23 Mart 2025 Pazar 08:30 ORJAN POSTASI III.....................................ÇİFTE ORJANDAŞLIK

ÇİFTE ORJANDAŞLIK 

Biz eskiler 46 yıllık Orjanlıyız. Dile kolay neredeyse yarım asır. Kimler geldi kimler geçti, daha da kimler gelip geçecek kim bilir. Uzun bir süre kendimizi “kooperatif ortağı” olarak bildik. Bazen “üye” de desek onun aslı astarı yoktu. İşin doğrusu hepimiz sadece birer “ORJAN ORTAĞI” idik. 2000’li yıllarda evlerimiz bitti, yazları da olsa içinde yaşar olduk. Bu yüzden konutlarımıza “yazlık” dedik, Orjanın dilimizdeki adı da “Tatil sitesi” oldu. Ama son 15 yıldır kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarıyla da tanıştık. Böylece aslında birer “KAT MALİKİ” olduğumuzu öğrendik. Orjana da kısaca “SİTE” demeye başladık.

Şu an için bir SİTE YÖNETİMİ tartışması yaşıyoruz. Meğer 2014’ten beri Orjanı Kooperatif yönetemezmiş. Fiilen yönetiyor olması da yasal değilmiş! Bloklarda Kat Malikleri toplanıp kendi temsilcilerini seçmesi gerekiyormuş. Bunlar da TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULUNU oluşturmalı ve ORJAN SİTE YÖNETİMİ kurulmalıymış. Kooperatifin de asıl görevi FERDİLEŞMEYİ tamamlayarak aradan çekilmek ve kendisini İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüştürmek olmalıymış. Bunun için de 60 yıllık süreyi beklemek gerekmiyormuş.

Şimdi öyle bir yol ağzındayız ki zaten çok zaman kaybetmişiz, daha da tereddüt edip önümüzdeki yığılmayı arttırmanın hiçbir yararı yok. Bir an evvel kararımızı verip menzilimiz için yola çıkmamız gerekiyor. Bunun için ÇALIŞTAY YAPILSIN dendi, biz de olur dedik. 22 soru tespit ettik ve 5 aydır bunların cevapları üzerinde çalıştık. Bu hafta inşallah 22 ve son soruyu da cevaplandırıp sürecin en ağırlıklı kısmını bitirmiş olacağız. Bundan sonrası ÇALIŞTAY RAPORU ve SONUÇ kısmını yazmak. Sanırım Nisan ayı sonu gibi Orjana gelebiliriz. Önerilerimizi vakitlice yönetime ulaştıralım ki Haziran genel kurul gündeminin hazırlanmasına katkımız olsun.

Bu bağlamda 22. soruda ele aldığımız konu KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile KAT MALİKLİĞİ statümüzle ilgili. Düşündükçe, araştırdıkça ve yazdıkça içinde bulunduğumuz paradoksal durumları, önümüzdeki yeni dönemde karşılaşabileceğimiz sorunları daha iyi görebildik. Çözüm yolları üzerinde çalıştık. 22 soruda 100 kadar sorun tespit ettik. Onları aşabilmenin yolu olarak bir o kadar da hedef belirledik. Nasıl yapabileceğimize ilişkin stratejiler geliştirdik. Böylece 7 yıllık bir yol haritası çıktı ortaya, bir de çifte vatandaşlık gibi “ÇİFTE ORJANDAŞLIK” kavramı.    

ÇİFTE ORJANDAŞLIĞIMIZIN bir yüzünde KOOPERATİFİ ORTAKLIĞI var, diğer yüzünde SİTE YÖNETİMİ KAT MALİKLİĞİ statüsü. Biri 1163 sayılı Kooperatifler Yasasına, diğeri 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasına dayanıyor. Dolayısıyla da farklı kanunlara ve hukuka tabiler. Birinin usul ve esasları kooperatif anasözleşmesinde, diğerinin ise Yönetim Planında düzenlenmiş. Birinde esas olan “sermaye” ve amacı “konut yapılması” diğerinde esas olan “Konut mülkiyeti” ve “toplu yaşam gerekleri”. Birinde ortaklığa giriş çıkış açık, diğerinde sahip olunan konuta ve ortak alanlara bağlılık söz konusu.

Bir Konut yapı kooperatifi nihayetinde amacını tamamlayıp sahneden çekilmek üzere kurulur. Ortaklık statüsü de onunla birlikte sona erer. Kat malikliği ise sahip olunan bağımsız bölümle birlikte edinilir, ortak tesis ve alanlarda SİTE YÖNETİMİ içinde devam eder. Kat malikliğini sona erdiren şey gayrimenkulün yaşanamayacak şekilde harap olması, yok olması, satışı yada devir gibi hallerdir.    

Bilirsiniz, günümüzde bir kat mülkiyeti daireniz/bağımsız bölümünüz varsa, o yaşam alanınızı çevreleyen tüm araziye sahip olmazsınız. Bir kat mülkiyeti sahibi yalnızca, birimin kendisine ve ortak alanların da belli bir yüzdesine sahiptir. Bu nedenle Kat mülkiyeti ile kooperatif arasındaki temel fark, mülkiyetin ayrıntılarında. Bir kooperatife ortaksanız, birimin kendisine sahip olmazsınız. Bunun yerine, kooperatif şirketinde bir hisseye sahip olursunuz. Bu hisse, yaşam alanınız üzerinde size tek hak verir, ancak size onun mülkiyetini vermez.

Bu nedenle, Kooperatif ortakları, konutları ve tüm ortak alanları koruyan, günlük yönetim görevlerini üstlenen yöneticiliğe aylık bir ücret öderler. Kat malikleri de bakımı yapılan havuz, spor alanları, yönetim binası, işletmeler gibi ortak tesisler ile ortak alanların temizlik, çevre düzenleme vb. hizmetlerini yönetim görevlerini üstlenen YÖNETİCİLİK vasıtasıyla sağlayabilirler. BU, KAT MÜLKİYETİ YAŞAMININ TEMEL AVANTAJLARINDAN BİRİDİR VE BU İMKÂNLARI SÜRDÜRMENİN HİÇBİR ZORLUĞU YOKTUR. Bunun için kat mülkiyeti sahipleri de, bütçelerle belirlenen ve genel kurulca belirlenen aidat ve diğer ödemeleri yaparlar.

Sınırlı Sorumlu Orjan Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 3.maddesi uyarınca hazırlanan “Orjan Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesi” uyarınca faaliyet gösteriyor. Anasözleşmenin AMAÇ VE FAALİYET KONULARI başlıklı 6.maddesi de bunu “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” şeklinde belirtmiş.

Aynı ana sözleşmenin ÜÇÜNCÜ BÖLÜMÜ 10.maddeden 22.maddeye kadar “ORTAKLIK İŞLEMLERİ” başlığıyla düzenlenmiş. İlk sırada ORTAKLIK ŞARTLARI (Madde 10) var. 11.maddesi ORTAKLIĞA KABUL şartlarını sıralamış. Takip eden 12.madde ORTAK SAYISININ “genel kurulca belirleneceğini” belirtiyor. Bu bağlamda Orjanın ortak sayısı 1803 olarak sabitlemiş durumda. Dolayısıyla da Yönetim kurulu aynı madde gereği, “genel kurulca kararlaştırılan sayının (1803) üzerinde ortak kaydedemez”.

Yapı Kooperatiflerinde, ferdileşmeye geçinceye kadar, yani ortaklara tapuların verilmesine kadar, yapılan işlemlerde Kooperatifler Kanunu hükümleri uygulanıyor. Tapu kayıtları Kooperatif üzerinde olmak üzere anataşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise ve inşaat tamamlanıp üyeler içine girmiş ise, o takdirde burada KMK md.17/3’e göre Kat Mülkiyeti hukuku geçerli oluyor ve KMK hükümleri uygulanıyor.

İnşaatın tamamlanması nedeniyle kat mülkiyeti kurulup tapuların dağıtılmasından sonra ise KMK md.17/3’e göre artık bu sitede KMK hükümleri uygulanacağından Yapı kooperatifi bir yandan tasfiye (/yada tür değişikliği) işlemlerini yürütürken; öte yandan da bağımsız bölümlerde oturan kat malikleri de, genel kurullarını yaparak Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerini uygulamaya başlarlar.

Konut yapı kooperatiflerinin satın aldıkları arsaları üzerine yaptırdıkları konutların mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliğine aittir. Kişiler, kooperatife ortak olmakla sadece pay sahipliği hakkını kazanırken ortakların paylarının karşılığı olan taşınmazların mülkiyeti ise kooperatiftedir. Bununla birlikte mezkûr KOOPERATİFİN KONUTLARI TAMAMLADIKTAN SONRA, BUNLARIN MÜLKİYETİNİ ORTAKLARA DEVRETMESİ GEREKİR. İşte FERDİLEŞTİRME münasebeti bu noktada gündeme gelir. Ferdileştirme, konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve Tapu Kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir.

Meseleye “BİR KOOPERATİF ORTAĞININ SİTE YÖNETİMİ İÇİNDE KAT MALİKİ OLARAK HAKLARI VE SORUMLULUKLARI NELERDİR” diye baktığımızda doğal olarak cevabı hem kooperatif mevzuatında hem de Kat Mülkiyeti hukukunda aranmalıdır. Yani tapuları verilerek Kat Maliki sıfatını kazanan bağımsız bölüm sahipleri ile devam eden Kooperatif ortaklığı arasında tabi oldukları farklı kanun hükümlerinden dolayı ayrı ayrı değerlendirilmeleri gerekir.

Kooperatif ortağı; Kat irtifakından ve Ferdi mülkiyet işlemlerinden sonra tapusunun kooperatif ortağı olmayan şahıslara devredilmesi halinde bu devir kooperatife bildirilmemiş ve malik ortak olmak talebini kooperatife iletmemiş ise, YENİ MALİKİN ORTAK SIFATINI KAZANMASI HUKUKEN MÜMKÜN DEĞİLDİR. Bu nedenle eski malik kooperatif ortaklığını yeni malike devretmediğinden kooperatif ortağı kalmaya devam edecek ancak bu ortaklıkta kendisine ait bir evi olmayacaktır. Yeni malik ise kooperatif olarak yönetilen tüzel kişiliğe ortak olmayacak ancak gayrimenkul sahibi olmaya devam edecektir.

Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olur. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları da getirir. Bu yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında; Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü”, “Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu”,  ve “Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti”: şeklinde özetlenebilir.

Kat Malikliği konusunu “YÖNETİM PLANINDA HAKLAR ve SORUMLULUKLAR” bahsini gözden geçirmeden kapatamayız. Çünkü HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 1985 yılında tescil edilmiş ve 40 yıldır kooperatif arşivinin temel belgeleri arasında bulunan YÖNETİM PLANINDA da yer alıyor. Nitekim 7 ile 12.maddeler arasındaki  “B” başlıklı bölüm “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARINI” içeriyor.

YÖNETİM PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .Bu haklar, borçlar (sorumluluklar) ve kurallar 40 yıldır var. Unutulmuş olabilir ama bu belgeyi BİR TAAHHÜTNAME OLARAK ve Orjan ortağı sıfatıyla hepimiz imzalamıştık.

Aradan geçen yıllar sonra gayet tabidir ki en başta TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE UYUM olmak üzere mevcut yönetim planının günün şartlarına güncellenmesi lazım. Bu güncelleme çalışması basit ama uygulamada problem olabilecek, Site yönetiminin karşılaşacağı bazı sıkıntılara da çözüm getirebilir.

Meselâ, doğabilecek sorunlardan birisi “KOOPERATİF ORTAĞI KOOPERATİFTEN NE ZAMAN VE NASIL AYRILIR?“ sorusudur. Zira kooperatif ortaklığı; ortağın çıkması (ayrılması, istifası) ya da kooperatifin çıkarma kararı vermesi ile sona ermektedir. Bu bağlamda Kanunun 10’uncu maddesine göre her ortağın kooperatiften  çıkma hakkı vardır. Ortaklıktan ayrılan ortağın, kooperatifteki menkul ve gayrımenkul mallarındaki hissesi kendisine nakit olarak iade edilir. (Md.17).

Kooperatif bir tüzel kişiliktir ve açık kapı ilkesi uyarınca ancak isteyen ortak olabilir yani ortak olmak zorunda değildir. Kooperatifin imal ettiği taşınmazlar yönünden; ferdileşmeye geçişle birlikte KOOPERATİF ORTAKLIĞI ile TAŞINMAZ MÜLKİYETİ birbirinden ayrılır. Yani kooperatif ortağı evini başka birine sattığında alan kişi istese de kendiliğinden kooperatife ortak olamaz. Sadece evi almış olur, ama kooperatif ortağı olamaz. Ancak, evini satan ortak yönünden kooperatif ortaklığı devam eder.

Bununla birlikte anılan ilke keyfiliğe yer bırakmaz yani her isteyen istediği gibi kooperatife girip çıkamaz. Sermayenin korunması ilkesi, açık kapı ilkesinin hem uzantısı hem de tamamlayıcısı niteliğindedir. Kooperatif kapısı nasıl ki girmek isteyene açıksa çıkmak isteyene de kapatılamaz. Bununla birlikte çıkmanın kooperatife zarar vermemesi gerekir. Dolayısıyla ortağın çıkma hakkı ile kooperatif menfaatlerini dengeleme hususunda sermayenin korunması ilkesine ihtiyaç duyulmuştur.

Ferdileşen yapı kooperatiflerinin işletme kooperatifine dönüşmesi sonucunda karşımıza "kat malikleri birliği ile "kooperatif tüzel kişiliği ortakları topluluğu" olarak birbirinden tamamen farklı iki topluluk çıkmaktadır. İşletme kooperatifi ortakları ile kat malikleri birliği aynı kişilerden oluşmayabilir. Çünkü, kooperatif ferdileşme sonrası bağımsız bölümünü satarak da mülkiyetini devredebilir. Bu nedenle kat malikleri birliği ile kooperatif ortakları topluluğu aynı kişilerden oluşmadığı müddetçe sorunlar çıkabilir.

Kooperatif ortaklığı ile Kat Malikliği statüsü ancak ihtilaf hallerinde ve dava konusu olduğunda karşı karşıya gelirler. Kat irtifakı kurulması ve 17.madde gereği Kat Mülkiyeti hukukunun geçerli olduğu andan itibaren bu durum somutlaşır. Fakat özellikle kooperatifin ferdileşme işlemlerini tamamlayamaması ve site yönetimine geçiş sürecinin gecikmesi durumunda sorun daha da problemli hale geliyor. Çünkü işin içine sadece bireysel ihtilaflar değil, yönetimle ilgili çarpıklıklar da giriyor. Bu dönem bir tür “alacakaranlık kuşağı” gibidir. Oyunun yeniden kurulduğu, herşeyin yerli yerine oturtulması gerektiği ama hemen yapılamadığı bir zaman aralığıdır. “İki arada bir derede” denilebilecek sorunlar yaşanır. 

Ancak Ferdileşme tamamlandıktan sonra bulutlar dağılmış, yapılması gerekenler artık görünür olmuştur. Kooperatif ya tasfiye sürecine girecek yada tür değişikliği yoluyla İşletme Kooperatifine dönüşecektir. Orjan özelinde tasfiye değil de dönüşüm seçeneğini öngördüğümüze göre “Konut Yapı Kooperatifi Ortaklığı” bu sefer “İşletme Kooperatifi ortaklığına” evrilmiş olacaktır. Bu tarafta da Kat Malikleri Kurulu toplanıp site yönetimini kurduklarında “Kat Malikliği” statüsü de zaten var olmaya devam edecektir.

Dolayısıyla bundan sonra iki farklı statünün kaçınılmaz olarak kendi hukukları çerçevesinde ama ÇİFTE ORJANDAŞLIK paydasında birlikte yaşamaya devam etmesi söz konusudur. O yüzden sorun olabilecek noktaları daha baştan öngörerek hem İşletme Kooperatifi anasözleşmesinde hem de Site Yönetim Planında karşılıklı düzenlemeler yoluyla uyum sağlanması mümkün olabilir.

Çünkü Orjanda KOOPERATİF ORTAKLARI = KAT MALİKLERİ eşitliğinin hiçbir şekilde bozulmaması ve devam etmesi gerekiyor. Bu yüzden örneğin kooperatif genel kurulunda "Ortaklık sıfatının kazanılması” anasözleşme ile bir taşınmaz malın (343/1, 343/2 ve 313/2 parsellerin) mülkiyetine bağlı hakların kullanılmasına veya bir (Yönetim merkezi, ticari alan, havuz, 414, marketler vb) tesislerin işletilmesine bağlanabilir. Böylece bu gibi hallerde taşınmaz malın mülkiyetinin veya işletmenin üçüncü şahıslara devir veya temliki ile ortaklık sıfatının bir hak olarak yeni malike veya işletmeyi alana geçebileceği anasözleşmede hüküm altına alınmış olacaktır.