman en önemli maliyettir” dediğimi anlatabildim
mi acaba?
Yönetime
aday olanlarda böyle bir vizyon arıyor ve bekliyorum. Kooperatif görünümü
altında site yönetimi vaatleri yapmak tam bir aldatmacadır. Kooperatif çıkmaz
sokak, site yönetimi de hemen geçebileceğimiz anahtar teslimi bir şey değil. İşbaşına
gelmek isteyenlerin bunu görmesi, böyle bir vizyonla donanması ve onca yükü
omuzlayabilecek gücü ve cesareti toplayarak karşımıza çıkması lazım. Gecikilen
her yıl ayağımıza daha da ağır prangalar takıyor. İşte bugünün eski gazino
alanının projelendirilmesi, kanalizasyon, su, doğalgaz, yol ve kaldırımlar sorunu
da böyle meseleler.
Orjan
üyelerine de bir sözüm var. Eski günlere özlem duyarak geleceğe uzanamayız.
Elbette geçmişimizden besleniyoruz ama gelecek dediğimiz şey de bir gün “şakk!”
diye gelip karşımıza dikilecek. Tıpkı bugün yaşadığımız değişim ve gerçeklikler
gibi. Eskisi gibi olmak olabilmek mümkün değil, bunu anlamalıyız. Bugünü yaşıyoruz
ve eğer akıllıca davranabilirsek geleceği büyük ölçüde kendimiz şekillendirebiliriz.
Kalabalık
yapısı, sürekli değişen tabanı, genel kurulların verimsiz işleyişiyle daha
iyiye yönelik beklentilerimiz hiçbir zaman tam olarak gerçekleşmeyecek. Üstelik
rüzgâra karşı yürüme ısrarımız bize de zaman kaybettirecek.
Orjan'ın içinde bulunduğu önemli bir alan Burhaniye'nin "Ali Çetinkaya Mahallesi" oluyor. Hepimize hayırlı olsun. Bunun ne demek olduğunu, geleceğimiz için ne anlam ifade ettiğini düşünmemiz gerekiyor. Lütfen yazımda verdiğim “kooperatif ana sözleşmesini” ve “Yönetim planını” okuyunuz. Şimdi tartışılan pek çok sorunun cevabını oradan çıkarabilmek gerekiyor. Yoksa, bulamıyorsak bakınız Mevlana ne güzel söylemiş: “Bulanmadan, donmadan akmak ne hoş/Dünle beraber gitti, cancağızım/Ne kadar söz varsa düne ait/Şimdi yeni şeyler söylemek lazım.” Çözüm bir an önce yeni bir vizyon etrafında birleşmek, stratejik, doğru ve köklü kararlar alabilmekte.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder